グランファースト千里桃山台ってどうですか？Ⅴ

[匿名さん]

グランファースト千里桃山台についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：大阪府吹田市桃山台1丁目1-2（地番）
交通：
阪急千里線 「南千里」駅 徒歩3分
北大阪急行電鉄 「桃山台」駅 徒歩11分
間取：2LDK～4LDK＋N
面積：55.74平米～124.02平米
売主：京阪電気鉄道
売主：大和ハウス工業
売主：住友商事　関西ブロック
売主・販売代理：コスモスイニシア　西日本支社
販売代理：住商建物　大阪支社
販売代理：日本住宅流通　関西営業部

※前スレ
[part1] http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/76336/
[part2] http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/96147/
[part3] http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/137176/
[part4] http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/141553/

施工会社：安藤建設株式会社大阪支店
管理会社：大和ライフネクスト

[851: 匿名]

この物件って、ここでかなり叩かれてますが、内容を見るとそこまで言うほど悪くないですよね？
設備や構造が100点ではないですが、ユニハイムみたいに安全性に問題がある訳でもないし。
周辺住民さんとの関係が一番のネックになるようですが、これも今後(長い目で見て)の対応次第でなんとでもなりそうですし。
立地と価格とのバランスを考えたら全然アリですよね。
なんでこんなにネガレスが多いのかな？

[852: 匿名さん]

>850
賢明ですね。その通りです。

>851
ここのデベと確執のありねたみがある方と、
ここの割安感に苦戦を強いられる方が集まっている
のでこうなってしまうようです。

そういう方がいるのは事実としても、嘘や誇張に惑わされず
ここの物件の良さを検討して契約して頂きたいですね。

[854: 匿名さん]

ネガレスのほとんどは、競合業者の営業妨害でしょうね

[858: 匿名さん]

売れ行きいいから焦ってるんでしょう。

インプラスってそんなにいいのか。
ＯＰでペアガラスつけようかと思ってたけど考え直そうかな。

[859: 匿名]

え？売れ行きいいか？
よくはないだろ。あんだけまだ在庫抱えてるし。
ま、ライオンよりはいいわな。

[860: 匿名]

例えば、直接基礎は安全性に疑問が出るだろ。

[861: 匿名さん]

直接基礎は問題なしだったと思います。

>No.225
>基礎の話も何回もでてますね。
>固い地盤が地表に近い場合は直接基礎で、深い場合は杭基礎、と使い分けるのがあたりまえ。地盤にあわせて使い分けるだけの話で、どちらが良いというものではありません。あえていえば、直接基礎ができるのなら、それにこしたことはありません。
>ちなみに、構造がしっかりしてるといわれてるパークハウス千里中央は、直接基礎ですよ。

>No.251
>地盤と基礎の話だけど、桃山台だとジオ千里竹見台は直接基礎。近くの桃山台ヒルズは杭基礎。
>ジオ千里竹見台のＨＰには、
>　＞「ジオ千里竹見台」は、地質調査により、地中約2m～約10m以深に安定した支持層があることを確認しています。所定の支持層に対し、地盤改良を併用する直接基礎としました。
>と書いてる。
>同じ敷地のなかでも支持層までの深さが約2m～約10mと幅があるのだから、２３３の話も十分可能性のあることだと思いますよ。頭ごなしに否定してる人は、どうゆう理由なのか分かりませんね。

[883: 匿名さん]

地権者の人に配慮して、管理費を安くスタートしたってことですよね。

その代わり、駐車場代を高めに設定していると聞きました。

地権者は高齢の人が多くて、車を使わない人が多いから、
後から契約する一般契約者の若いファミリーから少なくした管理費分を
駐車場代上乗せ分から補う仕組みにしているみたいです。

[884: 匿名]

駐車場5000円からなので決して高めの設定とまでは言わないでしょう。

実際駅前だしこの値段設定で駐車場ガラガラになって経営がうまくいくか心配ではあります。

[888: 匿名]

883さんの情報はホントですよ。聞きました。

周辺マンションの自走式駐車場の相場より5000円前後高いので、管理費と駐車場代を合わせると、同等かグランファーストの方が少しだけ高めのようです。

ちなみにご近所では、ブランズ南千里も全く同じ手法で、駐車場代を高くして管理費と修繕費を安くしてました。あちらもトータルでは周辺と変わらなかったと思います。
あちらも地権者優遇の一つの手法でしたし、高齢の方が多い地権者優遇のパターンなんでしょうね。

[889: 匿名さん]

管理費と駐車場代は別勘定。管理費は毎月支払う費用に当てられ、駐車場代は積み立てられます
。管理費が安いのは単純に割り勘する戸数が多いということだと思います。

[890: 匿名]

889さん

グランファーストは自走式駐車場ですので、管理費と駐車場代は同一会計だと思います。一般的にそれがほとんどですし、そんな説明だったような。


ただし、機械式駐車場のマンションだと、別会計にしておかないと、後でとんでもないことになります。グランファーストには関係ない話ですが。

[891: 匿名さん]

管理費では無く、修繕積立金と同一会計です。
機械式駐車場は、交換時に高額の費用が発生します。
自走式は、費用負担が機械式よりかなり安く済みます。
＞８８３と＞８８８は、管理をまったく知らない方の嫌がらせでしょう。

[892: 匿名さん]

良くある、知識の無い営業さんの、言い方ですね！！
いちゃもんは、嘘が多いですね！！

[893: 匿名さん]

>891さん
最後の１行は余計です。

駐車場代、もう少しお安くなればうれしいんですけどね。
費用の関係でうちは青空駐車になりそうです。
そういえば駐車場の抽選、確か来月でしたね。

[894: 契約済みさん]

来月抽選というのはどこから聞かれましたか？
うちにはまだ何も連絡ないですが。

[895: 匿名さん]

営業さんから聞いたはずですが…。
連絡ないですか？駐車場の希望は出されましたか？
そういう私もまだ連絡はないですが…

あれ。なんか自信なくなってきました。
記憶違いかな…

[897: 匿名]

>891
>892

営業さんに確認しましたよ？
実質的には駐車場料は管理費での会計に含めることを想定されて、今の管理費を試算されています。
どう運用するかは管理組合の自由だから、修繕積立に回すのは自由だけど、そうなると恐らく管理費の会計は赤字になるそうです。
管理費と修繕積立金と駐車場料を足したら、周辺のマンションと変わらないか少しグランファーストが高いくらいですし、結局どう配分しているかの違いです。
管理費を抑えて駐車場を高く設定しているグランファーストとブランズは地権者への配慮がありますね。
883さんの説明は間違いでなく、営業さんの説明その通りですが、なぜ他の方々は事実までをいちゃもん扱いして聞く耳を持とうとしてないのか不思議です。

[899: 匿名]

機械式駐車場のマンションでなければ管理費と修繕費のどちらに積立てようが大差はないが、世の中厄介なのは、機械式駐車場なのに駐車場代を管理費に計上しているマンション。

[900: 匿名]

出遅れてしいましたが、購入を検討しております。
MRへ行きましたら、4号棟の高層階が良かったのですが、高層階は完売しておりましたので
8号棟の高層階を検討してます。
こちらのスレッドを拝見していましたら、

・8号棟が一番条件が悪い
・日照があたらない

と記載がございました。

私は、8号棟前の3号棟（7F）以上の階数を購入したら大丈夫かな？
と思っていたのですが、それでも日照入らないでしょうか？
4号棟で影になるという事でしょうか？

くわしく教えて頂けないでしょうか？
宜しくお願い致します。