ザ・タワーレジデンス大塚 パート2

[マンコミュファンさん]

パート2立ち上げました。よろしくお願いします。


パート1＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/58106/

＜全体概要＞
所在地＝東京都豊島区北大塚1丁目13-1（地番）
交通＝山手線大塚駅より徒歩4分
総戸数＝201戸
間取り＝1LDK～4LDK
面積＝40.42～105.07平米
完成・入居＝2012年7月下旬予定

売主＝東京建物、三菱地所レジデンス（旧藤和不動産分・三菱地所承継分ともあり）、中央商事、東京急行電鉄
設計＝三菱地所設計
施工＝東急建設
管理＝三菱地所コミュニティ（11/3/31までは三菱地所藤和コミュニティ）

[864: 匿名さん]

そうなんですね。
タワマン=内廊下と思ってました。

[865: 匿名さん]

タワマンの上層階で風通しを求める人は、あえて外廊下を選ぶ人もいます。
内廊下がホテルライクで、外廊下が団地タイプだといって、外廊下を卑下する人もいらっしゃるようですが、
好みは人それぞれということですね。

[866: 匿名さん]

都内の場合外廊下は予算によるものです、中住戸だと特にそうなります。
内廊下でも外廊下でも、角住戸なら風通しはいいですよ
内廊下の角住戸しか住んだことないけど、外廊下はプライバシーのない
外廊下側の、実質物置部屋の分だけかえって割高のような気がします。
廊下側の部屋で勉強する子供は、気の毒ですよ。

[867: 匿名さん]

外廊下タイプでは、セキュリティーやプライバシーも万全に北側の窓を開けれるタイプ
のタワーマンションが今時常識ですが。ブラインド型面格子が装着されてますよ。

[868: 匿名さん]

論点がずれてきたようだが、結局、線路沿いのこのタワマンでは窓開けないで空調頼みかな？？

[869: 匿名さん]

>外廊下タイプでは、セキュリティーやプライバシーも万全に北側の窓を開けれるタイプ
セキュリティーはともかく
外廊下のプライバシーでは物理的に不可能と思われます、デベは色々アイディアがありますが
内廊下の足元にも及ばない。廊下側に部屋を作らない角住戸以外には考えられない。
見ただけで住んだことないから錯覚するのかと思います。
ガラスタイルなどどんなに工夫しても、廊下側の窓は壁にはなりません。

どうせ池袋方面のタワーのことを言っているのかもしれませんが
知人が住んでいて、知っているので現実味が乏しいです。

[870: 匿名さん]

売れ行き情報だけど南(公道の角)は殆ど完売。それに反してその裏手特に独身者用？物件は半分程度。
大丈夫でしょうか？

[871: 匿名さん]

北側の方が電車騒音ないのにね。
独身者用ならボチボチ売れてくんじゃない？

[872: 匿名さん]

都市部のマンションって自転車が各戸1台分しかなくて、のちのち問題になること多いみたいだけど、
ここも駐輪台数多くないけど大丈夫かな？
レンタサイクルはあるけど、ファミリーだと2台は欲しいよね。
独身者も多いなら問題ないのかな？

[873: 匿名さん]

＞869
ブラインド型面格子は、プライバシーを守る為のアイテムです。ここを販売してる
東建の営業にどんな形してるのか、マンション購入の知識として聞いたらよかんべ？

[874: 匿名さん]

>873
コストカットの象徴の外廊下の中住戸は苦労が多いですね
最初から、内廊下や角住戸なら不要な設備だよね。
http://www.matukin.co.jp/menkoshi/products/ml.html

[875: 匿名さん]

完全な壁より自由がきいて良いようにも見えるが。。

[876: 匿名さん]

内廊下はそれなりにいいとこ有るし、外廊下もいいとこが有るじゃないのかね～選ぶ人の感性だと思がね。
どちらを選んでも高級とか低級とかとは関係無いのじゃないの。
たとえば豊洲のシティタワー豊洲（内廊下）とトヨスタワー(外廊下）とどちらが高級かと言われても、
どちらも高級じゃありませんが正解ですよね。

[877: 匿名さん]

＞８７２
レンタサイクルは新しい試みではありますが、手続きとか煩わしいでしょうね。
買い物など日常的な利用には不向きですよね。

[878: 匿名さん]

自分は普段は自転車は必要ないけれど、
もしかしたらちょっと遠くに買い物に行くときにあると便利なので
レンタルサイクルはありがたいかな。
ただ使いたいときにあるといいのだけど…。

[879: 匿名さん]

シティタワー豊洲は1ヶ月分の水を備蓄してるとテレビでやってた。
ここは何日分くらいの予定なの？

[880: 物件比較中さん]

貯蓄してないでしょ

[881: 匿名さん]

大塚ってヘルスや風俗多いけど
みなさんその辺わかってます？

[882: 匿名]

>>881
それが一体何なの??私は実家が池袋だけど二十数年間気にしたこともないし関わったこともないし 自分の生活には関係ない。

そういうものに関わる人は家が近かろうが遠かろうが、関係ないのでは…｡

[883: 匿名さん]

>>882
同意。

水なら各住戸に370L分の貯湯タンクを装備って書いてあったけど。
4人家族で、1日当たり1人あたり約30Lを3日間分だって。
これはすごくいいんじゃない？

[884: 匿名さん]

水は1日10Lに制限すれば9日持つね。
震災後は1週間が勝負だから
すごく良いと思う。

[885: 匿名さん]

ポリタンクは18リットルだったよね、
別にどうってことない設備じゃなのかな、くだらない。

電源がなければ、マンションは何も出来ない
オール電化に限らずどこもそう。

[886: 匿名さん]

ポリタンクに水が常備してあるっていいですね。
一週間分あれば、水道も使えるようになってくれそうだし。
家にわざわざ水をためておかなくても良さそうだし。

[887: 匿名さん]

１週間も断水するわけないと思います、埋立地や郊外じゃないんですから、
復旧は23区優先、その中でも山手線沿線は最優先で災害時の復旧は早いと思いますよ
前は警察ですから、病院の次に復旧するに決まってます。

[888: 匿名さん]

配給所まで取りに行く手間を考えたらマンションに常備してある方がいいに決まってる。
水は重いからね。

[889: 匿名さん]

大雨ふったら2メートル水没するって豊島区のハザードマップに書いてあるけど、どうなの？

[890: 匿名さん]

道路よりは高台だから冠水しないのでは？

[891: 匿名]

100年に１度的な大雨が降ったら２階位まで浸水するっていう説明はあったらしい。

[892: 匿名さん]

確か道路の排水の工事をしてから
大雨でも周辺に以前のようには水がたまらなくなったという書き込みが
前レスであったような。
それでも100年に1度の雨だと冠水なんですか…。

[893: 匿名さん]

ここで浸水なんて聞いたことがないというのが近所の年寄りの話です
冠水しても、低層階だけだから関係ない

[894: 匿名さん]

建物が深く水に浸かるのはあまりよくないような気がするんだけど
今どきの建築工法だと大丈夫なの？
以前は大きな水たまりが雨が降るとできやすいようでしたが、
最近はそういうこともないですね。

[895: 匿名さん]

マンションって地盤深くまでくいを打ち込んで支えているので、
下の土が２０ｍ位なくても倒れない。
水くらいどうってことない。

[896: 匿名さん]

>893
低層階だけだから・・・ってちょっと・・・契約者だったら？？？

[897: 匿名さん]

ここが浸水？
ここより南口の方が標高は低いから、千川通りのガードをくぐり、水は流れていくはず。
旧谷端川に沿って、水は流れるんだよ。
大雨が降ったとき、現地に行ってみな。

[898: 匿名さん]

大丈夫なんじゃないかなって思っているんだけど＞浸水
地盤も警察の近くだからよさそうだし

[899: 匿名さん]

低層階はいろんな意味でリスクが高い分
割安なんだよね、廉価品。

[900: 匿名さん]

９００番ゲット<(｀^´)>

[901: 匿名さん]

ここ免震構造なのにベタ基礎ってどうなの？
普通この規模のマンションなら杭打つよね
地面の上にぽんってつったってるのは不安じゃないですか？

[902: 匿名さん]

>ザ・タワーレジデンス大塚の支持層も堅固な地層となっているため、直接基礎で建物を支えることが可能です。

と公式ＨＰはあったけど（この分の前の部分は自分でＨＰで確かめてね）
実際どうなんだろうね…。
確かに杭打っていないのって今どき珍しいような。

[903: 匿名さん]

販売開始からずいぶんたつけど契約者さんはいないの？
契約者スレがないけど。

[904: 匿名さん]

ライズも直接基礎だね
最近のできたのは制震ばっかりだから比較が分からない

[905: 匿名さん]

この流れで、オール電化のマンションを契約するバカはいないって

わざわざオール電化を選ばなくても、いくらでもマンション余ってんだから

[906: 匿名さん]

オール電化って東京電力自ら｢お勧めできない｣って言っている代物だよ。
そんなオール電化と杭無しの免震を売りにしているってある意味凄い！

[907: 匿名さん]

軟弱地盤じゃないのに杭打つ必要ないし

[908: 匿名さん]

↑　実際に大丈夫かどうかは災害がおきてみないと分からないのでは？
杭をなくしたメリットってあるんでしょうか？

[909: 匿名さん]

>杭をなくしたメリット
コスト削減

>オール電化
コスト削減（ガスの配管の必要なし）

>デスポ無し
コスト削減

これだけコストカットしてるのに、なんでこの価格なの？

[910: 匿名さん]

梁をなくした工法とかは居住空間の有効利用ということで納得できるんだけど、
杭をなくす利点（コスト削減以外の）が知りたい。

[911: 匿名さん]

オール電化べんりですよ～。
モノグサさんには特に。
御勝手汚れないし、ガス代請求ないし、節電（料理手抜きして造らない）すればするほど安いし
ガス爆発しないし、地震でもインフラの中で一番復帰早いし、
火事になりにくいし、いいことづくめですよ～。
欠点は野菜炒めがあまりうまくないことぐらいかな！

[912: 匿名さん]

電気が一番復旧早いのは確かですよね。
東京電力がオール電化の売り出しを控えちゃったのは
節電の雰囲気なのに売ったら矛盾するからでしょうけど…
杭なし免震については判断材料が自分にはなさ過ぎて
どう判断すればよいのかわからない。

[913: 匿名さん]

＞オール電化べんりですよ～。
＞モノグサさんには特に。
＞御勝手汚れないし、←汚れますよ
＞ガス代請求ないし、←当たり前、そのぶん電気代高くなる
＞節電（料理手抜きして造らない）すればするほど安いし←外食費がとんでもないことになるね
＞ガス爆発しないし、←漏電ありますね
＞地震でもインフラの中で一番復帰早いし、←停電怖い＞＜
＞火事になりにくいし、いいことづくめですよ～。←IHだと慣れてない人は火事おこしやすいですよ
＞欠点は野菜炒めがあまりうまくないことぐらいかな！←火力そんなないんですか！？

[914: 匿名さん]

地盤が多少強いからと言って高層マンションで杭打たないってやばくない？

[915: 匿名さん]

免震のページを見ました。正直いって今までマンションの地震に備えた構造というものに全くといっていいほどの無知だったので、とてもわかりやすくて良かったです。震災以降、多くの人達の不安な想いを少しでも解消すべく、マンションのＨＰも地震対策の説明に関しては詳しくなっていっていますよね。それにしても、1万年以上前の地層とは途方もない時間で形成されたんですね。

[916: 匿名さん]

地層はそうだけど、縄文時代、このあたりはまだ海だったのでは？

[917: 匿名さん]

近くの、南口の14階建てのマンションに住んでいますが、大震災では高層階は家具が倒れたり
食器が割れたりしましたよ。
ここだけ特別に地盤がいいというのは不思議です。
でもベタ基礎で造って建築確認、タワーなので国交省に申請も通っているのでしょう。

[918: 匿名さん]

建築申請が通っているということは、
法律的に見た場合、大丈夫だということなんでしょうけれど。
私の中でもオール電化をどう位置付けて良いのかわからないです・・・。
電気代がこれから上がる一方なのかな！？なんて感じているので。

[919: 近所をよく知る人]

ここの地盤がいいはずないじゃん。
地形見たって川の近く。

ここの価格が高いのは、古いビルの取り壊し費用も
含まれているからじゃないの？
かなり長いこと地面の下掘ってたもの。

[920: 匿名さん]

長い間地下を掘っていたということは、もしかして土壌改良工事ですか。

[921: 匿名さん]

大きい川の近くは砂礫層（粒の荒い砂や石ころの地層）になってて
地盤が強いことが多いんです。
はい。私は元土木屋です。
弱いのは昔海、昔湿地とかで細かい砂や土が混じった層が深い場所。
ここは知りませんが豊島区、文京区あたりは安心な所が多いと思われます。

[922: 匿名さん]

オール電化の評価は難しいですね。
確かにいいことづくめではありませんから。
でも、深夜電力中心のシステムですから
電力不足とはほとんど関係ないですね。
停電時のガスだって水が出なけりゃほとんど同じですよ。
あと、なれるときっと便利です。

[923: デベにお勤めさん]

杭がないのはいらないからですよ。
必要なのに杭なしとは姉歯さんでもできません。
支持層という固い地層が深ければそこまで杭を施工します。
基礎や地下を掘った深さで支持層に接すれば杭は不要です。
ちなみに私は業界人ですが関係者ではありません。
というより明らかなライバルです。

[924: 匿名さん]

なんだか、元土木屋が登場したり、ライバル業界人が登場したり、
かえって心配なんだけど。。
原発もその業界の人が大丈夫大丈夫と言ってたわけだから。
杭のない珍しい物件なだけに心配しているのですが。。

[925: デベにお勤めさん]

924です。
つい黙って見てられなくなりまして。
失礼しました。

[926: 匿名さん]

杭なしのタワーマンションは他にも結構あります。（ちょっと調べると出てきます。）
多分ここの話題がご自身の取り扱っている物件に飛び火することを危惧したのでしょう。

まぁ、お国が認めたのでしょうから、それなりに安心して良いのかもしれません。（すぐに影響が出ないと・・・）

[927: 匿名さん]

そういえば神田川沿いの高田馬場あたりもベタ基礎のマンションがあったよね
川沿の地盤が良いというのは本当かもしれない。

[928: 匿名さん]

自称とは言え
最近登場した業界人のコメントは
良識的に感じましたよね。
まともなコメントされると
困る人達がいるんですね。

[929: 匿名さん]

＞でもベタ基礎で造って建築確認、タワーなので国交省に申請も通っているのでしょう


姉歯物件も過去申請通って建築されてましたけどね

[930: 匿名さん]

＞そういえば神田川沿いの高田馬場あたりもベタ基礎のマンションがあったよね
川沿の地盤が良いというのは本当かもしれない。



自分で調べもしないでこんなサイトのコメント信じるのは危険ですよ

[931: 匿名さん]

なんだかんだ言ってだいぶうれてるみたいね

[932: 匿名さん]

２期が９月中旬とのことですが、まだ販売する部屋は決まっていないのかな？
先着順が１３戸あるので、順調とは言えないような気が・・・
完全に震災のあおりを受けてしまった感じですね・・・
駅からはすごく近くていいと思うのですが・・・

[933: 匿名さん]

タワーでディスポーザー無いのが購入に踏み切れない一つの要因でもある。

[934: 匿名さん]

第1期の販売戸数が確か102戸、総戸数201戸の為第2期以降販売戸数が99戸、
第1期の残戸数が13戸とすると全残戸数は112戸かな。

同時期に販売された近隣物件と比較すると、一際売れ残っている感じなのかな。

・残戸数
タワーレジデンス大塚　112/201戸
ディプティエレメンツproject駒込0/43戸(完売)
ブランズ巣鴨4/51戸
パークホームズ南大塚12/39戸
日神パレステージ大塚0/30戸(完売)

[935: 匿名さん]

934さんの比較でも
売れた数はダントツ一番なんですけどね。
総戸数もダントツ一番ですから
残戸数も推して知るべし。

[936: 匿名さん]

場所と物はいいんですけどね。
第１期の契約直前に震災だったらしいですからね。
そんなに割高ではないにしろ
もう少し割安ならよかったのに。

[937: 匿名さん]

＞パークホームズ南大塚12/39戸
すごい、狭小財閥系マンションなのに・・

[938: 匿名さん]

>935
売れた絶対数は多いとしても、残戸数がこれだけ多いとかなり苦しいでしょう。
他と比べて営業マンの数や広告にカネを投下し、第一期でズルズル販売したけど、
まだ半分以上残っているってのはキツいよね。
第二期になって劇的に変わるとも思えないし。

[939: 匿名さん]

↑
大丈夫ですよ、いざとなれば大幅値引きと言う手もありますから。

[940: 匿名さん]

既存の購入者が怒るので、値下げができるのは竣工後だろうね。

[941: 匿名さん]

最近隣の駅周辺が賑やかになってきましたね。
まぁ文京区の雰囲気のある大塚とは
棲み分け明確だとは思いますが。

[942: 匿名さん]

文京区の雰囲気って全然無いような。
小型版池袋みたいな印象だけど。

[943: 匿名さん]

文京区の雰囲気かどうかは微妙ですね。
でもマンションが建つピンポイントでは
落ち着いた場所に感じます。
最近賑わってきた隣駅とは
池袋ですか？
マンション何かありましたっけ？

[944: 匿名さん]

巣鴨でしょ？

[945: 匿名さん]

高層マンション乱立中の池袋のことだと思いますよ。

[946: 匿名さん]

巣鴨って今ブランズ以外にあります？
歩けるという意味では
ほかにシティハウスとイニシアがあるみたいですが。

[947: 匿名さん]

池袋だとしても
アウルタワーと
ルミナリータワー
くらいですね。

[948: 匿名さん]

区役所が入ったタワーもできるよ

[949: 匿名さん]

>948
移転するとかいう豊島区役所のこと？
でもこれかなり先の話じゃなかったっけ？

巣鴨も池袋も確かに新築マンション多いよね。
大塚だと乗り換えが若干巣鴨・池袋と比べると劣るかねえ。

[950: 匿名さん]

>大塚だと乗り換えが若干巣鴨・池袋と比べると劣るかねえ。
若干。。。地下鉄>>>>>都電>バス

[951: 匿名さん]

丸の内線があるし

[952: 匿名]

新大塚まで7〜8分くらい歩くので丸の内線は関係無いでしょ。

[953: 匿名さん]

？？意味わからないんだけど
大塚駅通過者じゃなく利用者なら関係大有りなんだけど

[954: 匿名さん]

都営三田線 「巣鴨」駅 徒歩8分
東京メトロ丸ノ内線 「新大塚」駅 徒歩11分

若干ではないと言いたいのだよ。
山の手線が止まった時は利用できない距離ではないけれど、

[955: 匿名さん]

若干かどうかはともかく
その分ターミナルに比べて
駅前でもやや落ち着いてる感が
あるのでしょうね。

[956: 匿名さん]

丸ノ内線、三田線も徒歩圏だけど、都電があるから有楽町線、副都心線、東西線への乗り換えにも便利です。

[957: 匿名さん]

東西線???

これを入れると都電の接続線全て可になってしまう。

[958: 匿名さん]

都電と東西線って・・都電と東西線の早稲田駅は10分近く離れているよ。

[959: 匿名さん]

都電があるから南北線、千代田線、京成線、日比谷線への乗り換えにも便利です。

[960: 匿名さん]

ってかここの営業やる気なさ過ぎ

[961: 契約済みさん]

モデルルームへ行った翌日に購入を決めました。

決め手は：フィーリングですね。気に入った間取があった。後は物件を譲渡する時の有利な条件がほぼ揃っている事（駅近、免震構造、オール電化(元々オール電化を希望していました。電力不足は一時的な問題と考えています)、駅前再開発を実現すれば、物件の価値はそう下がる事がないと考えています。それと設計や施工会社の実績と、社会的な信頼性です）

妥協した点：地域(希望地域ではなかった)、ディスポーザーが無い事(今どき、ちょっと珍しいかも)、管理費はやや高め、公共施設は今の住まいの周辺より少ないこと。

口コミを読んでると、電車の音が響くのはちょっと気になりますが、窓などは二重サッシのハズなので、問題ないかと思います。期待ハズレのないよう祈ってます。

[962: 匿名さん]

このご時勢、中古は値段が下がる一方。
ここに限らず、いい価格で転売なんて無理。
周辺の中古相場みると、それは酷いものです。

[963: 匿名さん]

大塚はマンションが多いし、小石川、目白、駒込みたにイメージが良くもなから
中古マンション相場は確かに悪いね。

元々マンションも戸建ても消耗品、生活用具ですからね。

転売して大損しないとかのバブルの頃の高値覚えが20年経過しても、
世間で信じられているのかな？

＞ディスポーザーが無い事(今どき、ちょっと珍しいかも)
？？？
よく調べてみてね・・