ソニー銀行初心者質問スレ その２

[匿名さん]

こちらは初心者用です。その２突入。
「自分で考えろor調べろ」とかはなしで！荒らしもなしで！！

神レス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30316/res/371-380
（前回のものを転用）


前スレ
（その１）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29955/

[161: ｎ]

ｎａｎｏさんのＨＰや書き込み等も見させていただいたので、借入期間のことや、返済額軽減のこともよく理解できました。
ローンを組む段階の時に、そのようなことを勉強する機会があれば良かったなぁと思っています。

今後は、スレ違いになってしまうので、投稿しない予定ですが、少し時間がかかるかもしれませんが、結果の報告をさせていただこうと思います。
アドバイス通り、地銀も含め、色々と調べてみたいと思います。
ありがとうございました。

[162: 匿名さん]

はじめまして。教えて下さい。

現在、２０年固定から変動に金利タイプの変更を検討しています。

数ヶ月前（半年は経過していないはず）に変更手数料を確認した時は、０円だったのに、
本日確認してみたら、約１１万円になっていました・・・。
数ヶ月間でこんなに変わるものでしょうか？（数ヶ月前に見間違えた？？）

ちなみに、現在の契約内容は以下です。

金利タイプ：２０年固定（設定日：２００９年４月）
金利：２．４９６％
借入残高：約２，５００万円

なるべく手数料が低いタイミングで、金利タイプを変更したい場合、
こまめに確認するしか方法はないのでしょうか？

曖昧な質問で申し訳ありませんが、何方か教えて頂けたら幸いです。
よろしくお願いします。

[163: nano]

>>162さん
はじめまして。

＞数ヶ月間でこんなに変わるものでしょうか？

変わります。
数ヶ月とかの時間よりも、どれだけベースレート（手数料計算用の金利）が動いたかの方が大きく影響します。

ベースレート及び手数料がどの程度変わるかは誰にもわかりませんが、
経験上、一発で20万円以上変わったこともあります。
（10年固定の２年目。残債は3000万円弱。）
その時のベースレートは、逆算すると0.1％以上動いていました。

ベースレートは非公開ですが、状況証拠から、毎月６日・16日・26日に見直されているようです。
つまり、このタイミングで手数料も変わります。
（ので、日付が変わって明日6日0時になれば手数料が変わります。）

＞なるべく手数料が低いタイミングで、金利タイプを変更したい場合、
＞こまめに確認するしか方法はないのでしょうか？

そうですね。
ただ、ゼロになる可能性もありますが、反対に上がる可能性もあるので、判断が難しいところです。

[164: 匿名さん]

ｎａｎｏさん。早速のご回答有難うございました。

No.162です。

短期間で結構変わるのですね。
先ほど確認したら、約２０万円になっていました・・・。

変更タイミングは、なかなか判断が難しいですね。

[165: nano]

先ほど４月金利が発表されました。
長期金利が結構上がっているので、明日になると手数料がけっこう下がるかもしれません。

[166: 匿名さん]

はじめまして

当方、去年ソニー銀行に借換えを行った初心者です。
現在は変動金利にして、いずれは長期金利に切替えるつもりでおります。

そこで質問なのですが、来月長期固定が上がるので金利の切替を検討しているのですが、部分固定特約についてお聞きしたいことが3点ほどございます。

1.部分固定特約をつけたあと、解除して変動金利に戻す事は可能なのか？

2.部分固定の固定割合の増減は可能なのか？

3.部分固定特約をつけている間に固定金利に変更は可能なのか？

以上になります。よろしくお願い致します。

[167: nano]

>>166さん
部分固定はわかりにくいですよね。

＞ 1.部分固定特約をつけたあと、解除して変動金利に戻す事は可能なのか？

可能ですが、手数料がかかる可能性があります。（無料のこともあります。）
例えば30％を部分固定したら、手数料は完全固定の場合の30％と考えて良いと思います。

＞ 2.部分固定の固定割合の増減は可能なのか？

減らすことは可能ですが手数料がかかる可能性があります。
例えば30％を20％に減らしたら、減らした10％の分について手数料がかかります。

増やすのは、過去に部分固定した金利ではなく、その時点での適用金利でなら可能です。
例えば、2012年3月に30％を部分固定したとき、4月に3月金利を増やすことは出来ませんが、4月金利での部分固定を20％、というようなことは可能です。
この場合、3月金利が30％、4月金利が20％、合計で50％を部分固定となり、
３つまで設定できる部分固定の２つ目を使うことになります。
両方とも20年超でもＯＫです。

＞ 3.部分固定特約をつけている間に固定金利に変更は可能なのか？

一発で固定金利には変更できません。
一度部分固定を全て解除する必要があります。


1、2については、下記に詳しくありますが、分かりにくいですよね。
http://moneykit.net/visitor/hl/hl18.html
3については、下記の「金利タイプの変更」の変動金利をご覧ください。
http://moneykit.net/visitor/hl/hl04.html

[168: 166]

nanoさま

教えていただきありがとうございます。
とてもわかりやすく助かりました。

解除する際の手数料というのは、いわゆる普通の固定金利を解除する時の手数料と
同じようなものと考えればよいでしょうか。

変動を30%くらい残そうかとも考えたのですが、自分としては20年超の固定に変えつつ
繰上返済で、月々の返済額を減らしていこうかなと思いました。

どうも、ありがとうございました。

[169: 周辺住民さん]

素朴な質問ですが、借入からずっと変動だったのですが
固定２年、３年が変動より低い金利となってました。
で、来月から固定３年がちょっと上昇するので
思わず今日３年固定を選択してしまいました。

一般的には中途半端な短期固定は危険とされてますが、
もともと変動一本と考えていたので（人それぞれの見解だと思いますが、
自分的には日本の金利は低利で１０年は推移すると思ってます）
変動より低いレートがたまたま３年固定だったのでそれを指定しました。

この選択ってソニー銀行ならでは　という理解でよいでしょうか。
ご意見賜われれば幸いです。

[170: nano]

>>169さん
＞この選択ってソニー銀行ならでは　という理解でよいでしょうか。

そう思います。
ソニー銀行の変動金利は、多くの銀行とは違う決まり方・動きです。
なので、変動金利にこだわらずに、短期固定を上手く利用なさると良いと思います。

[171: nano]

>>168=166さん
＞解除する際の手数料というのは、いわゆる普通の固定金利を解除する時の手数料と
＞同じようなものと考えればよいでしょうか。

そのとおりです。計算の仕方は同じです。

余談ですが、部分固定は、たぶんソニーだけの独特なシステムなので、いわゆるミックスと誤解される方も多いようです。
完全固定（普通の固定）ではない「100％部分固定」という状態が理解できれば、わかるのだろうと思うのですが・・・

[172: 匿名さん]

先日他行から借り換えをした者です。
当初は10年固定で借りようと思ったのですが、担当者から変動を勧められたので現在は変動で借りています。
ただ、4月金利が上がってきていることもあり一度固定にしようか迷っています。
3年固定に変更したとして、その後長期の利率がさらに上昇しそうになった場合にはもう少し長めの固定にしようと考えています。
この場合、3年固定から一旦変動にしたのちすぐに3年固定より利率が高い10年固定などにする場合は、金利タイプ変更手数料はどの時点でかかる可能性があるのでしょうか？

すごく初歩的な質問ですみません。
ご教示いただけたら助かります。

[173: nano]

>>172さん
＞この場合、3年固定から一旦変動にしたのちすぐに3年固定より利率が高い10年固定などにする場合は、金利タイプ変更手数料はどの時点でかかる可能性があるのでしょうか？

金利タイプの変更手数料は、３年固定から変動にするときにかかります。
いくらかかるかは残念ながら誰にもわかりません（無料の場合もあります）。
３年固定から直接10年固定などに変更することも出来ますが、手数料は同じです。
「（３年）固定を解除するための手数料」だと考えるとわかりやすいです。

変動から固定するときは、金利の大小や固定期間に関係なく、無料です。

[174: ビギナーさん]

ソニー銀行で借り換えをしようと思い、現在本審査が済んで
あとは契約書を送る段階まできています。

が、現在借りている銀行に完済の申し出をしたら、金利の
引き下げを検討してくれることになり、色々比較した結果、
自分たちの希望した金利まで下がるようなら借り換えを
せずに、固定期間が終わるまでは今の銀行でのローンを
継続しようと思います。

固定期間終了時（約７年後）にもう１度借り換えを検討する
予定でいるのですが、今契約前の段階まできているにも関わらず、
ソニー銀行での借り換えをキャンセルしたりすると、
将来借り換えをしようと思った時に評価が
マイナスになったりする事があるのでしょうか？

分かりにくい質問で申し訳ありませんが、
分かりましたらご教示頂けるとありがたいです。

[175: nano]

>>174さん
気になるお気持ちはお察しいたしますが、気にする必要は無いと思います。
銀行関係者ではないので、絶対的なことは申し上げられませんが、
そういう感情的な理由で審査が左右されることは、まず無いでしょう。
本審査を複数行で行うというのは良くある話です。

[176: １７４]

nano様
アドバイスいただきありがとうございました。決めた後でもそこがとても気になってしまって…

でも、アドバイスいただき気持ちが楽になりました！
本当にありがとうございました。

[177: 申込予定さん]

固定から変動へ変更するときの手数料について，ご教示いただけないでしょうか。
ベースレートが関係してくるというのはわかったつもりでいるのですが，
どうも理解が不足しているので，２つ質問させてください。

１．今のように2年や3年固定が変動より安い時に固定→変動にする場合と
変動がどの固定よりも安い時に固定→変動にする場合，
結局のところ基準金利とは関係ないということなのでしょうか。

２．20年固定から変動に変更しようとするようなときでも手数料が無料になる
可能性はあるのでしょうか。

初歩的な質問かと思いますが，よろしくお願いします。

[178: nano]

>>177さん
金利タイプ変更手数料は、「固定を解除するための手数料」と考えると良いと思います。
例えば、２年固定→変動でも２年固定→20年固定でも手数料は同じです。

＞１．
変動金利の高低は関係ありません。
比較するのは、以下の２つです。
・固定時の固定期間のベースレート（２年固定なら「２年もの」ベースレート）
・変更時の固定残期間のベースレート（２年固定で１ヶ月以上経過していれば「１年もの」ベースレート、１年以上経過していれば「０年もの」ベースレート）

Ｘ年ものベースレートとＸ年固定基準金利には、相関性はあるとは思いますので参考にはなると思いますが、直接計算できるわけではありません。

＞２．
可能性はあります。
私自身は、実際に15年固定、10年固定、2年固定で手数料無料を経験しています。
20年固定ですと、20年固定～15年固定の基準金利が上昇しているときほど、手数料が無料になる可能性は高いと思います。

蛇足ですが、20年固定よりも20年超固定の方が手数料無料になる可能性は高いのかなと思います。
20年固定ですと、比較対象が、１ヶ月経過すると19年ものベースレート、１年以上経過すると18年ものベースレート・・・となりますが、
20年超固定ですと、ローンの残期間が21年以上あるうちは、20年超ものベースレートどうしの比較になるためです。

[179: 申込予定さん]

＞＞１７８さん
ご丁寧な解説ありがとうございました。
参考にさせていただきます。
手数料が無料になれば儲けもんというくらいに考えておけば
気が楽なのかもしれませんね。

ありがとうございました。

[180: 匿名]

初心者の質問です。本日返済日だったので確認がてら繰り上げ返済しました。
すると、利息分が０でした。
利息計算期間をみると

前約定返済日の翌日から次回の約定返済日まで

となっています。
これは返済日に繰り上げ返済すると利息はかからないということでしょうか？

よろしくお願いします。

[181: 匿名さん]

>>180さん

返済日に繰り上げ返済すると経過利息が0円なだけでは？
繰り上げ返済のお金に対しては、月々の支払のような利息はありません。
繰り上げ返済のタイミングで経過利息が日割りで発生します。
よって経過利息が発生したからといって損するわけではありません。

[182: 子だくさん]

>180さん　は恐らくボーナス併用なしの約定なのでは？

仮に６，１２月ボーナス併用であれば、前回のボーナス月（１２月）の
約定日の翌日からボーナス併用分の残高に対する利息が発生すると思います。

従って、約定日に繰上げ返済するからといって、
すべて利息が発生しない、とは限らないと思います。

間違っていましたら、ご免なさい。

[183: 匿名]

180です。
回答ありがとうございます。ボーナス併用なしです。

経過利息の理解が乏しくすいません。
支払い時点での利息総額は、変わらない、ということでしょうか？
例えば支払い日以外で繰り上げ返済し、利息がかかった分は月毎の支払い利息と相殺されるとか…。

理解不足ですいません。ご教示お願いします。

[184: nano]

>>183さん
＞例えば支払い日以外で繰り上げ返済し、利息がかかった分は月毎の支払い利息と相殺されるとか…。

概念的には概ね合っていると言っても良いのかな・・・と思います。
次回約定返済日の利息は減るのですが、相殺というとちょっと違う面もあります。


毎月の「返済額」を計算する方法はちょっと難しいですが、
返済額のうちの「利息額」を計算するのは簡単です。

繰上返済をしない場合は以下のとおりです。
・その月の利息額＝前回返済後の残債×金利÷12

繰上返済を約定返済日以外に行うと、以下のようになります。
・繰上返済時点の利息（経過利息）＝前回返済後の残債×金利÷365×経過日数
（経過日数は、前回返済日から繰上返済日までの日数）
・次回約定返済時の利息＝繰上返済後の残債×金利÷365×残日数
（残日数は、繰上返済日から次回約定返済日までの日数）

例えば、
・４月返済後の残債：1000万円
・金利：3.65％
・約定返済日：27日
・繰上返済額：10万円
・繰上返済日：5月7日（繰上返済までの日数：10日間、繰上返済から次回返済までの日数：20日間）
とすると

繰上返済をしない場合
・5/27約定返済での利息：1000万円×3.65％÷12ヶ月＝30,416円

繰上返済をした場合
・5/7繰上返済での経過利息：1000万円×3.65％÷365日×10日＝10,000円
・5/27約定返済での利息：990万円×3.65％÷365日×20日＝19,800円

このように、次回返済時の利息は、繰上返済日後の残債と日数で計算されます。
単純に経過利息を引き算するわけではありません。
ただし、繰上返済日までの利息は繰上返済時に経過利息として払うので、その期間の利息を二重に払うことはありません。

[185: 匿名]

nano様

ありがとうございます。とてもよくわかりました。
繰り上げ返済は約定日にかかわらず１日でも早いほうが利息を減らせそうですね。
経過利息によって不利に働くと誤解してしまってました。
返せるものは一刻も早く心がけます。

[186: 匿名]

2つお聞きしたいことがあります。



1、 ローンの支払日(引き落とし日)は何日がいいですか？

たいして変わらないでしょうか。



2、繰り上げ返済は引き落とし日に一緒にするのと別にするのではメリットが違ってきますか？




あまりに素人質問ですみません。



素人の掲示板とはいえ読ませて頂くと難しくて…わかりやすいご回答を頂けたら嬉しいです。



宜しくお願いいたします。

[187: 匿名さん]

引き落とし日はローン実行日から最も近い日が利息的にはよいと思います。引き落とし額に対する数日分の利息がなくなります(非常にわすがですが)。
基本は給料日から数日後が良いと思います。

繰り上げ返済は返済金の準備ができた時点で１日でも早く返済するのが良いと思います。

[188: nano]

>>186さん
＞ローンの支払日(引き落とし日)は何日がいいですか？

・初回返済までの利息を少なく、という面では、初回返済日は借りた翌月なので、2日が最もお得です。（借りた当月は返済はありません。）

・２～20年固定⇔変動を繰り返す予定なら、翌月金利が発表される15日以降（17、22、27日）が若干有利になるケースがあります。（理由は話が難しくなるので省きます。）

・一般的には給料日の数日後という人が多いと思います。

＞繰り上げ返済は引き落とし日に一緒にするのと別にするのではメリットが違ってきますか？

ボーナス返済を設定していないことを前提にします。

・数十万円以上の場合は、１日でも早いほうがお得です。

・毎月数万円を繰上返済するような場合は、月の日数の関係で、月によって変わってきます。
約定返済日（＝指定した引き落とし日）が平日の場合、以下のとおりです。
　「２，４，６，９，11月」は、約定返済日の翌日が有利です。
　「３，５，７，10，12月」は、約定返済日以前でなるべく早くが有利です。
　「１，８月」は、約定返済日当日が有利です。
なお、約定返済日が土日祝日の場合は、不明点があってよく分かっていません。スミマセン。(^^;)

ボーナス返済を設定している場合は、ボーナス返済の当日が無難だと思います。

[189: 匿名]

変動セレクトで組んだ場合なのですが…次の月の金利がネットから確認できるということですがその時にネット場に次の月の正確な返済額も出るのですか？


支払い額が毎月多少かわると思うのですがその金額はどのように返済者に伝わるのでしょうか？



ハガキなどできますか？教えて下さい。

[190: nano]

金利は毎月発表されていますが、これは新規契約者向けで、
既契約者に適用される金利は、変動金利の場合、６ヶ月間は変わりません。
５月金利、11月金利がそれぞれ半年間適用されます。

返済額も６ヶ月間は同じです。

返済予定表は封筒で郵送されてきますし、ネット上でも確認できます。
ネット上のものは、CSV形式でダウンロードできます。
返済額、元本、利息、残債が明記されています。

なお、繰上返済や金利タイプの変更をした場合は、その都度郵送されてきます。
ネット上の情報も、その都度更新されます。

[191: 契約済みさん]

nanoさん、久しぶりに投稿いたします。ご教示いただきたく、お願いします。

一昨年の9月に10年固定が下がったので金利タイプ変更をしました。
運よくこの金利が底値でしばらく様子を見ていましたが、先月からその底値を下回ったことを今日発見しました。

ついては、教えてください。

①いま、変動へ金利変更すると293千円の手数料がかかります。

現在ローン残高10,800千円ですが、この手数料を払っても金利変更したほうがいいでしょうか。

ちなみに、再度10年固定にするつもりです。

②金利はまだまだ下がると思いますか。

宜しくお願いします。

[192: ローン初心者]

新築建売の購入を検討しています。購入価格6480万。
収入は問題ないはずなのですが、恐らく頭金が１００万程度なのでソニー銀行の審査が通りませんでした。

借入上限額いついては、収入が十分であっても、不動産評価額を超える額については申請が通らないため、
頭金を２０%くらいは用意しないと審査が通らないということですか？

大手銀行も含め、金利引き下げを利用すると
変動金利は軒並み１％以下のため、変動で借入したいのですが、
購入価格の95％以上を低い変動金利で貸してくれる銀行はないのでしょうか？
フラット35しか道はないでしょうか？

[193: nano]

>>191さん
10年固定、下がりましたね。

①についてですが、記載の条件だけでは、毎月の返済額が分かりません。
が、毎月の返済額は、７月金利（1.574％？）でも、500円弱しか変わらないのではないでしょうか？
であれば、（７月金利では）モトが取れないですね。

毎月の返済額は、ソニー銀行のサイトでも計算できますので、確認なさることをオススメします。
金利ではなく、金額で考えることが大切です。


②については、10年固定のお話ですよね？
申し訳ありませんが、ご勘弁を・・・m(_ _)m

ただ、新発10年国債の過去の利回りのグラフが、下記にあります。
http://www.bb.jbts.co.jp/data/index_kinri.html
下のグラフ（過去10年）を見ると、現在より低かったこともあるようです。
だからどうとは言えないですが・・・

[194: nano]

>>192さん
フラット35は、いまは頭金が10％以上必要です。
http://www.flat35.com/loan/flat35/outline.html

収入は問題ないとのことですが、売主の方でそのようなお話しだったのでしょうか？
仮に審査金利４％として、
返済負担率30％だとすると、年収1130万円が必要。35％なら、970万円。
ご職業なども関係します。
このあたりの基準は、ソニー銀行は公開していませんが、
不動産会社が問題ないと言ったのであれば、そこの提携ローンを使うのが確実なのではないでしょうか。

[195: ローン初心者]

＞１９４　さん
レスありがとうございます。

フラット３５Sエコなら100％可能の様です。
ちなみに物件は対応している様です。

ローンについては不動産屋には相談していないです。
ネットでの収入面からのシミュレーションではどの銀行でも借入可能にはなります。

貯金はそれなりにあるのですが、購入の時に頭金に回せない事情があります。
やはり、10-20％ぐらいの頭金がないと、低い変動金利での借入は困難でしょうか。

[196: 契約済みさん]

191です。nanoさんありがとうございました。

現在毎月の返済額は74千円程度ですが、金利タイプ変更シミュレーション（10年1.592％）の結果、350円程度しか減りませんので、おっしゃるとおりモトが取れませんね。

もっと金利が下がると合わせて手数料も下がるんでしょうが、どれくらいになったらモトが取れるんでしょうね。
またちょっと、しばらく様子見ですかね。

[197: nano]

>>196=191さん
＞もっと金利が下がると合わせて手数料も下がるんでしょうが、

いえいえ、金利（正確にはベースレート）が下がると手数料は上がります。

また、一昨年9月の固定ですから、ベースレートは、当時の「10年もの」と現在の「8年もの」との比較になっています。
基準金利とベースレートに相関関係があるとすれば、7年固定と10年固定の基準金利の乖離が大きくなっている現在は、手数料が高止まりすることを示唆しているとも言えます。
７年固定が上昇してくれば、手数料は安くなってくると思いますが、その時は10年固定も上昇している可能性が高そうですね。


返済額から逆算すると、残り14年弱でしょうか？
繰上返済などを行う予定があるのであれば、
例えば、5年固定とかに乗り換えてみるのも選択肢だと思います。
モトが取れる分岐点は、繰上返済ペースと、固定あけの金利次第ですので、あまり無責任なことは言えませんが、
残り期間が短いと、金利が上がっても返済額は思ったほど変わらないですので。

[198: nano]

>>195=192さん
フラット35Sエコは、おっしゃるように（今のところ）100％まで融資可能です。

物件の契約は、まだなのでしたね。
ということは、ソニーは仮審査でＮＧということですね。
うーん、建前としては100％でも大丈夫なはずですし、「変動セレクト」なら手数料も借りられるはずですが・・・

失礼ですが、過去に信用情報に傷が付くようなことがあったりはしませんか？
あとは、都市計画の関係とか・・・

100％でも貸してくれる銀行はあります。
メガバンクでも、優遇幅が少し小さくなるかもしれませんが、頭金が少ないという理由だけでＮＧということは無いと思います。


いずれにしても、物件の契約をするには、どこかの銀行（一般的には不動産会社の提携銀行）の仮審査に通ることが条件になることが多いですし、
物件の契約書には、ローン特約（※）などと呼ばれる条項を盛り込むのが一般的です。
（※：ローンの本審査に通らなかった場合、白紙撤回できる契約）

まずは、売主の不動産会社に相談なさることをオススメします。
提携以外の銀行の審査は、契約後で間に合いますし、
そもそも、本審査は、物件を契約してからでないと出来ませんので。

[199: ローン初心者]

＞１９８　さん
レスありがとうございます。

売主に相談してみます。

[200: 契約済みさん]

借り換えして一年ほどになります。繰り上げ返済について疑問があるので質問いたします。
全23年　固定金利３年　1.386％　当初借り入れ４８００万　当初月月返済額203700円位
給与の内22万円をソニーの口座に振り込み、27日に引き落としのあった後、27日のうちに22万円からの残金17000円前後を繰り上げ返済しています。わずかの額なので、期間短縮は出きませんから、返済額軽減になりますが、毎月同じやり方でやっている割りには、繰り上げ返済した後送られてくる返済予定表を見ると、予定額の減り具合がいい月と悪い月があります。だんだん良くなるOR悪くなるならわかりますが、ばらつきがあるのはなぜなんでしょうか。30日の月と31日の月の差とか?　繰り上げ返済に有利なタイミングってあるんでしょうか。少額の繰り上げですから選ぶ余地はなさそうですが、現に効果の差があるのでタイミングがあるのなら知りたいです。また、このような少額よりせめて半年まとめて10万以上で返済したほうが良いのでしょうか。数字に疎いものでよくわかりません。ご教示お願いします。

[201: nano]

>>200さん
例えば、27日が土曜日だった場合、通常の返済は翌営業日の29日になりますが、繰上返済はいつなさっていますか？
27日ですか？それとも29日でしょうか？
おそらく29日になさっている気がしますが。

[202: 契約済みさん]

>>201
レスありがとうございます。まだ1年足らずですが、引き落としのあった同日に返済しているので、28日に引き落としなら28日に繰り上げ返済しています。今のところ29日はないかと思います。引き落とし日の前日でも、少額では「利息+元金の合計」に足りず、操作できませんでした。繰り上げ返済可能なのは引き落とし日当日＋せいぜい数日？のようですね。

[203: nano]

>>202=200さん
やはりそうですか。
ならば、200で書かれている現象は説明がつくと思います。
利息の計算が原因です。

まず、27日が「平日」で、その日に繰上返済した場合、
・繰上返済時の利息（経過利息）は、かからない。
・翌月の返済時の利息は、１ヶ月分（＝365/12＝30.417日分）
これが基本です。
減り具合は、だんだん良くなっていきます。

ただし、例外があります。
まず、27日が「土日祝日」で、かつその月が30日以内の場合（＝2,4,6,9,11月）
・繰上返済時の利息（経過利息）は、28日なら１日分、29日なら２日分かかる。
・翌月の返済時の利息は、繰上返済日からの日数分（26～29日分）
繰上返済時に経過利息がかかっているので、元本の返済に回っている金額はその分小さくなります。このため、減りは一旦悪くなります。
しかし、経過利息＋翌月の利息は、月の日数の関係で少なくなります（28～30日分）。
結果的に翌月返済後の残金は大きくなって、その分だけ繰上返済に回せるので、減りが大きくなります。
うーん、文章が下手でスミマセン・・・

まず、27日が「土日祝日」で、かつその月が31日の場合（＝1,3,5,7,8,10,12月）
・繰上返済時の利息（経過利息）は、28日なら１日分、29日なら２日分かかる。
・翌月の返済時の利息は、繰上返済日からの日数分（29～30日分）
繰上返済時に経過利息がかかっているので、元本の返済に回っている金額はその分小さくなります。このため、減りは悪くなります。
さらに、経過利息＋翌月の利息は、月の日数の関係で多くなります（31日分）。
結果的に31－30.417＝0.583日分、余計な利息を払うことになって、繰上返済の効率が悪くなります。

ということで、
・27日が土日になることがある
・その時の月の日数が違う
という２つの理由で、効率が良かったり悪かったりするわけです。

で、効率がよいのは、
・2,4,6,9,11月は、約定返済日の「翌日」に繰上返済をして、わざと日割りにする。
・1,3,5,7,8,10月は、27日が平日なら、その日に繰上返済をする。
・1,3,5,7,8,10月で、27日が土日なら、その月は繰上返済をしない。
という感じになると思います。

非常に分かりにくい説明で申し訳ございません。

[204: nano]

補足です。
月に22万円を返済しているのは毎月同じですが、利息と元本の内訳が>>203に書いた理由で違ってきます。
繰上返済のタイミングと、月の日数の関係で、
利息が28～30日分になるケース、30.417日分になるケース、31日分になるケース、の３つがあるということです。

利息が少ない月は、元本返済分が多くなって、繰上効率が上がり、
利息が多い月は、元本返済分が少なくなって、繰上効率が落ちます。

この３ケースの違いを考えなければ、返済が進むにつれて元本返済の割合が増えていくので、効率は良くなっていきます。

[205: 契約済みさん]

nano樣
ありがとうございます。こんなに詳しく説明していただいて数字に疎い私にも見えてきましたw
私的にネ申レスです。同じような返し方をなさっている方もいらっしゃると思いますので、みなさん参考になったと思います。
計算上その月は繰り上げしないほうがいい場合もあるのですね

[206: 申込予定さん]

　当初は変動で借り，考えている固定期間の金利が許容できる範囲を
超えそうになったら切り替える，というやり方で借りようと思っています。
　先日，仮審査の申し込みをしたのですが，入力をしている途中に
「市場の急激な金利の変動によっては，変更となる場合があります」
というような内容（正確には覚えていません）がありました。
　これというのは，毎月初めに金利が更新されるのが通常ですが，
急激な変動では，明日からドンとあがることもありますよ，という
解釈でよろしいのでしょうか。

　もしそうであれば，アンテナを常に張っていないと，かなりリスクが
あるよなぁと思ってしまいます。
　それがいやなら，最初から固定でというのが無難なのでしょうか。

[207: 匿名さん]

>>206
通常の状態では心配要らないと思います。
少なくとも過去にそういうことがあったという話は聞きません。

[208: サラリーマンさん]

住宅ローンが9年ぶり低金利とのこともあり借り換えを検討しています。

【スペック】
　　37歳　新卒転職なし（一部上場企業）　妻（専業主婦）子供10歳♂＋5歳♀
　　年収550万　2008年新築購入（千葉県）
　　住信SBI　ローン残高1700万　35年固定　金利2.9％　残26年5ヶ月（一部繰上げ済）

【相談内容】
　　例えば固定10年（1.548％）、期間27年で借り替えたとします。
　　
　①固定10年の後はまた固定10年、最後に固定7年のような借り方ができるのでしょうか。
　　それとも最初の固定10年終了後の残り期間の17年は変動のみとなるのでしょうか。

　②シミュレーションで
　　『（任意）当初金利適用期間終了後の金利はどうなると思いますか？』『10年後から●％』
　　とありますが●にはどのくらいの数字を入れるのが妥当なのでしょうか。

固定金利20年超でも概算諸費用入れても安くなるため借り換えメリットはありそうなのですが、
どの金利を選択していいのか皆目見当が付かず悩んでいます。

全くの無知で申し訳ありませんがよろしくお願いします。

[209: nano]

>>208さん
借換のメリットは十分にあると思います。
ソニー銀行は初期費用が安いので、その意味でも借換に適していると思います。

＞①固定10年の後はまた固定10年、最後に固定7年のような借り方ができるのでしょうか。

固定期間あけは、（どこの銀行でも）再度固定することができます。
その場合の手数料は、ソニー銀行では無料です。

固定期間は自由に選べますが、残り期間より長い期間の固定は選べません。
（例えば残りが６年であれば、選べるのは２・３・５年または変動です。）
なお、手続きしなければ、自動的に変動になります。

ちなみに、変動金利で借りても、いつでも自由に固定することが出来ます。
ソニー銀行では、毎月15日に翌月金利が発表されるので、変動で借りておいて翌月金利をみてから、いつ固定するかを考えるのが良いです。

例えば、いまは７月ですが、８月金利は下がることが既にわかっているので、７月金利で固定する理由は全くありません。
8/15発表の９月金利をみて、上がるなら8/30までに固定（８月金利）、同じか下がるなら9/15の10月金利発表まで待てばよいわけです。
これは、ソニー銀行ならではの特長です。


＞②シミュレーションで
＞　　『（任意）当初金利適用期間終了後の金利はどうなると思いますか？』『10年後から●％』
＞　　とありますが●にはどのくらいの数字を入れるのが妥当なのでしょうか。

未来の金利は誰にも分かりませんが、過去の金利は参考にはなるかと思います。
ソニー銀行が住宅ローンの取扱を始めてからの金利の推移は、下記にのせてあります。
（グラフとエクセルデータです。ともに、▲0.9％する前の基準金利です。）
http://www.ac.auone-net.jp/~taro_k/sonybank_loan/kinri.htm

その上で、ご自身が確認したい金利を色々入れてみると良いと思います。
そのためのシミュレーションですから。
個人的には、
２％ならどうなるか、３％ならどうなるか、４％ならどうなるか、
あたりを確認すれば十分かな、という気はします。

[210: サラリーマンさん]

>>208です。>>209さん、非常に解かりやすい説明ありがとうございました。

下記のような借り方も可能という事ですね。
（長男の高３～娘の大卒のところで固定１０年とする形にしてみました）

　※ 変動１年 → 固定５年 → 変動１年 → 固定１０年 → 残１０年は臨機応変に…

一応確認ですが、固定期間中に変動にするのは不可ですよね。
どうしてもというならば、また他行に借り換えとなるのでしょうか？
そしてまたそこからソニー銀行に借り換えることもできるのでしょうか。
でも結局借り換えに生じる諸費用を考えると意味のない行為なんでしょうね。

最後に、３大疾病保障特約をつけている方ってどの程度いるものなのでしょうか。
イマイチお得なのか否か判断できかねています。
現在の住信ＳＢＩは標準で８大疾病保障が付いているので尚更です･･･。

すいません、追加でお願いします。