マンション管理何でも相談コーナー

[匿名さん]

質問の内容は主題の内容なら自由に出来て、誰でも回答できるコーナーを作りましたので奮ってご参加下さい。

[368: 匿名さん]

３６０だけど、おれも「契約書の別表の書換の必要性」は理解できてないけど～

四項の「建物・設備管理業務費 月額」を分離でもすんのかな…

[369: 匿名さん]

再送。
(法令改正に伴う契約の変更)
第 22 条 甲及び乙は、本契約締結後の法令改正に伴い管理事務又は委託業務費を変更する必要が生じたときは、協議の上、本契約を変更することができる。
ただし、消費税法等の税制の制定又は改廃により、税率等の改定があった場合には、 委託業務費のうちの消費税額等は、その改定に基づく額に変更する。

[370: ピギナーさん]

>>362 の表は、マンション標準管理委託契約書の別表1における
【内訳明示例１】であると思われるが、消費税の改定があった場合は、
最後の【消費税額等】の金額のみが変更となる（注）のであって、
【一 事務管理業務費　～　五 管理報酬】の金額は、消費税額等が
含まれていない金額であるから変更はない。

（注）
マンション標準管理委託契約書　第22 条　但書
「ただし、消費税法等の税制の制定又は改廃により、税率等の改定があった場合には、委託業務費のうちの消費税額等は、その改定に基づく額に変更する。」

[371: ピギナーさん]

>>370 における訂正（１行目）
（誤）別表１
（正）別紙１

＜参考＞
マンション標準管理委託契約書
（管理事務に要する費用の負担及び支払方法）
第６条 甲は、管理事務として乙に委託する事務（別表第１から別表第４までに定める事務）のため、乙に委託業務費を支払うものとする。
２ 甲は、前項の委託業務費のうち、その負担方法が定額でかつ精算を要しない費用（以下「定額委託業務費」という。）を、乙に対し、毎月、次のとおり支払うものとする。
一 定額委託業務費の額
合計月額○○円
【消費税及び地方消費税抜き価格 ○○円】
消費税額及び地方消費税額（以下、本契約において「消費税額等」という。）○○円
内訳は、別紙１のとおりとする。

[372: 匿名さん]

>366
どうやら決着がついたみたいだね。
もう一度、良く読み直してみるといいよ。
勘違いは誰でもあることだから。

[373: 匿名さん]

管理会社も消費税のことで、管理組合から搾取しようとは
思わないと思うけどね。

[374: 匿名さん]

再送。
＞定額委託費は予備費で吸収できるんでしょう。
これが管理会社の言いなり思考ですね。これは毎月定額で支払うべきものですから吸収出来る出来ないの問題ではなく管理会社への実支払額の増額です。これ以外の一般管理費は実行して始めて3％の値上げになります。

[375: 匿名さん]

>374
消費税の増額分は、管理会社への支払いじゃないんですよ。
商品と一緒で、消費税が付加されてるが、それはその商店に
納めるけど、その商店が代行して国に消費税を納めるんだよ。
それに定額だろうと何だろうと、支払う時に消費税を付加して支払うんでしょう。
定額委託費だろうと一般の経費だろうと、実行してから消費税は課されるんです。
定額委託費が予備費で吸収できるとは、消費税のアップ分を予備費で補填するということだよ。

[376: 匿名さん]

＞定額委託費が予備費で吸収できるとは、消費税のアップ分を予備費で補填するということだよ。

へーえ、それでは支出明細には単独の消費税の項目が別枠で計上されるんだ。
そんな決算書を見てみたいね。

[377: 匿名さん]

>376
まだ分かってないんだね。

[378: 匿名さん]

予備費は通帳からもってくるんだよ。実際の支払いは通帳からということ。
予算で、委託費が５％になっていれば、８％になれば予算オーバー
になるよね。
それを、帳簿上は予算オーバーにするんだけど、支払いは通帳から支払われる。
そのオーバー分を予備費からもってくることにするんだよ。
実際は、予備費からはもってこないだろうがね。
予備費は、全体の予算がオーバーしないようにするためのものだよ。
その予備費が全然なく、全体の予算をオーバーすれば、総会を開催して別途徴収するか借入をするか等を
しなければならない。
そうならないように、予備費が設定されているんだからね。

[379: 匿名さん]

＞そのオーバー分を予備費からもってくることにするんだよ。
＞実際は、予備費からはもってこないだろうがね。

遂に支離滅裂になりましたね。

[380: 匿名さん]

> 374
> これが管理会社の言いなり思考ですね。
> これは毎月定額で支払うべきものですから吸収出来る出来ないの問題ではなく管理会社への実支払額の増額です

消費税率５％で毎月定額で支払うべき額が１０５万だったとしたら
４月分以降は１０８万になるよね…　管理会社への実支払額の増額　これは分かった

で、なんで「管理会社の言いなり思考」になるのかさっぱり分からんのだけど～

[381: 匿名さん]

>374
ほんと支離滅裂だね。
消費税は管理会社の収入ではないよ。
これが分かってないよね。

[382: 匿名さん]

>374
定額委託費は消費税をどうすればいいの？
８％にすれば管理会社のいいなりというし、５％のままで
いけということ？

[383: 匿名さん]

>375
＞定額委託費が予備費で吸収できるとは、消費税のアップ分を予備費で補填するということだよ。

管理会社が泣いて喜ぶのを説明しましょう。
定額管理委託業務費　税率％　税額　　　　管理会社への支払額
100万円とすると　　　5　　　5万円　　　　105万円
100万円　　　　　　　8　　　8万円　　　　108万円
月額差額　　　　　　　　　　　　　　　　　　3万円
年間差額　　　　　　　　　　　　　　　　　　36万円
税率10％になれば　　　　　　　　　　　　　　24万円増　　
この差額分が収入-支出=次期繰越額を食い荒らすことになる。この事は本来必要な一般管理費も増税される上に更に年間36〜60万円を食い荒らされることになる。
この損失を減らすためには100万円の定額管理委託業務費の増税分を減らす以外の方法はない。その為には管理組合が増税分を管理費を値上げするか100万円より安い管理会社に変更すかしかない。
それを何も考えずに、次期繰越額【予備費を含む】から補填しようとの考えだから管理会社は泣いて喜ぶことになる。
今や今回の増税は管理会社にとっては10年前の適正価格の管理会社への変更ブームの再来ではないかと危惧している現実だ。
従って、貴方は管理会社の者か理屈の分からない人かでしょう。

[384: 匿名さん]

>383
やっぱり何にも分かっていなかったんだね。
税金は管理会社に収めるけど、そのお金は国に納めるという構図が
わかっていないんだね。
商店の例でも説明したように、物を買えば消費税が付加されるよね。
この消費税も商店の利益と思っているんじゃないの？

それにね、今回提案したのは、消費税がアップした時の、１戸当たり月の
値上げ額の算出の仕方だったと思うんだけどね。
現状と同じ条件であった場合、確実に予備費が減少してくるので。
値上げをしなければ、経費の節約とかをしなければ不足するのは間違いないからね。

しかし、あくまで、現状と同じ条件でという訳だから、値下げや経費の節約とかは
除外して考えるべきなんだよ。

３８３の書き込みは話しにならないよ。撤回した方がいいかもね。

[385: 匿名さん]

これがスタートだったんです。

>消費税がアップした分の試算は、難しく考えることはありません。
>過去数年分の、管理費で繰越金を除いた年平均の３％を掛ければいいだけのことです。
>修繕積立金の場合は、長期修繕計画で、総工事費の３％を掛けるだけです。
>その分を、管理費の場合は、３％の増額経費計÷１２ヶ月÷戸数＝１戸当たり月のアップ額です。
>修繕積立金の場合は、総工事費の３％÷年数÷１２ヶ月÷戸数＝１戸当たり月の値上げ額です

[386: 匿名さん]

>238
がスタートです。

[387: 匿名さん]

>今月からの消費増税の対策は済みましたか？
>管理費値上げですよ。

[388: 匿名さん]

>386
管理費の値上げといっているから、関連性はあるじゃないですか。
私は、途中で参加したんですが、385で書き込みをして、それに対しての
応酬をしてきたのですよ。
383削除依頼したらどうですか。恥ずかしいでしょう。

[389: 匿名さん]

＞383削除依頼したらどうですか。恥ずかしいでしょう。

まともな反論も出来ない方が・・・ではないの、どうぞ反論して下さい。
管理会社さん。

[390: 匿名さん]

>389
何管理会社さんとは。
僕はマンションの理事だよ。
管理委託費にかかる消費税は管理会社が負担するものなの？
５％のときは管理組合で、８％になればその増額分は管理会社が
負担するとはどう考えてもおかしいだろう。

[391: 匿名さん]

>383　>389
最初はもっとまともな考えの持ち主と思っていたけど、がっかりだね。
いくら、バトルに負けたからといって、開き直りは、見苦しいだけだよ。
今から、正当化しようとして頑張っても、ボロが出るだけだよ。
今まであなたが書き込んだことが検証されることになるからね。
敗れた者は、静かに去るのみ。

[392: 匿名さん]

＞僕はマンションの理事だよ。
＞管理委託費にかかる消費税は管理会社が負担するものなの？
それなら管理委託契約書を見たことはあるでしょう。そこに定額管理委託業務費（月額）の内訳があり、一番下に消費税を書く欄があります。
これに基づいて組合は毎月管理会社に支払っているのです。これが今月から5％相当額が8％相当額に変わったのです。
＞５％のときは管理組合で、８％になればその増額分は管理会社が 負担するとはどう考えてもおかしいだろう。
どこから引用したのか出鱈目は言わないほうが宜しいですよ。

[393: 匿名さん]

＞最初はもっとまともな考えの持ち主と思っていたけど、がっかりだね。 いくら、バトルに負けたからといって、開き直りは、見苦しいだけだよ。 今から、正当化しようとして頑張っても、ボロが出るだけだよ。 今まであなたが書き込んだことが検証されることになるからね。 敗れた者は、静かに去るのみ。

そんな愚痴ばかり言わないで反論をどうぞ！

[394: 匿名さん]

>393
もう退散しなさい。
これ以上同じテーマでバトルもないでしょう。
もう結論は出たんですからね。
開き直り以外の何ものでもなく、見苦しいだけだよ。
でも、あんな理論で良く頑張ったと思うよ。
感心感心

[395: 匿名さん]

遂にネタ切れですか？
勉強してから出直してください。

[396: 匿名さん]

＞もう退散しなさい。 これ以上同じテーマでバトルもないでしょう。 もう結論は出たんですからね。 開き直り以外の何ものでもなく、見苦しいだけだよ。 でも、あんな理論で良く頑張ったと思うよ。 感心感心

情けないことは言わないで遠慮無く反論しなさいよ。
私は逃げも隠れもしないで貴方のコメントには反論してきました。
貴方も上のような捨てセリフを言わないで反論をどうぞ。

[397: 匿名さん]

>396
数日前にみつけて、やり取りを読んでいました。
あなたのほうがまともなことを言っていると思いますが、一つだけ、気になったことを書かせて下さい。

＞私は逃げも隠れもしないで貴方のコメントには反論してきました。

この中の「反論」と言う部分です。
きっとあなたの表現が、あなたの本心とは違っているのだと思います。
反論と言うと、常に相対する敵対関係のようにしか思えません。

反論ではなく、反論すべきところは反論するが、認めるところは認めると言うことだと思いました。
しかし、これほどしつこくされたので、思わず「反論」としか書けなかったのだと思いました。

お節介とは思いますが、書かずにいられなくて書きました。

[398: 匿名さん]

まるで何もわかってないのに何か言いたかったのでしょうね
年平均支出を基礎に加えたら
非課税のものまで増えてしまうでしょう
大きなところで言えば保険料は非課税です

管理費はサービス・支出に合わせ収入を調整するのが本来の考え方
予算の立て方によって変更する
もっとも正論なのは消費税増税という特別な事象が起きたのだから
それに合わせて変更して、様子を見る

修繕積立金はどうせ見直すものなので
いきなり上げるよりも前々から上げた方が良い
という考え方に基づけば
ある程度のところで１０％上乗せするのが当たり前
それでも徐々に上がる

[399: 匿名さん]

>398
消費税のアップ分の値上げに関して、非課税のものまで対象にするのは
おかしいといっているけど、そこまで細かく計算する必要はないのでは。
総合保険が大半だと思うけど、積立部分は当然修繕積立金会計だし、
掛け捨て部分も管理費会計になっていないとこが殆どだしね。
もし、管理費会計にしてあるマンションがあったとしても、値上げの額に
大勢はないと思うけどね。
保険以外に非課税といえば、役員報酬ぐらいのもんだしね。
もし、正確に算出したいのなら、非課税部分は控除して計算すればいいだろうし。

それより、５％から８％になった場合、委託業務費を８％管理会社に支払う
とどうして、管理会社にいいように操られているのかを知りたいね。

[400: ビギナーさん]

やっと論理的な書込みの人が現れたと思いきや、
＞　５％のときは管理組合で、８％になればその増額分は管理会社が 負担するとはどう考えてもおかしいだろう。
どこから引用したのか出鱈目は言わないほうが宜しいですよ。
に続き、
＞それより、５％から８％になった場合、委託業務費を８％管理会社に支払うとどうして、管理会社にいいように操られているのかを知りたいね。
の様にすり替えの手段に出てまでも書きたいのですか。
まともな人が誤解されないように先人の意味を込めてビギナーを選びました。

[401: 匿名さん]

もう終わったことだよ。終了。
同じことの繰り返しばかりやってても意味ないこと。
次の議題はないのかな。

[402: 匿名さん]

「です。」「ます。」が使えない人の投稿は迷惑ですね。

[403: ビギナーさん]

＞もう終わったことだよ。終了。 同じことの繰り返しばかりやってても意味ないこと。 次の議題はないのかな。

理事さんとやら、ビギナーのコメントに返事はないようですね。

[404: ビギナーさん]

管理組合の収支状況がかんばしくない組合は値上げしないと修繕積立金が不足することになる。

[405: ビギナーさん]

消費税増税を勉強しましょう。
http://www.kanrikyo.or.jp/4season/articles/tax/page_6.php

[406: 大規模マンション住人]

すいません。うちの管理組合の管理費会計の収支は毎年1千万円単位で繰り越しが発生していて
今回の消費税の値上げも、次もそのまま吸収してしまう予定です。（繰り越しが減るだけ）

長期修繕計画上も向う25年は値上げ不要な状態です。
管理費値下げも考えたのですが、一度下げると上げにくいので、なかなか踏み切れていないです。
最初の管理会社が設定した管理費がどんぶりすぎただけだとは思いますが、どうすればいいのでしょう？
管理費会計も余剰金が溜まりに溜まっているのですが、
単年度で発生した余剰金は繰り越さずに、組合員に返すのが正しいのでしょうか？

[407: ビギナーさん]

＞単年度で発生した余剰金は繰り越さずに、組合員に返すのが正しいのでしょうか？

規約に返却は出来ないと規定されているはずですので、適正金額に管理費等は減額する方法しかありません。
特に今回からの増税で修繕積立金は実施してみないと値上げ不要なんて言えません。

[408: 大規模マンション住人]

>407
レスありがとうございます。

規約には余剰は翌年度以降の管理費会計に繰り越すとあります。
しかし、溜まりに溜まって1億を軽く超えてしまっています。
(修繕積立の方は、もっと溜まっていて、現状ではこっちに振り分けるロジックがない)

基本的に、余裕をもって予算を組むので、余剰金は溜まる一方です。
単年度の余剰金を数百万くらいまで、圧縮することは可能でも赤にする勇気はないので、
このままでいくと、将来的にどうすればいいのだろうと漠然と思っている次第です。

[409: 匿名さん]

修繕積立金はいくらあっても十分ではない。
何故かというと、マンションを５０年以上もたせることは可能だが、外壁や廊下、
専有部分の部屋の中は、工事をすることによってきれいになるが、設備特に、
専有部分の枝管は共用部分ではないために、修理や取り替えは個人差が大きく
中には、できない者も出てくる。
保険が適用できるのは、雨漏りとかの損害に対してであって、その配管を交換する
ことまではしてくれない。
しかし、いずれ専有部分の配管がダメになる時期は必ずやってくる。
専有部分の配管を交換するには、１戸当たり５０万程度の資金が必要となる。
この資金を管理組合としてどうするかが問題となる。
あくまで、専有部分のことだから、各区分所有者の判断に任せるでいいのだろうか。
資金的に余裕があれば、管理組合として、一斉に共用部分の本管部分の工事と一緒に
専有部分の配管もやれればいいのだが、果たして積立金の値上げができるかが
問題ということだ。
築２０年以上が経過して、雨漏りがあちこちから発生してきだしたら、もうそのマンションはスラム化
するだけのこと。資産価値もなくなり、売却も賃貸もできなくなる。
専有部分の枝管を管理組合としてやることを考えているマンションはありますか？

[410: ビギナーさん]

＞専有部分の枝管を管理組合としてやることを考えているマンションはありますか？

一般には使用方法、使用頻度に個人差があるので組合の工事としては行えません。

[411: 匿名さん]

第２１条２項
　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ部分の管理を共用部分と
　一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。

何故これができたかというと、専有部分である設備であっても、配管、配線等であって
本管、本線等の共用部分等と構造上一体となつた部分の管理については、管理組合の
行う本管等の共用部分の管理と一体としておこなったほうが効率的な場合も多いと
考えられることから、このような場合には、総会の決議を経た上で（４８条９号）
管理組合が一体として管理を行うことができるとしたのです。
しかし、費用負担については、必ずしも管理組合でなくてもいいとなっていて、管理組合が
負担してもいいともなっている。
要するに、積立金の余裕のあるところは、管理組合が負担した方が効率的ということ。

[412: 匿名さん]

いずれ配管は必ず劣化する。
要は、これをだれが負担してやるかが問題です。
積立金次第ということになります。

[413: 匿名さん]

配管の場合、本管である共用部分より、専有部分の枝管の方が
先に劣化する。

[414: ビギナーさん]

＞管理を共用部分と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。

A区分所有者の枝管の腐食で部分切替が必要な時は、「共用部分と一体として行う必要があるとき」とは言えません。

[415: 匿名さん]

「劣化」と言う言葉を良く使っていますが、劣化とはどういうことか理解してますか？
劣化したらどうなるのか理解してますか？

[416: 匿名さん]

配管の劣化は、ほっておくと配管、特に継手部分（これは共用部分だが）から
水がこぼれ水漏れをおこします。
当然枝管についても、いずれ漏水をおこすことになります。

>414
４１１は国交省の見解です。

[417: ビギナーさん]

＞配管の劣化は、ほっておくと配管、特に継手部分（これは共用部分だが）から水がこぼれ水漏れをおこします。
継手部分はウオーターハンマーで亀裂を起こした経験があります。これは共用部分の修理で処理しました。
＞当然枝管についても、いずれ漏水をおこすことになります。
一般には使用方法、使用頻度に個人差があるので組合の工事としては行えません。
全部屋が一斉に劣化はあり得ません。