新浦安地区土地利用計画変更を考える

[ある程度在住住民]

先日、浦安市・千葉県企業庁・都市再生機構千葉地域支社から、土地利用計画変更案が発表されました。
ここで商業施設を含む業住融合用地が消滅し大規模マンションは建てられなくなり、一般住宅の低層住宅限定になるそうです。
そうした意見・情報交換にこのスレッドをご利用下さい。
※他のスレッドに間違って投稿してしまいました。削除依頼をしておりますが、
　申し訳ありませんでした。m(_._)m

[22: 近所をよく知る人]

ただ、本当に大地震が来たときここは陸の孤島になる可能性はあるな。ここだけが完璧でも周りがずさんな気がする。

[23: ど素人]

伊豆半島沖地震の死者２７名、山崩れ崖崩れによる
阪神淡路大震災での死者のうち
４３３０名は老朽木造住宅の倒壊による圧死
新潟中越地震での死者６７名は降雨によって緩んでいた地盤の
山崩れ、崖崩れによるもの
能登半島沖地震では海沿い、川沿いの地域で液状化がみられ
老朽木造住宅の倒壊がありましたが、土壁でゆっくりと
崩れた為、避難する事が出来、倒壊による死者ナシ

[24: 匿名さん]

関東大震災での東京の家屋倒壊率、わずか５％
その後の火災での死者４万人

[25: 匿名さん]

http://www.fotfot3.com/quake/archives/2006/02/post_46.html

新浦安みたいなところって火災旋風は大丈夫なのだろうか？
なんか墨田と似たような感じもするんだが。

[26: 匿名さん]

“陸軍本所被服廠跡地惨事”ですね。
ひしめきながら避難する人の大八車や荷物に飛び火して
３万８千人が焼死したという。
新浦安は住宅密集地ではないので大丈夫でしょう。

[27: 匿名さん]

22　周り自体が焼け野原だからね、孤立するしか。。でも海からも救援にこれるし、これも新浦安の強みかも。

で、結局君が熟慮？の末どこを住むことを選んでるのか興味あるね。今後の参考のために聞かせてくれたまえ。

[28: ある程度在住住民]

>>17

ご発言を拝見されると、専門家の様ですね。
一般建築物よりも土木構造物で、それも鉄道構造物（超大橋を除く）は、一般的に設計も
施工に関しては旧道路公団、旧日本住宅公団よりもかなりレベルが高いと言われていましたね。

>>京葉線も、連続基礎工法というやり方で

これはラーメンビーム連続高架橋の事でしょうか？
地中梁もあるようですが。ラーメンビームでない方の今川橋辺りから東方はコンクリート桁
と基礎杭が深く掘っていそうなコンクリート橋脚で作られていますね。

いずれにせよ、地盤改良工事は青函トンネル掘削時に、本坑を掘削する前に先進導坑で本坑を掘削する前に
水平ボーリングで特殊なセメントガラスを注入し水を凝固させて掘削し、塩分の多い海水のため鉄筋は腐食膨張
するために使えず吹きつけコンクリートってな手法をやっていましたね。それに比べれば新浦安の埋め立て地での
高層建築物の施工なぞ、そんなにレベルが高いものではないと素人ながら思っています。

但し、関空が示すように不同沈下は有り得ますよね。
埋め立て地の宿命で地中の水分が抜けきるまで沈下は続く。最終的には沈下は止まる。って事ですね。


>>15

>>まるっきり潮干狩り状態だったよ。
>>掘っても掘っても崩れていくんだ。
>>ちょっと怖くなったな。

こんな事を書いていたら、羽田の沖合展開工事でビックバードなんか恐くて行けますか？
あちらはヘドロがあるところで埋め立て、サンドドレーンい゛地中の水分をを排水しながら
施工していたそうですし。
さらに青函トンネルは断層破砕帯を貫いているのをご存知ですか？

[29: 匿名さん]

阪神淡路大震災について
ｈttp://www2.chuo-u.ac.jp/tise/kyouyou/3kokush1997060/index.html

[30: 匿名さん]

液状化免震
ｈttp://homepage2.nifty.com/yoshimi-y/menshin.htm

[31: 匿名さん]

新潟地震（1964年）で多く見られたような，液状化に起因する建物の沈下・傾斜は当然被害として認識されましたが，一方で建物自体の構造的被害が少なかったことが特徴的でした。さらに阪神淡路大震災（1995年）やトルコ・コジャエリ地震（1999年）でも，液状化が起った場所のほうが，建物の被害や墓石の転倒が少なかったことから，液状化層の“免震効果”が注目されるようになりました。液状化対策としてよく用いられる地盤改良を，液状化の恐れある地層の全深さにわたって適用すれば，建物の沈下量を小さくすることはできますが，その代り構造物の地震応答が大きくなることが，模型実験（右図）や解析によって確かめられています。液状化層が深い場合は，改良深さを制限して工費を節減すると同時に，改良層の下の液状化層を免震装置の“アイソレーター”として利用することによって，構造物の地震応答を軽減できるはずです。このとき問題となる沈下量については，構造物全体をべた基礎に支持させて，不同沈下を軽減できます。

[32: ある程度在住住民]

多くの専門の方のフォローを感謝です。勉強になります。

現在、独立行政法人・防災科学研究所、兵庫耐震工学研究センターで阪神淡路大震災相当の
加震実験でいくつかの実験動画が見れますが、Ｍ６クラス以上は建物が大きく動く様なので、
地震エネルギーの凄さを身にしみて感じます。URLは以下、

http://www.bosai.go.jp/hyogo/movie.html

ちなみに基礎杭は地中深く打設されていてもその太さや鉄筋の本数、セメント・水以外にコンクリ
に混ぜる様々な骨材によって変形強度も左右される事でしょうか？
'80年代後期の頃、火力発電所から出るフライアッシュをセメント全社が規定以上に混入したため、
ひび割れが早くも走り耐用年数が設計の本来の性能を発揮できないとか…聞きました。

[33: 匿名さん]

＞＞16
ソースかけすぎちゃいましたけど、残さず食べてください。
＞25
関東大震災で横浜の関内も火災が発生しました。
そこは半分が外国人居住区、半分が貿易商などの日本人居住区。
間に横浜公園があり、そこに６万人が逃げ込みましたが
液状化によって噴出した水や泥をかぶったため死者は百人ほど。
新潟地震でも液状化で浸水したため延焼を逃れたそうです。

[34: ある程度在住住民]

>>33

阪神淡路大震災の時は、ポートアイランドで液状化が発生した物のマンションなどの建物の
倒壊は無し、マンションのSRC造の方で被りコンクリートが剥がれて鉄骨が剥き出しにな
った損傷があった様ですが、ほぼ耐震性は保証されたって事でしょうか(?_?)
それにしても建設中の明石海峡大橋の数百メートルの高さの主塔の位置がずれただけで無
傷（ケーブルを通す段階だったそうで）であったのは驚くべく事でした。

[35: 匿名さん]

一種低層になって５０坪の敷地の建売戸建ての物件価格はいくらぐらいになるのでしょうか？

[36: ある程度在住住民]

>>35

日の出の邸宅風のマンション計画より高くなると憶測すると、１億円に迫る
価格になるのじゃないのでしょうか？

[37: 匿名さん]

35さん

やはり１億ぐらいなのですね。
でも街並みも素晴らしいものになるのでしょうね。

[38: ある程度在住住民]

この先、建売戸建ての住宅街並みが素晴らしいものにはなると思います。

ただ、その低層住宅街が増えるとして必要なのは何か？
現高洲にある戸建て同様、自治会活動ではないか？　と推測します。
特に震災時の活動では、高洲のマンション群と連携して一戸建ての延焼を防ぐため
消火活動で連携は重要だと思われます。

[39: 匿名さん]

中途半端な１億前後とかせずに70-100坪くらいで分譲し、戸数少なく2億くらいで売り出すほうが、かえって売れそうに思う。高級住宅地としての名声もでるだろうし。

[40: ある程度在住住民]

>>39

そこまで高価になると、Ｕ市に転がる固定資産税も年々増える事になるかも。
Ｕ市の税収はＯＬＣから入る法人税も含めて巨額の税金が入るので、Ｕ市恐る
べしと思ってしまいます。それにしては、相変わらず市庁舎は市制施行前のＵ町
時代のものと思いますので、現行のプレハブ庁舎も含めて相変わらず○貧している
感じですね。一体いつになつたら、立派な市庁舎が建つのでしょうか？

[41: 周辺住民さん]

「役所が豪華な国は貧しい」という言葉があります。
「豪華な本社ビルを建てると、企業は衰退を始める」という
言葉もあります。

その点、浦安市は見上げたものです。ハードよりもソフト。
日曜にあんなに本格的に開庁している自治体を他にみたことが
ありません。

[42: ある程度在住住民]

>>「役所が豪華な国は貧しい」という言葉があります。
>>「豪華な本社ビルを建てると、企業は衰退を始める」という
>>言葉もあります。

なる程〜！（頷

そういえば、市庁舎が立派だったり様々な施設（体育施設など）を持つお隣のＩ市が
Ｕ市との合併を希望していましたが、Ｕ市は断固ＮＯ！でしたね。
市庁舎とは裏腹に、ＴＤＲからの廃棄物も処理していると思われる巨大な清掃工場
と総合体育館の立派な施設もありますけど。最近は最新の火葬場も…です。
だからと言ってやり方がマズイとは思っていませんです。

[43: 匿名さん]

すでに市の方で、庁舎建て替えのの検討は開始されていますね。分散している施設を統合化する必要があるということで。確かにプレハブ庁舎ばかり周辺にできていて必要性もあるのか知りませんが、再建築するにしても無駄に華美なものはやめて欲しいものです。

[44: ある程度在住住民]

あのプレハブの第２庁舎はかなり昔から存在していたのですけどね。（市制施行前後？）

[45: ご近所さん]

>>42
I市との合併は、正直、「コツコツと貯金してたら、隣家から
米びつに手を突っ込まれる」ようで絶対反対。

（参考）
http://www.shinurayasu-navi.com/bbs/1181425948/wforum.cgi?mode=allread...

[46: ある程度在住住民]

>>45

どうやらリンク先が切れたらしいですが…。

I市との合併は市長も公言していましたが、絶対反対の方が圧倒的ですね。

[47: 匿名さん]

まあ、そうやって30年後にどうしようもなくなるんだろうな、浦安って。マンション分譲だらけということは、同じ風に歳をとって、街も一緒に老化する。

[48: 匿名さん]

47　参考のためにお聞きしたいのですが、どちらにお住まいですか？

[49: 匿名さん]

48　市川中央部（笑）

[50: ある程度在住住民]

>>47

いや、分譲だらけではないはずです、
新町で旧公団時代、分譲にするつもりが売れ行きが悪く賃貸にした棟が多くありましたから。
分譲の値下げで住民が旧公団へ訴訟した事もありましたし。

[51: 匿名さん]

端的に言えば多摩ニュータウンだろ。

[52: 匿名さん]

48　品がない人ですね。市川の方全部がそうじゃないのは当然ですが。

[53: ご近所さん]

>>46
過去ログを探せば出てきます。

====以下、リンク先====================================

投稿者 ： 千葉県「浦安市」である財源上のメリット

自治体の意味は、ゼニカネだけではないことは百も承知です
が、客観的な情報を提供すべく、書き込みします。

（前提の基礎知識）
・自主財源（＝自前の市町村税）が多くない自治体は、大体
標準的な財政需要を充足するまで国から地方交付税を交付さ
れます。

→　他方、自主財源が標準財政需要を上回る自治体は、地方
　交付税は交付されません。結果として、標準財政需要を上
　回る部分だけ、独自上乗せの行政サービスが可能となりま
　す。
　　市川、浦安ともに、交付税が交付されない団体。ただし、
　浦安は誘致した鉄鋼団地とTDRのお陰で、標準財政需要に
　対し、標準財政収入（≒市税）が約1.5倍と格段に豊か。
　
・東京都の区の財源調整制度
　東京都２３区は、全体として国から地方交付税は受けてい
ないものの、他県なら一旦市に入る税のかなりの部分が都に
入り、貧しい区に再分配されます（例：港区→足立区へ）。

・合併促進のため、地方債を発行させ、その元利払を国が
面倒見る特例措置は、既に終了（これで「平成の大合併」が
随所で起きた）。

これを踏まえて、

（市川と合併するデメリット）
・合併によるリストラ効果を踏まえても、浦安市民の享受で
きる行政サービス水準は落ちるでしょう。

（広域合併するデメリット）
・更に、地方交付税交付団体の近隣と広域合併すると、もっ
と落ちることでしょう。

（東京都の区になるデメリット）
・地方交付税不交付にとどまらず、東京都の貧しい区に我々
の税金は持っていかれることになるのでしょう。


→以上を踏まえれば、損得勘定だけでいうと（限定的な視点
ではありますが）、千葉、東京のどちらに所属してもまあい
いですが、（東京だとホテル税＜都税＞が課されるとか、
マージナルな違いはありますがね）合併や区への編入は避け
た方がいいのでしょう。この裕福な状況を作ってくれたのは、
漁業権を全面放棄するかたちの埋立てを決断し、TDRを誘致
した（おまけに、工場の進出もシャットアウトした先見の明）
浦安の先人のお陰と痛感。

[54: 匿名さん]

>損得勘定だけでいうと（限定的な視点ではありますが）

だから、ここは30年くらい経つと困る可能性があるんだよね。人口がこれから急増することはないのにほとんどの人が”引退”して高齢化社会がくるんだから。この市の年齢構成はいびつだから、今はそれでいいのかもしれないが。。。

[55: ある程度在住住民]

高齢化は確実に来るでしょうね。
そう言う事から早期にバリアフリーの整備を進めなければならないかな？と。

ただ、OLCにアルバイトでキャストになる人は若い人が多い。
彼らが、新浦安になじめば彼らは将来住むようになるかも知れない
と…。

[56: 土地勘無しさん]

むかしの多摩ほどひどくはないでしょう。

それよりも、市川とくっつけられるデメリットの方が
はるかに大きい。鉄鋼団地もＴＤＲも、永続するので
しょうし。

[57: 近所をよく知る人]

あと10年も経ったら↑こういう評価で固まるのかなあ。

市川の土着の人はみんな浦安なんて漁村って言ってたのにな。

[58: ある程度在住住民]

>>57

巷の話によると今の市長は、このデメリットを強く主張していたそうな。
この現市長の前市長は随分長く続けられた先見の明があった人の様でしたが…。
（裏ではどんな事があったか知らないけど）
現市長は新興の市長の様ですが、前市長が長らくやってきた恩恵はある、と思います。

[59: ご近所さん]

年齢構成の問題は、建替えマンションに、絶えず丸の内・大手町・
日本橋あたりに勤務のサラリーマン世帯を入れていけば解消する
問題では？

居住環境を維持し続けるためにも、鉄鋼団地とＴＤＲをテコにし
て、浦安単独でやっていった方が何かと良い。

と、スレの趣旨から外れた問題はこれくらいにして、
----------------------------------------------------------

　境川河口に橋がかかるらしいですな。鉄鋼団地協同組合には、
弁天あたりの道路同様、住宅街をトラックが突っ切らないような
自主規制をして頂けると助かるのですが・・・。

[60: 入居済み住民さん]

その建て替えが難しいからねえ。
建物の老朽化と住人の高齢化の連動は避けようがない。
何処であってもマンションにはつきものの問題だよね。

[61: ある程度在住住民]

>>59
ご近所さん。

>>年齢構成の問題は、建替えマンションに、絶えず丸の内・大手町・
>>日本橋あたりに勤務のサラリーマン世帯を入れていけば解消する
>>問題では？

通勤路線関係として、京葉線の東京駅は旧成田新幹線の名残のある
旧都庁前（現東京国際フォーラム）にあるので、その辺りのビジネス
層を吸収出来ればいいですね。次は八丁堀駅しかビジネス層が無い感じ
で…。
要は、京葉線の新宿駅までの延伸でしょう。

境川河口にある橋を鉄鋼団地のトラックを通過できないように自主規制
との事ですが、荷主さんが沿線道路（パークウェイ）にやむなく一晩停
泊しないようになって欲しいです。

[62: 匿名さん]

新浦安は多摩NTのようにはにはまずならないでしょう。理由はいろいろありますが。。

そもそも広さが全然違います。新町が350haなのに対して多摩NTは2980haもあります。想定人口も多摩は30万人、ME21で2.7万人（今度の戸建増でもっと減る）。ほぼ1/8の規模で対応が取りやすい。

また新浦安は東京まで16分とごく近郊といえますが、多摩は新宿でも30分以上と郊外にあり、新浦安のほうが人口流動性が高い。

これから中町の建替えが始まり、新浦安のなかでの高齢のかたとの世代交代がすすむ。

現在圧倒的に平均年齢が若い新浦安はこれから対応を考える時間が十分あり、財政的豊かさが（多摩は逼迫）それを支える。

ということで、そんなに心配することではないでしょう。

[63: 匿名さん]

多摩ニュータウンも高齢化しているのは、一部の地域だけですよ。
最近は、年齢構成が偏らないように調整して分譲してるみたいです。

[64: ある程度在住住民]

>>62さん。

私はME21で開街の頃から住んでいましたが、多摩ＮＴとは異質なものと思います。
千葉県企業庁が埋め立てた土地を旧公団が土地を購入したものの、旧公団のセン
スの無さ？と言うか全てを開発するのには限界を感じたのか、敷地を次々に民間
に売り飛ばして現在のような街となった感じですが。
ちなみに他の地域と優位性を強調する事は情報交換の質を下げ、個人の感情論
に発展するのでお避け願います。
新浦安の東京駅から16分と言う特殊性に関して、現在の東京駅〜潮見手前の地上
に出る区間が旧成田新幹線の予定線だった事とあのＳ字カーブは当初の計画には
無く、京葉線そのものが旧国鉄時代の京葉貨物線構想から来た偶然の賜物だった
のでしょう。ちなみに武蔵野線にしても旅客・貨物の外環状線として構想され、
米軍横田基地への爆発性の高いジェット燃料の輸送のタンク車が新宿駅構内で
衝突事故を起こし火勢が強く、こんな危険な燃料が都心を通過するのを避ける
ためも一つの要因だったとウィキに触れられていました。

[65: 匿名さん]

新浦安の東京駅から16分と言う「特殊性」、ってなんなんですか？

[66: ある程度在住住民]

>>65

「特殊性」は書き方悪かったかも知れません。すいません。
やはり書き言葉は難しいです…。「高速性」と書いた方が良かったでしょうか？
ただ、東京駅〜潮見付近に地上に出る区間は旧成田新幹線の予定線だったので、
このルートは特殊性があると思います。

[67: 匿名さん]

>>61
現在の計画では三鷹まで地下で延伸ということになっているようです。
実現はしないと思うけど。

[68: ある程度在住住民]

>>67

新宿駅への延伸は、旧成田新幹線の名残で新宿地下駅で大宮駅から南下してきた北陸・上越
新幹線と繋げる計画（そのための敷地とクロスオーバーする橋脚の遺構は残されている）だ
ったみたいですが、旧成田新幹線計画が廃止となり若干ルート変更で三鷹駅まで延伸の計画
が旧運輸省答申であったようですね。いずれにしても、大深度地下を掘削するのでしょうが、
三鷹駅の延伸どころか新宿駅までの延伸も、京葉線の複々線化構想（至る所遺構が見られる）
は中止、15両編成化のためのホームの延伸の準備工事はあらかじめなされているものの、全く
動きは無し…これでは夢物語になるのでしょう。鉄道整備基金はどうせ函館〜札幌間の延伸
に北海道庁の強い希望で取られそうな。

[69: ある程度在住住民]

書き漏れです。
函館〜札幌間とは、北海道新幹線の延伸の着工の事でした。

[70: ご近所さん]

用途地域変更は絶対決まってしまうのでしょうか？
一戸建ては高そうだし、マンションも希少になり新浦安の地価がどんどん高騰して限られた富裕層しか住まなくなるのでは？ある程度の年でないとそんなお金はないだろうから高齢化が一気に進んでしまうのではないでしょうか？
もう少し時期をずらしてマンションを建ててほしい。今新浦安に住んでいる人の子供世代の住むところがなくなるのでは？いまでもいびつな人口構成なのに。
それから将来的に鉄鋼団地は移転などはないのでしょうか？中町再開発はそうとうかなり先の話では？

[71: ビギナーさん]

新浦安、特にME21地区には賃貸マンション（UR）・分譲マンション
が混ざっているので、あんまり人口構成のことは気にしなくてもい
いのでは？

むしろ、このまま分譲マンションがボコボコ建つとすればその方が、
道路や学校などのインフラに関係なく人口も無計画に増え、人口構
成もいびつになってしまうのではないでしょうか。

なお、鉄鋼団地は、オリエンタルランドと並ぶ固定資産税の払い手
で、これが浦安市の豊かな財政を支えているので、移転には大反対
です。