【全て地場デベ】赤壁の決戦元町三國志【庶民派ＭＳ】

[錦馬超]

　昨年からマンション探しをしておりましたが候補を絞りきれずにいました。

この度東区元町エリアで決めようと決心しました。地場デベの３物件が競合しておりますが、

同じように検討中の皆様がいらっしゃいましたら情報交換できればと思います。

多様な視点で有意義な意見交換を行い、納得できるマンション選びができると

良いなと考えております。

[1: 錦馬超]

　３物件は

クリーンリバー　フィネス元町

日本グランデ　　グランファーレ元町

三愛地所　　　　ル・ケレス元町

三社共に戸数や共用施設のコンセプトなど異なっており良い意味で

幅広い選択肢となっていると感じています。

[2: 匿名]

フェネスが一番！

[3: 匿名さん]

グランファーレが二番！

[4: 匿名さん]

ル・ケレスが三愛！

[5: 匿名さん]

元町は住みよいと思いますが分譲マンションを購入する地域ではないと思います

分譲マンションなら市中心部により近く利便性のよい場所を選択するのがお勧め

[6: 錦馬超]

　ＮＯ５さん

中心部も検討しましたが当方、子供２名（４歳＆０歳）に奥さんが車を運転しないので地下鉄徒歩１０分以内とスーパー徒歩圏内が前提となりました。創成川イーストや、知事公館周辺、大通など見学しましたがやはり中心部はいいですよね。子供たちが出払ったら売却して夫婦二人次は中心部のマンションが良いかなと考えております。中心部は交通や娯楽施設の利便性は高いのですがスーパーやドラッグストアなど日々の買い物利便性は低く、子育てには向いていないのかなと感じました。予算的にも中心部の分譲を購入すると生活がカツカツになりそうなので（泣）

【本人】年収：850万(税込)(32歳会社員)　
【妻】　34歳　(専業主婦)
【頭金】600万（諸費用200万は別途用意あり）
【借入】2500万～3000万
【金利】変動35年：0.775％(20年以内に完済予定)
【残金】500万＋株式300万円程
【その他】自動車は軽自動車１台、年200万～300万程は貯金していけるようにしたいです。

[7: 匿名さん]

ミキハウス認定、子育てマンションのクレアシティ東札幌も候補にいれてみてはいかがでしょう？

徒歩圏にスーパーは３店舗（マックスバリュ、ダイエー、アークス）、ドラッグストアは２店舗（スズラン、ツルハ、少し離れてサツドラ）あります

100円ショップも徒歩２分

最寄りの公園まで徒歩２分
小中学校まで５～７分、高校も５分くらいにあります
小中学校の程度や雰囲気は知りません
高校は進学高です

図書館も徒歩圏にあります（チャリかクルマがお勧めですが）

地下鉄駅から徒歩９～１０分なこと以外は子育てに大変よい環境だと思います

[9: 匿名さん]

７です

私も８さんと同意見です

個人的な見解ですが都心（テレビ塔）からの直線距離が３キロを超える立地でのマンション購入は売却時のリスクが高いように思います

地下鉄駅から徒歩１０分内の戸建てなら売却がうまくいかなくても賃貸マンションに建て替えて資産運用ができたりしますし

[10: 匿名さん]

元町も東札幌も、売却時のリスクは似たようなものじゃないかな。
駅から近い分、フィネスの方がいいと思いますよ。

[11: 匿名]

戸建の敷地にマンションを建てるのは、普通に考えて面積的に無理でしょうね。

[12: 匿名さん]

シノケンのシステムではふつうに建ちますよ

[13: 匿名]

↑
マンションではなくアパートでは？

[14: 匿名さん]

いずれにせよ、グランテは止めた方がいいですよ。
グランファーレの住人板スレをご覧になってみるとわかります。

[15: 匿名さん]

三愛もあまりおすすめではないです
マンションデベロッパー専業ではない会社です

元町なら無難にCRがよいと思います
札幌市内での実績はNo.1なので
売却時の価格ダウン幅が他デベより大きめなのは避けられないですが…

[16: 錦馬超]

ＮＯ５さん

東札幌のクレアシティ・・・実は検討しました。ナチュラルテイストの建具など我が家の奥様は大変気に入っておりました。実際有力な購入候補だったのですが最終的には断念しました。東警察署と西警察署を訪問しましたが、クレアシティの場所は南郷通りへと続く幹線道路から奥まっておりサイクリングロードが正面にあるため夜間は暗く人通りも少なく安全面ではリスクが高いようです。警察ははっきりとは言いませんが、公園やサイクリングロード、コンベンションセンターのような夜間使用されない大型施設の周辺などは不審者などにとって都合がよく、子どもや女性が夜間歩行するのは推奨出来ないようです。イーアスの営業時間内であれば通り抜けすれば良さそうですが私の仕事が帰宅が深夜に及ぶことが多いので夜間に現地を下見した際にここを奥さんが子どもを連れて毎日安全に往来できるイメージがどうしてもわきませんでした。
また、東札幌は元々色街だという負の歴史も気になりました。
賃貸の情報も集めましたが、環状通りの外側から大谷地までは低所得層や公団居住者が多く、環状通りの内側の賃貸オーナー達の間ではあえて環状通りの内外で家賃格差をつけて低所得者が環状通りの内側に入ってこないよう協力しているそうです。ですから環状通りの内側がお子様の教育環境も含めておすすめですよとセールスされました。道路一本隔ててそんなに恐ろしい人たちが住んでるの・・・と結構動揺しました。

以上のことから我が家では断念しました。東区も決して安心安全とはいえませんが、東１５丁目を南北に走る通りは交通量も多く、３マンションともに夜間も街頭が明るくそれなりに車・人の往来もあり、公園の目の前という立地よりは我が家には安全であるように思えました。３マンションともに徒歩５分圏内に遊具のある公園があるのでそんなに遊び場には苦労しないのかなと感じております。

[17: 錦馬超]

ＮＯ８さん・９さん

戸建て・・・イイですよね。私はマンション育ちなため戸建てへの憧れもあり検討もしました。しかし、どうしても戸建てだと注文住宅にしたくなるのです。マンションですと間取りタイプを検討するので建売を検討した時のなぜか妥協して家選びをするような気持ちになって胸が苦しくなるようなことはありません（笑）自分でも変だなと思うのですがどうにもなりませんでした。注文住宅は我が家の収入では高嶺の花でした。建売で妥協するよりはマンションを思う存分検討してみようと思い現在に至ります。
ただし、最近では今回購入するマンションを１５年～２０年程度で完済し、以後は夫婦二人憧れの都会のマンション（２Ｌで精一杯でしょうが・・・）を何とか現金で購入できる程度に貯金をしてそこが終の棲家かな・・・などと皮算用しております。

[18: 匿名]

↑低所得者に対し、恐ろしい人たちとは、ひどくないですか？
高所得者が人間的にできた人とは限らないでしょ？
貴方のような方と同じマンションにならないことを願います。

[19: 錦馬超]

ＮＯ１０さん

フィネスは確かに３ＭＳの中でもっとも地下鉄駅に近いですね。やはり「駅５分以内はリセールバリューが高い」というのはあるのですね。参考になります。
私はバブル崩壊後世代ですので住宅が購入時より値上がりしていた過去の事実のほうに違和感を感じています。購入後は償却していくような感覚でおり、次のマンション購入はローンではなく現金で考えております（５０～５５歳くらいに購入のため）当然今回購入のマンションは極端な話し、「不良債権化」さえしなければ良くプラスの資産とはならない前提で貯蓄計画をしていますのであまり売却時のリスク等は重視しておりません。とは言いつつ１０さんのように似たもの同士であればより価値が高いものをという視点のアドバイスは大変貴重に感じております。ありがとうございます。

[20: 錦馬超]

ＮＯ１４さん

グランデさん・・・既にいくつか既存スレを熟読しております。マンションが個性的なためか良くも悪くも注目を集めたり書き込みが盛んなようですね。住人スレだけですべては判断できないと思いますが、マンション選びでは話題性が高い、議論がヒートアップしがちな物件ほど購入後の満足度がプラス・マイナスに大きく振れやすくハイリスク・ハイリターンなマンション選びになるのこかもしれないですね。

[21: 錦馬超]

ＮＯ１５さん

三愛さんは確かに専門ではありませんね。営業さんのお話によると土地と戸建ての分譲が主体なようです。マンション専業ではないので良い土地を仕込めたら販売していくようで年間の販売戸数などにこだわりはあまりないようです。宮川さんの例を見るまでもなく、分譲を販売することが目的化していては本末転倒ですので私としては身の丈経営という印象で好印象でした。戸建ての付き合いで設備は良質なものを採用しているようです。キッチンはクリナップではなくパナソニック製（トリプルＩＨ・スキマレスシンク）浴槽やフローリングもパナソニックでした（但し、美泡湯は無し）良質な住宅を供給している印象ですが、モデルルームの作りやカタログがデザイン的にも残念で、イメージで損をしている印象です。もったいないですね。マンションのプロとしてアフターや管理体制が気になるのは事実です。じっくりと検討したいです。
ＣＲさん・・・まさにおっしゃるとおりで、オーソドックスかつ、適度に安っぽくできており、１００点が無い代わりに常に７０点以上をマークする印象です（笑）とても無難だと思います。平均点で選ぶか、何か強烈なインパクトにこだわって選ぶのか・・・非常に参考になるご意見です。

[22: 匿名さん]

>東札幌は元々色街だという負の歴史も気になりました。

！　？　なんでしょう。

[23: 錦馬超]

ＮＯ１８さん

周辺環境を調査した際、不動産屋さんが「恐ろしい人たち」と煽っていました。おっしゃるとおりで「恐ろしい」はひどいですよね。同感です。
所得の高低に関わらず、分譲マンションは集合住宅ですから多様な価値観やさまざまなライフスタイルの方たちが集まります。コミュニティの形成には「××な方と同じマンションになりたくない」とか「自分は○○するけれどあの人が○○するのは許せない」など、協調性に欠ける言動や姿勢は改めたり、隣人への配慮・多様な価値観を理解するなど一定の努力が必要ですよね。
戸建てと異なりマンションには騒音に配慮した隣戸とのお付き合い・管理組合への積極的な参加など一見煩わしく感じるものが存在するかもしれませんが、こうしたお付き合いも含めてマンションライフですのでどうせやるなら前向きに参加してより良いコミュニティの形成にわずかながらでも貢献できるようになりたいものだと感じております。
３ＭＳは総戸数も異なっておりこのコミュニティに関する考え方も選択の要素のひとつですね。

[24: 匿名]

錦馬超さんの言うとおりいま思えばクレアはいいとは思えませんが購入した１人です

共働きです
大地公園等の東札幌の環境が良く感じクレアを購入しましたが
住んでみて夜勤の奥さんが地下鉄降りてちゃんと帰ったのかいつも心配になります
マンション前の道は冬場は一車線の片側交互通行ですし地下鉄までの冬道は滑りやすく
イーアスのマックスバリューが１１時に終わったあと街路灯が消えるので
必ずタクシーで帰るように伝えています

元町のほうが安心と思います

[25: 匿名さん]

イーアスの横の住民です
越してきて早３年ちょっと経ちました

ここらの治安はとても良好です
不審者にあったことはありません
夏場は深夜のランナーをよく見かけ安心です（笑）

コンベンションセンターがありパトカーがかなりの頻度で巡回してるのとセキュリティー契約しているマンションが多数林立していて警備会社のクルマもよく見かけます
近くにアルソックや警察署があり抑止力になっているようです

通りは明るく見通しがよい広い道なので不安に感じたことは一度もありません

ちなみにイーアス横の桜並木は22時以降は暗く危険なので通らない方が無難です

再開発前は暗い雰囲気の街だったと古くからの住民さんから聞くことがありますが今はまったく違います

あまり言うと悪口みたいで気が引けるんですが元町や新道東の辺りは空き巣が非常に多いと聞きました
友人３人がその地域に住んでましたが全員、空き巣に入られてます（既に他区へ越してます）
私から見ると東区役所以北は夜間危険な印象が強いです

あと色街は菊水駅（マックスバリュ）を中心に東西の通りにありました
勘違いされてる方がかなり多いようです
白石区のホームページに詳しい情報がありますので見てみてください

[27: 物件比較中さん]

去年入居したクリーンリバーに友達が買って住んでいますが、天井は低いし間取りも使いずらいと嘆いています。おまけに管理がずさんらしく、男性の管理人は愛想は悪く何か頼んでも会社に聞いてみますと、すぐに返事をかえさないばかりか、大体は忘れるらしいです。これを聞いてクリーンリバーのマンションだけは住みたくないですね。

[28: 匿名さん]

構造と設備仕様は特にコストダウン。ゼネコン泣かせで有名なクンリバー。価格が安く西松建設や中山組も嘆いていると聞いています。フィネスは3流マンションしか造れないから止めたほうが利口だよ。

[29: 錦馬超]

ＮＯ２４さん

マンションご購入おめでとうございます。内装や建具、子育てマンションのコンセプトなどとても良いマンションですよね。確か竣工時には９割以上の成約率で、人気マンションといって差し支えないのではないでしょうか？夜勤の奥様・・・どんな環境といえどもご主人としては心配ですよね。さりげない優しさ、私も２４さんを見習いたいです。今後とも購入経験者の視点でアドバイスいただければ幸いです。

[30: 錦馬超]

ＮＯ２５さん

現地でお住まいになられている方の情報参考になります。深夜のランナーさん結構多いのですね（笑）マンションが増えて街が変化していく様子が非常に具体的にイメージでき参考になります。私は元町周辺で検討していますがマンションが増えて２５さんが教えてくださったように街が良い方向に変わっていくことを期待しております。
実は私は２５さんのおっしゃる比較的安全な東区エリアで育ちました。東警察署によると札幌新道周辺から新道を越えたあたりは一気に犯罪が増えるそうです。空き巣の他に深夜営業のスーパーなどで車上荒らしが多発しているそうです。２５さんのレスのように比較的セキュリティが高いと思われるマンションが増えることにより、抑止効果が高まることを期待しています。
東札幌の正確な情報提供ありがとうございます。他の地区からではなかなか知りえない有意義な情報だと思います。購入検討者としては自身の中での優先順位に関わらず極力検討段階で正確な情報を知りたいと思うものなので貴重なお話ですね。

[31: 錦馬超]

ＮＯ２６さん

今は法律の改正の影響でで一見しても解りにくいそうですね。掲示板では具体的に特定するにはデリケートな情報ですね。今後どうなるのでしょうか？？？

[32: 錦馬超]

ＮＯ２４さん

「去年入居したクリーンリバーに友達が買って住んでいます」
去年２４さんが入居→その後お友達が購入→お友達の感想
という理解でよろしいでしょうか？２４さんはどのような感想をお持ちでしょうか？

建築上、高さ制限があるので将来の修繕を見据え戸数を増やせば低い天井、天井を高くすれば戸数は減少。トレードオフですね。元町には現状、天井高のコンセプトのマンションが選択肢として無いので残念です。戸数が多い分修繕費だけ考えれば３物件ではＣＲが有利か？管理人は当たりはずれがあるみたいですね。管理会社は長く付き合える会社を入居者が良く吟味し選定しないといけないそうです。購入後に変更している事例も多いようですが、購入段階で良い管理体制が見込まれるのはプラス要素ですね。グランデさんや三愛さんも子会社が管理するようですがそちらも有意義な情報ございましたら教えて頂ければ幸いです。

[33: 錦馬超]

失礼しました。

ＮＯ２４さん→ＮＯ２７さんの間違いです。スレ汚し失礼いたしました。

[34: 錦馬超]

ＮＯ２８さん

おっしゃるとおりですね。フローリングが幅広タイプやワックスフリーではない。床スラブが２００ミリではなく１８０ミリなど安いのには理由があるのでよく吟味しないといけませんね。グランデさんは給湯がプロパンだったり、いろいろ室内も豪華ですがそれなりにお値段がするという選択が難しいタイプ。パナソニック製の設備を採用するなど、いわゆるマンション向けに大量に安価で供給されるものを使用せずに、質を高めつつもＣＲさんの価格を調査して、価格設定をした三愛さんが費用対効果という点では一番お得なのか？
現状は財閥系のマンションは元町には無く、どれを選んでも庶民派マンションなのですが、個人的には所得相応だと思いますので楽しく検討したいと思います。あまり１流のマンションですと雲の上の方たちばかりで気後れしてしまいます。３流マンションといわれても、でも管理組合は１流だぞ！を目指していきたいですね。

[35: 通りすがり]

スレ主さんは、マンションについてよく勉強されていますね。
文章も理路整然としていて、クレバーな方だとお察しします。
きっと良いお部屋を選択されることでしょう。頑張って下さい。

ところで「錦馬超」って、なんと読むのですか～？

[36: 匿名さん]

『三国志』に出てくる　錦馬超（きんばちょう）です。

[37: 錦馬超]

私見まとめ　立地編

ＣＲさん　地下鉄駅には一番近い。スーパー（マックスバリュ＋ツルハ）が向かい。東郵便局そば。南側が郵便　　　　　局。東側はサウス棟とガチンコ。北はＧＩＳＥＮ。西側は４車線道路。交通・生活利便性は高い。南　　　　　側が郵便局なのもプラス。個人的には西側向きは検討からはずしたいところ。ご意見の中にもあった　　　　　ように立地面では３マンションではＮＯ１は間違いないところ。

グランデさん　地下鉄は中途半端。元町と新道東のダブルアクセス？イオン元町がほぼ向かい。３マンションで　　　　　　　は最もイオンに近い。コンビニ（セコマ）が向かいだが２４時間営業店舗ではない。南はダイハ　　　　　　　ツ東側は住宅。北はメディカルビル？西は４車線道路。交通利便性は最も劣るか・・・生活利便　　　　　　　性は高い部類と思われ。南側がダイハツなのもプラス。閉店・移転は考えにくいのでは。たしか　　　　　　　数年前に改装したばかりの気が・・・残念ながら立地では最も劣るか・・・残念。

三愛さん　地下鉄には一般的には十分近い（徒歩４分）がＣＲさんよりは遠い。生活利便施設もちょっとづつ遠　　　　　い（笑）南側は４車線道路。東側は住宅？西側は学校。北は住宅。周囲に高い建物は建たなそう。地　　　　　味に好立地では。南側の道路は３マンションの中では一番交通量がある印象。ＣＲさんに及ばないも　　　　　ののグランデさんよりは上でしょう。

ＣＲさん　１００点　グランデさん　７０点　三愛さん８０点　くらいでしょうか？？？

[38: 錦馬超]

ＮＯ３５さん

応援ありがとうございます。購入検討前までは恥ずかしながら・・・知識ゼロでございます。調べれば調べるほど、相当大きな買い物ですがよほどのことがない限り、人生で数回（私は２回できれば・・・）のことなので知識では圧倒的に売る側が有利ですよね。販売側はウソはつかないけれど、聞かれないことは答えない、伝えたいことは伝えるというのが基本スタンスに感じられます。最近では資金計画をすすめられますが、営業さんの試算後に、ローンは３５年フラット３５Ｓで２１年後の引き下げ期間終了後の金利、修繕費は修繕計画で最も積立金額が上昇した時の金額で再度試算してもらい見比べています。大体月々３～５万円違います。営業さんの表情は曇ることが多いですが・・・いろいろな意味でこのようなサイトはとても有効だと感じております。

[39: 錦馬超]

ＮＯ３６さん

解説ありがとうございます。まさにその通りです。つけた後にそういえば馬超は赤壁関係ないし・・・などと思いつつ、ゆるゆる続けさせていただいております。

[40: 錦馬超]

私見まとめ　構造編

連休を利用しカタログのチェックや見学など・・・構造については新耐震基準やほぼ全てのマンションで設計評価や性能評価を取得していることもあり、大きな差はないのかなというのが調べている中での感覚です。ポイントとしては床のコンクリートの厚さ「スラブ厚」と「スケルトン・インフィル」なるリフォームしやすい構造などでしょうか？後者は３マンションでは該当しないので検討対象にならないとして、スラブ厚はグランデさんと三愛さんが２００ミリに対してＣＲさんは１８０ミリとはっきり差がついているようです。正直、この２センチが同じ騒音でどの程度変わるのか理解できるわけではありませんが、音の問題については集合住宅ではキモの部分ですので正直良ければよいに越したことはありません。追記として特筆すべきはグランデさんが総タイル貼りのマンションというところでしょうか？総タイル貼りは、一部吹きつけのマンションと比べて外観が優れていますが、バルコニー内部などは劣化が少ないため、結果として修繕のときに総タイル貼りのほうが高くつくという考え方もあるようです。とはいえ、建設コストがかかるのはタイル貼りですからやはりポイントが高くなると考えるべきかなと思います。まとめとしては
ＣＲさん　７０点　グランデさん　９０点　三愛さん８０点　くらいでしょうか？？？共用部や設備などは別途検討していきます。

[41: 匿名]

グランデは豪華ですが、その共有設備を全て使いまくる覚悟がなくては、後で損しますよ。
使っても使わなくても、みんな等しく管理費を払わなければいけないんですから。
それと温泉については将来の修繕費が相当かかると思った方がいいです。
人それぞれ考え方が違うとは思いますが・・・派手なものはきっと飽きがきます。
シンプルイズベストだと私は思いますね。

[42: 匿名さん]

シンプルすぎてディスポーザー、床暖無いのは困ります。

[43: 匿名]

床暖無いマンションなんかあるの？(笑)

[44: 購入検討中さん]

床暖ないマンションなんていまどきないんじゃないですか？
クリーンリバー・三愛・グランデどれも標準装備でしたよ。

[45: 匿名]

グランデは良い事ばっかり言う営業が多いです。

[46: 購入検討中さん]

たしかにグランデは何かいいことばっか言ってたし、共有設備のよさばっか言ってた
実際は占有部分に住むんだからなあ~って思ったよ。
そうゆう意味では三愛は可もなく不可もなく庶民には一番じゃないかな
フィネスは規模がでかすぎて・・・あんまり好きじゃない

[47: 錦馬超]

ＮＯ４１さん

まさにご指摘の通りですね。豪華な共有設備も利用頻度によっては費用対効果に疑問が生じるかもしれませんしなかば義務感で使用するのも本末転倒ですね。なかなか選択の難しいマンションです。このように迷ってしまう時点で私のケースに関して言えば４１さんのようにシンプル志向が良いのかもしれません。

[48: 錦馬超]

ＮＯ４２さん

床暖房良いようですね。ディスポーザーはグランデさんのみのようです。使い心地などいかがなのでしょうか？札幌市はゴミ袋も有料なのでエコと実益を兼ね備えているように感じられますね。

[49: 錦馬超]

ＮＯ４３さん

元町の３マンションには全てついているようです。設備採用メーカーによって大きく性能が左右されものでなければ差はつきにくいでしょうね。

[50: 錦馬超]

ＮＯ４４さん

ご指摘ありがとうございます。北海道という地域性からも今となっては標準設備のようですね。