マンション管理何でも相談コーナー

[匿名さん]

質問の内容は主題の内容なら自由に出来て、誰でも回答できるコーナーを作りましたので奮ってご参加下さい。

[51: 匿名さん]

>50
何回も読んだし、検討もしたよ。
そして管理会社とも十分にうちあわせをしたよ。
税理士も当然中にはいってね。

[52: 匿名さん]

で、管理委託契約書の改訂はしたのですか？　勿論でしょうね。
その割にはさえない書き込みが多いのでがっかりしている。

[53: 匿名さん]

1 マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則(平成13年国土交通省令第110号。以下「規則」という。)第87条第2項第1号イ又はロに定める方法(以下「イ又はロの方法」という。)により修繕積立金等金銭を管理している場合において、同号イ又はロの規定に違反して必要な収納口座から保管口座への移換を行わなかったときの標準の業務停止期間は30日間
2 イ又はロの方法により修繕積立金等金銭を管理している場合において、規則第87条第2項第1号イ又はロの規定に違反して、必要な内容を満たさない保証契約を締結したとき又は管理受託契約の契約期間内の一部に保証契約が締結されていない期間があったときの標準の業務停止期間は15日間、保証契約を締結しなかったときの標準の業務停止期間は30日間
3 規則第87条第4項の規定に違反して保管口座又は収納・保管口座に係る管理組合の印鑑、預貯金の引出用のカードその他これらに類するものを管理した場合の標準の業務停止期間は30日間
4 1~3の場合において、当該管理組合の財産に係る損害が発生しているときの標準の業務
停止期間は60日間
5 規則第87条第5項の規定に違反して、管理組合の対象月における会計の収入及び支出の状況に関する書面(以下「5項書面」という。)を作成しなかった場合の標準の業務停止期間は7日間、5項書面の内容に不備があった等の場合の標準の処分は指示処分等

の様に監督処分の基準の改正の為のパブコメを募っているのでご意見をどうぞ。

「マンション管理業者の違反行為に対する監督処分の基準」の一部改正案に関するご意見の募集について
http://search.e-gov.go.jp/servlet/Public?CLASSNAME=PCMMSTDETAIL&id...

[54: 匿名さん]

>53
ハ方式の場合はどうなるの？
イ又はロ方式で管理会社が修繕積立金等を管理している場合となっているけど、
管理会社が管理していない場合、つまり従来通り原則方式でおこなっている場合は罰則はどうなるの？
原則方式でも通帳を管理会社が管理する場合は、保証が必要なのはわかるけど。

[55: 匿,名さん]

>>54
はぁ～
これでも読んで基本を理解してください。
http://www.cgr.mlit.go.jp/chiki/kensei/kensetu/pdf/mankan_3.pdf

おっとっと　食傷気味の　池の鯉　（ゲップ）

[56: 匿名さん]

＞ハ方式の場合はどうなるの？
３項目目が適用。
＞イ又はロ方式で管理会社が修繕積立金等を管理している場合となっているけど、 管理会社が管理していない場合、つまり従来通り原則方式でおこなっている場合は罰則はどうなるの？
誤解。管理会社が管理していない＝原則方式ではありません。
この監督処分はマンション管理業者の違反行為に対してです。
＞原則方式でも通帳を管理会社が管理する場合は、保証が必要なのはわかるけど。
従来の原則方式とは管理会社と管理委託契約していて管理費口座、修繕積立金口座共に管理組合の名義になっている状態です、従って保証措置は不要。

[57: 匿名さん]

原則方式の場合は、管理費・修繕積立金共名義は管理組合だよ。

[58: 匿名さん]

結局、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則」の一部改正 についての管理委託契約の一部改訂、保管口座に対する貸借対照表の対応についての知識がある人はいない様ですね。

[59: 匿名さん]

>58
銀行口座を管理費・使用料口座と修繕積立金口座の２つを作れば解決するよ。
修繕積立金口座は管理組合名義でもあり明白だから、全然問題はない。
管理費・使用料の口座については、翌月末日までに、保管口座（当然修繕積立金とは別口座）を
つくればいいだけのこと。
つまり、収納口座は、管理費・使用料の口座
　　　　保管口座は、修繕積立金の口座と管理費・使用料の残額の口座
　　合計３つの口座をつくれば解決します。簡単でしょう。
　　こういうように、口座が分けてあれば貸借対照表は簡単につくれますよ。

[60: 匿名さん]

成る程、簡単なんですね。
それをわざわざ難しく、難しく考えていたんですね。
徒に難しいようにもっていく者がいましたからね。

[61: 匿名さん]

３つの口座があれば解決しそうですね。
考え方としてはいままでどおりということになりますね。

[62: 匿名さん]

＞収納口座は、管理費・使用料の口座保管口座は、修繕積立金の口座と管理費・使用料の残額の口座合計３つの口座をつくれば解決します。簡単でしょう。

保管口座に修繕積立金と残余の管理費を振替えると管理費、修繕積立金別の貸借対照表がつくれないことは理解した上での保管口座の二本立てにしたことは分かります。
さて問題は管理会社と管理組合が管理委託契約書をどのように改訂するかでしょう。
一般には管理会社の多くは従来の支払一任代行、収納代行を存続した上での改訂を求めるでしょうからその実例を知りたいのもです。保管口座の二本立ては組合にとっては区分会計の原則から当然ですが管理会社は施行規則通りを求めるかもしれません。

[63: 匿'名さん]

>>59-61
触書きに　狂言御法度　烏鳴く　（カァ～カァ～）

[64: 匿名さん]

>62
従来の支払い一任代行方式や収納代行方式では、管理費と修繕積立金が混同しますので
現実問題として、貸借対照表は作成できなくなります。
支払い一任代行方式や原則方式を採用してた組合は、口座名義は管理組合になってますので、
59のやり方でも問題はないと思います。
ただ、収納代行方式については、管理会社名義の口座に収納し、1ヶ月以内に組合口座（保管口座）
に移し変えていましたので、管理会社としては、資金の運用からいえばマイナス面が出てきます。
しかし、この方法では、分かりやすい貸借対照表が作成できませんので、この方法は変更せざるを
えないでしょう。
管理組合としては、施行規則通りはできないということを提案すべきです。

[65: 匿名さん]

>管理組合としては、施行規則通りはできないということを提案すべきです。

ところがこの事は管理会社の問題として軽んじているのが実態なのです。
官の方は管理業者の都合ばかりを気にして
「施行規則において修繕積立金等金銭を管理する場合には、管理組合名義の預貯金口座にて保管することを規定している。但し、管理組合の会計区分に応じた区分管理までは求めてはいない。管理組合の会計において、現状では一般会計と修繕積立金会計とに区分した収支報告書が一般的ではあるが、収納口座及び保管口座という預貯金口座とは必ずしも対応していない。　管理組合財産の管理という面では、会計区分ごとの収支状況報告に留まらず、各口座残高の報告を求めるべきとする意見もあるが、収納口座、保管口座の残高を含めた報告を毎月行うとすれば、会計システムの大幅な変更など管理業者によっては多大な負担となる可能性がある。」とまで検討した上での施行規則の改正であるので大手の管理会社の準備は周到にされているのです。
更に管理の中の貸借対照表なんかどんぶり勘定でもいいやとさえ言う組合さえあるのです。
実際は委託契約の改訂がどうなっているのかが問題です。

[66: 匿名さん]

>収納口座、保管口座の残高を含めた報告を毎月行うとすれば、会計システムの大幅な変更など管理業者によって>は多大な負担となる可能性がある

毎月収支報告書の提出が義務づけられましたので、収納口座に管理費・修繕積立金が混同してればそれを明確にするにはかなりの労力を要しますし、正確な数字を出すのは不可能かもしれません。
管理会社もそれは理解しているでしょうから、対策は各社考えられていると思います。
当マンションでは、59で委託契約を済ませています。

[67: 匿名さん]

＞当マンションでは、59で委託契約を済ませています。

保証措置はどのようになってますか？

[68: 匿名さん]

通帳は管理会社が保管しますので、保証契約はしています。

[69: 匿名さん]

＞通帳は管理会社が保管しますので、保証契約はしています。

判断に誤解がある様ですね。
８７条２項１号のイ、ロの場合、つまり収納口座はその通帳・印鑑を管理会社が保管が出来る代わりに保証契約が必要なのです。
逆に、保証契約が必要ない場合は管理費、修繕積立金等が管理組合等の名義の収納口座に直接預入される場合で且つその収納口座の印鑑等を管理しない場合に限られるのです。　　

[70: 匿名さん]

>69
適正化法の規定どおりの解釈はあなたの言う通りです。
しかし、私どもの組合と管理会社では、収納口座の通帳を管理会社が保管しています。
そして、管理会社と組合で保証契約を交わしています。
保証契約は管理会社が１ヶ月分の保証をしますとの契約ですから、別に法通りにすることは
ないと思いますが。

[71: 匿名さん]

保証契約は最低条件であって、それを上回る保証契約は管理会社と管理組合の問題です。

[72: 匿名さん]

＞しかし、私どもの組合と管理会社では、収納口座の通帳を管理会社が保管しています。 そして、管理会社と組合で保証契約を交わしています。

しつこい様ですが、貴方の判断に誤解があるのです。
収納口座は管理会社の都合で何をしても良い（名義は自由、通帳・印鑑の保管も自由など）ので保障措置が必要なのです。収納口座の通帳保管の有無の問題ではないのです。
考えられる理由は「保証契約が必要ない場合は管理費、修繕積立金等が管理組合等の名義の収納口座に直接預入される場合で且つその収納口座の印鑑等を管理しない場合に限られるのです。」のどれかに該当しないからです。多分、収納口座の通帳の名義が管理会社になっていることが原因でしょう、これ以外は考えられません。それとも払わなくても良い保証契約の保険料を管理組合が負担させられているかでしょう。

[73: 匿名さん]

>72
保管口座は勿論、収納口座の名義は管理組合の理事長です。
そして、収納口座の保証を契約しているんです。

[74: 匿名さん]

で、保証費用はどちらが負担しているのでしょうか？

[75: 匿名さん]

当然管理会社です。

[76: 匿:名さん]

>>75 さんのマンションでは、管理費等を集金代行会社を経由して
徴収していませんか？

[77: 匿名さん]

管理協会の場合では当面の費用は
出資金 管理戸数(100戸未満切り捨て)×２００円＋５０万円
運営費（年額） 管理戸数×１０円＋４万円 (※100円未満切り捨て)
となり、運営費は返還されないものですし、不要な保証契約は出来ない事になっています。

[88: 匿:名さん]

>>>70 （ = >>73 >>75 ）理事長さん
管理費等を集金代行会社経由で徴収しているのであれば、収納口座が２段階に
なっていると思います。
１．第１次収納口座・・・区分所有者の口座から口座振替の方法により振り替えられた
　　管理費等を入金する管理会社または集金代行会社の入金先口座（下記通達参照）
２．第２次収納口座・・・１．の口座から所定の金額を移し替えるための口座
　　（名義人：理事長さんのマンションでは管理組合）

上記１．の口座の印鑑等は、管理会社または集金代行会社が管理しており、
保証契約の締結が必要になるということだと思います。
財産の分別管理の方式は、「イ方式」ということになります（下記通達参照）。
また、保管口座を会計区分別に複数口座を設定するのは、まったく問題ありません。

国総動第４７号（平成２１年９月９日）
＜抜粋＞
第一 一部改正省令関係
２ 財産の分別管理について
（１）規則第８７条第２項第１号関係
④ 修繕積立金等金銭をマンション管理業者又はマンション管理業者から委託を受けた者がマンションの区分所有者等から徴収する場合の当該マンション管理業者又はマンション管理業者から委託を受けた者を名義人とする口座は、収納口座に該当するものであること。
このことから、マンション管理業者又はマンション管理業者から委託を受けた者が保管口座又は収納・保管口座に預入するためマンションの区分所有者等から修繕積立金又は修繕積立金等金銭を徴収する場合は、規則第８７条第２項第１号ロ又はハに規定する方法には該当せず、同号イの方法により管理する必要があること。ただし、当該修繕積立金又は修繕積立金等金銭がマンションの区分所有者等からマンション管理業者が受託契約を締結した管理組合等の保管口座又は収納・保管口座に直接預入される場合は、この限りではない。

[89: 匿名さん]

>管理費等を集金代行会社経由で徴収しているのであれば、収納口座が２段階になっていると思います。

事実関係の書き込みが出来ない者に言っても無理です。

[90: 匿:名さん]

静かになりましたね。
>>88 では、保証契約について、当然必要であるとして詳しく書きませんでしたが、
必要とする根拠は、
施行規則第８７条第３項本文および但し書より、
「『マンション管理業者若しくはマンション管理業者から委託を受けた者が
マンションの区分所有者等から修繕積立金等金銭若しくは第一項に規定する財産を徴収』
（第１号「又は」以降）する場合は、保証契約を締結していなければならない。」
と読み取ることに拠ります。

つまり、区分所有者から管理費等を集金代行会社経由で徴収する場合は、
保証契約の締結が必要ということになります。

[91: 匿名さん]

>静かになりましたね。
架空のコメントだったのでしょう。いつの間にか名前も変わってますしね。
>つまり、区分所有者から管理費等を集金代行会社経由で徴収する場合は、保証契約の締結が必要ということになります。
そうすると誤解が始まります。
イ、ロの場合は原則保証契約が必要で、
保証契約が不要な場合はハの場合及び
イ、ロの場合では管理費、修繕積立金等が組合名義の収納口座に直接預入される場合で且つその収納口座の印鑑等を管理しない場合です。

[92: 匿:名さん]

>>>91　silver さん

施行規則第８７条
第３項
マンション管理業者は、前項第一号イ又はロに定める方法により修繕積立金等金銭を管理する場合にあっては、マンションの区分所有者等から徴収される一月分の修繕積立金等金銭又は第一項に規定する財産の合計額以上の額につき有効な保証契約を締結していなければならない。ただし、次のいずれにも該当する場合は、この限りでない。

一 　修繕積立金等金銭若しくは第一項に規定する財産がマンションの区分所有者等からマンション管理業者が受託契約を締結した管理組合若しくはその管理者等（以下この条において「管理組合等」という。）を名義人とする収納口座に直接預入される場合
又はマンション管理業者若しくはマンション管理業者から委託を受けた者がマンションの区分所有者等から修繕積立金等金銭若しくは第一項に規定する財産を徴収しない場合

二 　マンション管理業者が、管理組合等を名義人とする収納口座に係る当該管理組合等の印鑑、預貯金の引出用のカードその他これらに類するものを管理しない場合

[93: 匿名さん]

>マンション管理業者が受託契約を締結した管理組合若しくは管理者等（以下この条において「管理組合等」という。）を名義人とする収納口座に直接預入される場合

直接預入される場合とは具体的にはどうゆう事でしょうか？
標準管理委託契約の下記の規定で宜しいのでしょうか？
三 甲の組合員の管理費等の収納は、甲の管理規約第○条に定める預金口座振替の方法によるものとし、毎月○日(当該日が金融機関の休業日に当たる場合はその翌営業日。)に、甲の組合員の口座から甲の収納口座に振り替えし、4 の事務を行った後その残額を、当該管理費等を充当する月の翌月末日までに、甲の保管口座に移し換える。
収納口座 ○○銀行○○支店
保管口座 ○○銀行○○支店

[94: 匿:名さん]

>>93 さん
>直接預入される場合とは具体的にはどういう事でしょうか？

以下が参考になると思います。

国総動第４７号（平成２１年９月９日）
＜抜粋＞
第一 一部改正省令関係
２ 財産の分別管理について
（２）規則第８７条第３項関係
② 規則第８７条第３項第１号において修繕積立金等金銭又は第１項に規定する財産がマンションの区分所有者等からマンション管理業者が受託契約を締結した管理組合等を名義人とする収納口座に直接預入される場合を規定しているが、これは、マンション管理業者と金融機関が預金口座振替契約を締結し、修繕積立金等金銭又は第１項に規定する財産をマンションの各区分所有者等の口座から管理組合等を名義人とする収納口座に振り替える場合などが該当するものであること。

[95: 匿名さん]

＞マンション管理業者と金融機関が預金口座振替契約を締結し、修繕積立金等金銭又は第１項に規定する財産をマンションの各区分所有者等の口座から管理組合等を名義人とする収納口座に振り替える場合など

預金口座振替契約で「管理組合等」が当事者にならなくても良いとはおかしくないかしら？

[96: 匿:名さん]

>>>95　silver さん

管理組合と管理会社との関係および預金口座振替契約の仕組みを理解すれば、
自ずと答えが見つかると思いますが・・・

のこのこと　恥だけかきに　やってくる　（人材センター）

[97: 匿名さん]

管理費等の滞納者の把握と対処は重要な事柄であるが、一方プライバシーの問題でもあるにも拘らず、
管理会社（甲）と金融機関（乙）間の契約書で滞納者の情報が管理組合の承認無しに行われていることに無知、無頓着な管理組合はお目出度いと言わざるを得ない。
○○料の預金口座振替に関する契約書
第6条(引落不能) (1) 乙の取扱店は、振替日において指定預金口座の残高が請求書に記載の金額に満たない等引落不能のものがあるときは、当該請求書にその理由を付して取りまとめ店に送付する。
(2) 取りまとめ店は合計報告票を作成し、これに振替不能分の請求書を添付して、振替日の3営業日以後に甲に送付する。
第8条(引落不能分の再請求) 甲は、引落不能分について再度預金口座振替により請求するときは、請求書を作成して、次回の振替請求の際に乙に送付する。この場合、再請求分と次回請求分とを同時に請求するときは、その引落しについて優先順位をつけない。
第9条(預金者への通知)
乙は、預金口座振替に関して預金者に対する引落済の通知および入金の督促等は行わない。

[98: 匿:名さん]

> silver さん

管理費等の収納は、管理規約、管理委託契約、預金口座振替契約および
預金口座振替依頼契約がすべて関係しています。どのように牽連しているのかは
ご自分でお調べください。

参考として、ＵＲＬ（マンション標準管理委託契約書　別表第１～第４およびコメント）を
貼っておきます。特に、コメントの７頁～１４頁をご精読いただくと、一層理解が深まると
思います。

http://www.mlit.go.jp/common/000117889.pdf
http://www.mlit.go.jp/common/000117890.pdf

徘徊し　勇み火に入る　銀のハエ　（哀れだなぁ～）

[99: 匿名さん]

そんなものは百も承知の上だよ。
管理会社/金融機関間の預金口座振替に関する契約書のコメントなし。
貴方のコピペはお役所に飼いならされた犬根性に過ぎない。

[100: 匿:名さん]

>>99
>そんなものは百も承知の上だよ。

そうですかぁ～
存在だけは承知しているということですね。それは残念です。
ハエの silver さん