ソニー銀行初心者質問スレ その２

[匿名さん]

こちらは初心者用です。その２突入。
「自分で考えろor調べろ」とかはなしで！荒らしもなしで！！

神レス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30316/res/371-380
（前回のものを転用）


前スレ
（その１）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29955/

[121: nano]

>>120さん
ログイン後の画面で確認できます。
既に発表されていますよ。だいたいいつも夕方です。
下記のスレッドにも掲載しました。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/195790/

ログイン前の画面は、16日0時ジャストに更新されます。

ちなみに15日が土日の場合は、前倒しで平日に発表されます。

[122: nano]

手前味噌ですが、これまでの推移は下記を参照してください。
http://www.ac.auone-net.jp/~taro_k/sonybank_loan/kinri.htm

[123: 初心者]

早々に返答いただき、ありがとうございます。
ログインすれば見られるんですね。
無精してログインせずにチェックしてました（汗）
ありがとうございます。
夕方と教えていただき、助かりました。

[124: 匿名]

皆様のお知恵を借りたく投稿しました。

今、19 年固定 2.56 %、残高 1700 万円で借り手います。
金利が安いので、15 年固定、残り変動金利に
変更しようと
考えているのですが、手数料が 48 万円もかかり、借り替えて
良いものかどうか、分からずにいます。

少々の蓄えはあるので、48 万円は捻出できるのですが、
変更は賢明なのでしょうか？

[125: nano]

>>124さん
ローンの残期間がわからないので、正確には申し上げられませんが・・・、

仮に残期間も19年とした場合、
固定あけの金利が、これも仮に４％（引き上げ後）だったとしても、手数料の元は取れます。
手数料を差し引いても総返済額で20万ぐらい得かなと思います。

固定あけ４％と仮定した場合の毎月の返済額は、残債が減っているので、現在の返済額とほぼ同じになると思います。

例えば、10年固定にした場合、固定あけの金利が同じく４％だとして、15年固定と同じくらいの総返済額です。

（ちなみに、ソニーの変動金利の過去最高は、引き下げ前の基準金利で、2.801％です。）

固定あけの金利が、４％より低ければ、変更した方がよりお得ですし、15年固定より10年固定の方がお得です。
また、毎月の返済額が少なくなる分を、繰上返済にまわしていけば、よりお得になっていきますし、固定あけのリスク回避にもなります。
もちろん、差額に上乗せして繰上返済をすれば、さらにお得です。

固定期間を決める上では、「実際には何年で完済したいのか」というのも、１つの大きな要素かなと思います。

反対に、固定あけの金利が高くなれば、お得さは減りますし、場合によっては、損をすることもあり得ます。
（そのあたりは、自己判断でお願いしたいところです。）

[126: 匿名]

すいません…、かなりの初心者です。
今、ソニーと新生の本審査が通りました。どちらも変動で1900万円35年で借りたいと思っているのですが、どちらの銀行がいいか迷い中です。。

新生は手数料無料キャンペーンもしていますが、ローンは長い付き合いですよね。どちらがいいかアドレスいただけませんか？よろしくお願いします。

[127: 匿名さん]

>>126さん

初期費用が安いので、その２行を検討されているのでしょうか？

ただ、新生はやめておいた方が良いかと・・・
新生の変動金利の優遇は、最初の6ヶ月だけ大きくて、あとは小さくなります。
それに、銀行自体のの身売り話が時々出ているようですし・・・

なので、二択ならソニーかなと。
ただ、２行とも他行の変動金利と違って、独自の動きをするので、そこは理解しておいた方が良いと思います。
他のほとんどの銀行は、変動金利は政策金利に連動しているので、実質的に横並びです。

変動なら、住友信託銀行（住信SBIではないです）が、個人的には気になっています。
住友信託は、金利も低いですし、「自動返済」は良いサービスだと思います。
（中央三井信託との合併後のサービスは未知数ですが・・・）

[128: nano]

>>126さん

ソニーと新生なら、ソニーの方が良いと思います。

ここがソニーのスレッドだから言うわけではなく、
サブプライムローン問題やリーマンショックの頃の新生銀行は、かなり危なっかしかったです。

変動金利をお考えとのことですが、
ソニー銀行では、変動金利と短期固定との逆転現象が起きたりしますので、
変動金利だけにこだわらず、２年などの短期固定を上手く使っていくと良いと思います。

[129: 匿名]

127さん
ありがとうございます。そうなのです。初期費用節約が目的で、この二行に絞りました。早めに繰り上げ返済して総返済を減らす目的です。
住信もよさそうです ね。

128さん
ありがとうございます。銀行、つぶれたりすると、借り手側不良になることがあるのでしょうか。

初期費用と金利上昇時の固定への切り替えやすさ、手数料で考えるとソニーに軍配でしょうか？
金利はどちらも良くないですよね。
本当に初心者ですいません…

[130: nano]

>>129さん
＞銀行、つぶれたりすると、借り手側不良になることがあるのでしょうか。

通常の経営統合なら問題ないと思いますが、破綻処理での統合となると、借入条件（特に優遇条件）は見直される可能性があると思います。
ただ、過去に実際に不利になった例があるかどうかは、申し訳ないですが勉強不足で・・・(^_^;)
けれど、リーマンショックの頃、新生銀行は、変動金利を上げて暗に他行への借換を促すかのような動きがありました。

ソニー銀行の変動金利は、以前は他行と比較しても十分に低かったのですが、
今は、他行の優遇幅アップの競争に取り残された感じが否めません。

それと、ほとんどの銀行の変動金利は、政策金利の変動幅だけ動くのですが、
ソニー銀行と新生銀行の変動金利は、違います。
なお、住友信託のように保証料がかかる銀行でも、
一括前払いではなく、金利上乗せ（+0.2～0.4％程度）できる銀行が多いです。
ですから、単に初期費用を抑えたいなら、そういう選択肢もアリだと思います。


ただ、金利上昇時には固定への変更をお考えなら、固定金利の低さも重要ですね。
それなら、ソニーはオススメできます。
固定金利が低めですし、15日に翌月金利がわかるのでタイミングを計りやすいです。

[131: 匿名]

nanoさん
129です。
ありがとうございます。とても勉強になります。
新生銀行、心配ですね。不安を持ちながらのローン返済はつらそうなので、ソニーにしようかなと思いました。

おすすめのように二年固定でつなぐのもいいですね。２月が借り入れなので、もう少し金利状況みてみたいと思います。
固定から固定の変更は手数料かかるのですよね。
例えば二年固定で一年後に金利上昇したばあい、5年固定など変更すると、目安どれだけ手数料かかるのでしょうか。
35年1900万円の借り入れです。

[132: ビギナーさん]

先月、他行からソニー銀行へ借り換えました。
来年、１月に繰り上げ返済をしようと思います。

期間短縮ではなく支払額を減らして、１年に１度繰り上げ返済をしたいのですが
いかがでしょうか？
（支払額を減らしても、今までと同様の金額を口座に預けて差額分を家計の状況を見ながら
毎年、繰り上げる。）

よろしくお願いします。

[133: nano]

>>132さん
返済額軽減型で差額をさらに繰上返済にまわす方法は、リスク回避にとてもよい方法だと思います。
ご存じかもしれませんが、この方法の場合、
返済額軽減型でも、最終的には期間短縮型と同じ返済額・返済期間になります。

何かあったときのための予備費や将来へ向けての貯蓄も重要ですから、
貯蓄とのバランスを考えながら、無理のない程度に繰上返済をしたいですね。

[134: nano]

>>131＝129さん
お返事遅くなってスミマセン。

＞例えば二年固定で一年後に金利上昇したばあい、5年固定など変更すると、目安どれだけ手数料かかるのでしょうか。

これが、非常に答えにくい、なかなか難しい質問なんですよね・・・(^^;)
全くの無責任な私見ですが、２年固定なら、高くても数万円かな？という気はします。
安ければ無料のこともあります。
サイトに示された計算方法を考えると、
金利上昇局面では、安くなる（あるいは無料になる）傾向にはなるはずです。

なお、金利タイプ変更手数料は、
変動に変更しても、５年固定に変更しても、20年超に変更しても同じです。
２年固定を解除するための手数料と考えて下さい。

[135: 匿名]

すみません、教えてください。
ソニーって
変動から固定金利にタイプ変更する際には手数料無料ですが、
固定から固定・変更の何れでも手数料がかかるので
例えば、10年固定で借入を開始して、
10年後に固定・変更の何れにしろ金利タイプが変更となるので、
その際の残債状況に応じた金利タイプ変更手数料がかかりますよね。

ただ、ここの手数料は満期日残存日数に影響する計算なので
仮に満期日に近い時期で洗い替えれば、手数料は些少という理解でよいでしょうか。

あと、変動セレクトの手数料(2.1%)に優遇幅あるかご存知の方いらっしゃいますか。

色々とすみませんが、宜しくお願いします。

[136: nano]

>>135さん

固定期間満了だと自動的に変動になります。それは無料です。

変動セレクトの優遇幅は、
変動…▲1.2％、固定…▲0.8％です。
http://moneykit.net/visitor/hl/hl36.html

[137: 匿名]

>>nanoさん
ありがとうございます。
また、当方質問がわかりにくくてすみません。
固定→変動は無料と理解してますが、
固定→固定の場合は借換時点で別途手数料が発生するようですが、
その手数料計算が切替変更と満期期日との日数が影響あるので
満期ギリギリでまた固定に切り替えたら手数料は安価ですむのかなと。
今、実行前なんですが、35年借入で、7年、10年、15年のいずれかの固定にしよと思ってますが、
途中で金利上昇局面になった際の借換（長期固定への切替）で
どの程度の手数料が発生するのかお伺いした次第です。

あと、変動セレクトだと借入金額×2.1％の手数料が借入時に必要となってますが、
この２．１％という料率が提携ローンだと若干の下げがあると耳にしたので、
どなたかご存知かなとお伺いした次第です。

[138: 匿名さん]

現在、ソニーの住宅ローンを検討中です。
皆さん、変動セレクトと住宅ローンどちらを選ばれてますか？

[139: nano]

>>137さん
見当違いのお返事になっていましたね・・・(^^;)　スミマセン。

＞満期ギリギリでまた固定に切り替えたら手数料は安価ですむのかなと。

そうですね。そう思います。
ただ、例えば15年固定で５年程度経過すると、ベースレートは、固定時の15年ものと、その時点での10年ものの比較になり、それは手数料が大きくなる方向に作用します。
ですから、満期ギリギリまで待てればよいのですが、途中で切り替えたくなったときに動けるかどうかは未知数です。

いずれ長期固定絵の切り替えをお考えなら、
7～15年の固定は、中途半端というか危険だと個人的には思います。
変動、２年固定、３年固定あたりの方がよいのではないでしょうか？


＞変動セレクトだと借入金額×2.1％の手数料が借入時に必要となってますが、
＞この２．１％という料率が提携ローンだと若干の下げがあると耳にしたので、

提携で1.575％という話を目にしたことがあります。
金利の優遇幅も0.1％程度有利なことがあるようです。

以前は、提携ローンについて、ソニー銀行のサイトからリンクをたどっていけたので、提携ローンの内容がわかったのですが、
今は、そのリンクが無くなって、詳細不明です。

[140: 匿名]

nano さん
ありがとうございました。
おっしゃる通り、３５年借入でみると中途半端で危険な感じですが、
性格上、先の事を見据えて悶々するのが苦手で、
今時点での各金融機関の借入で相対的にお得感があったのがソニーさんの中期固定でして・・・
なので、今後の金利動向云々を見据えてというより、
単にソニーさんが固定７年〜１５年ぐらいのレートが他行に比べて良かったので
そのあたりで折り合おうかなと（苦笑）

変動セレクトは手数料2.1%だと他行とあまり変わらない結果だったので。
提携優遇でも0.5ぐらいなのですね、情報どうもです。

>>138
しばらく低金利が続くと読まれるのであれば、変動セレクトですよね。
翌月のレート動向を見据えて即時変更出来る仕組みは面白い商品だと思います。
私は上記の通り先読み出来ないタイプなので固定で割り切りました。ご参考まで。

[141: 匿名さん]

ソニー銀行はかなり人気ですが。
他行と金利や諸費用を比べても変わらないというか
金利的には高めに思えますが
どこが選ぶ理由なのでしょうか？

[142: 子だくさん]

>141 匿名さん

・取り扱い手数料が一律42000円（住宅ローンの場合）である。
・金利タイプの変更（変動から固定、固定から変動）が自由にできる。
　（固定期間中であっても変動金利への変更が可）

という2点です。
但し、固定から変動への金利タイプの変更の際に手数料が発生する場合があります。
（手数料0円の場合もあります。）

[143: nano]

>>141さん

変動をお考えで「変動セレクト」なら、他行に対して大きな優位性はないと思います。

長期固定をお考えで「住宅ローン」なら、初期費用も安いし、金利も比較的低めだと思います。（最安ではないですが。）

それと借りてから実感しましたが、使い勝手はよいと思います。
例えば、繰上返済は１万円から無料で、しかもいつでも簡単にできますし。
（今でこそ、そういう銀行も増えましたが、数年前まではかなり珍しかった。）

[144: たま]

はじめまして。いつも参考にさせていただいています。

１年ほど前に３２年２１００万円で借り換えしました。
借り替えた当初は金利上昇が子供（まだ小学生です）の進学期に重なるのが心配で
全期間固定２．６８％にしたのですが、その後金利は下がり、さらには金利が上がる気配もないので
変動にして繰り上げ返済をしたいと思いタイミングをうかがっていたのですが、
金利タイプの変更に伴う手数料が７０万から８０万ぐらいの間で推移しており、なかなか踏み込めずにいます。
現在月々８１０００円ほどの返済をしています。このまま繰り上げ返済なしですと完済年齢は７０歳、
６０歳定年時には８００万ほどの元金が残る計算です。

出来ればソニー銀行にもだいぶ慣れたのと、いろいろなメリットがあると思って借り換えをしたので
他行への借り換えには現時点ではあまり乗り気ではないのですが、
これだけの手数料を払ってでも金利タイプの変更をするべきか、それとももう少し様子を見るべきか、
変更は考えずに全期間固定のままいくべきか、それとも他行への借り換えを考えるべきなのか、
皆様のご意見をいただければと思います。
どうぞよろしくお願いいたします。

[145: nano]

>>144 たまさん
はじめまして。

異論はあるかと思いますが、私見で書きます。

まず、借り換えないことを前提とした場合です。

金利が上がる気配がないから当面は変動で、というお考えはもちろんわかりますが、
ここ１～２年は上がる気配がないというのと、例えば10年後にどうかというのは、別の話です。

ただ、固定期間を考える上では、固定あけの金利がどの程度だと、返済額がどの程度変わるのかを把握しておくことも重要です。
残債、残期間が少ないと、返済額は思ったほど上がらないものです。

そのあたりを踏まえて、
金利タイプの変更は、しばらく待ってはいかがでしょう。
変更しないという意味ではなく、数年というスパンで待っても良いのでは？という意味です。
ごく単純に考えれば、20年超の金利が借りたときと同程度以上になれば、無料かそれに近い状況になると思います。
そのときのお子様の年齢を踏まえて、固定期間を決めればよいと思います。
例えば、その時には10年固定でも充分なのかもしれません。
10年固定は今よりは上がっているでしょうが、今の20年超より低いことは充分に考えられます。

次に、繰上返済の話ですが、
別に変動にしなくても、いま繰上返済をしてはいかがでしょう？

期間短縮が目的であっても、個人的には返済額軽減型をオススメしたいです。
例えば100万円を繰上返済すれば、毎月の返済額は約4000円下がります。
その分をさらに繰上返済にまわしていくことによって、返済額軽減型でも、期間短縮型と同じことになります。

しかも例えば、60歳定年時に残債が100万円だったとして、１年で返さなければならないのと、10年で返せばよいのだったら、どちらがよいですか？
また、お子様の進学時期に、8万円払わなければならないのと、例えば6万円＋繰上2万円だったら、どちらがよいですか？

繰上返済は、出来れば「いつ完済させるには、どの程度のペースですればよいか」という目標を持って、資産形成と並行して行いたいですね。

金利タイプの話も、繰上返済の話も、具体的な数字があった方が理解しやすいかと思いますので、下記サイトからご連絡頂ければ、シミュレーション等も含めて対応致します。
http://www.ac.auone-net.jp/~taro_k/sonybank_loan/
http://www.ac.auone-net.jp/~taro_k/mortgage/


最後に、他行へ借り換えることを前提とした場合ですが、
個人的には、「住友信託銀行」の変動金利で「自動返済」というサービスを利用するのが気になっています。

長文、スミマセン。

[146: 匿名]

ここも「自動返済」初めてほしいですよね～

[147: 匿名さん]

借入実行して半年、初めて一部繰上返済するんだけど、
２種類
「一部繰り上げ返済額を元金として扱う」
「一部繰り上げ返済額を元金・お利息の合計額として扱う」
が選ばせられるなんて、住宅ローン商品詳細説明書　に全く記載なかった・・・
ひょっとして手数料無料のかわりになんかソニーに騙されてる？？？

って、どっちが得なの？？？

[148: nano]

>>147さん
それは「経過利息」と呼ばれるもので、騙されているわけでも損をするわけでもありません。

どちらが得かと言えば、
「元金として扱う」の方が得です。

経過利息とは、前回の返済日から繰上返済日までの利息です。
以下の式で計算できます。
　経過利息＝繰上返済前の残債×金利×約定返済日から繰上返済日までの日数÷365

詳しくは下記に書かれています。
http://moneykit.net/visitor/hl/hl22.html


一般的に「繰上返済は全て元本に充当される」と言われることがありますが、
これは一般的には「約定返済日にしか繰上返済できない」銀行が多いためです。
（手続きはいつでも出来ても、繰上返済は毎月の返済日に行われる。）

しかし、ソニー銀行では、手続きしたその瞬間に繰上返済も行われるので、その日までの利息を「日割り」で精算します。
その代わり、次の約定返済日には、繰上返済日以降の日数で日割り計算された利息になりますので、その月だけ返済額が小さくなります。

[149: たま]

>>145 nanoさん

レスが遅くなりまして大変申し訳ありません。
詳細な解説、ありがとうございました。大変勉強になります。

繰上返済の件はこれまでは期間短縮で行っていましたが、
確かに学費の負担時期のことを考えると、返済額軽減型はよさそうですね。

繰上返済に関してですが、今年はボーナスが大幅に下がったこともあって
借換後の貯蓄があまり増えず、現時点ではできる余裕がなかなかありません。

もちろん余裕があれば今後もして行こうとは思っていますが、
変動があと2～3年ほど大幅な金利上昇がないとすると、
毎月1.5万ずつ繰上返済が出来れば結構元金が減って、
もしかしたら100万単位で返済額が減らせるのでは？と思ったのです。
毎日ニュース等を見ていても見通しの暗い情報ばかりで、
今後数年は上がらないような気がしています。

住友信託銀行はよく知りませんでした。自動返済って便利がよさそうですね。
これからよく調べてみたいと思います。
いろいろとありがとうございました。

[150: 匿名さん]

>>148
すみません、よくわかってません・・・

繰上返済って
「期間短縮型」と「返済額軽減型」
だと思うのですが、ソニーは違うのでしょうか？

で、そもそも繰上＝元金返済で
その結果より借入元金額が変更される為、
期日か返済額の何れかに反映させるのではなく？？？

あと、
「一部繰り上げ返済額を元金として扱う」 を選択した場合は
繰上返済処理依頼を何時にしようと、実際に繰上返済処理が実行されるのは
その月の返済日処理（通常の金融機関と同じ）指示であり、
「一部繰り上げ返済額を元金・お利息の合計額として扱う」 は処理依頼した日に指示し繰上返済が実行される
という理解でよいのでしょうか？

[151: nano]

>>150＝147さん
言葉足らずでしたね。スミマセン。
まだ誤解していらっしゃいます。

----（繰上返済の画面の抜粋）----
＜1. 一部繰り上げ返済のお手続き＞
　・一部繰り上げ返済額を、元金・お利息の合計額として扱う
　・一部繰り上げ返済額全額を、元金として扱う
　※本日までに生じたお利息を、別途ご清算します。
　　利息については、「ご返済　確認」画面にてご確認ください。
＞＞繰り上げ返済の際に清算する「お利息」について
----（ここまで）----

ソニー銀行での繰上返済は、
「元金として扱う」か「元金・お利息の合計額として扱う」かに関係なく、
即時実行されます。（土日でも実行されます。）

ですから、上記の「※」にもあるように、経過利息が原則として発生します。
実際の手続き画面でも、>>148で書いた下記へのリンクがありますね。
http://moneykit.net/visitor/hl/hl22.html
この経過利息は、上記のどちらの方法でも、同じ金額です。
どちらの方法でも、繰上返済と同時に精算されます。

例えば、50万円を繰り上げようとしたとき、経過利息が２万円だとします。

「元金・お利息の合計額として」だと、経過利息も含めた合計額が50万円という意味です。
つまり、内訳は、元金返済分：48万円、経過利息：2万円　合計：50万円です。

一方、「元金として」の場合、50万円には経過利息は含めず、全て元金返済に充てるという意味です。
経過利息は、別途（と言っても同時に）払うことになります。
内訳は、元金返済分：50万円、経過利息：2万円　合計：52万円です。


＞「期間短縮型」と「返済額軽減型」
＞だと思うのですが、ソニーは違うのでしょうか？

その２種類です。
実際の画面で、ご確認下さい。
「元金・お利息の合計額として・・・」
「元金として・・・」
のすぐ下です。

----（繰上返済の画面の抜粋）----
＜2. ご返済期間、ボーナス時の返済割合のご指定＞
　・ご返済期間を短縮する
　・ご返済期間を短縮しない（毎回のご返済額を減らす）
----（ここまで）----

「期間を短縮する」を選択すれば、文字通り「期間短縮型」です。
「ご返済期間を短縮しない（（毎回のご返済額を減らす））を選択すれば、「返済額軽減型」です。

[152: 匿名さん]

>>151
大変丁寧な解説ありがとうございます！！！
よくわかりました！！
ソニーってユーザインターフェースが優れてて
説明書とかなくてもサクサク色んなサービスが利用出来たので、
ソニーで借入れるメリットの一つである、繰上返済で、よもやの
予期せぬ操作（選択）を求められたのでキョドりました（^^;;

手持ち５０万のみを全額期間短縮一部繰上するなら
＞元金・お利息の合計額
＞ご返済期間を短縮する
を指示ですね。

迅速な回答＆ご丁寧な解説ありがとうございました！！！

[153: 匿名さん]

おつむが弱いと損をする典型

[154: 匿名さん]

>>153
損得以前に、わざわざそんな事を書き込むお前の精神の方がヤバイよぉ〜
と釣られてみる

[155: 買り換え検討中]

まぁまぁ、初心者質問スレってことで

勘弁してあげてください。。。

そんなことより、当分金利が上がりそうもないなぁ。

固定にして、すごく損した気分。

変更手数料は高額だし、住信に借り換えようかなぁ。

[156: n]

みなさんこんばんは
現在借り換え検討中で、その第一候補がソニー銀行なので、相談させてください。
少し長くなります。
２００２年最初のローン。無知ゆえ、２％以上の変動金利でした。
２００８年新銀行へ借り換え。１０年特約付きの変動金利。
事実上廃止状態のプランで、現在１．５％。（新生の主流は半年見直しの変動金利で、１％以下なのです）２０年ローンです。（６０歳で完済予定）
夫婦それぞれの名義で借りています。二人それぞれ年収は６００万ちょっと。安定職です。
現在の残額が二人あわせて２５６０万です。
支払いは月に合わせて１１万。ボーナスは一人が２３万。もう一人は０です。
現在はこれで生活に困らずいられたのですが、今回借り換え検討している理由は、四人の子供がいて、進学時期の年齢になり。今後月々の出費が増えていくだろう事が予想されるのが一番の理由になります。
今後は、今から１５年くらいが、一番お金のかかる時期となり、その後は、繰り上げが積極的に可能になる見込みです。

という、我が家の台所事情で、まず、残り１６年の新生銀行のローンをボーナス払いなしの均等払いで、２５年ローンにしたいというのが、希望です。
これだと、今の金利なら月１０万。ボーナスなしなので、かなり楽かな･･･と。
多少、今より総支払額が上回るのは仕方がないと思ってます。

まず、候補に挙げたのが、現在預貯金で取引をしている住友ＳＢＩ銀行なのですが、事務手数料が５３万。すべてをあわせた諸費用が７０万を超えるので、どこか安いところと思って調べて、こちらに来ました。

ソニーのシミュレーション結果は諸費用３０万くらいでした。
夫婦それぞれのローンを一緒にするに当たっての手数料とかに変化があるのかまではわかりません。

似たような金利なら、諸費用の少ないと言うことで、単純にここに来てしまいましたが、重大な落とし穴などありますか？
また、変動にするなら他にもある。などの書き込みも目にしますが。その当たりはいかがでしょうか？
とりあえず、色々と調べたつもりではいますが、理解しきれずいます。アドバイスいただければありがたいです。個人的な投稿になりすみません。

[157: KASHI]

nさま

返済年数の延長ですが、自分も３年前にフラット３５からソニー銀行に借り替えた際、
返済年数の延長のヒアリングをしましたが、ソニー銀行では延長はできず、
現在の返済年数（月数）での借り換えとなるとの返事を受けました。

３年前と現在では状況が違うと思いますが、
延長の可否については、各銀行に確認済みでしょうか？

確認済みでしたら、大変失礼いたしました。
こちらとしては、勉強のため各銀行の可否について
教えていただければ、大変嬉しいです。

[158: n]

ＫＡＳＨＩさま。レスをつけてくださりありがとうございました。

たった今、電話をかけて聞いてみました。
ソニー銀行さんは、やはり駄目なんですね。
第一目的が年数の延長なので、候補から除外するしかなくなりました。
残念です。

ちなみに、期間延長できるのは私が確認できているのは、新生銀行と、住信ＳＢＩですね。住信信託銀行は無理だと明記されてました。
両銀行は３５年－現在のローン経過年数なので、私の場合は２５年は可能になります。
最初から見通しを持って計画を立てれると良かったのですが、ローンは短い方がいいに決まっているという固定観念で、決めてしまったので、そのやり直しができる銀行を探して借り換えようと思います。
ＫＡＳＨＩさま、ありがとうございました。
私が知っている２社以外にももし、可能な銀行をご存じでしたら教えてください。

[159: nano]

>>158 nさん
お住まいの地域の銀行など、実際の支店に問い合わせてみてはいかがでしょう？
地銀は、個別の事情での融通が利きやすい印象があります。

足で稼ぐ情報が、ネットよりも優れていることは多々あると思います。
住宅ローンに限っても、例えば、銀行のサイト上に示されている優遇幅より大きな優遇がもらえることが（特に地銀などでは）時々あるようです。


以下、蛇足ですが・・・、
>ローンは短い方がいいに決まっているという固定観念で

そう信じ込んでいる方、けっこう多いと思います。
某フリーの住宅情報雑誌にも、時々そういう記事を見かけますし。

でも、ｎさんがご苦労されているように、「一度（または最初から）短くしたものを長くする」のは一般的には難しいです。

長く借りても、繰上返済すれば総返済額は同じにできますし、長く借りた方がリスク回避にもなります。
今は、繰上返済が簡単にできる銀行が増えていますし、繰上返済を前提に考えれば、「ローンは短い方がいい」という考えは万人向きではないと思います。

そういう意味では、繰上返済も返済額軽減型の方が良い、と個人的には思っています。
返済額軽減型でも、最終的には期間短縮できますので。

[160: nano]

あ、具体的に銀行名を挙げられなくてスミマセン・・・

[161: ｎ]

ｎａｎｏさんのＨＰや書き込み等も見させていただいたので、借入期間のことや、返済額軽減のこともよく理解できました。
ローンを組む段階の時に、そのようなことを勉強する機会があれば良かったなぁと思っています。

今後は、スレ違いになってしまうので、投稿しない予定ですが、少し時間がかかるかもしれませんが、結果の報告をさせていただこうと思います。
アドバイス通り、地銀も含め、色々と調べてみたいと思います。
ありがとうございました。

[162: 匿名さん]

はじめまして。教えて下さい。

現在、２０年固定から変動に金利タイプの変更を検討しています。

数ヶ月前（半年は経過していないはず）に変更手数料を確認した時は、０円だったのに、
本日確認してみたら、約１１万円になっていました・・・。
数ヶ月間でこんなに変わるものでしょうか？（数ヶ月前に見間違えた？？）

ちなみに、現在の契約内容は以下です。

金利タイプ：２０年固定（設定日：２００９年４月）
金利：２．４９６％
借入残高：約２，５００万円

なるべく手数料が低いタイミングで、金利タイプを変更したい場合、
こまめに確認するしか方法はないのでしょうか？

曖昧な質問で申し訳ありませんが、何方か教えて頂けたら幸いです。
よろしくお願いします。

[163: nano]

>>162さん
はじめまして。

＞数ヶ月間でこんなに変わるものでしょうか？

変わります。
数ヶ月とかの時間よりも、どれだけベースレート（手数料計算用の金利）が動いたかの方が大きく影響します。

ベースレート及び手数料がどの程度変わるかは誰にもわかりませんが、
経験上、一発で20万円以上変わったこともあります。
（10年固定の２年目。残債は3000万円弱。）
その時のベースレートは、逆算すると0.1％以上動いていました。

ベースレートは非公開ですが、状況証拠から、毎月６日・16日・26日に見直されているようです。
つまり、このタイミングで手数料も変わります。
（ので、日付が変わって明日6日0時になれば手数料が変わります。）

＞なるべく手数料が低いタイミングで、金利タイプを変更したい場合、
＞こまめに確認するしか方法はないのでしょうか？

そうですね。
ただ、ゼロになる可能性もありますが、反対に上がる可能性もあるので、判断が難しいところです。

[164: 匿名さん]

ｎａｎｏさん。早速のご回答有難うございました。

No.162です。

短期間で結構変わるのですね。
先ほど確認したら、約２０万円になっていました・・・。

変更タイミングは、なかなか判断が難しいですね。

[165: nano]

先ほど４月金利が発表されました。
長期金利が結構上がっているので、明日になると手数料がけっこう下がるかもしれません。

[166: 匿名さん]

はじめまして

当方、去年ソニー銀行に借換えを行った初心者です。
現在は変動金利にして、いずれは長期金利に切替えるつもりでおります。

そこで質問なのですが、来月長期固定が上がるので金利の切替を検討しているのですが、部分固定特約についてお聞きしたいことが3点ほどございます。

1.部分固定特約をつけたあと、解除して変動金利に戻す事は可能なのか？

2.部分固定の固定割合の増減は可能なのか？

3.部分固定特約をつけている間に固定金利に変更は可能なのか？

以上になります。よろしくお願い致します。

[167: nano]

>>166さん
部分固定はわかりにくいですよね。

＞ 1.部分固定特約をつけたあと、解除して変動金利に戻す事は可能なのか？

可能ですが、手数料がかかる可能性があります。（無料のこともあります。）
例えば30％を部分固定したら、手数料は完全固定の場合の30％と考えて良いと思います。

＞ 2.部分固定の固定割合の増減は可能なのか？

減らすことは可能ですが手数料がかかる可能性があります。
例えば30％を20％に減らしたら、減らした10％の分について手数料がかかります。

増やすのは、過去に部分固定した金利ではなく、その時点での適用金利でなら可能です。
例えば、2012年3月に30％を部分固定したとき、4月に3月金利を増やすことは出来ませんが、4月金利での部分固定を20％、というようなことは可能です。
この場合、3月金利が30％、4月金利が20％、合計で50％を部分固定となり、
３つまで設定できる部分固定の２つ目を使うことになります。
両方とも20年超でもＯＫです。

＞ 3.部分固定特約をつけている間に固定金利に変更は可能なのか？

一発で固定金利には変更できません。
一度部分固定を全て解除する必要があります。


1、2については、下記に詳しくありますが、分かりにくいですよね。
http://moneykit.net/visitor/hl/hl18.html
3については、下記の「金利タイプの変更」の変動金利をご覧ください。
http://moneykit.net/visitor/hl/hl04.html

[168: 166]

nanoさま

教えていただきありがとうございます。
とてもわかりやすく助かりました。

解除する際の手数料というのは、いわゆる普通の固定金利を解除する時の手数料と
同じようなものと考えればよいでしょうか。

変動を30%くらい残そうかとも考えたのですが、自分としては20年超の固定に変えつつ
繰上返済で、月々の返済額を減らしていこうかなと思いました。

どうも、ありがとうございました。

[169: 周辺住民さん]

素朴な質問ですが、借入からずっと変動だったのですが
固定２年、３年が変動より低い金利となってました。
で、来月から固定３年がちょっと上昇するので
思わず今日３年固定を選択してしまいました。

一般的には中途半端な短期固定は危険とされてますが、
もともと変動一本と考えていたので（人それぞれの見解だと思いますが、
自分的には日本の金利は低利で１０年は推移すると思ってます）
変動より低いレートがたまたま３年固定だったのでそれを指定しました。

この選択ってソニー銀行ならでは　という理解でよいでしょうか。
ご意見賜われれば幸いです。

[170: nano]

>>169さん
＞この選択ってソニー銀行ならでは　という理解でよいでしょうか。

そう思います。
ソニー銀行の変動金利は、多くの銀行とは違う決まり方・動きです。
なので、変動金利にこだわらずに、短期固定を上手く利用なさると良いと思います。

[171: nano]

>>168=166さん
＞解除する際の手数料というのは、いわゆる普通の固定金利を解除する時の手数料と
＞同じようなものと考えればよいでしょうか。

そのとおりです。計算の仕方は同じです。

余談ですが、部分固定は、たぶんソニーだけの独特なシステムなので、いわゆるミックスと誤解される方も多いようです。
完全固定（普通の固定）ではない「100％部分固定」という状態が理解できれば、わかるのだろうと思うのですが・・・

[172: 匿名さん]

先日他行から借り換えをした者です。
当初は10年固定で借りようと思ったのですが、担当者から変動を勧められたので現在は変動で借りています。
ただ、4月金利が上がってきていることもあり一度固定にしようか迷っています。
3年固定に変更したとして、その後長期の利率がさらに上昇しそうになった場合にはもう少し長めの固定にしようと考えています。
この場合、3年固定から一旦変動にしたのちすぐに3年固定より利率が高い10年固定などにする場合は、金利タイプ変更手数料はどの時点でかかる可能性があるのでしょうか？

すごく初歩的な質問ですみません。
ご教示いただけたら助かります。

[173: nano]

>>172さん
＞この場合、3年固定から一旦変動にしたのちすぐに3年固定より利率が高い10年固定などにする場合は、金利タイプ変更手数料はどの時点でかかる可能性があるのでしょうか？

金利タイプの変更手数料は、３年固定から変動にするときにかかります。
いくらかかるかは残念ながら誰にもわかりません（無料の場合もあります）。
３年固定から直接10年固定などに変更することも出来ますが、手数料は同じです。
「（３年）固定を解除するための手数料」だと考えるとわかりやすいです。

変動から固定するときは、金利の大小や固定期間に関係なく、無料です。

[174: ビギナーさん]

ソニー銀行で借り換えをしようと思い、現在本審査が済んで
あとは契約書を送る段階まできています。

が、現在借りている銀行に完済の申し出をしたら、金利の
引き下げを検討してくれることになり、色々比較した結果、
自分たちの希望した金利まで下がるようなら借り換えを
せずに、固定期間が終わるまでは今の銀行でのローンを
継続しようと思います。

固定期間終了時（約７年後）にもう１度借り換えを検討する
予定でいるのですが、今契約前の段階まできているにも関わらず、
ソニー銀行での借り換えをキャンセルしたりすると、
将来借り換えをしようと思った時に評価が
マイナスになったりする事があるのでしょうか？

分かりにくい質問で申し訳ありませんが、
分かりましたらご教示頂けるとありがたいです。

[175: nano]

>>174さん
気になるお気持ちはお察しいたしますが、気にする必要は無いと思います。
銀行関係者ではないので、絶対的なことは申し上げられませんが、
そういう感情的な理由で審査が左右されることは、まず無いでしょう。
本審査を複数行で行うというのは良くある話です。

[176: １７４]

nano様
アドバイスいただきありがとうございました。決めた後でもそこがとても気になってしまって…

でも、アドバイスいただき気持ちが楽になりました！
本当にありがとうございました。

[177: 申込予定さん]

固定から変動へ変更するときの手数料について，ご教示いただけないでしょうか。
ベースレートが関係してくるというのはわかったつもりでいるのですが，
どうも理解が不足しているので，２つ質問させてください。

１．今のように2年や3年固定が変動より安い時に固定→変動にする場合と
変動がどの固定よりも安い時に固定→変動にする場合，
結局のところ基準金利とは関係ないということなのでしょうか。

２．20年固定から変動に変更しようとするようなときでも手数料が無料になる
可能性はあるのでしょうか。

初歩的な質問かと思いますが，よろしくお願いします。

[178: nano]

>>177さん
金利タイプ変更手数料は、「固定を解除するための手数料」と考えると良いと思います。
例えば、２年固定→変動でも２年固定→20年固定でも手数料は同じです。

＞１．
変動金利の高低は関係ありません。
比較するのは、以下の２つです。
・固定時の固定期間のベースレート（２年固定なら「２年もの」ベースレート）
・変更時の固定残期間のベースレート（２年固定で１ヶ月以上経過していれば「１年もの」ベースレート、１年以上経過していれば「０年もの」ベースレート）

Ｘ年ものベースレートとＸ年固定基準金利には、相関性はあるとは思いますので参考にはなると思いますが、直接計算できるわけではありません。

＞２．
可能性はあります。
私自身は、実際に15年固定、10年固定、2年固定で手数料無料を経験しています。
20年固定ですと、20年固定～15年固定の基準金利が上昇しているときほど、手数料が無料になる可能性は高いと思います。

蛇足ですが、20年固定よりも20年超固定の方が手数料無料になる可能性は高いのかなと思います。
20年固定ですと、比較対象が、１ヶ月経過すると19年ものベースレート、１年以上経過すると18年ものベースレート・・・となりますが、
20年超固定ですと、ローンの残期間が21年以上あるうちは、20年超ものベースレートどうしの比較になるためです。

[179: 申込予定さん]

＞＞１７８さん
ご丁寧な解説ありがとうございました。
参考にさせていただきます。
手数料が無料になれば儲けもんというくらいに考えておけば
気が楽なのかもしれませんね。

ありがとうございました。

[180: 匿名]

初心者の質問です。本日返済日だったので確認がてら繰り上げ返済しました。
すると、利息分が０でした。
利息計算期間をみると

前約定返済日の翌日から次回の約定返済日まで

となっています。
これは返済日に繰り上げ返済すると利息はかからないということでしょうか？

よろしくお願いします。

[181: 匿名さん]

>>180さん

返済日に繰り上げ返済すると経過利息が0円なだけでは？
繰り上げ返済のお金に対しては、月々の支払のような利息はありません。
繰り上げ返済のタイミングで経過利息が日割りで発生します。
よって経過利息が発生したからといって損するわけではありません。

[182: 子だくさん]

>180さん　は恐らくボーナス併用なしの約定なのでは？

仮に６，１２月ボーナス併用であれば、前回のボーナス月（１２月）の
約定日の翌日からボーナス併用分の残高に対する利息が発生すると思います。

従って、約定日に繰上げ返済するからといって、
すべて利息が発生しない、とは限らないと思います。

間違っていましたら、ご免なさい。

[183: 匿名]

180です。
回答ありがとうございます。ボーナス併用なしです。

経過利息の理解が乏しくすいません。
支払い時点での利息総額は、変わらない、ということでしょうか？
例えば支払い日以外で繰り上げ返済し、利息がかかった分は月毎の支払い利息と相殺されるとか…。

理解不足ですいません。ご教示お願いします。

[184: nano]

>>183さん
＞例えば支払い日以外で繰り上げ返済し、利息がかかった分は月毎の支払い利息と相殺されるとか…。

概念的には概ね合っていると言っても良いのかな・・・と思います。
次回約定返済日の利息は減るのですが、相殺というとちょっと違う面もあります。


毎月の「返済額」を計算する方法はちょっと難しいですが、
返済額のうちの「利息額」を計算するのは簡単です。

繰上返済をしない場合は以下のとおりです。
・その月の利息額＝前回返済後の残債×金利÷12

繰上返済を約定返済日以外に行うと、以下のようになります。
・繰上返済時点の利息（経過利息）＝前回返済後の残債×金利÷365×経過日数
（経過日数は、前回返済日から繰上返済日までの日数）
・次回約定返済時の利息＝繰上返済後の残債×金利÷365×残日数
（残日数は、繰上返済日から次回約定返済日までの日数）

例えば、
・４月返済後の残債：1000万円
・金利：3.65％
・約定返済日：27日
・繰上返済額：10万円
・繰上返済日：5月7日（繰上返済までの日数：10日間、繰上返済から次回返済までの日数：20日間）
とすると

繰上返済をしない場合
・5/27約定返済での利息：1000万円×3.65％÷12ヶ月＝30,416円

繰上返済をした場合
・5/7繰上返済での経過利息：1000万円×3.65％÷365日×10日＝10,000円
・5/27約定返済での利息：990万円×3.65％÷365日×20日＝19,800円

このように、次回返済時の利息は、繰上返済日後の残債と日数で計算されます。
単純に経過利息を引き算するわけではありません。
ただし、繰上返済日までの利息は繰上返済時に経過利息として払うので、その期間の利息を二重に払うことはありません。

[185: 匿名]

nano様

ありがとうございます。とてもよくわかりました。
繰り上げ返済は約定日にかかわらず１日でも早いほうが利息を減らせそうですね。
経過利息によって不利に働くと誤解してしまってました。
返せるものは一刻も早く心がけます。

[186: 匿名]

2つお聞きしたいことがあります。



1、 ローンの支払日(引き落とし日)は何日がいいですか？

たいして変わらないでしょうか。



2、繰り上げ返済は引き落とし日に一緒にするのと別にするのではメリットが違ってきますか？




あまりに素人質問ですみません。



素人の掲示板とはいえ読ませて頂くと難しくて…わかりやすいご回答を頂けたら嬉しいです。



宜しくお願いいたします。

[187: 匿名さん]

引き落とし日はローン実行日から最も近い日が利息的にはよいと思います。引き落とし額に対する数日分の利息がなくなります(非常にわすがですが)。
基本は給料日から数日後が良いと思います。

繰り上げ返済は返済金の準備ができた時点で１日でも早く返済するのが良いと思います。

[188: nano]

>>186さん
＞ローンの支払日(引き落とし日)は何日がいいですか？

・初回返済までの利息を少なく、という面では、初回返済日は借りた翌月なので、2日が最もお得です。（借りた当月は返済はありません。）

・２～20年固定⇔変動を繰り返す予定なら、翌月金利が発表される15日以降（17、22、27日）が若干有利になるケースがあります。（理由は話が難しくなるので省きます。）

・一般的には給料日の数日後という人が多いと思います。

＞繰り上げ返済は引き落とし日に一緒にするのと別にするのではメリットが違ってきますか？

ボーナス返済を設定していないことを前提にします。

・数十万円以上の場合は、１日でも早いほうがお得です。

・毎月数万円を繰上返済するような場合は、月の日数の関係で、月によって変わってきます。
約定返済日（＝指定した引き落とし日）が平日の場合、以下のとおりです。
　「２，４，６，９，11月」は、約定返済日の翌日が有利です。
　「３，５，７，10，12月」は、約定返済日以前でなるべく早くが有利です。
　「１，８月」は、約定返済日当日が有利です。
なお、約定返済日が土日祝日の場合は、不明点があってよく分かっていません。スミマセン。(^^;)

ボーナス返済を設定している場合は、ボーナス返済の当日が無難だと思います。

[189: 匿名]

変動セレクトで組んだ場合なのですが…次の月の金利がネットから確認できるということですがその時にネット場に次の月の正確な返済額も出るのですか？


支払い額が毎月多少かわると思うのですがその金額はどのように返済者に伝わるのでしょうか？



ハガキなどできますか？教えて下さい。

[190: nano]

金利は毎月発表されていますが、これは新規契約者向けで、
既契約者に適用される金利は、変動金利の場合、６ヶ月間は変わりません。
５月金利、11月金利がそれぞれ半年間適用されます。

返済額も６ヶ月間は同じです。

返済予定表は封筒で郵送されてきますし、ネット上でも確認できます。
ネット上のものは、CSV形式でダウンロードできます。
返済額、元本、利息、残債が明記されています。

なお、繰上返済や金利タイプの変更をした場合は、その都度郵送されてきます。
ネット上の情報も、その都度更新されます。

[191: 契約済みさん]

nanoさん、久しぶりに投稿いたします。ご教示いただきたく、お願いします。

一昨年の9月に10年固定が下がったので金利タイプ変更をしました。
運よくこの金利が底値でしばらく様子を見ていましたが、先月からその底値を下回ったことを今日発見しました。

ついては、教えてください。

①いま、変動へ金利変更すると293千円の手数料がかかります。

現在ローン残高10,800千円ですが、この手数料を払っても金利変更したほうがいいでしょうか。

ちなみに、再度10年固定にするつもりです。

②金利はまだまだ下がると思いますか。

宜しくお願いします。

[192: ローン初心者]

新築建売の購入を検討しています。購入価格6480万。
収入は問題ないはずなのですが、恐らく頭金が１００万程度なのでソニー銀行の審査が通りませんでした。

借入上限額いついては、収入が十分であっても、不動産評価額を超える額については申請が通らないため、
頭金を２０%くらいは用意しないと審査が通らないということですか？

大手銀行も含め、金利引き下げを利用すると
変動金利は軒並み１％以下のため、変動で借入したいのですが、
購入価格の95％以上を低い変動金利で貸してくれる銀行はないのでしょうか？
フラット35しか道はないでしょうか？

[193: nano]

>>191さん
10年固定、下がりましたね。

①についてですが、記載の条件だけでは、毎月の返済額が分かりません。
が、毎月の返済額は、７月金利（1.574％？）でも、500円弱しか変わらないのではないでしょうか？
であれば、（７月金利では）モトが取れないですね。

毎月の返済額は、ソニー銀行のサイトでも計算できますので、確認なさることをオススメします。
金利ではなく、金額で考えることが大切です。


②については、10年固定のお話ですよね？
申し訳ありませんが、ご勘弁を・・・m(_ _)m

ただ、新発10年国債の過去の利回りのグラフが、下記にあります。
http://www.bb.jbts.co.jp/data/index_kinri.html
下のグラフ（過去10年）を見ると、現在より低かったこともあるようです。
だからどうとは言えないですが・・・

[194: nano]

>>192さん
フラット35は、いまは頭金が10％以上必要です。
http://www.flat35.com/loan/flat35/outline.html

収入は問題ないとのことですが、売主の方でそのようなお話しだったのでしょうか？
仮に審査金利４％として、
返済負担率30％だとすると、年収1130万円が必要。35％なら、970万円。
ご職業なども関係します。
このあたりの基準は、ソニー銀行は公開していませんが、
不動産会社が問題ないと言ったのであれば、そこの提携ローンを使うのが確実なのではないでしょうか。

[195: ローン初心者]

＞１９４　さん
レスありがとうございます。

フラット３５Sエコなら100％可能の様です。
ちなみに物件は対応している様です。

ローンについては不動産屋には相談していないです。
ネットでの収入面からのシミュレーションではどの銀行でも借入可能にはなります。

貯金はそれなりにあるのですが、購入の時に頭金に回せない事情があります。
やはり、10-20％ぐらいの頭金がないと、低い変動金利での借入は困難でしょうか。

[196: 契約済みさん]

191です。nanoさんありがとうございました。

現在毎月の返済額は74千円程度ですが、金利タイプ変更シミュレーション（10年1.592％）の結果、350円程度しか減りませんので、おっしゃるとおりモトが取れませんね。

もっと金利が下がると合わせて手数料も下がるんでしょうが、どれくらいになったらモトが取れるんでしょうね。
またちょっと、しばらく様子見ですかね。

[197: nano]

>>196=191さん
＞もっと金利が下がると合わせて手数料も下がるんでしょうが、

いえいえ、金利（正確にはベースレート）が下がると手数料は上がります。

また、一昨年9月の固定ですから、ベースレートは、当時の「10年もの」と現在の「8年もの」との比較になっています。
基準金利とベースレートに相関関係があるとすれば、7年固定と10年固定の基準金利の乖離が大きくなっている現在は、手数料が高止まりすることを示唆しているとも言えます。
７年固定が上昇してくれば、手数料は安くなってくると思いますが、その時は10年固定も上昇している可能性が高そうですね。


返済額から逆算すると、残り14年弱でしょうか？
繰上返済などを行う予定があるのであれば、
例えば、5年固定とかに乗り換えてみるのも選択肢だと思います。
モトが取れる分岐点は、繰上返済ペースと、固定あけの金利次第ですので、あまり無責任なことは言えませんが、
残り期間が短いと、金利が上がっても返済額は思ったほど変わらないですので。

[198: nano]

>>195=192さん
フラット35Sエコは、おっしゃるように（今のところ）100％まで融資可能です。

物件の契約は、まだなのでしたね。
ということは、ソニーは仮審査でＮＧということですね。
うーん、建前としては100％でも大丈夫なはずですし、「変動セレクト」なら手数料も借りられるはずですが・・・

失礼ですが、過去に信用情報に傷が付くようなことがあったりはしませんか？
あとは、都市計画の関係とか・・・

100％でも貸してくれる銀行はあります。
メガバンクでも、優遇幅が少し小さくなるかもしれませんが、頭金が少ないという理由だけでＮＧということは無いと思います。


いずれにしても、物件の契約をするには、どこかの銀行（一般的には不動産会社の提携銀行）の仮審査に通ることが条件になることが多いですし、
物件の契約書には、ローン特約（※）などと呼ばれる条項を盛り込むのが一般的です。
（※：ローンの本審査に通らなかった場合、白紙撤回できる契約）

まずは、売主の不動産会社に相談なさることをオススメします。
提携以外の銀行の審査は、契約後で間に合いますし、
そもそも、本審査は、物件を契約してからでないと出来ませんので。

[199: ローン初心者]

＞１９８　さん
レスありがとうございます。

売主に相談してみます。

[200: 契約済みさん]

借り換えして一年ほどになります。繰り上げ返済について疑問があるので質問いたします。
全23年　固定金利３年　1.386％　当初借り入れ４８００万　当初月月返済額203700円位
給与の内22万円をソニーの口座に振り込み、27日に引き落としのあった後、27日のうちに22万円からの残金17000円前後を繰り上げ返済しています。わずかの額なので、期間短縮は出きませんから、返済額軽減になりますが、毎月同じやり方でやっている割りには、繰り上げ返済した後送られてくる返済予定表を見ると、予定額の減り具合がいい月と悪い月があります。だんだん良くなるOR悪くなるならわかりますが、ばらつきがあるのはなぜなんでしょうか。30日の月と31日の月の差とか?　繰り上げ返済に有利なタイミングってあるんでしょうか。少額の繰り上げですから選ぶ余地はなさそうですが、現に効果の差があるのでタイミングがあるのなら知りたいです。また、このような少額よりせめて半年まとめて10万以上で返済したほうが良いのでしょうか。数字に疎いものでよくわかりません。ご教示お願いします。

[201: nano]

>>200さん
例えば、27日が土曜日だった場合、通常の返済は翌営業日の29日になりますが、繰上返済はいつなさっていますか？
27日ですか？それとも29日でしょうか？
おそらく29日になさっている気がしますが。

[202: 契約済みさん]

>>201
レスありがとうございます。まだ1年足らずですが、引き落としのあった同日に返済しているので、28日に引き落としなら28日に繰り上げ返済しています。今のところ29日はないかと思います。引き落とし日の前日でも、少額では「利息+元金の合計」に足りず、操作できませんでした。繰り上げ返済可能なのは引き落とし日当日＋せいぜい数日？のようですね。

[203: nano]

>>202=200さん
やはりそうですか。
ならば、200で書かれている現象は説明がつくと思います。
利息の計算が原因です。

まず、27日が「平日」で、その日に繰上返済した場合、
・繰上返済時の利息（経過利息）は、かからない。
・翌月の返済時の利息は、１ヶ月分（＝365/12＝30.417日分）
これが基本です。
減り具合は、だんだん良くなっていきます。

ただし、例外があります。
まず、27日が「土日祝日」で、かつその月が30日以内の場合（＝2,4,6,9,11月）
・繰上返済時の利息（経過利息）は、28日なら１日分、29日なら２日分かかる。
・翌月の返済時の利息は、繰上返済日からの日数分（26～29日分）
繰上返済時に経過利息がかかっているので、元本の返済に回っている金額はその分小さくなります。このため、減りは一旦悪くなります。
しかし、経過利息＋翌月の利息は、月の日数の関係で少なくなります（28～30日分）。
結果的に翌月返済後の残金は大きくなって、その分だけ繰上返済に回せるので、減りが大きくなります。
うーん、文章が下手でスミマセン・・・

まず、27日が「土日祝日」で、かつその月が31日の場合（＝1,3,5,7,8,10,12月）
・繰上返済時の利息（経過利息）は、28日なら１日分、29日なら２日分かかる。
・翌月の返済時の利息は、繰上返済日からの日数分（29～30日分）
繰上返済時に経過利息がかかっているので、元本の返済に回っている金額はその分小さくなります。このため、減りは悪くなります。
さらに、経過利息＋翌月の利息は、月の日数の関係で多くなります（31日分）。
結果的に31－30.417＝0.583日分、余計な利息を払うことになって、繰上返済の効率が悪くなります。

ということで、
・27日が土日になることがある
・その時の月の日数が違う
という２つの理由で、効率が良かったり悪かったりするわけです。

で、効率がよいのは、
・2,4,6,9,11月は、約定返済日の「翌日」に繰上返済をして、わざと日割りにする。
・1,3,5,7,8,10月は、27日が平日なら、その日に繰上返済をする。
・1,3,5,7,8,10月で、27日が土日なら、その月は繰上返済をしない。
という感じになると思います。

非常に分かりにくい説明で申し訳ございません。

[204: nano]

補足です。
月に22万円を返済しているのは毎月同じですが、利息と元本の内訳が>>203に書いた理由で違ってきます。
繰上返済のタイミングと、月の日数の関係で、
利息が28～30日分になるケース、30.417日分になるケース、31日分になるケース、の３つがあるということです。

利息が少ない月は、元本返済分が多くなって、繰上効率が上がり、
利息が多い月は、元本返済分が少なくなって、繰上効率が落ちます。

この３ケースの違いを考えなければ、返済が進むにつれて元本返済の割合が増えていくので、効率は良くなっていきます。

[205: 契約済みさん]

nano樣
ありがとうございます。こんなに詳しく説明していただいて数字に疎い私にも見えてきましたw
私的にネ申レスです。同じような返し方をなさっている方もいらっしゃると思いますので、みなさん参考になったと思います。
計算上その月は繰り上げしないほうがいい場合もあるのですね

[206: 申込予定さん]

　当初は変動で借り，考えている固定期間の金利が許容できる範囲を
超えそうになったら切り替える，というやり方で借りようと思っています。
　先日，仮審査の申し込みをしたのですが，入力をしている途中に
「市場の急激な金利の変動によっては，変更となる場合があります」
というような内容（正確には覚えていません）がありました。
　これというのは，毎月初めに金利が更新されるのが通常ですが，
急激な変動では，明日からドンとあがることもありますよ，という
解釈でよろしいのでしょうか。

　もしそうであれば，アンテナを常に張っていないと，かなりリスクが
あるよなぁと思ってしまいます。
　それがいやなら，最初から固定でというのが無難なのでしょうか。

[207: 匿名さん]

>>206
通常の状態では心配要らないと思います。
少なくとも過去にそういうことがあったという話は聞きません。

[208: サラリーマンさん]

住宅ローンが9年ぶり低金利とのこともあり借り換えを検討しています。

【スペック】
　　37歳　新卒転職なし（一部上場企業）　妻（専業主婦）子供10歳♂＋5歳♀
　　年収550万　2008年新築購入（千葉県）
　　住信SBI　ローン残高1700万　35年固定　金利2.9％　残26年5ヶ月（一部繰上げ済）

【相談内容】
　　例えば固定10年（1.548％）、期間27年で借り替えたとします。
　　
　①固定10年の後はまた固定10年、最後に固定7年のような借り方ができるのでしょうか。
　　それとも最初の固定10年終了後の残り期間の17年は変動のみとなるのでしょうか。

　②シミュレーションで
　　『（任意）当初金利適用期間終了後の金利はどうなると思いますか？』『10年後から●％』
　　とありますが●にはどのくらいの数字を入れるのが妥当なのでしょうか。

固定金利20年超でも概算諸費用入れても安くなるため借り換えメリットはありそうなのですが、
どの金利を選択していいのか皆目見当が付かず悩んでいます。

全くの無知で申し訳ありませんがよろしくお願いします。

[209: nano]

>>208さん
借換のメリットは十分にあると思います。
ソニー銀行は初期費用が安いので、その意味でも借換に適していると思います。

＞①固定10年の後はまた固定10年、最後に固定7年のような借り方ができるのでしょうか。

固定期間あけは、（どこの銀行でも）再度固定することができます。
その場合の手数料は、ソニー銀行では無料です。

固定期間は自由に選べますが、残り期間より長い期間の固定は選べません。
（例えば残りが６年であれば、選べるのは２・３・５年または変動です。）
なお、手続きしなければ、自動的に変動になります。

ちなみに、変動金利で借りても、いつでも自由に固定することが出来ます。
ソニー銀行では、毎月15日に翌月金利が発表されるので、変動で借りておいて翌月金利をみてから、いつ固定するかを考えるのが良いです。

例えば、いまは７月ですが、８月金利は下がることが既にわかっているので、７月金利で固定する理由は全くありません。
8/15発表の９月金利をみて、上がるなら8/30までに固定（８月金利）、同じか下がるなら9/15の10月金利発表まで待てばよいわけです。
これは、ソニー銀行ならではの特長です。


＞②シミュレーションで
＞　　『（任意）当初金利適用期間終了後の金利はどうなると思いますか？』『10年後から●％』
＞　　とありますが●にはどのくらいの数字を入れるのが妥当なのでしょうか。

未来の金利は誰にも分かりませんが、過去の金利は参考にはなるかと思います。
ソニー銀行が住宅ローンの取扱を始めてからの金利の推移は、下記にのせてあります。
（グラフとエクセルデータです。ともに、▲0.9％する前の基準金利です。）
http://www.ac.auone-net.jp/~taro_k/sonybank_loan/kinri.htm

その上で、ご自身が確認したい金利を色々入れてみると良いと思います。
そのためのシミュレーションですから。
個人的には、
２％ならどうなるか、３％ならどうなるか、４％ならどうなるか、
あたりを確認すれば十分かな、という気はします。

[210: サラリーマンさん]

>>208です。>>209さん、非常に解かりやすい説明ありがとうございました。

下記のような借り方も可能という事ですね。
（長男の高３～娘の大卒のところで固定１０年とする形にしてみました）

　※ 変動１年 → 固定５年 → 変動１年 → 固定１０年 → 残１０年は臨機応変に…

一応確認ですが、固定期間中に変動にするのは不可ですよね。
どうしてもというならば、また他行に借り換えとなるのでしょうか？
そしてまたそこからソニー銀行に借り換えることもできるのでしょうか。
でも結局借り換えに生じる諸費用を考えると意味のない行為なんでしょうね。

最後に、３大疾病保障特約をつけている方ってどの程度いるものなのでしょうか。
イマイチお得なのか否か判断できかねています。
現在の住信ＳＢＩは標準で８大疾病保障が付いているので尚更です･･･。

すいません、追加でお願いします。

[211: ビギナーさん]

＞一応確認ですが、固定期間中に変動にするのは不可ですよね。

これができるのがソニー銀行の強みでしょう。
ただし、手数料がかかり、それは複雑な計算のようで。
かつ、タイミングによっては、手数料が無料だったり、かかったりとするようです。

[212: nano]

>>210=208 サラリーマンさん

固定期間中の変動への変更は、>>211さんのとおり、可能です。

ただし、手数料がいくらになるかは、計算の根拠となる数字がブラックボックスなので、試してみないと誰にも分かりません。
>>211さんがおっしゃるように無料のこともあります。
詳しくは、
http://moneykit.net/visitor/hl/hl19.html
なお、手数料は手続きの途中で確認できて、そこでキャンセルも出来ます。


３大疾病をどの程度の方が付けているかは分かりませんが、住信SBIの８大疾病よりも、ソニーの方がはるかに手厚い保障内容です。

例えば、ガンになった場合、
・住信SBIは、どんな仕事も出来ない（と銀行が判断した）期間だけ、返済が免除されます。
・ソニーは、診断が確定した時点で、ローンが完済されます。

入院中の保障が欲しいだけなら、民間のガン保険などで十分だと思いますし、
退院後に大幅な収入減が予想されるなら、３大疾病に加入されても良いと思います。
そのあたりは、みんながどうかというより、「仕事の内容、奥さまが働く可能性があるか、ご夫婦の考え方、家系的な要素」などが大切だと思います。

[213: 210]

きちんとお礼しようと思ってたのですがバタバタで…、携帯から。
ありがとうございます。
仮審査に進んでみます。

[214: 匿名さん]

ソニー銀行は新生銀行みたいな自動繰上げ返済とか始めないんですかね?

[215: 匿名さん]

自動繰上返済、ぜひはじめて欲しいですね。

[216: 匿名]

初めまして。
一部繰り上げ返済の事で教えてください。

約定返済日：27日
ボーナス支払い月：7月・1月
当初借入額：3,230万円
３５年固定（2008年11月適用2.522％）
残約2,988万円

昨日7月27日（金）がボーナス支払い月でした。
今まで一部繰り上げ返済をした事がなかったのですが、1万円からできるとの事で勉強がてら1万円の繰り上げ返済をしてみました。
（利息0円、毎月の返済額軽減、ボーナス支払い割合変更なし）

毎月の支払額は次回から約300円程下がりましたが、ボーナス支払い分が次回から今までより約2千円上がりました。
ボーナス分が上がったのが理解出来てません。
どうしてでしょうか？

[217: nano]

>>216さん
ボーナス返済が上がったのは、次回だけではなくて、次回からずっとでしょうか？

ボーナス返済を利用していると、繰上返済時に、ボーナス返済の割合を変更しなくても、割合が微妙に変化することがあるようです。
（ただ、原因・理屈がつかめていないのですが・・・）
（どなたかご存じなら教えて頂けませんでしょうか。）

次回からずっとだとすると、このことが原因（つまりボーナス返済が若干増えている）のような気がします。
月々分とボーナス分、それぞれの残債の変化を確認して頂くことは可能ですか？

[218: 子だくさん]

>216　さん

こんにちは。

ちょっと考えてみたのですが、
謎です。

ただ気になりますのが、残債と返済期間からして
「1万円」の繰上げ返済で「毎月300円」も軽減する結果になるだろうか？
と言うことです。

つまりボーナス分の返済割合は変更されていない、とのことですが、
契約した際の書類とWeb画面の契約内容照会を今一度、ご確認されてはいかがでしょうか。
（割合を変更されていたのではないか？）

[219: ビギナーさん]

借り換えで1.0%金利引き下げが出る方法はありますか？

[220: nano]

>>219さん
新規だと提携ローンであるようですが、借換だと無いのではないかと。

ちなみに、借換でも利用できるソニー生命の提携ローンは、▲0.9％のようです。