ソニー銀行初心者質問スレ その２

[匿名さん]

こちらは初心者用です。その２突入。
「自分で考えろor調べろ」とかはなしで！荒らしもなしで！！

神レス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30316/res/371-380
（前回のものを転用）


前スレ
（その１）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29955/

[622: 匿名さん]

手数料も金利も安いじゃん？
30年1.004%で五万円弱で保証料なし！
とりあえず事実を見よう。
ここより金利低いのは三井住友信託ぐらい？
でも保証料取るから悩むわけよ。
まあ誤差だけどね。

[623: 匿名さん]

変動セレクトか、住宅ローンプランか、
固定か変動を明記しないとボケた回答来るからね

[624: 匿名さん]

>621さん
住宅ローン金利プラン（手数料が安いプラン）で変動金利を選ぶのは、>614で書いたように、近いうちに長期固定するタイミングをはかるためです。

・基本的にはずっと変動でいたい　→　変動セレクト（緊急避難的に固定することも可能）
・基本的には長期固定したい　→　住宅ローン（当初は変動金利で借りて、固定するタイミングをはかる）
・手数料は抑えたいけど長期固定するつもりはない　→　住宅ローン（短期固定をつなぐ）


>619さん
保証会社を使わない銀行、いくつかありますよ。フラットも保証会社は使わないです。

[625: 匿名さん]

長期固定で考えていましたが、保証料分も借りて残債増えても三井住友信託がよさそうなので、そっちにします

[626: 匿名さん]

>>625 匿名さん

長期固定ですとソニー銀行の住宅ローンだと、手数料3万円くらいで保証量なしですが、三井住友信託を選ばれた理由を教えて頂けますと助かります！
最近、メガバンク系の住宅ローンのほうがネット銀行よりも攻めている印象ですね

[627: 匿名さん]

保証料分も借りて残債増えても三井住友信託が安かったってことでは？

１．００４％（保証料なし）と０．７７％（保証料あり、ただし借りる）。

例えば、残債４５００万として、４５００万円を１．００４％で借りるパターンと
保証料込みで借りて４６００万円を残債として計算して０．７７％で借りるパターンを比較してってことかと？

だいたい、０．２％ぐらいの差なのでは？

ソニーも三井住友信託もお互いに分かってて、ちょうどよい均衡点で金利を出して来ているような気がする。

[628: 匿名さん]

ソニー銀行住宅ローンで本審査通りました。
10年か20年固定で悩んでいます。
ここ1年で固定が更に下がったらどちらかに決めようと思っていますが、それまでは変動金利にしておいて無料で変更するか、とりあえず2年固定で金利を下げておくか迷っています...。
2年固定→10年or20年固定への変更手数料は何万もかかるものなのでしょうか？
2600万35年ローンです。

[629: 匿名]

>>627 匿名さん
１つ思ったのは、今後さらに下がった時に初期費用が安いと他に行きやすいですよね。そういうペナルティあるのかな？

[630: 匿名さん]

そう考えると、手数料２．１６％は高く感じますね

[631: 匿名さん]

提携なら1.62

[632: 匿名さん]

>628さん
＞2年固定→10年or20年固定への変更手数料は何万もかかるものなのでしょうか？
手数料は手続きしてみないとなんとも。
無料のこともあるけど、何万もかかることもあるかもしれないです。

２年固定ならとてつもなく高いことはないと思うけど、
長期固定にするつもりなら、変動にしておいた方が無難じゃないかと思います。

[633: 匿名さん]

>629さん
一部繰上返済は無料でも、全額繰上返済でけっこうな手数料をとる銀行はありますね。
ソニー銀行はとらないですが。

[634: 匿名さん]

その分金利か手数料が高くなるから迷ってます

[635: 匿名さん]

>>633 匿名さん
全額繰上返済って、千円でも残せば一部繰上返済の扱いを受けられるものなのでしょうか。

[636: 匿名さん]

>935さん
理屈の上ではそうですが、それだと借換は出来ないです。
抵当権の関係で２つの銀行から借りるのは事実上不可だから、新しい銀行の借り入れとこれまでの銀行の完済は同日にする必要があります。

自己資金でほぼ全額を返済するなら可能ですが、実際には銀行によって制約はあると思います。

[637: 初心者さん]

あのー、
長期固定が安心そうに思っていたのですが、
最初変動にして、金利をみて固定に変更にするのが定石にように書かれているのはどうしてなんですか？
もっと下がりそうな世相なのでしょうか？

[638: 匿名さん]

>>637
もっと下がるからというよりは長期固定よりは金利の低い変動がほぼ底のまま一向に上がる気配がないからなるべく金利安い変動で粘ると良い、という事じゃないかな。
ただしいざ上がり始めると変動より固定のほうが金利は先に上昇するらしいから、いざという時いつでも繰上げ返済で身軽になれる余力のあるじゃないと怖いね。
あと0.1％で一喜一憂するような気の小さい人は毎月変動を監視してタイミングを図るの疲れると思う。

でも今って長期金利も下がりまくってるからこの定石もちょっと古いよな。
ものによっては30年超固定でも1％切ってるし。

[639: 匿名さん]

>637
>638
いつでも翌月の金利を見てから固定できますし、
住宅ローン金利プランの方（手数料が43200円の方）で借りれば、固定しても優遇幅は変わりません。
変動のまま粘るつもりは全然なくて、翌月の固定が変わらないか下がるなら変動を継続し、翌月が上がるならその前に固定する。それだけです。

むしろ、はじめから固定する理由が無いと思うのですが。

[640: 匿名]

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

[641: 匿名さん]

質問なのですが、来月上がるからと一旦固定して、その後また下がり始めた場合、固定から変動に戻すときに手数料がかかる可能性が高いんですよね？
騙し上げ的な上昇で焦って一度固定にしてしまった場合、また下降局面で変動に戻せるかが不安です。

[642: 匿名さん]

>>641 匿名さん

固定から変動になんて戻せるのですか？

[643: マンション検討中さん]

>>641

神レス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30316/res/371-380
この辺りを見てみてはどうですか。

その質問の答えって散々出尽くしているので
質問する前に、せめて前スレッドから見てみましょうよ。

このスレは優しい人が多いですけど
初心者質問スレと言っても少しは自分で調べてもらわないと
答える方も大変ですよ。

[644: 匿名さん]

ありがとうございます。
375がとても参考になりました。

上昇から下降に切り替わる局面を見逃さなければ無料で切り替えられる可能性が高い（絶対ではないかもしれませんが）、ということですね。

[645: 匿名さん]

375さんの例だと、金利下降局面でうまいこと変動を選んでいれば、2.663％から今なら1%以下になっているということしょうか？実際はそううまくはいかないものですか？

[646: マンション検討中さん]

>>645
まず前提として、通常は変動金利がいちばん安くて固定は固定期間が長くなるほど高くなります。つまり、変動＜3年固定＜10年固定＜20年超固定
現在は、マイナス金利の影響で、変動金利と短期固定の金利が逆転していますが基本はこうです。

なので、一番安い変動金利にしておいて、翌月の金利は15日に発表されるのでそれを見て固定する、というのが基本的な考え方。

固定ですでに組んでいた場合、変動にいったん戻したのち、↑の考え方で固定するタイミングをはかることになります。

変動→固定はいつでも無料で可能ですが、固定→変動は基本的には手数料がかかります。
金利が変わらない or 金利が上がる＝銀行が得する場合は手数料がかからず、逆に金利が下がる場合は銀号の利益が減る分におおむね相当する手数料がかかります。

ソニー銀行の場合、15日に翌月金利が発表されるのと、ネットで即時金利プランを変更できる合わせ技で、固定→変動が無料でできるタイミングがあるので、それをうまく使うということです。

[647: マンション検討中さん]

いちばん面倒がないのは、変動で入っておいて、翌月金利が上がるとわかった時点で希望の年数に固定ですかね。

現在の金利の場合、2年固定と3年固定が一番安いので、3年固定で組んでおいて、頑張って毎月金利を追いかけて、固定と変動を切り替えて金利を下げていくというのが最適解ではありますが、そこまでするには、仕組みをちゃんと理解する必要があります。

[648: 645]

ありがとうございます。基本的な部分は理解しているつもりです。


>固定と変動を切り替えて金利を下げていくというのが最適解ではありますが、そこまでするには、仕組みをちゃんと理解する必要があります。

元の質問の趣旨は、仕組みをちゃんと理解すれば常に最安更新は可能ですか？
（例えば2008年に2.6%で借りた人は今は1%以下になっている？）ということです。

なにか、そういうわけでもない感じがしていて不思議だったんです。

[649: マンション検討中さん]

>648
毎月、翌月金利をチェックして以下のタイミングで変更するだけです。
固定→変動：翌月金利が下がることが分かった時点
変動→固定：翌月金利が上がることが分かった時点

手数料が変動するタイミングは完全には判明していませんが、本スレ探すといろいろ書いてありますので参考に。

[650: 匿名さん]

何度もすみません、やり方の話を聞いているんじゃないんです。

皆がそれを理解していれば、住宅ローンプランで借りた人は皆今1%かそれ以下になっているはずですが、実際どうなんですか？という質問なんです。

[651: nano]

>650さん
無料でできるかということでしたら、結論を先に書くと、そうとは限らないです。
でも、それが出来ている人がいる可能性もあります。

固定→変動は、原則としては手数料がかかるけど、様々なタイミングによっては無料（あるいはかなり少額）でできることもある。
ぐらいで考えておいた方が良いと思います。


以下、理由をいくつか。

①基準金利（ローンの金利）と、ベースレート（金利タイプ変更手数料を計算するための金利）は、同じではない。
ある程度連動しているとは思われるが、ベースレートは残念ながら非公表。

②基準金利は原則として、15日に公表され翌月１日から適用。
ベースレートは現在は状況証拠的に６日、16日、26日に見直されている模様だが、そのタイミングは突然変わる可能性があるし、実際に変わったことがある。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30316/res/375
は、ベースレート変更が毎月１日のみだった時代で、手法そのものは今でも有効だけど、今の方が手数料が動きやすくなっている。
（動きやすいとは、動く幅ではなく頻繁に上下しやすいという意味。こまめにチェックした方がよい。）

③固定時のベースレートは固定期間に応じて「Ｘ年もの」が適用され確定するが、変動に戻すときにそれと比較されるベースレートは固定残期間に応じた「Ｙ年もの」で、手続きをするまで確定しない。
固定後の最初の返済までは「Ｙ＝Ｘ」だが、返済を過ぎると「Ｙ＝Ｘ－１」となり、以降１年経過毎に「Ｙ」は小さくなっていく。
Ｘ年とＹ年の差が開くほど、ベースレートが下がりやすい（＝手数料が上がりやすい）と考えられる。


ただ、日銀のマイナス金利政策以降ここ数ヶ月、手数料が動かないという報告がいくつかあります。
手数料が動かない＝ベースレートが動かないという意味なので、もしかすると、ある程度より短い期間のベースレートは、0.000％に張り付いている？というような可能性も考えられます。
その仮説が正しいとしたら、現状でのある程度より短い期間の固定は、変動に戻すときに手数料がかからないことになります。
（ベースレートがマイナスになるようシステムが変われば話は別ですが。）


金利がわずかでも上がったら固定するか、しばらく様子を見るかは、主観によるでしょう。
例えば、0.001％上がった時にどうするか。
あくまで最低に拘るのか、許容範囲を決めてそれを超えないようにするのか。
私は個人的には、後者の方が良いかなと思います。許容範囲は金利ではなく、返済額で決める。
来月の金利が先に分かって、大きく上がる前に固定できる、というだけでも大きなメリットだとは思います。


債券市場では、7/27から8/2までで長期金利が、0.2％以上上がりました。
それを一時的と捉えるか、このまま上がると捉えるか。
話を最初に戻しますが、こういう場面場面での判断が人によって違うので、その後の状況は違ってきます。

[652: 匿名さん]

詳細な説明ありがとうございました。
>固定→変動：翌月金利が下がることが分かった時点
>変動→固定：翌月金利が上がることが分かった時点
というルール通りにやったとしても、無料で固定→変動が出来るタイミングが月中に一度も来ない可能性があり、手数料をかけなければ100%追従は出来ないかも、ということですね。

これまで借りた人がどうだったかといえばもちろん人に依るのでアンケートでも取らないとわからないでしょうけど、普通はどこかで振り落とされるか気にしなくなるんでしょうね。。

[653: nano]

>652さん
仰るとおりだと思います。
ベースレートが非公表ですし、固定のタイミングも、変動へ戻すタイミングも、人それぞれなので、やってみないと分からないです。

ただ、そもそもソニー銀行以外では、
固定するときに翌月の金利を見ないで決めないといけないことがほとんどだと思いますし、
変動スタートで途中で固定すると、引き下げ幅が小さくなる銀行も多いです。
また、固定すると解除することは出来ないのが普通です。

そのあたりを踏まえると、ダメでも損をする訳ではないので、
とりあえず試してみる価値は十分にあるとは思います。

[654: 匿名さん]

8月18日にソニー銀行に借り換えするのですが、
住宅ローンプラン 期間25年 全期間固定希望です
9月の20年超固定金利が上がったら20年超固定で借り換えスタートしようと思っているのですが

少しでも返済額を減らそうと思ったら8月30日まで変動で借りて30日に固定に切り替え手続き。

ベースレートがなるべく低い時に固定にしようと思ったら、レート変更日の26日になる前に固定に切り替えればいい(ベースレートは非公開ですが、金利上昇局面では早い方がレートが低い可能性がある)
という認識で合っていますでしょうか？

[655: 匿名さん]

めんどくさいですね。

[656: 匿名]

教えてください。
1年前に、5年固定で3200万借りました。
金利がより下がったので、変更を考えたのですが、手数料が32万もかかります。
固定を10年に変更しようが、35年にしようが、変動にしようが、同じ32万でした。
この32万を回避する手段はありませんよね？？
過去の投稿を見ると、固定から変動に変えた場合も無料でできた、などととあるので。

[657: 匿名さん]

「どこから借りていてどこに借り換える」とか、日本語くらいまともに書いてくれ。

[658: 匿名さん]

>>656
その32万円は5年固定を解除する為の手数料なので残念ながら今すぐ回避する方法はありません。
しかし、9月以降金利が上昇すればベースレートも上がってくるので、手数料が減る又は0円になる可能性もあります。
6、16、26日のベースレート変更日に手数料を確認する事をオススメします。

[659: 匿名さん]

詳しい方に質問です。
今例えば三年固定(0.65)で借りて、1年後とかに三年固定よりも高い変動金利(0.79)に変える場合は手数料がかかるものなのでしょうか。
上記のような状況にある方、試しにいくらくらいが表示されるか教えていただけないでしょうか。

[660: 匿名さん]

>654
25日までのベースレートを適用させるなら、その前日の24日までに固定手続きです。

市場の長期金利は７月末に急騰しましたが、その後は落ち着いているので、どうなるか気になりますね。

[661: 匿名さん]

>659
変更先の基準金利が、いま適用されている基準金利より高いかどうかは関係ないです。
658さんも書いていますが、固定を解除するための手数料なので。
しいて言うなら、適用されている３年固定と１年経過時の２年固定の比較の方が、関係性が高いような気がします。

[662: 職人さん]

>>661 匿名さん

659です。なるほど変更手数料というよりは解除手数料と考えた方が良いのですね。ありがとうございます。

[663: 匿名さん]

変動セレクトと住宅ローンタイプにより、審査結果って変わりますか？すいません、初心者なので教えて下さい

[664: 通りがかりさん]

異なるようですよ。

[665: 匿名さん]

>>664 通りがかりさん

ありがとうございます。ちなみに変動セレクトの方がきびしいんですかね。もしわかれば教えてください

[666: 664です]

審査基準の詳細は分かりませんが、ペアローンで2人とも住宅ローンで審査を通した後に主人のみ変動セレクトにしました。特に何もなく審査はおりましたよ。

[667: 匿名さん]

＊＊＊＊！＊＊ちんこすればいいだろ！この＊＊野郎！

[668: 匿名さん]

転勤以外でソニー銀行の住宅ローン借りててそのまま賃貸してる人いますか？
他の銀行ならあることだと思うのですがソニー銀行はどうなんでしょうか。

[669: 匿名さん]

ソニー銀行の変動セレクトの変動金利で住宅ローンを組んでいます。

12月より変動金利が下がるようですが、こういった場合、

-12月金利適応させるため、月末までに再度変動金利での申込みを行わないといけない

-なにもしなくても12月変動金利が適応される

初心者質問で恐縮ですが、月末になり確認したかったためご存知の方いらっしゃいましたらご教示頂けると幸いです。

[670: nano]

>669さん

放置すると、12月の返済日以降、半年間『11月金利』が適用されてしまいます。

http://moneykit.net/visitor/hl/hl33.html
「金利」の「既お借り入れについての金利見直しルール」参照

そこで、12月金利を適用させるため、
・一度２年固定に変更して、
・翌日、変動金利に再変更する
のがオススメです。
これで、来年６月の返済日まで12月金利が適用されます。

注意点は、
・固定した翌日に変動に戻す。
・上記の手続き中に返済日がかからないようにする。
この２点を守れば、手数料は無料になるはずです。

[671: 戸建て検討中さん]

>>670
すごい！
でも、こんなことができるのはソニー銀行だけですよね？