【契約者専用】Brillia 有明 Sky Tower その3

[契約済みさん]

入居者説明会も終わり、入居までいよいよとなりました。
引き続き情報交換しましょう。契約者のみなさま、よろしくお願いします！

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/141520/
物件URL：http://www.ariake-sky.jp/

所在地：東京都江東区有明1丁目4番4・5・6・7（地番）
交通：山手線 「東京」駅 バス32分 「有明テニスの森」バス停から 徒歩1分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「国際展示場」駅 徒歩9分
ゆりかもめ 「有明テニスの森」駅 徒歩7分 （区画道路完成時＜2012年3月末予定＞以降は徒歩5分予定）
売主：東京建物・東武鉄道
販売代理：東京建物不動産販売・東武ランドシステム
施工会社：三井住友建設
管理会社：東京建物アメニティサポート

建物竣工予定日
（完成予定年月　　平成23年3月下旬
入居予定日　　　　平成23年3月下旬

[1061: 匿名]

うちの職場は22Fですごい揺れでした。制震です。

場所は簡単にわかるので中央区として下さい。

今回の地震によりフロアはめだって損傷はありませんでした。

ただ非常階段の壁のボードは2スパンの高さがあるのでよじれによりボードの境目に亀裂が生じました。
感想としては建物構造上だから仕方ないし修繕すればいいんだろうなとおもってました。

そこで疑問です。
なんで2Fに損傷が出るのでしょう??

そこは徹底的に疑問をもって聞くべきです。

売り手は聞かない限り手のうちを明かしません。

よくよく考えると今回の地震で目撃した外壁崩れは目線の位置でした。築年数30年5、6階の段耐震マンションですけど。

[1062: 入居前さん]

>先行入居の場合は、6月目処にて補修するため、 そこまでのダメージは売主負担とのこと

今日の説明会では、売主負担は引渡し前の地震のダメージのみ。
先行入居後に起こる地震でダメージ受けたら、先行入居者は占有部はもとより共有部も負担かかるって言い切ってました。
共有部使えないとこ多いのにね。

[1063: 匿名]

↑続き
楽観視するより修復履歴、追加施工、加発注等の一覧を貰えばいいのではないでしょうか。

うそ偽りがあった場合は東京建物に対しペナルティーをもってもらう。

公的文書で

逃がすには勿体ないです。

のらりくらりでは払拭されないでしょう。

[1064: 入居前さん]

>1060　さん

おそらくそういう形です。

といいますか、今回の書面といい、契約書といい
そのような状況でないと、あとで訴えられても仕方のないような書き方になっています。

直近のレスで、誰かが言ったとか言わないとか、ありますが
今回、書面で残っておりますので、先行入居者と延期入居者にリスクの差はありません。

ただ、あるとすれば、入居した後なので、点検、補修時の家具の移動や生活の不便さなどは
一切責任を負いませんという内容の契約です。これはごもっともだと思います。

だから、他の「言ってたよ」とかそういう類のレスは信用しないことをオススメします。

[1065: 入居前さん]

あ。あと、先行入居者は売買契約を履行しているので
「キャンセルができない」というリスクはもちろんありますね。

[1066: 匿名]

↑1063は1061の続きです。
強気なくせに東京建物はなぜ親切に延期なんてしたのだろう。

[1067: 契約済みさん]

＞1061
2Fに損傷とはどこのことですか？

[1068: 契約済みさん]

先行入居者と延期入居者にリスクの差は、かなり壁とかが剥がれてた場合、一日とか
工事するため家具を動かしたり、あのマジックで書かれた
部屋で生活するのか。。。

ということですねｗ


あのベランダの壁の傷もセメントぺたぺたで修復できるのでしょうか？


でも、ポキッと折れる耐震もこわいというお話でしたけど。。
制震構造はゆれを壁で吸収するのでクロスに傷がつきやすいとか。

[1069: 匿名]

＞1063
頭がいい人なら履歴一覧と肉声を担保に取る。

[1070: 住民さんＢ]

キャンセル希望の方、延期組、初期入居組で勝手な解釈をしている方が多数おられますね。説明会に出席し自己判断にて決断する事をおすすめします。私は南東高層階ｔですが、幸運にも無傷でした。滞在時間を少し超えましたが妻と二人で隅々まで確認しましたが、細かなヒビもありませんでした。
私のフロア（廊下）には数か所補修個所がありましたが、想像より小さなクラックでした。一旦延期を希望しましたが、部屋が無傷の為、最短の日程にて入居の段取りを組む予定です。
庭の液状化ですが、地震の次の日に自ら確認しましたが、微々たる範囲で、これぐらいで騒いだら浦安などで断水で困っている方々に怒られますよ。あくまで自論ですが隣の賑わいロードの工事が因果関係が少なからずあると思います。地震後不自然にも急ピッチで工事を進めている事実もあります。この点についてはしっかり調査してもらいたいところです。

[1071: 匿名]

細かいこと気にしなさんな。10年すればみんな忘れてますよ。
価値のある町は多少のひび割れくらいじゃ揺らがない。
昨日から電気がつきはじめました。
国際展示場からの帰り道、嬉しくなりました。

10年以内に東海地震こなけりゃ買った値段と同じ額で売れますって！

皆様に幸運を

[1072: 入居前さん]

明日、説明会に行きますが事前にマンションの周りを歩いて確認してみました。
予想以上に地震の被害は大きくてビックリしました。

特に、保育園からマンションにそって歩いていましたが、液状化のあとが痛々しい。
建物内は確認していませんが、マンション敷地内の状況を目の当たりにして言葉が
でませんでした。BMAも確認してみましたが、外壁に大きく亀裂が入っていました。

スミフの営業マン二人で様子見に来ていましたよ。苦笑いしている顔が印象的です。

保育園を予定通り４月１日から開園を決定した区役所は、建物自体の確認を行った
のでしょうか？

もともと安全が確認出来るまでは、入居できないといっていた東建が入居希望者の
事情があるにしろ、１日で入居を認めること自体がおかしくないですか？
どんな事情があろうと、安全が第一優先です。しかも、安全確認ができていないのに、
売り主は保育園の開園を認め、区役所側も。。。

園庭を見て、幼い子供達が無邪気で遊んでいる姿を想像してから、被害状況を目の当たりに
したため、動揺してしまったのかもしれませんが、不信感と不安の気持ちで一杯です。

私は延長組ですので、１、２ヶ月経済状況もふまえ様子みますが、現時点ではキャンセルする
予定です。危ない橋を渡るだけの理由が見つかりません。

[1073: 契約済みさん]

今日、説明会に参加した者ですが、1062さんの言っていることは本当ですよ。
延期組なので入居に際しての覚書はみてませんし、入居時の確認作業もみてませんので、実際の運用がどのようになるかは分かりませんが、先行入居した場合は「引渡し」が行われますから、引渡し以後に余震によって損傷した場合等は、住民負担になります。
ちいさな余震により損傷が増えたような場合は、実際には売主負担で直すように思いますが、大きな余震が仮にあって、明らかに引渡し前の地震による損傷以外の損傷が発生した場合は、確実に住民負担になってしまうと思います。
ただ、瑕疵担保責任条項のうえでは先行入居しても、全修理が終わった時点を引渡しの時点とするようなので、矛盾するような気もするのですが...

[1074: 契約済みさん]

買った値段と同じか・・・残念だ。。。

[1075: 契約済みさん]

誤解している人が多いですね。
結論からいえば、余震や破損等の入居後の損傷は買主負担になります。
(2)の瑕疵担保の引渡しの日は、売主が本マンションの復旧を終えた日(時期は未定)とします というのは、買主に有利な合意事項と受け取っている方が多いようですが、そうではありません。売主は鍵を引き渡した時点では瑕疵担保責任を全うしない、という意味です。
また他の方が指摘されていた様に、鍵の引き渡し以降の共用部の補修責任は管理組合が負います。つまり、その時点の管理組合構成員である、先行入居された方及び東京建物(未販売住戸の所有者)が余震等の補修責任を負うということです。

[1076: 契約済みさん]

本日の説明会では、先行入居された方は鍵の引き渡しで所有権が移転するので、余震等で最終的な引き渡しまでに補修の必要があった場合は先行入居した方々および東京建物、東武鉄道の区分所有者で組織される管理組合が修繕する、ということでした。

この場合修繕費は修繕積立金から支払われるのだろうか。まさかね。もしそうだとすると先行入居を認めたことで余計な問題が発生しかねないな。大きな余震が起きないことを祈ります。

[1077: 契約済みさん]

＞1072さん
見にきていた二人がスミフの営業マンというのはなぜわかったのですか？

私も延期組で、同じく明日説明会です。
私も1072さん同様、状況を慎重に見極めたいと思っています。
気になっている点は三つです。

まず、今回は引き渡し前ですから費用は売主負担で補修されるわけですが、入居後は誰が負担するのかという問題があります。
同じ規模の地震が起きる度にこの損傷だとすると、その補修費用は地震保険から支払われるのでない限り管理組合で負担することになり費用ががかかり過ぎる心配があります。
保険で全てまかなえるのか管理組合で持つことになるのか、その回答を待ちたいと思います。

次に、液状化の問題ですね。
液状化が起こることはわかっていましたし、液状化で倒れたマンションがこれまでないことわかっていました。それらを踏まえて上で、この建物の場合には土壌改良をしていない点が気になっていました。
まだ現地を訪れていないので実際に見てショックを受けながら検討したいと思います。

そしてこの点は全ての前提でもあるのですが。
第三者による耐震性検査です、この結果問題ないと出ない限り、先の二点について検討することができません。

今回のことはある意味でリハーサルになったという気がします。
実際に震度5の地震が起きた場合にどういう建物にどのような影響が及ぶかということ、液状化の程度がどれくらいかということ、それらの修復費用がどのくらいかかり、期間がどの程度に渡り、その費用は地震保険の適用になるのかどうかということ、そして耐震性能への影響はないのかどうかです。
1～2ヶ月で全てがクリアになると思いますので、それを待って判断したいと思います。

[1078: 契約済みさん]

鍵の引き渡し以降の余震等で発生する補修責任は、
専有部•••買主
共用部•••管理組合(先行入居者及び売主)
です。

[1079: 匿名さん]

ベランダの外壁にマットだか布団だかを干しているのは、目立ちましたね～。
写真に撮っちゃいましたよ。
引っ越しのため、ごく一時的に干したのかもしれませんが。

[1080: 契約済みさん]

>1077さん
それらの修復費用がどのくらいかかり、期間がどの程度に渡り、その費用は地震保険の適用になるのかどうかということ

これは気になるところですよね。実はこの質問は初日の説明会の質疑応答でも出ました。その時は、即答できず、後日回答するという返答するということでした。

先行入居のリスクはこれまでいろいろと指摘されていましたが、 それでもまだ先行入居を検討されている方は、くれぐれも慎重になさってください。

[1081: 匿名Ａ]

>>1079

他人の家を盗撮ですか？

[1082: 匿名さん]

盗撮ではありませんよ。
写真を撮ったのです。

[1083: 匿名さん]

引き渡し後の地震等による損壊等は、「瑕疵」ではないでしょう。
引き渡し後に発生した損害は瑕疵でも何でもないので、すべて持ち主負担ですよ。

東京建物の方で親切にも補償してくれることもあるかもしれませんが、
強制はできないのであまり自分に都合よく考えない方がいいですよ。

[1084: 契約済みさん]

今日の説明会に出席した延期組です。
液状化対策については、土壌を改良する方法と、杭を多く(面積を広く)打つ方法があり、
BASでは後者を採用したと説明していました。

でも、契約時には、液状化対策と言われた記憶はないのですが。。。

それも、質疑応答の前に自ら説明されていたので、「なぜ土壌改良しなかったのか」
「瑕疵にあたるのでは！」といった声が出ないように先手を打っておられるように
感じました。

[1085: 契約済みさん]

共有部分から共有部分を取ることが盗撮になるの？
法律に詳しい人教えて。

[1086: 匿名さん]

土壌改良と太い杭を打つを比べたら、土壌改良のが大変そうだよね。お金も時間もかかりそう。

土壌改良が大変そうだけど効果もありそう。

一般的にどっちのが液状化を想定した場合、有効な方法なんでしょ？

また、他のマンションはどーなんでしょ？

[1087: 契約済みさん]

やっと話が見えてきました。

どうやら、瑕疵担保責任の期限10年間の起算日は全体引き渡し日で統一する。しかし、余震による損傷については所有者負担ということなんですね。
ただ、そこまでいちいち確認はなかったという書き込みもあるので、書面上はそうしたけれど現状はそこまで徹底的に切り分けるつもりはないようですね。
たしかに、このクラックはありましたね。これは新しいクラックですね、というのは非現実的ですよね。
壁紙を張り替えれば全てが修復されるわけですし、特に先行入居者さんの補修は最後ですから、その後に余震が起こったとすれば、また今回と同じように売主負担で修復→全体引き渡しの手順がエンドレスで繰り返されることになるだけです。

そういう意味で、現実的な先行入居者さんのリスクはキャンセルができない、の一点のみということかと思います。

[1088: 引越前さん]

今日の説明会に参加しました。

自分は先行入居予定なのですが、ローンの支払いはいつから開始されるんでしょうかね。

[1089: 入居前さん]

だーかーらー

先行入居者が鍵の引渡し時の所有権移転と共に
今後の余震の負担を先行入居者のみでやるんだったら

そもそもそれを「明記しないメリット」ってあるんですか？？？？ｗ
元々救済措置で、売主はホントは全世帯を補修後に引き渡したいのに
あえてそこを隠す必要ありますか？？ｗ
余計揉めるじゃないですか。

で、先行入居者に対してのみ余震の際の保証をおこなわないのであれば
今回の書面の売買契約書23条の瑕疵担保の設定期間を「補修の完了日」にする必要があるんですか？
よぉーく考えてｗ
先行入居者が今後の余震のリスクを背負うんだったら、なんでわざわざ売買契約書の瑕疵担保の設定
変えるの？
もともとの「入居時からの起算」そんまんまでオッケーでしょ？

その辺、ちゃんと読解できる人も少ないんでしょうか・・・

[1090: 引越前さん]

今日の説明会に参加して来ました。部屋は全くの無傷で拍子抜けした感じです。たしかに損傷のある部屋もあるみたいですがクロスの剥がれ程度で騒ぎすぎではないですか？庭に少し水が湧き出たからって騒ぐ人の気もしれません。建物が無い所は多少の液状化はあってしかるべきですよ。庭に住むの？キャンセルする人、延期する人はどうぞして下さい。明日の引っ越しの混雑が避けれてこちらは助かります。

[1091: 引越前さん]

実際問題、キャンセルって多いのかなぁ？？？

入居する側としては早く埋まって欲しいよね。やっぱり！

[1092: 入居前さん]

>1077さん
スミフの営業マンとわかったのは、私はCTAも検討しその際担当して頂いた
営業マンの方でした。一緒にいた女性の方はスーツをきており、憶測ではありますが、
同僚ではないでしょうか？
昼の時間でしたので、昼休憩に見にきたのかもしれません。

[1093: 匿名さん]

1089さん。読解できない人多いんですよ。

仕事してても読解力がなかったりする人が多いから、理解していない→とんちんかんな事する。
って人多いじゃないですか？

まあ、でも、読解力ない人が理解しないままキャンセルするのは全然いいです。
同じマンションに入居して、普通の議論ができない人は迷惑ですし。

[1094: 契約済みさん]

説明会に参加し、部屋を見てきました。北西高層階ですが、懐中電灯も使い隅から隅まで
チェックしましたが、内外ともに全く異常はなく、クロスの微細な破れやズレすら一つも
見つかりませんでした。もちろん壁にマジックで記入されていることもありません。

すでに補修されたのかな、と思ったくらいですが、どうも低層階に比べ高層階の占有部
は被害が少なかったようですね。
ちなみに自分の部屋と同じ階のエレベーターホールには、縦にヒビが入っていました。

[1095: 契約済みさん]

>1089さん
なぜ今回の書面の売買契約書23条の瑕疵担保の設定期間を「補修の完了日」にする必要があるんですか？

上の質問にお答えしましょう。
それは、先行入居者が鍵の引き渡しを受けた時点では、東京建物はまだ瑕疵担保責任を全うできてないよ。
補修の完了日まで、完璧な建物になってないけど待っててね。BY東京建物

って意味ですよ！

[1096: 説明会参加者]

１０７７さん

地震保険には、すでに構造躯体に亀裂のある場合、入れない場合も多いそうです。保険会社に確認した方がいいと思いますが、先方も忙しいときだと思うのでキチンとした回答を得られるかどうかですね。地震保険に入れなければ、今回の共有部の詳しい状況と修繕費用をきちんと確認しておいた方がいいでしょう。明日、説明会にいくなら聞いてみてはいかがでしょうか？

[1097: 匿名さん]

上に行けば行くほど被害が少ない傾向にあるようだ。
こんな所にも格差社会がｗ

[1098: キャンセル予定者]

１０９４さん

私の購入予定だった部屋は低層西側です。各部屋、複数亀裂ありです。クロス、石膏ボードレベルと信じたいですが、説明会資料では、構造躯体にも損傷ありですよね。廊下のクロスはとても大きく破れていました。他の階の廊下も是非見てください。

[1099: 匿名さん]

被害が少ない、または無い人は入居すればいいの。
なんのデメリットも無いですから。

[1100: 入居前さん]

>1095

そのままの言葉で受け取りますと
どうして先行入居者のみが今後の余震で起きた破損の負担をすることになるんでしょうか？

補修の完了日まで完璧な建物になってないから待っててね！
→ってことは余震でまた壊れても、状況同じでは？

[1101: キャンセル予定者]

初回説明会参加者です。初回説明会での質問で、液状化での土壌汚染の影響は？の質問に対し、わからないという返答でしたが、今日はどうでしたか？
結局調べずに売るつもりでしょうかね？小さい子もたくさん遊ぶだろうに。しっかりと調べてもらいましょう。

[1102: 匿名さん]

>>1072
わかりやすい煽りありがとうw
スミフってw

幼稚園、スーパー側は液状化まったくないんですけど。

[1103: 匿名さん]

1095は読解できてるようで、思考がたりないんだよ。
説明会行って自分で判断すれば大丈夫だから。

[1104: 契約済みさん]

瑕疵担保責任の解釈の違いなんだろうな。
本日の説明会では、東京建物の方が明言してましたよ。余震リスクは先行入居者及び東京建物、東武鉄道が追うって。読解力うんぬんの話をするなら、その文章を作成した東京建物自身の口頭による説明とどう整合性をとるの？
東京建物では、そこは質問が多いのであらためて整理してご案内するといってました。

[1105: 匿名さん]

1072痛々しいやつだなｗ

早くキャンセルして消えてよｗｗ

[1106: 匿名さん]

1104さんは何時に参加した方ですか？

[1107: 契約済みさん]

>1075さん
ありがとうございました。
瑕疵担保責任条項の部分は、売主の履行に関して、というふうに理解しました。

>1089さん
それは当たり前過ぎて、わざわざ記載しないだけでは？

[1108: 契約済みさん]

今遠方で手元に契約書が無いんですが、23条の瑕疵担保の負部を教えていただけませんか？

[1109: 匿名さん]

余震こないで！きちゃダメ！絶対！

[1110: 匿名さん]

1089さん、1083です。

＞先行入居者が鍵の引渡し時の所有権移転と共に今後の余震の負担を先行入居者のみでやるんだったら

基本的に、「今後の余震負担」は先行入居者と東京建物が持ち分割合で負担することになるでしょう。


＞そもそもそれを「明記しないメリット」ってあるんですか？？？？ｗ

３月１８日付の「東北地方太平洋沖地震による本マンションへの影響確認に関するご報告」に明記してありますよ。
こういう文書に慣れていなくてよく読みとれないのかもしれませんが、そういう意味です。


＞あえてそこを隠す必要ありますか？？ｗ

明記してあるので、隠してはいないということです。


＞余計揉めるじゃないですか。

実際のところ、争いになれば揉めます。
一応論点にはなるでしょうが、しかし引き渡しを受けた人が負けることになると思います。