OWL TOWER（アウルタワー）ってどうですか？Part11

[物件比較中さん]

完売のうわさはありますが、まだまだ賃貸をはじめ、地権者住戸の販売も残っています。
最後のOWL　TOWERについての情報を希望しています。
物件を検討中の方だけでなく、住んでいる方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都豊島区東池袋4丁目21番1（地番）
交通：
サンシャイン徒歩1分
東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩2分
山手線 「池袋」駅 徒歩9分
埼京線 「池袋」駅 徒歩9分
東京メトロ丸ノ内線 「池袋」駅 徒歩9分
東京メトロ有楽町線 「池袋」駅 徒歩9分
東京メトロ副都心線 「池袋」駅 徒歩9分
東武東上線 「池袋」駅 徒歩9分
西武池袋線 「池袋」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK
面積：37.80平米～97.20平米
売主：ゴールドクレスト

物件URL：http://www.goldcrest.co.jp/html/owltower/index.html
施工会社：大成建設
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

[400: 匿名さん]

エアライズの地下はピーコック、薬局、ダイソーが入ってますね。


ダイソーの営業時間10時からって・・・
もっと早くから営業してほしいな。朝の9時からとか。

アウルの保育園も5月からって書いてありました。

[401: 匿名さん]

ダイソーは一部店舗を除いて全国的に１０時開店ですから。

[402: 匿名さん]

>>400
ピーコックは全体的に値段が高いですよね。
ピーコックなんか潰れて貰ってマルエツプチでも入ってくれれば嬉しいのですが。

[403: 匿名さん]

ツッコミ待ちか知りませんが
色々となんか時が止まっている人が書き込んでいませんか？

[404: 匿名さん]

402

西友の方が安いと思います。ダイエーでもいいですが。

[405: 匿名さん]

>400さん
ダイソーって100円ショップのダイソーですか？
全く知らなかったけど、マンションの店舗として100円ショップが
入るなんて珍しくないですか？
マンションのテナントにふさわしく、おしゃれな店構えになっているのかしら？

[406: 匿名さん]

アウルのテナントと違うからどうでもいいよ

[407: 匿名さん]

100円ショップの入ったタワマン、幾つか知ってますよ。
ただ、次々と店舗が撤退したみたいです。

[408: 匿名さん]

ピーコックの跡地は西友が入ってくれるといいですね。

[409: 匿名]

西友も最近は少し微妙なラインですね。
入荷できない商品の棚は空けずに他の商品を入れればいいのを
柔軟性が乏しいのかそれをやらずじまいですから。

[410: 匿名さん]

タイムスリップしたか！？

[411: 匿名]

そのようだ。

[412: 匿名さん]

>405
100円ショップのダイソーですよ。
店内は狭くて、他の店舗と変わりませんよ。
おしゃれって感じでもありませんでした

今入ってる店舗ピーコックはつぶれてマルエツが入ってるみたいですね

[413: 匿名さん]

今来たら、流れが全然わからんかった…。
ピーコックって去年の夏に閉店して、今はマルエツだよね？？？
マルエツも結構厳しそうだけど。
やはり場所が地下なのがダメなのかね…

[414: 匿名さん]

>>413
少しばかり周辺にいた人が周辺住人の振りをして
半年前の情報で騒いでいるだけかと思います。
そんな騙りに本来の住人や検討中の人まで振り回されては堪りませんけど。

[415: 匿名さん]

今や100均は、ワンザ有明、ららぽーと、アクアシティ、新宿プリンス、複合ビルのあちこちあるさ。

[416: 匿名さん]

アウルにカフェドクリエが入るという古い書き込みは、デマですか？

[417: 匿名さん]

セブンイレブンの話はデマですよね？

[418: 匿名さん]

いろいろ情報が飛び交ってますね。コンビニなら信号渡ったところにサンクスがありましたよ。
ファミマもあるし、駅のほうにセブンもあるしコンビニはもう増えないんじゃないですかね。

[419: 匿名さん]

裏が取れない以上はデマかすらわからない。

[420: 物件比較中さん]

セブンの今月オープン予定はデマじゃないです。
セブン本社のお客様問い合わせセンターに私も確認しました。

新店舗情報として丁寧に教えてくれましたよ。

あくまで予定であり、白紙契約になる可能性もありえますが。。

[421: 匿名さん]

結構コンビニはこの辺りはあるよね。
それに西友は２４時間営業でコンビニ代わりにできるし。
テナントで入るのは嬉しいけど、
自宅の下にあるからって利用するかどうか…

[422: 匿名さん]

私は自宅の下にコンビニがあると嬉しいですね。
コピーが取れるし、銀行のATMよりもコンビニATMを利用しますし。
通販の払い込みもほとんどコンビニ。
今気づいたけど、買い物以外で利用する事が多いですね。

[423: 匿名さん]

以前、自宅の下にコンビニが入ってる低層マンションに住んだら、
深夜に商品の搬入をやられてうるさかったなあ。。

[424: 入居済みさん]

地下の搬入口って入口のあそこにしかないと思うと
正直言いますとテナントとしては入ってきて欲しくないのですが。
Ｂ１の店舗正面からは１００％入らない事を考えると微妙ですね。

[425: 販売関係者さん]

震災後、ここと勝どきの物件売れなくてゴクレやばいらしいじゃん。

[426: 購入検討中さん]

セブンイレブンの話はゴクレ営業マンから確定していると聞いてます。
まぁ、未だに入ってないところをみると真偽の程はわかりませんが…。

どこかで4月中入居というようなカキコミはありましたね。

[427: 匿名さん]

422さん
私も銀行のATMよりもコンビニATMをよく利用します。特に利用するのがセブン銀行なので、ここのコンビニはセブンが入ると思うと嬉しいですね。

コンビニが入居予定でも、未だに入ってないってことは、店長さんが決まってないとかそういうことなんじゃ？でも、マンション下のコンビニって、オフィスビルの下と違ってつぶれやすいって聞いたことがあるから、微妙だよね。

[428: 匿名さん]

>>425
三井や住友など億ションが売れない今の時代に
子会社ヲタ立ち上げて賃貸に回してる位ですから。
一年待って売れなければ同じように貸せば済むことですけどね。

[429: 匿名さん]

どうやら来年から消費税が３％上がる雰囲気だけど、アウルだと２００万円近く高くなるよね。本当に６月に決定したらいろいろな物件に殺到するんじゃないかな。ゴクレは下げそうにないし、今が潮時かな。タイミングが難しそう。

[430: 匿名さん]

消費税が掛かるのは建物部分だけ。
ちなみに、前回消費税を上げた時は
上げた後に全く新築が売れなくなり、
結局税金の上がった分をデベが負担する物件が続出した。

[431: 匿名さん]

賃貸物件はいっぱい残っているけど、平米3500円とかで貸して利益出るのかね。
入居率8割として2800円。
固定資産税、管理費、修繕積立金、自室の修繕費、賃貸管理費、賃貸で出た利益に対する税金．．．
平米1千円強残るのかな。坪年間で5万くらい？
元金回収するまでに建て替えが発生しそうですけど。

[432: 入居済みさん]

＠４０００円がラインだとさんざん言われているのにそこが厳しい。
賃貸物件は間取りが厳しい割には１８～２５万近く取るので敬遠されている。
実際にネット利回り５％は欲しいかな。表面７％ないとオーナーチェンジすら難しい。
空室リスクがある中で２０年でペイするようなのなら他の物に投資するだろう。
オプションを含めてすべてがセンスだな。

[433: 匿名さん]

ココの人達はどうして自分には全く関係ない他人の資産について心配しているのだろうか？

[434: 匿名さん]

＞427
たしかに、マンション内のお店ってコロコロ変わるよね。閉店しなけりゃいいですが・・・

自分的には100円ローソンなんか入ってくれるといいな。
野菜とか冷凍食品とか一人分でいいんだよね。

[435: 匿名さん]

434さん
セブンイレブンでも100円の冷凍食品を扱っていて、
どれも味が良いと評判ですよ。
特にチャーハンやピラフの味付け、食感は秀逸です。
自分は鯛焼き(100円で2個入ってます)をよく買います。

[436: マンション住民さん]

１Ｆにキンコーズとか入ると非常に便利なんですが無理でしょうか？

[437: 匿名さん]

キンコーズはいいですねぇ。
自分も田店舗を利用しています。
池袋には西口に1店ありますが、サンシャインでのイベントが多いので需要は
十分に見込めると思います。

[438: 匿名さん]

ではキンコーズで決まりということで！

[439: 匿名さん]

セブンイレブンはお弁当もおいしいですよね。最近では野菜や果物も取り扱ってるから便利ですが、
品薄の今、品揃えはどうなるのでしょうかね。

[440: 匿名]

>>438
地権者か仲介業者からアプローチしない限りできませんよ。

[441: 匿名さん]

自分は家に仕事を持って帰ることが多いのでキンコーズがあると確かにありがたい。
需要もここだとありそうだし。
でも確かに>440さんの書かれている通り
地権者さんのご意見も多く反映されるでしょうね。

[442: 匿名さん]

興味があるのでしたら法務局か不動産業者を通じて謄本をあげ
権利者を調べてみてはどうでしょう。
竣工後に地場の不動産業者かオオクラも募集しているところをみると
一般法人か個人所有のような気がします。

[443: 匿名さん]

池袋は西口に既にあるから、キンコーズが出来るのは難しいんじゃない？

新宿に店舗結構あるしね。

[444: 匿名さん]

サンシャインにキンコーズのコンペがありますね。夜間は営業してないようですが。

[445: 匿名さん]

保育園の横にセブンが入るんですか？
工事も何も始まってないみたいですが・・・・

[446: 匿名さん]

マンションのテナント決定って地権者が決定権を持っているのですか？
土地の権利を手放し、マンションに入居した時点でそのような権利は
なくなっているものだとばかり思い込んでました。
もしかして地権者がデベより力があるの？

[447: 匿名さん]

建物によると思いますが空テナントへの誘致に関しましては
所有権者＞地権者（組合）＞ディベロッパー
になると思います。
テナントを誘致したくても組合が反対すれば入れられません。

[448: 匿名さん]

なるほど…そういう意味で地権者の意見が反映されるんですね。
いつまでも空いているのもなんなので
早くテナント決めた方が良いようなきがするけど。
あわてて決めてすぐ撤退されるよりはよいのかな。

[449: 匿名]

稟議にあがるのは周辺との兼ね合いで引っ掛かる場合だけでしょ。
所有者が組合に提出してテナントの出店として問題があるか確認するだけですから。
例えば２４時間開いている店舗や不特定多数が出入りする施設、
保育園のような場所は必ず話し合われます。
用途地域や地区計画は勿論前面道などは区役所で聞けば判る範囲なので。

よくあるのが道に立て看板を出せるかどうかですかね。

[450: 匿名さん]

Part10の741、>>87、>>260、>>375 より変化なし。
これで2ヶ月間動きなしです。

先着順物件概要
販売戸数 18戸

販売価格 3,598万円～12,400万円
最多価格帯 4,000万円台・6,000万円台（各3戸）※1,000万円単位
住戸専有面積 37.80m2～97.20m2
バルコニー面積 6.3m2～20.2m2
間取り 1LDK+WIC～3LDK+WIC+SIC+N
管理費（月額） 15,470円～39,770円
修繕積立金（月額） 1,520円～3,900円
修繕積立基金（引渡時一括） 343,980円～884,520円
販売スケジュール 先着順申込受付中
情報登録日 平成23年4月25日
情報更新日 平成23年5月13日


販売履歴
友の会及び豊島区民優先分譲住戸 100戸（2009年末から？）
第1期1次 40戸（2010年9月）
第1期2次 30戸（2010年10月）
第1期3次 20戸（2010年11月）
第2期1次 30戸（2011年1月）
第2期2次 30戸（2011年2月）
2011年2月21日から先着順受付中

[451: 匿名]

変動がないならば、
鍵の引き渡しは見るのだがあれは賃貸なのかな？

[452: 匿名さん]

>>450
粘　着　怖

[453: 匿名さん]

>>450

だから、何？？

[454: 匿名]

まさか入居が始まってるのに200戸以上売れ残りがあるってこと？

[455: 匿名さん]

売れ残りがあるのは地震の影響ですかね？
キャンセルが相次いだのかな

[456: 匿名さん]

テナント決定は住民にアンケートを取るのも1つの手かもしれない。
ショップが入った場合周辺住人も利用するだろうが、
マンション住人の利用率が高い事を考えると、住人のニーズに合った店舗を
誘致しないと失敗しそう。

[457: 匿名さん]

ちなみにテナント部分は誰の所有なのですか？

[458: 匿名]

>>456
そんな無駄な事はどこもしませんよ。
共用部の使用用途を変えるのとは違いますから。

[459: 匿名さん]

ここも売れ行きが良くないみたいだけど、芝の完成時在庫はここより多かったんですか？

[460: 匿名さん]

クレストプライムタワーは竣工してから売出したから
いってみればすべてが完成時在庫

[461: 匿名さん]

>439
コンビニの品薄状態も、だいぶ緩和されてきているんじゃないでしょうかね。うちの近くのスーパーやコンビニもだいぶ商品が揃ってきているようです。節電のためか、店内は照明を暗くしているところが多いですけど、以前よりも賑わっているようです。

>447
テナントの誘致に関しては、ディベロッパーより地権者（組合）の意見なんですね。今まだコンビニが入ってないってことは組合が反対してるってことなのかしら？

[462: 匿名さん]

>460
竣工してから
っていうより、竣工後しばらく経ってから。

[463: 匿名]

>>461
セブンイレブンに関しては反対はしていないと思います。
しかも竣工の半年以上前から決まっていた事には反対しようがありません。
組合絡みはあくまで賃貸借契約前の届出の時に限るだけかと。
しかも用途変更や内部の造作ですら殆ど書類上の形式だけです。

[464: 匿名]

地震前から全然売れてませんよ

[465: マンション住民さん]

建物の維持ができればそれでいいと思います。
別に人が増えようと減ろうと関心はありません。

[466: 匿名さん]

この売れ行きでは駐車場収入が全く当てにならないので、修繕に影響が出そうです。

[467: マンション住民さん]

面倒なので目に見えないところは化粧紙や修繕しなくてもいいんじゃないのでしょうか？
例えば地下には被害はないと思いますが地下とか屋上とか。
ほとんどが板がずれた壁が摩耗したタイルにひびが入っただけでしょうし

ところで窓ガラスの定期清掃はいつごろやるものなのでしょうか？

[468: マンション住民さん]

同じ理由で修繕につきましては電気工事業者の待機室や管理室、
地下の防災センターの壁なども必要ないと思います。

[469: 匿名]

そんなに売れてないならこそ値引きで買えるわけだし。

[470: 匿名]

値引きで買える時期じゃないでしょ。

[471: 匿名さん]

その真偽は、営業さんにしか分からない。
もしそれで買えた人もいれば、客もだけど。

[472: 匿名]

一方で値下げされず一つも売れてないと言ったり、
一方で値下げされたと言ったり
ここで情報錯乱を目論んでどうするのやら。
そもそも3ヶ月で焦るのは弱い転売業者だけでしょ。

[473: 匿名さん]

修繕については管理会社が（施工業者かな？）持ってくる案に賛成するだけではなく、
組合で１つ１つ必要なのかどうかチェックしていけば
しなくて良い部分はしないで済みそうですよね。
でもかなり膨大なんですよね…検討する箇所が。

[474: 匿名]

一般のビル同様に大成建設ですよ。普通ならば。

[475: 匿名]

ゴクレは何年かけて販売するつもりなんだか。
営業マンのレベルが低いんだから、もう値引きするしかないだろ。

[476: 匿名]

２年以内に売れなければ８掛けで不動産屋に卸すだけです。
エンドだと瑕疵担保が絡む為安くする意味もありません。
本来は子会社を立てて賃貸で貸してバルク売りが理想ですが
時代が時代なうえ原因が高層への敬遠だからゴクレはやらないのかな？
ゴークレさんのセンス次第ですね。

[478: 匿名さん]

東急不動産の前例があるのに売り抜けの為だけに値下げするわけがないでしょ。

[479: 匿名さん]

しっかし、勝どきビューも売れ残ってるわけで
駅直結マンションなら簡単に売れるとは限らない。って分かったね。
値段のせい？デべのせい？
高輪台駅直結の大京タワーは簡単に完売したね。

[480: 匿名]

デベのせい。

[481: 匿名]

デベのせい。
これが大手のデベ、販売会社なら完売してる。

[482: 匿名さん]

そりゃ値段のせいでしょ。デベがどこだろうと値段が安ければ
売れます。ここは企画はＵＲでゴクレは保留床を買って販売して
いるだけですから。

[483: ビギナーさん]

すみません、デベって何ですか？

[484: 匿名さん]

でべその略

[485: 匿名]

ディベロッパーでしょ。
ゴークレは大京や野村ではないからネームバリューが弱く売れない説。

[486: 匿名さん]

最初から値段設定安めにしちゃったから、これ以上下げれないんじゃない？
安いと思うけどな、駅直結で２４時間西友やサンシャインシティ、図書館も直結だし。

[487: 匿名さん]

隣接であって直ではないです。
価格帯は周辺相場に近く、新築を考えると安目だと思いますが、
管理費が高いのでよくわかりません。

[488: 匿名さん]

駅から２分が全てを物語っています。

[489: 匿名さん]

駅とサンシャインと図書館は地下直結。西友は隣接。

[490: 匿名さん]

高輪台は分譲225戸。ここはその２倍以上あるから単純比較はできない。
ここも勝どきも、ゴクレの企業規模なら年度内に完売のペースでいいんじゃね。

[491: 匿名さん]

芝も、品川も、勝どき低層も、完売してないから
完売のペースって何処が参考になるのかなあ。

[492: 匿名さん]

駅が直結だし、便利ですけどね。24時間いつでも開いてる西友もあるし、暇過ぎてどうしようかと思ったらサンシャインシティへぶらっと遊びに行けばいいし。ゴクレはすぐに売れなくてもいつしか売れればいいって感じなのかな。売れ残っているのも値段というか、高額管理費のせいかもしれないよね。ただでさえ高いのに、何年後かにまた上がると思うと…ゾッとする。

[493: 匿名さん]

５年、１０年、１５年
確実に・・・覚悟が必要

この前の契約更新と経年定期に対する設備の替え時です。

[494: 匿名]

管理費が高いのに修繕費安くね？

[495: 匿名さん]

三井には悪いですがライフサポートを通常の管理人にでもしない限り
確実に修繕金があがるので月の出費の増加は避けられません。
または駐車場や駐輪場の根拠なく値上げすることでごまかすしかありませんね。
駐輪場も駐輪場も別に維持やメンテナンスは必要ではありますが。

[496: 匿名さん]

GW入りで帰省や旅行の方が多いと思うので、あまり参考にはなりませんが。
今日の22時頃の南西。

[497: 匿名さん]

遮光カーテンの部屋もあるだろうけど、全体的に角部屋から売れてる感じ？
３月入居開始なのに、結構入ってるじゃない。

[498: 匿名さん]

2011年4月28日　リニューアルオープンの店
「トイザらス＆ベビーザらス 池袋サンシャインシティ店 」
　　　　サンシャインシティのトイザらスがベビーザらスを併設(サイドバイサイド)してリニューアル。

2011年4月29日　新規オープンの店
「g.u.(ジーユー)池袋東口店」
　　　　ユニクロ系激安アパレルブランドg.u.の旗艦店。池袋グリーン大通りのキンカ堂跡地に開店。


ジーユー池袋東口店の特集を今朝テレビでやったらしい。開店特売があるとか。

[499: マンション住民さん]

柱の位置と防火板の位置が必ずしも一致しません。
一致している場所ももちろんありますが。