ワテラス タワーレジデンスってどうですか？part2

[物件比較中さん]

地上41階建、総戸数333戸のタワーマンション。久々のビックプロジェクトですね。
今回の災害で色々な意見あるかと思いますが、引き続き情報交換しましょう。

part1:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/140361/


所在地：東京都千代田区神田淡路町2丁目101番他（地番）
交通：東京メトロ千代田線「新御茶ノ水」駅 徒歩3分
中央線 「御茶ノ水」駅 徒歩4分
東京メトロ丸ノ内線 「淡路町」駅 徒歩5分
都営新宿線 「小川町」駅 徒歩5分
東京メトロ丸ノ内線 「御茶ノ水」駅 徒歩7分
山手線・京浜東北線 「秋葉原」駅 徒歩9分
東京メトロ銀座線 「神田」駅 徒歩10分
間取：1LDK～4LDK
面積：45.14平米～146.93平米
売主・事業主：安田不動産・東急不動産・東京建物
販売代理：東急リバブル・東京建物不動産販売・三井不動産レジデンシャル


[スムログ 関連記事]
【淡路町×小川町×新御茶ノ水界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.11】
https://www.sumu-log.com/archives/7891/

[546: 匿名さん]

低層がないから高くなるのかな。

[547: 匿名さん]

ここは朝刊は戸別に配達してもらえるのかな？

[548: 匿名さん]

朝刊配達はかなり重要かも…ここだと。
下まで降りるのかなり面倒だからね…。
ぜひ検討して欲しいサービスだよね。
可能性が高いサービスではあると思うけれど。

[549: 匿名さん]

一応メールボックスは２０階なんで、２０階まで行けば郵便はゲットできるけど、新聞をいちいちとりにいくのはめんどいね。

気なるなるのは、ここは地権者住戸が結構多い点。
ここの地権者って、元々は・・・

[550: 匿名さん]

平均で坪440万、そんなものかと思う半面、やはり安くはないですね。

ところで、地権者住戸って、もう場所とか決まってるんでしょうか？MR行けば分かりますか？もし差し支えなければ、どのあたりに集中しているとか、情報があると有り難いです。

[551: 匿名さん]

地権者は低層階にもかなり集中していますね。
だからあまり20階には買える部屋はないですね。

[552: 匿名さん]

そうですよね、地権者住戸が四分の一ぐらいは多すぎですよね。　それらの地権者住戸が今後、販売されたり、賃貸されたりするのは売主、販売元でコントロールできないのではないでしょうか？　なにぶんにも地権者住戸が多すぎますから、気になりますね。　今度、MR行ったら、聞いてみなくては。

[553: 匿名さん]

そりゃ、難しいな。
どのマンションでも悩むところだよ。
元々のレベルがあまりに違う方々だと、きついよね。

[554: 匿名さん]

いまの価格って、いわゆる販売予定価格ですよね、5から10％実際の販売価格は下がるのが普通だから、平均で言うと410ぐらいに落ち着くんじゃないでしょうか。

そうじゃなと売れないでしょ、本格的に。

ここ逆にいわゆるタワマンのデメリットである、高層階と低層階の住民層の格差みたいなのが少なくてよいかも知れませんね。地権者分もここの中では相対的に低層といっても実際高価なので、格安で賃貸に出すって現実的じゃないので、御茶ノ水の賃貸としては相当高価な物件になるでしょうし。

[555: 匿名さん]

そうなんですか、実際の販売価格は５－１０％安くなるんですか？　ただ、心配なのは格安で賃貸に出ないにしても、筋の悪い方々が入居する可能性は高いですよね。

[556: 匿名さん]

大手が書面で出した、予定価格表から５－１０％　実際の販売価格が安くなるのは考えにくいですね。

[557: 匿名さん]

地権者さんが多いのは私も気になっていました。
地権者さんが多い場合は管理組合ってその方たち中心で回ってしまうことが多いのでしょうか？
管理会社のいいようにはされないので、強い見方かなとも思っていますが。

[558: 匿名さん]

>556

書面で出したって、予定価格を見せたってヤツでしょ。

なんか勘違いしているみたいだけど、公式販売価格が下がったら笑わせてもらいます。
私の3件の大手（野村、住友、地所）の購入経験では全て、数％下がりましたし、このスレ見てればどこもそうだよ。

ちなみに、ここの売り主が業界でいう、＜大手＞ではないという＜嫌み＞なら同調しますけど。

[559: 匿名さん]

確かに、他でも値段落ちるね。

[560: 匿名さん]

たとえば販売価格１億円の５％は５００万円１０％は１，０００万円　小学生の計算は出来ますよね。

[561: 匿名]

予定価格から下げると、買い得だと思ってくれる客、がいるからね。

[562: 匿名さん]

普通で考えると１００万円ぐらい安くなって、ちょっと買い得とかの範囲のことですか？

[563: 匿名]

9000万の部屋で5％ で450万でしょ、十分あり得るよ。

[564: 購入検討中さん]

まぁ、価格は期待はしたいですね～。
最終確定は7月のようですから。

値付けはいくら千代田区とは言え、
ちょっと爪を伸ばした感がありますよね。
消費者としては値上がり期待が持てないと
正直、買いづらいというか。。。

私も欲しい部屋がありましたが、
このままでは1ランク下の部屋も視野に入れることになりそう。
うーん。。不満足。。

結果、1億周辺の価格帯の部屋は少し残ると思いますね。

他で下げた実績って本当にあるんですか？？
どこで、どれぐらいだか、言える人います？

[565: 匿名さん]

消費税はどうなるのか心配。

[566: 匿名さん]

>557 管理会社のいいようにはされないので、強い見方かなとも思っていますが。

地権者が多い場合、管理会社が地権者を抱きかかえてしまうケースもあるから怖いね。
既に組合の理事長、会計決まっていたりとか･･･。

[567: 匿名さん]

地権者は、ちゃんと管理費と修繕積み立て負担するのかな？
ある物件では地権者は免除されてるケースがあった。

そうなると非地権者の負担が増えてしまう。

[568: 購入検討中さん]

>567

それはどこの物件ですか？
ぜひ教えてください。

[569: 匿名さん]

麻布十番のほうの物件。

[570: 購入検討中さん]

消費税は私も不安で聞きましたが
契約時点で総額が決まると言われました。

総額と言うことは、内税だから、万が一消費税率が上がったら
その分はデベが被るのか？と明確に聞きましたが、
『そのとおりです』と言われました。

今年度に契約するなら問題ないのでは？？

[571: 匿名さん]

予定価格から10％オフになるという話は本当ですか？
だとすれば買いた～い！！！
先日モデルルーム見に行ったけど今世紀最高物件だよここは
（すみません少し大げさかも）
それ位気に入りましたが、如何せん9000万円前後だったが故にこのタイミングで高値掴みになることを心配しておりまする。
これが8100万円だったら絶対買います。
あまり人に言いふらさないでね。
人気出ると倍率高くなっちゃうから。
ネガさん頑張ってけなしまくって子の物件の人気下げてください！？

[572: 匿名さん]

>548
朝刊は各戸へ配達してくださるんじゃないでしょうか。配達するのは新聞配達員だと思うので、セキュリティ面が少し心配になりますね。新聞配達員にカードキーを渡すシステムになるんでしょうかね。
>549
ここの地権者って、元々は・・・
って…元々何なのでしょうか？とても気になります。

[573: 匿名さん]

他を見たことないから比べようがないんだがそんなにいいのか…。
確かに三億のは凄いよね。
ダブルシンクがいいけど手の届く物件の中では無理そうだな～。

[574: 匿名さん]

新聞屋の配達員にマンション全戸に行ける鍵を渡すぐらいなら、とりに行く方がましだ。

[575: 物件比較中さん]

予想より20~30％高くなって、驚きです。

[576: 匿名]

売れるかどうかですね。
新聞配達員は、廊下を走り回るので床を痛める。

[577: 匿名さん]

今のマンションも新聞を各住戸へ配達だけど、楽でいいですよ～
今の所はセキュリティも5重チェックで警備員常駐なので、
新聞配達員やピザの配達員が入ったからといって、何も問題ないです

[578: 匿名さん]

新聞配達員が怪しいヤツだったら意味ないんじゃないの？

[579: 匿名さん]

プレミアム以外はシ－トフロ－リングですね。

テンション下がります。

[580: 匿名さん]

新聞配達員の事件ってあまり聞かないですけどね…何か大きな事件ってありましたっけ？でもこのご時世、いつ何が起きるかわかりませんから用心にこしたことはありませんけどね。でもここのセキュリティシステムは24時間有人管理、24時間遠隔監視システム、CP認定ドア（防犯ドア）など万全だと思うので何も問題ないかなと思いますね。

[581: 匿名さん]

http://logsoku.com/thread/


society6.2ch.net/mass/1216227131/


②ちゃんです、文字化けすると思うので、

わざと分けます。でもだめかも。

ググれば見つかりますよ。

新聞配達員　犯罪

[582: 匿名さん]

私も574さんと同じく、面倒がらずに取りに行きますので、事件 犯罪は勘弁して貰いたい方かな。
最近、ネットで見るようにしようかとも思っているし。新聞も溜めると捨てるの重いですし。
ゴミは各階に置き場があるのでしたっけ？
場所はどのへんでしょうか？

[583: 匿名さん]

この界隈は実は、まだゴチョゴチャしたとこ多いけど、引き続き再開発されるのかな？
この物件の南側もかなりグチャグチャ。

[584: 匿名さん]

再開発前は、ここも、こんなにグチャグチャだった。
地権者はラッキーだ。

http://idokichi.exblog.jp/13070298/

[585: 購入検討中さん]

ちょっと価格と中身とがつりあっていないと思いましたので、今回は見送る予定です。

千代田区内のマンション計画ってほかにありますか？六番町は借地だし、あとは飯田橋の再開発くらい？？

[586: 匿名さん]

文化財の発掘作業があったのですね。

[587: 匿名さん]

飯田橋は再来年でしたっけ？
もっと高いのか、景気が悪くなればワテラスより安くなるのかな？

[588: 匿名さん]

飯田橋の駅前の計画って、07年のプチバブルの頃に仕込まれた計画ですよね、安くなるとしたらかなり低仕様になるでしょうね。

[589: 匿名さん]

シートフローリングはかなり嫌だなぁ。
でもオプションでどうにかなる感じ？
物件価格自体かなりするので
全体的な仕様はグレードアップしていてほしいところ・・・

[590: 匿名さん]

ここってシートフローリングなんですか。
天然木のフローリングよりメンテナンスが簡単で耐久性はあるって聞きますが。
どうなんでしょうね。
シートフローリングでも天然ものとほとんど見分けつかないとか…

[591: 匿名さん]

そりゃほとんどのマンションのフローリングはシートだし
グレードもピンからキリまでありますよ

[592: 匿名さん]

> そりゃほとんどのマンションのフローリングはシート

そういうのばっかりみてるからでしょ。

わたしは見たこと無い。

[593: 匿名さん]

ちなみに、地権者用につくられた特殊な仕様を落とした部屋でなら見たことあります。

[594: 匿名さん]

トヨ○なんかいくと、シートのフローリングがありますね。
それでも「ここは仕様が良い」とかスレに書き込まれていたりしますが。

[595: 匿名さん]

天然木？のフローリングは、傷（凹みとか）付き易くて、かないません。

[596: 匿名さん]

天然木、本当にお手入れ大変ですよ
ソファセット、ダイニングセットの下にそれぞれラグをしかないと
あっという間に傷だらけで哀れなことに・・・
シートフローリングでも大抵の方は気がつかないと思うので、
特別こだわる方以外は十分だと思いますよ

カーテンが安っぽいのは目立ちますけどね

[597: 匿名さん]

ここは計画の段階でお金がかかって、建物、仕様にはお金かけられないんじゃないですかね。

もともと、安田って、歴史ある会社だけど、マンションデベとしては2流だし、規模での取引ができないからこの程度でしょ。

[598: 匿名さん]

三菱？の麹町のがありますよね。
もっとお値段しますね。

[599: 匿名さん]

シートフローリングはＭＲに入った瞬間にわかったよ。
素人でも見分けつくって。

[600: 匿名さん]

メンテナンスが楽で汚れがつきにくく足触りが良いのがいいな～。

[601: 匿名さん]

ここの角部屋のガラスはゴンドラで清掃業者が外からふくのかな？

[602: 匿名さん]

眺望が意外と微妙な気がしてきた。
スカイツリーとか、アキバの高層ビルに遮られて見えない？？

[603: 匿名さん]

ガラスはゴンドラで拭くんでしょうね。
年２回しかやらない物件があったり、年６回の物件があったりします。
年２回のとこに住んだことがありますが、かなりヒサンな程汚れます。

[604: 匿名さん]

パンフレットにスカイツリーの眺望ＣＧなかったから、見えないのかな。

>>603
角部屋は、ゴンドラ清掃分、管理費とか割高になるんですか？

[605: 匿名さん]

ゴンドラ清掃は１日で数十万円とか掛かります。
全面清掃するために１回で数日やります。

[606: 匿名さん]

333世帯以上×管理費30000円としても1千万円位にはなりますよね？
なるべく綺麗を保てる頻度でお願いしたいですね。

[607: 匿名さん]

駐車場はどんな形態なんだろう。
駐車場出庫待ちで10分とかはイヤだな。

[608: 匿名さん]

シートフローリングは低仕様という見方はかならずしも正解とは言えません
天然木フローリングも価格はピンキリで安いものは逆にシートの方が高いくらいです。
天然木は見た目に優れるという事が選ばれる一番の理由ですが、ご存知の通り
傷、汚れに弱くワックスがけも大変な為扱いが難しく維持が大変な素材です。

最近はシートも物が良くなってきており一般人では見分けがつきにくくなって
きておりますし、特にそんなにこだわらない方やファミリーの方は維持が楽な方が
良いというニーズも多く、都心物件でもデベを問わず採用するところが増えています。
実際ここはタワーでもターゲットをファミリー主体で考えているようですので
そのような事も考慮されたのではないでしょうか？

[609: 匿名]

不動産素人の私でもシートフローリングは見た目でも歩いてもすぐわかりますが、天然木と区別つかないほどの物ってどこのメーカー品ですか？

[610: 匿名さん]

シートの方が高いくらいなら、わざわざ使わずに
広告で高級感をアピールできる天然木の方を使うでしょう。

[611: 匿名さん]

前に見た天然木の部屋がとっても素敵だったけど、非常に傷がつきやすいらしく、
予定していたコーティング剤でもまだ傷がつくということを聞き、残念に思ったことがあります
（財閥系でここより坪単価の高いマンションでした）
なので、傷だらけのボロボロフローリングよりはシートで十分、と思います
気にいらなければ全部絨毯敷きにすればいいし（むしろ絨毯が好き）

ボロボロの天然木フローリングよりシートの方が売りやすいのは確かです

[612: 匿名さん]

全333戸に対して駐車スペースが366台予定ですか、経済的にはそれなりに余裕のある住民さんが多いんだろうけど、それしにても埋まるのかな？
これだけ交通の便が良い立地にこの駐車スペース。個人的には将来ここに住むことになったとしても車を購入する予定はないのでちょっと不安です。

[613: 匿名さん]

敷地内366台（予定）（商業施設用、地権者住戸用、来客用含む、分譲住戸用台数未定、月額使用料未定）

って書いてありますよ。

366台のうち、分譲住戸分は180ぐらいで十分でしょうね。

[614: 匿名さん]

最近は都心の駅近マンションだと、駐車場が埋まらない所も多いからね
7割以上埋まらなくて修繕計画修正を余儀なくされた所もあるし・・・（人気立地の財閥系）

マンション用は私も多くて180位で、来客用を若干多めにすればいいんじゃないかな

[615: 匿名さん]

地権者の方は一世帯一つ駐車場もてるのかな。
羨ましい！月額約五万円はするからね。
自転車も地下に置くんですかね？

[616: 匿名さん]

この辺５万はしないだろうし、1戸に1個もないでしょうね。駐車場より専有面積選ぶ人もいるでしょうし。

[617: 匿名さん]

確か、分譲と地権者で１８０台ぐらいの話じゃなかったですかね。　賃料も３５，０００円から５０，０００円ぐらいとのことです。　５０，０００円は平置きということです。

[618: 匿名さん]

>617さん

ということは残りの台数分は商業施設用ってことですかね？

[619: 匿名さん]

605さん
41階建てともなると、窓掃除にかかる費用も莫大なものになりそう。
当然のことながら清掃費用は20階までのオフィスと折半になるんですよね。
マンション管理のコストについて書かれたサイトで、タワマンの窓掃除に
かかる費用が月額107万円かかると書いてあって驚愕しました。
年間だと約1288万円ですって。

[620: 匿名さん]

＞　タワマンの窓掃除にかかる費用が月額107万円

これってかなり幅がある数字でしょうね。

たわまんでも例えばCT品川みたいな作りで全てのフロアの窓に、バルコニーがあり自分で窓を拭けるマンションもありますし、豊洲の住友のタワマンみたいに、壁をガラスで作って工期の短縮と維持費は購入者任せにする物件もありますからね。

[621: 匿名さん]

窓掃除って、してもらう必要の無い部屋とやってもらう必要がとてもある部屋がありますよね。その辺管理費に計算されてるんでしょうか？

多くのマンションの場合、広さだけの単純坪当たりの計算ですよね。

[622: 匿名さん]

窓はマメにふいて欲しいけど「いついつ拭きますよ」って連絡がくるのかな
今は賃貸のタワマン住まいだけど、その辺どうなってるのかさっぱり不明
（専業で在宅時間が長いけど、窓ふきに出くわしたことない）

レンジ清掃、排水管清掃、エアコンフィルター清掃とかは年に何度か入るから、
無精な私は安心でいいんだけど、管理費高いんだろうな～

[623: 匿名さん]

管理費い位ですかね。
駐車場借りて、地震保険、火災保険で、
ランニングコスト月10万円くらい？

[624: 匿名さん]

あと、固定資産税はどのくらいなんでしょうね。。

[625: 匿名さん]

一億で40万円位？

[626: 匿名さん]

駐車場借りなくても管理費・税金・保険で10万円は考えた方が良いのかな？

[627: 匿名さん]

609さん
608さんではないですが、シートフローリングにもピンからキリまであると思います。素人でも見た目でわかるものから、そうでないものまであるということだと思います。確かにシートフローリングは見た目的に残念に感じるところもあるかもしれませんが、傷が多くついたフローリングよりはキレイに見えるところもあると思います。子供がいる家では、床に色々こぼしたり、傷をつけたりすることが多いので逆にありがたい場合もありますよね。

[628: 匿名さん]

でも、千代田区のマンションですから。
城東辺りのタワーみたいにシートじゃ、客が来たときに恥ずかしい。

[629: 匿名さん]

シートってそんな印象なんですね。
今度気をつけて見てみなくては。
足触りが悪いようなペタペタしたようなのは
確かに嫌ですね。

[630: 匿名さん]

ワテラスがどの程度のシートフローリングを採用しているかですね。
見た目シートと分からないような天然木フローリングより高価なシートフローリングも
あるようですから。
どのくらいのグレードのものになるんでしょうかね？

[631: 匿名さん]

気になる人は入居前に天然木に貼り替えればすむでしょう。
たいした手間じゃないですよ。
お金はかかるけど、それくらいを気にする人にはたいした金額じゃないでしょうに。

私は天然木でめんどくさくて大変な思いしたのでシートで十分。

[632: 購入検討中さん]

固定資産税は70平米で26万円ぐらいの見込みと言われました。半分は商業地扱いになるので、住宅専用マンションより高くなるって言ってました。
修繕積立金が意外と安いのが気になりました。10年後など値上げ幅が大きくなりそうで怖いです。まだシミュレーション中で将来の金額は出てないそうですが。。。

[633: 匿名さん]

人様のお宅にお邪魔して天然木かシートフローリングかって気にしますか？
建築に詳しい人や目の肥えた人だとチェックするもんなんですかね。

私だとインテリアに目が行きそうです。

[634: 匿名]

私はきになります。

センスいいな…って思ったお部屋が一瞬で色褪せちゃう。


壁やカーテン、床ってファッションでいえば下着みたいなもの。


そこが粗末だと、すべてがグレードダウンみたいな。。。

[635: 匿名さん]

なるほど…。
この間は広さと配置ばかり気にしていて
フローリングや細かい所を見落としてたかも。
シマウマみたいなドアは珍しいな位で。

[636: 購入検討]

ここの購入を考えているんですけど、すでにモデルルーム案内あるんですか？
私のところにはとくにないのですが・・・
自分で専用案内に連絡しないとだめなのでしょうか？
知っている人はすいませんが教えてください。。

[637: 匿名さん]

まだ事前説明会があっただけでは？
7月に販売が始めるので今月中にはきっと公式に空くでしょうね＞ＭＲ
行ったらシートフローリング、確認してこないとですね（笑）
他の仕様ももちろん気になりますが

[638: 匿名さん]

しかしマンションの値段が値段なので
ある程度見合った意匠であって欲しい。

[639: 物件比較中さん]

モデルルーム見学してきました。
気になる点は

１）エレベーターが非常用２台を除くと、３台しかない。
３３３戸／３台で計算すると、１台を１１１戸で使う計算。非常用２台のうち１台はごみ専用として、残り１台の用途が分からない。
２）地権者住戸が　８１戸／３３３戸だったかな、約２５％の計算。２０階のクルージングロビーに椅子がたくさんあるけど、一日中町内会の溜まり場みたいな集会所チックな感じにならないか心配。

３）行灯部屋多すぎ。

４）プレミア住戸ほど、ベランダが狭い。ほとんどない間取りも多数。

５）あとやっぱり２０階で一度乗り換えは、めんどくさい。


もちろんよい点もありましたが、とりあえず価格が価格なんで、辛口になりました。

[640: 匿名さん]

坪440、450万くらいって、ほんと？？
まだ確定じゃないよね・・もっと下がるかな・・・

[641: 匿名さん]

坪４４０～４５０万ですか。
もう少し高い価格になるのかと思っていました。

エレベーター少ないですね。

[642: 匿名さん]

うーん、冷静に考えると少なくとも1割は高い印象ですね。
正式価格では下がることを期待しています。

ところで11日から要望書提出とのことですが、これ出さないと問題あるのでしょうか？
販売開始までは予約的なことはできないはずですが、希望の部屋があっても既に要望書が出ている場合は「埋まってます」とか言われちゃうのかな。

[643: 匿名さん]

真剣に検討しているなら出しておいた方が良いんじゃないかな＞要望書
多分、優先度はあがるだろうし…。
デベも売れる部屋から売っていくだろうから。

＞639さん
シートフローリングはどんな感じでしたか？

[644: 匿名さん]

どこに人気集中するんですかね？
一戸だけ乗り換えなし20階南側1億超物件
ありますが。

[645: 匿名さん]

20階は地権者ばかりですね。