シティタワー有明ってどうですか？その14

[匿名さん]

シティタワー有明についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都江東区有明1丁目6番11～15、30～34号（地番）
交通：
ゆりかもめ 「有明テニスの森」駅 徒歩10分 ※平成22年度末には「有明テニスの森」駅より徒歩8分になります。有明北地区地区計画（平成20～22年度事業）における整備計画に基づく。
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 バス10分 「かえつ有明中高前」バス停から 徒歩1分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩12分
山手線 「東京」駅 バス34分 「かえつ有明中高前」バス停から 徒歩1分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「国際展示場」駅 徒歩15分
間取：3LDK
面積：83.02平米～105.49平米
売主：住友不動産・住友商事
施工会社：前田建設工業株式会社　東京支店　
管理会社：住友不動産建物サービス

[779: 匿名さん]

>776
たいていのタワーマンションにはクレーンは常設されていますよ。
あまりタワマン知らない人が定期清掃かノボリの着脱作業を見て
投稿しただけだと思いますが。

もし入居済のマンションの屋上に工事用のクレーンを新たに設置
して作業始めたら大騒ぎになるでしょうね。

[780: 匿名さん]

>>776
のいうクレーン工事が非常に気なる。

[781: 入居済み住民さん]

>>Qさん

私もここを購入したのはＱさんと同じ気持ちからです。
無駄な共有施設がなく管理費が安く、私も車持ってますので駐車料金が安い事もありました。

そしてＱさんのおっしゃる通り眺望ですね、すごく便利とは言えないけどその分眺望が素晴らしいです。
色々言う人もいますが、私達はここを選びました。
あと、ここは免震構造だったこと地震の時思ってたほど揺れず、何一つ壊れませんでしたよ。

私達夫婦も休日はよく散歩します。銀座や東京駅、新橋、日本橋等地図で調べて一番近い
道を行けば良い運動です。
疲れたら東京駅からバスなら停留所から1分ですし、色々発見で来て楽しいですよ。

[782: 購入検討中さん]

なるほど。ゆったりまったり暮らすタイプの方には
絶好なＭＳですね。
一見アクセスがネックですが、休日の過ごし方とか
聞くと、一長もありますね。

[783: 匿名さん]

まあ、有明にはゆっくり散策したい人は少ないんでしょうね。
東京駅までの道も景色に変化があったり、見て楽しめる様なお店もないですから。
眺望だけなら他の有明のタワーマンションでも十分楽しめるわけですし。
有明のタワーマンションで一番規模が小さいのに一番多い戸数が長期間売れ残っているのは、結果的にはプロパストが作ったプールをはじめとした豪華な共用施設のあるタワーマンションの方が有明を選ぶユーザーには圧倒的に支持されているということではないでしょうか。

[784: 匿名さん]

プロパストが有明開発した頃は、ほんとうに何もなかったから、プール等の共用施設
（付加価値を付けて）で客寄せするしかなかったのでは。
言うならば都心のリゾートマンションのイメージで開発したのではないでしょうか。
これからの有明は、街も完成していくので過度な共用施設はむしろ少なくなるのでは。
ＢＡＳがプール付最後になるかもしれませんね。マンコミのオリゾンのスレ見ますと、予想通りプールがかなりお荷物みたいですね。
地震の影響、節電もありますし、水物はかなり金食い虫になると予想できます。

[785: 匿名さん]

784さん
私もこれまでの有明の地とＭＳ建設の経緯をみていくと、まさにそうだな
と思ってます。
オリゾンのマンコミ見てみました。
住民もやっぱり、最初はよかったんでしょうけど、採算合う方策が
もはやないとのことで、迷走してますね。
ＢＡＳがプール付き最後でむしろ、今後はプール付ＭＳが滑稽に
みえるときがくると思います。

[786: 匿名さん]

>>782～785
独りで連投中。

[787: 匿名さん]

↑よそのマンションをあげつらって、迷走だ滑稽だとは...
失礼極まりないですね。

[788: 匿名]

有明はどのマンションも都会なのに静かでどこか都会を忘れさせる自然もあって好きですね。
会社が都心なら日中と切り替えられますので、住むには良い街だと思います。
私は急いでないので同じ不動産屋さんの3-1も検討していますが。

[789: 匿名さん]

最近３－１の中でボーリング調査が行われていますね！
三箇所調査をしていました。

順調に計画が進んでいるのかな、と思いました。

[790: 匿名さん]

オリゾン欲しい人がそれだけ多いって事でしょ。
いいんじゃない。

[791: 匿名さん]

なんだなんだ・・
ご近所さんだけじゃなくてオリゾ民も結構張り付いているんだな（苦笑）

[792: 匿名]

BAS民もへばりついてるっつうの！
忘れるなよ。

[793: 匿名さん]

へばりつき民
BAS、オリゾ、ご近所。結局有明民全部か。

[794: 匿名さん]

ここはいまのところ、有明では貴重なＭＳですね。
最小限の共用施設で管理費は安いし、唯一の免震ですから。

３－１ＡＧＣはどのようなスペックになるか楽しみですね。
レインボー近くに予定の、東建スミフのタワー（ブリリアシティタワー）は、いつ着工するのかな。
地震の影響で遅れるかもしれませんね。このタワーはあまりいいスペックじゃなかったような・・・・

[795: 匿名]

地震後は制震と免震が増えるでしょうね。関西みたいに
3ー1は開発規模と利益考えると豪華になると思いますが。

[796: 匿名さん]

ここは確かに有明では貴重なマンションですね。
完成して２年目の中古マンションなのに分譲中のノボリや垂れ幕が出ている。
バブルの遺産として今後このような失敗作が出ないように戒めるためにも
このまま無残な姿を晒しておいて欲しいですね。
結局、一番被害を被るのは消費者ですから

[797: 匿名]

まぁまぁ

それだけ人気エリアになったと言う事ですよ(笑)

[798: 匿名さん]

私のところにはバブル来てないので、来て欲しいな。
最近書き込みが多いのは、東南角部屋がやっと販売開始したからですかね。
それにしても相変わらずスミフの販売はゆったりですね。ある意味、有明にぴったりかも。

[799: 匿名さん]

＞＞７９６

買えないからって僻まないの(笑)
暇人だね～

[800: 匿名さん]

住友が相場を上げてくれているのは、次のガーデンシティのためですよ。
住民のためにもなってるけど、メインは自分の次の金儲けのため。

[801: 匿名]

個別交渉には一切応じないスミフのスタイルは買った人には安心だけど今後ばんばん販売控えているのに大丈夫なの？ワールドシティなんてまだ売ってるし

[802: 匿名さん]

スミフMSは完売ってないよね。

[803: 匿名さん]

ノムMSは何故か即日完売、短期間で完売御礼、とか多い。私は完売御礼後キャンセル住居続出販売方式より、固いスミフ販売方式の方がイイ。
でもノボリや垂れ幕はイヤ。

[804: 匿名さん]

スミフは完売しなくても目標利益に到達する値付けをしてるんですよ。
そのあたり他社と若干、経営思想が違う。
最小予算利益確保してるから営業スタイルもそうなる。

[805: 匿名さん]

＞スミフは完売しなくても目標利益に到達する値付けをしてるんですよ。
いや、竣工前完売しないことを誇られても困るんだが・・・(笑
利益を確保ということであれば、竣工後は
　・管理費／修繕積立の負担
　・駐車場優先住戸だと駐車場の負担
　・経年劣化により内装維持負担
　・担当営業やモデルルームの維持負担
　・広告費
などは、伸ばせば伸ばすほどに増えるわけで、利益を食っているのは間違いないと思う。
そこらへんがスミフさんの考え方が謎ですよね。

[806: 匿名さん]

その程度の費用はたいしたことないだろ。ｗ
損益分岐点売上高を超えた後で部屋が１こ売れたらいくら利益がでるとおもっているんだ？
ちょっとはかんがえるよタコ　一回死んでこいや

[807: 匿名]

>>805
まったく謎な部分はなく、3月までの損益はIRで公表されてますよ。詳細みれるから一度読んでみれば？
マンション販売好調で売上を牽引したとのことです。

[808: 匿名さん]

805はコストと利益について、個人レベルじゃなくて企業レベルで考えないとだめだよ。

[809: 匿名さん]

>>784さん
プールつきマンションかぁ…バブリーですよね。
温泉やプールがついていると、年数を経るにつれ
管理の問題が重くなってきそう。
その点ここは不要な施設は作らず、設備、免震、眺望、などポイントだけは
しっかり押さえてあり、シンプルでよろしいんじゃないでしょうか。

[810: 匿名さん]

結局、そのシンプル？な仕様が評価されていないから中古マンションになっても大量に売れ残っているんでしょう
新築で不人気マンションは中古になってから必ず暴落するよ

[811: 匿名さん]

不人気なのは仕様で評価されてないというより
立地・環境に対してコスト高すぎなのと、
ＡＧＣの方がいいから、控えたのもあるのでしょう。

[812: 匿名さん]

同じスミフの新タワーとAGCができるとここの中古の割高感が際立つね

[813: 匿名]

AGC欲しい派ですが、5年待つなら金利、税金安い今の段階で探しますね
新タワーはAGC購入層とは違う気がします。

[814: 匿名さん]

でも、どう考えてもここの売れ残っている部屋を買うっていう選択肢はないでしょう

[815: 匿名]

探しますといってますので色々ですね。
検討しなければ書き込まなくても（笑）

[816: 匿名さん]

てか、ここにはおかしな住民とそれをからかうネガしかいないでしょ

[817: 匿名]

それだけ人気エリアになったということですよ

[818: 匿名さん]

エリアは人気だけどCTAは人気ないでしょう。。。
もう中古マンション扱いだよ

[819: 匿名さん]

え？中古マンション扱い？？？
大丈夫かいな。誰も住んでないのに中古じゃないでしょ（笑）

[820: 匿名]

正しくは新古マンションです。

[821: 匿名さん]

え？まだ売ってないのなら新築でしょ？

[822: 匿名さん]

新築未入居なんて法律的には存在しないよ（笑）不動産屋の勝手な造語
竣工後１年をすぎたらすべて中古マンションと定められています。
ここは有明唯一の中古分譲マンション。

[823: 匿名さん]

確かに、、社会通念的にも実態的にもそうだから、
他のデベは１年以内に売り切る努力をしますよね。
もう中古として売り出している区分所有者多数いる訳だし
やはり「中古の未入居物件」ということなんでしょうね。

[824: 契約済みさん]

私はいろんな事言う人いますが、個人としてはプールや色んな施設は要りません。
ゲストルームも要らない位です、ここはシンプルですし免震と言う点、眺望、価格
等から選びました。

でも人によりこれは私の意見であり私は気に入りました。

[825: 匿名さん]

え？人が住んでないのなら新築でしょう？

なんで中古？

意味分かってないのかな。

[826: 匿名さん]

古いから中古だよ。

[827: 匿名さん]

築後１年を経過した物件は中古未入居とする。
と住宅品確法で定められているよ。
知らないのかな？
CTAは明確に中古マンションです。

[828: 匿名]

誰かが住まない限りは中古ではないよ(笑)

常識ですが

[829: 匿名さん]

言葉の規定は、色々あるだろうが
ﾕｰｻﾞｰ目線では少なくとも「新築」とは思わないだろう。

[830: 匿名さん]

>828
常識外れ(笑)

[831: 匿名さん]

1年以内に売れないと、税金だってかかっちゃうしね。

[832: 匿名さん]

法的に中古ならおかしな住民の妄想よりも法律の方が正しいでしょう

[833: 有明住人]

細かい話、新築住宅ではないみたいですが、中古とも書かれていませんね。新古住宅とでも呼ぶのでしょうか。
http://law.e-gov.go.jp/htmldata/H11/H11HO081.html

[834: 匿名さん]

>>828が無知すぎる
スミフは特別！とでも思ってるのだろうか

[835: 匿名]

正式　　　:　中古
デベ表現　:(中古なんだけども)未入居


住宅購入を検討された事がある方ならだいたいご存知かと。
たぶん住民の振りした釣りかと思います。スルーしましょ

[836: 匿名さん]

ここはスミフにも見捨てられ、遂にsuumoにも掲載されなくなったね。
はっきりいって、もうダメなんじゃないの。

[837: 匿名さん]

ダメって何が？

[838: 匿名さん]

ダメってｃｔａが。

[839: 購入検討中さん]

有明も買えない俺が情けない。

[840: 匿名さん]

有明ならスカイタワーか新タワー待ちでしょう
CTAは無視してよし

[841: 匿名さん]

有明ガーデンシティ発表まで寝かしておく気かもね。

[842: 匿名さん]

ＡＧＣの販売誘導として残しておくんでしょうね。
スミフの経営は余裕ですし、値引は悪という社内体質ですしね。
ここも
豊洲のシティタワー　→　ＣＴＡへ誘導し成約を稼いだ
ＣＴＡ　→　ＡＧＣへ誘導

[843: 匿名]

残りって南東の角部屋だけでしょ。やっと販売開始みたいだし、残らないでしょ
ゲートブリッジを待ってたのかな？

[844: ご近所さん]

超多忙にしていました。２ヶ月振りにスレを見て、やはり５０戸以上の在庫売れ残りを抱えているのかと。
夜見ても、やはり南、南西、東は灯りがないですよ。地震、節電で蝋燭暮らしでもしない限りは、ＣＴＡ
は地震の影響で販売がゼロに近いということですな。
管理費が安いと言っておきながら、公然とネット上にＢＭＡの管理会社の年間管理費７百万アップの意見
を聞いている住民の意識からも、無知な方が多く、管理費への不満がある方が多いということでしょう。
管理費が安いのを選択の理由に上げるのも、収入に見合う箱を選んだということに過ぎず、ＣＴＡに今後、
いくらの管理費アップがかかるのかも管理組合で見積もりをしていないということが容易に想像できる。
もともとが、安っぽいＣＴＡがＢＭＡと比較することは無理。完売もせず、中古も売れないから、有明地区
の中古取引にも一件も掲載がされていない。
中古、新築ともにフリーズ物件となってしまった。賃貸でもＣＴＡ利用は殆ど聞こえて来ないし、ＢＭＡと
同じ価格帯での賃貸は無理。ＢＭＡは多数の賃貸が扱われているのに、魅力に欠けるＣＴＡは有明で一番、
貧弱な仕様で見向きもされていないということではないか。
既に、ご近所さんの助言のすべてが投稿から抹消された。事実は、デベにも住民にも酷であったのかもし
れない。スルーと言って、スルーできなかったのだから。
８月頃に少し時間が取れるから、ＣＴＡ総括特集と今後のＣＴＡについて投稿しようと思う。
ここを早く完売させないと有明の汚点となる。なんでかった！
未だに住民とデベは、ネガ民に遊ばれているからだ。

[845: 匿名さん]

もうほとんど売れちゃったんじゃないの？

[846: 入居済み住民さん]

現地販売センター408号室に行って聞いたけど、売れないのではなく、敢えて多くの部屋をクローズにして、ゆっくり売るのが本社からの指示だそうです。つまり、売れないのではなく、《売っていない》が正解です。管理費に関しても、見直しをすれば30％OFFも今より下がります。BMAの地震補修費を比較しても、圧倒的に免震が安いです。BMAやWコンは数千万単位ですから、湾岸エリアでは現状を総合的に判断しても、優位に立っています。

[847: 匿名さん]

本社の判断が《売れない》でしょ？ｗ

[848: 匿名さん]

マーケットの判断は買わないと

[849: 匿名さん]

どうでしょうねぇ。今のところ、有明の評価はうなぎ登りのようですが。


臨海副都心　最先端のインフラが整備された街
http://token.or.jp/magazine/g200806.html

安心安全な街　臨海副都心
http://www.kouwan.metro.tokyo.jp/toppage/anzen_rinkai.htm

災害に強い街
http://www.kouwan.metro.tokyo.jp/business/rinkai/syokai/security.html

[850: 匿名さん]

BMAやWコンは数千万単位ですからってまたいい加減なこと言って
優位に立ってるとはおふざけな言葉だ。

[851: 匿名さん]

有明はいいよね。
都心近くなのにリゾートのイメージを反映したハイグレードなマンション群があって・・・
だけどCTAは最悪。安普請の薄床仕様で賃貸レベルのマンションを有明に作って、あげくのはてには売れ残って中古マンションとしてまだ販売している

本当にホビロン

[852: 匿名さん]

またご近所がわいてきたか。
売れたかどうかの判断が灯りとは。レベルが低すぎる。
あんたの想像はあてにならん。

[853: 匿名さん]

ご近所さんを信じて165万/坪になるのを待っているのですが一向に下がらない。その間に、欲しかった間取りは全て無くなった。ガーデンシティに変更します。

[854: 匿名さん]

ご近所はちゃんとクスリを飲んで、今年こそ完治を目標に頑張らないと。田舎の親が心配するよ。

[855: 匿名さん]

坪単価200が適正でしょうが、住友スタンスは下げませんよね。一概に安普請とは言えませんが、アクセス等から総合評価すると、坪200が限界ですね。この物件に詳しい方はどう思われますか？

[856: 匿名]

適正価格は市場が決めるので時々によりますが、残りはこれから販売の南角ですね。
残りが売り出してない南角しかない今頃に単価の話は遅いかと。通常高い部屋ですし。それでも判断するとすれば、そこも売れれば適正なんでしょう
有明は東京湾岸地域でも割安な気はしますが。

[857: 匿名さん]

８５５さん
確かに今は高値すぎますね。
築浅、財閥、免震というメリットを考慮しても立地がよくないですからね。
オリガレの相場をみて、メリット部分を高く評価して２割増しとみても坪２３０以下
ってところじゃないですかね。

[858: 匿名さん]

的確なコメントありがとうございます。残りは南角なんですね。やはり、安易には下げないでしょうね。しかし、総需要が落ち込んでる中で、キラーカード無い物件がいっぱしの価格を維持させるって売り切るつもり無いでしょうかね。やはり、サプライズ無い限りは対象から外すかな。

[859: 匿名さん]

これは！と思った人から提案始めているみたいですよ。
どの辺で決めるかは難しいですが。

[860: 匿名さん]

まあ供給の多いエリアだし、常識的に考えて築後２年目の中古完成在庫を選択肢に入れる人はいないでしょう。販売時期のかぶるスカイタワーの売れ行きと比べると不人気さが歴然。
中古での評価も厳しいものとなるでしょう

[861: 匿名]

スミフ物件、大崎、品川、豊洲と、すべて年数たってもうってますね。
売り出すのも入居開始後だし。

[862: 匿名さん]

スミフは下げのサプライズはないでしょうね。びっくり高値ならありそうですが。
でもそのポリシーは結構好きですね。

[863: 匿名さん]

>860
どのへんが歴然とした差なのでしょうか？
検討に値する発言なので詳しく知りたいです。
規模の違いがありますので、個数比較ではなく割合比較でお願いします。

[864: 匿名さん]

不人気かどうかは８６０が言う事ではないよ。

外廊下が良い人、内廊下が良い人、色々な施設があるほうが良い人がいれば
私はプールいらないし保育所も必要ありません、バーもいらない
ＤＷが良かったのでＣＴＡにしました。
見た目もスッキリして良かったし、お客さんも結構来てますよ。
それにもっと前に建ったＢＭＡだってまだ残ってるし・・・・

[865: 匿名さん]

BMAは完売でしょ。
中古はあるでしょうが。

[866: 匿名さん]

>846さん
本社の指示との事ですが、ゆっくり販売する事のメリットは何なんでしょう。
セールスが長期的に渡ると各種イベント開催にかかる費用・宣伝費もかかるし、
プラス要素が見当たらないのですが…
地震による補修費用は免震が一番安い事は知らなかった！

[867: 匿名さん]

８４６ではありませんが、

スミフの会社の方針なのでは？
去年の「近代建築」という雑誌に、マンション事業部本部長の対談が載ってました。施工完成売りが基本らしいです。長年の伝統？？なのかもしれません。
まあ体力ある会社なので、通用する理屈かもしれません。
ＷＣＴもまだ販売してますしね。
ある意味、購入者にはメリットありますよね。絶対に値引きしないで売るのですから（笑い）
デベにはあまりメリットはないかもしれません。
むしろ値段を上げて販売するくらいですから、ホント強気のデベさんですね。
とにかくメジャーセブンといわれるデベ軍団のなかでも、スミフは独特の戦略でやってます。
たとえばＤＷにしても「眺望を買う」発想からＷＣＴからＣＴＴ、ＣＴＡ、ＣＴ麻布なんかでほぼ完成型らしいです。
ガラスカーテンウオールのフォルムも独特なのですが、これは商業インテリジェントビルが何１０年たっても古めかしくならないからの発想らしいです。
個人的には、こうゆう強気のデベは貴重だと思います。

[868: 匿名さん]

住友でも竣工前に完売している物件はいくらでもありますよ。
特に昨年から増えています。
売れ残っているのは古い企画の物件。
BAS比べると販売期間が１年も長いのに販売戸数は半分。
新築でまったく人気のない物件の中古は暴落する。
特に今後数年は未入居中古の部屋との併売になりますから苦戦は必至です。

[869: 匿名さん]

>866
既に利確してるので長期化しても全然採算がとれるよ。
宣伝広告費含む販管費は実は大した金額ではない。一戸売るだけで10年分以上まかなえる。
そういう販売方式がスミフ式セールス。

[870: 匿名さん]

>868
あまり分かってないやつが自分の意見述べてもな。。

[871: 匿名さん]

>868
半分？とはどこ情報でしょうか？
BASの現状はどうでしょうか？

[872: 匿名さん]

↑販管費の意味もわからない情弱。
利確（爆笑）
バカは書き込み禁止ね

[873: 匿名さん]

ＣＴＡがどう売ろうが、ＢＡＳに迷惑掛けてないと思うよ。
人の事悪く言う暇があったら１戸でも売ろうね！

[874: 匿名さん]

872さん
けなすだけじゃなくて、正しい情報を教えてあげて下さい。

[875: 匿名さん]

>>869
不動産を所有したまま利確って、不動産デリバティブでヘッジしてるってことですか？日本では未発達だと思いますが。。。

[876: 匿名さん]

BASは何回もDM来るよ。今回は、お台場ランチ＋ららぽ２千円券＋スイーツ土産だっけか。
必死だね、大金かけてさ。

[877: 購入検討中さん]

＞お台場ランチ＋ららぽ２千円券＋スイーツ土産だっけか。
これは....非常に魅力的な販促．．．って、CTAスレに投稿させんでも(^^;

そういえばＳ社はあまり来場販促の話しも聞きませんね。

[878: 匿名さん]

ｓ（社）は別に急いで売る必要がないから、余裕があるんじゃないの。
T（社）は早急に売る必要があるから、必死だな。