ソニー銀行初心者質問スレ その２

[匿名さん]

こちらは初心者用です。その２突入。
「自分で考えろor調べろ」とかはなしで！荒らしもなしで！！

神レス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30316/res/371-380
（前回のものを転用）


前スレ
（その１）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29955/

[490: サラリーマンさん [男性 50代]]

nanoさん

久しぶりに金利を見て契約時より下がっているので金利変更を検討しようと思い
アドバイスいただきたくて、つい初心者用じゃない方に書き込んだら、「さすがに
釣りだよね？」って言われちゃいました。
そうじゃないので、アドバイスお願いします。

【状況】
借り入れ日 2009年03月
最終返済日 2023年05月（かなり繰り上げしました）
現在の金利　10年固定（1.665％、2010.9適用）
現在のローン残　639万円　
月々の返済　71,850円（ボーナス払いなし）
現在の金利変更手数料　193,354円

【質問】
最終返済日まで約8年です。
あまりこまめに金利を変える性格ではないので、再度固定にしたいと思っていますが、
単純に7年にしたら総合的に支払いが減りますか？
あるいは5年や3年にした場合はどうでしょうか。満了後（満了になる前）にどのような手を打てばいいでしょうか？
それと、変動にしたらどうでしょうか？リスクはあるでしょうか？リスクをどうクリアすればいいでしょうか？

宜しくご教示ください。

[491: nano]

>>490さん
何が最もお得かというのは、固定明けの金利にもよるので、明確には答えられませんが・・・、

ひとつはっきりしているのは、残債、残期間とも、とても少なくなっているので、
金利の変化による月々の返済額や総返済額の変化はとても小さいと言うことです。

約19万円の手数料を払うと、元が取れない可能性の方が高いように感じます。

それならば、その19万円を繰上返済に充てた方が良いかと思います。


ちなみに、何もしなかった場合、固定明けの毎月の返済額は、以下のとおりです。
・適用金利 2.0％… 72,169円/月
・適用金利 3.0％… 73,126円/月
・適用金利 4.0％… 74,090円/月
あまり心配は要らないように思いますが、いかがでしょう？


p.s.
明日は６日なので、手数料がまた変わりるはずです。
それを見てからご判断されても良いかと思います。

[492: サラリーマンさん [男性 50代]]

nanoさん

No.490です。

アドバイスありがとうございました。

６日の手数料はあまり変わりませんでした。

今まで頑張って繰り上げしてきたので、その方向で考えてみることにします。

ありがとうございました！

[493: 契約済みさん]

よろしくお願いします。

2600万円新規・自己資金10％超・9月実行で借りる予定です。
35年ローンで組むものの、アラフォーなので繰上げ返済を頑張って20年ぐらいで返す予定です。

そこで変動セレクト、当初15年固定、当初20年固定のどれにするかで迷っています。

変動はすごく金利が安いものの金利動向がわからず、心配性なのでストレスになりそうです。
一方、通常の住宅ローンは初期手数料がかからないのは魅力ですが、やはり金利が高いです・・・。

シミュレーションでは現在の金利水準があと3年続いてくれれば変動セレクトが有利と出たのですが、いかがなものでしょう？
まずは変動セレクトで始めて、うまく3年を越したら固定に切り替えが良いでしょうか？
それとも今のこの低金利に乗って、当初から固定にしてしまった方が良いのか？

金利動向は読めないものとは思いますが、他の方法も含め、ご意見いただけましたら幸いです。

[494: 契約済みさん [男性 30代]]

> No.493さん
　私も最近ソニー銀行で住宅ローンを契約しました。
考えた結果、通常の住宅ローン（2年固定）を選択しました。

　変動セレクトローン（変動）と通常の住宅ローン（2年固定で継続と仮定）を現在の金利で比較したところ、
変動セレクトローンの手数料を金利差で取り戻すには少なくとも7年はかかることになります。
変動セレクトローンを選択するのであれば、7年は変動金利にしなければなりません。

　私は借り換えや固定への変更も考えていたので、通常の住宅ローンを選択しました。

[495: 493]

借換えを前提としているなら手数料がほとんどor全くかからないのは助かりますよね。

私には2年ごとなどの短期固定を繰り返すという発想はありませんでした！
メリットはどういうところにあるのでしょうか。

[496: 匿名さん [男性 40代]]

>493さん

10年固定はどうですか？
うちは数年前に493さんと同じような状況で10年固定にしました。

20年ぐらいでの返済を考えているなら、15年固定や20年固定はもったいないと思います。
現状では10年固定との金利差がけっこうあるので。

また、10年固定の方が毎月の返済額が減る分、繰上返済もしやすくなります。

計画的に繰り上げていけば、10年後に金利がかなり上がっていても返済額への影響は思いのほか小さいですよ。
漠然と不安を感じるより、繰上込みでシミュレーションをしてみてはいかがでしょう？

[497: 匿名さん]

ソニー銀行の10年固定1.195%は、他行と比べて安くはない。
ただ、ちょっと前まで1%切ってた銀行が結構あったけど、今は上がっちゃったね。

[498: 匿名さん]

>>493
この条件ならフラット35の25年返済などを借り入れる方が良いのではないでしょうか？
物件が35Sの条件に合えばですが。

繰り上げ返済する余裕があったり金利上昇のリスクを享受できるならソニー銀行の変動がいいと思いますが、当初固定だとソニー銀行のセレクト変動は他に比べて特別金利が低いわけではないので他の銀行も確認した方がよいと思います。

[499: 匿名さん]

10年固定だと、イオンか三井住友信託、三菱ufj信託の支払い総額が安いかと。住信も0.96%と低いですが、固定終了後の優遇が低くて総額は結構高くなるかと。

ソニーは手数料が低いので、支払い総額で比べるとまあまあ低くなるが、イオンほどでもない。

ソニーのいいところは、翌月金利を前月に知れることと、固定→変動ができることに尽きると個人的に思ってます。これによって取り得る選択肢が他行よりもかなり多いかと。

例えば私はビビリなので、できればどこかのタイミングで固定にしてしまいたいと思ってました。今年の2月に10年固定に変更しました。金利1.023%でした。

1%くらいの水準になったら10年固定にしようと思っていて(返済期間20年)、3月に金利が上がることが分かったので2月に変更しました。でも4月以降また下がるかもしれません。ですがソニー銀行なら、固定→変動→固定とさらに下がった金利に変更できる可能性があります。手数料取られることもありますが。

このフレキシブルさは、ソニー銀行のユニークですばらしいところだと思いました。

[500: 493]

皆様色々とアドバイスありがとうございます。

>>496
確かに10年固定と15年固定の金利差がそこだけ大きいですね。
10年固定でシミュレーションしてみたら、おっしゃるとおり、10年後に金利が2％になっていてもあまり怖くないことがわかりました。
それで仮に変動金利がまったく上がらなかった時との金額差は、早期繰上げ前提ですが、10年で70万円ぐらいでした。
これはなかなかコスパが良いと思いました。ありがとうございます。

>>497
変動セレクトではなく普通の住宅ローンだと保証料も手数料もかかりません。
他行だと手数料が2.16％か保証料が同額くらいかかるところです。
これは私の借入額だと金利0.15％に相当します。
つまり実質金利は8月金利の10年固定（1.145）だと0.995になります。

>>498
フラット35sも考えましたが、団信が別途なので金利＋0.3％見なくてはなりません。
それと20年以下だと毎月の返済額が高い金額で固定されてしまうので、私には厳しいと思いました。

おっしゃるとおりソニーの変動セレクトは、リスクさえ受忍できればすごくいいので、迷ってしまうんですよね・・

>>499
途中で変動にできるのはすごいですよね。その点はイオン銀行の担当者も認めていました。

なお、全期間固定だと住信SBIの当初20年固定当初引下げプラン1.49％が最安でした。
あくまで20年で返すこと前提ですが。

[501: 匿名さん]

デベの提携が使えるなら、ソニーの変動セレクト１択だと思う

[502: 499]

長期間の固定は、意外と元をとるのが難しいかもしれません。

私が当時シミュレートした条件が、
変動 0.839%
10固定 1.023%
15固定 1.386%
で、20年ローンを15年で返すと言うものでした。

金利上昇が15年間なければ、当然変動が最も得で、10固定と支払い総額が逆転するのは、変動金利が10年後に2%弱まで上がることでした。

10固定が15固定の総額を上回るためには、変動金利が5%以上になることが必要でした。

変動が5%以上というのはちょっと考えにくく、2%弱ならあるかもしれないということで、10固定にしました。

493さんも、もう分かってらっしゃると思いますが、どれだけ考えても正解かどうかはローンが終わらないと分かりません。

ならいっそ、501さんの言うように、最も安くあがる可能性にかけてもいいかもしれません。借り入れもそれほど多額ではないようですし。もしくは、私のように無理矢理自分を納得させるストーリーを作ってしまうか。

いずれにせよ、こういうことだからこれに決めたという理由があるといいですよね。

[503: 契約済みさん [男性 30代]]

>>493さん
　通常の住宅ローンは変動と2・3年固定の金利の逆転現象が起きているので、
一番金利が低い2年固定にしました。この辺りは将来的に変わる可能性はあります。

　変動セレクトローンを考えているのであれば、イオン銀行も選択肢に入れるのも良いと思います。
イオンで5％OFFになるのは、年間を通してみればかなり大きな金額になります。

[504: 493]

>>502
今年の2月に固定ということで、過去数年の動きの中では正にベストタイミングでいい選択をされたと思います。
結局金利がどうなるかはわからないので、結果として元が取れなくても、自分が納得できる理由があれば良いということですね。

>>503
なるほど、変動セレクトではなく通常の住宅ローンで組むことが前提の上での短期固定だったのですね。納得しました。
個人的には2018年頃が次の金利上昇局面になるのではないかと踏んでいますが、それまで通常住宅ローンの短期固定でしのいでおくというのも良い手になりますね。

イオン銀行、仕組みは単純でわかりやすいのですが、残念ながら金利の割には手数料が高いことと、イオンが少し遠くてほとんど使わないことからNGとなりました・・・

[505: 2年固定]

ちょうど一年前に2500万円のローンを組んで、その当時の2年固定金利が0.754%でした。
その後金利がどんどん低下して来月の2年固定は0.680%。金利差で年間17,000円程度の利息軽減効果ですよね。
試しに2年固定から2年固定への変更の手数料が幾らになるかソニーのサイトで調べたら、12,000円程度でした。これって今すぐ手数料払って新しい2年固定に移行すべきなのでしょうか。

[506: 2年固定]

自己レスです。
今サイトで手数料を再確認したら、17,000円弱でした。
昨日は見間違いだったのかしら。。。

[507: nano]

>505、506さん

手数料は６の付く日と毎月の返済日に変わるので、26日にまた変わっていると思います。

来月の金利で再固定できるチャンスはまだまだあるので、時々チェックしてみるとよいと思います。

[508: 匿名さん]

おまかせ入金サービスですが、ホーナス時期2回は振り込む金額が通常月と異なる方が多いと思いますが、これは自分で対応するしかないのですか？ボーナス月だけ異なった金額で入金できる方法とかないのでしょうか。

それと、借りたお金の手数料の支払いはいつになるのですか？契約を結んだ後に自動引き落としもしくは、請求書に基づく振込なんでしようか？

[509: 匿名さん]

>508さん

銀行の手数料は、ローンの実行当日に引き落とされます。
ちなみに、ローン実行前後のお金の流れは以下のような感じでした。

（数日前まで）
・自己資金をソニーの普通預金口座に入れておく
・販売会社へ手数料、諸費用を振り込む（販売会社から案内がありました）

（当日）
・実行日に融資金額が入金される
・ローンの手数料が引き落とされる
・ローン契約の印紙代が引き落とされる
・売り主に物件代金（自己資金＋融資－手付金）が振り込まれる（←事前に振込予約をするよう案内がありました）
・代金の振込手数料が引き落とされる
・損害保険の保険料が振り込まれる（←事前に振込予約をするよう案内がありました）
・保険料の振込手数料が引き落とされる

当日に銀行関係でやることは何もありませんでした。
司法書士はマンションデベロッパー指定だったので、登記費用はソニー銀行ではなく販売会社に払いました。


おまかせ入金サービスは使っていないのでよくわからないです・・・

[510: 匿名さん]

>>509
お陰様で良く理解することができました。御丁寧に説明していただき、どうもありがとうございました。

[511: まるお [女性 30代]]

はじめまして。
分からないので教えて下さい。
短期の固定金利で返済をしていこうと考えています。
今年10月に変動金利から2年固定金利に変更しました。
12月の金利を確認すると10月変更時の金利より低くなっていました。
変動金利への変更手数料を確認しますと、現時点で0円でした。
今すぐに2年固定を変動に変更して、来月15日発表の1月金利を確認後、
再び2年固定に変更しようと思っています。
こういうやり方は損してるんでしょうか？
私はローンの仕組みを理解できてませんか？

[512: 匿名さん [男性 40代]]

>511さん
それでＯＫだと思いますが、返済日が17・22日でないなら、今の２年固定を25日まで引っ張ってもたぶん大丈夫です。
返済日をまたぐか、26日になると手数料が変わりますが、
手数料が変わらないうちは、変動より低金利の２年固定を引っ張った方がお得です。

[513: まるお [女性 30代]]

５１２さん
お返事ありがとうございます。
私の毎月の返済日は２７日なので２５日まで待ってから変動金利に変更します。
相談できる人が周りにいないので不安でした。
丁寧なお返事いただいて感謝しています。

[514: 匿名]

はじめまして。11月にソニーに借り換えをしたものです。（普通の住宅ローンタイプ）
今後いつかの時点で10年固定に切り替えたいと思っていますが、それまで変動でいたほうがいいのでしょうか？
例えば2年固定でつないでいって、いずれ10年固定の場合は手数料がかかるのでしょうか？
固定から固定でも、金利変更後に金利が高くなる場合は手数料はかからないのでしょうか？

[515: 匿名さん]

>514さん
2年固定から10年固定にするときは、手数料がかかる可能性がありますが、無料の可能性もあります。
その時点での固定を解除するための手数料なので、何に変えるかは関係ないんです。
ただ、現状の2年固定なら、かかってもそんなに大きな金額にはならないと思います。

2年固定した時点の「２年もの」ベースレート（市場の２年金利。ローン金利ではないです。）と、
10年固定に変更する時点の「Ｘ年もの」ベースレート（Ｘは固定の残存期間。年単位に切り捨て。）を比較して、
後者の方が高ければ、手数料は無料です。

変動でいるか２年固定にするかは悩ましいところですね。

[516: 匿名]

515さん
大変ご丁寧にありがとうございます
手数料がかかる場合もあるのですね。解除手数料との説明すごく分かりやすいです＾＾
やはり変動か2年固定かは皆さん悩ましいラインなのですね・・・
このように悩んで決められるのもソニーさんの醍醐味ですね！
10年固定の動向を見ながら決めたいと思います。
一人でモヤモヤしていたのでお返事頂けて嬉しかったです
本当にありがとうございました！

[517: 匿名さん]

イオンで買い物してもＴＯＰＶＡＬＵなんかは中韓製が多く、原価が著しく安いので他のスーパーで買う方がモノがはるかに良い。そもそも反日企業なので日本人顧客が離れてるから業績が悪くなっており、金利が急に上がったらどうするのでしょうか？

[518: 匿名さん]

>517
スレ違い。イオン銀行のところに書いて下さいね。

[519: 購入検討中さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[520: 匿名さん [男性 30代]]

固定金利から固定金利への変更について質問です。
例えば2年固定から同じ2年固定に金利変更する場合、一度変動金利に変更しないといけないのですか？
変更画面を見ると、一度変動金利に変更しなくてもそのまま同じ固定金利に変更できるようなのですが、何かデメリットがあるのでしょうか？

[521: 匿名さん]

>520さん
２年固定→２年固定、出来ますよ。
デメリットはあまりないと思います。

[522: 匿名さん [男性 30代]]

現在、ＪＡとソニー銀で比較をしている者です。
事務手数料（保証料）などの諸費用を比べればソニー銀の圧勝なのですが、ソニー銀の場合、金利が上昇した場合の天井がない（都銀などは１２５％まで）と聞きました。
素人考えでは、いくら天井がないからと言って、やりたい放題上げることがあれば借り換えなどで逃げられるのだから、結局は天井なんてあってないようなものかなと思ってしまいます。

金利上昇の天井がないというデメリットは、ローンを借りる上で足枷となりうるのでしょうか？

[523: 匿名さん]

>522さん
５年ルールや125％ルールは、金利が上がらないのではなく、金利が上がっても５年間は返済額が変わらない、５年後の返済額は125％までしか上がらない、というものです。

金利が上がっても返済額が変わらない（あるいは上限がある）とき、利息が優先的に支払われて、元本の返済が遅れます。
それをメリットと捉えるか、デメリットと捉えるかは、人によって様々かなと思います。

個人的にはそれよりも、借りる前にはあまり気にしていなかったのですが、
ソニー銀行の場合、半月前に翌月金利が分かるというのが実はけっこうありがたいことに気付きました。
固定に切り替えるとき、金利を見てから考えられたので。

[524: 匿名さん [男性 30代]]

>>523さん

>>522です。
すみません、私の理解が間違っていたようですね。
523さんの回答を見て改めて理解したのは、例えば、どこの銀行も１％→３％（現実にはありえませんが）まで上がったとしても、1.25倍上限のある銀行では、表示は３％だけれども、実際の返済額は１．２５％で計算した金額で抑えられる。ソニー銀行は３％で計算しなおしたそのままの金額が徴収される。

これだけ見ると、ソニー銀行の場合、ある程度生活に余裕がないと、返済額が跳ね上がるリスクを見ておかないと返済不能になるおそれがある。

しかし、1.25倍上限のある銀行の場合、３％で計算した利子は徴収したいので、月々の返済額は1.25％で計算した額だけれども、その中で３％の利子の枠を確保するので、その分元本に充てる金額が減るので、当初計画より元本の減少が遅くなる。これが上限のある銀行でのデメリット。


これで理解は間違いないでしょうか？
大げさな言い方ですが、1.25倍上限の銀行って「優しいリボ払い」に近いのかなと思ってしまいました。

[525: 匿名さん]

>>524
５年ルールもあるでしょ。
普通の銀行はローン完済までは、毎月の返済額が５年毎に1.25倍程度で済む。
普通の銀行の基準金利は短プラ連動にもなってるので、そう簡単に金利を上げられない。
ソニー銀行は独自に基準金利を決められる上に、いきなり優遇金利廃止にも出来るので、
毎月の返済額が一気に１％以上も上がることがありえる。

[526: 匿名さん]

>524　522さん
523です。仰るとおりの理解で間違いないと思います。

金利がどのくらい上がると返済額がどのくらい変わるのかは、シミュレーションしてみるとよいですよ。
エクセルで計算できますし、フリーのソフトも色々あります。
漠然と不安を感じるより、実際に返済額を見てみた方が、ご自身のリスク許容度が分かりやすいと思います。

[527: 匿名さん [男性 30代]]

>>522=524です。

>>525さん
５年ルール、失念していました。
５年ルールと１．２５倍上限ルール、この２つが組み合わさると「５年間は景気の動向にそこまで左右されない」ということなんですね。

>ソニー銀行は独自に基準金利を決められる上に、いきなり優遇金利廃止にも出来るので、毎月の返済額が一気に１％以上も上がることがありえる。

>>522にも書かせていただいたのですが、このような暴挙（個人の感覚次第なのですが…）に出た日には、借り換えされて顧客を失うだけなので、ソニー銀行としては可能性はあるよと謳っているものの、実際には都銀や他のネット銀行に追随するのが現実なんじゃないかと思うのですが…。
金融知識に乏しいのですが、金融業界ではこういうリスクというのは高いものなのでしょうか？



>>526さん
ありがとうございます。
改めてシミュレーションを繰り返して、自身の限度年率割り出しに挑戦してみます。

[528: 匿名さん]

>>527
そういう状態になれば、金利動向が安定していないわけだから、どの銀行も固定の新規・借り換えの取扱いは停止してるよ。
今だって、どの銀行でもパンフレットには「金利情勢等により商品内容を見直す場合や取り扱いを中止する場合があります。」って書いてある。
住宅ローンの審査自体も厳しくなってるだろうし、借り換え自体が難しいだろうな。

[529: 匿名さん]

ソニーの過去のローン金利の推移を見てもリーマンショックの時でも変動金利で上がったのは1%くらいだからね
それも小刻みに
暴挙にでるとかはまずないと思う

[530: 申込予定さん]

急激に数%も利率を上げるような事態であっても、ソニーの場合前月に分かるので、前月中に固定してしまえばいいと思っていたのですが、やはりそういう場合は手数料がバカ高くなるように設定されてるのでしょうか？

[531: 匿名さん]

>>530
前月に固定に変えても、ソニー銀行が自由に優遇金利を廃止できるので、
最低１％上がることは覚悟しとかないとかないといけないが、
それ以上に金利タイプ変更手数料の算出方法が怪しい。
http://moneykit.net/visitor/hl/hl19.html

[532: 匿名さん]

>>530
変動→固定は、手数料は不要です。

>>531
>ソニー銀行が自由に優遇金利を廃止できるので、
約款上はそうだけど、そのリスクはどこの銀行でも同じ。
普通に返済をしていて、普通の経済状況なら、まずあり得ない。

[533: 匿名さん]

>>532
普通の銀行の固定は、特約期間中に優遇金利が変わることはない。
それは仮に借りてる銀行が潰れたとしても有効（フラットも同じ）。
ソニー銀行の固定は、独自基準でいきなり優遇金利を廃止できる。
仮にソニー銀行が潰れて、債権が他の銀行なり回収業者に引き継がれた場合は、
間違いなく優遇金利が廃止になるだろうな。
そこが大きく違う。

[534: 匿名さん]

>>532
変動の場合は、ソニー銀行ほど簡単ではないが、ガンと金利が上がるリスクはある。

[535: 匿名さん]

>>534
5年ルールと1.25倍ルールにより、普通の銀行だとローン完済までは、毎月の返済額が５年毎に1.25倍程度で済む。

[536: 購入検討中さん [男性 30代]]

ソニー銀行で4600万借りるのですが
セレクトローンと通常のローンとどちらがすすめですか？

物件はハウスメーカで5600万弱
自己資金が1000万程度
提携ローンが使えるので手数料が気持ち安いです。

夫の年収が700万で妻の年収200万ほど
共に36歳子供なしです。

[537: 匿名さん]

>>536
提携で変動セレクトだと手数料が 2.16％→1.62％ですか？
だとしたら変動セレクトかな。

それよりも年収に対して借入額がかなり大きいのが気になります。

[538: 536]

>>537
提携ローンの手数料は借り入れ金額の1.62 %です。
金利も提携ローンと自己資金が1割で0.1%引かれて0.489%で借りることができます。

おっしゃる通り変動で多額の金額を借り入れするので金利が上がったらかなりくるしいですよね。

5500万の中には太陽光11kw乗せた金額の為、少しはローンの足しになるかと楽観的に考えてます。

アドバイス有り難うございます

[539: 匿名]

基本的なことなのですが、皆様のご意見伺えればと思い、書き込みさせていただきます。

住宅ローンと変動セレクト、どちらにするかなかなか決められません。
借入額:3200万/35年ローン検討中。

提携なので、変動セレクトの場合、初期手数料は減額されますがそれでも50万円を超えます。
ですが、やはり低金利の魅力。

住宅ローンの場合は、手数料無料と諸経費は抑えられますが、やはり固定金利の繋いで行き方の勉強が足らないと難しいのかなと思っています。

手数料50万円分のもとが取れるまで時間もかかりそうですし、皆さん最終的には何を判断基準になさったのでしょうか？

ちなみに、住宅ローン用に年100万程は繰り上げ返済用として貯蓄ができる計算です。
拙い質問で申し訳ありませんが、ご助言よろしくお願いします。

[540: 匿名さん]

>>539
35年で借りるのはよいと思うのですが、実際のところ何年ぐらいで返す予定（希望？）でしょうか。
また、ご家族の構成が分かりませんが、お子さんがいらっしゃれば今何歳でしょうか。
大学に進学する時期など、収支バランスがいまと大きく変わりそうな時期を想定する必要はあるでしょう。

仮に固定する場合は、そのあたりを考えて固定期間の最長を考えるとよいように思いますし、
中長期の固定を考えなくて良い状況なら、２年または３年固定あたりをつないでも良いように思います。

それを踏まえれば、変動セレクト・変動金利との差額はある程度みえてくるので、何年ぐらいでもとが取れそうか判断材料にはなるかなと思います。
提携だと変動セレクトの手数料がかなり減るので、けっこう早くもとがとれるかと思います。

ただし、まったく別の視点として、先々借換をする可能性を考えるなら変動セレクトは避けたいです。

[541: 匿名]

>>540
ご回答いただき、誠にありがとうございます。抽象的で申し訳ありませんでした。
主人:37歳公務員（年収700）
妻:33歳会社員（これから時短勤務復帰予定、年収400）
子供:0歳1人
※借入はMax3200で、現状3000万の予定です。


最初の10年はローン減税の恩恵を受けたく、繰り上げ分は貯蓄し減税後に繰り上げ返済を考えています。
利息がもったいないという意見もあると思いますが、何回目かの繰り上げ時には子供の教育費がいくら貯蓄できているかにもよりますが、場合によっては返済額軽減型を選ぶことも視野に入れていたので、何年で完済させるか、というよりも、生活に合わせて調整していこうと考えていました。（見立てが甘いでしょうか…）
もう一度ライフプランと差額想定から練り直しですね…。


勉強不足で申し訳ないのですが、借換想定の場合、変動セレクトを選択しない方が良い理由というのは何があるのでしょうか？
よければ教えてください！

[542: 匿名さん [男性]]

>>541
借り換え前提ならセレクト選ぶと単純に手数料が高くて戻ってこないからじゃない？

[543: 匿名]

>>542
そうですね！ありがとうございます。

[544: 匿名さん]

>>541
540です。借換云々は542さんの仰るとおりです。

繰上をがんがんするより、まずは教育費等の貯蓄優先というお考え、良いと思います。
復職後に実際にどの程度働けるかも未知数でしょうし、まずは色々先が見えるまで貯蓄ですね。

繰上返済は返済額軽減型がいいと思いますが、それを繰り返せば最終的には期間の短縮になります。
（残り100万円を10年で返済→100万円繰上で完済、というイメージ）

ずいぶん先の話ですが、退職までに完済（あるいはローンの負担を感じず生活できる）できるような目安は持っておいた方がよいかなと。
その上で、生活に合わせて調整がよいように思います。

ちょっとお節介な感じでスミマセン。

[545: 匿名さん [男性 30代]]

マイナス金利でソニーの基準金利が下がる可能性ありますか？

それとも優遇幅が拡大？

基準金利と優遇幅どちらで下げるルールがあったりするのでしょうか？

[546: 匿名さん]

ソニー銀行だけではなく、全ての銀行で以下のとおりです。

いま変動→どの銀行も店頭金利・基準金利が変わる可能性があります。
いま固定→どの銀行も店頭金利・基準金利が変わる可能性がありますが、固定している期間の金利は変わりません。

どこの銀行でも、原則として既に借りている人の優遇幅は最初の契約どおりです。
どこの銀行でも、金利は毎月見直していますが、固定している期間の金利は変わりません。

[547: 匿名さん]

固定している期間の金利が変わらないのはそうなんだが、ソニーの場合は固定から同期間の固定に簡単に借り換えられるので、固定でも変動並みに金利を下げることができる。
しかもタイミングさえ合えば手数料０で可能。

[548: 購入検討中さん]

ソニー銀行で借り換えの検討(変動）していますが、
シュミレーションの時、将来の変動金利の上げ下げを
皆さんは、どのように設定していますか？

[549: 申込予定さん [男性 30代]]

先の事は分からないから一定にしてます。

[550: 匿名さん]

以下の条件でどのぐらいの返済額になるかをチェックしました。
２年間は現状維持。そこから２年かけて現状＋２％まで。あとはそのまま。

これで問題ないことが分かったので、非常時には固定することを視野に入れています。
翌月金利が分かるので、上がる前に固定できるのはメリットだと思います。

実際には他にも色々シナリオを考えて、まさに、取らぬ狸の皮算用、という感じです。

変動から変動への借換ならば、シナリオはあまり考えなくてもよいようにも思います。

[551: 契約済みさん [男性]]

>>514
来月すごく金利安いですね、ご自身は今変動と二年固定とどちらを選択してますか？
自分は今変動で様子みてますが来月の金利が安すぎて、なやんでます

[552: 匿名 [女性]]

５１４です。
契約済みさんも悩んでおられるのですね・・
私もまだ変動のままで様子をみていました。ただ今回は変動との差がほぼなくなったので
ついにその時が来た！の心境です＾＾
一応来月15日に金利を確認して低いほうの月の10年固定に変更しようと思っています。
でも最後まで悩みそうですが・・

[553: 購入検討中さん [男性 20代]]

29歳サラリーマンです。（こどもなし、共働き）

現在、都内で新築マンションの購入を検討しておるのですが、
約10年後を目処に、両親との二世帯を視野にいれています。

今妻と住んでいる部屋が手狭であり、低金利＆住宅減税を考慮すると、
購入しても現在と家賃が変わらず、今の倍の平米が確保できます。

近い将来売却を考えているので、
資産価値がなるべく高そうで、買い手がつき易いことを重点に置いております。

ソニー銀行の住宅ローンは初期費用が抑えられるため、大変魅力に感じております。
※10年で考えると、金利差と初期費用を比べて魅力

5年固定および、10年固定で現在は悩んでいます。

考えの方向性として間違いではないでしょうか。
いろいろ調べた結果、ソニー銀行がベストかなと思っているのですが…。

リスク要因としては、【10年後に同居しない】ｏｒ【10年より早く同居】ですかね？

売却しする際に残債が残らないよう、繰上げ返済をしていく予定です。
どなたかお助けください。よろしくお願いします。

[554: 匿名さん]

現在の収支や貯蓄が全く分かりませんが、現在はDINKSとのことなので
リスクは【お子さんが生まれるなどで収支バランスが大きく変わる】【売却できない】のような気がするのですがいかがでしょう。
資産価値は周辺の中古の状況を調べてみるのがよさそう。
最初から10年で売るつもりなら、買うのは築浅の中古でも良いかもしれません。そのマンションの中古相場が出来ていれば先が読みやすいというメリットもあります。

あと、賃貸と違って、修繕積立金と固定資産税・都市計画税がけっこうかかるので、ローンだけで考えない方が良いと思います。

住宅ローンの話としては、初期費用が抑えられるのでソニー銀行は良いと思います。
10年間は繰上返済はしない方がよいかな。今の金利なら10年固定でも住宅ローン減税で逆ざやになるので、手元に資金を貯めた方が様々なリスク回避の選択肢が増えると思います。

リスク回避が出来るなら、5年固定でも10年固定でも。実際にローンが実行される月と翌月の金利で決めればよいと思います。
何年固定にするかは実行直前に決められますし、翌月金利が15日に分かるのはソニー銀行のメリットです。
なので、
・実行日が月の前半　→　とりあえず変動金利で借りる。翌月金利が分かってから固定するかもう一ヶ月待つか決める。
・実行日が月の後半　→　翌月金利が下がるなら変動金利で借りる。上がるなら月末前日までに固定する。
ということができます。
変動→固定の変更は返済日に関係なく手続きできます。手続き翌日の金利で固定されます。

[555: 購入検討中さん [男性 20代]]

このようなぼんやりとしたところもある質問にも関わらず、
詳細な回答ありがとうございます。

収支バランスに関しては、ある程度予測を立てておるので、楽観していますが、
確かに【売却できない】リスクはあまり考えておりませんでした。
（売れそうな物件という主観で考えていたので、こちらも楽観しておりました。）

どうしても、5年後、10年後の金利上昇リスクばかりに目がいっていましたね。

同居しない場合に10年後もローンを払うことを考えると、10年固定は、10年後の金利上昇が怖いですよね。
リスク管理の中で、みなさんは、どの程度の金利まで想定しているものなのでしょうか。


金利が高いときは、借り替えればいいと安易な考えは危険ですよね？


減税で逆ザヤのアドバイスは参考になりました。
どうしても月の支払いばかり気にしていましたが、
トータルコストで考えたほうがよいですしリスク回避の選択肢というのはまさに目からｳﾛｺ。

後は、新築物件だと、ローン実行までだいぶ先（1年後とか2年近く）なので、
この期間で金利環境が激変しないことを祈るばかりです。


調べをすすめてみると、ペアローンで住宅減税を考えていたのですが、
所得がなくなると減税ないんですね（笑）少し考えればわかることなのですが、
盲点でした。

ペアローンで審査を通すつもりだったのに…。

[556: 契約済みさん]

質問ですみません。初期費用が安い住宅ローン金利プランで、2年固定と3人固定を交互にすることで、手数料なしで、延々と変動並みの金利を享受することができそうなのですが、うまくのでしょうか？

[557: nano]

>556さん
ソニー銀行の手数料が安い方のプランでは、短期固定が変動金利より低い状態が続いていますね。
将来もこの状態が続くかどうかは誰にも分かりませんが、２年固定に関しては過去５年以上続いています。


２年固定と３年固定を「交互に」という趣旨がよくわかりませんが、
固定期間が満了して再度固定する場合は、金利タイプ変更手数料は無料です。

また、例えば２年固定の期間中のある時点で、その時点の２年固定や３年固定にすることも出来ます。
ただし、この場合は金利タイプ変更手数料がかかることもあります。
金利タイプ変更手数料は、その時点での固定解除手数料と考えて下さい。
ですから、２年固定→変動でも、２年固定→２年固定でも、２年固定→10年固定でも、手数料は同額です。

金利タイプ変更手数料が有料か無料か？有料ならその金額は？　というのは、その時に試してみないと分かりません。
手続きの途中で確認できるので、その時点でキャンセルも可能です。

[558: 556]

nano様
ご丁寧にありがとうございます。

固定期間中でも手数料なしで変更できると勘違いしておりました！

[559: 匿名さん]

どなたかご教授いただければ幸いです。

現在、変動金利で借入しています。
2/29に初回の返済を迎えました。
3月以降の金利を確認したところ、変動金利が下がっているのを確認しました。
変動→固定→変動で下がっている変動金利に変更しようと思いますが、4月以降の変動金利がさらに下がることが確認できた場合は、3月の返済日翌日から変動→固定→変動とすべきでしょうか。
初歩的な質問ですいません。

[560: nano]

>559さん
３月の金利、下がりましたね。
まずは、すぐにでも固定し、翌日に変動に戻すことをオススメします。
（手続きは１日１回だけなのと、翌日であれば手数料はかからないので。）
これで、変動に戻した翌日から３月金利が適用されます。

その上で、
＞ 4月以降の変動金利がさらに下がることが確認できた場合は、3月の返済日翌日から変動→固定→変動とすべきでしょうか。
ソニー銀行では、金利タイプの変更をした場合、「手続きの翌日」からその月の金利が適用されます。
返済日とは無関係です。
ですから、４月金利を適用させるための最速の手続きは、
3/30に固定（適用は3/31から）、3/31に変動（適用は4/1から）です。


ただし、ここから先は小難しい話ですが、
金利タイプの変更をすると、利息は日割りで計算されます。
このため、３月返済日～４月返済日の間に変更すると、31日分の利息がかかることになり、日数的には若干不利に働きます。
ですから、４月金利を適用させるには、４月返済日以降の方がよいかもしれません。
その場合、4/27に固定、4/28に変動で、4/29から４月変動金利が適用されます。

[561: 購入検討中]

>>560
初歩的な質問ですみません。変動金利での借入の金利は毎月その月の金利が自動的に適用されると思っていたのですが、そうではないのでしょうか？？？
559さんへのご返答をみて、よくわからなくなってしまいまして・・・

[562: nano]

>561さん
変動金利は、実質的には６ヶ月固定金利です。
これはソニー銀行に限らず、どこの銀行でも同様です。

ソニー銀行の場合は、原則として以下のようになります。
・１～６月の返済分…前年11月の金利
・７～12月の返済分…５月の金利

ただし、ボーナス返済を利用している場合は、適用期間がボーナス返済間の６ヶ月間になります。

なお、以下の場合はその月の金利が適用されます。
・借入の実行
・固定期間の満了
・金利タイプの変更


----
年2回、5月1日・11月1日を基準日として、変動金利の適用金利が決定され、それぞれ6月・12月の約定返済日の翌日から適用されます。
http://moneykit.net/visitor/hl/hl04.html
http://moneykit.net/visitor/hl/hl33.html

[563: 561]

>>562
大変わかりやすくありがとうございました！

[564: 匿名さん]

>>560

nano様
559です。
ご回答ありがとうございます。

4月以降金利が下がっても、日割利息を考慮した場合、有利にならない場合があるということですね。
変動金利が下がり続ける場合、毎月変更を行うのが良いと思っておりました。

[565: 匿名さん]

すみません、↑で語られているプランの変更は変動セレクトでも使えるのでしょうか？
流れを見てると、変動セレクトでない住宅ローンの方のお話のような気がしたので、、

[566: 匿名さん]

ソニー銀行で本審査通り、つなぎ融資でアプラス利用中です。
恥ずかしながらその間に費用が嵩みまして可能ならば増額で再度申請したいんですがそれは可能ですか？

[567: nano]

>565さん
変動セレクトでも、変動→固定→変動 などの「金利タイプ変更」は可能です。
その場合、固定時の優遇幅（金利引き下げ幅）が小さくなりますが、変動に戻すとまた小さくなります。

なお、変動セレクト住宅ローン⇔住宅ローン の「プラン変更」はできません。

[568: 匿名さん]

再審査は必要になると思うけど、問答無用と言うことはないと思います。
増額分と、借入額・収入などのバランス次第でしょう。

登記関係費用は概算で考えていると思いますが、その他にも家電・家具・カーテンなどの購入費用が案外かさみました。

[569: 匿名さん]

>>567
ありがとうございます。変動セレクトでも、金利タイプの往復は可能なのですね。

ちなみに変動セレクトでこれを実践してもあまり効果はないのでしょうか、、

[570: nano]

>569さん
変動セレクトでも効果はありますよ。
２月の返済日～３月の返済日であれば、金利が同じでも 変動→固定→変動 をした方がお得です。

自分で>567に誤記を見つけてしまった。スミマセン。
　誤：変動に戻すとまた小さくなります。
　正：変動に戻すとまた大きくなります。

[571: 匿名さん]

>>570
ありがとうございます！変動セレクトでも効果ありですね。
4/1融資実行なんで今月16日に着目してます！

[572: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

今変動セレクトなんですが、いったん固定にしてから、変動にすると手数料かからないのですか？
少し金利下がったので、無料ならおいしいですよね。

[573: nano]

>571さん
４月の金利、変動もまた下がりましたね。


>572さん
以下の２点だけ気をつけて、固定した翌日に変動に戻せば、必ず無料です。
（細かい理由は省きますが、理論的に無料になります。）

・返済日にかならまいこと
・曜日の関係で実際の返済日がずれている間ではないこと

例えば23時55分頃に固定して、ログインしたまま0時を過ぎたら変動に戻す、というのも可能です。

[574: 匿名さん]

他社から借り換え検討しています。
ソニー銀行で、借り換えする場合
変動セレクトと住宅ローンだと
変動→固定→変動などのソニーの特性を
活かせるのは住宅ローンの方ですか？

[575: ビギナーさん]

融資実行したばかりの初心者です。どなたか教えてください。

４月金利を適用させるには、４月返済日以降の方がよいという投稿を拝見いたしました。
早速それを実践したいと考えているのですが、4/27が返済日の場合に4/27当日に変動⇒固定に
することは問題ないのでしょうか。（またがなければいいのですか？）

また、上記を気にして、4/28に固定、4/29に変動にしようとも考えたのですが、
そうすると4/29が祝日になります。さらに、祝日、土日と続き、平日は5/2（月跨ぎ）と
なってしまいます。
この辺りの、祝日や月跨ぎの影響で手数料が有料になってしまったりしませんでしょうか。

[576: 匿名さん]

昨日借換え申し込んで今日本人確認の電話がありこの後順調にいって本審査完了まで１ヶ月半位かかりますと。
かなり時間かかるのですね。

[577: 主婦さん]

固定2年で借りているものですが、当初借入利率より最近の金利は下がってきています。
固定2年⇒固定2年に変更しようとすると、手数料がかかってしまうようです。
手数料なしで変更するいい方法はありませんでしょうか。

[578: 匿名さん]

10日おきにチェックするか、２年固定があけるまで待つか。
でもマイナス金利政策が決定して以降、市場金利は大きく下がったので、それ以前の固定だと無料になるのは難しいように思います。
裏技的なものは無いです。

[579: 匿名]

手数料払ってでも早めに低金利の恩恵を受けたほうが良いのでは？

[580: nano]

>574さん
手続き自体はどちらでも可能です。
基本的に変動で行くのか、いずれ固定するのか、何年で返すのか、あたりで選択することをオススメします。


>575さん
実行が３月なら、初回の返済は４月ですね。
そうであれば、いずれにしても日割りになるので、3/30固定、3/31変動が一番お得です。

実行が２月以前の場合ですが、いま計算してみましたが、今回の場合は
「変動セレクト」かつ「返済日が27日」の場合のみ、3/30固定（適用は3/31）、3/31変動（適用は4/1）がわずかにお得になりそうです。
どちらかが違うなら、4/27まで待った方がお得です。
（金利差とか日数の影響です。）

金利タイプの変更ですが、返済日当日（土日祝でずれる場合は実際の返済日）に固定→翌日に変動で大丈夫です。
また、固定した翌日、変動に戻す日が土日祝でも、普通に手続きできます。

蛇足ですが、繰上返済も同様に土日祝でも可能です。


>577-579さん
いつ固定なさったのか分かりませんが、手数料のもとが取れるかどうかは手数料次第ですね。

[581: 匿名さん]

>>579
2年の固定では元は取れません。

[582: ビギナーさん]

nano様

575です。
ご回答ありがとうございます！
融資実行は3/15、初回返済日4/27です。変動セレクトです。
なので、3/30固定→3/31変動にしたほうが得するということですね。
（4/1からさっさと４月金利を適用させたほうがいいということですね。）

日割り計算の影響（４月金利を適用させるには、４月返済日以降の方がよいと
いう内容）と今回のアドバイスの違いがイマイチ理解できていませんが、
アドバイス頂いたその日程でやってみようと思います。

[583: nano]

>582さん
＞（4/1からさっさと４月金利を適用させたほうがいいということですね。）
そのとおりです。

ちなみに、利息計算は原則として月割り（年利÷12）ですが、以下の場合は日割り（年利÷365×日数）になります。

・初回返済（融資実行から初回の返済までの日数）
・返済日以外の繰上返済（直前の返済日から繰上返済日までの日数）、とその次の返済（繰上返済日からの日数）
・返済日以外の金利タイプ変更（変更前後の金利・日数に応じて計算）

月割りの場合、一ヶ月が何日間か（28～31日間）は関係ないのですが、
日割りにすると、その影響を受けるので、色々分かりにくいことが起こります。

多くの銀行では、繰上返済や変動→固定の変更は、「手続き」はいつでも出来ても、
実際にそれが「実行されるのは返済日」なので、このようなことは起きないのですが、
ソニー銀行は、返済日とは関係なく、繰上返済は即時、金利タイプ変更は翌日に実行されるので。

[584: 購入検討中さん]

この前新規借入の仮審査したら
年収430万27歳　妻子ども3人
他車など借入なし
で1510万しか貸せないとの返事でした。
多めに2200万の希望で出して、実際1600~1700万の借入予定でした。
仮審査の入力に頭金を少なく50万と入力したのですが、実際の200万と入力すると借入可能額が増加することもありすか？
諦めたほうがいいか、迷っています。

[585: 匿名さん]

計算してみたけど、審査金利4.5％で負担率が20％ですね。

審査金利が4.0％になれば、1610万までＯＫになります。
あるいは負担率25％までＯＫになれば、1890万までＯＫ。

どの銀行が審査で何を見ているかはほとんど公表されていませんが、
ソニー銀行は自己資金が10％以上だと優遇幅が増えるので、
なんとなく10％で審査上の返済負担率もかわるような気がします。

ということで、2250万×10％＝225万円で借入可能額が増えるかも・・・

[586: 購入検討中さん]

>>585さん
計算してもらってありがとうございます。
土地代にはローンを使えないので土地を現金で買うと225万、切り良く250万でも厳しいです。縁がなかったと思って諦めます。
ありがとうございました。

[587: 匿名さん]

５月の金利発表は4月15日の夕方以降ですか宜しいですか

[588: 匿名さん]

>>584
業種は何ですか？
業種でもかなり変わってくるんじゃないですか？

[589: 匿名さん]

>>587
そうです。ログイン後の画面です。時間は月によってまちまち。
ログインしない画面は4/16の0時からです。

[590: 匿名さん]

５月の金利発表でたらアップお願いします。

[591: 匿名さん [男性 30代]]

５月基準金利

変動：1.849%
固定
２年：1.700%
３年：1.700%
５年：1.750%
７年：1.769%
10年：1.840%
15年：2.052%
20年：2.162%
20年超：2.242%

固定7年、15年、20年、20年超のみ下がってますね。

[592: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

>>591
35年固定で1.119%とは驚異の低金利ですね！

[593: 匿名さん]

>>592
どこにそんな金利書いてある？

[594: 匿名さん]

>>591
サンキューです

[595: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

>>593
基準金利なので-1.05%が適用されます。

[596: 匿名さん]

そしたら1.192％だろうが。引き算出来ないの？

[597: 申込予定さん]

初めまして、現在本審査まで通ったものです。よろしくお願いします。

質問なのですが、ソニー銀行の住宅ローンの金利タイプ変更にかかる
手数料のことなのですが、一般的に考えて

短気固定→変動金利　に切り替える場合のほうが
長期固定→変動金利　に切り替える時に比べて
変更手数料が安くなる可能性が高いという理解でよろしいでしょうか。

ご回答よろしくお願いします。

[598: 匿名さん]

>>597さん
そう考えて良いと思います。

[599: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

4月15日に発表された金利が半年は確約されるということでよいのですか？

[600: 申込予定さん]

ありがとうございました

[601: 匿名さん]

ここで適当な答え聞くより専門家に聞いたほうがいいよ。

[602: 匿名さん]

>>600さん
変動金利はそうです。６月の返済日～12月の返済日まで適用されます。

[603: 匿名さん]

アンカー間違えた。>>599さんです。スミマセン。

[604: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

>>602
ご教示ありがとうございました。

[605: 購入検討中さん]

新築マンションで3000万円くらいのから7000万くらいのまでいくつか事前審査出して、どこで減額食らうか試してみたんだけど、審査金利4.0%と仮定すると返済負担率40%ぴったりに減額されるので、そこが壁だと思う。変動セレクトの自己資金10％です。

審査金利4.5%と仮定すると数字のキリがよくならなくなるんで、たぶん私の場合はこれで確定。
属性に何かあったり自己資金少なかったりすると、ここから厳しくなっていくのではないかな。

あと中古だったり戸建てだったりすると、担保価値減るんで、たぶんもっと厳しいと思う。中古マンションなら築年数/45は償却されてるし、戸建ては土地分しか考慮されない気がする。

[606: 匿名さん]

ということは、>585と>605から、かなり幅があることが分かりますね。

・審査金利：4.0％～4.5％
・返済負担率：20％～40％

物件や個人の属性によるのでしょうけど想像以上に幅が広いなぁ。

[607: 匿名さん]

質問させてください。

住宅ローン金利プラン固定20年超というのは30年や35年でも借りる選択が出来るということでしょうか。

また借り換えの固定金利20年超が1.004%というのは、例えば30年で借りかえても同じ1.004%ということでしょうか？

[608: 匿名さん]

>607さん
固定20年超とは、21年～35年の全期間固定という意味です。
21年でも30年でも35年でも、金利は同じです。

ただし、借換での最長は、一般的には現在のローンの残期間になると思います。

７月中に借換が出来るなら、８月の金利を見てから固定するといいですよ。
毎月15日には翌月金利が分かるのは、固定するタイミングを計るには嬉しいサービスです。

[609: 匿名さん]

固定は取扱手数料の高い変動セレクトより取扱手数料の安い住宅ローンの方が金利が低いのはなぜなんでしょう？

[610: 匿名さん]

>608
ありがとうございました。
よく分かりました。

先に手続きを進めておいて、月後半で実行日を決めたいと思います。

[611: 匿名さん]

>610さん
実行を待つ必要はありません。
変動金利で借りておいて、固定に切り替えるタイミングを図れば良いだけです。

固定する手続きは、土日祝日でも深夜でも（メンテ時間帯以外は）可能です。
手続きをした翌日から固定金利が適用されます。
次の返済から適用されるのではなく翌日から適用されるというのがポイントです。

７月金利を適用させたければ、末日前日、7/30(土)の23:59までに手続きが完了すればＯＫです。

[612: 匿名さん]

>609さん
住宅ローンの方が低い、というより、変動セレクトの方が高い、のだと思います。

変動セレクトは、基本的には最後まで変動金利で行きたい人用のプランだから、
緊急避難的にあるいは状況の変化で、固定しても構わないけど、固定しちゃうとメリットは無くなりますよー
ということじゃないかなと思います。

[613: 匿名さん]

>611さん
ありがとうございました。
今回は借換で、全期間固定３０年程度を考えていますので、変動セレクト(1.104%
手数料2.16%)でなく住宅ローン(1.004% 手数料\43200)を考えています。

固定同士で比較した場合、住宅ローンのほうが手数料、金利ともに得なので。
この場合は変動金利で借りておくという手は使えないので、月後半で実行ですよね？

[614: 匿名さん]

>613さん
＞住宅ローン(1.004% 手数料\43200)を考えています。
＞この場合は変動金利で借りておくという手は使えないので、

それ、誤解ですよ。
・変動セレクト：借入時は、変動金利のみ。
・住宅ローン：借入時は、変動金利・固定金利どちらも選択可能。

http://moneykit.net/visitor/hl/
2つのプラン（商品）の違い

というわけで、住宅ローンでも変動金利で借り入れできます。
この場合、変動金利も△1.0％で、７月は 0.849％です。

[615: 匿名さん]

固定金利よりとても高い変動金利にするメリットは無いです

[616: 匿名さん]

変動から固定は手数料が掛からない

[617: 匿名さん]

>>616 匿名さん

金利差が手数料相当にあたります。
FXのスプレッドのように、金融機関の収益になりますね

[618: 匿名さん]

>614さん、
ありがとうございました。住宅ローンの方は金利タイプ変更手続きが出来ないものだと勘違いしていました。

ということは、
・変動セレクト：手数料高いが、変動金利の金利が抑えられているプラン
・住宅ローン：手数料が安いが、その分、変動金利の金利が高い。（しかし固定金利の金利は安い）

という違いということですね。
手数料相当分を金利換算すると0.15～0.2%くらいかと思いますので、変動金利をメインに考えている人以外には変動セレクトってあまりメリット無い感じですね。。

[619: 匿名さん]

保証料なしはソニーだけですか？
なぜそんなことできるの？

[620: 匿名さん]

それだけ、手数料取られる

[621: 匿名さん]

二つプランがあるので、正確には、
割高な金利で手数料を低く見せるか
割高な手数料で金利を低く見せるか
のいずれかです。

＞変動金利も△1.0％で、７月は 0.849％です。
さすがに高すぎるから、選択肢にはならないかと・・・

[622: 匿名さん]

手数料も金利も安いじゃん？
30年1.004%で五万円弱で保証料なし！
とりあえず事実を見よう。
ここより金利低いのは三井住友信託ぐらい？
でも保証料取るから悩むわけよ。
まあ誤差だけどね。

[623: 匿名さん]

変動セレクトか、住宅ローンプランか、
固定か変動を明記しないとボケた回答来るからね

[624: 匿名さん]

>621さん
住宅ローン金利プラン（手数料が安いプラン）で変動金利を選ぶのは、>614で書いたように、近いうちに長期固定するタイミングをはかるためです。

・基本的にはずっと変動でいたい　→　変動セレクト（緊急避難的に固定することも可能）
・基本的には長期固定したい　→　住宅ローン（当初は変動金利で借りて、固定するタイミングをはかる）
・手数料は抑えたいけど長期固定するつもりはない　→　住宅ローン（短期固定をつなぐ）


>619さん
保証会社を使わない銀行、いくつかありますよ。フラットも保証会社は使わないです。

[625: 匿名さん]

長期固定で考えていましたが、保証料分も借りて残債増えても三井住友信託がよさそうなので、そっちにします

[626: 匿名さん]

>>625 匿名さん

長期固定ですとソニー銀行の住宅ローンだと、手数料3万円くらいで保証量なしですが、三井住友信託を選ばれた理由を教えて頂けますと助かります！
最近、メガバンク系の住宅ローンのほうがネット銀行よりも攻めている印象ですね

[627: 匿名さん]

保証料分も借りて残債増えても三井住友信託が安かったってことでは？

１．００４％（保証料なし）と０．７７％（保証料あり、ただし借りる）。

例えば、残債４５００万として、４５００万円を１．００４％で借りるパターンと
保証料込みで借りて４６００万円を残債として計算して０．７７％で借りるパターンを比較してってことかと？

だいたい、０．２％ぐらいの差なのでは？

ソニーも三井住友信託もお互いに分かってて、ちょうどよい均衡点で金利を出して来ているような気がする。

[628: 匿名さん]

ソニー銀行住宅ローンで本審査通りました。
10年か20年固定で悩んでいます。
ここ1年で固定が更に下がったらどちらかに決めようと思っていますが、それまでは変動金利にしておいて無料で変更するか、とりあえず2年固定で金利を下げておくか迷っています...。
2年固定→10年or20年固定への変更手数料は何万もかかるものなのでしょうか？
2600万35年ローンです。

[629: 匿名]

>>627 匿名さん
１つ思ったのは、今後さらに下がった時に初期費用が安いと他に行きやすいですよね。そういうペナルティあるのかな？

[630: 匿名さん]

そう考えると、手数料２．１６％は高く感じますね

[631: 匿名さん]

提携なら1.62

[632: 匿名さん]

>628さん
＞2年固定→10年or20年固定への変更手数料は何万もかかるものなのでしょうか？
手数料は手続きしてみないとなんとも。
無料のこともあるけど、何万もかかることもあるかもしれないです。

２年固定ならとてつもなく高いことはないと思うけど、
長期固定にするつもりなら、変動にしておいた方が無難じゃないかと思います。

[633: 匿名さん]

>629さん
一部繰上返済は無料でも、全額繰上返済でけっこうな手数料をとる銀行はありますね。
ソニー銀行はとらないですが。

[634: 匿名さん]

その分金利か手数料が高くなるから迷ってます

[635: 匿名さん]

>>633 匿名さん
全額繰上返済って、千円でも残せば一部繰上返済の扱いを受けられるものなのでしょうか。

[636: 匿名さん]

>935さん
理屈の上ではそうですが、それだと借換は出来ないです。
抵当権の関係で２つの銀行から借りるのは事実上不可だから、新しい銀行の借り入れとこれまでの銀行の完済は同日にする必要があります。

自己資金でほぼ全額を返済するなら可能ですが、実際には銀行によって制約はあると思います。

[637: 初心者さん]

あのー、
長期固定が安心そうに思っていたのですが、
最初変動にして、金利をみて固定に変更にするのが定石にように書かれているのはどうしてなんですか？
もっと下がりそうな世相なのでしょうか？

[638: 匿名さん]

>>637
もっと下がるからというよりは長期固定よりは金利の低い変動がほぼ底のまま一向に上がる気配がないからなるべく金利安い変動で粘ると良い、という事じゃないかな。
ただしいざ上がり始めると変動より固定のほうが金利は先に上昇するらしいから、いざという時いつでも繰上げ返済で身軽になれる余力のあるじゃないと怖いね。
あと0.1％で一喜一憂するような気の小さい人は毎月変動を監視してタイミングを図るの疲れると思う。

でも今って長期金利も下がりまくってるからこの定石もちょっと古いよな。
ものによっては30年超固定でも1％切ってるし。

[639: 匿名さん]

>637
>638
いつでも翌月の金利を見てから固定できますし、
住宅ローン金利プランの方（手数料が43200円の方）で借りれば、固定しても優遇幅は変わりません。
変動のまま粘るつもりは全然なくて、翌月の固定が変わらないか下がるなら変動を継続し、翌月が上がるならその前に固定する。それだけです。

むしろ、はじめから固定する理由が無いと思うのですが。

[640: 匿名]

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

[641: 匿名さん]

質問なのですが、来月上がるからと一旦固定して、その後また下がり始めた場合、固定から変動に戻すときに手数料がかかる可能性が高いんですよね？
騙し上げ的な上昇で焦って一度固定にしてしまった場合、また下降局面で変動に戻せるかが不安です。

[642: 匿名さん]

>>641 匿名さん

固定から変動になんて戻せるのですか？

[643: マンション検討中さん]

>>641

神レス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30316/res/371-380
この辺りを見てみてはどうですか。

その質問の答えって散々出尽くしているので
質問する前に、せめて前スレッドから見てみましょうよ。

このスレは優しい人が多いですけど
初心者質問スレと言っても少しは自分で調べてもらわないと
答える方も大変ですよ。

[644: 匿名さん]

ありがとうございます。
375がとても参考になりました。

上昇から下降に切り替わる局面を見逃さなければ無料で切り替えられる可能性が高い（絶対ではないかもしれませんが）、ということですね。

[645: 匿名さん]

375さんの例だと、金利下降局面でうまいこと変動を選んでいれば、2.663％から今なら1%以下になっているということしょうか？実際はそううまくはいかないものですか？

[646: マンション検討中さん]

>>645
まず前提として、通常は変動金利がいちばん安くて固定は固定期間が長くなるほど高くなります。つまり、変動＜3年固定＜10年固定＜20年超固定
現在は、マイナス金利の影響で、変動金利と短期固定の金利が逆転していますが基本はこうです。

なので、一番安い変動金利にしておいて、翌月の金利は15日に発表されるのでそれを見て固定する、というのが基本的な考え方。

固定ですでに組んでいた場合、変動にいったん戻したのち、↑の考え方で固定するタイミングをはかることになります。

変動→固定はいつでも無料で可能ですが、固定→変動は基本的には手数料がかかります。
金利が変わらない or 金利が上がる＝銀行が得する場合は手数料がかからず、逆に金利が下がる場合は銀号の利益が減る分におおむね相当する手数料がかかります。

ソニー銀行の場合、15日に翌月金利が発表されるのと、ネットで即時金利プランを変更できる合わせ技で、固定→変動が無料でできるタイミングがあるので、それをうまく使うということです。

[647: マンション検討中さん]

いちばん面倒がないのは、変動で入っておいて、翌月金利が上がるとわかった時点で希望の年数に固定ですかね。

現在の金利の場合、2年固定と3年固定が一番安いので、3年固定で組んでおいて、頑張って毎月金利を追いかけて、固定と変動を切り替えて金利を下げていくというのが最適解ではありますが、そこまでするには、仕組みをちゃんと理解する必要があります。

[648: 645]

ありがとうございます。基本的な部分は理解しているつもりです。


>固定と変動を切り替えて金利を下げていくというのが最適解ではありますが、そこまでするには、仕組みをちゃんと理解する必要があります。

元の質問の趣旨は、仕組みをちゃんと理解すれば常に最安更新は可能ですか？
（例えば2008年に2.6%で借りた人は今は1%以下になっている？）ということです。

なにか、そういうわけでもない感じがしていて不思議だったんです。

[649: マンション検討中さん]

>648
毎月、翌月金利をチェックして以下のタイミングで変更するだけです。
固定→変動：翌月金利が下がることが分かった時点
変動→固定：翌月金利が上がることが分かった時点

手数料が変動するタイミングは完全には判明していませんが、本スレ探すといろいろ書いてありますので参考に。

[650: 匿名さん]

何度もすみません、やり方の話を聞いているんじゃないんです。

皆がそれを理解していれば、住宅ローンプランで借りた人は皆今1%かそれ以下になっているはずですが、実際どうなんですか？という質問なんです。

[651: nano]

>650さん
無料でできるかということでしたら、結論を先に書くと、そうとは限らないです。
でも、それが出来ている人がいる可能性もあります。

固定→変動は、原則としては手数料がかかるけど、様々なタイミングによっては無料（あるいはかなり少額）でできることもある。
ぐらいで考えておいた方が良いと思います。


以下、理由をいくつか。

①基準金利（ローンの金利）と、ベースレート（金利タイプ変更手数料を計算するための金利）は、同じではない。
ある程度連動しているとは思われるが、ベースレートは残念ながら非公表。

②基準金利は原則として、15日に公表され翌月１日から適用。
ベースレートは現在は状況証拠的に６日、16日、26日に見直されている模様だが、そのタイミングは突然変わる可能性があるし、実際に変わったことがある。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30316/res/375
は、ベースレート変更が毎月１日のみだった時代で、手法そのものは今でも有効だけど、今の方が手数料が動きやすくなっている。
（動きやすいとは、動く幅ではなく頻繁に上下しやすいという意味。こまめにチェックした方がよい。）

③固定時のベースレートは固定期間に応じて「Ｘ年もの」が適用され確定するが、変動に戻すときにそれと比較されるベースレートは固定残期間に応じた「Ｙ年もの」で、手続きをするまで確定しない。
固定後の最初の返済までは「Ｙ＝Ｘ」だが、返済を過ぎると「Ｙ＝Ｘ－１」となり、以降１年経過毎に「Ｙ」は小さくなっていく。
Ｘ年とＹ年の差が開くほど、ベースレートが下がりやすい（＝手数料が上がりやすい）と考えられる。


ただ、日銀のマイナス金利政策以降ここ数ヶ月、手数料が動かないという報告がいくつかあります。
手数料が動かない＝ベースレートが動かないという意味なので、もしかすると、ある程度より短い期間のベースレートは、0.000％に張り付いている？というような可能性も考えられます。
その仮説が正しいとしたら、現状でのある程度より短い期間の固定は、変動に戻すときに手数料がかからないことになります。
（ベースレートがマイナスになるようシステムが変われば話は別ですが。）


金利がわずかでも上がったら固定するか、しばらく様子を見るかは、主観によるでしょう。
例えば、0.001％上がった時にどうするか。
あくまで最低に拘るのか、許容範囲を決めてそれを超えないようにするのか。
私は個人的には、後者の方が良いかなと思います。許容範囲は金利ではなく、返済額で決める。
来月の金利が先に分かって、大きく上がる前に固定できる、というだけでも大きなメリットだとは思います。


債券市場では、7/27から8/2までで長期金利が、0.2％以上上がりました。
それを一時的と捉えるか、このまま上がると捉えるか。
話を最初に戻しますが、こういう場面場面での判断が人によって違うので、その後の状況は違ってきます。

[652: 匿名さん]

詳細な説明ありがとうございました。
>固定→変動：翌月金利が下がることが分かった時点
>変動→固定：翌月金利が上がることが分かった時点
というルール通りにやったとしても、無料で固定→変動が出来るタイミングが月中に一度も来ない可能性があり、手数料をかけなければ100%追従は出来ないかも、ということですね。

これまで借りた人がどうだったかといえばもちろん人に依るのでアンケートでも取らないとわからないでしょうけど、普通はどこかで振り落とされるか気にしなくなるんでしょうね。。

[653: nano]

>652さん
仰るとおりだと思います。
ベースレートが非公表ですし、固定のタイミングも、変動へ戻すタイミングも、人それぞれなので、やってみないと分からないです。

ただ、そもそもソニー銀行以外では、
固定するときに翌月の金利を見ないで決めないといけないことがほとんどだと思いますし、
変動スタートで途中で固定すると、引き下げ幅が小さくなる銀行も多いです。
また、固定すると解除することは出来ないのが普通です。

そのあたりを踏まえると、ダメでも損をする訳ではないので、
とりあえず試してみる価値は十分にあるとは思います。

[654: 匿名さん]

8月18日にソニー銀行に借り換えするのですが、
住宅ローンプラン 期間25年 全期間固定希望です
9月の20年超固定金利が上がったら20年超固定で借り換えスタートしようと思っているのですが

少しでも返済額を減らそうと思ったら8月30日まで変動で借りて30日に固定に切り替え手続き。

ベースレートがなるべく低い時に固定にしようと思ったら、レート変更日の26日になる前に固定に切り替えればいい(ベースレートは非公開ですが、金利上昇局面では早い方がレートが低い可能性がある)
という認識で合っていますでしょうか？

[655: 匿名さん]

めんどくさいですね。

[656: 匿名]

教えてください。
1年前に、5年固定で3200万借りました。
金利がより下がったので、変更を考えたのですが、手数料が32万もかかります。
固定を10年に変更しようが、35年にしようが、変動にしようが、同じ32万でした。
この32万を回避する手段はありませんよね？？
過去の投稿を見ると、固定から変動に変えた場合も無料でできた、などととあるので。

[657: 匿名さん]

「どこから借りていてどこに借り換える」とか、日本語くらいまともに書いてくれ。

[658: 匿名さん]

>>656
その32万円は5年固定を解除する為の手数料なので残念ながら今すぐ回避する方法はありません。
しかし、9月以降金利が上昇すればベースレートも上がってくるので、手数料が減る又は0円になる可能性もあります。
6、16、26日のベースレート変更日に手数料を確認する事をオススメします。

[659: 匿名さん]

詳しい方に質問です。
今例えば三年固定(0.65)で借りて、1年後とかに三年固定よりも高い変動金利(0.79)に変える場合は手数料がかかるものなのでしょうか。
上記のような状況にある方、試しにいくらくらいが表示されるか教えていただけないでしょうか。

[660: 匿名さん]

>654
25日までのベースレートを適用させるなら、その前日の24日までに固定手続きです。

市場の長期金利は７月末に急騰しましたが、その後は落ち着いているので、どうなるか気になりますね。

[661: 匿名さん]

>659
変更先の基準金利が、いま適用されている基準金利より高いかどうかは関係ないです。
658さんも書いていますが、固定を解除するための手数料なので。
しいて言うなら、適用されている３年固定と１年経過時の２年固定の比較の方が、関係性が高いような気がします。

[662: 職人さん]

>>661 匿名さん

659です。なるほど変更手数料というよりは解除手数料と考えた方が良いのですね。ありがとうございます。

[663: 匿名さん]

変動セレクトと住宅ローンタイプにより、審査結果って変わりますか？すいません、初心者なので教えて下さい

[664: 通りがかりさん]

異なるようですよ。

[665: 匿名さん]

>>664 通りがかりさん

ありがとうございます。ちなみに変動セレクトの方がきびしいんですかね。もしわかれば教えてください

[666: 664です]

審査基準の詳細は分かりませんが、ペアローンで2人とも住宅ローンで審査を通した後に主人のみ変動セレクトにしました。特に何もなく審査はおりましたよ。

[667: 匿名さん]

＊＊＊＊！＊＊ちんこすればいいだろ！この＊＊野郎！

[668: 匿名さん]

転勤以外でソニー銀行の住宅ローン借りててそのまま賃貸してる人いますか？
他の銀行ならあることだと思うのですがソニー銀行はどうなんでしょうか。

[669: 匿名さん]

ソニー銀行の変動セレクトの変動金利で住宅ローンを組んでいます。

12月より変動金利が下がるようですが、こういった場合、

-12月金利適応させるため、月末までに再度変動金利での申込みを行わないといけない

-なにもしなくても12月変動金利が適応される

初心者質問で恐縮ですが、月末になり確認したかったためご存知の方いらっしゃいましたらご教示頂けると幸いです。

[670: nano]

>669さん

放置すると、12月の返済日以降、半年間『11月金利』が適用されてしまいます。

http://moneykit.net/visitor/hl/hl33.html
「金利」の「既お借り入れについての金利見直しルール」参照

そこで、12月金利を適用させるため、
・一度２年固定に変更して、
・翌日、変動金利に再変更する
のがオススメです。
これで、来年６月の返済日まで12月金利が適用されます。

注意点は、
・固定した翌日に変動に戻す。
・上記の手続き中に返済日がかからないようにする。
この２点を守れば、手数料は無料になるはずです。

[671: 戸建て検討中さん]

>>670
すごい！
でも、こんなことができるのはソニー銀行だけですよね？

[672: 口コミ知りたいさん]

>>670 nanoさん
提携ローンのパンフレットに固定から変動への変更は所定の手数料がかかると記載されているのですが、無料になるのでしょうか？

[673: nano]

>672さん

固定から変動への変更は、原則としては手数料がかかりますが、かからないケースもあるのです。

現在は、手数料の計算方法について、Web上では
「金利タイプ変更手数料はディスカウントキャッシュフロー（DCF）法の概念を応用したソニー銀行所定の計算プロセスにより、金利タイプの変更の都度、決定します。」
としか書かれていませんが、以前はもう少し具体的に示されていました。

その方法に沿って、>670の手順の手数料を計算すると、答えが必ずゼロになり、手数料は無料になります。
現在も、少なくともこの点については変化がないようです。

[674: 二年目]

⊿0.02%だと3000万でも、半年で3000円。。
やりたいけど、度胸がないです。
算定式がソニー銀行のさじ加減なのが怖いなぁ。

[675: 匿名さん]

どなたかセレクトローンの変動で借りられている方、固定→変動に戻して無料の手数料を試した方いませんか？

上にも書かれてますが有料だとショックなので

[676: 匿名さん]

振込しようとしたら、時刻補正してください。

時刻補正すすめたら、エラー
何回かやって、やっとできて

再度振込しようとしたら、ロックしているため、振込できません。

コールセンターにお問い合わせください。

繋がらない、そして時間外

他で済ます。

数か月放置→最初にもどる

[677: 匿名さん]

>675さん

先日>670で書かれている変動→固定2年→変動をおそるおそる試してみたところ、無事、手数料ゼロで12月から変動を最新の金利にすることができました。

ただ、12月分の返済額だけ500円ほど高くなっていました。
これは1日だけ固定2年の金利にした分なのかな？と思っていますがよく分かりません。いずれにせよ大した金額ではないので問題はありませんでした。教えていただいたnanoさんに感謝です。

[678: 匿名さん]

セレクトローンで変動金利で借りているものですが、本日、恐る恐る2年固定で申請して明日変動に戻します。

手数料が無料でできたらまた報告します。

[679: 匿名さん]

>>678 匿名さん

恐る恐る実行して無事手数料無料で最新の金利に更新する事が出来ました。

ボーナス返済月だからなのか返済額が15000円くらい上がっていたけどまぁ気にしない。

半年の返済額みても微増してる気がする。
金利の計算は難しいですね。

[680: nano]

２月の変動金利、また下がるようです。


ところで、>677さんが書かれているように、
金利タイプの変更や、繰上返済をすると、次の返済だけ返済額が上がることがあります。

理由はいくつかあるのですが、
１ヶ月の日数の影響が大きいように思います。

通常の返済では、年利÷12　で利息を計算されるので、１ヶ月の日数は無関係ですが、
金利タイプの変更や繰上返済をすると、年利÷365×日数　で計算されるので、１ヶ月が何日間なのかの影響がでます。

>679さんのようにボーナス払いを使っていると、より複雑な現象がおきますね。

[681: マンション検討中さん]

ソニー銀行の住宅ローンは火災保険もソニー損保に入るのがデフォルトなんですか？
本審査の書類に火災保険の同意書兼依頼書が入っていたのですが他とは契約できないのですか？

[682: 通りがかりさん]

>>681
デフォルトの意味わかってる？
恥かくから長文になってでも日本語で書いた方がいいぞ。
無理に背伸びすんな（笑）

[683: マンション掲示板さん]

火災保険はもちろんソニー又は関連保険会社への加入を
推奨されますが、他の保険会社での契約でももちろん
問題ありませんよ。提携保険会社への加入にインセンティブ
つけるケースもあるので、よく確認した方が良いですね。

[684: マンション検討中さん]

>>682
デフォルトとは標準設定、規定の設定の意で使用したのですが文意おかしかったですか？
正しい日本語教えてください。

デフォルトとは
https://kotobank.jp/word/%E3%83%87%E3%83%95%E3%82%A9%E3%83%AB%E3%83%88...

Default means initial setting.

>>683 マンション掲示板さん
ありがとうございます。見積りだけお願いしてみます。

[685: 匿名]

ここって返済比率は何パーで審査してるか分かるひといるかな？？

[686: マンション掲示板さん]

ソニー銀行の変動セレクトですが、少しでも返済を減らしたいと思って、変動→固定→変動を試みたいと思います。

固定から変動で手数料が発生するのかどうかが、分からないです。

ネットで出てる計算方法が難しそうなのですが、ベース金利は土日も変わるのでしょうか？

変わらないなら土曜日夜に固定に日曜日に変動に戻すと良いと思いますが、いかがでしょうか。

[687: 名無しさん]

>>686 マンション掲示板さん

ソニー銀行に聞けば？

[688: nano]

>>686 さん
固定した翌日に変動にするなら、約定返済日（と実際の返済日の間）にかからなければ、仮にベース金利が動いても大丈夫です。

手数料は以下の２つのベースレートの差で決まります。
・固定金利適用日（＝固定の手続きの翌日）のベースレート
・変動に戻す手続きをした日のベースレート
固定の翌日に変動に戻すなら、両者は同じ日のベースレート、つまり差は「0」なので。

[689: eマンションさん]

>>688 nanoさん

良く分かりました。ありがとうございます、
返済日を跨がなければ、翌日に固定から変動に戻せば手数料なしですね。