ソニー銀行初心者質問スレ その２

[匿名さん]

こちらは初心者用です。その２突入。
「自分で考えろor調べろ」とかはなしで！荒らしもなしで！！

神レス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30316/res/371-380
（前回のものを転用）


前スレ
（その１）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29955/

[381: 匿名くん]

nanoさん 379です。
とても分かりやすく教えていただきありがとうございました。
この後6月の金利発表ですが、何か読みづらい感じになってきましたね。
また色々と皆さんの意見を聞きたいです。m(_ _)m
またおしえてください。

[382: 匿名さん]

ソニーは変動の人が養分で、短期固定が美味しい選択でしょうね。

[383: berry]

こんにちは

以前月々繰り上げ返済の日についてnanoさんにご教示いただき、大変参考になりました。以後その方式で少しずつですが繰り上げ返済しています。これから金利アップに向かうと聞き、固定期間途中の変更を検討しているのですがまたご教示願えますでしょうか。

契約内容　2011年秋月借り入れ2034年秋完済。現在固定期間3年の2年目。期間中金利1.386％(疾病保証0.3％上乗せ含む)
月々202370+α5円返済中。残債約4500万

変更検討　例5月変更　固定金利1.351％(疾病保証0.3％上乗せ含む)
月々201640+α円　(2回目以降)手数料73741円

この2年間でずいぶん金利が下がったので、変更すると月々の支払いは700円減ります。5年先まで低金利が保証されます。
数字に疎くてよくわからないのですが、これをよしとするか否かは、1年後本来の時期に金利変更した場合に、金利がどれだけ上がっているかを読むと言うことですよね。

今後5年間　今変更すれば73741円手数料がかかるが、１年後に金利が0.2％でも上がれば月々支払いが2000円アップするので3年間で手数料分とトントン。1年後の金利は誰にもわかりませんが、0.2％くらい上がっている可能性も高いように思います。
だったら今変えてもいいのかな

このような計算であっているのでしょうか。

[384: nano]

>>383 berryさん
日付が変わって今日16日、手数料がかなり動いている可能性があります。
ひとまず確認してみて下さい。

また、６月金利も発表されていて、既に0.2％以上上がっているものもあります。

両方を踏まえて、再検討されてはいかがでしょう。

考え方そのものは間違えていないように思います。
（将来の金利は、おっしゃるように誰にも分かりませんが。）

[385: berry]

nano様

ありがとうございます。さっそく確認しました。6月でもう0.2％上昇ですね。私の場合は5月に金利変更するのと6月に金利変更するのでは月々5000円弱の違いが出てきます。1年後の本来の変更時期はもっと上がっている可能性のほうが高そうです。

また、5月は　固定３年1.855　固定5年1.951　その差0.096ですが、6月は固定3年1.962　固定5年2.180　その差0.218　となり、5年超の固定期間の割高さを見ても、素人考えですが、今後金利の上昇が見込まれます。

これは今月変更した方が良さそうですね。nano様にはまたまた感謝いたします。

[386: nano]

>>385 berryさん
金利の確認ももちろんですが、16日になって「金利タイプ変更手数料」がいくらになっているかご確認頂けますでしょうか？
おそらく 73,741円ではなくなっていると思いますので。

[387: berry]

nano様

手数料は同じでした。月内に手続きすれば同じと思っていましたが、手数料も変わってくるのですか？
変わる前にと思い、手続きいたしました。
月々の返済額が少々安くなる分も繰り上げ返済していきたいと思います。
ありがとうございました。

[388: nano]

>>387 berryさん
＞手数料は同じでした。
それは失礼致しました。

ちなみに手数料は現状で月に３回、６の付く日に変わっています。
ですので確認をお願いした次第です。
残期間が長いとブレ幅も大きくなります。（１日違うだけで数十万円変わることも。）

[389: berry]

nano様

手数料については次回の金額がわからないわけですね。16日午前中だったから変わらなかったのかも知れませんね？
金利が最も下がった今年の初め頃、何度かシュミレーションしてみましたが、手数料は何十万単位でした。
おかげさまで良いタイミングで変更できました。

[390: お昼寝したい]

はじめまして。
質問があります。

現在、ソニーの変動にしているのですが、ボチボチ固定にしようと考えています。

固定にする前に一部繰上げ返済をしようと思っているのですが、

変動　→　2年固定 (繰上げ返済）　→ 10年固定

とした場合に、手数料は発生しますか？


よろしくお願いいたします。

[391: nano]

>>390さん
２年固定から10年固定に変更するときに手数料が発生する可能性があります。
誤解が多いのですが、２年固定→変動or10年固定or20年超固定のいずれも手数料は同じです。
２年固定を解除するための手数料ということです。

ところで、間に２年固定を挟んで、そのときに繰上をするという理由はなんでしょう？

[392: お昼寝したい]

nanoさん

回答ありがとうございます。

2年固定を挟む理由は、、、
私のミスリードでしたm(_ _)m

現在の変動よりも、金利が良い（1.099→0.936)ので、
繰り上げ返済時の元本ヒット率が上がるのかなーと思っておったのですが、
調べてみると、繰り上げ返済の場合は全部元本に充当されるのですね。

はい。
ということで、素直に、
変動　→　10年固定
にしときます。

[393: 契約済みさん]

こんにちは

繰り上げ返済の話が出ているので、疑問に思っていたことを質問させて下さい。
繰り上げ返済は同額ならまとめて返済するよりも、少しずつでも早く繰り上げる方が良いと一般に言われています。
そこで2.3万程度でも月々繰り上げ返済していますが、この額ですと「元利双方に充当」「期間短縮しない」の選択肢しかありません。ある程度まとめれば元本のみに充当したり、一ヶ月でも期間短縮で来るようですが、それほどの額をまとめて繰り上げたことはありません。

シュミレーションしてみると月々の返済額以上繰り上げ返済しないと、期間短縮にはならないようです。
月々の支払いは20万円ほどですが月々2万円繰り上げ(元利充当)を10ヶ月続けるのと、10ヶ月後に20万円繰り上げる(元金充当、期間短縮)のと比較して、どちらがトクというのはあるのでしょうか。

[394: nano]

>>393さん
＞そこで2.3万程度でも月々繰り上げ返済していますが、この額ですと「元利双方に充当」「期間短縮しない」の選択肢しかありません。

まず、期間短縮するためには、次回の約定返済（通常の返済）時の元本分以上を繰り上げる必要があります。
返済予定表をご確認下さい。ネットでも見られますし、郵送もされているはずです。

次に、元利双方に充当しかできない件ですが、理由が分かりません・・・
そういう話は初耳ですし、実際に私は１万円でも元本のみに充当しています。
ふと思ったのは、経過利息分の残高不足ということはありませんか？

＞月々2万円繰り上げ(元利充当)を10ヶ月続けるのと、10ヶ月後に20万円繰り上げる(元金充当、期間短縮)のと比較して、どちらがトクというのはあるのでしょうか。

これは、話を分ける必要があります。

まず、元利充当と元金充当ですが、例示のケースでは元利充当だと実際に繰り上げられているのは、20万円－経過利息分 なので、元金充当の方が得です。

次に、返済額軽減と期間短縮ですが、返済額を軽減しても繰上額を変えないのであれば、期間短縮の方が得です。
しかし、返済額軽減をしてその分繰上額を増やすのであれば、言い換えれば繰上を含めた年間の総返済額を変えないのであれば、返済額軽減と期間短縮は同じです。
なお、例示のケースで繰上額を徐々に増やすのであれば、期間短縮の方が繰上返済時期が遅いので、返済額軽減の方が得です。

ということで、結論としては、
「元本のみに充当」「返済額軽減＝期間短縮しない」で、かつ『約定返済額が減った分だけ繰上返済額を徐々に増やしていく』のが最もお得です。

[395: nano]

>>392 お昼寝したいさん
プチ情報ですが、
単発での繰上返済の場合、変動の時に繰り上げるのと10年固定後に繰り上げるのでは、結果が若干違ってきます。

＜期間短縮の場合＞
変動時に繰り上げると、短縮される期間は小さいですが、10年固定後の約定返済額は固定後に繰り上げるより小さくなります。
10年固定後に繰り上げると、短縮される期間は大きいですが、繰上後の約定返済額は変動時に繰り上げるより大きくなります。

＜返済額軽減の場合＞
固定前後にかかわらず結果は一緒です。

ご参考まで。

[396: 契約済みさん]

nano様

ありがとうございます。元利双方に充当できないというのは、たとえば予算3万円の時
元金充当で3万円と入力すると、必要額4万円と出てしまうような意味でしたが、繰り上げ返済の予算が決まっていれば
どっちみちその額で元利両方を払うんですよね。よくわかっていませんでした。すみません。

予算が3万円なら3万円を入力し「一部繰り上げ返済額を、元金・お利息の合計額として扱う」でいいわけですね。
期間短縮できるくらい貯めてから繰り上げしたくなってしまいますが、やはり少しずつでもまめに繰り上げた方がいいのですね。

[397: nano]

>>396さん
＞元金充当で3万円と入力すると、必要額4万円と出てしまうような意味でしたが、

なるほど。
それでしたら、約定返済日当日の約定返済後に繰上返済をすれば、経過利息は０円ですよ。

（ただし、約定返済日が土日祝日の場合は、例外的な計算で話がややこしいので説明を省きますが。）

[398: 匿名さん]

初歩的な質問です。

親レスで、1日か6日に変更される（かもしれない）ベースレートが下がってから固定に変更しようという方がいらっしゃいました。現在固定の方が、将来金利変更する際の手数料を考慮しての判断だと思っています。（合ってます？）

現在、私は変動金利実施中で、今月中に固定へ変更予定ですが、ベースレートの上がり下がりで将来考えられる事象はどのようなことがあるのでしょうか。

未熟なもので、質問の意味が伝わっていれば幸いです。

[399: 匿名さん]

【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

[400: nano]

>>398さん
＞ベースレートの上がり下がりで将来考えられる事象はどのようなことがあるのでしょうか。

将来、もし固定を解除したくなったとき（よくある理由は金利が下がった）、金利タイプ変更手数料が違ってきます。
ベースレートが低いときに固定した方が、手数料は安くなり、無料の可能性も上がります。

ただ、待ったからといってベースレートが下がるかどうかは誰にも分からないですし、ベースレートそのものが非公表なので、なかなか難しいところです。

p.s.
老婆心ながら、今月中に固定するのであれば、30日23:59までに手続きを完了させる必要があります。31日だと６月金利になってしまいます。

[401: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

[402: 匿名さん]

解答ありがとうございます!!
色々と情報を集めてなんとかしてみようかと思います。

ありがとうございました。

[403: 匿名さん]

「自分で調べろ」と呆れられるかもしれませんが、どなたか教えてください。
固定から変動に変更する際の大方の仕組みは、理解しました。
しかしながら、その計算根拠となるベースレートは何を見たらわかるのでしょうか？　また、手数料の計算式は結構複雑だと思うのですが、みなさんどうやって計算しているのでしょうか？

[404: ビギナーさん]

横からすみません。
私の理解では、ベースレートは非公開。
手数料は、ソニー銀行のHPにログインして住宅ローンの「金利タイプ変更」の手続きを
途中までする（変更希望の金利を選び「確認画面」を押す）と計算されて出てきます。
実際には手数料を見るだけなので、見た後は「キャンセル」をしています。

ちなみに、よくnano様や皆様が「●年もののベースレートが上がりました」等記載されて
いますがそれはどこを見れば分かるのでしょうか？

[405: ビギナーさん]

>404さん
手数料計算の件、ありがとうございました。
実際に途中までやると言うことですね。

自分はいま、変動で様子見ですが、5年か10年の固定にしようと考えています。
かなり迷うところです。

[406: 超ビギナー]

初めて投稿します。
当方、今年の4月にローンが実行されたばかりの超ビギナーです。
6月の金利が上昇していることもあり、26日のベースレート変更で手数料が無料になったので2年固定で始めた金利タイプを5年固定に変更しようと思っていました。
ところが、28日に再度見たら手数料が約20,000円になっていました。こんなことがあるのでしょうか？
ベースレートの変更タイミングは1または6がつく日だと過去スレを見てそう理解していたのですが、何か理解が違っているのでしょうか？ちなみに約定返済日は27日です。
よろしくお願いします。

[407: nano]

>>406さん
＞ベースレートの変更タイミングは1または6がつく日だと過去スレを見てそう理解していたのですが、何か理解が違っているのでしょうか？

この点は（現時点までは）そのとおりです。

＞ところが、28日に再度見たら手数料が約20,000円になっていました。

これは、固定した状態で初回の返済日をまたいだためです。
４月に２年固定でスタートしたとのことですから、返済日までは「固定時の『２年もの』ベースレート」と「変更時の『２年もの』ベースレート」の比較でした。
しかし、固定後最初の返済日をまたいだので「固定時の『２年もの』ベースレート」と「変更時の『１年もの』ベースレート」の比較になりました。

このまま２年固定を続けた場合、
今後１年間は『１年もの』との比較になりますが、来年の5/27以降は『０年もの』との比較になります。

例えば５年固定などでも同様で、固定後最初の返済日以降は「４年もの」、以降１年ごとに「３年もの」「２年もの」・・・となっていきます。

[408: nano]

>>404さん
＞よくnano様や皆様が「●年もののベースレートが上がりました」等記載されて
いますがそれはどこを見れば分かるのでしょうか？

というわけで、回答が>407と若干かぶるのですが、私の場合は2010年9月に10年固定しているので、わかるのは以下のベースレートの相対的な動きだけです。
・2010年10月26日までは、「10年もの」
・2010年10月27日以降は、「９年もの」
・2011年10月27日以降は、「８年もの」
・2012年10月27日以降は、「７年もの」←現在私がわかるのはここだけ

他のベースレートの動きは、皆さまに聞かないとわかりません。
長期と短期では逆の動きをすることもあります。
なので、書き込むときは「●年もの」と明記するようにしています。

・手数料が上がる＝ベースレートが下がる
・手数料が下がる＝ベースレートが上がる
・手数料が無料になる＝ベースレートが固定時と同じかそれ以上
という関係があります。

なお、ベースレートの絶対値は分かりませんが、固定時（私の場合は2010年9月下旬の10年もの）との相対的な差（＝スプレッドと呼びます）は、その気になればエクセルで計算できます。

[409: 超ビギナー]

406です。
nano様、回答有難うございました。
最初の返済日を跨ぐことで比較するベースレートが変わるとは知りませんでした。
勉強になりました。しかし、難しいですね。

[410: 404]

nano様
ありがとうございました、疑問が解けました。
ご自身の返済年と実際の手数料を見て、「●年のベースレートが」ということだったんですね。
なるほど。

[411: 申し込み前]

はじめまして、よろしくお願いします。
団信について悩んでいます。皆さんは3大疾病を付けていらっしゃいますか。また、当初は付けておいて途中で止めることは可能でしょうか。金利が上がることに加え、自分の場合は年齢から融資期間も短縮になるため悩んでいます。

[412: nano]

>>411さん
３大疾病を途中で外すこと（または付けること）はできません。
http://faq.moneykit.net/faq_detail.html?id=1220403&category=131&pa...


どのくらいの人が付けているんでしょうね・・・。私は付けていません。

考える上で、三大疾病になったときに、ご家族の収入がどうなるのか、というのは大切なポイントかなと思います。
収入が無くなってしまうのか、あるいは夫婦共働きなどで他に収入があるのか。
自営なのか、あるいは会社員で傷病手当金が得られるのか。

もちろん、手元に残す資金と借入額の大きさも大切なポイントでしょう。

また、金利で考えるよりも、月々の返済額の差額、総返済額の差額を計算してみて、
その差額に見合う価値があるか、という視点で考えてみるのがよいように思います。

「こうするのが良いですよ」とは言えませんが、考える上でのヒントにでもなれば幸いです。

[413: 申し込み前]

411です、nanoさんありがとうございます。
もう一度返済額や手元資金など考慮して決めたいと思います。とても参考になりました。

[414: 契約済みさん]

>>411さん
うちは0.3％アップで3大疾病保障付けています。何度目かの借り換えですが、金利の低さからソニー、ろうきん、とみん銀行を比較した上で、この保証を付けられるソニーにしました。他銀行の保障と比べて大きな違いは
「がんと診断されただけで以後のローン支払いはなくなる」(もちろんすべてのかんが対象ではありません)という点です。現在は知りませんが、借り換え当時そのような保障はあまりありませんでした。他の銀行の保障は「かんで就労不可能な状態が○年続いた場合」というのがほとんどでした。
　がん＝不治ということもなく、手術や休職を経ても会社に復帰する方が多いのが現状だと思いますが、通院もあるだろうし、それまでと同じハードな仕事は大変だと思います。ローンがなくなればどれほどゆとりをもって治療に当たれるかと考えました。私の場合は、0.3％アップによって違ってくる支払額は、月々7.8千円でした。その値段で「がんと診断されるだけで数千万円の保険金が入る」保険なんて絶対入れませんよね。超安いがん保険に入ったと思っています。もちろんローンと関係ない、入院給付金メインのがん保険も入っています。

3大疾病のうちがんの話ばかりですが、うちの場合は父ががんで亡くなっているので…。
0.3％アップで大きな安心を感じています。
ご参考になれば幸いです。

[415: 匿名さん]

他より、金利が高いのに、三大疾病付けたら
ますます、高くなる

[416: 匿名さん]

借入額によって0.3％＋による負担額は全然違いますよね。金利と考えずに、返済額の差を保険料と考えれば、
年齢によっては安い保険になる人もいると思います。保険がいるかいらないかはまた別の話でしょうが。

[417: サラリーマンさん]

皆さま

　繰上げ返済した場合に、次回以降の約定返済額が増えてしまうケースの理由が分かりましたので、
報告します。

　この現象は、ボーナス返済を併用したいる場合にしか起こりません。

　繰上げ返済した場合は、その当日までの経過利息が精算されます。
　そして、繰上げ後の総残高に、ボーナス返済割合を乗じて、
　毎月返済とボーナス返済の元金が再計算されます。

　前回のボーナス返済のあと、数回、毎月返済が進んでいると、毎月返済の元金だけが減ります。
　この状態で、繰上げ返済をすると、上記の計算で毎月とボーナスの元金が再計算され、
　毎月返済していた元金が、ボーナス分にも充当されたことになります。

　例えば、ボーナス返済割合が５０％の場合、ボーナス返済月後の毎月の約定返済で、
　元金返済が５０万円進んだ時点で２万円の繰上げ返済をしたケース（ボーナス割合が５０％で不変）では、
　繰上げ前に比べて、再計算でボーナス分の元金が　２６万円（＝５２万円×５０％）減り、
　毎月分の元金は２４万円増えることになります。
　
　この元金から、毎月分、ボーナス分の元利均等返済額を計算するので、毎月分は元金が増えたのに
　応じて、返済額が増えることになります。

　長々と申し訳ありません。

[418: nano]

>>417さん
貴重な情報、どうもありがとうございます。

ソニー銀行は自由にいろいろなことができる分、謎の部分も多いですよね。
説明できる理屈が必ずあるはずなのですが、その理屈を探すのが大変でもあり面白くもあり（笑）

ボーナス返済は、割合を繰上返済に合わせて自由に変更できるので、割合を変えなくても一旦リセットされるということですね。

[419: サラリーマンさん]

住宅ローン減税を受けている方へ

　ボーナス返済割合の変更を使い、なにもしない場合より、年末残高を増やす「技」を思いつきました。
年末まで半年を切りましたので、１％減税の場合、借入金利が概ね3％以下の方にメリットがあります。また、手数料はかかりません。
　因みに私は、ローン控除0.5％で借入金利約１％なので、以下を実行中です。

ボーナス月が７月（1月）の前提で説明します。

　手順１（ボーナス返済を設定している場合）
　7月のボーナスの返済日（実返済日）の前日までに、元金1万円の繰上げ返済をし、この際にボーナス比率はゼロ（サイト上では「お選びください」）を選択します。
7月の返済元金が減ります（この手順は実行しなくても構いません）。

　手順２
7月の返済当日以降に、元金1万円の繰上返済をし、ボーナス割合は50％を選択します。8月以降の毎月返済の元金がへり、翌年1月の返済元金が増えます。

　これで今年の年末の残高が増えます。返済が遅れるので利息は増えますが、遅れる期間は加重平均で約４ヶ月分なので、借入利率が減税パーセントの３倍以下であれば、減税額の方が上回ることになります。

半年後も上記の手順を繰り返すと、返済が遅れていきますので、減税が１％、借入金利が１％以下の方には、メリットがあります。
（残念ながら、私は今年の年末で減税が終わってしまいますが）
　
　ただし、注意点が３つほどあります。

　一つ目は　ボーナス比率を一旦ゼロにすると、再び比率を設定するときに、1月、7月しか選べません。他の月にするには手数料525円がかかりますので、現在、6月12月か、2月8月を選んでいる方は注意が必要です。
二つ目は、約定返済日が休日の場合、連続する休日中に繰上返済をすると、この期間は金利タイプ変更が出来なくなってしまうことです。順番を逆にする、金利タイプ変更後に繰上返済することは可能です。
三つ目は、これに限ったことではありませんが、繰上の日付によって、利息計算が日割りになることの損得があることです。2回目手続きは7月の返済後に行いますが、この7月27日が休日のため、29日の返済になりますが、日割りで0.6日分の利息が増えます。残高次第ですが、9月の約定日翌日以降にした方がいいと思います（年末残高への効果は少し減りますが）。

[420: サラリーマンさん]

419 です　　

　補足します。

　ボーナス月が２，８や６．１２の方はは、手順１で、ボーナス割合に５％を選べば問題ありません。
　効果は若干小さくなりますが。

[421: ご近所さん]

それやっても、残額3000万の30年としても、効果は1000円以下じゃないか？？

[422: 匿名さん]

痛っ。

[423: 申込予定さん]

変動金利から固定金利に切り替えた場合と、部分固定で割合を100パーセントにした場合（固定の年数は同じ、変動金利<固定金利とする）、おそらく結果が異なると思うのですが、支払利息としてはどちらが低くなるでしょうか？まだ借りてないので自分では試せません。もし分かる方いらっしゃれば教えて下さい。

[424: サラリーマンさん]

423さん

　部分固定の方です。部分固定の場合は、変動金利前提で返済元本を計算しますので、
　変動の方が金利が低い場合、元金を早く返す計算になり、利息も少なくなります。

[425: 申込予定さん]

サラリーマンさん
ありがとうございます。
なるほど、確かに部分固定の方が支払利息は少なくて済みそうですね。
ということは、こちらで変動セレクトではなく、住宅ローンで借りている人は「固定」ではなく「部分固定」が主流ってことなんですかね。

[426: nano]

>>425さん
＞住宅ローンで借りている人は「固定」ではなく「部分固定」が主流ってことなんですかね。

それはないと思いますよ。
2010年の統計ですが、変動の人は37％、部分固定は変動のオプションですから、変動に含まれます。
http://moneykit.net/from/topics/topics812_01.html

そもそも　その時点の変動金利＜いまの固定金利　が常に成り立つと考えるなら、
部分固定する意味がないように思います。

それから、部分固定は、完全固定よりも当初の返済額が大きくなる点に注意が必要です。

[427: 申込予定さん]

>>nanoさん
423=425です。ありがとうございます。
「部分固定の方が当初の返済額が大きくなる」のは何故でしょうか？金利計算が元利均等ではなく、返済の都度元本に対して利息計算をすること（元金均等に似た方式）となるから、ということなのでしょうか。

[428: nano]

元本返済分は、ソニー銀行の場合、必ず元利均等返済で計算します。
元利均等返済では、残債が同じであれば金利が低い方が元本返済額は大きくなります。
部分固定の元本返済額は変動金利で計算しますから、変動金利＜固定金利 であれば、完全固定よりも元本返済額が大きくなります。

一方で、利息の計算は、残債×金利÷12 で、この関係は、固定でも変動でも元利均等でも元本均等でも部分固定でも変わりません。
部分固定100％と完全固定であれば金利は同じ、残債も固定時点では同じなので、固定直後の利息も同じです。
（２ヶ月目以降は、残債が違ってくるので、残債が小さい方が利息が小さくなります。）

ということで、固定直後の返済では、部分固定100％と完全固定では、以下のようになります。
・元本返済額は部分固定100％の方が大きい（変動金利と同じ）
・利息額は同じ

変動金利が変わらなければ、２ヶ月目以降は、部分固定100％と完全固定の差は小さくなっていき、やがて逆転します。

ただし、部分固定は最後まで変動金利の影響を受けて返済額が変わります。
変動金利が上がると返済額は逆に小さくなったり（逆もまた真）もします。
理屈が分かっていれば全て説明は付くのですが・・・わかりにくいですよね。
他行のいわゆる「ミックス」とは似て非なるものです

[429: 申込予定さん]

>>nanoさん

427です。何度も解説ありがとうございます。ようやく理解できました。
これでも一応金融機関勤務なのですが(笑)、ソニー銀行の住宅ローンの仕組みは結構むずかしいですね。

[430: 匿名]

宜しくお願いします。
現在住宅ローンをどこで組もうか考え中です。
地元の信金や銀行で一応仮審査は通ったのですが、自分でも調べてみてソニー銀行が良さそうだと思い
申し込んでみようと思っています。
そこでさらに悩んでしまったのが、変動セレクトと住宅ローンのどちらがいいのか。
また、変動と固定のどれがいいのか・・・。
借り入れ額は当初1200万の予定でしたが1000万円に減らすことができました。
期間は15年で余裕を持って、その代わりに繰り上げ返済を頑張って半分くらいの期間で完済したいです。
もし皆さんが1000万円を15年で組むとしたら、セレクトか住宅ローンのどちらのどの金利で組みますか？
ちなみに年収は450万円ほどなので、あまり無理はできません・・・。
どうぞ宜しくお願いします。

[431: nano]

>>430さん
仮に変動金利で借りるとしても、実際には10年程度以内で返済するなら「（通常の）住宅ローン」の方がお得になると思います。

変動か固定か、というのは年齢や家族構成が分からないので、何とも言い難いですが、
実際の返済期間を考えれば、長くても５年固定でしょうか。

借入額ですが、手元の資金をいくら残すのかが分かりませんが、無理に1000万円にするより、ひとまず1200万円借りて、200万円は手元に残しておいて、新居での生活が落ち着いたら繰り上げるのでも良いように思います。
実際、新居に引っ越すと、最初は何かとお金がかかります。

ローンの期間ですが、「お金があると使ってしまう」タイプでなければ、15年と言わず35年が良いと思います。
何かあったときに、月々の返済額は出来るだけ小さい方が安全ですし、
何事もなければ、繰上返済すれば短く借りたのと結果的にはほぼ同じです。
（よく「短く借りた方が得」と書いてある雑誌やサイトがありますが、あれは繰上返済を考えていないです。）

借金を早く返したいという気持ちや、その方が得だというのはよく分かるのですが、
手持ちの資金をある程度確保しておくことはとても重要です。
また、家族構成や年齢、手元の資金などによって、お金の使い道の優先順位は違ってくると思います。
「繰上返済貧乏」にならないようにしたいですね。


「一般的に言われていることと違うことを言っている」と思われるかもしれませんね・・・(^^;)
余計に悩ませてしまったらスミマセン。

[432: 匿名]

>>431
430です。nanoさん、詳しく教えて頂いてありがとうございました！
「住宅ローン」で行こうと思います。
また、手持ちの資金の確保も重要であるという事、とてもよくわかりました。
確かに早く返済してしまいたいという気持ちばかりだったように思います。
返済期間、借り入れ金額等もう一度よく考えて見直してみようと思います。
本当に助かりました。ありがとうございました！！

[433: 契約済みさん]

少額の繰上返済のコツとして，日割りにするとお得，というところが
いまいち理解できないのでご教示いただけないでしょうか。

同じ1カ月分の利息を日割りにするのであれば31日で割った方が少ないと
思うのですが，31日を挟まない月まで待つと30日で割ってしまうような・・・

返済日に全額元金に当てられるからそれが一番いいような気がするのですが，
あえて1日分の利息を払うまで待つ方がお得というところが，
自分でシミュレートできませんでした。

お時間あるときに詳しくご説明お願いできないでしょうか。

[434: nano]

>>433さん
通常の利息は月割りで計算します。月割りの金利は「年利÷12」です。

約定返済日以外の日に繰上返済すると利息は日割りになります。
日割りの金利は、「月利÷月の日数」ではなく「年利÷365」です。

ですから、日割りになると、一ヶ月の利息が月割りとは違ってきます。
・月割りの場合…利息＝残債×年利÷12
・日割りの場合…利息＝残債×年利÷365×日数

[435: 契約済みさん]

>>434さん

ご説明ありがとうございました。
お礼が遅くなり申し訳ありませんでした。

＞約定返済日以外の日に繰上返済すると利息は日割りになります。
日割りの金利は、「月利÷月の日数」ではなく「年利÷365」です。

ここを勘違いしていたようです。理解できました。

これで心おきなく今月繰上返済しようと思います。

ありがとうございました。

[436: ビギナーさん]

今年の9月に借り入れて、今変動です。
いずれ10年固定にしようと思うのですが、少しでも低金利を享受したいと思っています。
今、変動＞2年固定なので、変動⇒2年固定にしておいて、10年固定が一定金利を超えたら、
2年固定⇒変動にして（変動＞2年固定なら手数料ゼロですよね？）、
そのあと、10年固定にすれば、手数料ゼロで行けますよね？

[437: 初心者]

お忙しいところ申し訳ありません。

ひとつお聞きしたいんですが、振り込み期日が過ぎた場合、どのような事があるのでしょうか？

２２日振り込みなのですが、ＡＴＭ振り込み時間が２１時までということを知らず、入金できませんでした。
凡ミスです・・

明日の朝入金予定ですが、不安なので分かる方がいらっしゃったらお聞きしたいと思い書き込みました。

[438: nano]

>>436さん
＞（変動＞2年固定なら手数料ゼロですよね？）

これ、よくある誤解なのですが、
金利タイプ変更手数料は、基準金利（変動金利や２年固定金利）ではなく、ベースレートと呼ばれる非公表の金利で計算されます。

一旦２年固定した場合、金利タイプ変更手数料は以下の比較で決まります。
　・固定時の「２年ものベースレート」
　・金利タイプ変更時の「Ｘ年ものベースレート」
Ｘ年とは、固定の残期間（端数は切り捨て）です。

２年固定→変動でも、２年固定→10年固定でも、手数料は同じです。
「固定を解除するための手数料」と考えると少しは分かり易いと思います。

なお、変動→固定は、いつでも無料で変更できます。

[439: nano]

>>437さん
「振り込み」と仰っている言葉の意味が色々で、整理したいのですが、

・住宅ローンの約定返済日（引き落とし日）が22日だったが、
・お使いになったATMの預け入れ可能時間が21時までで、
・22日中に口座に入金できなかった、

という趣旨でよろしいでしょうか？

そうであれば、結論としては、今月22日は日曜、翌23日は祝日なので、住宅ローンの返済は「翌平日」の24日に引き落とされます。
ですので、23日中に入金すれば何も問題ありません。大丈夫です。


ただ、今回たまたま日曜だったのでセーフですが、本来は毎月前日の21日までに入金しておいた方が良いですよ。

以下、蛇足かもしれませんが、
・コンビニATMでの「預け入れ」なら、原則として24時間できます。ただし、日曜21時～月曜7時は利用できません。22日のATM利用が21時までだったのは、日曜だったからです。
・他行ATMでの「預け入れ」は、銀行やATMによって異なります。ただし、24時間稼働でも、日曜21時～月曜7時は利用できません。
・他のソニー銀行口座からの「振り込み」なら、原則として24時間可能です。ただし、月曜2時～5時は利用できません。
・他行からの「振り込み」なら、平日15時以降は翌営業日(平日)の入金になります。

[440: 初心者]

nanoさん、その通りです。
入金と記入すべきでした。色々と検討していただきありがとうございました。
22日が返済期日で、22日当日のATMの利用時間内に入金できなかったというのが結論です。
ソニーのサイト内で返済日が休日の場合はという文言を見付けたんですが、不安だったのでレスを上げた次第です。

詳しい内容での返信ありがとうございました。

[441: ビギナーさん]

nanoさん

ありがとうございました。
頂いた内容をよく読んできちんと理解してから金利変更したいと思います。

・・・・というのはまだよく理解していないので。
取り急ぎお礼まで。

[442: 申込予定さん]

ソニー銀行で借入を予定しています。

借入金額　2200～2400万
借入期間　35年
年間繰り上げ返済予定は100万～150万はできる予定。
（住宅ローン控除も10年間あるので、繰り上げ返済をせずに手元で運用しようかなとも考えています。）

ハウスメーカーの提携で
①変動セレクトは基準金利より-1.4％　手数料は借入金額の1.575％
②変動か固定は基準金利より-1.05％　手数料0円です。

９月の金利で計算すると変動セレクトが引き下げ後金利0.499％、固定２年だと0.788％になります。

変動セレクトでいくか、固定2年でいくか迷っています。


変動セレクトは当初に手数料（元本に対して1.575%）を支払うことにより、引下げ金利が拡大(変動よりも△0.35%)となっているので、単純にすると、1.575%÷0.35%=4.5年よりも借入期間が長いと変動セレクトが有利と考えていいのでしょうか？

ご教示ください。

[443: nano]

>>442さん
まず、仮に「最初から完済まで変動金利」を通したとしても、手数料をペイするにはもう少し時間がかかります。
変動セレクトの手数料は借入額に対してかかりますが、利息の差額はその時点の残債によるので徐々に減っていくためです。
（ですから、返済ペースが速いほど、利息の差額が小さくなり、ペイするには時間がかかることになります。）
単純に考えると、「最初から完済まで変動金利」の場合のペイラインは、4.5年×２＝９年ぐらいかと思います。


むしろそれよりも、「途中で固定することがあるかどうか」の方が、判断要素としては重要かと思います。

＞①変動セレクトは基準金利より-1.4％　手数料は借入金額の1.575％

この▲1.4％は変動金利の場合ですよね？
変動セレクトで契約して途中で固定した場合、固定期間中は▲1.4％ではなく▲0.95％程度になるのではないかと思いますが、いかがでしょうか？
（提携ローンの詳細がこちらではわからないので、確認をお願いします。）

そうだとすると、固定期間中は変動セレクトの方が金利が高くなります。
つまり固定期間中は、手数料分を埋め合わせるのではなく、逆にコストがふくらむことになります。
ですから、トータルでの固定期間が長くなればなるほど、手数料をペイするのに時間がかかり、あるいはペイしなくなります。

[444: 申込予定さん]

nanoさん

返信ありがとうございます。

ご指摘通り▲1.4％は変動金利の場合です。
変動セレクトで契約して途中で固定した場合、固定期間中は▲1.4％ではなく▲0.95％になります。

通常の住宅ローンの場合は固定、変動ともに引き下げ幅は▲1.05％です。

あと変動セレクトから固定にした場合、固定の適用金利が通常の住宅ローンの固定金利より0.1％高くなっています。


「途中で固定することがあるかどうか」は難しいところです。
金利があがってきたら怖いという気持ちもあり（ちなみにローン実行予定は来年3月末～４月初めです）、
変動セレクトでいくなら、ずっと完済まで変動金利でないと意味がないなと思いますし・・・。


>返済ペースが速いほど、利息の差額が小さくなり、ペイするには時間がかかることになります

変動セレクトでいく判断要素は、固定に切り替えることなく、どんどん繰り上げ返済せずに完済まで10年超かかることを前提とするですかね？

3年後に、運用している資金（800万位です）が満期を迎え手元に戻ってくるので、それを繰り上げ返済にあてる可能性があることなどを考慮すれば、通常の変動で借入したほうが有利ですか？

セレクトの低金利も魅力ですが、如何せん手数料が高いですね。


頭金をもう少し用意して、借入金額を少なくしても手数料のペイラインは変わりませんよね？

理解力が乏しくて申し訳ありませんが、自分でも勉強しますので、皆様のご意見もお聞かせ下さい。

[445: 匿名さん]

>444
入居が３月か４月かで住宅ローン減税の枠がずいぶん違ってきます。

ただ、いずれにしても、借入から完済までの期間が10年未満になっちゃうと減税が使えなくなります。
変動にしろ、固定にしろ、実際の金利が１％を切っているなら10年間は繰上返済をしない方が良いのでは？

変動セレクトは手数料が高くて納得できないので嫌いです（笑）
でも、0.499％の魅力には負けるかも(^^;)

[446: nano]

親スレとのマルチポストですが、ご容赦ください。

11月の新規実行分から、全プランで金利引き下げ幅が0.1％拡大されるようです。
詳しくは、下記を参照下さい。
http://moneykit.net/visitor/info/info130930_03.html


>>443さん
提携ローンで現在提示されている条件は、上記の影響を受けるのかあるいは織り込み済みなのか、確認されてみてはいかがでしょう？

[447: 申込予定さん]

442です。

>445　匿名さん


ありがとうございます。

入居は3月の予定です。
ただ「工期が延びてしまうと４月なってしまうかも」とハウスメーカー担当者にいわれているので
少し危ういです。

金利が１％未満なら、１０年間は繰り上げしないほうがいいですね。
それまで低金利が続いてくれればよいですが・・・。

変動セレクトは手数料の高さ＆低金利の魅力と、微妙な心理をついてきますよね。

セレクトか通常かまだ迷っています。


>446　nanoさん

ありがとうございます。


金利引き下げ幅が0.1％拡大はソニー銀行に訊きましたが、一般の方向けのようで、ハウスメーカー提携ローンは適用されないということです。

セレクトか通常か、家族内でも意見が分かれてしまっています・・・。

[448: ビギナーさん]

ソニー銀行で借入してまして，このたび　始めて繰り上げ返済したのですが、
元金が減って　全体の支払い総額（金利が減る）が減るわけではないのですね・・・

[449: 匿名さん]

元金が減るので、それにかかる利息が減ります。
なので、支払総額も当然減りますよ。
期間短縮と返済額軽減では、利息が減る効果が違いますが、いずれにしても総返済額は減ります。

[450: 匿名さん]

448の繰上げは期間短縮ですよね？
返済額軽減にすると、月々の返済額が減りますよ。

[451: 448]

コメントありがとうございます。
繰上返済時に発生する利息を加味したら　総額が変わらないと思ったのですが、
もう一度再計算してみます。

[452: 匿名さん]

>451
今さらかもしれないですが、
繰上時に発生する利息分は、次回の通常の返済が安くなります。

[453: nano]

「おまかせ入金サービス」という名の
他行からソニー銀行へ毎月一定額を送金するサービスが始まりました。

http://moneykit.net/visitor/info/info140618_01.html

手数料も無料ですので、メインバンクから住宅ローン分を資金移動する手間が無くなり、けっこう嬉しいです。

あとは、自動での繰上返済サービスが出来ないかなぁ…

[454: 匿名さん]

引き落とし日が決まってるうえに4営業日後に入金というのが
何とも使いづらそうな気がする

日付を選べて翌日入金ぐらいに改善してもらいたい

[455: nano]

ソニー銀行の直営サービスではなく、収納代行業務をSMBCファイナンスサービスに委託しているんですよね。

住信SBIネット銀行も同様のサービスがあり、やはりSMBCファイナンスサービスを使っているので、引き落とし日も4営業日後というのも全く同じだったりします。

各種料金の支払いだったり、証券会社や直販の投信会社への定額入金も、収納代行業者を使っている例が多いと思いますが、一般的には引き落とし日が選べないことの方が多いかと。
事務コストの問題なのかなと思います。

出金側の銀行で、定額自動振込サービスのようなものが無料で出来るなら、
それを使えば、日にち指定やタイムラグの問題はなくなりますが、
入金側の銀行にそれを求めるのは、現状では難しいように思います。

[456: 匿名さん]

なるほど

勉強になりました

[457: ひろ]

現在変動セレクトで27日の引き落としで変動金利で借りています。
来月に変動金利が少し下がりますが、ベース金利が1か6のつく日に変わる可能性があるかなら、8月２日から５日の間に二年固定、翌日変動に戻すのが良いと思いますが、いかがでしょうか？

今年になって初めて家を買ったのであまり分かってませんが、アドバイスよろしくお願いします。

[458: nano]

「翌日に変動に戻す」ならベースレートの変更日は関係ありません。返済日をまたがなければ大丈夫です。

7/31に固定（ベースレートは『翌日8/1』のもの。借入金利は『翌日8/1』から固定金利。）
↓
8/1 に変動（ベースレートは『当日8/1』のもの。借入金利は『翌日8/2』から変動金利。）

で、問題ないです。
日にちの境界は０時なので、23:50頃に固定して、そのまま０時過ぎに変動に戻せば、一度のログインで操作できます。

注意点としては、
金利タイプの変更をすると、次回返済額の利息が日割り計算になるため、8/27だけ返済額が増えることになります。

何もしなかった場合の8/27の利息：7/27の残債×現在の適用金利÷12
金利タイプを変更した場合の8/27の利息：7/27の残債×（現在の適用金利×4＋8月の2年固定金利×1＋8月の変動金利×26）÷365

[459: ひろ]

>>458

nanoさん
アドバイス大変ありがとうございます。
翌日変更ならベースレートは同じなのですね。
安心しました。

このベースレートの適用日は検証の結果からでしょうか？それともどこか約款に書いてあるものでしょうか。そこまで分かれば心強いです。

次回の引き落としまでが、月割りから日割り計算になるので、小の月特に２月に実施できたらより節約できるという理解でいいでしょうか？

なんか、質問ばかりで申し訳ありません。

[460: nano]

>459 ひろさん

＞このベースレートの適用日は検証の結果からでしょうか？それともどこか約款に書いてあるものでしょうか。

銀行のサイトの「金利タイプ変更手数料について」というページから読み取ることができます。
http://moneykit.net/visitor/hl/hl19.html

----
2. スプレッドの算出
固定金利適用日のベースレート（年利、期間は固定金利期間と同じ）と固定金利の金利タイプ変更をお手続きした日のベースレート（年利、期間は残存期間）の差分
----

この差分がゼロ（あるいはマイナス（＝後者の方が大きい））なら、手数料は無料になります。

ここで、
・固定金利適用日のベースレート（年利、期間は固定金利期間と同じ）：これは金利適用日なので固定の手続きをした翌日です。
・固定金利の金利タイプ変更をお手続きした日のベースレート（年利、期間は残存期間）：これは文字通り変動に戻す手続きをした当日です。

つまり、固定した翌日に変動に戻すなら、両者とも変動に戻す日のベースレートが適用されます。
また、返済日をまたがなければ、残存期間も同じなので、両者は必ず同じベースレートになります。

ですから、両者の差分はゼロで、手数料は無料。ということになります。


＞次回の引き落としまでが、月割りから日割り計算になるので、小の月特に２月に実施できたらより節約できるという理解でいいでしょうか？

その理解で正しいと思います。
（蛇足ですが、日割りの日数は、土日に影響される実際の返済日ではなく、土日を無視した約定返済日でカウントされます。）
小の月になるタイミングで最も近いのは、９月の返済日以降ですね。
ただ、その時の金利はまだ分かりませんが・・・

[461: 焦りまくりさん]

初めて投稿します。
土地と注文住宅を含めて住宅ローンを組む予定の者です。

7/28：ネットから住宅ローンの申し込みを開始
7/29：午前都内のポストに口座解説申し込み書を投函
7/29：午後、携帯で審査には10日程かかる
・・・と言われ、事前で10日、本審査で10日、計20日！？と驚き。

過去レスを見ると申込から確定まで1ヶ月と10日かかったと書き込みも有り
ソニー銀行はそんなに時間がかかるのか？と思い投稿しました。

他の銀行では事前が2〜3日、本審査が10日だったので、
通過しなかったら次の銀行とすぐに考えたりできたのですが。

どなたか、最近ソニーの住宅ローンを新規から申込をした方はいらっしゃいますか？
ネット申請→事前審査まで10日もかかるのか教えてください。

[462: 匿名さん]

仮審査は10日はかからなかったですが、4～5日かかった気がします。
発送した翌週だったような記憶です。

急ぎでしたら、東京駅近くの住宅ローンプラザに行ってみると良いかも。今さらかもしれませんが。
ソニー銀行の住宅ローン専用の直営店です。
http://moneykit.net/visitor/hl/hlinfo.html

ところで、ソニー銀行だと、原則として土地と建物一括での実行しか扱っていないですが、そこは大丈夫ですか？
土地代を先払いの場合や、建物の中間金が必要な場合、自己資金またはつなぎ融資で対応することになるようです。

[463: ひろ]

>>460

nanoさん 丁寧に分かりやすくありがとうございました。

[464: ひろ]

nanoさん

何度も質問させて
いただいたひろです。
実際に二日間連毒で変動→固定→変動　にして金利を無料で０．０１％落とせました。初めてなのでおっかなびっくりでしたが、感動しました。

ありがとうございます。
圧縮効果は、次回の変動金利適用月の12月支払いまでですが、計算すると、
次回支払日が利息計算が変わるので増加、それ以降の4回分が減少で相殺すると100円くらいの減額が達成できました。

少額ですが、条件内でより低い金利へ移行できるので、精神衛生的にはすごくいいですね。

お礼かたがた、報告でした。

[465: 契約済みさん]

先日頭金が10%以上の人は優遇キャンペーンが発表されましたが、これは8月15日以前の借入の場合は対象外なんでしょうか？新規申し込み者だけなんですかね。

[466: nano]

>465さん

サイトに「2014年8月15日（金）お借り入れ実行分より」と書かれているので、実行日（＝借入日）が基準ですね。
ですから、契約済みでも実行前なら適用されるはずです。
が、既に借り入れている場合は残念ながら対象外です。

http://moneykit.net/visitor/info/info140815_01.html

ソニー銀行に限らず、実行後は（原則として）引き下げ幅が予定から変わることは無いんですよねぇ・・・。
ちなみに、私の引き下げ幅は 0.9％ですし、もっと以前からの人は 0.7％です。

[467: 契約済みさん]

そうなんですね。ありがとうございました。ちょいと悔しいですね。

[468: ちょり]

現在、10年固定金利で契約中の者です。

しばらくサボって放置していましたが、変動金利がかなり下がっているため、変動金利に変更しようとしています。

金利タイプ変更手数料の確認のため、金利タイプ変更の確認画面へ進むと、約50万円程度かかるとのこと。
（金利タイプ変更手数料を下げる裏ワザ的なものがありましたら、教えてほしいです。）

まあ、手数料がかかることは仕方がないのですが、この手数料の支払い方法について教えてください。

口座から一括引き落としですか？
（一括引き落としだとすると、引き落としのタイミングはいつですか？）

それとも、毎月の支払い額に含まれているのでしょうか？

どなたかご存知がいらっしゃいましたら、よろしくお願いいたします。

[469: nano]

>468 ちょりさん
金利タイプ変更手数料は、手続きするのと同時に一括で普通預金口座から引き落とされます。

裏技は無いと思いますが、6の付く日に手数料が変わります。

[470: かよ]

スレを読む中で疑問に思ったのですが、ソニー銀行住宅ローンは変動が高いのでしょうか？
sbi銀行(0.65)と比べても事務手数料分0.2%上乗せすれば0.865と0.839で変わり無いし、イオンも安いけど高額事務手数料を取るタイプと比べて繰り上げ返済すればその分金利分を取り戻せるのでトータルでみると高くは無いと感じたのですが間違っているでしょうか。

また現在地銀と検討中なのですが、上記の理由とソニーの特徴の通期引き下げや固定変動切り替えなどの他には無いメリットが際立ってとても魅力的なのですが、
先日地銀の行員に、ソニーは金利が上がりやすいと2005〜2014年のチャートを出されました。
2008年は実質金利1.5を越えない地銀にくらべ1.5%をゆうに超えていました。
企業融資をしている銀行の方が安定していると言われました。
2つ目の質問ですがソニーはずっと変動はお勧めできないローンなのでしょうか。
金利上昇の局面で正しい判断を間違えば、地銀よりも早いペースで高い金利にはまってしまうリスクがあるのでしょうか。

[471: 匿名さん]

すいません、ソニーを検討しているのですが
とりあえず、事務手数料を高いやつで金利を
下げる方向ですが、変動→固定、固定→変動に
すると手数料が発生するのでしょうか？

[472: 暇人]

>>470
事務手数料分を0.2％とするならソニー銀行は0.739％になります
金利だけなら1番低いですね

>イオンも安いけど高額事務手数料を取るタイプと比べて繰り上げ返済すればその分金利分を取り戻せるのでトータルでみると>高くは無いと感じたのですが間違っているでしょうか

ここの意味がよくわかりませんね

繰上返済しても利息は取り戻せません
ただ元金が減るので支払う利息の総額は少なくなります

またイオンもソニーも高額事務手数料を取るタイプです

取扱手数料　　繰上返済しても却ってこない
保証料　　　　繰上返済すれば戻ってくる

10年程度の短期で全額返済可能なら保証料の方が安くなるかもしれません


一般の銀行と違い、ソニー銀行は短プラ連動ではなく、市場金利を基にコストを加味して金利を決定しているようです
ですので、他行と金利の動きが異なる可能性は十分にあり得ます

どこの地銀かわからないので三菱UFJの2008年の変動金利を調べてみました
三菱UFJ　1.675～1.875
ソニー　　1.562～1.872

都市銀行の金利は優遇幅があるので上記が最低金利かどうかはわかりませんが
都銀でも1.5を超えていますが？？
どこの地銀でしょうか

>地銀よりも早いペースで高い金利にはまってしまうリスクがあるのでしょうか

もちろんそのリスクは有ります
でもそうならない可能性もあります
誰にもわからないというのが答えです

[473: 暇人]

>>471
変動→固定　手数料かかりません

固定→変動　手数料かかります

ただし条件を満たせば、変動→固定→変動は手数料がかからない場合もあります

[474: ちょり]

>>469 nanoさん

遅くなりましたが、ありがとうございます。
参考になりました。

[475: かよ]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[477: nano]

＞475 かよさん
グラフの見えていない部分があるので、推測になりますが、
③④は今の引き下げ幅（優遇幅）で示しているようで、地銀の説明はちょっと誤解を招きますね。
当時の引き下げ幅は、今ほど大きくありません。

（>472暇人さんと重複する説明もありますが、）
例えば、2007年11月～2008年10月の１年間の変動金利は、以下のとおりです。

・日銀の政策金利（誘導目標）：0.5％

・メガバンクの変動金利の店頭金利：2.875％
・当時のメガバンクの一般的な優遇幅（引き下げ幅）：▲1.0％～▲1.2％
・メガバンクの変動金利の適用金利：1.685％～1.875％
・保証料を一括先払いではなく金利に含めた場合（＋0.2％）：1.875％～2.075％

・ソニー銀行の変動金利の基準金利：2.476％～2.801％
・当時のソニー銀行の優遇幅：▲0.9％
・ソニー銀行の変動金利の適用金利：1.576％～1.901％

ちなみに、当時は「変動セレクト」はありませんでした。

それと、仮に変動金利から固定金利に切り替える場合、
固定金利については、メガバンクもソニー銀行も地銀もけっこう動きます。
（固定金利は、メガバンクや地銀も、短プラは関係ありません。）
先々切換を視野に入れていらっしゃるなら、固定金利の過去の動きもみておいた方が良いように思います。

上記と同じ期間の10年固定は、以下のとおりです。
・三菱東京UFJ銀行の10年固定の店頭金利：3.55％～4.25％（変動幅：0.70％）
・三井住友銀行の10年固定の店頭金利：3.45％～4.20％（変動幅：0.75％）
・みずほ銀行の10年固定の店頭金利：3.50％～4.00％（変動幅：0.50％）
・ソニー銀行の10年固定の基準金利：3.055％～3.617％（変動幅：0.562％）
優遇幅（引き下げ幅）は色々なケースがあるので比較が難しいですが、変動幅は参考になると思います。

ちなみに、この間の08年5月→6月は、各行とも１ヶ月で＋0.2～0.4％上がっています。
今はあまり意識していないかもしれませんが、
ソニー銀行は「翌月金利が前月15日にわかって、すぐに切り替えできる」のがけっこうメリットだ、と個人的には思っています。


それから、
ソニー銀行の場合、「住宅ローン金利プラン」「変動セレクト金利プラン」どちらが得かは、
借入金額や借入期間、いつ固定するかなどによって違ってきます。
長期で変動なら「変動セレクト」の方がお得なことが多いですし、
早い段階で固定金利に切り替えたり、繰上返済を見込んだ実質返済期間が短いなら「住宅ローン」の方がお得なことが多いです。
繰上返済の見込みがある程度たっているなら、それを踏まえてシミュレーションしてみることをオススメします。

ただ、「ソニー住宅ローン」「ソニー変動セレクト」「地銀」のいずれにしても、現状＋２％程度の金利で破綻するような資金計画は避けた方が良いように思います。

長文で失礼しました。

[478: かよ]

nano様
非常に詳しいご説明ありがとうございます。
ソニー銀行の担当さんにも相談したのですが
丁寧に対応してもらったもののやはり営業マンではないので
聞きたいところをを聞けず、nano様の回答は本当に助かりました。

グラフの画像は、公開情報であるものの個人的に地銀の営業さんが
出してくれたものなのでネットに上げたのは良くなかったかと思い
削除いたしました。
短い間に見てもらってレスを頂いたことを感謝します。

引き下げ幅がずっと同じではないのは少し考えれば
わかることですが目から鱗でした。
またソニーを検討しだして固定への切り替えも考えるようになったのですが
固定の動きまでまだ見ておりませんので確認してみます、
ソニー銀行の金利推移表の添付をメールでお願いしました。

ローンの種類はシミュレーションではどちらでもさほど変わりがなかったので
融通のきく住宅ローンの方で考えております。
現状+2%というのは始めてききました、念頭に置いて考えていきたいと思います。

貴重なお時間を裂き色々アドバイス頂いてありがとうございました。

[479: nano]

>478 かよさん
お役に立てたのであれば幸いです。
ソニー銀行の金利推移ですが、下記にグラフとエクセルを置いてありますので、よろしければ参考になさって下さい。
http://www.ac.auone-net.jp/~taro_k/sonybank_loan/kinri.htm

[480: 匿名さん]

ソニーで本審査がとおったけど、優遇金利が
１％ぐらいだった・・・
１．３５％とかのＭＡＸの優遇金利をうけるのは、難しいのかな・・・・