ソニー銀行初心者質問スレ その２

[匿名さん]

こちらは初心者用です。その２突入。
「自分で考えろor調べろ」とかはなしで！荒らしもなしで！！

神レス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30316/res/371-380
（前回のものを転用）


前スレ
（その１）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29955/

[542: 匿名さん [男性]]

>>541
借り換え前提ならセレクト選ぶと単純に手数料が高くて戻ってこないからじゃない？

[543: 匿名]

>>542
そうですね！ありがとうございます。

[544: 匿名さん]

>>541
540です。借換云々は542さんの仰るとおりです。

繰上をがんがんするより、まずは教育費等の貯蓄優先というお考え、良いと思います。
復職後に実際にどの程度働けるかも未知数でしょうし、まずは色々先が見えるまで貯蓄ですね。

繰上返済は返済額軽減型がいいと思いますが、それを繰り返せば最終的には期間の短縮になります。
（残り100万円を10年で返済→100万円繰上で完済、というイメージ）

ずいぶん先の話ですが、退職までに完済（あるいはローンの負担を感じず生活できる）できるような目安は持っておいた方がよいかなと。
その上で、生活に合わせて調整がよいように思います。

ちょっとお節介な感じでスミマセン。

[545: 匿名さん [男性 30代]]

マイナス金利でソニーの基準金利が下がる可能性ありますか？

それとも優遇幅が拡大？

基準金利と優遇幅どちらで下げるルールがあったりするのでしょうか？

[546: 匿名さん]

ソニー銀行だけではなく、全ての銀行で以下のとおりです。

いま変動→どの銀行も店頭金利・基準金利が変わる可能性があります。
いま固定→どの銀行も店頭金利・基準金利が変わる可能性がありますが、固定している期間の金利は変わりません。

どこの銀行でも、原則として既に借りている人の優遇幅は最初の契約どおりです。
どこの銀行でも、金利は毎月見直していますが、固定している期間の金利は変わりません。

[547: 匿名さん]

固定している期間の金利が変わらないのはそうなんだが、ソニーの場合は固定から同期間の固定に簡単に借り換えられるので、固定でも変動並みに金利を下げることができる。
しかもタイミングさえ合えば手数料０で可能。

[548: 購入検討中さん]

ソニー銀行で借り換えの検討(変動）していますが、
シュミレーションの時、将来の変動金利の上げ下げを
皆さんは、どのように設定していますか？

[549: 申込予定さん [男性 30代]]

先の事は分からないから一定にしてます。

[550: 匿名さん]

以下の条件でどのぐらいの返済額になるかをチェックしました。
２年間は現状維持。そこから２年かけて現状＋２％まで。あとはそのまま。

これで問題ないことが分かったので、非常時には固定することを視野に入れています。
翌月金利が分かるので、上がる前に固定できるのはメリットだと思います。

実際には他にも色々シナリオを考えて、まさに、取らぬ狸の皮算用、という感じです。

変動から変動への借換ならば、シナリオはあまり考えなくてもよいようにも思います。

[551: 契約済みさん [男性]]

>>514
来月すごく金利安いですね、ご自身は今変動と二年固定とどちらを選択してますか？
自分は今変動で様子みてますが来月の金利が安すぎて、なやんでます

[552: 匿名 [女性]]

５１４です。
契約済みさんも悩んでおられるのですね・・
私もまだ変動のままで様子をみていました。ただ今回は変動との差がほぼなくなったので
ついにその時が来た！の心境です＾＾
一応来月15日に金利を確認して低いほうの月の10年固定に変更しようと思っています。
でも最後まで悩みそうですが・・

[553: 購入検討中さん [男性 20代]]

29歳サラリーマンです。（こどもなし、共働き）

現在、都内で新築マンションの購入を検討しておるのですが、
約10年後を目処に、両親との二世帯を視野にいれています。

今妻と住んでいる部屋が手狭であり、低金利＆住宅減税を考慮すると、
購入しても現在と家賃が変わらず、今の倍の平米が確保できます。

近い将来売却を考えているので、
資産価値がなるべく高そうで、買い手がつき易いことを重点に置いております。

ソニー銀行の住宅ローンは初期費用が抑えられるため、大変魅力に感じております。
※10年で考えると、金利差と初期費用を比べて魅力

5年固定および、10年固定で現在は悩んでいます。

考えの方向性として間違いではないでしょうか。
いろいろ調べた結果、ソニー銀行がベストかなと思っているのですが…。

リスク要因としては、【10年後に同居しない】ｏｒ【10年より早く同居】ですかね？

売却しする際に残債が残らないよう、繰上げ返済をしていく予定です。
どなたかお助けください。よろしくお願いします。

[554: 匿名さん]

現在の収支や貯蓄が全く分かりませんが、現在はDINKSとのことなので
リスクは【お子さんが生まれるなどで収支バランスが大きく変わる】【売却できない】のような気がするのですがいかがでしょう。
資産価値は周辺の中古の状況を調べてみるのがよさそう。
最初から10年で売るつもりなら、買うのは築浅の中古でも良いかもしれません。そのマンションの中古相場が出来ていれば先が読みやすいというメリットもあります。

あと、賃貸と違って、修繕積立金と固定資産税・都市計画税がけっこうかかるので、ローンだけで考えない方が良いと思います。

住宅ローンの話としては、初期費用が抑えられるのでソニー銀行は良いと思います。
10年間は繰上返済はしない方がよいかな。今の金利なら10年固定でも住宅ローン減税で逆ざやになるので、手元に資金を貯めた方が様々なリスク回避の選択肢が増えると思います。

リスク回避が出来るなら、5年固定でも10年固定でも。実際にローンが実行される月と翌月の金利で決めればよいと思います。
何年固定にするかは実行直前に決められますし、翌月金利が15日に分かるのはソニー銀行のメリットです。
なので、
・実行日が月の前半　→　とりあえず変動金利で借りる。翌月金利が分かってから固定するかもう一ヶ月待つか決める。
・実行日が月の後半　→　翌月金利が下がるなら変動金利で借りる。上がるなら月末前日までに固定する。
ということができます。
変動→固定の変更は返済日に関係なく手続きできます。手続き翌日の金利で固定されます。

[555: 購入検討中さん [男性 20代]]

このようなぼんやりとしたところもある質問にも関わらず、
詳細な回答ありがとうございます。

収支バランスに関しては、ある程度予測を立てておるので、楽観していますが、
確かに【売却できない】リスクはあまり考えておりませんでした。
（売れそうな物件という主観で考えていたので、こちらも楽観しておりました。）

どうしても、5年後、10年後の金利上昇リスクばかりに目がいっていましたね。

同居しない場合に10年後もローンを払うことを考えると、10年固定は、10年後の金利上昇が怖いですよね。
リスク管理の中で、みなさんは、どの程度の金利まで想定しているものなのでしょうか。


金利が高いときは、借り替えればいいと安易な考えは危険ですよね？


減税で逆ザヤのアドバイスは参考になりました。
どうしても月の支払いばかり気にしていましたが、
トータルコストで考えたほうがよいですしリスク回避の選択肢というのはまさに目からｳﾛｺ。

後は、新築物件だと、ローン実行までだいぶ先（1年後とか2年近く）なので、
この期間で金利環境が激変しないことを祈るばかりです。


調べをすすめてみると、ペアローンで住宅減税を考えていたのですが、
所得がなくなると減税ないんですね（笑）少し考えればわかることなのですが、
盲点でした。

ペアローンで審査を通すつもりだったのに…。

[556: 契約済みさん]

質問ですみません。初期費用が安い住宅ローン金利プランで、2年固定と3人固定を交互にすることで、手数料なしで、延々と変動並みの金利を享受することができそうなのですが、うまくのでしょうか？

[557: nano]

>556さん
ソニー銀行の手数料が安い方のプランでは、短期固定が変動金利より低い状態が続いていますね。
将来もこの状態が続くかどうかは誰にも分かりませんが、２年固定に関しては過去５年以上続いています。


２年固定と３年固定を「交互に」という趣旨がよくわかりませんが、
固定期間が満了して再度固定する場合は、金利タイプ変更手数料は無料です。

また、例えば２年固定の期間中のある時点で、その時点の２年固定や３年固定にすることも出来ます。
ただし、この場合は金利タイプ変更手数料がかかることもあります。
金利タイプ変更手数料は、その時点での固定解除手数料と考えて下さい。
ですから、２年固定→変動でも、２年固定→２年固定でも、２年固定→10年固定でも、手数料は同額です。

金利タイプ変更手数料が有料か無料か？有料ならその金額は？　というのは、その時に試してみないと分かりません。
手続きの途中で確認できるので、その時点でキャンセルも可能です。

[558: 556]

nano様
ご丁寧にありがとうございます。

固定期間中でも手数料なしで変更できると勘違いしておりました！

[559: 匿名さん]

どなたかご教授いただければ幸いです。

現在、変動金利で借入しています。
2/29に初回の返済を迎えました。
3月以降の金利を確認したところ、変動金利が下がっているのを確認しました。
変動→固定→変動で下がっている変動金利に変更しようと思いますが、4月以降の変動金利がさらに下がることが確認できた場合は、3月の返済日翌日から変動→固定→変動とすべきでしょうか。
初歩的な質問ですいません。

[560: nano]

>559さん
３月の金利、下がりましたね。
まずは、すぐにでも固定し、翌日に変動に戻すことをオススメします。
（手続きは１日１回だけなのと、翌日であれば手数料はかからないので。）
これで、変動に戻した翌日から３月金利が適用されます。

その上で、
＞ 4月以降の変動金利がさらに下がることが確認できた場合は、3月の返済日翌日から変動→固定→変動とすべきでしょうか。
ソニー銀行では、金利タイプの変更をした場合、「手続きの翌日」からその月の金利が適用されます。
返済日とは無関係です。
ですから、４月金利を適用させるための最速の手続きは、
3/30に固定（適用は3/31から）、3/31に変動（適用は4/1から）です。


ただし、ここから先は小難しい話ですが、
金利タイプの変更をすると、利息は日割りで計算されます。
このため、３月返済日～４月返済日の間に変更すると、31日分の利息がかかることになり、日数的には若干不利に働きます。
ですから、４月金利を適用させるには、４月返済日以降の方がよいかもしれません。
その場合、4/27に固定、4/28に変動で、4/29から４月変動金利が適用されます。

[561: 購入検討中]

>>560
初歩的な質問ですみません。変動金利での借入の金利は毎月その月の金利が自動的に適用されると思っていたのですが、そうではないのでしょうか？？？
559さんへのご返答をみて、よくわからなくなってしまいまして・・・