ワテラス タワーレジデンスってどうですか？part2

[物件比較中さん]

地上41階建、総戸数333戸のタワーマンション。久々のビックプロジェクトですね。
今回の災害で色々な意見あるかと思いますが、引き続き情報交換しましょう。

part1:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/140361/


所在地：東京都千代田区神田淡路町2丁目101番他（地番）
交通：東京メトロ千代田線「新御茶ノ水」駅 徒歩3分
中央線 「御茶ノ水」駅 徒歩4分
東京メトロ丸ノ内線 「淡路町」駅 徒歩5分
都営新宿線 「小川町」駅 徒歩5分
東京メトロ丸ノ内線 「御茶ノ水」駅 徒歩7分
山手線・京浜東北線 「秋葉原」駅 徒歩9分
東京メトロ銀座線 「神田」駅 徒歩10分
間取：1LDK～4LDK
面積：45.14平米～146.93平米
売主・事業主：安田不動産・東急不動産・東京建物
販売代理：東急リバブル・東京建物不動産販売・三井不動産レジデンシャル


[スムログ 関連記事]
【淡路町×小川町×新御茶ノ水界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.11】
https://www.sumu-log.com/archives/7891/

[801: 匿名さん]

地権者のも気になりますが…。

[803: 購入検討中さん]

固定資産税ですが、土地部分はオフィスと一体の扱いになるので、商業地と住宅地半分ずつの扱いの金額で計算されるみたいですよ。だから住宅のみの物件に比べると高くなるみたい。そんなことを説明されました。

[804: 匿名さん]

そうですか、残念ですね。購入した部屋の広さにもよると思いますが、住宅のみ物件と比較して数万円位固定資産税が上がるのですかね？下駄履きマンションも一長一短ですね。

[805: 匿名さん]

＞　下駄履きマンションも一長一短

下駄履きマンションの一長ってなんですか？

下に店が有るのは、隣、または近隣に有れば下駄履きの一長にならないのでそれ以外でお願いしますね、ここは実際隣だし。もちろん、オフィスとなるとさらに一長ってなに？

[806: 匿名さん]

私はエレベーター乗り換えがどうしても気になります。
賃貸ですが、ここと同じように下がオフィス、高層階が住宅で北の丸スクエアというマンションがあります。
ここは１階にスーパーはありませんが、メトロ九段下駅に直結して、１階から高層階住民専用のエレベーターがあり、オフィスには製薬会社(以前はファーストリティリング本社も)など安定した企業が入っています。すぐ目の前に皇居があります。エレベーターは仕方がないとしてもテナント企業はここレベル位になって欲しいものです。

北の丸スクエア
http://www.kitanomaru-st.jp/top.html

[807: 匿名さん]

20階越えたみたいですね。
眺望気になります。
マンションギャラリーのパソコン画像
一応参考にはしていますが…。
広さか間取りか、買える金額は
限りがあるので悩ましい。

[808: 匿名さん]

要望書提出日でしたが、大混雑でした。
9000万界隈は人気みたい。

[809: 匿名さん]

やはり、プレミアム住戸１２，０００万円超えは、販売、苦戦するのですかねー。

[810: 匿名さん]

しかし確かに混んでましたね。
地震の心配を忘れてしまう位でした。
構造説明会が七月ありますね。

[811: 匿名さん]

モデルルームの一般公開が7月から始まりますので
その時は、もっと混むでしょうね。

冷やかしも多いと思いますけど。

[812: 匿名さん]

>787さん
スーパーマーケットの出店は決定しているのですか？
営業さんから聞いたのでしょうか？
本当に出来るなら本当に嬉しいですね。
この辺りだとちょっと足を伸ばさなければならないので…。

[813: 匿名]

これくらいのマンションだと芸能人も何人かは買うだろうなあ

[814: 匿名さん]

震災後都心の１～２億の物件の動きが意外に堅調で、
理由は「タワー高層階在住の富裕層の住み替え」という記事を見ました
それを考えると、プレミアは苦戦するかもしれませんね
１～２億出せる人なら、30戸以下のコンシェルジュ付き超高級低層とかに住んで、
管理費の負担が増えても問題なさそうですしね
うちはローン組なので管理費5万以上の物件は避けたいですが・・・

[815: 匿名さん]

南側角も1億5千万円より下がったけど
まだまだいいお値段していますね。
一億弱が動き盛んみたいです。
その値段だと眺望までは諦めなきゃだめかな。

[816: 匿名さん]

希望住戸はすでに五倍。

[817: 匿名さん]

スーパーの出店先は決まっているそうです。また、契約の関係で公表は少し先になるようですけど、庶民的なスーパーとの事です。

[818: 匿名さん]

> 希望住戸はすでに五倍

売る方は買わせようと適当な倍率付けるもんだから慎重にね。

[819: 匿名さん]

この2流デベはどういう売り方をするのかその習性が一般的に知られてないから難しいけど、第1期販売にどれくらい出せて、どのくらい裁けるかで人気の程は伺えるよね。

[820: 匿名さん]

どんだけ一流の会社にお勤めか分かりませんけど、販売会社も二流という範ちゅうに入るのですかね？　三井だとか、住友でも販売に苦労して１年以上売れ残っている物件はたくさんありますよね。

[821: 匿名さん]

「売り方」は販売会社ではなくて売主デべが方針を決めるんじゃないの？
確かに販売代理の三井でも売れ残り物件があちらこちらにあるけど。

[822: 匿名さん]

四、五年たって中古で買った方が金額もこなれて来てよいかな？

[823: 匿名さん]

この辺の無駄に販売を外注してるあたりが、割高な原因のひとつかもね。今時大手はすべて製販一体となってしまったし。

このHPでは一般に皆さんがデベとおっしゃられているのはデベロッパーで売主、販売担当会社を意味しない。それから住友は長期戦略で販売するのは有名な話、売れ残りとも思っていない。

820氏、それぐらい勉強してからマンション買ったほうが良いよ。

この2流デベにやられるよ。

[824: 匿名さん]

スミフの売れ残り万歳戦略、一般には好まれないよね
居住数年経っても「モデルルーム公開中」の横断幕とか・・・
私はそんなマンション住みたくないな～と思った

本当は完成物件見てから買いたいと心から思うけど、
今の日本では「新築の完成物件＝売れ残り」だから残念

[825: 匿名さん]

豊洲のシティタワーも長期戦かいな、あんた、経済を知らないアホか？　マンション買うのに勉強しようがしまいがあんたには関係ないだろー。どうせ、あんたはこのマンション買わないんだろ。

[826: 匿名さん]

住友の販売期間が長い話って知らない人いるんだね。

こんなことも知らないようじゃ、経済も知らないアホよりもあんたはアホってことであなたの言うとおりです。田舎もんと　バ　カ　は高いとこが好きってのを実践するタイプですね。

データも出てるよ。下記転載です。勉強しようね～、アホよりもバカにならないように。
データのもとぐらいは自分で探してください。

売主毎に販売期間は異なるもので、これは販売時のポリシーを色濃く反映したものとなっている。

一般論で言うと、販売期間は短い方がいい。
なぜなら、販売管理費に当たる費用が削減されるからである。例えば、人件費・広告費・モデルルームの地代など、期間が長引くと膨らんでいくものは多い。
このため、こうした手法を取る会社は製販一体のところが多い。（人件費が大きい）
例えば、野村不動産やコスモスイニシアが代表格となる。
販売管理費を削減できれば利益率向上に寄与することは間違いない。
そのため、如何に販売期間を短くするかで知恵が絞られる。
モデルルームのプレオープン時に概算価格を提示しての反応を集めて、一定期間に売れる値段を設定していくのは効果的な常套手段となる。

逆に、竣工時期に丁度売り切ることを良しとする会社もある。
販売管理費よりも売上を最大にすることに重点を置くと、こうした判断になる。
竣工前に売切れてしまったら、「安過ぎた」と判断するのである。
こうした考えを取るひとつの理由は、販売会社との契約がある。期間がどうあれ、販売を委託するコストはほぼ一定となると、何も早く売る必要性は低い。
こうした販売方法を取る代表格は住友不動産である。

どちらがいいというのは一概にいい難いが、現在の市況に向いているのは前者ということになる。
販売リスクが高く、売れ残る確率が高い時期には、それを極力回避するのが、望ましい。
逆に、売れ行きがいい時に即日完売してしまうのは「もっと高く価格設定できた」という反省を伴うことになる。


NO 売主名 平均販売月数 分譲戸数の合計 物件数 平均分譲戸数
1 野村不動産 6.5 2,991 20 150
2 コスモスイニシア 7.9 1,814 22 82
3 ナイス 10.5 1,467 11 133
4 旭化成ホームズ 10.7 745 6 124
5 藤澤建設 10.7 331 12 28
6 セントラル総合開発 12.5 386 8 48
7 フージャースコーポレーション 12.6 235 5 47
8 双日 13.0 1,447 7 207
9 山田建設 13.3 831 29 29
10 三井不動産レジデンシャル 13.8 3,371 23 147
11 大京 13.8 2,692 36 75
12 藤和不動産 14.1 2,113 17 124
13 アンビシャス 14.1 321 9 36
14 アーネストワン 14.1 183 7 26
15 新日本建物 14.3 364 8 46
16 東京建物 14.4 1,979 15 132
17 扶桑レクセル 14.7 734 15 49
18 タカラレーベン 15.0 680 13 52
19 一建設 15.2 101 5 20
20 伊藤忠都市開発 15.5 821 8 103
21 大和ハウス工業 16.5 1,174 17 69
22 三菱地所 16.9 1,165 27 43
23 明和地所 17.0 549 8 69
24 東急不動産 17.5 1,359 14 97
25 オリックス不動産 17.6 783 8 98
26 アートハウジング 18.4 281 5 56
27 ゴールドクレスト 18.9 1,415 10 142
28 セコムホームライフ 19.0 277 5 55
29 グローベルス 20.8 218 5 44
30 総合地所 21.1 1,114 7 159
31 有楽土地 21.8 1,054 8 132
32 積水ハウス 22.0 856 6 143
33 住友不動産 23.9 995 10 100

[827: 匿名さん]

>826
で、結局買うのですか？買わないのですか？

[828: 匿名さん]

826 こんなどこかのカンペのような資料ひけらかすのは低能の証左ですね。　だいたい、あんた、買う買わないのお話じゃなくて、買えないのでしょ。まぁ、資料整理だけでも一生していれば。

[829: 匿名さん]

ま、どっちもどっちですね。
やめましょうよ、みっともない。

[830: 匿名さん]

いや、色々勉強になりました。
ありがとうございました。
どの部屋が五倍か知りたいです。
ちなみに我が家の希望は不人気みたいで
誰も希望していなかったけど、
それも逆に微妙。

[831: 匿名さん]

↑お前もな

[832: 匿名さん]

はーい。

[833: 匿名さん]

８２９さん　そうですね、正しい情報交換の場であるべきですね。　反省します、すみません。８２５

[834: 匿名さん]

客観的なデータ出されちゃうとまともな人間なら謝るか、退散する。

品性が低いとそれなりの対応となる。

知性品性が下劣で情弱お方がいらっしゃることが判明したということで。

[835: 通りすがり]

ゴールドクレストの平均販売月数が18.9？？？
全く信じられませんが？

マンコミュ23区板では、
2003年から分譲しているベイクレストを筆頭に、ゴクレ物件は
芝、勝どき２件、品川シーサイド、などなど年代物が幾つも存在しますよ。　

[836: 匿名さん]

普通に情報交換の場で良いので、
汚い言葉のやり取りはいやですね。
7月2.3日は構造説明会だそうですが、
皆さんはいらっしゃいますか？
地震保険の話もあると良いのですが。

[837: 周辺住民さん]

住友不動産の売り方の話って、もちろん、一般の人は知らないだろうけど、マンコミュで大口たたいてる自分は専門家だって感じの人とか、経済の専門家ぶってる人で、知らない人っておそらく珍しいでしょう。

むしろ、住友が短期に売り切った物件ってあるんでしょうか、あそこは短期に売り切ると価格設定が低すぎたんだって怒られるって話ですよ。

[838: 匿名]

まあまあ、勝ちを認めてあげるからそれくらいで許してあげなよ。

[839: 匿名さん]

まぁ、購入意志のない方の挑発だけの書き込みは無視しましょう。そうですか、住友不動産の物件は購入者には不利ですね。　震災の前でも豊洲の物件、相当（想定外なほど）売れ残っていましたからね。

[840: 匿名さん]

事前案内会日程あわず無理、
構造説明会、やっぱり無理。
掲示板に書き込む暇はあるのに・・・

買いたいのに、仕事が忙しすぎて見に行けない(T.T)
焦る。

[841: 匿名さん]

お仕事大変ですね。
お疲れ様です(^-^)/
お電話でエントリーとかは
出来ないのでしょうか？

[842: 匿名さん]

連絡すれば土日平日問わず時間の融通は結構きくよ。

[843: 匿名さん]

安田の方の書き込みの８割ぐらいですか？

[844: 匿名さん]

＞８４２
そうなんですか。
じゃあ、直接連絡してみます。
ありがとうございました。

[845: 匿名さん]

マンションに実績の乏しい安田不動産。
なんか不安を感じるね。

管理費も異常に高いし。

[846: 匿名さん]

管理組合で合見積もり取れば普通は安くなるかも知れないが、下のオフィスの管理も安田がやるから、管理会社は変更できない仕組みか？

なんか安田にぼられてる印象。

[847: 匿名さん]

隣のビルからの地下鉄連絡通路はオフィス棟のテナントも使用するけど、そっちでちゃんと負担すんのかな。
マンション住民だけで負担だとしたら腹立たしい。

[848: 匿名さん]

どの方面のどんなタイプの部屋が人気なんでしょうか？
やはり普通に南側？使い勝手は東側がいいような、価格面では西が安めだし。
北東の角ももう少し安ければなあ～秋葉ビュ―だし。

[849: 匿名さん]

千代田区在住＆在勤の方、わりと優先して貰える感触はありましたでしょうか？
それとも在勤者の方がかなり多くて、優先の期待は出来ないのでしょうか。

[850: 匿名さん]

優先はほぼないに等しいと思いました。一般申込までに千代田区民以外が申し込んだ住戸は優先なかくなるし