OWL TOWER（アウルタワー）ってどうですか？Part11

[物件比較中さん]

完売のうわさはありますが、まだまだ賃貸をはじめ、地権者住戸の販売も残っています。
最後のOWL　TOWERについての情報を希望しています。
物件を検討中の方だけでなく、住んでいる方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都豊島区東池袋4丁目21番1（地番）
交通：
サンシャイン徒歩1分
東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩2分
山手線 「池袋」駅 徒歩9分
埼京線 「池袋」駅 徒歩9分
東京メトロ丸ノ内線 「池袋」駅 徒歩9分
東京メトロ有楽町線 「池袋」駅 徒歩9分
東京メトロ副都心線 「池袋」駅 徒歩9分
東武東上線 「池袋」駅 徒歩9分
西武池袋線 「池袋」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK
面積：37.80平米～97.20平米
売主：ゴールドクレスト

物件URL：http://www.goldcrest.co.jp/html/owltower/index.html
施工会社：大成建設
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

[941: 匿名さん]

ゴクレは値引きはしないけど、価格改定はしてるんじゃないか。

値引きと価格改定の違い、わかるかな？

[942: 匿名さん]

>>939
値引きしてまで売らずに抱え続けるんですか？それは無理でしょう。
賃貸に出す？元が取れるかどうか
ゴクレにそんな体力があるとは思えませんが…

[943: 匿名さん]

ゴクレ、マンデベにしては体力ありありでしょ

[944: 匿名さん]

売れ残り物件もあちらこちらありあり

[945: 匿名さん]

>941さん
値引きと価格改定の違い、解かりません(･_･)ﾉ
ぼんやり把握している内容は、
値引きは売主と契約者個人の間で行われるもので、内密に行われるのが基本。
値引き率は交渉による。
価格改定は、客の反応や在庫状況により価格を見直し、価格は公にされるもの？
こんな認識で合ってる？

[946: 匿名さん]

あってます。

芝のタワーも価格改定によって手ごろな価格になってきた。

いわんや、アウルもや。

[948: 匿名さん]

ではここは何％値引きしてくれるか。

[949: 匿名さん]

値引きでも何でも売れてくれれば管理費は入ってくる。自分より1000万円も安く買った人が居ても心情的には面白くないが、管理費に実害はない。しかしそれだけ購入者のレベルが下がることは間違いなく、マナーの悪さ、事務所、賃貸などの増加による資産価値値維持への影響はかなりある。

[950: 匿名さん]

＞値引きでも何でも売れてくれれば管理費は入ってくる

売れないと管理費入って来ないの？
面白い事言う人だね。

[951: 匿名さん]

＞９０６さん

高級マンションだから、そうでないマンションだからうんぬんより
ご挨拶の場合は相手に負担をかけない、を優先で私だったら考えます。
高級品や自分の好きな物を渡すのって押し付けになりそうです。。

[952: 匿名さん]

>>950
脳天気な人ですね。931や934を読んでからレスして下さいね。

[953: 匿名さん]

>>952
931も934もリンク先も見ましたが、952さんのど素人ップリが良く解ります。

[954: 匿名さん]

売れないと管理費入ってこないから、マンションってなるべく空室作りたくないのだと思ってましたけど。何か違う？
951さんと953（950さんも同一人物ですよね？？）の話は
どちらがあってるの？

[955: 匿名さん]

＞売れないと管理費入ってこないから、

売れない場合はデベが払い続けるんだよ。一般的にはね。
その辺を回避する特約みたいなものがあると、いつかのタイミングで
滞納金額が増える可能性があるからまずいね。ってこと。

普通は売れなくても変な特約とかデベが倒産しなければ管理修繕費不足にはならない。

[956: 匿名さん]

修繕費は不足する。空室が多ければ当然駐車場の空きも増える。修繕費値上げがしづらい。直接的間接的な影響がある。管理費は特約さえなければ大丈夫だけど、その前提の

デベが倒産しなければ…

[957: 匿名さん]

修繕費値上げがしづらいって、デベや管理会社が修繕費の値上げを要求するんじゃないし。
住民達が自分達の為に貯金額を増やすかどうかの問題でしょ。

デベが倒産したら確かに面倒くさいけど、箱（区分建物）は消えないよ。デベの借金の形に入っていても、管理費等は優先される。まあ裁判沙汰は面倒だが。

[958: 匿名さん]

デベが倒産したら次の所有者に滞納分を払わせよう！

[959: 匿名さん]

ここは入居世帯数より駐車場が多いそうですね。

[960: 匿名]

今は３００世帯位？

[961: 匿名さん]

>>957　議決権

[962: 匿名]

役所が移転して地区開発が更に進むまで我慢しましょう。
資産価値は下がらないと思います。

[963: 匿名]

>>960
２００世帯くらい

[964: 匿名さん]

区役所建設予定地の既存建築物解体工事は6月6日～9月30日だそうです。

[965: 匿名さん]

＞＞964
解体工事は具体的に決まってるんですね。その後の開発についてはどの程度決まってるのかな？地元住民にとっては楽しみですね。
その辺が具体的になってきたらアウルの人気にも影響が出てくるといいのですが。早くても来年以降の話題なのでしょうね。

[966: 匿名さん]

ホームページ見ましたが完売にはなっていないようですね。
間取りが自然で無理がなさそうなところがちょっと気に入っているのですが。
ここのレスって素人ではダメなんでしょうか･･･
検討者というのはプロの人のことなんですか？
やはりマンション購入は知識を身につけないと難しいでしょうか。

[967: 匿名さん]

ほとんどが素人だろうけど、売れ行き、管理体制、管理費、修繕積立金、固定資産税、都市計画税、駐車場の空き状況くらいは確認しとくべきだと思うよ。

[968: 匿名さん]

>>966さん
素人がレスするなって言ってるんじゃないですよ。不動産について全く素人なのに解ったような事を書いていて、実は全然間違った事を書いてる人がいるからです。

だから素人でもいいんです。
あなたの場合はプロになるより文章の読解力を身につける事が先だと思います。

[969: 匿名さん]

967さん
恥ずかしながら都市計画税について、全く知識がありませんでした。

都市計画税とは…
>都市計画事業や土地区画整理事業に要する費用に充てる目的で、
>都市計画区域として指定されている、市街化区域内の土地や
>家屋の所有者に対して、市区町村（都）が課税する市（区）町村税
>（都税）の事。

東京都の場合、税率は、固定資産税評価額 × 0.3％（制限税率)
都市計画税の税額は固定資産税額によって決まってくるんですね。

[970: 匿名さん]

結構賃貸にもでていますね。
http://www.kokyuchintai.com/rent/data2233.html

[971: 匿名さん]

3LDKの100平米弱で賃料35万ですか。思ったほど高くないんですね。
我が家はそんなに出せませんが。。

ピアノも可ってなってましたけど、防音は問題ないんですかね？

[972: 匿名]

防音仕様ではありません。
演奏練習は思いきり聞こえます。

[973: 匿名]

>>971
もともと＠４０００だったのが＠３５００にまで下がったのが何とも。
地震とシーズンが外れたのが影響したと思いますが。

[974: 匿名さん]

＠７０００円で貸せるという話でしたが＠３５００じゃ割合いませんね。。

[975: 匿名さん]

＞＞966
確かにマンションコミュの中でもここは質問しづらい雰囲気を感じるかもしれませんが、ご自分で調べきれなかった事についてはどんどん質問してもいいと思いますよ。教えてもらった以上の情報提供もできれば一番なのでしょうけど。
情報集めの場として有益に使えば良いと思いますよ。私もよくこちらで素人臭い質問をさせてもらってます。

[976: 匿名]

＠７０００？
そんなに美味しい話でしたら完売してますよ。

[977: 匿名さん]

＠７０００なんて、誰から聞いた話？
って感じですね。

[978: 匿名さん]

そういえば＠5〜6000とか言ってた買い煽りさんがいたね。
＠7000もいたかもしれんね。
この辺の相場からすれば考えられんけど。

ゴクレは想定賃料をいくらと説明してたんだろうか。

[979: 匿名さん]

そういえば＠5〜6000とか言ってた買い煽りさんがいたね。
＠7000もいたかもしれんね。
この辺の相場からすれば考えられんけど。

ゴクレは想定賃料をいくらと説明してたんだろうか。

[980: 匿名さん]

ココは管理費が高いから収益目的としてもイマイチだね。
空き部屋が半分以上あるのも賃貸相場に影響しているんだろうか？

[981: 匿名さん]

相場と間取りですかね。奥行きは全ての物件で同じです。

[982: 匿名さん]

空き部屋が半数以上とか好きな事言ってるけど、実際の事はゴクレ関係者しか解らないでしょ。

買えない連中が夜の灯りだけ見て自分の願望を言ってるだけです。

留守中なのか、遮光カーテンなのか、売れ残りなのか、入居前なのか、賃貸募集中なのか、なーんも解らないくせにね。

賃貸募集中って事は、その住戸は売れ残り物件ではないと言う事でしょう。

実際にはかなり売れているって事だと思います。

[983: 物件比較中さん]

テナントがなかなか入りませんね。
保育園と歯医者は入ってるみたいですが・・・
それにしても地下道は何度歩いても怖いなー。ビル風があるから仕方ないですが・・

[984: 匿名さん]

む、難しいレスが多くてよくわかりません・・・ただ価格相応のマンションであるかどうかという部分の話と生活の上でのランニングコストに関してはきちんと理解しておかないいといけないことがわかりました。

余裕でこの物件を買える家庭には気にならない部分かもしれませんが、目一杯の予算で検討するとなるとできるならば今よりも少しでも費用を抑えたいと願いますし、マンション価格や管理費に関する質問をさせて頂くときの参考になります。

[985: 匿名さん]

22階と44階の賃貸が一時期多く出ていましたね。
地権者さんの賃貸物件だったのでしょうか。

[986: 匿名さん]

あまり分からなくても、タワマンを買うんですか？
タワマンには、低層よりも修繕費が高くなりやすいってデメリットもありますよ。

[987: 匿名さん]

70平米で
管理費　28000円
修繕　2800円
駐車場　30000円
固・都税　月平均30000円
光熱水道費20000円～30000円

駅近だから駐車場はいらないとしてもローン返済、生活費など抜きで
月10万円くらいはランニングコストがかかりますね。

[988: 匿名さん]

あー、地権者さんの物件の可能性もあるよね。
それなら同じ階ばかり出ているのも納得だし。
それにしてもテナントは埋まって欲しいところですよね。
でも場所柄何が良いのか判らないですけれど。

[989: 匿名さん]

工事してる気配がないけどセブンは撤退したのかな？
コンビニは近くにたくさんあるから入らなくても困りませんが。

[990: 匿名さん]

>>987

固都税年間３６万も行きますかね？
すくなくとも最初の５年は軽減措置あるし、５年たっても７０㎡なら
２０万行かないと思います。
だから最初の５年は月額数千円、５年後で月額１．３万くらいでしょう。