【契約者専用】Brillia 有明 Sky Tower その3

[契約済みさん]

入居者説明会も終わり、入居までいよいよとなりました。
引き続き情報交換しましょう。契約者のみなさま、よろしくお願いします！

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/141520/
物件URL：http://www.ariake-sky.jp/

所在地：東京都江東区有明1丁目4番4・5・6・7（地番）
交通：山手線 「東京」駅 バス32分 「有明テニスの森」バス停から 徒歩1分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「国際展示場」駅 徒歩9分
ゆりかもめ 「有明テニスの森」駅 徒歩7分 （区画道路完成時＜2012年3月末予定＞以降は徒歩5分予定）
売主：東京建物・東武鉄道
販売代理：東京建物不動産販売・東武ランドシステム
施工会社：三井住友建設
管理会社：東京建物アメニティサポート

建物竣工予定日
（完成予定年月　　平成23年3月下旬
入居予定日　　　　平成23年3月下旬

[1041: 契約済みさん]

旧オリンピック選手村のことは、埋め立てから日が経ってないからね。
高層が建つ可能性が減ったかな？

3-1も見直しや延期が考えられますね。

[1042: 引越前さん]

にぎわいロードの工事は水道工事だと思います。
確か契約するときに入居と同時位に北側道路で水道管移設工事をやりますのでと言われたような気が。

[1043: 契約済みさん]

本日、説明会にしゅっせきしてきました。
>先行入居の場合は、6月目処にて補修するため、 そこまでのダメージは売主負担とのこと


これは先行入居の場合は、鍵を受け取った日＝買主負担になるということでした。
（残って営業に確認したので、確かです）

ここにかいてあることが、いかにいい加減かわかりました。
みなさんだまされませんように。

[1044: 契約済みさん]

にぎわいロード側の工事は、東京都 都市整備局第一区画整理事務所が行っている下水道管布設工事で、
当初から予定されていたものです。

[1045: 説明会参加者]

１０４３さん

それは初耳です。昨日の初回の説明会では、今回の地震でのダメージの修繕に関しては、売主負担と言ってました。そのため、当初の入居予定を伸ばす予定でしたが、どうしても今すぐでないと困る方も一部いたため、臨機応変の処置と伺っております。
　したがって、入居後にも修繕が入ることを了承する必要がありました。

私は延期組でしたが、キャンセルします。数百万円の手付金は戻るという方と契約書次第という方といらっしゃり、知人を通じて不動産、建築関係の弁護士を探します。

現在一部賃貸扱いをしていた住居は賃貸中止になっています。説明会の内容を少しずつ変えようとしていると考えられます。

明日参加する方で可能な方は説明会にて録音をおこなってはいかがでしょうか？もうすでに録音された方もいらっしゃるかもしれませんね。

現に、BASのホームページは見られなくなっております。

[1046: 内覧済み]

>先行入居の場合は、6月目処にて補修するため、 そこまでのダメージは売主負担とのこと

こちらは、鍵の引渡しといっしょに交わす覚書ですので、
説明会では見られません。

今から先行入居は選べませんので、説明会では教えてくれないでしょうね。

[1047: 契約済みさん]

>1043

書類の内容みると、その書き方だけだと若干誤解が生じるよ。

今回、売主は、売買契約書第23条の瑕疵担保責任について、
隠れたる瑕疵（本地震に起因するものを含む）が発見された場合は、売主が責任をもって対応する。

という記述をした書面を渡してます。
また、その下に

瑕疵担保責任の「引渡しの日」は、売主が本マンションの復旧を終えた日、とする。と書いてあります。

これは、瑕疵担保責任は、先行入居、延期入居関わらず、売主が復旧を全て終えたと判断し
決定するまでは、売主にあると明記されています。

要するに、不可抗力により震災などの瑕疵責任は売主が決定する日付までは売主にあると宣言しています。

先行入居した人が、引越しの搬入とかで壁壊したとかなら別ですが
その営業の方は、そういうケースと今回のケースを混同しているんじゃないですか？

[1048: 匿名さん]

>現に、BASのホームページは見られなくなっております。

社員は泊まり込みで仕事している人も多く、契約者、入居対応だけでいっぱいいっぱいです。
別にホームページが挨拶文になってるだけで問題ないです。

説明会も回を追うごとに充実して納得感も高まってる様に感じました。

本日、参加した者より。

[1049: 1047]

追記ですが

私も引渡しを受け、引渡しに関して覚書を締結いたしましたが
>1043　の書いていることは明記されていません。

なので、皆さん、あまり先走った情報に右往左往せずに、きちんと目に見えるものだけを
信じた方がいいですよ。

覚書にあるのは
売主は、補修をおこなった上で引渡しをしたいと通知したが、買主は当初どおり引渡しを受けたいため
引渡し後の点検や補修に全面的に協力する、という内容と
これをもって売買契約の履行に着手したことを、認める、ということを明記しています。

で、この売買契約の内容は、先に書かせて頂いたとおり、瑕疵担保責任の第23条が
今回の説明会で配られるとおり、しばらくの間、先行入居の引渡しタイミングではなく
売主が全ての補修を終えたと決定した日が引渡しの日と設定されるため
>1043　の言っていることは正しくありません。

[1050: 契約済みさん]

説明会行く前は、キャンセルする気満々だったんですが、説明と実物確認して入居する前提で待つことに決めました。
皆さまこれからどうぞよろしくお願いします。

[1051: 契約済みさん]

私はキャンセルに決めました。
天災ですから手付けは放棄します。
それでも購入するよりは経済的損失は最小限で済むと思います。
相場は間違いなく下落します。
湾岸だからという訳ではありません。
マンション市場全体が冷え込むでしょう。
いや、不動産市場全体が冷え込むでしょう。
私はキャッシュフローの方が大事だと思います。
幸い現在の住居は引越ししてからゆっくりと売却しようと思っていたので
古屋ですが当分そのまま住み続けることにしました。

[1052: 契約済みさん]

鍵の引渡しを持って所有権は売主から買主に移転します。今回のケースでも、これは変わりません。従って鍵を受け取った後の余震等による損傷は買主負担になります。今回の特例はアフターサービスの起算日と入居時に修繕されていないものを入居後に対応するという件のみです。

[1053: 匿名]

つーか、キャンセル待ちチャンスだなこれ。

[1054: 入居前さん]

>1052

瑕疵担保という言葉は所有権の移動には影響されませんよ？
そもそも、瑕疵担保っていうのは所有権が移動しても、品質の担保は売主にあるという項目です。

その瑕疵担保責任の条項を鍵の引渡しではなく、修復の日にしたということで
普通の納品等の仕事をしている人には通じるはずです。
中にはそういう方ではない人もいるので、瑕疵担保という意味を検索して調べるといいと思います。

[1055: 入居済みさん]

昨日入居しました。
引越も終えて、暗めの夜景を見ながら、やっと
ゆっくりネットを見る時間もできました。

損傷は、一部屋クロスが縦に破けていることに
光を当ててから気づきました。ぱっと見では気づかず。
ベッドの裏側になってしまったので、補修してもらうのが
面倒ですが、後々のためやってもらおうと思います。

占有部の損傷はその程度でした。

共有部は、プールとジムの間の廊下のクロスがかなり裂けているのを見たのが
最大です。あとは、廊下に小さな亀裂が入っているのを見かける程度。

この掲示板を見ながら、説明会を受けるまでは相当不安になりましたが
現物を見て、不動産側の安心させるための説明を聞いて、割と満足しました。

たまたま、入居前だったからこんなに騒ぎますがもし済んでいるマンションが
地震にあって、この程度の損傷ならまあ、しょうがないだろうなというのが
個人的感想です。

品川のわりと堅牢そうな高層オフィスで働いていますが、
カベの一部にヒビが入ったりしていますし、まあこの程度の
損傷はあるだろうという印象です。

他のマンションに比べて、特別被害が大きいならば問題だとは思います。
その点の説明は東京建物からなかったです。

今思えば、東京建物の物件の被害状況を定量的にマンションごとに
出してもらえればより安心できたな、と思います。修復箇所、程度
修復費用。たしかに、２Fのクロスの裂け方はまあまあ大きいです。

占有部の損傷がひどい方は、先行で入らなくて安心と思いますが
占有部の損傷がほとんどないかたは、延期すると早く住みたくなりそうです。

あまり、この地震でBASの価値がそれほど下がるように思いませんでした。
私なら、ここが値下がりしたら、欲しいですから。。

住み心地は良いですよ。
今日もお台場海浜公園まで散歩して気持ちよかったです。
途中にあるスーパーも安くて物も良かったです。

私はもう住む事に決めた組ですから、同じように満足して
住まわれる方が増えたら良いなと思います。

[1056: 入居前さん]

瑕疵担保とは？
http://www.home-knowledge.com/kouza/ko02.html

[1057: 契約済みさん]

1043です。
言葉がたりなくてすみません。

今回営業に確認した件は、今回の地震の損傷は入居後も売主全保障でなおします。
ですが、鍵の受け渡しした時点で→今後の余震による損傷は買主負担
ということです。

当たり前かもしれませんが、前のレスで、入居後二年は余震があって損傷しても保障するとかあったので
それは、違いましたよ。ってことでした。

ただ契約書は、すべての住居が入居した日が、受け渡し日になるかと
勘違いをしてしまうような文章でした。


ただ、説明してくださる方、会社関係の方はとても誠意を感じましたよ。
率直に、今回の件は、コンクリが固まってないから、亀裂が生じやすかったのか？
という質問にも、「いいえ。関係ありません」と正直でした。

[1058: 契約済みさん]

1055さんは高層階ですか？

低層の方が被害があるみたいですけど。

でも今回の説明で、クロスのヒビとかが、いかに重要じゃないかわかりました。

ｾｲｼﾝ構造の特徴みたいです。

[1059: 入居前さん]

>1057 さん

でも、今回のケースって難しいですよね。

今後の余震による損傷は買主負担

って言うのは簡単ですが、今日いろいろ様子を伺った感じでは
まだ、売主は、各住居に今回の地震でどこがどうなったかを細かく把握していません。
だから、極端な例、先行入居した住居に明日余震で新たな亀裂が入っても、把握できないんですよ。

そうなると、今回の契約だと瑕疵担保の補修範囲に入っちゃいます。

そもそも、先行入居した人に対して、瑕疵担保が短くなるような条項がないんですよ。
説明会でも「先行入居、延期入居関係なく、瑕疵担保は補修完了日」と言っていたので。。

じっさい、先行入居後の余震での裂傷等があった場合は
入居（鍵の引渡し時）に現状の補修箇所を全て立会いでチェックするはずなんですよ。
今回、それがありませんでした。

ということは、万が一余震で新たな補修必要箇所が起きても、修復してもらうことが
可能になってしまうんですよ。

そうなると、「先行入居は引渡し以降の余震の補修はおこなってもらえない」という
前提が崩れます。

難しいところですが、これが今のところ一番筋の通った考えかと思っています。

[1060: 契約済みさん]

要するにいつ入居したかに関わらず、BAS全体の修復が満了する時点以前に生じている全ての瑕疵を売主が担保するということですよね。
私は延期組ですが、それで良いと思いますよ。
つまり事情があって先行入居された方にとってこれといったリスクは存在しないということですよね？

[1061: 匿名]

うちの職場は22Fですごい揺れでした。制震です。

場所は簡単にわかるので中央区として下さい。

今回の地震によりフロアはめだって損傷はありませんでした。

ただ非常階段の壁のボードは2スパンの高さがあるのでよじれによりボードの境目に亀裂が生じました。
感想としては建物構造上だから仕方ないし修繕すればいいんだろうなとおもってました。

そこで疑問です。
なんで2Fに損傷が出るのでしょう??

そこは徹底的に疑問をもって聞くべきです。

売り手は聞かない限り手のうちを明かしません。

よくよく考えると今回の地震で目撃した外壁崩れは目線の位置でした。築年数30年5、6階の段耐震マンションですけど。

[1062: 入居前さん]

>先行入居の場合は、6月目処にて補修するため、 そこまでのダメージは売主負担とのこと

今日の説明会では、売主負担は引渡し前の地震のダメージのみ。
先行入居後に起こる地震でダメージ受けたら、先行入居者は占有部はもとより共有部も負担かかるって言い切ってました。
共有部使えないとこ多いのにね。

[1063: 匿名]

↑続き
楽観視するより修復履歴、追加施工、加発注等の一覧を貰えばいいのではないでしょうか。

うそ偽りがあった場合は東京建物に対しペナルティーをもってもらう。

公的文書で

逃がすには勿体ないです。

のらりくらりでは払拭されないでしょう。

[1064: 入居前さん]

>1060　さん

おそらくそういう形です。

といいますか、今回の書面といい、契約書といい
そのような状況でないと、あとで訴えられても仕方のないような書き方になっています。

直近のレスで、誰かが言ったとか言わないとか、ありますが
今回、書面で残っておりますので、先行入居者と延期入居者にリスクの差はありません。

ただ、あるとすれば、入居した後なので、点検、補修時の家具の移動や生活の不便さなどは
一切責任を負いませんという内容の契約です。これはごもっともだと思います。

だから、他の「言ってたよ」とかそういう類のレスは信用しないことをオススメします。

[1065: 入居前さん]

あ。あと、先行入居者は売買契約を履行しているので
「キャンセルができない」というリスクはもちろんありますね。

[1066: 匿名]

↑1063は1061の続きです。
強気なくせに東京建物はなぜ親切に延期なんてしたのだろう。

[1067: 契約済みさん]

＞1061
2Fに損傷とはどこのことですか？

[1068: 契約済みさん]

先行入居者と延期入居者にリスクの差は、かなり壁とかが剥がれてた場合、一日とか
工事するため家具を動かしたり、あのマジックで書かれた
部屋で生活するのか。。。

ということですねｗ


あのベランダの壁の傷もセメントぺたぺたで修復できるのでしょうか？


でも、ポキッと折れる耐震もこわいというお話でしたけど。。
制震構造はゆれを壁で吸収するのでクロスに傷がつきやすいとか。

[1069: 匿名]

＞1063
頭がいい人なら履歴一覧と肉声を担保に取る。

[1070: 住民さんＢ]

キャンセル希望の方、延期組、初期入居組で勝手な解釈をしている方が多数おられますね。説明会に出席し自己判断にて決断する事をおすすめします。私は南東高層階ｔですが、幸運にも無傷でした。滞在時間を少し超えましたが妻と二人で隅々まで確認しましたが、細かなヒビもありませんでした。
私のフロア（廊下）には数か所補修個所がありましたが、想像より小さなクラックでした。一旦延期を希望しましたが、部屋が無傷の為、最短の日程にて入居の段取りを組む予定です。
庭の液状化ですが、地震の次の日に自ら確認しましたが、微々たる範囲で、これぐらいで騒いだら浦安などで断水で困っている方々に怒られますよ。あくまで自論ですが隣の賑わいロードの工事が因果関係が少なからずあると思います。地震後不自然にも急ピッチで工事を進めている事実もあります。この点についてはしっかり調査してもらいたいところです。

[1071: 匿名]

細かいこと気にしなさんな。10年すればみんな忘れてますよ。
価値のある町は多少のひび割れくらいじゃ揺らがない。
昨日から電気がつきはじめました。
国際展示場からの帰り道、嬉しくなりました。

10年以内に東海地震こなけりゃ買った値段と同じ額で売れますって！

皆様に幸運を

[1072: 入居前さん]

明日、説明会に行きますが事前にマンションの周りを歩いて確認してみました。
予想以上に地震の被害は大きくてビックリしました。

特に、保育園からマンションにそって歩いていましたが、液状化のあとが痛々しい。
建物内は確認していませんが、マンション敷地内の状況を目の当たりにして言葉が
でませんでした。BMAも確認してみましたが、外壁に大きく亀裂が入っていました。

スミフの営業マン二人で様子見に来ていましたよ。苦笑いしている顔が印象的です。

保育園を予定通り４月１日から開園を決定した区役所は、建物自体の確認を行った
のでしょうか？

もともと安全が確認出来るまでは、入居できないといっていた東建が入居希望者の
事情があるにしろ、１日で入居を認めること自体がおかしくないですか？
どんな事情があろうと、安全が第一優先です。しかも、安全確認ができていないのに、
売り主は保育園の開園を認め、区役所側も。。。

園庭を見て、幼い子供達が無邪気で遊んでいる姿を想像してから、被害状況を目の当たりに
したため、動揺してしまったのかもしれませんが、不信感と不安の気持ちで一杯です。

私は延長組ですので、１、２ヶ月経済状況もふまえ様子みますが、現時点ではキャンセルする
予定です。危ない橋を渡るだけの理由が見つかりません。

[1073: 契約済みさん]

今日、説明会に参加した者ですが、1062さんの言っていることは本当ですよ。
延期組なので入居に際しての覚書はみてませんし、入居時の確認作業もみてませんので、実際の運用がどのようになるかは分かりませんが、先行入居した場合は「引渡し」が行われますから、引渡し以後に余震によって損傷した場合等は、住民負担になります。
ちいさな余震により損傷が増えたような場合は、実際には売主負担で直すように思いますが、大きな余震が仮にあって、明らかに引渡し前の地震による損傷以外の損傷が発生した場合は、確実に住民負担になってしまうと思います。
ただ、瑕疵担保責任条項のうえでは先行入居しても、全修理が終わった時点を引渡しの時点とするようなので、矛盾するような気もするのですが...

[1074: 契約済みさん]

買った値段と同じか・・・残念だ。。。

[1075: 契約済みさん]

誤解している人が多いですね。
結論からいえば、余震や破損等の入居後の損傷は買主負担になります。
(2)の瑕疵担保の引渡しの日は、売主が本マンションの復旧を終えた日(時期は未定)とします というのは、買主に有利な合意事項と受け取っている方が多いようですが、そうではありません。売主は鍵を引き渡した時点では瑕疵担保責任を全うしない、という意味です。
また他の方が指摘されていた様に、鍵の引き渡し以降の共用部の補修責任は管理組合が負います。つまり、その時点の管理組合構成員である、先行入居された方及び東京建物(未販売住戸の所有者)が余震等の補修責任を負うということです。

[1076: 契約済みさん]

本日の説明会では、先行入居された方は鍵の引き渡しで所有権が移転するので、余震等で最終的な引き渡しまでに補修の必要があった場合は先行入居した方々および東京建物、東武鉄道の区分所有者で組織される管理組合が修繕する、ということでした。

この場合修繕費は修繕積立金から支払われるのだろうか。まさかね。もしそうだとすると先行入居を認めたことで余計な問題が発生しかねないな。大きな余震が起きないことを祈ります。

[1077: 契約済みさん]

＞1072さん
見にきていた二人がスミフの営業マンというのはなぜわかったのですか？

私も延期組で、同じく明日説明会です。
私も1072さん同様、状況を慎重に見極めたいと思っています。
気になっている点は三つです。

まず、今回は引き渡し前ですから費用は売主負担で補修されるわけですが、入居後は誰が負担するのかという問題があります。
同じ規模の地震が起きる度にこの損傷だとすると、その補修費用は地震保険から支払われるのでない限り管理組合で負担することになり費用ががかかり過ぎる心配があります。
保険で全てまかなえるのか管理組合で持つことになるのか、その回答を待ちたいと思います。

次に、液状化の問題ですね。
液状化が起こることはわかっていましたし、液状化で倒れたマンションがこれまでないことわかっていました。それらを踏まえて上で、この建物の場合には土壌改良をしていない点が気になっていました。
まだ現地を訪れていないので実際に見てショックを受けながら検討したいと思います。

そしてこの点は全ての前提でもあるのですが。
第三者による耐震性検査です、この結果問題ないと出ない限り、先の二点について検討することができません。

今回のことはある意味でリハーサルになったという気がします。
実際に震度5の地震が起きた場合にどういう建物にどのような影響が及ぶかということ、液状化の程度がどれくらいかということ、それらの修復費用がどのくらいかかり、期間がどの程度に渡り、その費用は地震保険の適用になるのかどうかということ、そして耐震性能への影響はないのかどうかです。
1～2ヶ月で全てがクリアになると思いますので、それを待って判断したいと思います。

[1078: 契約済みさん]

鍵の引き渡し以降の余震等で発生する補修責任は、
専有部•••買主
共用部•••管理組合(先行入居者及び売主)
です。

[1079: 匿名さん]

ベランダの外壁にマットだか布団だかを干しているのは、目立ちましたね～。
写真に撮っちゃいましたよ。
引っ越しのため、ごく一時的に干したのかもしれませんが。

[1080: 契約済みさん]

>1077さん
それらの修復費用がどのくらいかかり、期間がどの程度に渡り、その費用は地震保険の適用になるのかどうかということ

これは気になるところですよね。実はこの質問は初日の説明会の質疑応答でも出ました。その時は、即答できず、後日回答するという返答するということでした。

先行入居のリスクはこれまでいろいろと指摘されていましたが、 それでもまだ先行入居を検討されている方は、くれぐれも慎重になさってください。

[1081: 匿名Ａ]

>>1079

他人の家を盗撮ですか？

[1082: 匿名さん]

盗撮ではありませんよ。
写真を撮ったのです。

[1083: 匿名さん]

引き渡し後の地震等による損壊等は、「瑕疵」ではないでしょう。
引き渡し後に発生した損害は瑕疵でも何でもないので、すべて持ち主負担ですよ。

東京建物の方で親切にも補償してくれることもあるかもしれませんが、
強制はできないのであまり自分に都合よく考えない方がいいですよ。

[1084: 契約済みさん]

今日の説明会に出席した延期組です。
液状化対策については、土壌を改良する方法と、杭を多く(面積を広く)打つ方法があり、
BASでは後者を採用したと説明していました。

でも、契約時には、液状化対策と言われた記憶はないのですが。。。

それも、質疑応答の前に自ら説明されていたので、「なぜ土壌改良しなかったのか」
「瑕疵にあたるのでは！」といった声が出ないように先手を打っておられるように
感じました。

[1085: 契約済みさん]

共有部分から共有部分を取ることが盗撮になるの？
法律に詳しい人教えて。

[1086: 匿名さん]

土壌改良と太い杭を打つを比べたら、土壌改良のが大変そうだよね。お金も時間もかかりそう。

土壌改良が大変そうだけど効果もありそう。

一般的にどっちのが液状化を想定した場合、有効な方法なんでしょ？

また、他のマンションはどーなんでしょ？

[1087: 契約済みさん]

やっと話が見えてきました。

どうやら、瑕疵担保責任の期限10年間の起算日は全体引き渡し日で統一する。しかし、余震による損傷については所有者負担ということなんですね。
ただ、そこまでいちいち確認はなかったという書き込みもあるので、書面上はそうしたけれど現状はそこまで徹底的に切り分けるつもりはないようですね。
たしかに、このクラックはありましたね。これは新しいクラックですね、というのは非現実的ですよね。
壁紙を張り替えれば全てが修復されるわけですし、特に先行入居者さんの補修は最後ですから、その後に余震が起こったとすれば、また今回と同じように売主負担で修復→全体引き渡しの手順がエンドレスで繰り返されることになるだけです。

そういう意味で、現実的な先行入居者さんのリスクはキャンセルができない、の一点のみということかと思います。

[1088: 引越前さん]

今日の説明会に参加しました。

自分は先行入居予定なのですが、ローンの支払いはいつから開始されるんでしょうかね。

[1089: 入居前さん]

だーかーらー

先行入居者が鍵の引渡し時の所有権移転と共に
今後の余震の負担を先行入居者のみでやるんだったら

そもそもそれを「明記しないメリット」ってあるんですか？？？？ｗ
元々救済措置で、売主はホントは全世帯を補修後に引き渡したいのに
あえてそこを隠す必要ありますか？？ｗ
余計揉めるじゃないですか。

で、先行入居者に対してのみ余震の際の保証をおこなわないのであれば
今回の書面の売買契約書23条の瑕疵担保の設定期間を「補修の完了日」にする必要があるんですか？
よぉーく考えてｗ
先行入居者が今後の余震のリスクを背負うんだったら、なんでわざわざ売買契約書の瑕疵担保の設定
変えるの？
もともとの「入居時からの起算」そんまんまでオッケーでしょ？

その辺、ちゃんと読解できる人も少ないんでしょうか・・・

[1090: 引越前さん]

今日の説明会に参加して来ました。部屋は全くの無傷で拍子抜けした感じです。たしかに損傷のある部屋もあるみたいですがクロスの剥がれ程度で騒ぎすぎではないですか？庭に少し水が湧き出たからって騒ぐ人の気もしれません。建物が無い所は多少の液状化はあってしかるべきですよ。庭に住むの？キャンセルする人、延期する人はどうぞして下さい。明日の引っ越しの混雑が避けれてこちらは助かります。

[1091: 引越前さん]

実際問題、キャンセルって多いのかなぁ？？？

入居する側としては早く埋まって欲しいよね。やっぱり！

[1092: 入居前さん]

>1077さん
スミフの営業マンとわかったのは、私はCTAも検討しその際担当して頂いた
営業マンの方でした。一緒にいた女性の方はスーツをきており、憶測ではありますが、
同僚ではないでしょうか？
昼の時間でしたので、昼休憩に見にきたのかもしれません。

[1093: 匿名さん]

1089さん。読解できない人多いんですよ。

仕事してても読解力がなかったりする人が多いから、理解していない→とんちんかんな事する。
って人多いじゃないですか？

まあ、でも、読解力ない人が理解しないままキャンセルするのは全然いいです。
同じマンションに入居して、普通の議論ができない人は迷惑ですし。

[1094: 契約済みさん]

説明会に参加し、部屋を見てきました。北西高層階ですが、懐中電灯も使い隅から隅まで
チェックしましたが、内外ともに全く異常はなく、クロスの微細な破れやズレすら一つも
見つかりませんでした。もちろん壁にマジックで記入されていることもありません。

すでに補修されたのかな、と思ったくらいですが、どうも低層階に比べ高層階の占有部
は被害が少なかったようですね。
ちなみに自分の部屋と同じ階のエレベーターホールには、縦にヒビが入っていました。

[1095: 契約済みさん]

>1089さん
なぜ今回の書面の売買契約書23条の瑕疵担保の設定期間を「補修の完了日」にする必要があるんですか？

上の質問にお答えしましょう。
それは、先行入居者が鍵の引き渡しを受けた時点では、東京建物はまだ瑕疵担保責任を全うできてないよ。
補修の完了日まで、完璧な建物になってないけど待っててね。BY東京建物

って意味ですよ！

[1096: 説明会参加者]

１０７７さん

地震保険には、すでに構造躯体に亀裂のある場合、入れない場合も多いそうです。保険会社に確認した方がいいと思いますが、先方も忙しいときだと思うのでキチンとした回答を得られるかどうかですね。地震保険に入れなければ、今回の共有部の詳しい状況と修繕費用をきちんと確認しておいた方がいいでしょう。明日、説明会にいくなら聞いてみてはいかがでしょうか？

[1097: 匿名さん]

上に行けば行くほど被害が少ない傾向にあるようだ。
こんな所にも格差社会がｗ

[1098: キャンセル予定者]

１０９４さん

私の購入予定だった部屋は低層西側です。各部屋、複数亀裂ありです。クロス、石膏ボードレベルと信じたいですが、説明会資料では、構造躯体にも損傷ありですよね。廊下のクロスはとても大きく破れていました。他の階の廊下も是非見てください。

[1099: 匿名さん]

被害が少ない、または無い人は入居すればいいの。
なんのデメリットも無いですから。

[1100: 入居前さん]

>1095

そのままの言葉で受け取りますと
どうして先行入居者のみが今後の余震で起きた破損の負担をすることになるんでしょうか？

補修の完了日まで完璧な建物になってないから待っててね！
→ってことは余震でまた壊れても、状況同じでは？

[1101: キャンセル予定者]

初回説明会参加者です。初回説明会での質問で、液状化での土壌汚染の影響は？の質問に対し、わからないという返答でしたが、今日はどうでしたか？
結局調べずに売るつもりでしょうかね？小さい子もたくさん遊ぶだろうに。しっかりと調べてもらいましょう。

[1102: 匿名さん]

>>1072
わかりやすい煽りありがとうw
スミフってw

幼稚園、スーパー側は液状化まったくないんですけど。

[1103: 匿名さん]

1095は読解できてるようで、思考がたりないんだよ。
説明会行って自分で判断すれば大丈夫だから。

[1104: 契約済みさん]

瑕疵担保責任の解釈の違いなんだろうな。
本日の説明会では、東京建物の方が明言してましたよ。余震リスクは先行入居者及び東京建物、東武鉄道が追うって。読解力うんぬんの話をするなら、その文章を作成した東京建物自身の口頭による説明とどう整合性をとるの？
東京建物では、そこは質問が多いのであらためて整理してご案内するといってました。

[1105: 匿名さん]

1072痛々しいやつだなｗ

早くキャンセルして消えてよｗｗ

[1106: 匿名さん]

1104さんは何時に参加した方ですか？

[1107: 契約済みさん]

>1075さん
ありがとうございました。
瑕疵担保責任条項の部分は、売主の履行に関して、というふうに理解しました。

>1089さん
それは当たり前過ぎて、わざわざ記載しないだけでは？

[1108: 契約済みさん]

今遠方で手元に契約書が無いんですが、23条の瑕疵担保の負部を教えていただけませんか？

[1109: 匿名さん]

余震こないで！きちゃダメ！絶対！

[1110: 匿名さん]

1089さん、1083です。

＞先行入居者が鍵の引渡し時の所有権移転と共に今後の余震の負担を先行入居者のみでやるんだったら

基本的に、「今後の余震負担」は先行入居者と東京建物が持ち分割合で負担することになるでしょう。


＞そもそもそれを「明記しないメリット」ってあるんですか？？？？ｗ

３月１８日付の「東北地方太平洋沖地震による本マンションへの影響確認に関するご報告」に明記してありますよ。
こういう文書に慣れていなくてよく読みとれないのかもしれませんが、そういう意味です。


＞あえてそこを隠す必要ありますか？？ｗ

明記してあるので、隠してはいないということです。


＞余計揉めるじゃないですか。

実際のところ、争いになれば揉めます。
一応論点にはなるでしょうが、しかし引き渡しを受けた人が負けることになると思います。

[1111: 入居前さん]

まあ、余震を望んでいるわけじゃないですからねー。

少し前の会話でも出ていましたが
これは最初の地震のクラック、これは余震のクラック
っていちいち管理する方が手間では？
で、もしそれができたら余震のクラック部分が最初の地震のクラック近くで
そこと一緒についでに直す場合のケースはどうする？

結局のところ、今回、先行入居者と延期入居者を分けずに説明会をしている時点で
両者にリスクの分担をしているとは思えません。

これは例ですが、先行入居者に今後の余震を負担させるのであれば

まず、瑕疵担保の売買契約23条部分は
瑕疵担保責任の起算日は、もとの「入居時」のままにするが
瑕疵の責任において「3月11日に発生した東北地方大震災」に対する補修も含む、とします。

そして先行入居者に対して、書面で、入居以降の余震に対する破損に大しては
専有部分は該当物件者、共有部分は先行入居者全員の負担とする

という一文を加えてハンコ押させればいいだけです。

実際、先行入居者には覚書を締結させているのですから。
で、その後に鍵の引渡し時に立会いで入居時点での「破損箇所の確認」をして終了です。

これをしない、ということ自体が、余震のリスクを先行入居者に負わせることが
法律的に不可能です。

瑕疵担保等の解釈も、もちろんありますね。
こういうところで言った言わないが、不動産に関わらず、法廷闘争になったりするんですから。

でも、そんなに深刻な話でもないと思いますよ。

結局、1,2ヶ月の差で、延期入居者も早い人は4月中旬ぐらいから引越しする可能性あるんですから。

[1112: 契約済みさん]

＞1096さん

1077です。
ありがとうございます。
地震保険について、明日確認して来ますね。
もし入れないとなると、今回売主側が補修にかける金額を今後震度5の地震の度に全て管理組合で負担することになりますね。
可能性は低いでしょうが、折角なのでこの点も把握しておきたいと思っています。
今回の補修全体でいくらかかっているのか、金額も提供してもらえないかもら合わせて聞いてみたいと思います。
所有者となった後に同様の地震があり、躯体検査から土壌汚染検査、土壌洗浄までするとなったらどのくらいの負担が発生するのかは知っておいて損はないと思います。

[1113: 匿名さん]

1110の続きです。

＞で、先行入居者に対してのみ余震の際の保証をおこなわないのであれば
＞今回の書面の売買契約書23条の瑕疵担保の設定期間を「補修の完了日」にする必要があるんですか？

今回の補修の発生により建物が「完成」していないから、
瑕疵担保責任のスタート時点を「完成」時にするためでしょう。
引き渡し後の地震等による損壊等は「瑕疵」でも何でもありませんので、そもそも瑕疵担保責任の対象外です。

今後の地震等で損壊し、それに対して瑕疵担保責任を追及するなら、
「そもそも地震等によって損壊したのではなく、建物自体に隠れたる瑕疵があったため通常では損壊しない程度の地震等でも損壊してしまったのだ」
と言えなくてはいけないと思いますよ。

[1114: 契約済みさん]

＞１１００さん
私も紛らわしいとは思ったんですが、今日の説明会で質問されている方がいて、
東京建物の方が説明されていて分かりました。

そもそも、引き渡し後の地震による損傷は、瑕疵にはならないんですよ。天災ですから。
でも、今回は、引き渡し前の震災だった。
だから、それは瑕疵として認めて直してくれるってことなんです。

引き渡し後の余震は、入居された方が責任を負わなければいけませんよね。
先行入居者は、そのリスクを負うんです。

延期した人は、そもそも引き渡しされていないわけですから、
引き渡し日までに起きた余震でできた補修も、補償してもらえる、ということです。

完璧な建物というのは、本来、東京建物としては、瑕疵のないヒビ一つない建物を
引き渡す義務があるが、今回は、先行入居者が入居を急いだため、入居の時点で
まだヒビや補修がされていない、だから瑕疵担保設定の日を変更する。

ということです。私も、同じマンションの中でこういう違いが出てくるのは
よくないのではないかな、と思っております。

先行入居の方は、そのあたり納得されての入居なのでしょうか？
東京建物さんも、聞かなければそこまで教えてはくれませんので、
知らないままの入居なのでしょうか？
東京建物さん、ちゃんと説明しなきゃダメです。

[1115: 入居前さん]

>1110　さん

すいません。
「東北地方太平洋沖地震による本マンションへの影響確認に関するご報告」
を何度も読み返したのですが

今後の余震の負担が先行入居者になると汲み取れる文書がどこにも見当たりません・・・

読解力が乏しいので、ご教授いただけますでしょうか？・・・

[1116: 匿名さん]

早く補修が進むといいですね。

[1117: 入居前さん]

あと >1113 さん

「東北地方太平洋沖地震による本マンションへの影響確認に関するご報告」
の2番ですが

売買契約書の第23条の「引渡しの日」を復旧に終えた日、としていますが
そうなると1113さんのお話の解釈がおかしくなってしまうんですよ・・・

先行入居者には売買契約は履行したことになっていますが
売買契約23条の上では「引き渡したことになっていない」んですよね。

売主の書き方が悪いんですかねー？

[1118: 契約済みさん]

1095さん
あなたが正解です。
1100さん
間違っています。
所有権移転以降の損傷についての修復責任は、当然に所有者が負います。

[1119: 匿名さん]

どちらかと言えば、延期組のが損といいますか、デメリットがありませんか？

今回、補修は延期される方の住戸からですよね？
補修されてから入居して、また余震でキズついたら、どーなるの？ｗ

もし、先行入居した場合と、延期組で違いがあったら、先行入居して余震リスクが低くなった後に補修予定の先行入居組のが絶対いいかと思いますが。

[1120: 入居予定さん]

でも、実際さ

先行入居者の専有部分補修は6月から7月じゃないですか。

万が一その間に余震があって、新たな破損があったとして
その補修期間で、自分の部屋が補修されるとき

「ここは新しい傷なので直しません」

ってなると思いますか？

多分、契約上、文言上揉めたときには双方いろんな盾を出してくると思いますが
実際は、穏便に行くと思いますよ。

建物が全壊したら別ですがｗ

というか、あの建物全壊したら、東京自体が終わりますってｗ

[1121: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理人】

[1122: 入居予定さん]

1119と、1120はほぼ同じ事を言ってるね。
確かに！と思いました。

[1123: 入居予定さん]

>1119 さん

そうなんですよね。

実際、余震のリスクは先行入居者ってなっておきながら
状況は先行入居者の方が、有利な気がするんですよね。

で、延期入居者が一回直してもらったあとの余震の破損とか
その辺の説明もされませんでしたし。

総じて、結局先行も延期も、きちんとしたもの渡されますよってことで
どーでしょうか？みなさん。

[1124: 契約済みさん]

先行入居組が有利なのはあきらか。
ファイルアンサー？

[1125: 契約済みさん]

ファイナルアンサーと脳内変換よろしく。

[1126: 匿名さん]

1117さん、

②に書いてあるのは、
引き渡しの日を「売主が本マンションの復旧を終えた日」とする、ということではないですよ。

売買契約書の第２３条に書いてある「引き渡しの日」を
「売主が本マンションの復旧を終えた日」に　読み替える　ということでしょう。

引き渡しの日は、あくまでも引き渡しをした日になりますよ。

[1127: 契約済みさん]

先行入居者の方々はなぜ確認しなかったのか。。
慌てすぎ。

[1128: 匿名さん]

いま賃貸の人は、先行入居したらかなりお得じゃない？
担当曰く、ローンの支払い開始日が遅れるそーです。

つまり、タダで住めるみたいなモンですから。

[1129: 入居予定さん]

>1126 さん

あ、すいません、分かりづらかったかもしれませんね。

＞売買契約23条の上では「引き渡したことになっていない」

と一応、23条の中では、という条件を定義しておいたのですが。

今回の地震を起因とする瑕疵についても売主が責任を持つ、1番て定義し。
2番でその引渡しの日を「復旧の日」とするのであれば
私の解釈も間違いではないかな、と思いますが、どうなんでしょうね。

[1130: 契約済みさん]

１０９５＝１１１４　です。

今日の最終の説明会出席だったのですが、同じような質問があった気がします。

｢先日の大震災と、その後の余震で出来た傷との区別がつきにくいのではないか？｣
の質問に対し、東京建物の方が、
｢前からあった傷には壁に印をつけておいて、うんたらかんたら・・・・｣
と話していた気がします。

実際は軽微なものなら、そこまでしないのかもしれませんが、大きい余震になった時は、
区別して、管理組合負担（先行入居者プラス東京建物他）になるのではないでしょうか。

管理組合とは、先行入居者と東京建物と東武鉄道（延滞組の分を負担）となり、
各自持ち分によって負担金が決まる、との説明でした。

[1131: 1129]

まあ、私は皆さんが笑顔で入居できればと思っています。

全員引越し後に大震災がきたら、今度はマンションのみなさんが仲間ですからねｗ


ということで、明日、エコキュートを起動させにいかなくてはならないので
休みたいと思いますｗ

余震も減ってきましたし、みなさんが有明でよい生活を送れることを祈っています。

[1132: 契約済みさん]

１１３０です。
打ち間違えました。
延滞組→延期組　です。

[1133: 匿名さん]

引き渡したことになっていない、引渡しの日は「復旧の日」である、とするのはなかなか難しいのではないでしょうかねぇ～。

まあ、私としては悪い方向に考えておいた方がいいと思います。

[1134: 匿名さん]

1133は1129さん宛てです。
スレが伸びていますね～。

[1135: 入居済みさん]

全然慌ててないです。

今回の先行入居は確かに引き渡しですが、完全な引き渡しではない、仮の引き渡しです。

本当の引き渡し完了は、今回の場合は売主が宣言した場合です。

[1136: 契約済みさん]

東京建物がわかりづらい説明をするから、勘違いする人がでてくる。意図的なのか意図的で無いのかわからないけど。
あと売主側説明が終わり質疑応答に入る前に、現場を確認しましょうなどと言って一旦退席を促すのは、誠意に欠ける対応です。明日行かれる方は、質問がなくても退席しないで質疑応答の様子を聞いてください。余震の際の負担が先行入居者と売主になるとの話はそこで確認できましたから。

[1137: 契約済みさん]

1135さん
そんなはずはないです。
売主側の責任ある立場の人によく確認してください。

[1138: 契約済みさん]

余震って言っても色々あるからね。

今回の地震みたいに大きい余震は無いって前提で
判断してる節がありますね。

うちなんて、クラックとか有ったけど記しなんて一つも無かったよ。

[1139: 契約済みさん]

確かにそうですね。
私も結局質問はしませんでしたが、質疑応答の場には残りました。

[1140: 入居前さん]

ローンの開始日って遅れるんだ？いいね！