クオス川崎レジデンシャルステージ（旧称：クオス川崎プロジェクト（仮称））

[物件比較中さん]

クオス川崎レジデンシャルステージについて情報交換しましょう。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.big-vann.co.jp/products/qas/kawasaki/index.html
売主：株式会社ビッグヴァン　
施工会社：株式会社大勝
管理会社：株式会社ポートハウジングサービス

[61: 物件比較中さん]

No.60さん。ごめんなさい。
駐輪場ではなくて駐車場が高めの間違いでした。
駐輪場は一台目は無料?二台目が150円くらいだったよーな。

クオスの駐車場が高い理由、管理費＋修繕費が安い理由は

他のマンションなどでは、管理費の中に駐車場の管理費みたいなものが組み込まれているため普通の管理費がそこそこな金額になるらしです。その分駐車場料金が安くなる。(駐車場を使ってない人も駐車場代を少し払っているような感じ)

なので駐車場を使わない人はちょっと不利で、駐車場を使う人にとってはお得。

クオス場合、駐車場料金が高いのは、車を使う人にはきっちりその方からもらう。なので、他のマンションと比べて管理費の中に駐車場の管理費用が入らないため安くなるらしいです。
(なんかわかりずらくてすみません・・・)
駐車場を使わない人に駐車場の管理費用をもらうのはおかしいですよね?と営業の方が言ってました。

No.60さんが言っているように管理費が10年後、20年後にほかのマンションと変わらない金額にならないか私も心配していたので聞いてみたら
『どれくらいのペースでどれだけの金額が増えるかはまだわかりませんが管理費が値上がりしていくのは間違いないです。でもスタートがとても低いので、上がったとしても他のマンションの今の管理費くらいではないですかね。他のマンションも管理費が上がっていきますし、管理費のことを考えれば私どもの物件はお得だと思います』と言ってました。
あと、エントランス周辺がスッキリしているのと、エレベーターが一機でメンテナンスにそこまで費用がかからないので、管理費がここまで安くなったと言ってました。
私もマンション購入となりますと、正直金銭面でそこまで余裕もありませんので、最初にこれだけ管理費が安いとかなり助かります。

[62: 物件比較中さん]

No.60さん。たびたびすみません。
あとデザテナーズマンションというのは、yahoo!不動産のページに書いてあったので『良い点』としてあげさせてもらいました。
No.60がおっしゃる通り、クオスが特別デザイナーズといった感じでもないですよね。
最近のマンションはみんな綺麗でオシャレな感じで、そんなこと言ったらどのマンションもデザイナーズになっちゃいますもんね。

[63: 15号沿い大好き]

ローン審査待ちです。
もともと川崎区の鶴見寄りに在住なのでここが特に環境が悪いとは思えません。

また、通勤の主な足が京急なのと買い物に便利なので購入を決めました。たぶん足が速いの出でドアを出てホームに着くまでがJust10分だと踏んでいます。

＋評価点
立地（駅から近い）
営業の方（なかなか優秀で万事手早い）が良い
欲しい広さで値段が手の届く範囲（大体70㎡）で3千万円台後半

微妙な評価点
収納スペースがあるが間取りに余裕が無く、機能的なのか船室に生活をする感じになるのかそこが微妙

－評価点
ものすごく近いところにコンビニが無い（府中街道と15号の交差点）

とそれくらいです。とりあえずDINKSなので駅近、買い物便利、ペット可で決めました。

[64: 匿名さん]

クリオの悪い点
・会社が悪い・・・訴訟件数がどっさり。
・販売価格が高い・・・基本は飛込・引張り中心なので、住宅検討者（回遊族）ではない人達なので素直。

クオスの悪い点
・仕様が悪い・・・常に仕様を落とし安い価格で勝負。自己資金ない人達が多く、数年後の差押多い。


共通で・・場所は良くはない。開催日は周辺に酔っ払いや浮浪者多数。もちろん一般人もいるがヤ○ザも。
　　　　　基本的に普通の対応で、こちらが満足や感激する対応は一切ない。
　　　　　

結論・・・どっちもどっちｗ　お好みでｗｗ
　　　　　　

[65: 匿名]

ご意見ありがとうございます。

61さん
クオスの駐車場料金が高めわけと管理費･修繕費が安めなわけは関係してるのですね。

修繕計画について質問すると、営業の方はパッと資料を見せるだけで詳しく説明をしてくれなかったので不安を感じました。
また、5年後には修繕費が数千円上がるとのことです。
他より安いのは最初の5年間だけなのでしょうかね。

63さん
私も営業の方の対応には同感です。非常にスピーディーですね。
コンビニについてもやはり同感です。
ローソンも近くにありますが第一京浜を渡らないといけませんからね。

[66: 購入検討中さん]

No.64さん
クオスの悪い点で
自己資金ない人達が多く
とは、なぜ分かるのですか?営業の方から聞いたのですか?

[67: 匿名]

管理費安いけど・・・なんでこんなに管理費安いのか聞いたかたいましたら教えて頂けると助かります。
駐車場の稼動率が低くなった場合、修繕積立計画で見込む収入が不足しないですか？
車使わないでも自転車があればいい場所だと思うので駐車場が埋まるか心配です。

[68: 購入検討中さん]

No.67さん＞

管理費が安い理由は、前にも書いた人いましたが、駐車場を一般の値段より割高にしている為、管理費が安くなっていると言っていました。
確かに駐車場が全然入らなかった場合、結局管理費がその分増えることも考えないといけませんよね。
ですが自分は増えたとしても、もともとが安いので、一般的な管理費になったかなぁぐらいに考えています^^;

[69: 契約済みさん]

契約済みです。

大体１０年ごとくらいの大規模補修ですと１億円程度は見ておかないと厳しいと思います。

そこで試算してみましたが、６９所帯で15000円を修理積立金として毎月出すと1千2百万は貯められます。
それで10年貯めていくと1億2千万円ですのでそれくらいあればあの規模のマンションですと大規模補修が可能ではないかと考えております。

結局のところ、数年おきに修繕費積立金の増額改定をしていき、10年後、20年後の大規模修繕費用として1万5千円位を負担すると考えてローンなり家計なりを立てておくのが良いのではないかと個人的に考えております。

確か、㎡あたり2000円が積立金根拠として適正と言われているので60～70㎡が中心の建物なので1万5千円というのはちょうど良い辺りですし、ほぼ同規模の23区東部にある2000年の物件で修繕積立金の積み立て良好というPR物件の金額も上記算定で積み立てられているようです。

管理費に関してはビックヴァン社の子会社が管理会社なのでしっかりやってくれる反面、管理費が安くなるとは思えないので管理費＆修繕積立金で2万～2万5千円というのが良好な管理をしてくためにはどうしても必要じゃないかと思いますので最初数年は安いけど･･･あとでそこら辺まで負担だなと思いますよ。

[70: 匿名]

69さんの言う通りならあまりお得感がありませんね。初めの5年間だけが安くても、以降は他のマンションと変わらない金額になるわけですからね。

[71: 購入検討中さん]

でも他のマンションも比例して値上がりするのでは?
最初から管理費＆修繕積立金が2万～2万5千円のマンションは10年後20年後は3万～3万5千円になるとかではないのでしょうか?

[72: 契約済みさん]

マンションは管理を買えということが正しいのであれば、最初数年の安い管理費＆修繕費はサービス期間くらいに考えておいた方が良いと思いますよ。

この物件は共有スペースのものでお金がかかるのは機械式駐車場とエレベーターですよね。
この2つは20年後くらいに設備更新をすると想定し、10年後の壁面と陸屋根防水工事、20年後の壁面、水回り、陸屋根、駐車場・エレベーターの更新にいくらかかるかを想定して積んでおけばよいのですね。買った以上はメンテを良くして住み替えに有利な条件を備えた物件となるように管理組合活動を地道にやるしかないでしょうねえ

サイトシティとかヨコハマアイランドガーデンみたいな施設充実＝将来のメンテナンス費用が莫大というタイプの物件ではないので住民のコンセンサスさえきっちりしておけば良好な物件状態が保てると思いますよ。

[73: 匿名]

売れ行きは本当に好調なのでしょうか？

好評につき第一期完売となっていましたが、何期まである予定なのでしょうか？

[74: 匿名さん]

６４です

モデルルームに行った際に、話し聞きました。
資金は決めてないって言ったら、ほんとんどの方がそうですから大丈夫ですよって言われたけど。
ウチは無い訳じゃないので検討ヤメた理由の１つです。
一生の住まいではないので、売った時を考えました。
無名なので、管理費13,000円程度＋修繕費17,000円程度＝30,000円も払う人いないだろうと思いました。

[75: 匿名]

74さんが言いたいことは

①資金が無い方々が購入している。

②リセールバリューが悪い

③売主のネームバリューが低い

④維持費が高い

ということですか？

[76: 匿名さん]

No.74さんの

「資金は決めてないって言ったら、ほんとんどの方がそうですから大丈夫ですよ」

って言葉は、ただ資金の用意がない買主を安心させる為の営業トークじゃないんですかね^^;？

まぁ捉え方は人それぞれですし、もしかしたら本当に資金ない人ばっかりかもしれませんがね。

でもそしたら他のマンションでも資金ない人ばっかりでしょうねｗ

[77: 匿名]

寒い時期以外は出来るだけバルコニーの窓を開けて寝たいのですが、このマンションの立地ではやはり無理でしょうか？
目の前が第一京浜ですので騒音で寝られないのではないかと心配しています。
そうなるとやはり窓を締め切った生活になりますか？
幹線道路沿いに住んだことがないので全く想像がつきません。
よろしくお願いします。

[78: 契約済みさん]

特に大丈夫じゃないですかね
国1＆京浜東北線＆東海道線の線路端川崎@古いマンション在住ですが鉄道のガーガー音より15号の方が静かです。
夜間は15号といえども交通量は減ります。
あそこら辺りは信号や府中街道への右左折、六郷橋の関係でノロノロ低速運行なので大騒音にはなりませんよ。

産業道路の方がもっともっと五月蠅いです。

[79: 匿名]

バルコニーが第一京浜に向いているわけではなく、第一京浜に対して90度逸れた向きですが、これでも騒音は軽減されるのでしょうか？それともあまり変わらないのでしょうか？

[80: 匿名]

壁面の緑化は、実は何か裏の事情があるのではと思います。

[81: 契約済みさん]

79の方

15号沿いなのでそれなりに騒音があり、90度向いていてもガススタの前の一方通行の道路も抜け道としてかなりの交通量があるのでそちらの騒音もありますからね。

ただ、15号は夜間には産業道路よりずっと交通量が減るので慣れればうるさくないと思いますよ。

それと2枚ガラスなのでそれなりの防音効果もありますし･･･

80の方
壁面緑化はクリオ川崎の話でクオス川崎レジデンシャルステージとは無関係かと･･･

2期分譲の売れ具合はどうなのかしら･･･

[82: 契約済みさん]

騒音に関してですが、第一京浜の目の前という立地である以上、車の走行音は四六時中あって当たり前の生活になるでしょうね。防音サッシを採用しているということはうるさい場所だからです。
もうこればかりは慣れるしかないですかね。バルコニーが第一京浜に面していないだけ少しマシな程度でしょう。お隣りのクリオやグランイーグルのように、バルコニーが第一京浜とは正反対の向きであればかなり騒音が軽減されるのですが。

壁面緑化は何かの評価ランクを上げるためなのかな？
よくわかりません。

第二期の契約状況は私も気になります。
わかる方いましたら教えてください。

[83: 契約済みさん]

来年3月の入居は間に合うのでしょうかね？
先日現場を見に行ったのですが、まだ基礎を作っているところでした。

[84: 契約済みさん]

3月の入居も間に合わせてほしいし、決算前だからと言って、無理やり工事を終わらせないでほしい。
余裕を持って引き渡しがベスト。

[85: 匿名]

3月完成予定だとしたらあと7ヵ月しかない。

7ヵ月で11階を建てるのはかなり工程に無理があるのでは？

聞いた話しでは、大まかな目安として1ヵ月で1階分。
その計算なら11階まで完成するのは来年の6月が妥当。

売り主としては遅れる理由を震災の影響と言い訳が出来ますからね。

[86: 物件比較中さん]

他の物件を見に行った時に営業の方から聞いたんですが、南側URの建替えが決まったそうですね。
何階建なんでしょうか？

知っている方いたら教えて下さい。

嘘かもしれませんが。。

[87: 匿名さん]

ん～どうなんでしょうかね。
でも建替えが決まってるんなら、何階建だとか、そういう情報を
営業の人が知らないのもおかしいですよね。。。

クオスの営業の人は建替えはないと言って、
その営業の人は建替えあると言って。

どっちが本当なんでしょうかね。
クオスの人にもう1回聞くのもありかもですね～！

[88: 契約済みさん]

クオスの営業の方は建て替えは無いなどと言っていなかったですね。

将来建て替えがありますという告知をきちんと契約の時に受けましたよ。

[89: 匿名]

建て替えの可能性はあるが、数年以内での建て替えはまず無いと説明を受けました

その理由は、UR住宅の所有権が二者であることと、まだ居住者がいるからとのことのようです
要はスムーズに建て替えの話しは進まないということみたいです

ただ、目の前に新しいマンションが建ったら、クオスの北側にあるマンションと同じ運命を辿りますね
日差しが乏しく、バルコニーからの景色は隣のマンションの廊下という生活がいずれは来るということでしょうか

[90: 匿名さん]

89さんが言われている事をどなたか購入されたかた、録音されているかたいますか？

この物件、拝見したところ、商業地域のようなので、日照権は、当然保護されません。
利便性を求めて買われた方は、その点も考えての購入に至ったと思います。

もしよく調べていなかったかた。
過去に、こういうスレッドもあります。
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/139917/

もう既に契約してしまったとしても、まだ時間はあります。条件など、いま一度考えてマンション購入を考えてみてください。

雑文失礼しました。

[91: 契約済みさん]

私も89さん同様、建て替えの可能性はあるが、数年以内での建て替えはまず無いと説明を受けました。

ですが私は目の前が建て替えても仕方ないのかな～と思います。
建て替えがいずれはあるって覚悟の上だったので。

太陽が入らなきゃ嫌だ！って人は駅近のマンションではなく、確実に太陽の光が
入るマンションに買い替えた方がいいかもしれませんね。。。

[92: 匿名]

こういう日照の問題が出ると、まだあまり売れていない低層階も値段安いぶん、売れてくるかもしれないですね。

[93: 購入検討中さん]

第二期完売みたいですね。。。

[94: 匿名]

第二期完売とのことですが69戸のうち現時点で何戸売れたのでしょうか？

[95: 匿名]

第二期は、好評につき６戸追加して完売と広告には載っていますね。

[97: 物件比較中さん]

マンション売ってるとこはどこも胡散臭くないか？ｗ

[98: 匿名]

素人意見ですみません。
第○期とは何の意味があるのでしょう？
区切らず継続して売ればいいのでは。

胡散臭い以前の疑問です。

[99: 購入検討中さん]

一応それぞれのところで目玉物件を用意するためみたいですよ。安い物件や、仕様の良い物件を用意するためみたいです。まあ、営業さんによっては、色々教えてくれるひともいますが

[100: 匿名]

人気が出そうな住戸を小出しにするということでしょうか？

だとしたら、まだ売るつもりの無い住戸に希望が入った場合、どう対処するのでしょうか？

[101: 匿名さん]

その希望で、そのままいけると思いますよ。

[102: 匿名]

結論からすると、第○期という売り方は、買う側からしたらあまり関係無いということなんですね。

[103: 契約済みさん]

オプション説明会行かれた方、どのオプションつけましたか？

[104: 契約済みさん]

私は食洗機を付ける予定です。
後付可能であればやめるかもしれません。

オプションの食器棚付ける方はいますか？
少し高いですよね？

食器棚はイケア、ニトリで買った方が安上がりなので検討中です。

[105: 契約済みさん]

食洗機いいですよね。
故障した時に10年保証って言われてたの使えるんでしょうか？
私も食器棚は高いと思いました。たぶんイケアで買うと思います。

[106: 契約済みさん]

オプション品の10年保障はどうなんでしょうね？

確認されましたか？

[107: 物件比較中さん]

この物件はオプションで買わないと何もついてないからね。

駅から近くてわりと安いので検討内ですが、結局高いオプション付けるとそこそこですかね。

買われた方は何がポイントでしたか？

[108: 契約済みさん]

107さん

色々あれば便利な施設、設備もありますけど、私にとっては必要なものは揃っていて、その分管理費等々控えめな値段だったからですかね。
107さんは、どんなオプション欲しいんですか？

[109: 匿名]

クオスよりもさらに川崎駅に近い、アルコード川崎という物件が出来ますね。

アルコード川崎は第一京浜を渡らず川崎駅に行けるので立地はいいです。

ただ、目の前が堀之内ソープランド街ということだけが気になります。

クオスかアルコードか悩みます。

どちらもソープランド街に近いのは変わりませんが。