ザ・タワーレジデンス大塚 パート2

[マンコミュファンさん]

パート2立ち上げました。よろしくお願いします。


パート1＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/58106/

＜全体概要＞
所在地＝東京都豊島区北大塚1丁目13-1（地番）
交通＝山手線大塚駅より徒歩4分
総戸数＝201戸
間取り＝1LDK～4LDK
面積＝40.42～105.07平米
完成・入居＝2012年7月下旬予定

売主＝東京建物、三菱地所レジデンス（旧藤和不動産分・三菱地所承継分ともあり）、中央商事、東京急行電鉄
設計＝三菱地所設計
施工＝東急建設
管理＝三菱地所コミュニティ（11/3/31までは三菱地所藤和コミュニティ）

[901: 匿名さん]

ここ免震構造なのにベタ基礎ってどうなの？
普通この規模のマンションなら杭打つよね
地面の上にぽんってつったってるのは不安じゃないですか？

[902: 匿名さん]

>ザ・タワーレジデンス大塚の支持層も堅固な地層となっているため、直接基礎で建物を支えることが可能です。

と公式ＨＰはあったけど（この分の前の部分は自分でＨＰで確かめてね）
実際どうなんだろうね…。
確かに杭打っていないのって今どき珍しいような。

[903: 匿名さん]

販売開始からずいぶんたつけど契約者さんはいないの？
契約者スレがないけど。

[904: 匿名さん]

ライズも直接基礎だね
最近のできたのは制震ばっかりだから比較が分からない

[905: 匿名さん]

この流れで、オール電化のマンションを契約するバカはいないって

わざわざオール電化を選ばなくても、いくらでもマンション余ってんだから

[906: 匿名さん]

オール電化って東京電力自ら｢お勧めできない｣って言っている代物だよ。
そんなオール電化と杭無しの免震を売りにしているってある意味凄い！

[907: 匿名さん]

軟弱地盤じゃないのに杭打つ必要ないし

[908: 匿名さん]

↑　実際に大丈夫かどうかは災害がおきてみないと分からないのでは？
杭をなくしたメリットってあるんでしょうか？

[909: 匿名さん]

>杭をなくしたメリット
コスト削減

>オール電化
コスト削減（ガスの配管の必要なし）

>デスポ無し
コスト削減

これだけコストカットしてるのに、なんでこの価格なの？

[910: 匿名さん]

梁をなくした工法とかは居住空間の有効利用ということで納得できるんだけど、
杭をなくす利点（コスト削減以外の）が知りたい。

[911: 匿名さん]

オール電化べんりですよ～。
モノグサさんには特に。
御勝手汚れないし、ガス代請求ないし、節電（料理手抜きして造らない）すればするほど安いし
ガス爆発しないし、地震でもインフラの中で一番復帰早いし、
火事になりにくいし、いいことづくめですよ～。
欠点は野菜炒めがあまりうまくないことぐらいかな！

[912: 匿名さん]

電気が一番復旧早いのは確かですよね。
東京電力がオール電化の売り出しを控えちゃったのは
節電の雰囲気なのに売ったら矛盾するからでしょうけど…
杭なし免震については判断材料が自分にはなさ過ぎて
どう判断すればよいのかわからない。

[913: 匿名さん]

＞オール電化べんりですよ～。
＞モノグサさんには特に。
＞御勝手汚れないし、←汚れますよ
＞ガス代請求ないし、←当たり前、そのぶん電気代高くなる
＞節電（料理手抜きして造らない）すればするほど安いし←外食費がとんでもないことになるね
＞ガス爆発しないし、←漏電ありますね
＞地震でもインフラの中で一番復帰早いし、←停電怖い＞＜
＞火事になりにくいし、いいことづくめですよ～。←IHだと慣れてない人は火事おこしやすいですよ
＞欠点は野菜炒めがあまりうまくないことぐらいかな！←火力そんなないんですか！？

[914: 匿名さん]

地盤が多少強いからと言って高層マンションで杭打たないってやばくない？

[915: 匿名さん]

免震のページを見ました。正直いって今までマンションの地震に備えた構造というものに全くといっていいほどの無知だったので、とてもわかりやすくて良かったです。震災以降、多くの人達の不安な想いを少しでも解消すべく、マンションのＨＰも地震対策の説明に関しては詳しくなっていっていますよね。それにしても、1万年以上前の地層とは途方もない時間で形成されたんですね。

[916: 匿名さん]

地層はそうだけど、縄文時代、このあたりはまだ海だったのでは？

[917: 匿名さん]

近くの、南口の14階建てのマンションに住んでいますが、大震災では高層階は家具が倒れたり
食器が割れたりしましたよ。
ここだけ特別に地盤がいいというのは不思議です。
でもベタ基礎で造って建築確認、タワーなので国交省に申請も通っているのでしょう。

[918: 匿名さん]

建築申請が通っているということは、
法律的に見た場合、大丈夫だということなんでしょうけれど。
私の中でもオール電化をどう位置付けて良いのかわからないです・・・。
電気代がこれから上がる一方なのかな！？なんて感じているので。

[919: 近所をよく知る人]

ここの地盤がいいはずないじゃん。
地形見たって川の近く。

ここの価格が高いのは、古いビルの取り壊し費用も
含まれているからじゃないの？
かなり長いこと地面の下掘ってたもの。

[920: 匿名さん]

長い間地下を掘っていたということは、もしかして土壌改良工事ですか。

[921: 匿名さん]

大きい川の近くは砂礫層（粒の荒い砂や石ころの地層）になってて
地盤が強いことが多いんです。
はい。私は元土木屋です。
弱いのは昔海、昔湿地とかで細かい砂や土が混じった層が深い場所。
ここは知りませんが豊島区、文京区あたりは安心な所が多いと思われます。

[922: 匿名さん]

オール電化の評価は難しいですね。
確かにいいことづくめではありませんから。
でも、深夜電力中心のシステムですから
電力不足とはほとんど関係ないですね。
停電時のガスだって水が出なけりゃほとんど同じですよ。
あと、なれるときっと便利です。

[923: デベにお勤めさん]

杭がないのはいらないからですよ。
必要なのに杭なしとは姉歯さんでもできません。
支持層という固い地層が深ければそこまで杭を施工します。
基礎や地下を掘った深さで支持層に接すれば杭は不要です。
ちなみに私は業界人ですが関係者ではありません。
というより明らかなライバルです。

[924: 匿名さん]

なんだか、元土木屋が登場したり、ライバル業界人が登場したり、
かえって心配なんだけど。。
原発もその業界の人が大丈夫大丈夫と言ってたわけだから。
杭のない珍しい物件なだけに心配しているのですが。。

[925: デベにお勤めさん]

924です。
つい黙って見てられなくなりまして。
失礼しました。

[926: 匿名さん]

杭なしのタワーマンションは他にも結構あります。（ちょっと調べると出てきます。）
多分ここの話題がご自身の取り扱っている物件に飛び火することを危惧したのでしょう。

まぁ、お国が認めたのでしょうから、それなりに安心して良いのかもしれません。（すぐに影響が出ないと・・・）

[927: 匿名さん]

そういえば神田川沿いの高田馬場あたりもベタ基礎のマンションがあったよね
川沿の地盤が良いというのは本当かもしれない。

[928: 匿名さん]

自称とは言え
最近登場した業界人のコメントは
良識的に感じましたよね。
まともなコメントされると
困る人達がいるんですね。

[929: 匿名さん]

＞でもベタ基礎で造って建築確認、タワーなので国交省に申請も通っているのでしょう


姉歯物件も過去申請通って建築されてましたけどね

[930: 匿名さん]

＞そういえば神田川沿いの高田馬場あたりもベタ基礎のマンションがあったよね
川沿の地盤が良いというのは本当かもしれない。



自分で調べもしないでこんなサイトのコメント信じるのは危険ですよ

[931: 匿名さん]

なんだかんだ言ってだいぶうれてるみたいね

[932: 匿名さん]

２期が９月中旬とのことですが、まだ販売する部屋は決まっていないのかな？
先着順が１３戸あるので、順調とは言えないような気が・・・
完全に震災のあおりを受けてしまった感じですね・・・
駅からはすごく近くていいと思うのですが・・・

[933: 匿名さん]

タワーでディスポーザー無いのが購入に踏み切れない一つの要因でもある。

[934: 匿名さん]

第1期の販売戸数が確か102戸、総戸数201戸の為第2期以降販売戸数が99戸、
第1期の残戸数が13戸とすると全残戸数は112戸かな。

同時期に販売された近隣物件と比較すると、一際売れ残っている感じなのかな。

・残戸数
タワーレジデンス大塚　112/201戸
ディプティエレメンツproject駒込0/43戸(完売)
ブランズ巣鴨4/51戸
パークホームズ南大塚12/39戸
日神パレステージ大塚0/30戸(完売)

[935: 匿名さん]

934さんの比較でも
売れた数はダントツ一番なんですけどね。
総戸数もダントツ一番ですから
残戸数も推して知るべし。

[936: 匿名さん]

場所と物はいいんですけどね。
第１期の契約直前に震災だったらしいですからね。
そんなに割高ではないにしろ
もう少し割安ならよかったのに。

[937: 匿名さん]

＞パークホームズ南大塚12/39戸
すごい、狭小財閥系マンションなのに・・

[938: 匿名さん]

>935
売れた絶対数は多いとしても、残戸数がこれだけ多いとかなり苦しいでしょう。
他と比べて営業マンの数や広告にカネを投下し、第一期でズルズル販売したけど、
まだ半分以上残っているってのはキツいよね。
第二期になって劇的に変わるとも思えないし。

[939: 匿名さん]

↑
大丈夫ですよ、いざとなれば大幅値引きと言う手もありますから。

[940: 匿名さん]

既存の購入者が怒るので、値下げができるのは竣工後だろうね。

[941: 匿名さん]

最近隣の駅周辺が賑やかになってきましたね。
まぁ文京区の雰囲気のある大塚とは
棲み分け明確だとは思いますが。

[942: 匿名さん]

文京区の雰囲気って全然無いような。
小型版池袋みたいな印象だけど。

[943: 匿名さん]

文京区の雰囲気かどうかは微妙ですね。
でもマンションが建つピンポイントでは
落ち着いた場所に感じます。
最近賑わってきた隣駅とは
池袋ですか？
マンション何かありましたっけ？

[944: 匿名さん]

巣鴨でしょ？

[945: 匿名さん]

高層マンション乱立中の池袋のことだと思いますよ。

[946: 匿名さん]

巣鴨って今ブランズ以外にあります？
歩けるという意味では
ほかにシティハウスとイニシアがあるみたいですが。

[947: 匿名さん]

池袋だとしても
アウルタワーと
ルミナリータワー
くらいですね。

[948: 匿名さん]

区役所が入ったタワーもできるよ

[949: 匿名さん]

>948
移転するとかいう豊島区役所のこと？
でもこれかなり先の話じゃなかったっけ？

巣鴨も池袋も確かに新築マンション多いよね。
大塚だと乗り換えが若干巣鴨・池袋と比べると劣るかねえ。

[950: 匿名さん]

>大塚だと乗り換えが若干巣鴨・池袋と比べると劣るかねえ。
若干。。。地下鉄>>>>>都電>バス

[951: 匿名さん]

丸の内線があるし

[952: 匿名]

新大塚まで7〜8分くらい歩くので丸の内線は関係無いでしょ。

[953: 匿名さん]

？？意味わからないんだけど
大塚駅通過者じゃなく利用者なら関係大有りなんだけど

[954: 匿名さん]

都営三田線 「巣鴨」駅 徒歩8分
東京メトロ丸ノ内線 「新大塚」駅 徒歩11分

若干ではないと言いたいのだよ。
山の手線が止まった時は利用できない距離ではないけれど、

[955: 匿名さん]

若干かどうかはともかく
その分ターミナルに比べて
駅前でもやや落ち着いてる感が
あるのでしょうね。

[956: 匿名さん]

丸ノ内線、三田線も徒歩圏だけど、都電があるから有楽町線、副都心線、東西線への乗り換えにも便利です。

[957: 匿名さん]

東西線???

これを入れると都電の接続線全て可になってしまう。

[958: 匿名さん]

都電と東西線って・・都電と東西線の早稲田駅は10分近く離れているよ。

[959: 匿名さん]

都電があるから南北線、千代田線、京成線、日比谷線への乗り換えにも便利です。

[960: 匿名さん]

ってかここの営業やる気なさ過ぎ

[961: 契約済みさん]

モデルルームへ行った翌日に購入を決めました。

決め手は：フィーリングですね。気に入った間取があった。後は物件を譲渡する時の有利な条件がほぼ揃っている事（駅近、免震構造、オール電化(元々オール電化を希望していました。電力不足は一時的な問題と考えています)、駅前再開発を実現すれば、物件の価値はそう下がる事がないと考えています。それと設計や施工会社の実績と、社会的な信頼性です）

妥協した点：地域(希望地域ではなかった)、ディスポーザーが無い事(今どき、ちょっと珍しいかも)、管理費はやや高め、公共施設は今の住まいの周辺より少ないこと。

口コミを読んでると、電車の音が響くのはちょっと気になりますが、窓などは二重サッシのハズなので、問題ないかと思います。期待ハズレのないよう祈ってます。

[962: 匿名さん]

このご時勢、中古は値段が下がる一方。
ここに限らず、いい価格で転売なんて無理。
周辺の中古相場みると、それは酷いものです。

[963: 匿名さん]

大塚はマンションが多いし、小石川、目白、駒込みたにイメージが良くもなから
中古マンション相場は確かに悪いね。

元々マンションも戸建ても消耗品、生活用具ですからね。

転売して大損しないとかのバブルの頃の高値覚えが20年経過しても、
世間で信じられているのかな？

＞ディスポーザーが無い事(今どき、ちょっと珍しいかも)
？？？
よく調べてみてね・・

[964: 匿名さん]

転売を目的にしたマンション購入は今のタイミングではお勧めできない。
自分が長く住みたいと思えないようなマンションは、見送ったほうが良いですよ。

[965: 匿名さん]

このマンション、ディスポーザーないですよ。知らないんですか？

[966: 匿名さん]

>965さん
私は>963ではありませんが、ディスポーザーが無いのはわかりきったことだと思っていたので、”（今どき、ちょっと珍しいかも)”に対して調べたほうが良いとコメントしていたのかと思いました。実際には、どうでも良いことだったので、調べてませんけど。

[967: 匿名]

つまり『ディスポーザーが無いのは別に珍しくないですよ』と暗に示したかった訳ですかね？

ややこしい書き方しますね…

[968: 匿名さん]

ディンスンポンゾーついてないんですか、
残念ですねあれおいしいのに

[969: 購入検討中さん]

すべて完璧のマンションはないですよ。
居住目的であれば、気に入った物件を検討したらいいですよ。
ディスポーザーはないですが、その設備があるかないかは、申込みに際して、正直全く気にならなかったです。
仮に、資産価値の話でも、マンション中古市場で、ディスポーザーの有無は、大きな問題じゃないですよ。

[970: 匿名さん]

優先順位は人それぞれですね。我が家にとってディスポーザーの有無は、結構重要なポイントです。特に内廊下の場合、生ゴミを各自のキッチンで処理できるか、ゴミ袋に入れてゴミ捨て場に出すかは、後々のトラブル回避のためには検討に値します。

[971: 匿名さん]

ディスポーザーがあるお陰でコバエが来な〜い！
５０戸位のマンションはなくても普通でしょうが、都心で１００戸以上あったら必要です。（私は・・・）
よほど敷地いっぱいに建てるのでしょうか？

[972: 契約済みさん]

契約にあたって、良かった点と、妥協した点を参考に掲載したつもりです。
No.969さんのおっしゃった通り、そもそも完璧な物件はないので、契約した以上は、一番だと納得しないと、それこそ損だね。物件自体は、お勧めです。

[973: 契約済みさん]

ゲストルームの利用料金って、いくらかご存知のかた、いらっしゃいますか？

[974: 匿名さん]

高くても２０００円だよね、それ以上になるとなんのための共有部だよって感じ

[975: いつか買いたいさん]

T-100Aタイプっておいくらなんですか？
モデルルームに足を運ぶには至ってませんが、都心で4LDKは少ないのでちょっと気になってます。

[976: 匿名さん]

私もゲストルームの値段を知らないのですが…。
山手線駅前で極端に安いと混み過ぎて本当に必要な時に予約取れないのでは。
駅から遠かったり郊外ならその心配不要でしょうが。
今週は遅い夏休みなんですがこの天候でガッカリです。

[977: 匿名さん]

ゲストルームは住人の親戚・知り合いが利用するものなので、
引っ越し時とか、ゴールデンウィーク等に親戚が遊びに来るときとかに集中するようですよ。
住人に関係ない人が使うものではないので、駅から遠い近いはさほど関係ないようです。

[978: 匿名さん]

この場所でゲストルームあんまり安いと
友人、知人からしょっちゅう頼まれそう。

[979: 匿名さん]

じゃあ６０００円くらいでいいんでない

[980: 匿名さん]

ここって他のマンションにくらべて不満が少ないですね、他のとこ荒れてて大変ですよ　特に湾岸

[981: 匿名さん]

人気物件ほど荒れるからね。

[982: 匿名さん]

嫌なら断ればいいじゃん　

[983: 匿名さん]

今回の台風の長雨でどうなりました？

[984: 匿名さん]

コンクリートがかたまんねえ（ヘルメットおやじ）

[985: 匿名さん]

購入検討していたのですが、スルーします。

現地に行ってみるとやはり電車の音が気になりますね。
二重サッシなので窓を閉めれば問題ないのでしょうが、
我が家はあまり冷房は使わずに窓を開けて生活するタイプなので、
ちょっとマイナスです。

また、最初は内廊下が高級感があってよいと思っていたのですが、
他の内廊下物件を見に行き、風通しが悪く空気が篭る感じがして嫌になり、
むしろ外廊下の方がよいのではと思い始めています。
風通しを求めると、外廊下でバルコニー側と廊下側で風が通る方がいいですね。

[986: 住まいに詳しい人]

外廊下タイプでしたらそもそも高層マンションを避けた方が良いですよ。
風が抜けすぎて、玄関ドアは閉まらぬ、サッシも重たくなる、内部のドアは風にあおられてすぐ壊れる。
廊下は強風にさらされるし、物はすぐ飛んでゆくし、雨でも降ろうものならびしょ濡れになります。
ご希望のライフスタイルでしたら、できれば10Fくらいまでが良いですね。
都心駅近で前に建物が迫っていないで大通りでもない10Fまでのものはさほど多くないとは思いますが。

[987: 匿名さん]

マンションの高層階で外廊下だったらかなり怖いかも。
転落することは滅多にないとしても、高層階の強風に直接さらされるのはかなり怖い。
外廊下のメリットはよくわかるけど、986の言うとおり10階くらいまでの物件にした方がよい。

[988: 匿名さん]

そもそも20階以上のタワマンで外廊下の物件ってあるの？最近見ないような。

[989: 匿名さん]

口の字型に真ん中が吹き抜けになってる外廊下のタワーはよくありますね。
吹き抜けの上が屋根で塞がれてなければ、あれも外廊下でしょう。
片廊下ほどには風の影響はないでしょうが、さすがに超高層になるとそもそも窓に受ける風圧も強い場合があるので、開け放して風の抜ける暮らしは求めない方が良いでしょうね。
もっとも、口の字型でも、廊下側に部屋や窓は配置してないので、玄関ドアを開け放しにしないと、風は抜けないでしょうが。

[990: 匿名さん]

タワーレジデンスを前を通って巣鴨に抜けようとしたら、
ブリリア巣鴨の目の前(巣鴨寄り)あたりに少し広めの空き地ができていた。
隣の古い建物も取り壊している。ファミリータイプならワンフロア4～5戸くらいかな。
駅からも近いし高台だし、線路からも離れているので結構いい立地かも。
どなたか詳しい情報ご存知ですか？

[991: 周辺住民さん]

大分高くなって来ましたね

[992: 匿名さん]

巣鴨ときわ教会の前の空き地でしょ。
気になりますよね。
前は賃貸アパートがありましたけど。

[993: 匿名さん]

>992
現地を見てきたけど、バルコニーができるであろう道路側が北西向きくらいなので、日当たりはあまりよくないかな。
まあ日当たり以外は大きなマイナスポイントが見当たらないし、閑静かつ便利な立地だよね。

江戸橋のある通りに接する角地まで一体で開発できれば、
角地の部屋は日当たりもいいし、中々だよね。
現状角地は取り壊ししなさそうだが。

[994: 匿名さん]

バルコニーができるであろう道路側が北西向きって、かなりのマイナスポイントだと思うけど

ま、タワレジのオール電化ほどじゃないけどね

ところで、タワレジは売れてるの？

山の手線から徒歩圏っていうのは確かにプラスだけど

以下のデメリットは痛いよ

①　「線路」に近すぎ
②　なんだかんだいっても、山の手線「外側」
③　電力問題でエネルギー政策の先行きが不安定なのに「オール電化」

[995: 匿名さん]

売れていないでしょ。上層階は3割くらいしか売れていないのでは。
最近モデルルームは本当にガラガラだよ。
ここまで長い期間販売していると、もう新規のお客さんは少ないだろうから、
当面は劇的に販売が改善することもないのだろうね。
竣工して実際に物件を現地で見られるようになってくればまた違うのだけど。

ブランズ巣鴨は売れ行きが落ちてきたら、
思い切ってモデルルームを閉鎖して、竣工してから販売する方針にしたとのこと。
あと数戸だからできるのだろうけど、合理的な判断ではあるよね。

[996: 匿名さん]

大塚駅にできるアトレの建設が早く進んで

あの辺りのしなびた商店街が、最新オフィスビルとか西友とかの進出で便利になるといいんだけどね

商店街の地元住民とかの抵抗があるみたいで、区議会がＪＲに要望書まで出してるけど

ほんとに住民のことを考えてるとは思えない

ほとんどの住民は大塚駅周辺の再開発を望んでる

だいたい、大塚って下町かっていうと、別に葛飾柴又とか浅草みたいな下町情緒あふれるステータスがあるわけでもなし

山の手線沿線、都心っていうせっかくの立地は、近代的な街づくりの方向性で賢く活かすべき

[997: ご近所さん]

＞ほとんどの住民は大塚駅周辺の再開発を望んでる

バブルを経験した古くからの住民は全く望んでおりません。

大塚に求めるものは、静かな生活交通至便だけです
便利さを求めるなら池袋や新宿まで10分足らずで行かれます。
山手線内のベッドタウンで結構です。

巣鴨駅のようなチグハグな開発は御免です。

[998: 匿名さん]

大崎とよく間違えられるよね

[999: 匿名さん]

新スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/192137/

[1000: 管理担当]

管理担当です。

いつもご利用いただきありがとうございます。

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以降につきましては、以下の新しいスレッドをご利用ください。
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