エクラスタワー武蔵小杉ってどうですか？part5

[匿名さん]

エクラスタワー武蔵小杉についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

part4:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/149068/


所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町3丁目1301番（地番）
交通：東急東横線・南武線「武蔵小杉」駅 徒歩1分
横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩7分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.98平米～99.27平米
売主：東京急行電鉄・東急不動産・丸紅・東電不動産
販売代理：東急リバブル・丸紅不動産販売・東急ライフィア

[No.151 by 匿名さん 2011-03-30 11:26:42]

今後、電気料金の値上げはありますかー。
それにしても今回の停電・原発問題で、水や電気は限りある資源と認識させれましたね。
今回の問題をどうにか切り抜けたとしても、日本国内では今後ますます省エネ・エコ
ムードが高まるんじゃないでしょうか。
しかし、エコでクリーンなエネルギー＝電気というイメージは完全に消え去りそうだなー。

[No.152 by 匿名 2011-03-30 12:55:29]

今まで放置されていた問題が浮き彫りになったね。
周波数の問題や電気を貯蓄出来ないこと。
国として非常時でもライフラインをどのように担保しるかを考えないといけないね。
民主党じゃ無理だろうけど。

[No.153 by 匿名 2011-03-30 13:12:27]

深夜帯は、一般の電力消費が少ない時間帯だから、
割引きは今まで通りじゃないかな。
値上げするなら昼間の時間帯でしょう。

[No.154 by 匿名 2011-03-30 14:37:52]

電気代は契約者が払うよね。図書館は区が払い、テナントの分はテナント。
問題は共用部。電気代は管理費から払われると思うだけど、管理費の配分が面積になっていると、居住者には不利になるね。

[No.155 by 匿名 2011-03-30 16:43:00]

テナントや図書館と共用部の電気って、例えばどこですかね？なんとなくイメージしづらいです・・・。レベーターは住居用と分かれてるし。

[No.156 by 匿名 2011-03-30 17:53:40]

>>155さん
たとえば、５階（？）までの商業階の共用廊下、天井照明、専用EVやエスカレータ、トイレといった部分の管理（電気代だけでなく、水道代なんかもある、損害保険の算定もむずかしそうだな）です。そもそもこれらは誰の共有になるのでしょうか？商業階はそれだけに区分管理組合でも作るのでしょうか？たとえば、住宅管理組合、公共施設（川崎市）、商業施設管理組合と３つあって、それを統括する全体管理組合があるとか？１人の所有者が商業階すべてを所有していればわかりやすいんですが、確か営業の人は商業階も複数人で所有すると言ってました。

[No.157 by 匿名さん 2011-03-30 18:08:32]

面倒くさいマンションだな・・・
パチンコ屋も地権者で入っているそうだし、入ってからも苦労しそうな物件。

[No.158 by 匿名さん 2011-03-30 21:32:55]

153さん
友人のマンションは午後11時から午前７時までは深夜料金となるのでその時間帯に洗濯など
する人が多い様です。電気代が深夜だと３分の１になるとか。
３分の１は大きいですよね。

[No.159 by 匿名さん 2011-03-30 22:58:15]

>158
深夜電力が原発のものだというのはご存じですか？
火力に比べ原子力は出力の調整ができないので深夜にも電気を生み続けます。
福島で原子燃料の発熱の調整が全く出来ないのはすっかり有名になりましたよね。
電気は貯蔵できないので安く売るしかないわけです。
その原子力がなくなれば深夜電力もなくなるんですよ・・。

[No.160 by 匿名さん 2011-03-31 14:14:56]

電気の話題はオール電化とかの板でやってくれませんか？

[No.161 by 匿名 2011-03-31 14:57:38]

いや。エクラスのメリットの１つとしてall電化ありと考えていた。あくまでエクラスにおけるall電化のメリデリという個別案件としてこの板で議論して欲しい。

[No.162 by 匿名さん 2011-03-31 17:20:17]

今回の地震と関係ない原発は発電を続けているわけだから、
オール電化の人達に深夜電力を使い続けて貰う必要があるでしょう。
新規のオール電化物件は、これから減ってくだろうし。

[No.163 by 匿名 2011-03-31 19:52:07]

東電の原発で今回の地震と関係ないところってどのくらいあるの？

日本中もうどこでも新しい原発建設受け入れるとこないよね。これから、電気どうなるんだろう。

[No.164 by 匿名さん 2011-03-31 19:53:11]

>161
それなら尚の事エクラスの板ではなく
オール電化の板でやった方が情報が集まっていいのではないですか？

オール電化の問題はエクラス固有の問題ではないのですから。

言っていること分かります？（笑）

[No.165 by 匿名 2011-03-31 22:56:28]

でも、エクラスの話題、もう尽きたでしょ。
なんかある？

[No.166 by 匿名 2011-04-01 08:26:20]

公式サイトが更新されてるね。先着順10戸。この状況で180戸売れたってことか。

[No.167 by 匿名 2011-04-01 09:00:43]

騙されてるね。
先着順って所がミソでしょ。
大盛況で売れたなら、先着順なんかにしないでしょ。
1次の応募者に連絡すらしてないし。
失礼な会社だな。

[No.168 by 匿名さん 2011-04-01 10:20:31]

嗚呼、ネタがないから無理やりオール電化の話題で繋いでるのか・・・
先着順の10戸の話題でも盛り上がらないしね。

[No.169 by 匿名さん 2011-04-01 12:24:06]

うちには電話あったよ。
でも断られたところが多かったから先着順にしたんじゃない。

[No.170 by 匿名さん 2011-04-01 15:02:11]

なるほどね。
今の顧客リストでは捌ききれないか。

新規を募らないとダメなんて、武蔵小杉駅駅直結がそんなに価値ないとかメッキが剥げると売るのも大変だね。

[No.171 by 匿名 2011-04-01 15:24:10]

地震のせいで購買意欲がうせたからしかたないです

[No.172 by 匿名 2011-04-01 16:37:41]

地震の直後なのにそれだけ売れたことに、正直びっくりしてます。もっとキャンセル続出かと思ってたからちょっと意外・・・

[No.173 by 匿名 2011-04-01 18:27:10]

本当に売れたかどうかは別の話でしょ。
私ならいっぱい売れ残ってても、今の状況でどうなるか分からないから、10件は様子見で販売に出して、その販売状況で今後の売り方を決めるでしょうね。

[No.174 by 匿名さん 2011-04-01 18:40:18]

実際はもっと残ってると思うよ。
売れ残りが10件てキリがよすぎるでしょ。

[No.175 by 匿名 2011-04-01 18:45:44]

そっかぁ確かにそうだね。キリが良すぎるね。

[No.176 by 匿名さん 2011-04-01 18:51:53]

10件が先着順てことはたぶん売りに出した180件中100件くらいは売れたんじゃないかなと予想。
ここで唯一買い得感のあった東側中心に売れたんだろう。
もともと人気のないのになぜか東より高い西と
坪単価が高い南の高層ではそれなりにキャンセルがでたと思う。

2期は価格見直すんじゃないかな。夏の賞与の頃にはもっと購買意欲下がるし。
2期はもともと売れなそうな部屋ばかりだったから下げないと売れないよな～と思う。

[No.177 by 匿名 2011-04-01 19:24:46]

先着順の公開数の三倍が実際の残戸数というのが、この業界の慣例ですよ。

[No.178 by 匿名さん 2011-04-01 19:30:32]

これからもっと安くでるかもね！
でも、これ以上安くやったらまさに小杉バブル崩壊だね。
後続のタワマンがどう出るか。
この住環境でこの価格というは、既に十分割高なのだが。

震災でタワマン需要も一気に減っただろうから、
景気減退と合わせて相当厳しい戦いが待っているだろうね。

ここを買う人はある意味勇者。

[No.179 by 匿名さん 2011-04-01 19:36:17]

崩壊？
そんなことないよ。
既存のタワマンは凄く安く販売されている。
その当時は高いと言われていたけれどね。

[No.180 by 匿名さん 2011-04-01 19:54:41]

>177
ここは抽選時点での倍率が偏ってたから30戸ってのは考えにくいな。
間取りがかぶってる部屋は基本的に公開せずに先着で来た人にだけに
売り出すはずだから50戸くらいは残ってると思う。

[No.181 by 匿名さん 2011-04-01 19:55:15]

売れ残った部屋って2期で売り出す予定の部屋が多いね。
確かに下げないと売れないだろうね。

[No.182 by 匿名 2011-04-01 23:40:38]

西と南の値段は見直した方がいいね。
この状況じゃ二次でも売れ残るよ

[No.183 by 匿名 2011-04-01 23:55:23]

私も東側の部屋が、それなりに眺望も抜けていて坪単価が低いと思い申し込みましたが、倍率が高くて落ちました。
今後も東はさばけても、西と南は価格下げないと厳しそうですね。
西は野村のプラウドタワー、南は三井のタワーとすみふタワーが立つ予定で眺望がさえぎられるんですよね。
震災の影響で周りのタワーが低層マンションになれば眺望が抜けてよいのですが。。。

[No.184 by 匿名 2011-04-02 08:18:38]

東側高層の75Eってどうだったんだろ。まだ二期残ってると思うけど、一期で倍率ついてたか知ってる人いますか？

[No.185 by 匿名さん 2011-04-02 10:21:40]

小杉買うのって普通のサラリーマンだし、
どうしたって5千万円台、高くても6千万円台前半までが相場なんだよね。
それ以上は中古で売る時にも苦労するからそれ以下で
買えないんだったら買わないってのが正解だと思うよ。

[No.186 by 匿名さん 2011-04-02 10:31:26]

>>178
エクラスがそんなに安くなったら武蔵小杉のこの周辺に今後建つマンションは基準としてもっと安くしないと売れなくなるんじゃないかと思うんだけどどうだろう。駅直結マンションは周辺マンションの相場を決める一つの基準になるかとは思ってるんだよね。

[No.187 by 匿名さん 2011-04-02 11:28:33]

>186
エクラスは修繕費が高いし、周辺環境も仕様もイマイチで特徴ありすぎるから基準にしずらいと思うよ。どっちかっていうと基準になるのはパークの中古。立地的にバランスとれてるし、大きな特徴がない、ごく平均的なマンションだから非常に基準にしやすい。あそこを基準に売れる値段ていうのを見極めることになると思う。となると坪260万円～280万円までってところだね。

大型商業施設の内容次第では坪当たり＋20万円はまだ見込めると思うからちょうどエクラスの販売価格帯と同じくらい。今回の事で計画縮小とかだと逆にマイナスになる可能性もある。

[No.188 by 匿名さん 2011-04-02 12:05:11]

タワマンに住みたい場合、
湾岸、みなとみらいは、もうちょっと無理だから、
小杉の価値がすごく上がることは普通に考えられる。

[No.189 by 匿名さん 2011-04-02 12:11:39]

そもそもタワマンに住みたい人自体が減ってるけどね。
逆に低層人気。

[No.190 by 匿名 2011-04-02 12:52:22]

今回の震災で10階以上にすんでいる奴は本当に悲惨な目にあっているからな…
今からタワマン買う奴はある意味すごいと思うよ(笑)

[No.191 by 匿名さん 2011-04-02 14:03:58]

今回の震災で悲惨だったタワマンなんてあるの？聞いたことない。

当日だけエレベーターが止まって大変だった、って知人はいる。
そいつは家具転倒対策だけしときゃまず問題ないって言ってたな。

[No.192 by 匿名 2011-04-02 14:48:07]

タワマンは駅から近いのがいいんじゃない。低層マンションはどうしても駅から遠くなるでしょ。
震災の際、確かにタワマン生活は低層マンションより不便になると思う。
一方、平時の時は、タワマン生活は便利なんだよね。
今後もタワマン売っていくなら、デベなど関係者は、高層難民対策を考えていかないといけないだろうね。期待しています。
また、次回の大地震の時までには、電力会社さん、地震と津波対策万全にお願いしたいです。そうすれば電力の復旧早いと思いので。

自分も高層階住んでいるけど、今は計画停電から外れていて生活に不便ないけど、計画停電になったら、ＥＶの停止時間に注意して生活しないといけないだろうね。
最近出来たマンションだったからか、地震当日も大きな揺れも転倒もなかったけどね。妻も子供も平然としていたよ。ただ、これは揺れに対する反応は、個人差あるだろうから、タワマン高層階から引越したい人も今後いるかもね。

駅近の利便性を得たいな階段でも生活できるようなエクラスの低層階買えばいいんじゃない。

[No.193 by 匿名 2011-04-02 14:53:56]

184さん、最後私は申し込みませんでしたの、最後はどうなったかわかりませんが、申し込みの週の2,3週間前に行った際お聞きしたら、すでに要望書が出ていて、2～5倍になっていましたね。マンション買ったことなかったので、希望のマンシンの部屋を買うのって、結構、運しだいなんだな、と思いました。やはり、東の75Ｅは手頃感あると私も思いました。

[No.194 by 匿名さん 2011-04-02 14:55:09]

パチンコ屋のノボリが周囲の歩道状空地に立ち並ぶと思うんだが全体の管理規約で掲出できないようにちゃんと縛りはつけてるのだろうか?

[No.195 by 匿名 2011-04-02 15:04:08]

修繕費が高いのは、免震装置の修繕/交換のためなのでしょうか。免震装置のゴムなどは何も問題なくとも30年くらいが寿命と聞いたことがあります。皆さんご存知かと思いますが、免震装置の交換はとても高いそうです。もし修繕費がそれで高いのなら、理由はつくかなと思いました。マンションによっては免震装置の修繕/交換コストを修繕計画に入れていないケースもありますので、そのときは、交換時期に多額の費用が請求されますので、留意が必要です。
もし、修繕費が高いのが免震装置の修繕/交換代であれば、安全代としてそれを支払ってもよいと考えエクラスを購入を検討してもよいでしょうし、免震に多額のお金を出すのはちょっとということでしたら、別の耐震や制振マンションということでしょうか。
免震代でなくて修繕費が高いのであれば、・・・・。

[No.196 by 匿名さん 2011-04-02 15:14:32]

>195
それは関係ない。
免震タワー住んでるけどここよりずっと修繕費安いし、
交換費用もちゃんと入ってることを理事会で確認済み。
ここの修繕費高いのは地権者の分を負担してるから。

[No.197 by 匿名さん 2011-04-02 15:17:11]

普段の修繕費だけでなく、一時金が高いってことからも地権者分が新住民負担なのは明らか。周辺相場からの割高感と全戸数における地権者住居の割合がほとんどイコールだもん。

[No.198 by 匿名 2011-04-02 15:17:40]

196さん、
そうでしたか。情報ありがとうございました。by 195

[No.199 by 匿名さん 2011-04-02 15:43:11]

>191
ネットの記事とかでもタワーマンションに住んでいる老人が
自分で避難できなくて困っている記事が出ていましたよ。
友人の住んでいるタワーマンションでも上の階から降りてくる老人が苦労していました。
停電で階段を使わないといけないというのも大変だけど、
本当に大変なのは緊急避難する必要がある時にすぐに逃げられないということでしょう。

エクラスも老人達が買った部屋があるみたいですが、
買った老人はきっと後悔しているでしょうね。
どこに住むのか決めるのもリスクマネジメントの一つなので
自己責任ですからこれ以上何も言いませんが。

[No.200 by 匿名 2011-04-02 15:45:36]

確かここは、地震後に手付け金の支払いというスケジュールだったと思います。ご老人の被害は免れたと思います。