マンション管理何でも相談コーナー

[匿名さん]

質問の内容は主題の内容なら自由に出来て、誰でも回答できるコーナーを作りましたので奮ってご参加下さい。

[251: 匿名さん]

＞当マンションでは、日常自由に支出できるプール金は用意されていないので、 その都度役員の誰かが立て替え払いをし、領収書を管理会社の方にまわすと管理会社の方から、約二ヵ月後に立て替えした人の銀行口座に振り込まれるという流れになっています。

一番危険なマンションですね。
管理会社と役員の癒着が起こりやすい仕組みそのものですね。
理事長数回していますが手持ち現金の必要性は全く感じていません。

[252: 匿名さん]

>250
委託業務費だけのことなんだね。
うちの場合は、予備費に余裕があるので、当面値上げしなくても
十分なんだよ。
だから、１０％の時に上げるように総会決議しているんだよ。
別に１０年ぐらいは値上げしなくてもいいんだけどね。

[253: 匿名さん]

>委託業務費だけのことなんだね。 うちの場合は、予備費に余裕があるので、当面値上げしなくても十分なんだよ。

管理規約違反ですね。

[254: 匿名さん]

>253
管理規約違反？何が？

[255: 役員３年目]

＞うちの場合は、必要なお金がいるときは、管理員が理事長と会計担当に印鑑をもらい、
フロント又は管理員が銀行にいって引き下ろしています。
これが普通のやり方ではないでしょうか。

＞現金を手元においておくと間違いの元になりますよ。
１万円以内の金額は小口扱いでもいいでしょうが。


現金を手元においておくと、間違いの元になるということについては
おっしゃるとおりです。

管理組合名義の預金口座は当然いくつかありますが、
それはすべて管理会社が管理してて、
消耗品や備品購入の都度、管理会社以外の人が引き下ろせる状況にはありません。

なので専用の口座を新設し、その口座にプール金を入れておくようにしたいということです。

[256: 匿名さん]

＞管理規約違反？何が？
(管理費等)
第25条 区分所有者は、敷地及び共用部分等の管理に要する経費に充てるため、次の費用(以下「管理費等」という。)を管理組合に納入しなけれ ばならない。
一 管理費
二 修繕積立金
2 管理費等の額については、各区分所有者の共用部分の共有持分に応じて算出するものとする。

[257: 役員３年目]

＞理事長数回していますが手持ち現金の必要性は全く感じていません。

新規性のあることを何もしない管理組合なら、必要性は感じないのではと思います。

私達のマンションは、より快適なマンション暮らし実現に向けて
いろいろと新しい企画を打ち出したりするので、
その都度物品購入代として現金支払いが生じてくるということです。

継続的な付き合いのある業者に対してではなく、まったく新規の業者に対して
支払いをしたい場合、どのような流れで出費されていますか？

という意味の質問でした。

[258: 匿名さん]

>いろいろと新しい企画を打ち出したりするので、その都度物品購入代として現金支払いが生じてくるということです。

立派な理由を付けて実態は会食費、呑み代を捻出する行為に他なりません。

[259: 役員３年目]

＞立派な理由を付けて実態は会食費、呑み代を捻出する行為に他なりません。

そういう風に決め付けてしまうというのは如何なものでしょうか？

そういう目でしか見ることが出来ない人が現実にいるということは、残念なことです。

管理組合宛の領収書の管理をしっかりやってるので、そんな不正は出来ないし、したいとも思いません。

[260: 匿名さん]

＞そういう風に決め付けてしまうというのは如何なものでしょうか？

現金を動かす行為はこの位に決めつけないと公金横領は無くならいのです。
理由は全く関係なく人間の問題なのです。その内に泣きを見ることになりましょう。

[261: 匿名さん]

第6条(支払等) 支払いは別に定めるものを除き、原則として振り込みとする。
なお、振り込み以外で支払いを為す場合には、会計担当理事は理事長の承認を得るものとする。

[262: 匿名さん]

当方は管理会社の委託教務費増税で管理費は1.5％アップになった。

[263: 匿名さん]

それに実行すれば3％浪費するわけだから予算は不十分となり次年度の管理費、脩積金の増額につながる分けだ。

[264: 役員３年目]

＞現金を動かす行為はこの位に決めつけないと公金横領は無くならいのです。
＞理由は全く関係なく人間の問題なのです。その内に泣きを見ることになりましょう。

幸いなことに、私どものマンションの理事には、そんな事をする人は１人もいません。
改めるべきは、貴方のそういう思い込みではないでしょうか？

[265: 匿名さん]

＞幸いなことに、私どものマンションの理事には、そんな事をする人は１人もいません。

何とノー天気な人よ。
現金は止めて原則通りに管理会社を使っての振込で会計担当理事と管理会社のダブルチェックが普通です。

[266: 匿名さん]

消費増税対策は無知に等しいね。
屁理屈ばかりで現実は理解できないのでしょう。

[267: 役員３年目]

＞現金は止めて原則通りに管理会社を使っての振込で会計担当理事と管理会社のダブルチェックが普通です

そんなことまで管理会社に頼ろうなど、端から思っていませんので・・・。
これからは、これまでの管理会社主導から、管理組合主導に持っていきます。

[268: 匿名さん]

立派な心構えです。
それに、予算案を作る時は予備費は全管理費予算の5％以下にすることですね。

[269: 匿名さん]

(管理費等)
第25条 区分所有者は、敷地及び共用部分等の管理に要する経費に充てるため、次の費用(以下「管理費等」という。)を管理組合に納入しなけれ ばならない。
一 管理費
二 修繕積立金
2 管理費等の額については、各区分所有者の共用部分の共有持分に応じて 算出するものとする。

[270: 匿名さん]

(管理費)
第27条 管理費は、次の各号に掲げる通常の管理に要する経費に充当する。
一 管理員人件費
二 公租公課
三 共用設備の保守維持費及び運転費
四 備品費、通信費その他の事務費
五 共用部分等に係る火災保険料その他の損害保険料
六 経常的な補修費
七 清掃費、消毒費及びごみ処理費
八 委託業務費
九 専門的知識を有する者の活用に要する費用
十 地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成に要する
費用
十一 管理組合の運営に要する費用
十二 その他敷地及び共用部分等の通常の管理に要する費用

[271: 匿名さん]

(議決事項)
第48条 次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければなら
ない。
一 収支決算及び事業報告
二 収支予算及び事業計画
三 管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法
四 規約及び使用細則等の制定、変更又は廃止
五 長期修繕計画の作成又は変更
六 第28条第1項に定める特別の管理の実施並びにそれに充てるための
資金の借入れ及び修繕積立金の取崩し
七 第28条第2項に定める建物の建替えに係る計画又は設計等の経費の
ための修繕積立金の取崩し
八 修繕積立金の保管及び運用方法
九 第21条第2項に定める管理の実施
十 区分所有法第57条第2項及び前条第3項第三号の訴えの提起並びにこれらの訴えを提起すべき者の選任
十一 建物の一部が滅失した場合の滅失した共用部分の復旧 十二 区分所有法第62条第1項の場合の建替え
十三 役員の選任及び解任並びに役員活動費の額及び支払方法 十四 組合管理部分に関する管理委託契約の締結
十五 その他管理組合の業務に関する重要事項

[272: 匿名さん]

管理組合の支出には様々ありますが、消費税の課税対象となる主なものとしては、管理業務を管理会社へ委託する場合に支払う委託業務費、清掃業務費、設備管理業務費、電気料、水道料等の公共料金、インターネット利用料、大規模修繕工事費に代表される修繕工事費、リース料等が挙げられます。
委託業務費
管理会社による管理業務は、原則として一か月単位の役務提供のため、平成26年4月以後、提供される役務については、新税率（8%）が適用されます。例えば、平成26年4月分の委託業務費を平成26年3月31日以前に前払いする場合には、新税率（8%）が適用されます。
なお、国土交通省の公表する標準管理委託契約書においては、消費税法等の税制の制定または改廃により、税率等の改定があった場合には、委託業務費のうちの消費税額等は、その改定に基づく額に変更する旨の条項が設けられています。
（法令改正に伴う契約の変更）
第22条 甲及び乙は、本契約締結後の法令改正に伴い管理事務又は委託業務費を変更する必要が生じたときは、協議の上、本契約を変更することができる。ただし、消費税法等の税制の制定又は改廃により、税率等の改定があった場合には、委託業務費のうちの消費税額等は、その改定に基づく額に変更する。

[273: 匿名さん]

委託業務費3％アップを含む管理費等（管理費、修繕積立金）は総会決議案件となる分けだ。
(議決事項)
第48条 次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければなら
ない。
一 収支決算及び事業報告
二 収支予算及び事業計画
三 管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法

[274: 匿名さん]

管理会社の多くは消費増税分は黙っていても頂けるから黙して語らずを決め込んでいる。
下手に動くと値上げと誤解され本体の委託費の値下げで対処しろと言われかねない。
今後一般修繕費、大規模修繕費の増税で管理費等の値上げは必定だ。

[275: 匿名さん]

>272
消費税がアップした分の試算は、難しく考えることはありません。
過去数年分の、管理費で繰越金を除いた年平均の３％を掛ければいいだけのことです。
修繕積立金の場合は、長期修繕計画で、総工事費の３％を掛けるだけです。
その分を、管理費の場合は、３％の増額経費計÷１２ヶ月÷戸数＝１戸当たり月のアップ額です。
修繕積立金の場合は、総工事費の３％÷年数÷１２ヶ月÷戸数＝１戸当たり月の値上げ額です。
簡単でしょう。

[276: 匿名さん]

＞275
それは大変だ！
管理費、修繕積立金を実際に消費しない内に増税分値上げするとは！
一般には3％増額の分を管理費にしても脩積金にしても消費を節約することに努力し、2，3年後の実績を見て調整、値上げの有無を検討するのが管理組合としての勤めだろう。
今現実に起こっているのは管理委託業務費つまり管理会社への4月分の増額の問題に過ぎない。
しかしこれとて結果として管理費の一部を占めるのだから各自の管理費は業務費増税分を値上げして置かないと今年度収支決算書、貸借対照表に矛盾が生じることになる。

[277: ピギナーさん]

>>275 に関する疑問点

１．消費税が５％から８％に改定された場合、価格は２．８６％のアップとなる。
２．管理費・修繕積立金が、各区分所有者の共用部分の共有持分に応じて
　　算出されている場合、>>275 の方法は適切ではない。

[278: 匿名さん]

>276
値上げする場合は予定経費から計算するものでしょう。
使った分だけの消費税アップ分を毎年計算して徴収するの？

>277
共用部分の持ち分比で算出するぐらいは常識の範囲でしょう。
予定経費の３％で計算すればいいんですよ。

[279: 277]

>>278
>共用部分の持ち分比で算出するぐらいは常識の範囲でしょう。

管理費・修繕積立金が、各区分所有者の共用部分の共有持分に応じて
算出されているのであれば、支出増の負担についても、
各区分所有者の共用部分の共有持分に応じて計算しなければならず、
支出増の負担について、各区分所有者が同じ金額の負担をするという
>>275 の考え方は誤りです。

[280: 匿名さん]

>276
予算と実績が違ってくるだけだよ。
その修正は、予備費があるでしょう。
次年度以降、総会で値上げを提案すればいいんだよ。

[281: 匿名さん]

>279
だから、それは常識の範囲内のことだから、計算式にはいれてないだけのこと。
当然、共用部分の持ち分比で計算するんだよ。
計算式の分は、あくまで平均の1戸当たり月の値上げ分。
これを持ち分比で計算するのは常識の範囲といっているんだよ。
支出増分を持ち分比で計算する必要はないよ。
持ち分比で1戸当たり月の値上げ額を徴収するんだから、後は、その中から
支出すればいいだけのことだよ。

[282: 匿名さん]

>279
実際消費税のアップ分の値上げは経験ないでしょう。
うちのマンションでは、昨年の総会で、値上げのあった月から消費税の
値上げの承認を得ているよ。
5年間の平均支出額（繰越額を差し引いた額）×３％÷12ヶ月÷戸数・・・これが管理費の1戸当たり月の
値上げ額の平均、当然これを持ち分比で計算し直す。
修繕積立金は、25年間の総工事費の総額×３％÷年数÷戸数÷１２ヶ月・・・これが積立金の１戸当たり月の
値上げ額の平均、当然これを持ち分比で計算する。
分かった？

[283: 匿名さん]

>>276
>値上げする場合は予定経費から計算するものでしょう。
予算の段階で増税するとは当事者能力を疑いますね。予算執行した場合に増税が生じるだけで今月予算の段階から値上げは行き過ぎです。予算には予備費もあるのですから全額消費すると仮定して計算するのは間違いです。
>使った分だけの消費税アップ分を毎年計算して徴収するの？
管理会社への委託業務費の増税額は使う前に分かっており契約と規約に基づき管理費を増税分値上げするだけです。
今年度の予算を消化する場合に予備費を含めて増税分で赤字になった場合に次年度に値上げの可否を検討をすれば済むことです。

[284: 匿名さん]

>>276
>予算と実績が違ってくるだけだよ。 その修正は、予備費があるでしょう。 次年度以降、総会で値上げを提案すればいいんだよ。

管理会社の論理ですね。
4月からの増税分は予備費からで取りはぐれはないと管理会社は放置したままでいる。
一方、組合は業務委託費を含む管理費はそのままで放置すると少なくとも4月以降の残年度は規約違反の滞納を放置することになる。

[285: 匿名さん]

>283　>284
頭が悪いというか、理解能力がまったくないんだね。
いくら値上げをすればいいだけのことが分からないんだね。
相手をするだけ疲れるだけ。

[286: 匿名さん]

>283
分かりやすく説明しますね。
毎年支出額が同じと仮定しましょう。
そうすれば、消費税の３％分が毎年足りなくなりますね。
管理会社に支払う分とかは関係ないでしょう。
毎年足りなくなる分の３％を値上げしなければ、予備費も
いつかなくなりますよね。
だから、支出額の３％の値上げの総会決議が必要なのです。
分かりました？

[287: 匿名さん]

２８３はようやく理解できたようだね。

[288: 匿名さん]

管理費予算案を作った事のない人の書込みが続きましたね。
管理費予算案には全予算額の5％〜10％の予備費を用意するのが普通です。
従って3％程度は大した影響はありません。
しかし、管理会社に支払うべき定額委託業務費は今月から増税分がアップし、これは管理費の一部を構成しますので管理費も今月から増額する必要があるのです。

[289: 匿名さん]

285・287を読むと、他人の褌で相撲を取っているような人だと思ってしまいます。

[290: 匿名さん]

スレ主さん、および、ここに訪れている皆さん、初めまして。
マンションコミュニティーの掲示板をみつけて色んなスレをみていましたが、真面目に答えている人に対して邪魔をする人のほうが多いと思うスレばかりでしたが、その中でこのスレが目に留まり、こちらなら正しい情報と言いますか、本当のことを教えてもらえそうに思いましたので、質問させてもらいたいのでよろしくお願いします。

質問内容ですが、大規模修繕工事で行うとされている屋上防水工事のことです。
管理会社に聞いても、マンションによっても違うと言うようなことや、その時にならないとわからないと言うような、話をはぐらかされたようで、誠実には答えてくれるのですが、工事については詳しく教えてもらえないのです。
気になるのは、屋上防水を一旦取り外して新しく防水をするのかどうかと言うことです。
それから、屋上防水の１０年保証と言うのは、本当に１０年毎に更新すべきものかと言う疑問です。
他のマンションもしているからするのは当然だと言うような答えではなく、本当のことを知りたいのです。
よろしくお願いします。

[291: 匿名さん]

>288
まだ理解できないんだね。
予備費があるんでしょう。
当面はその予備費でやりくりできるんですよ。
しかし、いずれ値上げをしなければ足りなくなるでしょう。
何故、管理会社に支払う分だけ、値上げしなければならないんですか。
支払う経費については、全て３％上乗せして支払わなければならないんですよ。
値上げしてなくても、３％の上積み消費税は予備費で処理すればいいだけのことです。
予算の修正も必要ありません。
それから管理費を値上げするには、総会決議が必要ですよ。
分かってます？
だから、早く値上げ案を作成して、次期総会に提案すべきですよ。

[292: 匿名さん]

＞気になるのは、屋上防水を一旦取り外して新しく防水をするのかどうかと言うことです。
劣化状態に依りますが一般には新替えします。

＞それから、屋上防水の１０年保証と言うのは、本当に１０年毎に更新すべきものかと言う疑問です。
10年保証とは10年の間に雨漏れなど欠陥が生じた場合は無料で補修することです。

[293: 匿名さん]

>290さん
大規模修繕工事は、通常１２年～１３年の周期で行われています。
勿論、これより先延ばしすることも可能です。
要は、早くするもグレードを上げるのも積立金次第です。
しかし、快適なマンションライフを送るには、あまり手を加えるのが
遅くなっても、又予防保全も含めて適正な時期に工事をやるのがいいと
思われます。屋上防水も大規模修繕と一緒にどこもやってますよ。
屋上の点検は、アスファルト露出防水の保護塗装の損傷（シート素材が
白く出ている）、保護コンクリートの損傷（膨張しせりあがっている）、
露出防水のふくれ（裏側に雨水がまわり、押すと水かでてくる）こういう
症状が出ているかを自主点検されてはいかがですか。

実は、うちのマンションでも劣化診断をしたら、１０年だったんですが、屋上防水を
やらなければ、もう１年ももたない状態になっていますといわれたんですが、
１３年目に大規模修繕工事を実施しましたが、大手ゼネコンは屋上防水
は損傷は激しくはないですが、大規模修繕工事でやった方がいいという程度でした。

[294: 匿名さん]

２９３を書いた方、ありがとうございます。
ちょうど今、トップコートと言う塗装をするかどうかの話をしています。
そのことで管理会社と一緒に屋上に上がってみたことがありますが、コンクリートの屋上と防水だけの屋上があり、防水だけの部分に塗ると言うことですが、正しいのでしょう。
見たところ、何枚も貼り重ねているようになっていて、何か所かは中に空気が入っているように膨れていました。
足で踏んずけると確かに水ではなく空気の感じでした。
管理会社は、今直すことはないが、大規模修繕工事の時に直すほうが良さそうな話をしているのですが、その時にならないと決められないと言う話なのです。
教えて頂いた話だと、屋上防水は傷んでいるところだけを直すので、防水を全部取り替えることではないのですね。
１０年で切れる保証も気にしなくても良いみたいですね。
もうひとつ疑問ですが、大規模修繕工事で屋上防水に１０年保証をさせる必要もないと言う考えでいいのでしょうか？
よろしくお願いします。

[295: 匿名さん]

>しかし、いずれ値上げをしなければ足りなくなるでしょう。
>何故、管理会社に支払う分だけ、値上げしなければならないんですか。

まだ理解できないの？
床面積割合の管理委託業務費（増税分）＋床面積割合の業務費を除く管理費＝床面積割合の新管理費（組合員別月額）
この管理費を増税分値上げするのよ。

[296: 匿名さん]

>295
何回説明しても理解できないんでは話しにならないね。
委託業務費以外の消費税はどうするの？

[297: 匿名さん]

>294さん
工事の保証については、大規模修繕工事後に業者と各部分ごとに保証期間の契約をします。
又、瑕疵担保責任保険というのがありまして、最近は工事をする際に業者にこの保険に
加入してもらうのが主流になりつつあります。
この保険に業者が入っていると、業者が倒産の場合でも保険で対応できますので。
一応期間は5年となっていますが、延長契約は可です。
トップコートに関しては、書き込みだけでは判断できませんが、「トップコートの補修工事」
で検索をしてみてください。かなり理解できると思いますので。
アスファルト防水は、タールで行いますが、シート防水はシートを張るだけです。
メンブレン防水は水を通さない性質のある皮膜で防水をするものです。
屋上でも、歩行用のアスファルトコンクリート抑え工法と、非歩行用の露出アスファルト
防水工法の両方やるマンションもあります。屋上にあがれるマンショんの場合。
それ以外に、シート防水や塗膜防水等があります。

[298: 匿名さん]

＞何回説明しても理解できないんでは話しにならないね。
貴方がね。
＞委託業務費以外の消費税はどうするの？
今年度予算は消費税5％のデーターを使用しているので4月以降は赤字になる恐れがあるね。
しかし、管理費予算の予備費は全予算額の5％〜10％を計上しているし、予算は10％消費する分けではないから問題ないのさ。
万一、赤字になれば保管口座から充当すれば済むよ。

[299: 匿名さん]

２９７さん、ありがとうございます。
瑕疵担保責任保険は聞き覚えがあります。
これは、忘れてはいけませんね。
建物の最上階はトップコートで仕上げた防水で、ルーフバルコニーがある屋上はルーフバルコニー以外のところも全てコンクリートです。

トップコートは行うことにして、膨らんだ部分は様子をみながら、大規模修繕工事は１０年ではなく、雨水漏れがないと言う確認をしながら、無理のない範囲で伸ばして修繕積立金を無駄使いしないように、理事会で提案しようと思います。

色々とありがとうございました。
また、教えてもらいたい時には、よろしくお願いします。

[300: 匿名さん]

>298
赤字になれば保管口座から充当するとか、全くマンションの会計を
理解していないんだね。
一応僕は理事長で、マンション管理士の資格ももっているけどね。
消費税値上げの総会決議も経験したし。
もうこれで終わりにしようね。
理解できないようだから。