ザ・タワーレジデンス大塚 パート2

[マンコミュファンさん]

パート2立ち上げました。よろしくお願いします。


パート1＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/58106/

＜全体概要＞
所在地＝東京都豊島区北大塚1丁目13-1（地番）
交通＝山手線大塚駅より徒歩4分
総戸数＝201戸
間取り＝1LDK～4LDK
面積＝40.42～105.07平米
完成・入居＝2012年7月下旬予定

売主＝東京建物、三菱地所レジデンス（旧藤和不動産分・三菱地所承継分ともあり）、中央商事、東京急行電鉄
設計＝三菱地所設計
施工＝東急建設
管理＝三菱地所コミュニティ（11/3/31までは三菱地所藤和コミュニティ）

[723: 匿名さん]

だって図星ですね興味本位で新築マンション購入とは無縁の人達が若干名？

[724: 匿名さん]

どこにでも、嫉みや僻みで食って掛かるネガさんがいるのですね。都内の新築マンションを買うことができないなら、こんな掲示板を見なければ心穏やかにいられるのに。

[725: 匿名さん]

＞724
本当にその通りだと思いますね。

このスレ見ている人は、購入検討中、周辺住民、購入経験者・・

買う気も、買う力もない人は何のために見ているのか疑問だけど
仕方ないでしょう・

[726: ご近所さん]

購入された方にはネガさんは煩わしいでしょうね
購入検討者には、そういう考え方もあるなと
他の物件と比較する機会を与えてくれているかもしれません

山手線駅徒歩３分という立地は素晴らしいです
お金があればセカンドハウスに欲しいです

[727: 匿名さん]

3分じゃ､駅までたどりつかないけど。

[728: 匿名さん]

JR線の駅近は便利だろうけど、うるさい。同じ駅近なら、地下鉄のほうが良くない？

[729: 匿名さん]

地下鉄駅のほうが静かだけど街が寂れてるからね。
新大塚駅なんかスーパーがあるくらいで飲食店はあまりないし。

[730: 匿名さん]

徒歩の表示時間は地下鉄は入り口まで、ＪＲは改札まで。
丸の内線なら山手線より入り口からホームまでは近いけど、有楽町線を
初めとして新しい地下鉄は、ホームまで5分なんてあります。

[731: 匿名さん]

JRも地下鉄も出入り口まででしょ。

[732: 匿名さん]

利便性はいいね
山手線外側だけど

問題は、オール電化

タワーということより、キツイと思う

[733: 匿名さん]

大塚の立ち飲み屋で飲んでたら、風俗のおねえちゃんが隣で飲んでいて、
大塚の女はよく働くと言われた。
あまりにもくくり方が大雑把なんですけど、、、

[734: 周辺住民さん]

立ち飲みやって、元風俗じゃない？
最近、就職難から、新人の入店が多い。
しかし、10人入っても、1年後には1人しか生き残らない競争世界。
現役の風俗は収入が多いし、もっといいところで
飲んでいると思うよ。

[735: 匿名さん]

直接基礎に非常用発電も2機あるんですね

[736: 匿名さん]

ここってこの近辺からみると窪地になっていますが、放射線量値が高いHotspotになっていたりしませんか？

[737: 匿名]

そんなに気になるなら自分で測定しなよ(笑)

[738: 匿名さん]

巣鴨の団地型外廊下マンションの方でしょうかね、高台だけが唯一の取り柄？

ニックネームだけが賓館だから、共有設備満載の豪華タワーマンションが気にさわるのかな？

[739: 匿名]

高級タワーマンションのわりには共用設備が大したことないような・・ディスポーザーもないし

[740: 匿名さん]

マンション建物に、駐車場があって自動車が突き刺さっているよりはましでしょう？

[742: 匿名さん]

＞ここの共有設備はコスト削減のために他のタワー型マンションに較べて、かなり抑え目でしょう。
免震で非常用発電2機、貯湯タンクも装備してるのに？
ディスポーザーがないくらいなのにコスト削減とはおかしな発言ですね

[743: 匿名さん]

>マンション建物に、駐車場があって自動車が突き刺さっているよりはましでしょう？

どういう意味？
建物内タワーパーキングってこと？
何のことか分からないから教えて。

[744: 近所をよく知る人]

738=740=742
低地＆ディスポーザーなしコンプレックスさんご登場
皆様ご存知、竣工後1年超の巣鴨物件を目の敵にしている不思議な方です
巣鴨なら販売中のブランズがあるよ、不思議ちゃん
大塚には他にも販売中の物件がなかったかな？
この豪華ﾀﾜｰマンションが竣工前に完売するといいね

[745: 匿名さん]

今回の地震で貯湯タンクからの水漏れで、マンションの建物中水浸しって事故もあった。震災前の設計だから、まだ、そういった教訓のフィードバックがないんだよね。

[746: 匿名さん]

>>742
非常用発電機の電力量ってどのくらい？
非常用なのでマンション全体の電力を賄うのは困難だろうし、
普通は、エレベーター等の共用部分を動かすのがせいぜいでは。
非常用発電機くらいは多くのマンションにあると思うよ。
本格的な自家発電装置があれば凄いと思うけど。

共用施設はタワーマンションにしては簡素では？
管理費が同じ水準で、フィットネスや高層階ラウンジなどが
あるところも多いよね。

[747: 匿名さん]

タワマンは停電になると防災システムもダウンするから、最低限の機能を維持するために自家発電を備えているのが普通。廊下の避難用誘導の照明とか非常用エレベータとかは稼動するけど、せいぜい１時間くらいしか持たない。まあ、震災前は日本の電力会社は停電が稀だったから、計画停電のように数時間電気が来ないなんてことは想定していなかった。ちなみに非常用エレベーターは火災のときに消防隊が突入するために停電があっても機能を維持させる必要がある。通常時は別として、停電時に住民が使うためではない。

[748: 匿名さん]

災害時の急な停電に備え、非常用発電機を2機設置。生活に最低限必要な電気設備や非常用エレベーターを稼働できるよう、電力を供給します。

だそうですよ

[749: 匿名さん]

で、何分持つの。停電時に非常用エレベーターを住民がつかって、火事になっていざというときに使えなかったらどうするんだろうね。

[750: 匿名さん]

フィットネスとか管理費が増えるし沢山あるからいりませんね

[751: 匿名さん]

自家用発電用の大量の燃料を備蓄しているマンションって無いんじゃない？
持って数時間でしょ。

[752: 匿名さん]

でかい発電機を長時間回し続けるのに何万リットルという燃料が必要。この燃料も、何年も無交換で保存できるもんじゃない。発電機も定期的な検査の度に動作確認が必要になるし、コストもでかいので民間で持つのはあまり得策じゃ無いと思うけど。大企業のコンピューターセンターじゃあるまいし、広域災害時にエレベーターを動かすための発電機を準備するような民間マンションがそう沢山あるのかなぁ？

[753: 匿名さん]

非常用発電機があっても防火管理者が常駐してないと発電できませんよ。
この規模のマンションで常駐は考えられませんね。

燃料もすぐになくなるでしょうね。
3月12日から10日間ぐらいGSはずっと閉店してましたよ。

[754: 匿名さん]

値下げ情報はないのでしょうか？今のところ強気で売ってるみたいですが。売主関係以外の方お願いします。

[755: 匿名さん]

完成前に値下げするなんて、デベの恥でしょう
値付けが間違っていたと証明するし既契約者に説明が必要
値引きしても買わないでしょう、失礼買えないでしょう

[756: 匿名さん]

失礼、一般論を聞いているわけではないので

[757: 匿名]

オプションサービスは言ってくるけど値下げは難しいとのこと。
完全してからでは？きっと多数売れ残るので、それからダメ元で交渉してみては。

[758: 匿名さん]

一般論もなにも個別に値引きの話なんてするわけないでしょう
低層階の条件悪くて安い部屋は、後からでも売れるから。
マンション事業はトータルで利益を出すんだよ、慈善事業じゃないから。

[759: 匿名さん]

オール電化がネックで売れないらしいよ

オール電化は叩き売りになるから、待っててもいい

オール電化のババを引く気があればだが

[760: 匿名さん]

オール電化って郊外の大衆マンションの付加価値だと思ってたけど
山手線エリアでもあるんですね。

[761: 匿名さん]

埋立地でもなく、山手線徒歩圏という好立地なのに、オール電化を選択するなんて、誤算もいいとこ

震災前の企画とはいえ、あえてオール電化を選択していない優良物件もあるのに、ほんと、やっちまったって感じの物件だよね

今からでも、ガス併用に変更できないの？

[762: 匿名]

>761
できないよ。
ガスの配管を通すことから必要になる。

オール電化であることでかなりのハンディキャップになりそうだね。
トータルの光熱費が安くなることがメリットと言われていたが、電気代自体がかなり上がりそう。
中古で売ろうにも値下げの理由にされそうだ。

震災後にオール電化物件を買っている人はきちんとリスクを認識しているのかな？

[763: 匿名さん]

電気代どころかガス代も上がってるんだよね

[764: 匿名さん]

電気代もガス代もローン支払いと比較したら、いくらでもないんだけど
イメージ的にマイナス。

電磁調理器も、電磁波がどんな影響を及ぼすか未知数の部分がある
携帯電話の何十倍も電磁波放出するから。

ガスがあれば趣向で電磁調理器に変更できるけど、オール電化からガスには出来ないから
選択肢が限られる。
30年位前に、マンションで深夜電力の電気温水器が流行したけど不便だから
機器が壊れたらガス給湯器に変えている。

[765: 匿名さん]

電磁調理器は上昇気流がヤバイ。
台所での熱中症に用心しなきゃ。

[766: 匿名さん]

そうそう～
ガスより油が飛び散るって言うしね。

電磁波の悪影響も将来わからないし。


それにしても、ディスポーザーがないから生ゴミ持ってご自慢の内廊下歩くんだろ？

必ずいるんだよね、臭い汁タラタラ垂らしながら…

夏場は特に臭うよね。節電で温度設定高めにするだろうから臭いが充満しそう。

[767: 匿名さん]

>766
どこのマンションでも普通の光景ですよ
高級マンションだろうと大衆マンションだろうと
ディスポーザーなんて、大衆マンションを高級そうに売るための手段安い設備
中規模以下ではないところもたくさんある。
・・・というか、大塚エリアではでは、ディスポーザーがある物件はあるのかな？

[768: 匿名さん]

今販売中の物件ならジオ文京大塚にディスポーザーがあるよ。

巣鴨に広げれば、一部の人が嫌っているから名前を出したくないが、
ブリリア巣鴨にも当然付いているし、パークハウス駒込染井、ブリリア駒込染井、
ディプティエレメンツ、プラウド駒込等、
結構付いているマンション多いよね。

[769: 匿名さん]

大塚エリアではディスポーザー不要ということですかね
財閥系の住友、三井の南大塚も不要ということで付いてない。

それにしても、文京区、巣鴨とディポ付きマンションの
共通点は、イメージ先行の団地タイプ＆外廊下で少しビックリ

[770: 匿名さん]

ブリリア巣鴨の住人に余裕の表情で笑われるよ。

[771: 匿名さん]

ディスポーザー使ったことない人はここで問題ないんじゃない。
1度でも使ったことがある人は、、、

[772: 匿名さん]

外廊下なら、生ゴミの汁が廊下にたれていても、しょうがないなぁで済むところが、
ディスポなしの内廊下（絨毯ならなおのこと）はちょっと厳しいかも。なんでこんな最強のコラボにしたんだ？

[773: 匿名さん]

住友のシティハウス南大塚はホテルライクな絨毯敷の内廊下ですが、ディスポーザーなし
半分近く億ションでしたが売れちゃいました。
生ゴミの汁がたれるようなだらしない生活する住民がいないのかもね。

[774: 匿名さん]

高台だけがプライドのおありの巣鴨の賓館の前を通ったら、1階部分に穴があいていて
駐車場になっている、いわゆる外気接地の屋外駐車場で、吹き出してしまった。
いわゆる団地型の外廊下の普通のマンションでした。

共有設備多数や内廊下のタワレジと比較する物件じゃないと思いました。

[775: 匿名さん]

1LDK～だから、色々な住民がいるだろうし、生ゴミ汁ダレあるかもね。

[776: 匿名さん]

１ＬＤＫ～だからといっても、お値段もしますし
住民の方たちはそうそう悪くないと思いますけれど
（希望的観測かもしれないですが）
ディスポーザーって定期的に業者が部屋の中に入ってきてメンテがあるんでしょ？
それが正直いやだ・・・

[777: 匿名さん]

＞776
分譲マンションのご経験がなさそうですが、部屋内への立ち入りは普通にあります
もちろん拒否は出来ますが、少数派です。
年1回の排水管清掃（ディスポーザー付なら頻度は2倍）、消防設備点検・・・

[778: 匿名さん]

最近ではディスポーザーは標準装備だと思っていましたがそうでもないんですか。
特に戸数の多いタワマンなら設置・維持費は割安そうなのに。
使ったことのないご家庭にはわからないかもですが（大抵は奥様が片付けるので
しょうし）三角コーナーと排水溝の網にたまった生ゴミやぬめりの掃除が不要。
便利なものですよ。

＞大塚エリアではディスポーザー不要ということですかね
･･･？
大塚エリアはデベに見下されてるってことですか

[779: 買い換え検討中]

三角コーナーを使うところが団地仕様っぽくっていいじゃん。

ぬめり取りや穴ポコの掃除もね。

[780: 匿名さん]

＞大塚エリアはデベに見下されてるってことですか
山手線の割に高い価格で売れないから、コスト削減ということ

西日暮里～鶯谷のエリアは更に設備は落ちる、分譲価格が安いから

[781: 匿名さん]

結構マンションは業者の立ち入りの点検がありますよね。
消防点検が２回やら配管の点検やらいろいろと。
平日にされてしまうと結構つらい・・・。

ディスポはわりと最近デフォでついているところが多いですよね。
こちらはどうしてつけなかったんでしょう？

[782: 匿名さん]

分譲価格を抑えるためでしょう。

[783: 匿名]

というかデベの利益確保の為では？
平均坪300万円という分譲単価のターゲットは、仕様を決める時から意識していたのだろうから。

[784: 匿名さん]

マンション事業は慈善事業でもなく、利益追求です
エリアによって、まず想定分譲価格を決めて土地代を差し引いて予想利益を算出し
結果的に建物仕様が決まるという図式。
極論を言えば、売れそうなら何でもいいんです。
ディスポーザーなしのエコノミー～億ションまで大塚では売れた実績があるよ
廊下側に部屋がない内廊下と比較したら、ディスポなんてどうでもいい設備じゃないの。
巣鴨の山手賓館はどんなに高級そうに装飾しても外廊下に変りなく、角住戸以外は
プライバシー低く使いにくい廊下に面した部屋がある。
内廊下は設計が難しいけど、住まいとして価値はある

[785: 匿名さん]

高台の山手賓館とここの最上階はどっちが見晴らしが良いんだろう？

[786: 匿名さん]

見晴らし自体はこちらはあまり期待できないのでは？
さすがに２２階からだといろいろと見渡せるみたいだけど…
ここはどちらにしてもある程度の高層階じゃないと景色が抜けないのでは？
建っている場所自体低いから。

[787: 匿名さん]

展望は期待できないかもしれませんね、夜の東京ドームが綺麗なので見えるなら嬉しいなとは思いますが。
現地と東京ドームは高低差があるのかな？
公式のHPにある展望の予想CGも22階からの景色はいいですけどね、この程度の眺めが欲しかったらせめて15階より上じゃないと無理かも。

[788: 購入検討中さん]

＞784
パークホームズ南大塚にも噛み付いてる営業かなあ？
完全に買う側の視点を無視してますね。
内廊下にしか価値を見出せないのか自信がないのか
わからないけど。なんか必死すぎてこわいです。
ほんとに売れてないんですかね。

[789: 匿名さん]

竣工して1年以上たち、売りだし中の部屋が全くなく検討余地のないマンションと比較する意味がよく分からないのだけど。

[790: 匿名さん]

現在販売中の大塚ｴﾘｱ物件と比べてしまうと
ここの売れ行きが悪いのがばれてしまうからです

[791: 匿名さん]

いや、たぶんブリリア巣鴨買えなかった方ではないですか。
抽選でしたから。

[792: 匿名さん]

外廊下の団地タイプを抽選とは、プチバブルと大衆心理はおそるべし。
高台なんて言っても高低差10ｍ程度だからだから眺望は3階分しか変わりませんよ、わからない人がいるもんだ。

[793: 匿名さん]

>>753さん
消防法の規定により居住者が５０人以上となる集合住宅では、防火管理者を選任し
消防計画書を作成したり、居住者全員が取り組める防火訓練などを行うことが義務
付けられているんですよね。
以前は管理会社の資格所持者が複数のマンションの防火管理者を兼任するのが普
通でしたが、最近では本来の管理権原者である各々のマンションの住民の中から選
任することが望ましいとの考え方が主流になりつつあるようです。
なのでこの規模なら防火管理者は選出しなくてはならないのでいなくてはいけませんね。

[794: 匿名さん]

>>792
ブリリア巣鴨が販売されたのはリーマンショック後だよ。
この物件とは引き合いのがかなり違ったようだね。竣工時に多数の売れ残りが無いといいね。

[795: 匿名さん]

モデルルームに行くと2000円分のQUOカード貰えるんですね。
引き合いが弱いのかな？

[796: 匿名さん]

以前、別な物件では1000円だったのに、
今では2000円貰えるのかあ。

[797: 匿名さん]

山手賓館は、財閥系でもないのに人気があるって不思議、
億ションもないし、これといった特徴ないから安かったのかな？

[798: 匿名さん]

高低差10メートルって、大きくないですか？
マップで見ると、そんなに離れてないみたいだけど。
以前文京区マンションで6階の部屋見た時、お迎えの戸建てが１階で携帯も圏外になっててビックリしたことあるけど、ここも結構な坂下なのですか？

[799: 匿名さん]

>>797
東京建物は財閥系ですよ

旧芙蓉グループ

[800: 匿名さん]

>797
上階は億超えてましたよ。

[801: 匿名さん]

小出しに売りだされているようですが、あと何戸位残っているのでしょうか？

[802: 匿名さん]

ここ、若手営業が必死になってるね。

広告塔のピーター〇ラカンは何処へ行っちゃったのかな？

売れるかな？売れねぇだろうなぁ…イェーィ！

[803: 匿名さん]

豊島区で売れ残り率上位に食い込みそうだね。シティテラス高田、東池のアウルタワーと良い勝負かな？

[804: 匿名さん]

高くても安くても
外廊下でも内廊下でも
ﾃﾞｨｽﾎﾟｰｻﾞｰがあってもなくても
高台だろうが低地だろうが
景気が良くても悪くても
売れる物件は売れるし
売れない物件は売れ残る

[805: 匿名さん]

パークホームズが売れたら残りはここだけになるからそっから減ってくんじゃないのかな
まだ1年あるし

[806: 匿名さん]

ルミナリータワーとかもあるよ。
ここより立地が良いのに安そう。

[807: 匿名さん]

池袋徒歩圏と大塚駅徒歩圏では利便性が格段に違いますね。
しかも、ここより安いとあれば。

[808: 匿名さん]

ルミナリータワーは狭いし場所が最悪だから

[809: 匿名さん]

＞800
タイル貼りの外廊下の億ションなんてあるんだ、買った人はどんな人だろうね。

[810: 匿名さん]

ここも億超えの部屋なかった？

[811: 匿名さん]

ブリリア巣鴨の中古が出てました。坪315万円くらいかな？
http://www.stepon.co.jp/mansion/detail/11123038/

ブリリア巣鴨の方が立地・設備ともに上ですね。
きちんと完売したので中古でも売り易いですね。

[812: 匿名さん]

巣鴨は地価が上がってきてる時に出たから高いんでしょ
いま出てたら大分安かったよ

[813: 匿名]

負け惜しみしないでよ

[814: 匿名さん]

シティハウスのほうが高かったのに？

[815: 匿名さん]

1/3が億ションだからブリリア巣鴨とは比較にならないけどシティハウスは坪単価350～540万円　
竣工から2年かけて完売したね。

[816: 匿名さん]

1ヶ月半前ですが、JR大塚駅前の放射線量測定の動画です。
結構高い数値ですね。
http://tokku.jp/movie/feed+10+id+GGmYHBkkjp0.html

[817: 匿名さん]

＞811さん
へー、このマンション高いんですね、窓のない部屋（納戸？）があるのは
やっぱり外廊下だから間取りが取れなくて、無理やりした感じですね
多分この価格だったら長期売れ残るでしょうね・・・・・・・

短期間で未入居で売却するなら、投資目的ということもあるでしょうが
居住中というのは、住んでみてあまりにも期待はずれで買い換えるのでしょうか？

[818: 匿名]

ブリリア巣鴨は過去に数戸中古で売りに出ているけど、ほぼ分譲単価通りで売れているよ。
上層階は坪310〜320万、低層は300万を切るくらい。特に時間もかからずすぐに売れていたよ。

どのマンションでも1〜2年で2〜3%くらいは売る人が出てくるもの。理由は色々。

でも新築売れ残りの部屋があると中古ではかなり値下げが必要になるから、売れ残りが多いマンション程中古が却って出てこなかったりする。
査定に出すとかなり低い金額になって売るのを止めてしまうんだろうね。
ブリリア巣鴨は竣工前に売り切ったから値崩れせずに売りやすいよね。

だからタワレジの売れ残りが多いというのは気がかりだね。

[819: 匿名さん]

山手線の駅に近くて良い立地だと思っているのだけど、
出足が遅いのはやはり価格にあるのかね。。。
１期６次…なんてかなり細かく売っているのもそのせい？
オール電化ではあるけれど、非常用発電機があったりして
そういう面ではデメリットをカバーしている部分も多くあると思うのだが。

[820: 匿名さん]

高級マンションかと思ったらブリリア巣鴨って、そんなに安いんだ・・

[821: 匿名さん]

＞８１９
販売開始が震災と重なったのは厳しいよね。
１期で価格発表した分売れるまで１次・２次と続くのかな？

[822: 匿名さん]

第一期６次じゃねぇ…終わってるよ。
営業さんも大変だね。
売れない物件でも無理して売らなきゃならないんだから。
ご苦労様です。
営業さん同士でも配属される場所は「運」だろうし、どうせだったら売れる物件に配属されたかったよね。
本来なら担当物件の「売り」をどんどんアピールするべきなのに、マイナス部分が多すぎてあきらめちゃったのかな。これじゃせっかくの「底宅」が台無しだ。