エクラスタワー武蔵小杉ってどうですか？part5

[匿名さん]

エクラスタワー武蔵小杉についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

part4:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/149068/


所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町3丁目1301番（地番）
交通：東急東横線・南武線「武蔵小杉」駅 徒歩1分
横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩7分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.98平米～99.27平米
売主：東京急行電鉄・東急不動産・丸紅・東電不動産
販売代理：東急リバブル・丸紅不動産販売・東急ライフィア

[1: 匿名さん]

川崎バンザイ‼(^_-)

[2: 匿名さん]

今日の説明会いった人います？

[3: 物件比較中さん]

近所のパークシティ・高層階に住んでますのでご参考に投稿しますね。もっと広い部屋に引っ越そうと同じマンション内、だめなら近所で検討中。3/11の地震、結構ゆれましたけど免震のおかげで、大したこと無かったですよ。重い家具はまったく動かなかった。引き出しが１つ空いたのと無造作に高く積み上げた本が崩れたぐらい。ふり幅が大きくゆっくり揺れて気持ち悪い。それよりも地域の停電（自家発電でロビーは電気ついてましたけど）で深夜まで復旧せずに困りました。停電になるとエレベータが動かないので身動き取れないほうが困りました。

２年住んでみて、なんといっても交通便利すぎでやめられません。最高です。とにかく時間が有効に使えるようになり、人生得した気分。横須賀線の駅ができてから特に便利になり、車も自転車もやめました（っていうか自然に乗らなくなったので無駄だから自然にやめた）。山の手線内より便利かも。
実測でJRは、品川9分、東京18分、横浜12分（快速）で着きます。渋谷は特急12分。新宿・池袋に行くときは一本で楽なのでJR。目黒線で新横浜に行けるようになると、首都圏でこれだけ多くの都市へ放射状に鉄道網が伸びているターミナル駅でかつ駅近物件が打ち出し中の駅と言うのはもうないと思います。

一方、鉄道がうるさいです。東向きなので特に新幹線。新幹線最終が通過するとほっとします。
ちょうど消防署のあたりが線路のつなぎ目があり、カタンカタンすごい音。あとは救急車消防車出動の音。
エクラスタワーも鉄道直下。最上階でも線路の音は想像以上にうるさいと思います。
当たり前ですが静寂を求める方には駅近はお勧めしません。

[4: 購入検討中さん]

パークはよいマンションだね。
エクラス買うならパークの中古を買いたい。

パークの中古は購入時より値上がりしてるな。

[5: 匿名さん]

>>3

成りすまし住人だから信じちゃだめだよ。

パークは免震じゃないからね（笑）

[6: 匿名]

>4
へ～そうなんだ。
ネットじゃ、パークは高すぎて売れ残ったと評判のマンションだけどね。
それに今売りに出してる人は買って5年以内に売る投資目的の人だから高く出してるだけだよ。
その値段が相場じゃなくて、売れればラッキーぐらいな感じで。
価格交渉すれば安くしてくれるよ。
投資家だから交渉はうまいけど。

[8: 匿名さん]

都内在庫マンションが値引き検討してるようです。
焦らずいきましょう。

[9: 購入検討中さん]

確かに、これからは価格下がるね。

都内にしよう！

[10: 物件比較中さん]

№3です。私は成りすまし住人ではありませんよ。本当にパークシティに住んでいます。
クオリティブックを確認したら「制震構造」とありました。構造名称として「免震構造」とは方式が違うというご指摘と思います。こちらは訂正します。
いずれにしてもダンパーで揺れを減衰吸収する方式で、購入時に聞いたのは体感で揺れが４割引ぐらいになるとのことでした。3/11中原区は震度５弱との発表でしたが、気象庁の定める揺れ方 http://www.jma.go.jp/jma/kishou/know/shindo/shindokai.html に照らしてみると我が家は食器棚の食器は１つも倒れていませんので５弱の揺れはありません。しかし震度３だったかというともっとゆれました。震度４ぐらいでしょうか。
よって４割引という説明は言いすぎだと思います。

このコミュニティ、だいぶ各社の営業さんのような方がたくさん書き込んでおられるようですが、購入を考えている人にとっては迷惑な情報のほうが多いです。もちろん参考になる情報も多々ありますが、惑わされずにご自身でよく検討されるのがいいと思います。

あとパークシティは売れ残ったとかいう発言がありますが、これはそのとおり。抽選会当日のバラのマークは全部埋まっていませんでしたが、その後人気の部屋の抽選にはずれた人にどんどん営業して、完売に持っていくように活動していました。価格帯が中途半端な部屋や間取りがあまりよくない部屋が残っている感じでした。私も倍率１０倍ぐらいの部屋に３回はずれて、残った部屋の営業されて、検討して買った口ですので。ミッドスカイタワーのほうの高額物件は完全に売れ残っていました。
販売期間中、回を重ねることに少しづつ相場も吊り上げていました。当時の価格に比べてエクラスタワーはさらに高いです。パークシティの中古も販売時より高いみたいですけど、折り込みチラシを日々見ている限り、価格帯が7000万超えているものは販売時価格を下回っている物件があり、6000万円台以下の物件は逆に販売時価格を結構上回っている感じで推移しています。ようは購買層の価格レンジにあうと高くても売れているのでしょうか。

またエクラスタワーの営業のような言い方をされている方がいましたが、もうあきれてしまいます。
購入を検討されている方に参考になるかと思って書き込んだのに失礼な話です。正直、エクラスタワーは物件全体としては駅直結というのはありますが、緑もなく、街として線路の反対側はあまり魅力は感じていません。現在、東急もJRもどちらも３分ぐらいで歩けるのですごく便利なのですが、エクラスタワーだと横須賀線の駅まで遠くなってしまうのがマイナス点。
私は大手物件で徒歩３分以内であれば物色の対象の１つにしているだけです。
パークシティでは、いつも出かけるときに南武線側の裏口から出て行き、庭園を経由していきます。多少でも緑があるのはいいものです。エクラスタワーはコンクリートだらけの印象があり、ちょっと迷います。

[11: 匿名さん]

湾岸エリアは価格下落は避けられない状況でしょう。
銀座から近くが売りの豊洲なんか買った人は最悪な状態でしょう。

[12: 匿名]

上がっていたから余計に下がりやすいですね。再開発も規模縮小などの方向で検討されかねないし、心配ですね。

[13: 匿名]

パーク住民の人、文が長すぎて読む気がしない。ここはエクラスなんで、パーク話はもういいよ。

[14: 匿名さん]

意味のない書き込みに比べたら参考にはなるよ。
しかしパーク出ることを前提に検討してんの？
買ったばっかりで？

[16: 物件比較中さん]

スレが荒れるのは、どこもいっしょでしょ。
小杉周辺の物件について、有用な情報
ありがとうございます。参考になりました。

[17: キャンセルしました。]

修繕積立金高過ぎです

[18: 匿名]

もうパークの話はいい

[19: 周辺住民さん]

エクラスタワーは鉄骨なんですね！
SRCになるのですか？
途中でエレベーター下りて、ウロウロ出来るマンションはセキュリティーが心配です。

[20: 匿名さん]

公式ホームページは第一期販売終了をタイミングに閲覧できなくなっているんですね。
即日完売ではなかったようですが、第二期の前に先着順住戸の販売はありますかね？
免震だけどオール電化、アクセスは良いけれど再開発の遅れや計画変更の可能性あり、
今回の震災をきっかけに、様々なメリット/デメリットを秤にかけて悩んでしまいます。

[21: 匿名]

＞＞19　途中でエレベーター下りて、ウロウロ出来るマンション


どういうこと？

[22: 匿名さん]

3>>
10>>

>>現在、東急もJRもどちらも３分ぐらいで歩けるのですごく便利なのですが、
>>エクラスタワーだと横須賀線の駅まで遠くなってしまうのがマイナス点。

これは違います。

エクラスの人が東急の駅前新ロータリーを抜けて、パークの間の道を通って
綱島街道を渡って、デリドの前を通って横須賀線の改札に行くなら、パーク
より遠いですが、

エクラスの人が横須賀線の駅に行く場合は、南武線の改札から入って、
南武線のホームを抜けて、連絡通路から横須賀線のホームに行きます。

雨に濡れることも無く、綱島街道を渡ることもなく、また地図を見れば一目瞭然
ですが、横須賀線ホームまでの道のりもパークからより短いです。

[23: 匿名さん]

>20
免震にもデメリットはあります。
長周期地震動　免震
でググってみましょう。

[24: 匿名さん]

引き渡しまでに耐震基準が変わった(長周期対策の)場合、売主側負担で、例えばダンパーたけるとか、契約にあるのでしょうか？

制度が未確定なので、そのリスクがとれないです。

[25: 購入検討中さん]

確かに公式ページは、ＴＯＰページだけになってますね。
それも、販売終了とだけなっているので、完売しなかったの事は間違いないですね。
次回の販売の際に買うかどうか、相当悩みます。
駅から近いのが相当魅力的。
しかし、今の気持ちは、価格が落ちなければ、見送りと思っていますが･･･

[26: 匿名]

ここは情報がオープンになる前は期待感がすごかったのに随分盛り下がったね。
2011年度悲惨なマンション＠神奈川県に選ばれてるし、かわいそう…

[27: 匿名さん]

>24さん
長周期地震動による耐震基準の変更は、私も少し気になりました。
今すぐにと言うわけではなさそうですが、向こう半年以内には
より耐震効果が確実なものに改正されそうですよね。
既存の建物についての補修も任意とせず、あやふやなものでなくなりそう。

[28: 匿名]

>27
情報源はどこですか？

それとも、あなたの願望ですか？
文章の書き方によっては、それが決定事項のように捉えられるので危険です。
意図的にそうしているのなら、しょうがないですが。

[29: 匿名]

地震が5年以内に起こるとわかったとしてもここ買いますか。
仮に30年以内に起こるならどうでしょう。

[30: 匿名]

地震がいつ起こるかで、このマンションを買うか買わないかの判断は変わりません。
販売価格に相当する価値がありますか？と聞かれたら、私はないと思います。

[31: 匿名さん]

同感です。地震以前の問題ですね。

[32: 匿名さん]

武蔵小杉もとうとう価格破壊ですねー

[33: 匿名さん]

値段、想定してたより少し安かったんだけど、もしかして少数派？

「間取りの悪さ」と「パチンコ屋」が高く感じさせるのでしょうか。

間取りはともかく、パチンコ屋が気になる人は絶対NGでしょうね。
個人的には、メイン入口から見えないなら気にならないです。
でも低層階だとうるさいんですかね？


>26
2011年度って気が早すぎません？出来るの二年後なんでしょここ。

[34: 匿名]

>33
金持ってまんな～

周りのタワーマンションラッシュでの価格帯に麻痺してんじゃないっすか。
武蔵小杉の平均坪単価と修繕積立金の高さから見るとずば抜けてますよ。
パチンコ嫌いの人は子持ちが多いけど、あそこは学校に関してもそうだけど、子持ちファミリーが住む環境じゃないですよ。
DINKSか、元気な年金組向けですよ。

[35: 匿名]

学区は今井小学校でしょ？

[36: 33]

>34
坪単価は駅直結を考えれば想定の範囲内でした。
武蔵小杉の他マンションよりは高くて当たり前と思っていたので。
（武蔵小杉内で比較してる時点で、「麻痺」してるのかもしれませんが）

ただ、修繕積立金は確かにちょっと高いですね。
5年ごとの値上げもあるし、10年ごとの一括支払い（50～60万）も高い。


>DINKSか、元気な年金組向けですよ。
うちは子供が出来ないので、向いてるんだと思います。

「子持ちファミリーが住む環境じゃない」ことが原因で、
倍率や値段が下がってるのなら、うちにとってはむしろラッキーです（苦笑

[37: 匿名さん]

３３さん
確かにパチンコ屋さんが階下にあるがためにここを見送った人は多いでしょうね。パチンコ屋さんの前を
通るとお店によってはすごいたばこのにおいがしたりする所があるので何だか空気が悪くなりそうな気がしてしまいます。でもラーメン屋さんなどの飲食店よりはいいのかな。飲食店が下にあると
ごきぶりやねずみがすごそうですからね。

[38: 匿名]

パチンコって住宅と反対側の出っ張り部分でしょ？あまり住民の動線に関係なさそうな・・・むしろ南口を利用して帰宅する人は気になるのかな。

[39: 33]

>37
マンションに出入りするだけでしたら、
パチンコ屋の前を通ることは無いんじゃないでしょうか。
街を歩けばそりゃ通りますが、それはどこに住んでも一緒ですしね。

パチンコなんて早く規制されちゃえば良いのに。
そうなればマンションの価値も上がりますかね（笑）

>飲食店
商業施設に何が入るかは未定みたいなので、そこに入るかもしれませんけどね…。


>38
私も生活導線に関係ないと思います。
でもマイナスと考える人は「パチンコ屋が同じ建物にある」だけでも拒絶するみたいです。
サンプルは私の友人しかいませんが。

[40: 匿名さん]

一括の支払いは狭い部屋以外は70万円くらいですから高いです。
70平米だと80万円も10年ごとにかかるし。

[41: 33]

>40
それ、どこの情報か教えて頂いてよろしいですか？

私が頂いた資料（長期修繕計画書）だと、70平米で50万円なんですが・・・。
一番高い部屋（99平米）でも70万になってます。

[42: 匿名]

エクラスの一つの失敗は価格政策。
世間はもっと強気の高値で来ると思っていたら比較的弱気で価格を付けちゃったせいで、
デベ自らこの物件が実はそこまでスペシャルな価値がある訳でないことや、
小杉バブルの終焉が近いことを悟らせてしまった。（それでも都内並みだから中途半端）
住環境としては最低な武蔵小杉にあって駅直結と図書館という特徴があるエクラスが値を抑えたせいで
後続のタワマンが高い価格を付けられなくなってしまったね。

[43: 匿名さん]

>42
一理あるね。

武蔵小杉の価格の限界は、パークシティで明らかになってて、
エクラスは売れ残りを恐れて、
若干、予想よりも安めの設定にしたんだと思うよ。
それに地震前は、モデルルームの来場者も凄かったんで、
完売すると思っていたけど、運が悪かったね。

完売という言葉を使いたかったから、
売れ残る可能性のある場所は、第二期に回したのに、
第一期すら多くが売れ残っちゃったね。

可哀相に、本当に運が悪かった。

[44: 匿名]

事前の要望書の出具合で完売すると思っていたし、申し込みもいっぱいあって抽選になったのに、地震の影響で辞退が結構出たんじゃないのかな

[45: 匿名さん]

>43　さん
「第一期すら多くが売れ残っちゃったね。」ってことは、
第一期190戸のうち、何戸売れ残ったのかご存知ですか？
ぜひ知りたいので、ご教授ください。

[46: 匿名]

↑ご教授？

[47: 匿名さん]

ここでは[ご教示]が適当ですね.

[ご教授]
(1) (ア) 児童・生徒に知識・技能を与え、そこからさらに知識への興味を呼び起こすこと。(イ) 専門的な学問・技芸を教えること。「国文学を―する」「書道―」
(2) 大学などの高等教育機関において、専門の学問・技能を教え、また自らは研究に従事する人の職名。助教授・講師の上位。

[48: 匿名]

落選者ですが最終的に何戸が売れたか営業さんが教えてくれません。
ほとんど売れて人気でしたの一点張り。
繰上当選になるかもと先週末に連絡があったので辞退者はそれなりにいるかと。

[49: 匿名さん]

ここからが販社の腕の見せ所。

辞退があったことを悟られないよう
最小限の連絡で最大の効果を狙ってくるでしょう。

あたかも希少なチャンスという演出。
”限られた人のみ先着順”的な見せ方。

電話やメールがきた人は冷静に対処して
外れくじを引かないようにしてくださいね。

株とかと一緒で、あなたの買いサインの向こう側には
同じものにノーと言った人が存在することを忘れないでください。

[50: 匿名]

>41さん
その額って共用部含んでないですよね?
共用部分含むと70平米で80万円近いはずです。ちなみにエクラスでもらった修繕計画負担表という資料です。

[51: 匿名さん]

うちもＭＲでもらった資料だと10年ごとの修繕費は
70平米前半で77万7300円から70平米後半だと86万9100円になってます。
54平米で59万6300円ですね。

[52: 匿名さん]

>51さん
それって最初に払う修繕積立基金では？
2回目以降は少し安くなるはずですよ。

[53: 匿名]

その高い修繕費はパチンコ屋や東急の駅に隣接している施設や図書館の外観部分に少しでも使われない保証はあるのかな？
もし少しでも使われるなら、ごめんだな！

[54: 匿名]

それは含まれてるでしょう。パチンコ嫌いな自分がパチンコ屋の修繕費を払うのが納得行かない

[55: 匿名]

しばらく住んだら賃貸に出しちゃおうと思ってたんだけど、修繕積立金が高くてあんまり利益でないんだよね。
武蔵小杉が駅の便利さは増したけど、街としての魅力がないし。
なんか寂れた雰囲気なんだよね。

[56: 匿名]

同じく投資目的で現地を見ようと初めて小杉に降りたが、想像以上に町が寂れてて、緑や自然もなく穏やかな生活とは無縁だと感じた。ここは無しと見てる。

[57: 匿名さん]

小杉にがっかりされた方、残念ながらご縁がなかったのでしょう。それで良いではありませんか。良いところに気づけるか、始めから悪いところに焦点を当ててしまうか、ですね。

[58: 匿名]

小杉は賃貸で借り手がつくほどまだ街はできてないよね。できていたらリエトみたいなことにはならないからね。日本経済がまた落ち込みそうなので再開発も停滞しそうだから、投資目的では難しいね。

[59: 33]

>50 さん

ご回答ありがとうございます。
残念ながら「修繕計画負担表」は手元になかったです。

先に申し上げた「長期修繕計画書」には<住宅共用>と記載してあり、
10年ごとに一括で支払うのはこれだけの認識です。


なお別の資料「別表②住戸別・管理費等一覧表」を見ると、50さんが提示したのに近い金額でしたが、
これは52さんが仰る「最初に払う修繕積立基金」かと思います。
→「資金計画・諸費用概算書」にも同金額の記載がありました。

[60: 匿名]

最初はすごく良い物件が出たなぁ。と思ってたんだけど。

マンションの価格設定をもう少し高めにしておいて修繕積立金
を今より低めというか並の価格にしておいた方がよかったのでは・・・


期待していただけに残念です。

[61: 匿名]

初期の頃にまだ計画がはっきり分からない時に説明会で配られた資料だと10年ごとに70平米で70万円ってなってたね。

ちゃんと計算しなおしたやつでは少し下がってるね。ただ、資材の高騰が長引けば修繕計画は破綻するので数十万円の違いは誤差の範囲とも言える

[62: 匿名さん]

>57
武蔵小杉の良さに気づけたのなら、教えてくださいな。
ちなみに投資目的のメリットね。

[63: 匿名さん]

人からメリットを教わらないとわからないようなら投資目的なんて最初からやめればいいじゃん
昔から住んでるけど投資に向く街じゃないよ

[64: 近所をよく知る人]

>>62
やったぜ、投資しようとしてる人の知識がこの程度。
まだ武蔵小杉の未来は織り込まれてないな。

[65: 匿名さん]

同じ価格帯でも都内と賃料差がありすぎますからね。
でも販売価格や修繕費は都内並みかむしろ高い。
お金のメリット得ようと思って買う場所じゃないのは確か。

現時点で着工してない再開発計画も今後
どうなるかわからないので今は織り込まないで考えた方がいいです。

[66: 匿名さん]

>63
>64

おめでたい人達ですね。
総合的に分析して買うメリットなんか無いから言ってるだけですよ（爆)

[67: 匿名だよ]

インフレになれば資産価値が高まるから小杉でいいんだよ。

[68: 匿名さん]

>67
どうなるとインフレになるかご存知ですか？
今の状態のインフレが何を意味するか知ってますか？

世の中ゼロサムゲームなので、いいですけど。

ありがとうございます。

[69: 購入検討中さん]

>65

私は63でも64でも無いので恐縮ですが．

『総合的』と云う言葉は，客観的事実を根拠としない場合，
傍から見ればこれほど怪しいものはありません．

希望的観測だろうが妄想だろうが出鱈目だろうが，好き勝手な結論を言えてしまいますから．
口先だけの政治家や，使えない上司がたまに使いますね．

そうでないと言うなら，ぜひ根拠を示して頂きたいものです．
ここは，情報や意見を交換するための掲示板ですからね．
その情報は，購入検討者にとって非常に有用になるでしょう．


そう言えば『(爆)』というスラングを久しぶりに拝見しました．
とても懐かしかったです，ありがとうございます．

[70: 匿名]

不況下でのインフレ、つまりスタグフレーション最悪だね。
物価は高くなるが、給料は上がらない。つまり、買えない。

[71: 匿名さん]

>69
ごもっともな意見ですね。

もう既にこの掲示板でも、散々出ている内容なので、あえて書いても時間の無駄なので『総合的』という曖昧な表現にしてみました。
維持管理費用と賃貸相場から見た利回り、武蔵小杉の不動産価格の動向、マンション価格全体の動向、武蔵小杉の将来性、再開発計画の内容、金利、株価、為替の将来変動予測 etc

基本的な内容ですよ。

『爆』
この掲示板では、二度目だね。
私も懐かしくて使ってみました（爆）

[72: 匿名]

メッキが剥がれた後のエクラスの掲示板は悲惨な雰囲気だね…
情報がなくて憶測や願望で強気になってた頃が懐かしい。
再開発が終わったら、｢あれ？これって川崎のパクリ？｣となってさらに盛り下がるんだろうな。

[73: 匿名]

ある意味これだけ悲惨な話題を提供してくれるマンションも珍しい。悪いことって続くもんだね。

[74: 匿名]

武蔵小杉の将来性だけを期待して調子に乗ったんじゃないの

[75: 匿名さん]

>情報がなくて憶測や願望で強気になってた頃が懐かしい。
>再開発が終わったら、｢あれ？これって川崎のパクリ？｣となってさらに盛り下がるんだろうな。

下段がもろに憶測と願望なんですがｗ

[76: 匿名さん]

>51さん
初心者なのですが、質問させて下さい。
修繕費は毎月の支払の他に、10年ごとに一括での支払が生じるんですか？
例えば70平米前半で77万7300円を一括で支払うとすると、30年住めば
負担は233万1900円となってしまいます。負担、でかくないですか？

[77: 匿名さん]

おっ、やりますね。
今度は『w』を使ってきましたね（爆）

[78: 購入検討中さん]

>71

ご回答ありがとうございます．
さすがに投資目的で検討される方は，評価項目がしっかりしていていますね．
----------
しかし残念ながら，私が期待していた回答ではありませんでした．
単なる分析・評価項目の羅列ではなく，
『貴方がどのように分析・評価したか』を望んでいたのです．

例えば『維持管理費用と賃貸相場から見た利回り』でしたら，
　・維持管理費用／賃貸相場についての調査結果
　・物件価格／維持管理費用／賃貸相場から算出される利回り
　・利回りについての評価

をご記載して頂きたかった。
----------
また『武蔵小杉の将来性』『金利，株価，為替の将来変動予測』についてですが，
どなたかも同じ単語を書いておられましたが，これらは『憶測』であり，
販売側から修繕費・管理費等が提示されている『維持管理費用』などの『事実』とは
分けて考えなければいけません．

いかにも曖昧なこれらについて，事実ではなく，憶測から分析されたのであれば，
　・どのような根拠を元に分析／評価したのか？
　・分析／評価結果
をご記載願えますでしょうか？
----------
各分析・評価結果が定量的・定性的であればなお素晴らしいですが，
まずは貴方の分析した結果をそのまま投稿して頂ければ幸いです．

そこまで分析されてないようでしたら，スルーしてくださって結構です．

[79: 匿名さん]

そんなに細かく分析しなくても同じ坪単価で買える
マンションの家賃比べれば差は歴然です。

2LDKタイプの家賃
都内某タワー　26～28万円(管理費等月2万5千円、修繕費臨時徴収予定なし）

エクラス　25万円(周辺相場へ直結の分プラス予想）　（管理費等月3万円、10年ごとに修繕費50万円）

某タワーは現時点の保有物件。今は30万円での貸してますが
このご時勢なのですぐ決まるだろうと思われるやや保守的な家賃設定で計算してます。
広ければ広いほど都内の方が有利だけど1LDKだとそこまで差はでませんが
10年ごとの修繕費分明らかにエクラスは不利です。

ここの居住用としての利便性は否定しないけど、
インカムゲイン狙いの投資用ではないのは明らか。
再開発状況によってはキャピタルゲインは考えられるが
日吉や川崎などの周辺相場を考えるとキャピタルゲインもそう期待できないと考えてます。

[80: 匿名さん]

>78
私は71じゃないけど、後出しジャンケンにしないように
あなたの分析と評価を先に出したら、71も書き込みやすいんじゃないかな？

78の書き込み内容なら誰でも書けるし、
71が先に詳細を書くのは71にとって割に合わない。

この掲示板を盛り上げるためにも、ぜひご検討を。

分析しているのに割が合わないからと71がスルーしたらもったいないでしょう？！

[81: 匿名さん]

79さん

＞2LDKタイプの家賃
＞都内某タワー　26～28万円(管理費等月2万5千円、修繕費臨時徴収予定なし）

↑ってどこらへんのタワーの設定なのでしょうか？

ブリリア大井町ラヴィアンタワーが坪単価300ぐらいなので
ここ（坪２９０）と近いのですが、26～28万円ぐらいで貸せるのでしょうか？

すみませんが、参考までに教えてください。

[82: 匿名]

ﾊﾟｰｸｼﾃｲ武蔵小杉を賃貸に出してますが、67平米で20万位で貸してます、利回りはあまりよくないです、ﾘｴﾄｺｰﾄも出てたのですぐ顧客がつかなかったです

[83: 匿名さん]

>81さん
79です。所有しているタワーは新宿周辺です。
坪単価はこことほぼ同じで安い部屋だと坪280万円前後から売りに出てます。
ただ最寄駅は特に利便性はなく、ここよりずっと遠いです。
高収入の方は基本的に電車が嫌いですから電車の利便性はあまり必要ないようです。

高い家賃とれる場所は新宿、東京、赤坂などに勤務する人が
タクシーや自転車通勤できる場所を意識すると
居住用とだけでなくSOHOなどのオフィス需要や
忙しい方のセカンドハウス需要も狙えて高い家賃がとれます。

大井町や小杉は電気メーカー系は年収面や福利厚生の面で
金融など一部恵まれた業種に劣るので高額家賃がとりにくいと思います。

[84: 匿名さん]

>83です。一部入力が抜けてしまいました。

（訂正）
大井町や小杉は電気メーカー系の方に通勤が便利な地域ですが
年収面や福利厚生の面で 金融など一部恵まれた業種に劣るので高額家賃がとりにくいと思います。

[85: 匿名さん]

ありがとうございました。
勉強になりました。

[86: 匿名さん]

インフレ♪インフレ♪

[87: 匿名]

>69
30～35才女性
専業主婦
小学生以下の子供が一人いる
大学卒業後、大手に就職したが、妊娠後、退職。
性格は明るく友達も多くいるが、二番手タイプ。
先頭に立ってリスクを取ることはせず、いつも後ろでガヤガヤ言う外野
しかし、プライドは高く自分は人よりも優秀でまだ何でも出来ると思っている。
もっぱらの情報源はテレビとインターネット
現実からかけ離れ、頭でっかちになっていることを気付いていない


こんなんでました。
プロファイリングしてみました。ｶﾞﾊｯ

[88: 匿名]

>71
20後半から30前半、男性
職業トレーダー
未婚、彼女あり
人からは良く変わってるねと言われるが、あまり気にしていない。
お金が一番と思っており、まだ義援金も出してない。

[89: 匿名]

荒れてるね～。
西松建設は今日もせっせと、鉄筋組立工事と杭打ち工事をやってたよ。
がんばるね～

[90: 購入検討中さん]

>80
ご期待に沿えず申し訳ございませんが，
現段階で私は分析するまでに至っておりません．よって評価も出せません．
なにせ，住居用の不動産を探し始めたのが3日前，本物件を知ったのも2日前，
本物件の立地条件（武蔵小杉駅直結）に引かれて，候補リストに入れたところです．

まず情報収集を，と思い掲示板を拝見したところ，
概念的に否定するのみで，具体性がないネガティブコメントが多かったため，
『総合的に分析』されている66さんに，具体的な内容を質問させて頂きました．

その際，挑発的な投稿にしてしまったことは，反省しております．
66さん，申し訳ございませんでした．

調査を進めて分析／評価いたしましたら，私からもご報告いたします．
----------
>87
無礼な投稿ですが，名指しでしたので一応レスします．
以降は無礼な投稿はレスしませんので悪しからず．

最初の4行はほぼ外れです．二択の性別くらいは当てて頂きたかった．
当たっているのは唯一『大学卒業後、大手に就職』だけですね．

性格は，自分では判断できないところもありますが，
>先頭に立ってリスクを取ることはせず，いつも後ろでガヤガヤ言う外野
残念ながらこれは当たっていると思います．

『先頭に立ってリスクを取る』人間の方が少数派とは存じますが，
言い訳にはならないですね．
自省して，今後の糧とさせて頂きます．ありがとうございました．

[91: 匿名さん]

>83さん
書き込み参考にさせていただきました。
>高収入の方は基本的に電車が嫌いですから電車の利便性はあまり必要ないようです。
これはかなり目からウロコでした。
ある層にターゲットを絞れば立地は必ずしも駅近でなくても良いんですね。
エクラスタワーはこれだけの好立地でも苦戦しそうかな？

[92: 匿名さん]

只今、帰国しました。

すいません。
いない間に結構書き込まれてますね。
皆さん凄く親切。

>90
全然大丈夫ですよ。
おしゃっている事は正論ですから。
ただ私が時間を使って自分のメリットにならないことをしたくないという性格なだけですから。

一つだけ気になった事があります。
投資の世界では、現在の事実を分析する事は当然ですが、貴方が『憶測』と読んでいる未来を予測する事が非常に重要になります。
この未来を予測する為の精度の高い情報をどれだけ早く入手するかと言う事にお金と時間を掛けます。
無知や情報のない人は損をする世の中です。
インターネットが普及して、情報は無料だと考える人が多くいますが、正確な情報にはお金が必要なのです。
私は現場を重視してします。
自分の目で見て、住んでいる人やお店の人の話を聞き判断します。
最後に決断するのは自分ですから。

結論だけ言うと、エクラスは投資目的やいつか価値が上がるだろうと思って買う人にはお勧めしません。
私の予測では、武蔵小杉のタワーマンションが乱立し、物件が多く出回る為、2LDK、60平米で25万の家賃収入を得るのは難しいと考えています。
せいぜい22万。
そう考えると、修繕積立金が重くのしかかり投資には不向きとなります。
>88
私のもほとんどがはずれてますね。
唯一当たっている事といえば、良く変わってると言われる事ですかね（爆）
でも、面白かったです。

[93: 匿名さん]

武蔵小杉関連のスレで久しぶりにまともな人の書き込みを見た。

[94: 匿名さん]

そんなまともな人でもエクラスは投資不適格だと考えるんだな。
「駅直結」とか「図書館」に煽られていない人以外は同じように考えていたが。

[95: 匿名]

投資をしたいならやはり２３区です、法人需要も多い、日本の人口が減少しても都市人口は減少しないと言われてます、　今回のように未曾有の大地震とかがおきれれば都市なんかどうなるかわかりませんが、、、投資は安く仕入れて高く貸せてではないと、利回り計算が重要です　

[96: 匿名]

みんな投資の事ばかり話してるけど、普通に住むだけの人にはいいんじゃないの。
通勤時間が短くなるし。
路線が多いし。

[97: 匿名]

自分が住むマンションには全住戸で買った本人が住んでいて欲しいと思うよ。
オレは。。。

[98: 匿名]

まず武蔵小杉という街自体に魅力がある訳ではないから、通勤に便利という理由で賃貸需要の方が向いている気がするね。
普通に考えて武蔵小杉に永住したい人なんて少ないと思うよ。

かと言って賃貸に出しても割りが悪いし、誰が言ってたみたいに都内の方がいいだろうな。

[99: 匿名]

＞98さん

オススメの永住スポットを教えてください。
都内も、いろいろありますね。私は都内でも東や北、大井町や品川シーサイドなど京急沿いもちょっと避けたい。かといって港区あたりは高くて残念ながら買えません。もう少し甲斐性があれば良いのですが、サラリーマンなもので・・・。

[100: 匿名]

計画停電の新しいグループ分け、見ました？小杉周辺は対象から外れてますね。