マンション管理何でも相談コーナー

[匿名さん]

質問の内容は主題の内容なら自由に出来て、誰でも回答できるコーナーを作りましたので奮ってご参加下さい。

[451: 匿名さん]

住宅支援機構に聞けば、下記の規約があれば融資の条件に適いますと答えますよ。
１）住宅金融支援機構からの借り入れを行い、不足分をカバーする方法があります。
　　　　この場合は、「管理規約に、専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ
　　　　た部分の管理を、専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこ
　　　　れを行うことができる」と記載されておれば、総会で承認されれば、融資条件に適います。

[452: 匿名さん]

マンションの管理を理事会が行っていく中には、管理規約違反になることも
かなり存在します。
例えば、理事会決議で、監事もそれに参加してたり、規約に規定されてないのに、配偶者が理事会に
出席したり、配偶者が理事になったりしているマンションもあります。
又、普通決議と特別決議をまちがって決議したりとかも。

正規の手続きをして、専有部分の配管工事を、共用部分と一緒に行い、その経費を積立金で処理
した場合、もし、それが規約違反だといって、提訴して、受理され（多分受理はされないでしょうが）
万が一勝訴したとしても、やってしまったものはどうしようもないですよね。
管理組合（理事長）が敗訴したとしても、それの弁済は区分所有者全員でやることになっています。
ということは、意味がないことになりますので、裁判所は提訴しても受理しないと思います。
理事長が罰せられることはないのです。善意の行為ですので。

[453: ビギナーさん]

だから何でもありでは町内会か親睦団体に過ぎません。

[454: ピギナーさん]

>>452

ダラダラ投稿の纏め（結論）がこれですか。
恐れ入りました。

拠りどころの “ 国交省の最新の見解 ” は何処へ？？？

[455: 匿名さん]

>453
私が書き込んだ長文読みましたか？
費用部分を管理組合が負担するというのはどうですか？
私のマンションでは、これは許容範囲という見解のもと、積立金の値上げの
試算をしているところです。
マンションは、手を加えれば１００年でももちます。
但し、設備部分に手を加えなければ、３０年後からはスラム化していき、
資産価値はなくなり、手放さなくても、快適なマンションライフは送れなく
なります。
今（築１０年）から値上げすれば、２０年間積立できますので、１戸当たり月の積立金の
値上げ額は、１，５００円程度に納まります。１戸当たり３５万円として算出。

[456: ビギナーさん]

>私のマンションでは、これは許容範囲という見解のもと、積立金の値上げの 試算をしているところです。

随分便利な理屈ですね、昔のように管理費、脩積金を規約で決めようと言う意見も出て来るでしょう。

[457: 匿名さん]

>456
元々管理費や積立金は使用細則で決められているでしょう。
変更する場合も、普通決議で決めるでしょう。

[458: 匿名さん]

443と445については、積立金に余裕があり、専有部分の配管工事も
積立金でやろうと思っているマンションにとっては、いいたたき台に
なると思うよ。
是非参考にしてみてください。
そして、問題があるところや改善した方がいいところがあれば、是非
ご教授ください。

[459: ビギナーさん]

＞元々管理費や積立金は使用細則で決められているでしょう。 変更する場合も、普通決議で決めるでしょう。

昔は規約の中で規定していたが、中々値上げの賛同を得られず仕方なく普通決議にした経緯があった。

[460: ビギナーさん]

３．　配管、配線について

　配管、配線に関する専有部分と共用部分の区分については、その設置目的、設置場所、その物の性質、維持管理の状況等によって判断することになります。
　標準管理規約では、設備については、「専有部分の専用に供される設備のうち共用部分内にある部分以外のものは、専有部分とする。」こととされていますが、「専有部分の専用に供される」か否かは、そのものの設備機能に着目して決定することとされています。（同規約７条３項及び同条コメント参照）。
　標準管理規約別表第2「共用部分の範囲」では、給水管については、本管から各住戸メーターを含む部分が、雑排水管及び汚水管については、配管継手及び立て管が共用部分であるとされています。

　
４．　専有部分と共用部分の区分と費用の負担の関係について

　敷地及び共用部分等の管理については管理組合がその責任と負担においてこれを行い、専有部分の管理については当該専有部分を所有する区分所有者がその責任と負担においてこれを行うものとされています（区分所有法19条、同法21条、規約21条1項）。
しかし、標準管理規約では、共用部分のうち専用使用権が設定されているバルコニー、玄関扉、窓枠、窓ガラス、１階に面する庭、屋上テラス等の管理のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行うこととされています（規約21条1項ただし書き）。
　また、専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができます。例えば、構造上一体となった配管については、共用部分及び専有部分を管理組合が管理を行うこととすることができます。ただし、この場合の費用の負担については、注意が必要です。配管の清掃等に要する費用は、管理組合が管理費を充当することが可能ですが、配管の取替え等に要する費用のうち専有部分に係るものについては、あくまで各区分所有者が実費に応じて負担すべきものです（規約21条2項及び同コメント）。

[461: 匿名さん]

管理会社と対等に付き合う為の最低の條件
1．管理委託契約書の期限は一年間として、期限は総会の月の4ヶ月後とする。
そうすれば毎年同じ管理会社にするか否か、更新するか否かの議案を総会に提案できる。
若し理事会の更新案が否決された場合は三ヶ月事前通知が出来て、その間に別の管理会社が探せる。
2．管理委託業務費とその他の管理費の区分所有者毎の床面積割合のそれぞれの月額金額を明確にしておく。
そうすれば毎年同じ管理会社にするか否か、更新するか否かの議案を総会で判断する場合に金額に見合ったものかが分かる。
3.その他に収納口座や保管口座のあり方があるが兎も角通帳名義は法人は管理組合名その他は理事長名とし、間違っても管理会社名の口座を経由するシステムは採用しないこと。そうすれば身軽に管理会社の変更が可能になる。

[462: 匿名さん]

>461
区分所有者全員が、専有部分の配管工事を修繕積立金でやるといったら
それは可能ですか？

[463: 匿名さん]

↑はビギナーさんに質問です。

[464: 匿名さん]

>460
>また、専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があると>きは、管理組合がこれを行うことができます。

ということは、総会の普通決議で、共用部分の配管と専有部分の配管を一緒に行うことが
決まった場合は、専有部分の配管も一緒に管理組合が工事をすることができるんですね。
しかし、費用は各区分所有者の負担で。

[465: 匿名さん]

>460
その場合、工事費の一部負担はできますか？
借り入れは住宅支援機構は、融資してくれますが。

[466: 匿名さん]

融資は
http://www.jhf.go.jp/customer/kanri/reform.html#SUB2

[467: 匿名さん]

>ビギナーさん
４６４と４６５について教えてください。
普通決議で効率と今後の雨漏り等を考えれば、共用部分の工事と一緒に
専有部分の配管も一緒にやるという普通決議が決議された場合は、各戸の
判断でやらなくてはいいという法律はないし。
お金の方は、管理組合が借り入れをして、修繕積立金で返済することが
できるので、やらなくても、増額された修繕積立金は支払っていくことに
なるし。
各区分所有者が負担すべきといっても、修繕積立金は各区分所有者が支払って
いる訳ですからね。

[468: 匿名さん]

＞共用部分の工事と一緒に専有部分の配管も一緒にやるという普通決議が決議された場合は、各戸の判断でやらなくてはいいという法律はないし。

逆です。強制は出来ず各戸の判断で自費でやるかやらないかとなります。

[469: 匿名さん]

>468
各戸の判断で自費でやるのと、管理組合が借り入れをして
修繕積立金で毎月支払っていくのと同じじゃないのかな？
修繕積立金も借入金も同じように、修繕積立金として、各戸が
支払っていくことになるのだから。
修繕積立金の値上げは総会決議で決議されればオーケーですよね。
そのお金を専有部分の床面積比に基づいて、補填するというか一部
負担するのはどうですか？

そもそも、専用部分の配管工事を、共用部分の工事と一緒にすることは
できるとしながら、費用については区分所有者が負担すべきということ
自体がおかしいとおもいませんか。

それに、区分所有者全員が、共用部分と専有部分の配管工事を一緒に
行い、費用は修繕積立金を充てるというのはオーケーですからね。
全員が賛成しているのなら、全く問題ないことですから。

[470: 匿名さん]

私もいろいろ書き込んでいますが、できることなら、共用部分と一緒に
専有部分の配管工事をした方が、ずっと効率的で、経費的にもかなり割安に
なると思ってカキコミをしているのです。
配管の劣化は、共用部分の縦管部分より早く劣化してきます。
そして、専有部分の配管の更新工事は、できる者はいいのですが、全員が
やれるとは限りませんので。
築３０年を超えてきたマンションは、資産価値も低下し、売ることも、貸す
こともできなくなります。スラム化へと一直線です。
そうならないためには、できるだけ早く、この問題に取り組み、修繕積立金の
早期値上げを検討すべきだと思います。

[471: 匿名さん]

う～ん！
この問題は難しい
ある程度知識のある人じゃないとついていけないですね。
しかし、真剣に考えなくてはいけない問題には違いませんが。

[472: 匿名さん]

＞費用については区分所有者が負担すべきということ自体がおかしいとおもいませんか。
管理規約をどうぞ読んでください。

＞それに、区分所有者全員が、共用部分と専有部分の配管工事を一緒に行い、費用は修繕積立金を充てるというのはオーケーですからね。
そんな規約はあり得ません。
＞全員が賛成しているのなら、全く問題ないことですから。
全員が賛成なら何でも出来ます、建替えさえもね。

[473: 匿名さん]

>472
＞それに、区分所有者全員が、共用部分と専有部分の配管工事を一緒に行い、費用は修繕積立金を充てるというのはオーケー>ですからね。
>そんな規約はあり得ません。

規約自体はないけど、全員賛成なら建て替えでもマンションの土地や建物を売却することも
可能なんですから、オーケーということでしょう。

[474: 匿名さん]

やって御覧なさい。

[475: 匿名さん]

>474
やってごらんなさいとかいってるけど、全員が賛成なら
何でもできるんでしょう。
全員が賛成なら、駐車場を売却することも、建て替えも、ペット不可を可に
することも、７年～８年ごとに大規模修繕工事をすることも何でもできますね。
駐車場に、店舗を構えて管理組合が商売することもできますよ。

[476: 匿名さん]

だからどうなの？

[477: 暇入]

２０戸以下の小規模高級マンションなら可能です。

[478: ピギナーさん]

福管連の＜判例紹介＞

理事長の助っ人になる判例紹介（17）
【管理組合の負担で専有部分給排水設備の更新工事はできるか】

http://www.fukukan.net/paper/1403/work_help17.html

[479: 匿名さん]

最高裁判決平成１２年３月２１日裁時１２６４号３頁
（判例要旨）集民１９７号
　マンションの専有部分である甲室の床下コンクリートスラブと階下にある乙室の天井板との間の空間に配された配水管の枝管を通じて甲室の汚水が本管に流される構造となっている場合において、甲室から右枝管の点検、修理を行うことは不可能であり、乙室からその天井裏に入ってこれを実施するほか方法がないなど判示の事実関係の下においては、右枝管は、建物の区分所有等に関する法律２条４項にいう「専有部分に属しない建物の附属物」であり、区分所有者全員の共有部分に当たる。
主文
　本件上告を棄却する。
　上告費用は上告人の負担とする。
理由
上告代理人中村浩紹の上告理由について
　原審が適法に確定した事実の概要は、次のとおりである。
　１　本件建物の七〇七号室の台所、洗面所、風呂、便所から出る汚水については、同室の床下にあるいわゆる躯体部分であるコンクリートスラブを貫通してその階下にある六〇七号室の天井裏に配された枝管を通じて、共用部分である本管（縦管）に流される構造となっているところ、本件排水管は、右枝管のうち、右コンクリートスラブと六〇七号室の天井板との間の空間に配された部分である。
　２　本件排水管には、本管に合流する直前で七〇八号室の便所から出る汚水を流す枝管が接続されており、七〇七号室及び七〇八号室以外の部屋からの汚水は流れ込んでいない。
　３　本件排水管は、右コンクリートスラブの下にあるため、七〇七号室及び七〇八号室から本件排水管の点検、修理を行うことは不可能であり、六〇七号室からその天井板の裏に入ってこれを実施するほか方法はない。
　右事実関係の下においては、本件排水管は、その構造及び設置場所に照らし、建物の区分所有等に関する法律二条四項にいう専有部分に属しない建物の附属物に当た り、かつ、区分所有者全員の共用部分に当たると解するのが相当である。これと同旨の原審の判断は正当として是認することができ、原判決に所論の違法はない。論旨は採用することができない。
　よって、裁判官全員一致の意見で、主文のとおり判決する。
（裁判長裁判官　金谷利廣　裁判官　千種秀夫　裁判官　元原利文　裁判官　奥田昌道）

[480: 匿名さん]

479の判例は、給排水管のチェックが階下の部屋からしかできない事例なので、
特殊事例です。

４７８の判例事例が、一般のマンションの事例となるので、読まれると参考になります。
結論から言えば、専有部分の給排水管の工事を、共用部分の工事と一体として行う
必要が相当高いので、経費も含め一緒にやるという総会決議は有効となった。
尚、先行工事を行った者には、その補償は適切に行うべきものであり、不合理な
取り扱いは無効とした。先行工事者に対する補償額は、総会決議基準に従い支払え
との判決がでた。
臨時総会では、先行工事者には、３８万円を支払うとのことであったが、判決では、
７２万円支払えとの判決がでた。

[481: 匿名さん]

＞臨時総会では、先行工事者には、３８万円を支払うとのことであったが、判決では、７２万円支払えとの判決がでた。

規約違反だから出た結果です。

[482: 匿名さん]

>481
規約違反？
２２条２項の「専有部分である設備のうち・・・」は、規約に規定されているが、費用を
どうするかの判決なんですよ。
専有部分の給排水管は、管理上一体として行う必要が相当高いので、積立金を使って
専有部分の工事を一緒にやることを決めた総会決議は有効との判決が出たのですよ。

[483: 匿名さん]

この投稿は大変役に立ちます。有難う御座います。

[484: 匿名さん]

>専有部分の工事を一緒にやることを決めた総会決議は有効との判決が出たのですよ。

お金のない人たちが共有財産に手を付けるのはいけないよ、やるなら手を付けない人には現金で相当金額を返却しなさいと出たのよ。

[485: 匿名さん]

>484
ということは、専有部分の配管工事を、共用部分の工事と一緒に
行い、費用は修繕積立金を使うことは、いいという判決がでたんだね。

[486: 匿名さん]

お金のない人は好きにやったら、タコが自分の足を食べるが如くね。

[487: 匿名さん]

理事長が管理会社からバックマージン貰ってるという噂。
工事とか相見積取らずに、そのままドンドン承認しちゃって困ってます。
管理会社も相見積取ってと皆がお願いしてるのに、何かと理由つけて却下してます。
やはり理事長解任して、自分達で理事長に立候補するしかないのですか？
管理会社はOne O Nineコミュニティーです。
下手に彼らに反対すると、色々と嫌がらせされたり、逆に変な噂流されたりとも聴きますので、心配です。
アドバイスお願いします。

[488: 匿名さん]

身から出たサビです、諦めましょう。

[489: 大規模マンション住人]

>487
まず、噂で動くのはやめましょう。噂は噂で、事実ではないかもしれません。
理事長に自身がなるのが一番いいでしょうが、案件が決まっているなら、
全議決権の1/5を集めて、請求するのがいいと思います。
1/5も集まらないようなら、独りよがりの行動で「皆がお願い」とうことではないので
やめた方がいいと思います。
109に対しては、客観的な事実を国土交通省に持っていくのが一番確実です。
噂じゃなく、動かぬ証拠というのが大事だと思いますよ。

[490: 匿名さん]

消費税の増税と管理費
http://matome.mankan-ranking.com/?p=1117

[491: 匿名さん]

消費税増税と管理費等
http://www.kanrikyo.or.jp/4season/articles/tax/page_6.php

[492: 役員３年目]

管理会社に委託という形になっている業務がいろいろあります。

たとえば、清掃、エレベータ、機械式駐車場のメンテ、消化設備の点検等です。

いずれも業者に丸投げする形で行なわれているものですが、

一体業者からの実際の請求はいくらで、
それに対してどれだけのマージンがＯＮされて、管理組合の口座から出費されているのか、
それを知る権利は、管理組合にはないのでしょうか？

管理会社が丸投げしている業務については、
できるだけ管理組合から直接発注という形をとった方が、
経費の節減にもなり良いと思うのですが、如何なものでしょうか？

こういう方面に詳しい方のご意見を聞かせてもらえたら、勉強になります。

[493: 匿名さん]

>たとえば、清掃、エレベータ、機械式駐車場のメンテ、消化設備の点検等です。一体業者からの実際の請求はいくらで、 それに対してどれだけのマージンがＯＮされて、管理組合の口座から出費されているのか、 それを知る権利は、管理組合にはないのでしょうか？
ご自分の管理組合の管理委託契約書を読みましょう。
定額委託業務費月額の内訳が添付されており、これには利益が含まれている場合と含まれておらずに管理報酬を記載している場合があります。契約ですからどちらを選ぶ権利しかありません。

>管理会社が丸投げしている業務については、 できるだけ管理組合から直接発注という形をとった方が、 経費の節減にもなり良いと思うのですが、如何なものでしょうか？
仰る通りですので、管理を委託せずに自主管理の選択もあり、経理以外を自主管理の部分委託の方法があります。
すべては組合員の意志で決められることです。

[494: 大規模マンション住人]

>492
どれだけONしているかを管理会社が管理組合に伝える義務はないですよ。
仕事である以上、儲けはどこかにあるはずです。

直接発注すれば、確かに安くなりますが、管理の手間が増えます。
なので、管理会社に、この手間の部分のみを実施させるようにさせないと
丸投げ部分を奪っただけだと、結果として経費削減量より
役員の負荷が高くなる弊害が大きくなるかと。
(あと、直接発注すると今度は役員がマージンを取ってるというあらぬ疑いをかけてくる人もいます。。。)

[495: 匿名さん]

＞直接発注すれば、確かに安くなりますが、管理の手間が増えます。

直接発注すれば易くなるのはその通りなんだけど、直接って言う意味が違ってるように思えます。

直接発注と言うのが「職人」に直接発注するのであるのなら、管理の手間だけでなく、現場調査や工程の振り分けや工事範囲だけでなく、支払などに関しての細かい打ち合わせなども全て管理組合の誰かが行うことになります。

このことを誤解している人が非常の多いので困ります。

良く言う直接発注と言うのは、だいたいが管理会社じゃなくて工務店に直接発注すると言う意味です。

管理会社と工務店の違いは何でしょう？

管理会社は自社の工事部門から下請け会社を選定し、下請け会社に発注するのが一般的です。
下請会社とは、簡単に言うと工務店と言うことです。

管理会社が工務店の元請になるだけの話です。
そして元請としてのマージンを取ると言うことです。

管理組合から工務店に発注すると言うことは、管理会社のマージンを無くすだけのことです。

また、管理組合と管理会社とが打ち合わせてたことを、管理会社は工事を発注する工務店に説明するのですが、直接発注なら管理組合は工務店と直接打ち合わせが出来ると言う無駄と誤解が起きる伝言ゲームが省略されます。

管理会社は保証について得意げに話ますが、管理会社は工務店に頼むしかないのです。
また、管理会社は、工務店が倒産しても管理会社が責任を持つと言うでしょうが、管理会社が倒産することもありますので、あまり意味はありません。

また、管理会社はなかなか原因を認めないため、責任転嫁されたりするので保証と言ってもほとんど意味はありません。

それより、ちゃんと工事をすれば保証は不要です。

管理会社は契約や保証を楯にして、自社の責任にならないようにすることが多いのですが、工務店は直接評判にかかわりますので、工事が悪かったり後の責任を持たない工務店は仕事がこなくなり潰れてしまうので、保証があろうがなかろうが、工事の不備に関しては対処してくれる工務店がほとんどです。

工務店に直接発注することで、無駄な経費を削減できますし、打ち合わせのワンクッションが無くせるのです。
工事管理に関しては、管理会社は見て回るだけで、実際に工事管理をするのは工務店です。

[496: 匿名さん]

普通、管理会社は工事とか点検の際、理事長にリベートは出さないですよ。
管理会社を通さず、理事長が直接業者に発注する場合は、ありうる可能性は
高いだろうし、中元・歳暮ぐらいはくるようになるでしょう。
管理会社と管理組合は、ウィンウィンの関係で、適正な利潤は当然ですよ。

[497: 匿名さん]

各区分所有者は専有部分の修理は自分らで手配してますよ。
やろうち思えば管理組合でも出来ない筈がない。
現に一部委託、自主管理の例があるのだから講釈を述べて管理会社の必要性を述べるのは醜いね。

[498: 匿名さん]

>495
管理組合が管理会社を経由せず、直接組合が業者に発注しても
管理会社は、実施の調整という大切な役割がありますので、
管理会社がするのと同じことをしなければなりませんよ。
元請とかいっているけど、大規模修繕工事のことをいっているの？
通常の工事や点検は、元請とかは中間に存在せず、直接業者に発注しますよ。
管理会社であろうが組合であろうがね。

[499: 匿名さん]

＞直接発注すると今度は役員がマージンを取ってるというあらぬ疑いをかけてくる人もいます

確かに、そう言う人はいます。

そう言う人は、自分がそうしたことがあるからかも知れません。
普通の人なら、そんな発想にはならないからです。

普通に業者を選定すれば、そんな心配をする必要はありません。

理事会に限らず、居住者全員から業者の推薦などをしてもらい、それらの業者に連絡し、見積りを出してもらい総会でどの業者にするのかを決めればいいのです。

それより、いまどき理事長にバックマージンをだすような悪質業者は、まともな仕事が出来ないので、理事長などに取り入って当社にしてくれるとバックマージンを出すと言って、総会に掛けないように理事会で決めてしまうようにするからです。

理事会だけで決めることのほうが怪しいのです。

[500: まんかんし]

管理会社を介さず相見積もりをとり組合が直接発注する形で経費削減を行いました
結果年間２００万円削減出来ました
何処のマンションも管理会社のマージンや業者からのキックバックは多いでしょう
管理員業務のマージンも大きく此の後は管理員直接雇用を考えています　半値から６割が実費と想定しています