ザ・タワーレジデンス大塚 パート2

[マンコミュファンさん]

パート2立ち上げました。よろしくお願いします。


パート1＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/58106/

＜全体概要＞
所在地＝東京都豊島区北大塚1丁目13-1（地番）
交通＝山手線大塚駅より徒歩4分
総戸数＝201戸
間取り＝1LDK～4LDK
面積＝40.42～105.07平米
完成・入居＝2012年7月下旬予定

売主＝東京建物、三菱地所レジデンス（旧藤和不動産分・三菱地所承継分ともあり）、中央商事、東京急行電鉄
設計＝三菱地所設計
施工＝東急建設
管理＝三菱地所コミュニティ（11/3/31までは三菱地所藤和コミュニティ）

[82: 匿名さん]

この辺りは緩やかな坂が多いですよね。
自転車に乗るなら電動アシストじゃないときついかもしれませんね

[83: 匿名さん]

今巣鴨在住ですが確か南側の都営アパートは、住民間のトラブルが相次いだり、権利意識が強い人が住んでいたりして少し問題だったような。
巣鴨に引っ越してきた時にあのアパートには関わらない方がよいと忠告された記憶があります。

現状明示的な建設反対運動等はありませんし、これが真実なのか今でも問題が継続しているのかはわかりませんが、検討している方は少し注意された方がいいかもしれません。

[84: 匿名さん]

＞＞65
今回の件で低層マンションも視野に入れた人は多いでしょうね、実際私も少し興味が出ましたし。
逆に高層マンションの建物自体の強さのようなものも証明された気もするし、悩みますね。
ただ高層階の不安は大きく印象づけられましたが。
GW前後にはマンションの販売活動も正常に戻りそうという報道もあるけど、今後どうなっていくのかな～

[85: 近所をよく知る人]

>>83
へぇ、初めて聞きました。
あそこは築後40年近く、住民も高齢化の一途。
それなりに玄関にスロープ付けたり、共同で掃除したり盆踊りを開催したり
和気あいあいに見えました。

まぁ、この辺りの住民はご近所意識が希薄ですので、煩わしさはないと思います。

[86: 匿名さん]

＞＞85
少し前になりますが付近を歩いたときには反対運動などはしているように見えなかったし、マンション外とのご近所トラブルはあまり心配しなくていいのかな。やっぱり建設地周辺に反対のノボリがあったりすると気になりますからね。

ところで駅ビルの完成に結構期待しているのですが今回の地震で完成時期に影響は出るのかな？

[87: 匿名さん]

77さん
ゴルフ場は大塚ゴルフプラザですよね。
昭和50年からある様です。有名人の人が来ている
ゴルフ場としても有名です。
大塚と巣鴨どちらかも歩いていかれます。

[88: 匿名さん]

>>84
私も今回の地震では、高層マンションの建物の強さが証明されたように思います。高層マンションの崩壊、崩れなどあれば大きく問題になり、今後、高層マンションすら見かけなくなるかもしれませんね。高層階の不安としては、停電時の不安くらいかなと思います。

[89: 匿名さん]

豊島区じゃ、計画停電になるかもしれないし。
来年も計画停電の可能性があるから。

[90: 匿名さん]

自家発電があるでしょ？
うちのタワマンは停電してもエレベーター動くとサポーターが言ってましたよ。

[91: 匿名さん]

自家発電あるんですか？
豊島区の停電範囲は目白だけでしたよ。
北大塚は含まれていませんでしたので、大丈夫じゃないでしょうか

[92: 匿名さん]

>90
本当に動かすのかな。あちこちのビルで非常用ディーゼル発電機を動かすと都内の大気汚染は大変なことになるらしいが。
>91
夏の電力不足量は今までよりはるかに多い。
停電範囲を広げて対処する可能性が高い。

[93: 匿名さん]

確かに停電範囲は広がると思ってたほうがいい雰囲気ですよね・・・こんな時に自家発電がある物件というのは心強いんでしょうね。
今回の停電にはどうやっても間に合わないけど、せめてこの事態を機に蓄電の技術が進歩してくれるといいな、電気のない不便さを痛感しています、病院など場所によっては命に関わる問題ですからね。

[94: 匿名さん]

今回の計画停電中に自家発電している病院があるんだけど、結構な爆音ですよ。
発電機の種類は分かりませんが、動力がディーゼルなのかな？
92さんが仰るように空気の汚れも気になります。
それと、発電機が災害時に使われる事はあっても、計画停電中はどうなんだろう。
動くのはエレベーターくらいなのでは？

[95: 匿名さん]

自家発電って、爆音というほど大きな音がするんですか？
しかも空気の汚れにも影響するとは…知らなかったです。
マンションのエレベーターを動かそうと思えば、
ご近所の方へ大迷惑になってしまいますね。病院など
命にかかわるような場所では問題ないかもしれないですが、
普通にマンションの電力の為なんて言ったら苦情がきそう。

計画停電は来年まで続くかもしれないそうですね。
夏にはたくさんの電力を必要とするでしょうから、
停電範囲も拡大しそうに思いますね。

[96: 匿名さん]

工事現場などで見かける小型の発電機でも結構な音を出してますからね。
それなりの大きさともなれば音も大きくなるのかな？とりあえず非常事態に使用するモノなので快適性が望めないのは仕方ないかな～、うるさくてもエレベーターが動かないよりは全然マシだし。
今までは全然興味のない設備だったけど、こうなると心強いです。

[97: 匿名さん]

ＥＶを昇降させる力ですから、確かにそれなりのパワーが必要ですものね…。
みんなが好きなときに乗り降りしていたら
あっという間にオイルが足りなくなりそうな気がする。。。
10階以下で健康な人は階段・○○分に1回昇降させるなどルールを作っていかないと
大変な事になってしまうかも。

[98: 匿名さん]

さきほどニュースで読みましたが、大型の蓄電池システムを開発した
企業の株価が急伸しているそうですね。
その蓄電池は3時間の計画停電中、工場も操業可能な電池量だそうです。
導入には7億かかるそうで大規模な工場しか導入できそうにありませんが、
そのうち、マンションにも小型のものが組み込まれるかもね。

[99: 匿名さん]

そもそも一般家庭の電力なんて大したことなくて、
工場や商業ビルの電力の方が大幅に多いのだから、
工場や商業ビルを交代で１日ずつ休ませればいいのに。

[100: 匿名さん]

大企業で20％の節電、一般家庭で15％の節電目標っていうのは実行されるんですかね。
エレベーターとか街灯とかはせめて停電させてほしくないな。

[101: 匿名さん]

99さん
私も当初単純にそう考えましたが、今後の
経済復興も考えると、そういう訳にもいかないんでしょうね。
今朝は計画停電の影響で100万人が解雇危機と言うニュースを読みました。
計画停電が4月で打ち切られるのはそういった二次災害を防ぐ理由もあるそうです。

[102: 匿名さん]

関東では計画停電も一段落し、生活もようやく普通に戻りつつありますが・・・
電力需要が高まる夏場も原則実施せず、と言う話は本当？
もし夏場の計画停電においてエリアが拡充されるなら、早めに
アナウンスして欲しいですよね。

[103: 匿名さん]

これみると既に1000万キロワットの削減ができています

池袋物件は見も当てられません。

http://www.meti.go.jp/electricity.html#jukyu

[104: 匿名さん]

なるほどこんなグラフがあるのですね。　ちなみに東電が電力量上方修正したので実際は８月まで問題ないみたい・・・　最悪の数値ばかり並んでいるので判断が難しいです。おそらく原発も似たりでしょう。

マンションも実際は売れてるよね。

[105: 匿名さん]

今週末から第１期登録を始めるようです。
購入者確保のメドがついたのでしょうか。

[106: 匿名さん]

＞150
そうなのでは？
でなければ販売延期で良かったのだし。
どうなるでしょうね？
駅が近いのでかなり人気がでるのでは？と思うのですが・・・

[107: 匿名さん]

>103さん
私もこのグラフ、初めて知りました。
前年比と比較しても、節電への努力がデータとして表われてますね。

そう言えばホームページに4月の建築現場写真もアップされてましたね。
4月8日の時点で地下1階躯体構築が完了だそうです。
今後は免震装置の設置工事に入ると書いてあります。

[108: 匿名さん]

＞＞107
このマンションのHPは何度かみていたのですが建築現場写真が定期的にアップされていたのは気づきませんでした。
この写真で細部までは見えないし、みえたとしても専門的な知識もないのでわからないのですけどね。
どこのマンションもHPというと大体は資料請求への繋ぎという印象ですが、こういう細かい情報を載せてくれてるのは好感がもてます。

[109: 匿名さん]

＞105
今週末から、第1期登録受付開始になっていますね。少しずつですが、生活が元に戻りつつあるのかもしれませんね。希望者も多くいるんでしょうかね。賑わい具合が気になります。
＞107
建築現場の写真、私も知らなかったです。2月からの様子が見られるんですね。徐々に完成していく様子も見られて楽しいですね。

[110: 匿名さん]

余震もやっと落ち着いてきたかな？という感じでマンション選びも安全性最優先という雰囲気が少しは緩和されてきたのかな？周辺のお店情報など楽しい話題が少しづつ増えていくといいですね。
そういった意味で私が一番気になるのが大塚駅のアトレですね、今はJR田端駅のアトレをよく利用しているのですが、本当に使い勝手がいいです。アトレの店舗情報ってどこかで見れないのかな？

[111: 匿名さん]

大塚のアトレって具体的な話はまだまだネットにも出ていないですよね。
私もすごく気になっています。
食料品が充実していると面白いと思います。
あとレストランなどかな。

[112: 匿名さん]

オール電化でタワー。
このご時世、どうなのかなって感じですが気になります。
第一期の登録受付、土・日賑わっていたのかな？

[113: 匿名さん]

角部屋や南向きは今回の販売で、かなり出てしまう感じ。
タワーマンションとしては地味目ですが、立地のよさが注目されてるようです。

[114: 匿名さん]

停電してしまうとオール電化でなくても結局はかなりの不便なので
『オール電化だから』というのは私の中ではマイナス要素にはならないかな。
ガスの物だって、スイッチは結局電気だし。

山手線駅近ので、人気があるみたいですよね。
希望の部屋が当たらなかったら悲しい。

[115: 匿名さん]

立地は良いですよね。
駅に近いというのは、かなりの強み。
１期で角部屋や南向きが相当数出るのなら第１期は即日完売ってこともあるのかな。

[116: 匿名さん]

オール電化でタワーマンションっていうと、
どうしてもマイナスイメージに感じてしまいますが、
それ以上に立地の良さには、惹かれてしまいます。
また立地の他にも、周辺環境も優れていると思います。
今でも便利な街なのに、駅前にアトレができたら、
更に便利な場所になりますよね。楽しみです。
ここは人気がありそうなので、倍率も高くなりそうですね。

[117: 匿名さん]

人気物件ほどネガが居るけど、ここは営業の宣伝ばかりだ。

[118: 匿名]

そもそも山手線駅近で魅力的なタワマンは他にないので、かなり稀少です。

[119: 匿名さん]

山手線を挟んで直ぐ近くにできる日神パレステージ大塚って、山手線の内側なのにここより随分安いね。
やっぱ、ラブホ・ピンサロ街だからそんなもんなんだろう。

[120: 匿名さん]

今回の地震で免震タワーで被害がいくつもでてるみたいだね。長周期にはやはり弱かったのか。

[121: 匿名さん]

>>119
54平米だから大差ないですよ

[122: 匿名さん]

山手線駅近ならグラスカがよいのでは？山手線マンションとしてはNo.1物件だとおもいます。

[123: 匿名さん]

>120
免震マンションの長周期地震動に対する弱点が多く指摘されてますね。
でも、逆に免震マンションは地震に強かったという意見も多く目にします。
東北地方で震度6や7だった免震マンションでも、揺れは大きかったそうですが、
部屋の中で壊れたもの、倒れたものが何一つなく、ほとんど
被害がなかったそうです。

[124: 匿名さん]

ついに第一期の登録がはじまりましたね。
タワー特有の間取りで長方形の部屋が少ないのですが
リビングが変形していても、特に住んでいて気になりませんかね？
角部屋がいいと思うけど、角は全てリビングが変形してるんです。

[125: 匿名さん]

124
角住戸はバルコニー無いから日差しがダイレクト。
夏は住戸内がまさに灼熱地獄。南、西は停電でもあったら溶けます（＾＾）
エアコンが使える事を前提に考えられた間取。

[126: 匿名さん]

低・中層階に人気が集まっていると聞くね。
それならタワーの意味がないと思うが・・・

[127: 匿名]

ここは駅に近いけど山手線の音はどうですか？
窓開けても大丈夫でしょうか？

[128: 匿名さん]

＞エアコンが使える事を前提に考えられた間取。

マンションはエアコンをつけて窓を開けずに生活するのが基本です。

防火の関係で、開き戸なんてストッパーがない部屋があるくらい、つまり窓を解放する
という発想がありません。

[129: 匿名さん]

＞低・中層階に人気が集まっていると聞くね。

豊島区のマンションだから普通のことではないでしょうか。

億ションが2割あったスミフの南大塚は、そのあたり上手で億ションや
高層階から派手に宣伝して売りだして集客して低層階は後からサッサと売り切りました。
独特の販売で、3フロアーまとめてグループで同価格、そのグループが変わると
同じ間取りで数百万円アップという売り方でした。

山手線に限らず電車は、加速減速する時に音がうるさい
駅の近くは、それがないから比較的静かです。

[130: 匿名さん]

>127さん
二重サッシになっているので、窓をあけるとそれなりに音は気になるのでは
と推察しています
ただ閉めている限りは防音性が高いのでは？と思います。
あとはよく現地を見て周るしかないですね。

[131: 匿名]

ちょっと高いよな。震災後タワーマンションに対する嫌悪感があることを考えると
高層階中心にかなり売れ残るでしょう。

竣工後の値引き狙い前提だな。

[132: 周辺住民さん]

デベはプロですよ、適正な分譲価格を何ヶ月もかけて考えてます。

高層階のプレミアム億ションを除けば、リーズナブルな値付けだと思います。

ここは、山手線の外側ですが大塚駅に近くて、エリアにしては珍しく閑静な住宅地の
入り口といった感じで北大塚の一等地だと思います。
以前は学校がいくつかあった静かなところです、警察も近いので防犯も期待できる。

値引きは竣工して1年間くらいはしないのかと思います
庶民が思っている以上にお金持ちはいるものですから、大塚で稀少価値のある
タワーは高層階も、徐々に売れると思います。

ここ数年高級物件といえば、上池袋のグランフォート、ダイワハウス、三井のタワー
住友不動産の南大塚など
売れ残ったという記憶がないですから値引きは期待しない方がいいかもしれませんよ。

[133: 匿名さん]

電車の音については最後まで気を使ってチェックしていきたいと思ってます。
特に窓を開けたときの状態。一回の音はそろほど大きく聞こえなかったとしても山手線ですし頻度は相当でしょうから。
朝の通勤時とか上下線あわせて何本通るんだろう。

[134: ご近所さん]

＞133
朝の7時8時台は外回りだけで1時間に24本　両方合わせて48本
その他に、宇都宮線などあるから隙間なく走ると思います。

電車の音が気になるなら、山手線沿線は避けたほうが懸命
地下鉄の走る茗荷谷や護国寺、新大塚あたりを検討されてはいかがでしょうか。
但し、価格は15％位高くなりますけど。

二重サッシが標準ということは、設計者が騒音があることを予測している証拠です。

ここのメリットは、地価が安いので分譲価格が安いことでしょう。

税務署の路線価図を見るとわかりますが、北大塚は南大塚より2割ぐらい土地が安いです。
古くからの内側の住民は、山手線の外側と見下している人もいます。

大塚駅に関しては、北口は南口より近年は発展しています
北大塚は風俗も以前に比べて減りました、その筋の人も少なくなった

[135: 匿名さん]

>132
東池袋のアウルタワーの高層階はかなり売れ残ってますが、20数階建てのタワーの高層階を買う人がそんなにいるとは思えないんですけど。
大塚だといるんですかね？

[136: 匿名さん]

大塚の山手線外側で坪300～320万円前後ですよね？結構意欲的な価格のような・・
元々、このあたりは供給が少ないので何ともいえませんが。

北大塚は落ち着いた静かな場所であると思いますが、
どちらかというと巣鴨公園の近辺、
ファミリーマートのある坂を上ったあたりの方が好みですね。
線路からも離れていて本当に静かですし。

あと駅からスーパーに寄って帰る場合等、
買い物しようとする場合の利便性がよくないのがちょっと気になります。
以上から個人的にはパスしました。

ただ免震であったりいいところが多い物件であると思います。
近隣の物件の業者はこの物件がどうなるか注目しているところが多いです。
どんな結果になるか結構楽しみです。

[137: 匿名さん]

上を見たらキリがない、大塚駅の山手線の内側は350万円～400万円位だから割安だと思います。

確かに大塚にしては買い物に不便ですが、閑静ということは多少不便と裏腹です
不便といっても山手線の駅ですから、ちょっと足を延ばせば何でもあります。

副都心池袋のデパート、小石川植物園や後楽園、庶民的な町巣鴨界隈。

この立地で300万円とは、数年前なら考えられないお買い得だと思います
良心的に内装も外国製品を使わず、備品のグレードも標準的で質実剛健で暮らしやすそう
タワー特有の間取りさえ満足出来れば住みやすそうなマンションだと思います。

ただ、大塚周辺の人は買えないかもしれませんね。

ひとつ疑問なのは、モデルルームが文京区に隣接の南大塚にあること
販売的にどうなんでしょう

[138: 匿名さん]

> 大塚駅の山手線の内側は350万円～400万円位

何時代の話ですか？

[139: 匿名さん]

いまだと350万円～400万円位は目黒レベルだね
300～350が妥当かな

[140: 匿名]

300だと大崎五反田レベルだね

[141: 匿名]

300だと大崎五反田レベルだね

[142: 匿名さん]

http://jutaku-chishiki.com/sobaeki/20077.html
こんな感じだな、ここのタワー買うなら池袋行くけどね自分は

[143: 匿名さん]

前リーマンショック時代

[144: 匿名さん]

スミフの南大塚のことではないですか、確か平均370万くらい
3年経って100㎡で1億5000万円がまだ売れ残っているみたい。
70㎡台の3LDKが8000万円以上でしたよ。

[145: 匿名さん]

駅平均価格だと山手線内外が一緒になるので比較し辛いけど、
今売り出し中の大塚近辺の物件だと、南大塚のパークホームズが坪280〜290万円、
日神パレスステージが230万円(これは比較にならないが)、巣鴨の東急が250万円、
駒込4丁目のタカラレーベンが300万円弱だよね。

北大塚1丁目に出物は少ないが地域的に特別な場所ではないという認識。駅でいうと巣鴨の方が上。
以上を考えるとこの物件の坪320万円は一際高い価格帯。山手線外であることを考えると尚更。

山手線駅近のタワー物件や免震など希少性があることは認める。
個人的にはこの物件の販売状況にはかなり注目してる。
今のトレンドは高台・中低層で、この物件はタワーで若干低地でしかもオール電化と微妙にトレンドとはずれているポイントもあるので。
市況の強弱を計るのにちょうどピッタリな物件だと思っている。

[146: 匿名さん]

スミフの物件と比較しては駄目だよ。マーケット無視で在庫が残っても気にしない人達。

タワーでいえば、エアライズタワーとアウルタワーが新築時坪300万円、
池袋西口のタワーグランディアは中古で坪300万円、
池袋東口のパークタワーは中古で坪270～280万円。
ただし、中古価格は震災前なのでどこまで参考になるかは不明。

近隣物件だと、おそらくタワーレジデンスの価格設定で最も参考にしたのは
2008年から2009年に売り出した巣鴨のブリリア巣鴨北山手賓館。
距離も近いし山手線外側であることも参考になる。売主も(一部)同じ。
一旦坪320～330万円で出して反響イマイチで坪300万円まで下げた。
販売スケジュールがリーマン直後だったこともあるのだろう。

駅力でいうと巣鴨＞大塚だし、立地としても、高台で学校に面している
ブリリアの方が優れている。
故に、タワーレジデンスがブリリアよりも高いのは違和感有り。

おそらく、ブリリアはリーマン直後だったが、
タワーレジデンスは経済危機は一服感があるので強気に価格設定したのだろう。
ただ、震災が起きたし、タワーマンションへの逆風もある。
それは認識しつつ、半分様子見的に価格は変えずに進めているのではないか。
反響イマイチならもう一段下がっても仕方ないような気がするけど。
第1期で何件か決まってしまったので価格を下げるに下げられずに
ズルズルと販売していく、ということにならなければいいが・・

[147: 匿名さん]

リーマン直後のブリリア巣鴨を検討しました。
あの時は東京建物も在庫減らすことにあせっていて、買手優位でした。
価格交渉せずにすぐに売れる単価ということで、坪270で出していました。
モデルルームの営業も、今後どんなにマンションが出てもこの仕様でこの単価
は出ないと豪語していたと記憶してます。
あれはリーマンショックがもたらしたお買い得物件だったと思います。
買っておけばよかった。。。
その後の中古も坪270以上で売れてますしね。

ちなみにその後たくさんのマンションを検討してきましたが、ブランズ巣鴨は
値段の割に仕様も良くてナイス（本郷台地上で地盤も良い）。
正直ここよりも私の中では評価高いです。
１４５の方のおっしゃるとおり、ここは微妙にいまいちの点もあり、市況を見る
上では良いですね。

[148: 匿名]

この物件は売主が複数いるので意思決定が遅いのでは？
価格改定や値引き等がスピーディーに行われない感じがあります。
震災の影響で価格等を柔軟に変えづらいような気がします。
今日もそうですが毎週必ず新聞にチラシが入りますね。
広告費は嵩みますし、あまり売れていないので焦っているようにもうつります。

[149: 匿名さん]

西向きと東向きの高層階は希望が少ないようです。
値段の割に間取りは魅力薄。

[150: 匿名さん]

低中層であれば人気物件だったかもしれないのに

[151: 物件比較中さん]

私はかなり悩んだ結果、見送りました。
この界隈の新築物件は一通り回り、仕様・スペックは一番気に入ってました。免震がとても心強かったです。ただ、やはり価格面がネックでした。

山手線内外へのこだわりはありませんが、ファミリータイプになると、例えば同じ外側のブランズ巣鴨とは同じ広さで１千万円くらい違いますので、比較してしまうと経済的な差が大きいです。致命的な差ではありませんが何かと不安なご時勢ですのですし。ブランズは仕様も中々良いので、その点でもこの物件を選ぶ理由にはなりませんでした。

今は、ある完成物件の値引き交渉を第一候補、ブランズを第二候補として考えています。この物件がもう少し下がってくれれば（たとえば坪単価で２０－３０万円）再検討するのですが。。

[152: 匿名さん]

販売に勢いがなくなる事態は十分予想されます。
第２期以降の売れ行きはそれこそ不透明。
とくに中低層階で隣地お見合いとなる住戸は販売長期化するかもしれません。

[153: 匿名さん]

>151
ある完成物件とはどこのことでしょうか。
もしや、プラウド駒込？

[154: 匿名さん]

スミフのは、地域一番の高級物件と豪語する営業さんがいましたが
完成売でしたが1年少しでほとんど売れましたね
やたらと高級仕様を強調し、駐車場も50％もありましたからコンセプトが違って
比較にならないと思います。

今回の震災で、タワーとオール電化が以前ほど売りにならなくなってきました。

[155: 匿名さん]

>>153
新築物件ですのでプラウド駒込ではありませんが、
交渉中ですので物件名はご容赦下さい。すいません。

[156: 匿名さん]

＞146さん

2010年の都内のマンション供給戸数
１ 住友不動産 2576
２ 野村不動産 2456
３ 三井不動産 1946
・
・
８ 東京建物 853

[157: 匿名さん]

北大塚一丁目の巣鴨公園の斜向かい、真如苑の正面のアパートが入口が閉鎖されていて、
今にも取り壊されそう。敷地はそこそこ広く、線路からも離れていて、高台の閑静な住宅街で、
マンション立地としてはかなり優れていそう。
地元の皆様、何か情報はお持ちですか？

[158: 匿名さん]

やっぱり価格に納得できない人が多いのかな、山手線の駅まで徒歩4分という立地だけど同じ値段で買うなら大塚じゃなく、もっと人気のある場所にマンション買えそうですもんね。
周辺を歩いているとあまり賑やかでもないし地味な印象だけど、山手線で両隣の駅が池袋と巣鴨って相当便利そう。

[159: 匿名さん]

山手線の巣鴨、池袋へのアクセスを評価するなら
素直に巣鴨のブランズを選んだ方が安いしお得な感じがするんですよね。

[160: 匿名さん]

このスレで度々出るので見てみましたブランズ巣鴨。

ブランズ巣鴨は駅力だけですね。
立地は白山通りの庶民マンション街の一角、一日中ダンプが通る騒音は山手線の比ではありませんよ
仕様はまるで埼玉のマンションのような必要最小限の国産品ばかり
唯一の高級ぽいシャワー水栓がグローエですが、ホームセンターで1万円で売ってるタイプ。
リビング8帖で64㎡の3LDKは、どうみても3DKでしょう。防犯カメラも節約なのかたった10台
タワーレジデンスと比較しても2ランクは下がる都内最低限仕様、どう考えても安い部材しか使ってない。
東急さんどうしたの？

[161: 匿名さん]

十分だと思うけどねー。
固く作ってるみたいだし。

[162: 匿名さん]

池袋のアクセスを考えるなら池袋のマンションを選ぶのもありかな。
防犯カメラ10台って少ないの？

大塚レジデンスは標準仕様としては近隣マンションより仕様は良いよね。
ディスポーザーが無いのは残念だけど。
使ったことなければ気にしなくて良いとも思うけど。
立地が良いし価格もほどほどだから買って良いと思う。

[163: 匿名さん]

ブランズ巣鴨はＳＲＣ構造が良いと思います。
ＳＲＣはＲＣに比べると建築費が割高ですから、金かけているという印象です。
目に見えないところで金かけているのはすばらい。

逆に目に見える部分ばかり高級感を打ち出しているのは信用できませんね。

昔からある不動産業界だましテクニック

・部屋の付帯設備等の高級感ばかり打ち出す
　マンションの構造に金かけずに高級だと言える？？？
・管理費が高くて修繕積立金が安い
　管理会社で儲けようという魂胆か？？？
・駐車場収入の過剰見積
　駐車場代が入る見込みで修繕積立金を安く見せるが、
　実際にはそんなに駐車場は入らない？？？
・第一期販売戸数が少ない
　需要が少ないのを隠そうとしている？？？

他にもたくさんありますよね。

このマンションはどうなんでしょうね。

[164: 匿名さん]

考えてみると、ホテルライクの内廊下って冷暖房きかすんでしょう。
もしかして電気代の無駄？

[165: 匿名さん]

内廊下に住んでいますが、夏と冬は24時間エアコンを運転しています
朝は廊下の方が涼しいですが外気温がわからないので、外に出た瞬間に肌寒くて
上着を取りに戻ることもあります。

[166: 匿名]

この掲示板ではポジよりネガの数が多そうだが、明後日の第一期締め切りがどうなるか楽しみだ。
一昨日と今日の昼頃にMRの前を通ったので窓越しに見たところ、かなりガラガラに見えたが・・

[167: 匿名さん]

第1期はそれなりに売れる形になるのでは？
おそらく要望書まで出した購入希望者がいる部屋を
中心に出しているだろうから。
注目すべきは第1期以降の販売状況だろう。
GWで本当にガラガラだったとすると少し憂慮すべき事態だね。

第1期の正式価格表を見ていると、低層物件が多いね。
あと、方角によってかなり価格にメリハリを付けている印象がある。

価格は、山手線駅近・免震等のスペックから、売主としては坪300万円は
取りたいし、安売りはしたくないのだろう。
土地の仕入値も高そうだし、かなり広告には金をかけているし。
従来の大塚の山手線外側の基準や、ブリリア巣鴨との対比で見れば
高く感じる人が多いのはもっともだと思うけど、
当面の間、大塚駅の北側の地域一番物件であることは間違いないので、
その希少性がどこまで評価されるかだろう。
震災前だったら勢いで行けただろうが。

城北地区の山手線の駅近ということでは
池袋西口4分に新たなタワーマンション計画があるので、
こちらと比較する人が増えそう。
駅の利便性では池袋の方が明らかに上だし、
この物件の近くには赤札堂もあるので生活にも便利だ。
仕様等の詳細は6月以降のようなので、
詳細が明らかになるのを待ってから判断する形でも遅くはないのでは。
http://ikebukuro219.com/

[168: 匿名さん]

東急インの隣だっけ。
北口の池袋４分。
検討する人はかぶらないと思うけどなぁ。

[169: 匿名さん]

そうかな～結構共通点多いと感じたけど。

タワーレジデンス大塚は利便性を求めている人が多いと思うので
ターミナル駅の駅近のこの池袋の新タワーは、
そういった層に響きそうな気がしたんだよね。
池袋西口は騒がしい地域だけど、大塚の北口もそうは変わらないし。

[170: 物件比較中さん]

比較するならグランスカイでしょうね

[171: 匿名さん]

うーん。
極めて個人的な意見とした上で、
池袋の物件はファミリー向けにはどうかなと思うのだが。
こちらは自分としては許容範囲内。

[172: 購入検討中さん]

＞167さん
マンション検討中で時々このスレを拝見させて頂いております。
実家に近いのでこちらのモデルルームにも足を運びとても興味を持ちました。
＞地域一番物件
大塚駅北側のマンションで、高級マンションといえば、巣鴨高校の隣の大京のグランフォート青苑閣、
スーパーよしや並びの三井不動産のステーションフロントタワーだと思います。
タワーレジデンス大塚も工事中で完成してみないとわかりませんが、多分仲間入りしそうに思えます。

大塚駅南口では物件も少なくあまり思い浮かばず、あるとすれスーパーライフの隣の住友不動産の
南大塚グランドヒルズ、プラタナス通りのアクシルコートくらいでしょうか。

[173: 匿名さん]

>168
同じ風俗街ということでかぶるのでは？
ま、あちらでは子育ては厳しいかな？

[174: 匿名さん]

南口は大規模物件少ないですよね
山手線内側だからでしょうか

[175: 匿名さん]

＞173
風俗街と子育ては関係ないと思います
山手線の駅で風俗がない駅のほうが珍しい。
東大合格者数が全国レベルの巣鴨学園の生徒さんも
毎日通学していますから（笑）

[176: 匿名さん]

日立製作所グループの不動産会社、中央商事は2007年8月、豊島区北大塚1丁目の日立プラントテクノロジー大塚事業所を取得した。売り主は日立プラントテクノロジー。価格は35億円だ。今後の活用方法は明らかにしていない。

[177: 匿名さん]

>>157
真如苑前の物件か。いいところに目をつけたね。
確かに立地がいいよね。高台だし静かだし。駅近だし。
門が鍵で封鎖されているので、多分取壊すんだろうな。
高級感のある低層かな。目の前の「ヒルズ山手大塚」は
築10年強経過しているけど、外見は高級感あるしね。

[178: 匿名さん]

＞176さん
35億円の全部がタワーレジデンスの敷地の価格なんですか？
もしそうだとしたら、取得価格は坪390万円になりますね。
H19年の路線価が坪155万円位ですから2.5倍位と高めの購入額ですね。
マンション事業としてはタワーマンションにして付加価値を付けて高く売る
または建築コストや内装のコストをかなり下げないと利益が出ないかしれませんね。

[179: 匿名さん]

さっそく第１期２次ですか…
これは苦戦しているパターンですね。
４次５次位まで行くでしょうね。

[180: 匿名さん]

このスレの参加者の多くが懸念した通りの結果だね。
タワー、オール電化が強いアゲインストの中、
周辺比割高な価格で突っ込んだからこうなるよな。
冷静な検討者は軒並みディクラインという感じかな。

売主がこれだけの数いると、価格改定も含めた判断は遅くなるよね。
これはズルズルと行ってしまうだろうな。

間を置かず第1期第2次なのは慌しい感じがするね。
一部の売主の決算の都合かな？

[181: 匿名さん]

割高でなくてもタワー+オール電化はかなりのマイナスだよね
でも物価欲も落ちてるだろうから下手に値下げしても売れないんでは？