【契約者専用】Brillia 有明 Sky Tower その3

[契約済みさん]

入居者説明会も終わり、入居までいよいよとなりました。
引き続き情報交換しましょう。契約者のみなさま、よろしくお願いします！

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/141520/
物件URL：http://www.ariake-sky.jp/

所在地：東京都江東区有明1丁目4番4・5・6・7（地番）
交通：山手線 「東京」駅 バス32分 「有明テニスの森」バス停から 徒歩1分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「国際展示場」駅 徒歩9分
ゆりかもめ 「有明テニスの森」駅 徒歩7分 （区画道路完成時＜2012年3月末予定＞以降は徒歩5分予定）
売主：東京建物・東武鉄道
販売代理：東京建物不動産販売・東武ランドシステム
施工会社：三井住友建設
管理会社：東京建物アメニティサポート

建物竣工予定日
（完成予定年月　　平成23年3月下旬
入居予定日　　　　平成23年3月下旬

[1041: 契約済みさん]

旧オリンピック選手村のことは、埋め立てから日が経ってないからね。
高層が建つ可能性が減ったかな？

3-1も見直しや延期が考えられますね。

[1042: 引越前さん]

にぎわいロードの工事は水道工事だと思います。
確か契約するときに入居と同時位に北側道路で水道管移設工事をやりますのでと言われたような気が。

[1043: 契約済みさん]

本日、説明会にしゅっせきしてきました。
>先行入居の場合は、6月目処にて補修するため、 そこまでのダメージは売主負担とのこと


これは先行入居の場合は、鍵を受け取った日＝買主負担になるということでした。
（残って営業に確認したので、確かです）

ここにかいてあることが、いかにいい加減かわかりました。
みなさんだまされませんように。

[1044: 契約済みさん]

にぎわいロード側の工事は、東京都 都市整備局第一区画整理事務所が行っている下水道管布設工事で、
当初から予定されていたものです。

[1045: 説明会参加者]

１０４３さん

それは初耳です。昨日の初回の説明会では、今回の地震でのダメージの修繕に関しては、売主負担と言ってました。そのため、当初の入居予定を伸ばす予定でしたが、どうしても今すぐでないと困る方も一部いたため、臨機応変の処置と伺っております。
　したがって、入居後にも修繕が入ることを了承する必要がありました。

私は延期組でしたが、キャンセルします。数百万円の手付金は戻るという方と契約書次第という方といらっしゃり、知人を通じて不動産、建築関係の弁護士を探します。

現在一部賃貸扱いをしていた住居は賃貸中止になっています。説明会の内容を少しずつ変えようとしていると考えられます。

明日参加する方で可能な方は説明会にて録音をおこなってはいかがでしょうか？もうすでに録音された方もいらっしゃるかもしれませんね。

現に、BASのホームページは見られなくなっております。

[1046: 内覧済み]

>先行入居の場合は、6月目処にて補修するため、 そこまでのダメージは売主負担とのこと

こちらは、鍵の引渡しといっしょに交わす覚書ですので、
説明会では見られません。

今から先行入居は選べませんので、説明会では教えてくれないでしょうね。

[1047: 契約済みさん]

>1043

書類の内容みると、その書き方だけだと若干誤解が生じるよ。

今回、売主は、売買契約書第23条の瑕疵担保責任について、
隠れたる瑕疵（本地震に起因するものを含む）が発見された場合は、売主が責任をもって対応する。

という記述をした書面を渡してます。
また、その下に

瑕疵担保責任の「引渡しの日」は、売主が本マンションの復旧を終えた日、とする。と書いてあります。

これは、瑕疵担保責任は、先行入居、延期入居関わらず、売主が復旧を全て終えたと判断し
決定するまでは、売主にあると明記されています。

要するに、不可抗力により震災などの瑕疵責任は売主が決定する日付までは売主にあると宣言しています。

先行入居した人が、引越しの搬入とかで壁壊したとかなら別ですが
その営業の方は、そういうケースと今回のケースを混同しているんじゃないですか？

[1048: 匿名さん]

>現に、BASのホームページは見られなくなっております。

社員は泊まり込みで仕事している人も多く、契約者、入居対応だけでいっぱいいっぱいです。
別にホームページが挨拶文になってるだけで問題ないです。

説明会も回を追うごとに充実して納得感も高まってる様に感じました。

本日、参加した者より。

[1049: 1047]

追記ですが

私も引渡しを受け、引渡しに関して覚書を締結いたしましたが
>1043　の書いていることは明記されていません。

なので、皆さん、あまり先走った情報に右往左往せずに、きちんと目に見えるものだけを
信じた方がいいですよ。

覚書にあるのは
売主は、補修をおこなった上で引渡しをしたいと通知したが、買主は当初どおり引渡しを受けたいため
引渡し後の点検や補修に全面的に協力する、という内容と
これをもって売買契約の履行に着手したことを、認める、ということを明記しています。

で、この売買契約の内容は、先に書かせて頂いたとおり、瑕疵担保責任の第23条が
今回の説明会で配られるとおり、しばらくの間、先行入居の引渡しタイミングではなく
売主が全ての補修を終えたと決定した日が引渡しの日と設定されるため
>1043　の言っていることは正しくありません。

[1050: 契約済みさん]

説明会行く前は、キャンセルする気満々だったんですが、説明と実物確認して入居する前提で待つことに決めました。
皆さまこれからどうぞよろしくお願いします。

[1051: 契約済みさん]

私はキャンセルに決めました。
天災ですから手付けは放棄します。
それでも購入するよりは経済的損失は最小限で済むと思います。
相場は間違いなく下落します。
湾岸だからという訳ではありません。
マンション市場全体が冷え込むでしょう。
いや、不動産市場全体が冷え込むでしょう。
私はキャッシュフローの方が大事だと思います。
幸い現在の住居は引越ししてからゆっくりと売却しようと思っていたので
古屋ですが当分そのまま住み続けることにしました。

[1052: 契約済みさん]

鍵の引渡しを持って所有権は売主から買主に移転します。今回のケースでも、これは変わりません。従って鍵を受け取った後の余震等による損傷は買主負担になります。今回の特例はアフターサービスの起算日と入居時に修繕されていないものを入居後に対応するという件のみです。

[1053: 匿名]

つーか、キャンセル待ちチャンスだなこれ。

[1054: 入居前さん]

>1052

瑕疵担保という言葉は所有権の移動には影響されませんよ？
そもそも、瑕疵担保っていうのは所有権が移動しても、品質の担保は売主にあるという項目です。

その瑕疵担保責任の条項を鍵の引渡しではなく、修復の日にしたということで
普通の納品等の仕事をしている人には通じるはずです。
中にはそういう方ではない人もいるので、瑕疵担保という意味を検索して調べるといいと思います。

[1055: 入居済みさん]

昨日入居しました。
引越も終えて、暗めの夜景を見ながら、やっと
ゆっくりネットを見る時間もできました。

損傷は、一部屋クロスが縦に破けていることに
光を当ててから気づきました。ぱっと見では気づかず。
ベッドの裏側になってしまったので、補修してもらうのが
面倒ですが、後々のためやってもらおうと思います。

占有部の損傷はその程度でした。

共有部は、プールとジムの間の廊下のクロスがかなり裂けているのを見たのが
最大です。あとは、廊下に小さな亀裂が入っているのを見かける程度。

この掲示板を見ながら、説明会を受けるまでは相当不安になりましたが
現物を見て、不動産側の安心させるための説明を聞いて、割と満足しました。

たまたま、入居前だったからこんなに騒ぎますがもし済んでいるマンションが
地震にあって、この程度の損傷ならまあ、しょうがないだろうなというのが
個人的感想です。

品川のわりと堅牢そうな高層オフィスで働いていますが、
カベの一部にヒビが入ったりしていますし、まあこの程度の
損傷はあるだろうという印象です。

他のマンションに比べて、特別被害が大きいならば問題だとは思います。
その点の説明は東京建物からなかったです。

今思えば、東京建物の物件の被害状況を定量的にマンションごとに
出してもらえればより安心できたな、と思います。修復箇所、程度
修復費用。たしかに、２Fのクロスの裂け方はまあまあ大きいです。

占有部の損傷がひどい方は、先行で入らなくて安心と思いますが
占有部の損傷がほとんどないかたは、延期すると早く住みたくなりそうです。

あまり、この地震でBASの価値がそれほど下がるように思いませんでした。
私なら、ここが値下がりしたら、欲しいですから。。

住み心地は良いですよ。
今日もお台場海浜公園まで散歩して気持ちよかったです。
途中にあるスーパーも安くて物も良かったです。

私はもう住む事に決めた組ですから、同じように満足して
住まわれる方が増えたら良いなと思います。

[1056: 入居前さん]

瑕疵担保とは？
http://www.home-knowledge.com/kouza/ko02.html

[1057: 契約済みさん]

1043です。
言葉がたりなくてすみません。

今回営業に確認した件は、今回の地震の損傷は入居後も売主全保障でなおします。
ですが、鍵の受け渡しした時点で→今後の余震による損傷は買主負担
ということです。

当たり前かもしれませんが、前のレスで、入居後二年は余震があって損傷しても保障するとかあったので
それは、違いましたよ。ってことでした。

ただ契約書は、すべての住居が入居した日が、受け渡し日になるかと
勘違いをしてしまうような文章でした。


ただ、説明してくださる方、会社関係の方はとても誠意を感じましたよ。
率直に、今回の件は、コンクリが固まってないから、亀裂が生じやすかったのか？
という質問にも、「いいえ。関係ありません」と正直でした。

[1058: 契約済みさん]

1055さんは高層階ですか？

低層の方が被害があるみたいですけど。

でも今回の説明で、クロスのヒビとかが、いかに重要じゃないかわかりました。

ｾｲｼﾝ構造の特徴みたいです。

[1059: 入居前さん]

>1057 さん

でも、今回のケースって難しいですよね。

今後の余震による損傷は買主負担

って言うのは簡単ですが、今日いろいろ様子を伺った感じでは
まだ、売主は、各住居に今回の地震でどこがどうなったかを細かく把握していません。
だから、極端な例、先行入居した住居に明日余震で新たな亀裂が入っても、把握できないんですよ。

そうなると、今回の契約だと瑕疵担保の補修範囲に入っちゃいます。

そもそも、先行入居した人に対して、瑕疵担保が短くなるような条項がないんですよ。
説明会でも「先行入居、延期入居関係なく、瑕疵担保は補修完了日」と言っていたので。。

じっさい、先行入居後の余震での裂傷等があった場合は
入居（鍵の引渡し時）に現状の補修箇所を全て立会いでチェックするはずなんですよ。
今回、それがありませんでした。

ということは、万が一余震で新たな補修必要箇所が起きても、修復してもらうことが
可能になってしまうんですよ。

そうなると、「先行入居は引渡し以降の余震の補修はおこなってもらえない」という
前提が崩れます。

難しいところですが、これが今のところ一番筋の通った考えかと思っています。

[1060: 契約済みさん]

要するにいつ入居したかに関わらず、BAS全体の修復が満了する時点以前に生じている全ての瑕疵を売主が担保するということですよね。
私は延期組ですが、それで良いと思いますよ。
つまり事情があって先行入居された方にとってこれといったリスクは存在しないということですよね？