ソニー銀行初心者質問スレ その２

[匿名さん]

こちらは初心者用です。その２突入。
「自分で考えろor調べろ」とかはなしで！荒らしもなしで！！

神レス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30316/res/371-380
（前回のものを転用）


前スレ
（その１）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29955/

[551: 契約済みさん [男性]]

>>514
来月すごく金利安いですね、ご自身は今変動と二年固定とどちらを選択してますか？
自分は今変動で様子みてますが来月の金利が安すぎて、なやんでます

[552: 匿名 [女性]]

５１４です。
契約済みさんも悩んでおられるのですね・・
私もまだ変動のままで様子をみていました。ただ今回は変動との差がほぼなくなったので
ついにその時が来た！の心境です＾＾
一応来月15日に金利を確認して低いほうの月の10年固定に変更しようと思っています。
でも最後まで悩みそうですが・・

[553: 購入検討中さん [男性 20代]]

29歳サラリーマンです。（こどもなし、共働き）

現在、都内で新築マンションの購入を検討しておるのですが、
約10年後を目処に、両親との二世帯を視野にいれています。

今妻と住んでいる部屋が手狭であり、低金利＆住宅減税を考慮すると、
購入しても現在と家賃が変わらず、今の倍の平米が確保できます。

近い将来売却を考えているので、
資産価値がなるべく高そうで、買い手がつき易いことを重点に置いております。

ソニー銀行の住宅ローンは初期費用が抑えられるため、大変魅力に感じております。
※10年で考えると、金利差と初期費用を比べて魅力

5年固定および、10年固定で現在は悩んでいます。

考えの方向性として間違いではないでしょうか。
いろいろ調べた結果、ソニー銀行がベストかなと思っているのですが…。

リスク要因としては、【10年後に同居しない】ｏｒ【10年より早く同居】ですかね？

売却しする際に残債が残らないよう、繰上げ返済をしていく予定です。
どなたかお助けください。よろしくお願いします。

[554: 匿名さん]

現在の収支や貯蓄が全く分かりませんが、現在はDINKSとのことなので
リスクは【お子さんが生まれるなどで収支バランスが大きく変わる】【売却できない】のような気がするのですがいかがでしょう。
資産価値は周辺の中古の状況を調べてみるのがよさそう。
最初から10年で売るつもりなら、買うのは築浅の中古でも良いかもしれません。そのマンションの中古相場が出来ていれば先が読みやすいというメリットもあります。

あと、賃貸と違って、修繕積立金と固定資産税・都市計画税がけっこうかかるので、ローンだけで考えない方が良いと思います。

住宅ローンの話としては、初期費用が抑えられるのでソニー銀行は良いと思います。
10年間は繰上返済はしない方がよいかな。今の金利なら10年固定でも住宅ローン減税で逆ざやになるので、手元に資金を貯めた方が様々なリスク回避の選択肢が増えると思います。

リスク回避が出来るなら、5年固定でも10年固定でも。実際にローンが実行される月と翌月の金利で決めればよいと思います。
何年固定にするかは実行直前に決められますし、翌月金利が15日に分かるのはソニー銀行のメリットです。
なので、
・実行日が月の前半　→　とりあえず変動金利で借りる。翌月金利が分かってから固定するかもう一ヶ月待つか決める。
・実行日が月の後半　→　翌月金利が下がるなら変動金利で借りる。上がるなら月末前日までに固定する。
ということができます。
変動→固定の変更は返済日に関係なく手続きできます。手続き翌日の金利で固定されます。

[555: 購入検討中さん [男性 20代]]

このようなぼんやりとしたところもある質問にも関わらず、
詳細な回答ありがとうございます。

収支バランスに関しては、ある程度予測を立てておるので、楽観していますが、
確かに【売却できない】リスクはあまり考えておりませんでした。
（売れそうな物件という主観で考えていたので、こちらも楽観しておりました。）

どうしても、5年後、10年後の金利上昇リスクばかりに目がいっていましたね。

同居しない場合に10年後もローンを払うことを考えると、10年固定は、10年後の金利上昇が怖いですよね。
リスク管理の中で、みなさんは、どの程度の金利まで想定しているものなのでしょうか。


金利が高いときは、借り替えればいいと安易な考えは危険ですよね？


減税で逆ザヤのアドバイスは参考になりました。
どうしても月の支払いばかり気にしていましたが、
トータルコストで考えたほうがよいですしリスク回避の選択肢というのはまさに目からｳﾛｺ。

後は、新築物件だと、ローン実行までだいぶ先（1年後とか2年近く）なので、
この期間で金利環境が激変しないことを祈るばかりです。


調べをすすめてみると、ペアローンで住宅減税を考えていたのですが、
所得がなくなると減税ないんですね（笑）少し考えればわかることなのですが、
盲点でした。

ペアローンで審査を通すつもりだったのに…。

[556: 契約済みさん]

質問ですみません。初期費用が安い住宅ローン金利プランで、2年固定と3人固定を交互にすることで、手数料なしで、延々と変動並みの金利を享受することができそうなのですが、うまくのでしょうか？

[557: nano]

>556さん
ソニー銀行の手数料が安い方のプランでは、短期固定が変動金利より低い状態が続いていますね。
将来もこの状態が続くかどうかは誰にも分かりませんが、２年固定に関しては過去５年以上続いています。


２年固定と３年固定を「交互に」という趣旨がよくわかりませんが、
固定期間が満了して再度固定する場合は、金利タイプ変更手数料は無料です。

また、例えば２年固定の期間中のある時点で、その時点の２年固定や３年固定にすることも出来ます。
ただし、この場合は金利タイプ変更手数料がかかることもあります。
金利タイプ変更手数料は、その時点での固定解除手数料と考えて下さい。
ですから、２年固定→変動でも、２年固定→２年固定でも、２年固定→10年固定でも、手数料は同額です。

金利タイプ変更手数料が有料か無料か？有料ならその金額は？　というのは、その時に試してみないと分かりません。
手続きの途中で確認できるので、その時点でキャンセルも可能です。

[558: 556]

nano様
ご丁寧にありがとうございます。

固定期間中でも手数料なしで変更できると勘違いしておりました！

[559: 匿名さん]

どなたかご教授いただければ幸いです。

現在、変動金利で借入しています。
2/29に初回の返済を迎えました。
3月以降の金利を確認したところ、変動金利が下がっているのを確認しました。
変動→固定→変動で下がっている変動金利に変更しようと思いますが、4月以降の変動金利がさらに下がることが確認できた場合は、3月の返済日翌日から変動→固定→変動とすべきでしょうか。
初歩的な質問ですいません。

[560: nano]

>559さん
３月の金利、下がりましたね。
まずは、すぐにでも固定し、翌日に変動に戻すことをオススメします。
（手続きは１日１回だけなのと、翌日であれば手数料はかからないので。）
これで、変動に戻した翌日から３月金利が適用されます。

その上で、
＞ 4月以降の変動金利がさらに下がることが確認できた場合は、3月の返済日翌日から変動→固定→変動とすべきでしょうか。
ソニー銀行では、金利タイプの変更をした場合、「手続きの翌日」からその月の金利が適用されます。
返済日とは無関係です。
ですから、４月金利を適用させるための最速の手続きは、
3/30に固定（適用は3/31から）、3/31に変動（適用は4/1から）です。


ただし、ここから先は小難しい話ですが、
金利タイプの変更をすると、利息は日割りで計算されます。
このため、３月返済日～４月返済日の間に変更すると、31日分の利息がかかることになり、日数的には若干不利に働きます。
ですから、４月金利を適用させるには、４月返済日以降の方がよいかもしれません。
その場合、4/27に固定、4/28に変動で、4/29から４月変動金利が適用されます。

[561: 購入検討中]

>>560
初歩的な質問ですみません。変動金利での借入の金利は毎月その月の金利が自動的に適用されると思っていたのですが、そうではないのでしょうか？？？
559さんへのご返答をみて、よくわからなくなってしまいまして・・・

[562: nano]

>561さん
変動金利は、実質的には６ヶ月固定金利です。
これはソニー銀行に限らず、どこの銀行でも同様です。

ソニー銀行の場合は、原則として以下のようになります。
・１～６月の返済分…前年11月の金利
・７～12月の返済分…５月の金利

ただし、ボーナス返済を利用している場合は、適用期間がボーナス返済間の６ヶ月間になります。

なお、以下の場合はその月の金利が適用されます。
・借入の実行
・固定期間の満了
・金利タイプの変更


----
年2回、5月1日・11月1日を基準日として、変動金利の適用金利が決定され、それぞれ6月・12月の約定返済日の翌日から適用されます。
http://moneykit.net/visitor/hl/hl04.html
http://moneykit.net/visitor/hl/hl33.html

[563: 561]

>>562
大変わかりやすくありがとうございました！

[564: 匿名さん]

>>560

nano様
559です。
ご回答ありがとうございます。

4月以降金利が下がっても、日割利息を考慮した場合、有利にならない場合があるということですね。
変動金利が下がり続ける場合、毎月変更を行うのが良いと思っておりました。

[565: 匿名さん]

すみません、↑で語られているプランの変更は変動セレクトでも使えるのでしょうか？
流れを見てると、変動セレクトでない住宅ローンの方のお話のような気がしたので、、

[566: 匿名さん]

ソニー銀行で本審査通り、つなぎ融資でアプラス利用中です。
恥ずかしながらその間に費用が嵩みまして可能ならば増額で再度申請したいんですがそれは可能ですか？

[567: nano]

>565さん
変動セレクトでも、変動→固定→変動 などの「金利タイプ変更」は可能です。
その場合、固定時の優遇幅（金利引き下げ幅）が小さくなりますが、変動に戻すとまた小さくなります。

なお、変動セレクト住宅ローン⇔住宅ローン の「プラン変更」はできません。

[568: 匿名さん]

再審査は必要になると思うけど、問答無用と言うことはないと思います。
増額分と、借入額・収入などのバランス次第でしょう。

登記関係費用は概算で考えていると思いますが、その他にも家電・家具・カーテンなどの購入費用が案外かさみました。

[569: 匿名さん]

>>567
ありがとうございます。変動セレクトでも、金利タイプの往復は可能なのですね。

ちなみに変動セレクトでこれを実践してもあまり効果はないのでしょうか、、

[570: nano]

>569さん
変動セレクトでも効果はありますよ。
２月の返済日～３月の返済日であれば、金利が同じでも 変動→固定→変動 をした方がお得です。

自分で>567に誤記を見つけてしまった。スミマセン。
　誤：変動に戻すとまた小さくなります。
　正：変動に戻すとまた大きくなります。

[571: 匿名さん]

>>570
ありがとうございます！変動セレクトでも効果ありですね。
4/1融資実行なんで今月16日に着目してます！

[572: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

今変動セレクトなんですが、いったん固定にしてから、変動にすると手数料かからないのですか？
少し金利下がったので、無料ならおいしいですよね。

[573: nano]

>571さん
４月の金利、変動もまた下がりましたね。


>572さん
以下の２点だけ気をつけて、固定した翌日に変動に戻せば、必ず無料です。
（細かい理由は省きますが、理論的に無料になります。）

・返済日にかならまいこと
・曜日の関係で実際の返済日がずれている間ではないこと

例えば23時55分頃に固定して、ログインしたまま0時を過ぎたら変動に戻す、というのも可能です。

[574: 匿名さん]

他社から借り換え検討しています。
ソニー銀行で、借り換えする場合
変動セレクトと住宅ローンだと
変動→固定→変動などのソニーの特性を
活かせるのは住宅ローンの方ですか？

[575: ビギナーさん]

融資実行したばかりの初心者です。どなたか教えてください。

４月金利を適用させるには、４月返済日以降の方がよいという投稿を拝見いたしました。
早速それを実践したいと考えているのですが、4/27が返済日の場合に4/27当日に変動⇒固定に
することは問題ないのでしょうか。（またがなければいいのですか？）

また、上記を気にして、4/28に固定、4/29に変動にしようとも考えたのですが、
そうすると4/29が祝日になります。さらに、祝日、土日と続き、平日は5/2（月跨ぎ）と
なってしまいます。
この辺りの、祝日や月跨ぎの影響で手数料が有料になってしまったりしませんでしょうか。

[576: 匿名さん]

昨日借換え申し込んで今日本人確認の電話がありこの後順調にいって本審査完了まで１ヶ月半位かかりますと。
かなり時間かかるのですね。

[577: 主婦さん]

固定2年で借りているものですが、当初借入利率より最近の金利は下がってきています。
固定2年⇒固定2年に変更しようとすると、手数料がかかってしまうようです。
手数料なしで変更するいい方法はありませんでしょうか。

[578: 匿名さん]

10日おきにチェックするか、２年固定があけるまで待つか。
でもマイナス金利政策が決定して以降、市場金利は大きく下がったので、それ以前の固定だと無料になるのは難しいように思います。
裏技的なものは無いです。

[579: 匿名]

手数料払ってでも早めに低金利の恩恵を受けたほうが良いのでは？

[580: nano]

>574さん
手続き自体はどちらでも可能です。
基本的に変動で行くのか、いずれ固定するのか、何年で返すのか、あたりで選択することをオススメします。


>575さん
実行が３月なら、初回の返済は４月ですね。
そうであれば、いずれにしても日割りになるので、3/30固定、3/31変動が一番お得です。

実行が２月以前の場合ですが、いま計算してみましたが、今回の場合は
「変動セレクト」かつ「返済日が27日」の場合のみ、3/30固定（適用は3/31）、3/31変動（適用は4/1）がわずかにお得になりそうです。
どちらかが違うなら、4/27まで待った方がお得です。
（金利差とか日数の影響です。）

金利タイプの変更ですが、返済日当日（土日祝でずれる場合は実際の返済日）に固定→翌日に変動で大丈夫です。
また、固定した翌日、変動に戻す日が土日祝でも、普通に手続きできます。

蛇足ですが、繰上返済も同様に土日祝でも可能です。


>577-579さん
いつ固定なさったのか分かりませんが、手数料のもとが取れるかどうかは手数料次第ですね。

[581: 匿名さん]

>>579
2年の固定では元は取れません。

[582: ビギナーさん]

nano様

575です。
ご回答ありがとうございます！
融資実行は3/15、初回返済日4/27です。変動セレクトです。
なので、3/30固定→3/31変動にしたほうが得するということですね。
（4/1からさっさと４月金利を適用させたほうがいいということですね。）

日割り計算の影響（４月金利を適用させるには、４月返済日以降の方がよいと
いう内容）と今回のアドバイスの違いがイマイチ理解できていませんが、
アドバイス頂いたその日程でやってみようと思います。

[583: nano]

>582さん
＞（4/1からさっさと４月金利を適用させたほうがいいということですね。）
そのとおりです。

ちなみに、利息計算は原則として月割り（年利÷12）ですが、以下の場合は日割り（年利÷365×日数）になります。

・初回返済（融資実行から初回の返済までの日数）
・返済日以外の繰上返済（直前の返済日から繰上返済日までの日数）、とその次の返済（繰上返済日からの日数）
・返済日以外の金利タイプ変更（変更前後の金利・日数に応じて計算）

月割りの場合、一ヶ月が何日間か（28～31日間）は関係ないのですが、
日割りにすると、その影響を受けるので、色々分かりにくいことが起こります。

多くの銀行では、繰上返済や変動→固定の変更は、「手続き」はいつでも出来ても、
実際にそれが「実行されるのは返済日」なので、このようなことは起きないのですが、
ソニー銀行は、返済日とは関係なく、繰上返済は即時、金利タイプ変更は翌日に実行されるので。

[584: 購入検討中さん]

この前新規借入の仮審査したら
年収430万27歳　妻子ども3人
他車など借入なし
で1510万しか貸せないとの返事でした。
多めに2200万の希望で出して、実際1600~1700万の借入予定でした。
仮審査の入力に頭金を少なく50万と入力したのですが、実際の200万と入力すると借入可能額が増加することもありすか？
諦めたほうがいいか、迷っています。

[585: 匿名さん]

計算してみたけど、審査金利4.5％で負担率が20％ですね。

審査金利が4.0％になれば、1610万までＯＫになります。
あるいは負担率25％までＯＫになれば、1890万までＯＫ。

どの銀行が審査で何を見ているかはほとんど公表されていませんが、
ソニー銀行は自己資金が10％以上だと優遇幅が増えるので、
なんとなく10％で審査上の返済負担率もかわるような気がします。

ということで、2250万×10％＝225万円で借入可能額が増えるかも・・・

[586: 購入検討中さん]

>>585さん
計算してもらってありがとうございます。
土地代にはローンを使えないので土地を現金で買うと225万、切り良く250万でも厳しいです。縁がなかったと思って諦めます。
ありがとうございました。

[587: 匿名さん]

５月の金利発表は4月15日の夕方以降ですか宜しいですか

[588: 匿名さん]

>>584
業種は何ですか？
業種でもかなり変わってくるんじゃないですか？

[589: 匿名さん]

>>587
そうです。ログイン後の画面です。時間は月によってまちまち。
ログインしない画面は4/16の0時からです。

[590: 匿名さん]

５月の金利発表でたらアップお願いします。

[591: 匿名さん [男性 30代]]

５月基準金利

変動：1.849%
固定
２年：1.700%
３年：1.700%
５年：1.750%
７年：1.769%
10年：1.840%
15年：2.052%
20年：2.162%
20年超：2.242%

固定7年、15年、20年、20年超のみ下がってますね。

[592: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

>>591
35年固定で1.119%とは驚異の低金利ですね！

[593: 匿名さん]

>>592
どこにそんな金利書いてある？

[594: 匿名さん]

>>591
サンキューです

[595: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

>>593
基準金利なので-1.05%が適用されます。

[596: 匿名さん]

そしたら1.192％だろうが。引き算出来ないの？

[597: 申込予定さん]

初めまして、現在本審査まで通ったものです。よろしくお願いします。

質問なのですが、ソニー銀行の住宅ローンの金利タイプ変更にかかる
手数料のことなのですが、一般的に考えて

短気固定→変動金利　に切り替える場合のほうが
長期固定→変動金利　に切り替える時に比べて
変更手数料が安くなる可能性が高いという理解でよろしいでしょうか。

ご回答よろしくお願いします。

[598: 匿名さん]

>>597さん
そう考えて良いと思います。

[599: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

4月15日に発表された金利が半年は確約されるということでよいのですか？

[600: 申込予定さん]

ありがとうございました

[601: 匿名さん]

ここで適当な答え聞くより専門家に聞いたほうがいいよ。

[602: 匿名さん]

>>600さん
変動金利はそうです。６月の返済日～12月の返済日まで適用されます。

[603: 匿名さん]

アンカー間違えた。>>599さんです。スミマセン。

[604: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

>>602
ご教示ありがとうございました。

[605: 購入検討中さん]

新築マンションで3000万円くらいのから7000万くらいのまでいくつか事前審査出して、どこで減額食らうか試してみたんだけど、審査金利4.0%と仮定すると返済負担率40%ぴったりに減額されるので、そこが壁だと思う。変動セレクトの自己資金10％です。

審査金利4.5%と仮定すると数字のキリがよくならなくなるんで、たぶん私の場合はこれで確定。
属性に何かあったり自己資金少なかったりすると、ここから厳しくなっていくのではないかな。

あと中古だったり戸建てだったりすると、担保価値減るんで、たぶんもっと厳しいと思う。中古マンションなら築年数/45は償却されてるし、戸建ては土地分しか考慮されない気がする。

[606: 匿名さん]

ということは、>585と>605から、かなり幅があることが分かりますね。

・審査金利：4.0％～4.5％
・返済負担率：20％～40％

物件や個人の属性によるのでしょうけど想像以上に幅が広いなぁ。

[607: 匿名さん]

質問させてください。

住宅ローン金利プラン固定20年超というのは30年や35年でも借りる選択が出来るということでしょうか。

また借り換えの固定金利20年超が1.004%というのは、例えば30年で借りかえても同じ1.004%ということでしょうか？

[608: 匿名さん]

>607さん
固定20年超とは、21年～35年の全期間固定という意味です。
21年でも30年でも35年でも、金利は同じです。

ただし、借換での最長は、一般的には現在のローンの残期間になると思います。

７月中に借換が出来るなら、８月の金利を見てから固定するといいですよ。
毎月15日には翌月金利が分かるのは、固定するタイミングを計るには嬉しいサービスです。

[609: 匿名さん]

固定は取扱手数料の高い変動セレクトより取扱手数料の安い住宅ローンの方が金利が低いのはなぜなんでしょう？

[610: 匿名さん]

>608
ありがとうございました。
よく分かりました。

先に手続きを進めておいて、月後半で実行日を決めたいと思います。

[611: 匿名さん]

>610さん
実行を待つ必要はありません。
変動金利で借りておいて、固定に切り替えるタイミングを図れば良いだけです。

固定する手続きは、土日祝日でも深夜でも（メンテ時間帯以外は）可能です。
手続きをした翌日から固定金利が適用されます。
次の返済から適用されるのではなく翌日から適用されるというのがポイントです。

７月金利を適用させたければ、末日前日、7/30(土)の23:59までに手続きが完了すればＯＫです。

[612: 匿名さん]

>609さん
住宅ローンの方が低い、というより、変動セレクトの方が高い、のだと思います。

変動セレクトは、基本的には最後まで変動金利で行きたい人用のプランだから、
緊急避難的にあるいは状況の変化で、固定しても構わないけど、固定しちゃうとメリットは無くなりますよー
ということじゃないかなと思います。

[613: 匿名さん]

>611さん
ありがとうございました。
今回は借換で、全期間固定３０年程度を考えていますので、変動セレクト(1.104%
手数料2.16%)でなく住宅ローン(1.004% 手数料\43200)を考えています。

固定同士で比較した場合、住宅ローンのほうが手数料、金利ともに得なので。
この場合は変動金利で借りておくという手は使えないので、月後半で実行ですよね？

[614: 匿名さん]

>613さん
＞住宅ローン(1.004% 手数料\43200)を考えています。
＞この場合は変動金利で借りておくという手は使えないので、

それ、誤解ですよ。
・変動セレクト：借入時は、変動金利のみ。
・住宅ローン：借入時は、変動金利・固定金利どちらも選択可能。

http://moneykit.net/visitor/hl/
2つのプラン（商品）の違い

というわけで、住宅ローンでも変動金利で借り入れできます。
この場合、変動金利も△1.0％で、７月は 0.849％です。

[615: 匿名さん]

固定金利よりとても高い変動金利にするメリットは無いです

[616: 匿名さん]

変動から固定は手数料が掛からない

[617: 匿名さん]

>>616 匿名さん

金利差が手数料相当にあたります。
FXのスプレッドのように、金融機関の収益になりますね

[618: 匿名さん]

>614さん、
ありがとうございました。住宅ローンの方は金利タイプ変更手続きが出来ないものだと勘違いしていました。

ということは、
・変動セレクト：手数料高いが、変動金利の金利が抑えられているプラン
・住宅ローン：手数料が安いが、その分、変動金利の金利が高い。（しかし固定金利の金利は安い）

という違いということですね。
手数料相当分を金利換算すると0.15～0.2%くらいかと思いますので、変動金利をメインに考えている人以外には変動セレクトってあまりメリット無い感じですね。。

[619: 匿名さん]

保証料なしはソニーだけですか？
なぜそんなことできるの？

[620: 匿名さん]

それだけ、手数料取られる

[621: 匿名さん]

二つプランがあるので、正確には、
割高な金利で手数料を低く見せるか
割高な手数料で金利を低く見せるか
のいずれかです。

＞変動金利も△1.0％で、７月は 0.849％です。
さすがに高すぎるから、選択肢にはならないかと・・・

[622: 匿名さん]

手数料も金利も安いじゃん？
30年1.004%で五万円弱で保証料なし！
とりあえず事実を見よう。
ここより金利低いのは三井住友信託ぐらい？
でも保証料取るから悩むわけよ。
まあ誤差だけどね。

[623: 匿名さん]

変動セレクトか、住宅ローンプランか、
固定か変動を明記しないとボケた回答来るからね

[624: 匿名さん]

>621さん
住宅ローン金利プラン（手数料が安いプラン）で変動金利を選ぶのは、>614で書いたように、近いうちに長期固定するタイミングをはかるためです。

・基本的にはずっと変動でいたい　→　変動セレクト（緊急避難的に固定することも可能）
・基本的には長期固定したい　→　住宅ローン（当初は変動金利で借りて、固定するタイミングをはかる）
・手数料は抑えたいけど長期固定するつもりはない　→　住宅ローン（短期固定をつなぐ）


>619さん
保証会社を使わない銀行、いくつかありますよ。フラットも保証会社は使わないです。

[625: 匿名さん]

長期固定で考えていましたが、保証料分も借りて残債増えても三井住友信託がよさそうなので、そっちにします

[626: 匿名さん]

>>625 匿名さん

長期固定ですとソニー銀行の住宅ローンだと、手数料3万円くらいで保証量なしですが、三井住友信託を選ばれた理由を教えて頂けますと助かります！
最近、メガバンク系の住宅ローンのほうがネット銀行よりも攻めている印象ですね

[627: 匿名さん]

保証料分も借りて残債増えても三井住友信託が安かったってことでは？

１．００４％（保証料なし）と０．７７％（保証料あり、ただし借りる）。

例えば、残債４５００万として、４５００万円を１．００４％で借りるパターンと
保証料込みで借りて４６００万円を残債として計算して０．７７％で借りるパターンを比較してってことかと？

だいたい、０．２％ぐらいの差なのでは？

ソニーも三井住友信託もお互いに分かってて、ちょうどよい均衡点で金利を出して来ているような気がする。

[628: 匿名さん]

ソニー銀行住宅ローンで本審査通りました。
10年か20年固定で悩んでいます。
ここ1年で固定が更に下がったらどちらかに決めようと思っていますが、それまでは変動金利にしておいて無料で変更するか、とりあえず2年固定で金利を下げておくか迷っています...。
2年固定→10年or20年固定への変更手数料は何万もかかるものなのでしょうか？
2600万35年ローンです。

[629: 匿名]

>>627 匿名さん
１つ思ったのは、今後さらに下がった時に初期費用が安いと他に行きやすいですよね。そういうペナルティあるのかな？

[630: 匿名さん]

そう考えると、手数料２．１６％は高く感じますね

[631: 匿名さん]

提携なら1.62

[632: 匿名さん]

>628さん
＞2年固定→10年or20年固定への変更手数料は何万もかかるものなのでしょうか？
手数料は手続きしてみないとなんとも。
無料のこともあるけど、何万もかかることもあるかもしれないです。

２年固定ならとてつもなく高いことはないと思うけど、
長期固定にするつもりなら、変動にしておいた方が無難じゃないかと思います。

[633: 匿名さん]

>629さん
一部繰上返済は無料でも、全額繰上返済でけっこうな手数料をとる銀行はありますね。
ソニー銀行はとらないですが。

[634: 匿名さん]

その分金利か手数料が高くなるから迷ってます

[635: 匿名さん]

>>633 匿名さん
全額繰上返済って、千円でも残せば一部繰上返済の扱いを受けられるものなのでしょうか。

[636: 匿名さん]

>935さん
理屈の上ではそうですが、それだと借換は出来ないです。
抵当権の関係で２つの銀行から借りるのは事実上不可だから、新しい銀行の借り入れとこれまでの銀行の完済は同日にする必要があります。

自己資金でほぼ全額を返済するなら可能ですが、実際には銀行によって制約はあると思います。

[637: 初心者さん]

あのー、
長期固定が安心そうに思っていたのですが、
最初変動にして、金利をみて固定に変更にするのが定石にように書かれているのはどうしてなんですか？
もっと下がりそうな世相なのでしょうか？

[638: 匿名さん]

>>637
もっと下がるからというよりは長期固定よりは金利の低い変動がほぼ底のまま一向に上がる気配がないからなるべく金利安い変動で粘ると良い、という事じゃないかな。
ただしいざ上がり始めると変動より固定のほうが金利は先に上昇するらしいから、いざという時いつでも繰上げ返済で身軽になれる余力のあるじゃないと怖いね。
あと0.1％で一喜一憂するような気の小さい人は毎月変動を監視してタイミングを図るの疲れると思う。

でも今って長期金利も下がりまくってるからこの定石もちょっと古いよな。
ものによっては30年超固定でも1％切ってるし。

[639: 匿名さん]

>637
>638
いつでも翌月の金利を見てから固定できますし、
住宅ローン金利プランの方（手数料が43200円の方）で借りれば、固定しても優遇幅は変わりません。
変動のまま粘るつもりは全然なくて、翌月の固定が変わらないか下がるなら変動を継続し、翌月が上がるならその前に固定する。それだけです。

むしろ、はじめから固定する理由が無いと思うのですが。

[640: 匿名]

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

[641: 匿名さん]

質問なのですが、来月上がるからと一旦固定して、その後また下がり始めた場合、固定から変動に戻すときに手数料がかかる可能性が高いんですよね？
騙し上げ的な上昇で焦って一度固定にしてしまった場合、また下降局面で変動に戻せるかが不安です。

[642: 匿名さん]

>>641 匿名さん

固定から変動になんて戻せるのですか？

[643: マンション検討中さん]

>>641

神レス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30316/res/371-380
この辺りを見てみてはどうですか。

その質問の答えって散々出尽くしているので
質問する前に、せめて前スレッドから見てみましょうよ。

このスレは優しい人が多いですけど
初心者質問スレと言っても少しは自分で調べてもらわないと
答える方も大変ですよ。

[644: 匿名さん]

ありがとうございます。
375がとても参考になりました。

上昇から下降に切り替わる局面を見逃さなければ無料で切り替えられる可能性が高い（絶対ではないかもしれませんが）、ということですね。

[645: 匿名さん]

375さんの例だと、金利下降局面でうまいこと変動を選んでいれば、2.663％から今なら1%以下になっているということしょうか？実際はそううまくはいかないものですか？

[646: マンション検討中さん]

>>645
まず前提として、通常は変動金利がいちばん安くて固定は固定期間が長くなるほど高くなります。つまり、変動＜3年固定＜10年固定＜20年超固定
現在は、マイナス金利の影響で、変動金利と短期固定の金利が逆転していますが基本はこうです。

なので、一番安い変動金利にしておいて、翌月の金利は15日に発表されるのでそれを見て固定する、というのが基本的な考え方。

固定ですでに組んでいた場合、変動にいったん戻したのち、↑の考え方で固定するタイミングをはかることになります。

変動→固定はいつでも無料で可能ですが、固定→変動は基本的には手数料がかかります。
金利が変わらない or 金利が上がる＝銀行が得する場合は手数料がかからず、逆に金利が下がる場合は銀号の利益が減る分におおむね相当する手数料がかかります。

ソニー銀行の場合、15日に翌月金利が発表されるのと、ネットで即時金利プランを変更できる合わせ技で、固定→変動が無料でできるタイミングがあるので、それをうまく使うということです。

[647: マンション検討中さん]

いちばん面倒がないのは、変動で入っておいて、翌月金利が上がるとわかった時点で希望の年数に固定ですかね。

現在の金利の場合、2年固定と3年固定が一番安いので、3年固定で組んでおいて、頑張って毎月金利を追いかけて、固定と変動を切り替えて金利を下げていくというのが最適解ではありますが、そこまでするには、仕組みをちゃんと理解する必要があります。

[648: 645]

ありがとうございます。基本的な部分は理解しているつもりです。


>固定と変動を切り替えて金利を下げていくというのが最適解ではありますが、そこまでするには、仕組みをちゃんと理解する必要があります。

元の質問の趣旨は、仕組みをちゃんと理解すれば常に最安更新は可能ですか？
（例えば2008年に2.6%で借りた人は今は1%以下になっている？）ということです。

なにか、そういうわけでもない感じがしていて不思議だったんです。

[649: マンション検討中さん]

>648
毎月、翌月金利をチェックして以下のタイミングで変更するだけです。
固定→変動：翌月金利が下がることが分かった時点
変動→固定：翌月金利が上がることが分かった時点

手数料が変動するタイミングは完全には判明していませんが、本スレ探すといろいろ書いてありますので参考に。

[650: 匿名さん]

何度もすみません、やり方の話を聞いているんじゃないんです。

皆がそれを理解していれば、住宅ローンプランで借りた人は皆今1%かそれ以下になっているはずですが、実際どうなんですか？という質問なんです。