ザ・タワーレジデンス大塚 パート2

[マンコミュファンさん]

パート2立ち上げました。よろしくお願いします。


パート1＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/58106/

＜全体概要＞
所在地＝東京都豊島区北大塚1丁目13-1（地番）
交通＝山手線大塚駅より徒歩4分
総戸数＝201戸
間取り＝1LDK～4LDK
面積＝40.42～105.07平米
完成・入居＝2012年7月下旬予定

売主＝東京建物、三菱地所レジデンス（旧藤和不動産分・三菱地所承継分ともあり）、中央商事、東京急行電鉄
設計＝三菱地所設計
施工＝東急建設
管理＝三菱地所コミュニティ（11/3/31までは三菱地所藤和コミュニティ）

[751: 匿名さん]

自家用発電用の大量の燃料を備蓄しているマンションって無いんじゃない？
持って数時間でしょ。

[752: 匿名さん]

でかい発電機を長時間回し続けるのに何万リットルという燃料が必要。この燃料も、何年も無交換で保存できるもんじゃない。発電機も定期的な検査の度に動作確認が必要になるし、コストもでかいので民間で持つのはあまり得策じゃ無いと思うけど。大企業のコンピューターセンターじゃあるまいし、広域災害時にエレベーターを動かすための発電機を準備するような民間マンションがそう沢山あるのかなぁ？

[753: 匿名さん]

非常用発電機があっても防火管理者が常駐してないと発電できませんよ。
この規模のマンションで常駐は考えられませんね。

燃料もすぐになくなるでしょうね。
3月12日から10日間ぐらいGSはずっと閉店してましたよ。

[754: 匿名さん]

値下げ情報はないのでしょうか？今のところ強気で売ってるみたいですが。売主関係以外の方お願いします。

[755: 匿名さん]

完成前に値下げするなんて、デベの恥でしょう
値付けが間違っていたと証明するし既契約者に説明が必要
値引きしても買わないでしょう、失礼買えないでしょう

[756: 匿名さん]

失礼、一般論を聞いているわけではないので

[757: 匿名]

オプションサービスは言ってくるけど値下げは難しいとのこと。
完全してからでは？きっと多数売れ残るので、それからダメ元で交渉してみては。

[758: 匿名さん]

一般論もなにも個別に値引きの話なんてするわけないでしょう
低層階の条件悪くて安い部屋は、後からでも売れるから。
マンション事業はトータルで利益を出すんだよ、慈善事業じゃないから。

[759: 匿名さん]

オール電化がネックで売れないらしいよ

オール電化は叩き売りになるから、待っててもいい

オール電化のババを引く気があればだが

[760: 匿名さん]

オール電化って郊外の大衆マンションの付加価値だと思ってたけど
山手線エリアでもあるんですね。

[761: 匿名さん]

埋立地でもなく、山手線徒歩圏という好立地なのに、オール電化を選択するなんて、誤算もいいとこ

震災前の企画とはいえ、あえてオール電化を選択していない優良物件もあるのに、ほんと、やっちまったって感じの物件だよね

今からでも、ガス併用に変更できないの？

[762: 匿名]

>761
できないよ。
ガスの配管を通すことから必要になる。

オール電化であることでかなりのハンディキャップになりそうだね。
トータルの光熱費が安くなることがメリットと言われていたが、電気代自体がかなり上がりそう。
中古で売ろうにも値下げの理由にされそうだ。

震災後にオール電化物件を買っている人はきちんとリスクを認識しているのかな？

[763: 匿名さん]

電気代どころかガス代も上がってるんだよね

[764: 匿名さん]

電気代もガス代もローン支払いと比較したら、いくらでもないんだけど
イメージ的にマイナス。

電磁調理器も、電磁波がどんな影響を及ぼすか未知数の部分がある
携帯電話の何十倍も電磁波放出するから。

ガスがあれば趣向で電磁調理器に変更できるけど、オール電化からガスには出来ないから
選択肢が限られる。
30年位前に、マンションで深夜電力の電気温水器が流行したけど不便だから
機器が壊れたらガス給湯器に変えている。

[765: 匿名さん]

電磁調理器は上昇気流がヤバイ。
台所での熱中症に用心しなきゃ。

[766: 匿名さん]

そうそう～
ガスより油が飛び散るって言うしね。

電磁波の悪影響も将来わからないし。


それにしても、ディスポーザーがないから生ゴミ持ってご自慢の内廊下歩くんだろ？

必ずいるんだよね、臭い汁タラタラ垂らしながら…

夏場は特に臭うよね。節電で温度設定高めにするだろうから臭いが充満しそう。

[767: 匿名さん]

>766
どこのマンションでも普通の光景ですよ
高級マンションだろうと大衆マンションだろうと
ディスポーザーなんて、大衆マンションを高級そうに売るための手段安い設備
中規模以下ではないところもたくさんある。
・・・というか、大塚エリアではでは、ディスポーザーがある物件はあるのかな？

[768: 匿名さん]

今販売中の物件ならジオ文京大塚にディスポーザーがあるよ。

巣鴨に広げれば、一部の人が嫌っているから名前を出したくないが、
ブリリア巣鴨にも当然付いているし、パークハウス駒込染井、ブリリア駒込染井、
ディプティエレメンツ、プラウド駒込等、
結構付いているマンション多いよね。

[769: 匿名さん]

大塚エリアではディスポーザー不要ということですかね
財閥系の住友、三井の南大塚も不要ということで付いてない。

それにしても、文京区、巣鴨とディポ付きマンションの
共通点は、イメージ先行の団地タイプ＆外廊下で少しビックリ

[770: 匿名さん]

ブリリア巣鴨の住人に余裕の表情で笑われるよ。

[771: 匿名さん]

ディスポーザー使ったことない人はここで問題ないんじゃない。
1度でも使ったことがある人は、、、

[772: 匿名さん]

外廊下なら、生ゴミの汁が廊下にたれていても、しょうがないなぁで済むところが、
ディスポなしの内廊下（絨毯ならなおのこと）はちょっと厳しいかも。なんでこんな最強のコラボにしたんだ？

[773: 匿名さん]

住友のシティハウス南大塚はホテルライクな絨毯敷の内廊下ですが、ディスポーザーなし
半分近く億ションでしたが売れちゃいました。
生ゴミの汁がたれるようなだらしない生活する住民がいないのかもね。

[774: 匿名さん]

高台だけがプライドのおありの巣鴨の賓館の前を通ったら、1階部分に穴があいていて
駐車場になっている、いわゆる外気接地の屋外駐車場で、吹き出してしまった。
いわゆる団地型の外廊下の普通のマンションでした。

共有設備多数や内廊下のタワレジと比較する物件じゃないと思いました。

[775: 匿名さん]

1LDK～だから、色々な住民がいるだろうし、生ゴミ汁ダレあるかもね。

[776: 匿名さん]

１ＬＤＫ～だからといっても、お値段もしますし
住民の方たちはそうそう悪くないと思いますけれど
（希望的観測かもしれないですが）
ディスポーザーって定期的に業者が部屋の中に入ってきてメンテがあるんでしょ？
それが正直いやだ・・・

[777: 匿名さん]

＞776
分譲マンションのご経験がなさそうですが、部屋内への立ち入りは普通にあります
もちろん拒否は出来ますが、少数派です。
年1回の排水管清掃（ディスポーザー付なら頻度は2倍）、消防設備点検・・・

[778: 匿名さん]

最近ではディスポーザーは標準装備だと思っていましたがそうでもないんですか。
特に戸数の多いタワマンなら設置・維持費は割安そうなのに。
使ったことのないご家庭にはわからないかもですが（大抵は奥様が片付けるので
しょうし）三角コーナーと排水溝の網にたまった生ゴミやぬめりの掃除が不要。
便利なものですよ。

＞大塚エリアではディスポーザー不要ということですかね
･･･？
大塚エリアはデベに見下されてるってことですか

[779: 買い換え検討中]

三角コーナーを使うところが団地仕様っぽくっていいじゃん。

ぬめり取りや穴ポコの掃除もね。

[780: 匿名さん]

＞大塚エリアはデベに見下されてるってことですか
山手線の割に高い価格で売れないから、コスト削減ということ

西日暮里～鶯谷のエリアは更に設備は落ちる、分譲価格が安いから

[781: 匿名さん]

結構マンションは業者の立ち入りの点検がありますよね。
消防点検が２回やら配管の点検やらいろいろと。
平日にされてしまうと結構つらい・・・。

ディスポはわりと最近デフォでついているところが多いですよね。
こちらはどうしてつけなかったんでしょう？

[782: 匿名さん]

分譲価格を抑えるためでしょう。

[783: 匿名]

というかデベの利益確保の為では？
平均坪300万円という分譲単価のターゲットは、仕様を決める時から意識していたのだろうから。

[784: 匿名さん]

マンション事業は慈善事業でもなく、利益追求です
エリアによって、まず想定分譲価格を決めて土地代を差し引いて予想利益を算出し
結果的に建物仕様が決まるという図式。
極論を言えば、売れそうなら何でもいいんです。
ディスポーザーなしのエコノミー～億ションまで大塚では売れた実績があるよ
廊下側に部屋がない内廊下と比較したら、ディスポなんてどうでもいい設備じゃないの。
巣鴨の山手賓館はどんなに高級そうに装飾しても外廊下に変りなく、角住戸以外は
プライバシー低く使いにくい廊下に面した部屋がある。
内廊下は設計が難しいけど、住まいとして価値はある

[785: 匿名さん]

高台の山手賓館とここの最上階はどっちが見晴らしが良いんだろう？

[786: 匿名さん]

見晴らし自体はこちらはあまり期待できないのでは？
さすがに２２階からだといろいろと見渡せるみたいだけど…
ここはどちらにしてもある程度の高層階じゃないと景色が抜けないのでは？
建っている場所自体低いから。

[787: 匿名さん]

展望は期待できないかもしれませんね、夜の東京ドームが綺麗なので見えるなら嬉しいなとは思いますが。
現地と東京ドームは高低差があるのかな？
公式のHPにある展望の予想CGも22階からの景色はいいですけどね、この程度の眺めが欲しかったらせめて15階より上じゃないと無理かも。

[788: 購入検討中さん]

＞784
パークホームズ南大塚にも噛み付いてる営業かなあ？
完全に買う側の視点を無視してますね。
内廊下にしか価値を見出せないのか自信がないのか
わからないけど。なんか必死すぎてこわいです。
ほんとに売れてないんですかね。

[789: 匿名さん]

竣工して1年以上たち、売りだし中の部屋が全くなく検討余地のないマンションと比較する意味がよく分からないのだけど。

[790: 匿名さん]

現在販売中の大塚ｴﾘｱ物件と比べてしまうと
ここの売れ行きが悪いのがばれてしまうからです

[791: 匿名さん]

いや、たぶんブリリア巣鴨買えなかった方ではないですか。
抽選でしたから。

[792: 匿名さん]

外廊下の団地タイプを抽選とは、プチバブルと大衆心理はおそるべし。
高台なんて言っても高低差10ｍ程度だからだから眺望は3階分しか変わりませんよ、わからない人がいるもんだ。

[793: 匿名さん]

>>753さん
消防法の規定により居住者が５０人以上となる集合住宅では、防火管理者を選任し
消防計画書を作成したり、居住者全員が取り組める防火訓練などを行うことが義務
付けられているんですよね。
以前は管理会社の資格所持者が複数のマンションの防火管理者を兼任するのが普
通でしたが、最近では本来の管理権原者である各々のマンションの住民の中から選
任することが望ましいとの考え方が主流になりつつあるようです。
なのでこの規模なら防火管理者は選出しなくてはならないのでいなくてはいけませんね。

[794: 匿名さん]

>>792
ブリリア巣鴨が販売されたのはリーマンショック後だよ。
この物件とは引き合いのがかなり違ったようだね。竣工時に多数の売れ残りが無いといいね。

[795: 匿名さん]

モデルルームに行くと2000円分のQUOカード貰えるんですね。
引き合いが弱いのかな？

[796: 匿名さん]

以前、別な物件では1000円だったのに、
今では2000円貰えるのかあ。

[797: 匿名さん]

山手賓館は、財閥系でもないのに人気があるって不思議、
億ションもないし、これといった特徴ないから安かったのかな？

[798: 匿名さん]

高低差10メートルって、大きくないですか？
マップで見ると、そんなに離れてないみたいだけど。
以前文京区マンションで6階の部屋見た時、お迎えの戸建てが１階で携帯も圏外になっててビックリしたことあるけど、ここも結構な坂下なのですか？

[799: 匿名さん]

>>797
東京建物は財閥系ですよ

旧芙蓉グループ

[800: 匿名さん]

>797
上階は億超えてましたよ。

[801: 匿名さん]

小出しに売りだされているようですが、あと何戸位残っているのでしょうか？

[802: 匿名さん]

ここ、若手営業が必死になってるね。

広告塔のピーター〇ラカンは何処へ行っちゃったのかな？

売れるかな？売れねぇだろうなぁ…イェーィ！

[803: 匿名さん]

豊島区で売れ残り率上位に食い込みそうだね。シティテラス高田、東池のアウルタワーと良い勝負かな？

[804: 匿名さん]

高くても安くても
外廊下でも内廊下でも
ﾃﾞｨｽﾎﾟｰｻﾞｰがあってもなくても
高台だろうが低地だろうが
景気が良くても悪くても
売れる物件は売れるし
売れない物件は売れ残る

[805: 匿名さん]

パークホームズが売れたら残りはここだけになるからそっから減ってくんじゃないのかな
まだ1年あるし

[806: 匿名さん]

ルミナリータワーとかもあるよ。
ここより立地が良いのに安そう。

[807: 匿名さん]

池袋徒歩圏と大塚駅徒歩圏では利便性が格段に違いますね。
しかも、ここより安いとあれば。

[808: 匿名さん]

ルミナリータワーは狭いし場所が最悪だから

[809: 匿名さん]

＞800
タイル貼りの外廊下の億ションなんてあるんだ、買った人はどんな人だろうね。

[810: 匿名さん]

ここも億超えの部屋なかった？

[811: 匿名さん]

ブリリア巣鴨の中古が出てました。坪315万円くらいかな？
http://www.stepon.co.jp/mansion/detail/11123038/

ブリリア巣鴨の方が立地・設備ともに上ですね。
きちんと完売したので中古でも売り易いですね。

[812: 匿名さん]

巣鴨は地価が上がってきてる時に出たから高いんでしょ
いま出てたら大分安かったよ

[813: 匿名]

負け惜しみしないでよ

[814: 匿名さん]

シティハウスのほうが高かったのに？

[815: 匿名さん]

1/3が億ションだからブリリア巣鴨とは比較にならないけどシティハウスは坪単価350～540万円　
竣工から2年かけて完売したね。

[816: 匿名さん]

1ヶ月半前ですが、JR大塚駅前の放射線量測定の動画です。
結構高い数値ですね。
http://tokku.jp/movie/feed+10+id+GGmYHBkkjp0.html

[817: 匿名さん]

＞811さん
へー、このマンション高いんですね、窓のない部屋（納戸？）があるのは
やっぱり外廊下だから間取りが取れなくて、無理やりした感じですね
多分この価格だったら長期売れ残るでしょうね・・・・・・・

短期間で未入居で売却するなら、投資目的ということもあるでしょうが
居住中というのは、住んでみてあまりにも期待はずれで買い換えるのでしょうか？

[818: 匿名]

ブリリア巣鴨は過去に数戸中古で売りに出ているけど、ほぼ分譲単価通りで売れているよ。
上層階は坪310〜320万、低層は300万を切るくらい。特に時間もかからずすぐに売れていたよ。

どのマンションでも1〜2年で2〜3%くらいは売る人が出てくるもの。理由は色々。

でも新築売れ残りの部屋があると中古ではかなり値下げが必要になるから、売れ残りが多いマンション程中古が却って出てこなかったりする。
査定に出すとかなり低い金額になって売るのを止めてしまうんだろうね。
ブリリア巣鴨は竣工前に売り切ったから値崩れせずに売りやすいよね。

だからタワレジの売れ残りが多いというのは気がかりだね。

[819: 匿名さん]

山手線の駅に近くて良い立地だと思っているのだけど、
出足が遅いのはやはり価格にあるのかね。。。
１期６次…なんてかなり細かく売っているのもそのせい？
オール電化ではあるけれど、非常用発電機があったりして
そういう面ではデメリットをカバーしている部分も多くあると思うのだが。

[820: 匿名さん]

高級マンションかと思ったらブリリア巣鴨って、そんなに安いんだ・・

[821: 匿名さん]

＞８１９
販売開始が震災と重なったのは厳しいよね。
１期で価格発表した分売れるまで１次・２次と続くのかな？

[822: 匿名さん]

第一期６次じゃねぇ…終わってるよ。
営業さんも大変だね。
売れない物件でも無理して売らなきゃならないんだから。
ご苦労様です。
営業さん同士でも配属される場所は「運」だろうし、どうせだったら売れる物件に配属されたかったよね。
本来なら担当物件の「売り」をどんどんアピールするべきなのに、マイナス部分が多すぎてあきらめちゃったのかな。これじゃせっかくの「底宅」が台無しだ。

[823: 匿名さん]

オウルタワー除き、
近隣の物件がどれもわりと順調っぽいから、
営業さんの気持ちが知りたい。

[824: 匿名さん]

>820
タワレジよりもちょっと安いくらいでしょ。

タワレジの売れ行きが、ブリリア巣鴨の中古よりも悪いのが何より問題だよな。価格は同じくらいなのに。

817で間取りについて書かれいるが、タワーマンション特有の横長の間取りは導線が悪く、イマイチだよね。

[825: 匿名さん]

オール電化は、かなりネックでしょ

ふつうは買わないよ

[826: 匿名さん]

>>823
オウルタワーも不調だね。
こことどっちが売れてるんだろうか？

[827: 匿名さん]

外廊下で窓のない部屋があるなんて設計ミス？
最上階の億ション買った人はどんな人なんだろう、不動産オンチなのか
資金があり余っていてゴテゴテした門や玄関が好きな人かな？

[828: 匿名さん]

オール電化はネックかもね。
非常電源があると言われても、電気代が上がること考えるとうーんかなぁ。
駅近だし、自分の場合は実家が近くだから
ここのマンションはかなり惹かれているのだけれど。

[829: 匿名さん]

同じ価格でも中古のブリリア巣鴨はすぐに売れて、
新築のタワーレジデンスの上層階が売れない理由を考えると、
タワマンであることが問題視されているのかな。
あとは、やはり高台で二線利用可能なことを考えると
「巣鴨＞大塚」という相対感から、ブリリア巣鴨と
同じ価格だとすると割高感があるのかな。

一方、低層階はそこそこ売れているので、オール電化や
ディスポーザー無しが致命的な問題とはされていないのではと思う。

近辺の新築マンションに比べて1～2割高く、相対的な割高感があるのは否めない。
上層階になるとそれが際立ってくる。

上層階とはいえ、大塚の山手線外側のマンションに坪320～330万円というのは、
ちょっとやり過ぎだよね。
この金額出すなら文京区の財閥系マンションが買えてしまうから。

上の方でも書かれていると、大量に売れ残ると中古での処分が大変になるよ。
完成在庫は少なくとも1割程度の値引きは避けられないし、
入居済みの部屋はそこから更に値引きしないと売れない。

[830: 匿名さん]

「塚」ってどういう意味か知ってる？

[831: 匿名さん]

ブリリア巣鴨は、ちょっと成金趣味みたいなエントランスが田舎者には受けるんじゃないの
山手線外側の外廊下の団地タイプと外側の共有設備がシャレてる内廊下で都会的なタワーの比較

[832: 匿名さん]

結局ここの売りは「内廊下」だけか

中古物件と比較されてる新築物件なんてありえないし恥ずかしい

ほんとに売れてなさそうで気の毒になってきた

[833: 匿名さん]

>>831
そんなこと言うなら、売れていないこの物件は、
都会人と田舎者のいずれにも受け入れられない可哀想な物件
ということになるよ。

[834: 匿名さん]

まだ完成してないのに、余計なお世話だと思うんだけど・・・

出来上がったら成金趣味のマンションにはならないでしょう、シティハウスみたいに
スタイリッシュな都会的な雰囲気で新しいランドマークになると思いますよ。

[835: 匿名さん]

営業さんの必死さが伝わってきて、ちょっと気の毒になってきた。

[836: 匿名さん]

このスレに出てくるシティハウスとブランズ巣鴨は好対照ですね
コンセプトとデベが正反対、購買層もかなり違いそう・・・
タワレジはその中間か、シティハウスに近い気がする

[837: 匿名さん]

＞８３６
ブランズの話って出てきてましたっけ？
ブランズとブリリアは違う物件ですよ。

[838: 匿名さん]

>834
＞シャレてる
＞スタイリッシュ
とか抽象的なイメージだけじゃ売れないよ
ライバルはアウルとルミナリーでしょ
もっと実のある比較させて

[839: 匿名さん]

確かに。
今、多数住戸売り出し中の物件と現実的な比較をすべき。

[840: 匿名さん]

>838
タワー激戦区の池袋よりは売れるんじゃない？
大塚の新築タワマンはここだけだし。

[841: 匿名さん]

ザ・タワーレジデンス大塚
アウルタワー
ルミナリータワー池袋

豊島区の人気タワマン三羽烏ですね。

[842: 匿名さん]

ブリリア巣鴨は最終分譲期まで抽選だったなあ。
結果、恨み節の人が多数。
このマンションもいいと思うけどね。
抽選になってるのかな。

[843: 匿名さん]

>841
ルミナリーは環境はかなり悪いけど、DINKSをメインターゲットにしていて、
彼らさほど環境を気にしないし、利便性は抜群で価格を抑えているので、結構売れるのではと思う。

豊島区では、目白のシティテラス、アウルタワーとタワーレジデンスがお騒がせ物件になるのでは。

東口の新庁舎一体のタワーマンションが2年くらいで販売が始まるだろうから、
これを待っている人は結構いるよね。
上記3物件の需給はかなり悪化しそうだな。

>842
第1期第1次は多少抽選もあったようだが、以降はほぼ先着順。

[844: 匿名さん]

シティハウスの中古が出てました、一等地だからやはり高い

[845: 匿名さん]

ルミナリーは周辺環境はあまりに典型的な繁華街過ぎる気がする・・・。
でも池袋の駅近いし、割り切ればよいかな。

こちらはＭＳ周辺は比較的落ち着いていると思う。
前から言われている電車の音やサイレンの音がどうなのかが気になる。

[846: 匿名さん]

電車の音は結構すると思うよ。特に上層階。音は上に上がるから。
窓を閉めてれば問題ないとは言うけど、ずっと閉めてるわけにもいかないし。
ただ、電車の音は自動車の走行音より慣れやすいみたい。
まあ、音の問題は人それぞれ感じ方が違うから、神経質な人は難しいかも。

[847: 匿名さん]

ここと同じような線路近くのマンションに住んでたけど、騒音はもちろんのこと、窓を開けてたら白のレースのカーテンが3ヶ月で真っ黒に汚れたよ。

[848: 匿名さん]

車でなく電車側で汚れるなんてあり得るんですか？

[849: 匿名さん]

ありますよ。踏切を渡るとき線路の内側を見ればわかります。鉄粉とあぶらがまじったものが厚く付着しています。これらが空気中に飛び散るのです。特に車の塗装面に小さな傷を作ります。ちょうど建物前のガード下あたりがカーブになっていて多めに飛散するかなという感じです。駐車場は建物下の地下なので少しはましでしょうが。

[850: 匿名さん]

車と電車はどっちが汚れるんですか？
ここは車の通行はほとんどなさそうですが。