【契約者専用】Brillia 有明 Sky Tower その3

[契約済みさん]

入居者説明会も終わり、入居までいよいよとなりました。
引き続き情報交換しましょう。契約者のみなさま、よろしくお願いします！

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/141520/
物件URL：http://www.ariake-sky.jp/

所在地：東京都江東区有明1丁目4番4・5・6・7（地番）
交通：山手線 「東京」駅 バス32分 「有明テニスの森」バス停から 徒歩1分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「国際展示場」駅 徒歩9分
ゆりかもめ 「有明テニスの森」駅 徒歩7分 （区画道路完成時＜2012年3月末予定＞以降は徒歩5分予定）
売主：東京建物・東武鉄道
販売代理：東京建物不動産販売・東武ランドシステム
施工会社：三井住友建設
管理会社：東京建物アメニティサポート

建物竣工予定日
（完成予定年月　　平成23年3月下旬
入居予定日　　　　平成23年3月下旬

[1108: 契約済みさん]

今遠方で手元に契約書が無いんですが、23条の瑕疵担保の負部を教えていただけませんか？

[1109: 匿名さん]

余震こないで！きちゃダメ！絶対！

[1110: 匿名さん]

1089さん、1083です。

＞先行入居者が鍵の引渡し時の所有権移転と共に今後の余震の負担を先行入居者のみでやるんだったら

基本的に、「今後の余震負担」は先行入居者と東京建物が持ち分割合で負担することになるでしょう。


＞そもそもそれを「明記しないメリット」ってあるんですか？？？？ｗ

３月１８日付の「東北地方太平洋沖地震による本マンションへの影響確認に関するご報告」に明記してありますよ。
こういう文書に慣れていなくてよく読みとれないのかもしれませんが、そういう意味です。


＞あえてそこを隠す必要ありますか？？ｗ

明記してあるので、隠してはいないということです。


＞余計揉めるじゃないですか。

実際のところ、争いになれば揉めます。
一応論点にはなるでしょうが、しかし引き渡しを受けた人が負けることになると思います。

[1111: 入居前さん]

まあ、余震を望んでいるわけじゃないですからねー。

少し前の会話でも出ていましたが
これは最初の地震のクラック、これは余震のクラック
っていちいち管理する方が手間では？
で、もしそれができたら余震のクラック部分が最初の地震のクラック近くで
そこと一緒についでに直す場合のケースはどうする？

結局のところ、今回、先行入居者と延期入居者を分けずに説明会をしている時点で
両者にリスクの分担をしているとは思えません。

これは例ですが、先行入居者に今後の余震を負担させるのであれば

まず、瑕疵担保の売買契約23条部分は
瑕疵担保責任の起算日は、もとの「入居時」のままにするが
瑕疵の責任において「3月11日に発生した東北地方大震災」に対する補修も含む、とします。

そして先行入居者に対して、書面で、入居以降の余震に対する破損に大しては
専有部分は該当物件者、共有部分は先行入居者全員の負担とする

という一文を加えてハンコ押させればいいだけです。

実際、先行入居者には覚書を締結させているのですから。
で、その後に鍵の引渡し時に立会いで入居時点での「破損箇所の確認」をして終了です。

これをしない、ということ自体が、余震のリスクを先行入居者に負わせることが
法律的に不可能です。

瑕疵担保等の解釈も、もちろんありますね。
こういうところで言った言わないが、不動産に関わらず、法廷闘争になったりするんですから。

でも、そんなに深刻な話でもないと思いますよ。

結局、1,2ヶ月の差で、延期入居者も早い人は4月中旬ぐらいから引越しする可能性あるんですから。

[1112: 契約済みさん]

＞1096さん

1077です。
ありがとうございます。
地震保険について、明日確認して来ますね。
もし入れないとなると、今回売主側が補修にかける金額を今後震度5の地震の度に全て管理組合で負担することになりますね。
可能性は低いでしょうが、折角なのでこの点も把握しておきたいと思っています。
今回の補修全体でいくらかかっているのか、金額も提供してもらえないかもら合わせて聞いてみたいと思います。
所有者となった後に同様の地震があり、躯体検査から土壌汚染検査、土壌洗浄までするとなったらどのくらいの負担が発生するのかは知っておいて損はないと思います。

[1113: 匿名さん]

1110の続きです。

＞で、先行入居者に対してのみ余震の際の保証をおこなわないのであれば
＞今回の書面の売買契約書23条の瑕疵担保の設定期間を「補修の完了日」にする必要があるんですか？

今回の補修の発生により建物が「完成」していないから、
瑕疵担保責任のスタート時点を「完成」時にするためでしょう。
引き渡し後の地震等による損壊等は「瑕疵」でも何でもありませんので、そもそも瑕疵担保責任の対象外です。

今後の地震等で損壊し、それに対して瑕疵担保責任を追及するなら、
「そもそも地震等によって損壊したのではなく、建物自体に隠れたる瑕疵があったため通常では損壊しない程度の地震等でも損壊してしまったのだ」
と言えなくてはいけないと思いますよ。

[1114: 契約済みさん]

＞１１００さん
私も紛らわしいとは思ったんですが、今日の説明会で質問されている方がいて、
東京建物の方が説明されていて分かりました。

そもそも、引き渡し後の地震による損傷は、瑕疵にはならないんですよ。天災ですから。
でも、今回は、引き渡し前の震災だった。
だから、それは瑕疵として認めて直してくれるってことなんです。

引き渡し後の余震は、入居された方が責任を負わなければいけませんよね。
先行入居者は、そのリスクを負うんです。

延期した人は、そもそも引き渡しされていないわけですから、
引き渡し日までに起きた余震でできた補修も、補償してもらえる、ということです。

完璧な建物というのは、本来、東京建物としては、瑕疵のないヒビ一つない建物を
引き渡す義務があるが、今回は、先行入居者が入居を急いだため、入居の時点で
まだヒビや補修がされていない、だから瑕疵担保設定の日を変更する。

ということです。私も、同じマンションの中でこういう違いが出てくるのは
よくないのではないかな、と思っております。

先行入居の方は、そのあたり納得されての入居なのでしょうか？
東京建物さんも、聞かなければそこまで教えてはくれませんので、
知らないままの入居なのでしょうか？
東京建物さん、ちゃんと説明しなきゃダメです。

[1115: 入居前さん]

>1110　さん

すいません。
「東北地方太平洋沖地震による本マンションへの影響確認に関するご報告」
を何度も読み返したのですが

今後の余震の負担が先行入居者になると汲み取れる文書がどこにも見当たりません・・・

読解力が乏しいので、ご教授いただけますでしょうか？・・・

[1116: 匿名さん]

早く補修が進むといいですね。

[1117: 入居前さん]

あと >1113 さん

「東北地方太平洋沖地震による本マンションへの影響確認に関するご報告」
の2番ですが

売買契約書の第23条の「引渡しの日」を復旧に終えた日、としていますが
そうなると1113さんのお話の解釈がおかしくなってしまうんですよ・・・

先行入居者には売買契約は履行したことになっていますが
売買契約23条の上では「引き渡したことになっていない」んですよね。

売主の書き方が悪いんですかねー？

[1118: 契約済みさん]

1095さん
あなたが正解です。
1100さん
間違っています。
所有権移転以降の損傷についての修復責任は、当然に所有者が負います。

[1119: 匿名さん]

どちらかと言えば、延期組のが損といいますか、デメリットがありませんか？

今回、補修は延期される方の住戸からですよね？
補修されてから入居して、また余震でキズついたら、どーなるの？ｗ

もし、先行入居した場合と、延期組で違いがあったら、先行入居して余震リスクが低くなった後に補修予定の先行入居組のが絶対いいかと思いますが。

[1120: 入居予定さん]

でも、実際さ

先行入居者の専有部分補修は6月から7月じゃないですか。

万が一その間に余震があって、新たな破損があったとして
その補修期間で、自分の部屋が補修されるとき

「ここは新しい傷なので直しません」

ってなると思いますか？

多分、契約上、文言上揉めたときには双方いろんな盾を出してくると思いますが
実際は、穏便に行くと思いますよ。

建物が全壊したら別ですがｗ

というか、あの建物全壊したら、東京自体が終わりますってｗ

[1121: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理人】

[1122: 入居予定さん]

1119と、1120はほぼ同じ事を言ってるね。
確かに！と思いました。

[1123: 入居予定さん]

>1119 さん

そうなんですよね。

実際、余震のリスクは先行入居者ってなっておきながら
状況は先行入居者の方が、有利な気がするんですよね。

で、延期入居者が一回直してもらったあとの余震の破損とか
その辺の説明もされませんでしたし。

総じて、結局先行も延期も、きちんとしたもの渡されますよってことで
どーでしょうか？みなさん。

[1124: 契約済みさん]

先行入居組が有利なのはあきらか。
ファイルアンサー？

[1125: 契約済みさん]

ファイナルアンサーと脳内変換よろしく。

[1126: 匿名さん]

1117さん、

②に書いてあるのは、
引き渡しの日を「売主が本マンションの復旧を終えた日」とする、ということではないですよ。

売買契約書の第２３条に書いてある「引き渡しの日」を
「売主が本マンションの復旧を終えた日」に　読み替える　ということでしょう。

引き渡しの日は、あくまでも引き渡しをした日になりますよ。

[1127: 契約済みさん]

先行入居者の方々はなぜ確認しなかったのか。。
慌てすぎ。

[1128: 匿名さん]

いま賃貸の人は、先行入居したらかなりお得じゃない？
担当曰く、ローンの支払い開始日が遅れるそーです。

つまり、タダで住めるみたいなモンですから。

[1129: 入居予定さん]

>1126 さん

あ、すいません、分かりづらかったかもしれませんね。

＞売買契約23条の上では「引き渡したことになっていない」

と一応、23条の中では、という条件を定義しておいたのですが。

今回の地震を起因とする瑕疵についても売主が責任を持つ、1番て定義し。
2番でその引渡しの日を「復旧の日」とするのであれば
私の解釈も間違いではないかな、と思いますが、どうなんでしょうね。

[1130: 契約済みさん]

１０９５＝１１１４　です。

今日の最終の説明会出席だったのですが、同じような質問があった気がします。

｢先日の大震災と、その後の余震で出来た傷との区別がつきにくいのではないか？｣
の質問に対し、東京建物の方が、
｢前からあった傷には壁に印をつけておいて、うんたらかんたら・・・・｣
と話していた気がします。

実際は軽微なものなら、そこまでしないのかもしれませんが、大きい余震になった時は、
区別して、管理組合負担（先行入居者プラス東京建物他）になるのではないでしょうか。

管理組合とは、先行入居者と東京建物と東武鉄道（延滞組の分を負担）となり、
各自持ち分によって負担金が決まる、との説明でした。

[1131: 1129]

まあ、私は皆さんが笑顔で入居できればと思っています。

全員引越し後に大震災がきたら、今度はマンションのみなさんが仲間ですからねｗ


ということで、明日、エコキュートを起動させにいかなくてはならないので
休みたいと思いますｗ

余震も減ってきましたし、みなさんが有明でよい生活を送れることを祈っています。

[1132: 契約済みさん]

１１３０です。
打ち間違えました。
延滞組→延期組　です。

[1133: 匿名さん]

引き渡したことになっていない、引渡しの日は「復旧の日」である、とするのはなかなか難しいのではないでしょうかねぇ～。

まあ、私としては悪い方向に考えておいた方がいいと思います。

[1134: 匿名さん]

1133は1129さん宛てです。
スレが伸びていますね～。

[1135: 入居済みさん]

全然慌ててないです。

今回の先行入居は確かに引き渡しですが、完全な引き渡しではない、仮の引き渡しです。

本当の引き渡し完了は、今回の場合は売主が宣言した場合です。

[1136: 契約済みさん]

東京建物がわかりづらい説明をするから、勘違いする人がでてくる。意図的なのか意図的で無いのかわからないけど。
あと売主側説明が終わり質疑応答に入る前に、現場を確認しましょうなどと言って一旦退席を促すのは、誠意に欠ける対応です。明日行かれる方は、質問がなくても退席しないで質疑応答の様子を聞いてください。余震の際の負担が先行入居者と売主になるとの話はそこで確認できましたから。

[1137: 契約済みさん]

1135さん
そんなはずはないです。
売主側の責任ある立場の人によく確認してください。

[1138: 契約済みさん]

余震って言っても色々あるからね。

今回の地震みたいに大きい余震は無いって前提で
判断してる節がありますね。

うちなんて、クラックとか有ったけど記しなんて一つも無かったよ。

[1139: 契約済みさん]

確かにそうですね。
私も結局質問はしませんでしたが、質疑応答の場には残りました。

[1140: 入居前さん]

ローンの開始日って遅れるんだ？いいね！

[1141: 入居済みさん]

>1137さんは、確認されました？

[1142: 契約済みさん]

ローンの開始日は遅れません。それも質疑応答で出ました。

[1143: 契約解除予定者]

キャンセルされたい方は下記までメールください。
[e-mail] 契約をすすめる人、キャンセルをする人のベクトルが全く異なります。この掲示板は契約をすすめる方々のものであり、不要な不快感を与えかねません。ですが、契約破棄に至ってはしっかりとした手続きをとる必要があります。予定どおり弁護士と協議しながら、示談、最悪の場合、集団訴訟も視野に入れて検討しています。また、警察への相談も始めています。追伸ですが、ご入居される方、もしくは東京建物、東武鉄道、三井建設関係者の私へのメールはご遠慮ねがいます。

[1144: 入居前さん]

説明会がされている現時点でも、これだけ意見や
認識の違いがあるとなると、後々裁判沙汰になる
やも知れませんね。

[1145: 匿名さん]

警察は民事不介入でしょう～。

[1146: 入居前さん]

警察ｗｗｗｗｗｗ


よかった、この人キャンセルしてくれてｗｗｗ

[1147: 契約済みさん]

突然の事態に売主も対応が出来ていない模様です。もう少し詳細を詰めてから話を進めないとこのように混乱します。

[1148: 入居前さん]

1143、、、頑張ってね。

他にいい物件でもあった？

手付金いくら払ったか知ら無いけど、そんなに
キャンセルしたいなら、すればいいのに。

弁護士費用も掛かる事を忘れずに。

あ、友人が、弁護士だったっけ？ｗ

[1149: 契約済みさん]

嫌がらせ等があれば刑事責任を問えます。

[1150: 契約済みさん]

なぜ先行入居者は攻撃的なのですか？

[1151: 住民でない人さん]

もしよろしければ、弁護士である私に頼んでください。

[1152: 入居前さん]

どちらの意見も攻撃的な意見があるけど。。。

[1153: 契約済みさん]

いや、でも、こんな状況としてはよくやっていると思います。
詳細を詰める時間なんて無いでしょうし、詰めるまでアナウンスがなかったとしたら、もっと悪い状況になってたんじゃないでしょうか。
説明会も、回数を重ねるごとに進歩しているようですし。

[1154: 入居前さん]

1151
ここは住民専用板。

そんなルールもわからない弁護士に頼むと思います？

[1155: 入居前さん]

東京建物、三井住友建設、がんばれ！！

[1156: 契約済みさん]

でも売主は傷一つない物件を引渡す義務があるのに先行入居させたのは間違い。この対応が混乱を引き起こした。

[1157: 契約済みさん]

つまり瑕疵のある物件を引き渡した。