ザ・タワーレジデンス大塚 パート2

[マンコミュファンさん]

パート2立ち上げました。よろしくお願いします。


パート1＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/58106/

＜全体概要＞
所在地＝東京都豊島区北大塚1丁目13-1（地番）
交通＝山手線大塚駅より徒歩4分
総戸数＝201戸
間取り＝1LDK～4LDK
面積＝40.42～105.07平米
完成・入居＝2012年7月下旬予定

売主＝東京建物、三菱地所レジデンス（旧藤和不動産分・三菱地所承継分ともあり）、中央商事、東京急行電鉄
設計＝三菱地所設計
施工＝東急建設
管理＝三菱地所コミュニティ（11/3/31までは三菱地所藤和コミュニティ）

[62: 匿名さん]

これから税金カンケイどう転ぶかわからないですから、
増税されたり、控除がなくなっていない今がもしかしたら一番買い時なのかもしれないですね。

[63: 匿名]

地震でなんか購買意欲がなくなってきた感じ

[64: 匿名さん]

>>58
去年の夏にゲリラ豪雨の時期に、こちらのスレでもよく話題が挙がっていましたが私の記憶では被害や浸水という話はありませんでしたね。
ゲリラ豪雨というくらいだから地形云々ではなく、たまたまこの地域に来なかっただけなのかもしれませんが。水はけや地形的にはどうなのでしょうね。

[65: 物件比較中さん]

63
当方も同感です。。。
今まで見てきたのがタワー型だからですかね。。。
うーん、やはり低層かな。。。

[66: 匿名さん]

>57さん
階段の昇降も、13階くらいまでなら耐えられそうですか？
タワー物件の階層による安全性の違いは人によって意見が異なり、
どれが真実かいまひとつわからなくなっていますが、エレベーターが
機能しなくなる事だけを考えると子持ちの家は低階層が良いかもしれませんね。

[67: 匿名さん]

＞62も一理あるし、＞63も一理ある。
でも増税論があるなかで数千万の買物をするとなると、
そうなる前が一番いいに決まっていますよね。
今なら控除もあるわけだし。
でも…家族ともう一度いろいろと話し合わないとな。

[68: 匿名さん]

国民の７０％が復興のための増税に反対しないというニュースがありましたが、もし数ヵ月後に消費税などが増税されるとしたら、どんなに早く契約してもこのマンションは増税後の購入ということになってしまうのでしょうか？
なんか、ここに限らず、現在の状態で関東にマンションを新規購入するのって結構勇気がいりますよね。

[69: 匿名さん]

ちなみに過去の消費税導入の際、消費税の増税の際はともに
不動産は契約時現在の税制が適用されましたから、例えば
本物件の契約日が5月で引渡しが予定通り来年の7月の場合
消費税は今年の5月時点のものが適用されるということに
なるでしょう。

しかしながら、この地震で不動産購入に対する意欲が減退し
不動産相場が下落することも既に起こり始めているわけで
消費税が低いうちにといっても、それ以上に本体価格が
下落する可能性もあるので、急いで買った方が良いとは
限りませんね。

本物件ですが、夜に巣鴨から現地まで歩いて見ました。
巣鴨から線路沿いに歩いてくると、確かに8分程度で
現地に着きます。
しかし、巣鴨の駅から横断歩道を渡って線路沿いの道に入ると
全く店のようなものも無く寂しい道で、現地の少し手前には
この都会に寂れたｺﾞﾙﾌ練習場までありました。そして
そのｺﾞﾙﾌ練習場のあたりから現地までは下り坂が続きます。
その下りきったところが現地でした。
このあたりでは一番低そうな場所に感じられました。

考えてみれば、大塚駅は高架の上にあり、巣鴨は地下にあります。
この間山手線の線路に傾斜が無いなら、大塚は低地で
巣鴨は丘ということになります。このあたり
購入を検討している方は大塚からだけでなく巣鴨からも
一度は歩いて見られることをお勧めします。

[70: 匿名さん]

>69さん
今回の大地震の影響で高層マンションの価格が下落する考えがある一方、
建築費の値上がりに伴う本体価格の値上がりが懸念されていますよね。
今は、正直買い時が解からないと言うのが率直な気持ちです。

あるアドバイザーの意見によれば、マンション価格は一時高騰→完売までに
時間がかかるようになり、値引き販売開始と言うシナリオを予想しているようですね。

[71: 匿名さん]

＞69
多方面から物件を見るのは重要ですね。
といいつつ巣鴨からは行ったことがないので、
チェックしがてら時間が出来たら行っています。
この辺りは結構高低差ありますよね～。

[72: 匿名さん]

ここから東池袋駅、池袋駅方面に行くにも坂を上りますね。
ちょっとした盆地です。

[73: 匿名さん]

66さん
57さんではないですが、13階くらいの階段の昇降も1日程度のことであれば耐えられそうに思いますが、数日続くと思うとやってられないと思えてくると思います。それを考えるとある程度、大丈夫そうな低層階に住むのが一番いいのかなと考えますね。
70さん
建築資材の高騰の話も聞かれますが、こういう事態ですので正直値上げはないんじゃないかなと思います。

[74: 匿名さん]

>>31さん
区役所の出張所が近くにあるのはいいですね。
遠いい所は本当遠いいですよね。
引越し後以外にもなんだかんだ区役所へ行く機会はありますからね。

[75: 匿名さん]

区役所は転入届以外にも印鑑証明の登録やら年金やらいろいろありますもんね…。
あとは免許証の住所変更にも戸籍謄本必要ですし。
確かに近いのはありがたいですよね。

ここは免許の住所変更は最寄の大塚警察ではなく、板橋警察署みたいですね。
それはちょっと残念。。。

[76: 匿名さん]

68さん
今は、震災等の被害の影響もあり、マンションの購入者も減っている事でしょうね。しかも、竣工や販売が延びているデベも多いようで。こういう時だからこそ、余計マンションの購入に一歩進めないところがあります。でも数ヵ月後に消費税の増税が実施されるのであれば、今購入しておいた方がかなりお得な気もしますよね。むずかしいですね。

[77: 近所をよく知る人]

>>69さん

寂れたゴルフ練習場ですが、都内一安いので好きな方にはよいですよ。
近所にゴルフ練習場が２カ所もあるなんてね。

そこから坂を下って右へ行けば現地、左のガードをくぐってみると
更に低地へお続きますので、次回は左へもどうぞ。

>>75さん

免許の住所変更は目の前で出来ますよ。（経験あり）
更新は板橋ですが。

[78: 匿名さん]

復興の為の消費税増税が実現しそうですが、
消費税増税で景気がさらに冷え込むという考えもありますよね。
マンションに関しても、今は皆とりあえず様子見状態なので
すぐに好景気に繋がる事は難しそう。

しかしながら、この景気の落ち込みも、電力の使用量が落ち着く秋口から
ようやく回復するのでは？という話を聞きました。
その頃には被災地復興の足がかりができている事を願います。

[79: 匿名さん]

>>75
地名が大塚なので大塚警察と思っているのね。

[80: 匿名さん]

>75さん
免許の書き換えなんて滅多にないのでそのぐらいの頻度なら板橋警察署でも
不便はなさそうですけどね。。

ところでここは入り組んだ細い路地がたくさんありますね。
もしもの災害の時に緊急車両が入れなくなることはないでしょうか？
警察署の通りがあれば何も問題ないですかね？

[81: 近所をよく知る人]

数年に１度の割合で消防自動車が来たことがありました。
直近では、目の前の都営住宅の高層階での火事がありましたね。

入り組んだ辺りの火事では、ガード向こう、警察署前で車両封鎖し、
ホースを延ばして消化しておりました。

警察の対応が素早いのは言う迄もありません。

[82: 匿名さん]

この辺りは緩やかな坂が多いですよね。
自転車に乗るなら電動アシストじゃないときついかもしれませんね

[83: 匿名さん]

今巣鴨在住ですが確か南側の都営アパートは、住民間のトラブルが相次いだり、権利意識が強い人が住んでいたりして少し問題だったような。
巣鴨に引っ越してきた時にあのアパートには関わらない方がよいと忠告された記憶があります。

現状明示的な建設反対運動等はありませんし、これが真実なのか今でも問題が継続しているのかはわかりませんが、検討している方は少し注意された方がいいかもしれません。

[84: 匿名さん]

＞＞65
今回の件で低層マンションも視野に入れた人は多いでしょうね、実際私も少し興味が出ましたし。
逆に高層マンションの建物自体の強さのようなものも証明された気もするし、悩みますね。
ただ高層階の不安は大きく印象づけられましたが。
GW前後にはマンションの販売活動も正常に戻りそうという報道もあるけど、今後どうなっていくのかな～

[85: 近所をよく知る人]

>>83
へぇ、初めて聞きました。
あそこは築後40年近く、住民も高齢化の一途。
それなりに玄関にスロープ付けたり、共同で掃除したり盆踊りを開催したり
和気あいあいに見えました。

まぁ、この辺りの住民はご近所意識が希薄ですので、煩わしさはないと思います。

[86: 匿名さん]

＞＞85
少し前になりますが付近を歩いたときには反対運動などはしているように見えなかったし、マンション外とのご近所トラブルはあまり心配しなくていいのかな。やっぱり建設地周辺に反対のノボリがあったりすると気になりますからね。

ところで駅ビルの完成に結構期待しているのですが今回の地震で完成時期に影響は出るのかな？

[87: 匿名さん]

77さん
ゴルフ場は大塚ゴルフプラザですよね。
昭和50年からある様です。有名人の人が来ている
ゴルフ場としても有名です。
大塚と巣鴨どちらかも歩いていかれます。

[88: 匿名さん]

>>84
私も今回の地震では、高層マンションの建物の強さが証明されたように思います。高層マンションの崩壊、崩れなどあれば大きく問題になり、今後、高層マンションすら見かけなくなるかもしれませんね。高層階の不安としては、停電時の不安くらいかなと思います。

[89: 匿名さん]

豊島区じゃ、計画停電になるかもしれないし。
来年も計画停電の可能性があるから。

[90: 匿名さん]

自家発電があるでしょ？
うちのタワマンは停電してもエレベーター動くとサポーターが言ってましたよ。

[91: 匿名さん]

自家発電あるんですか？
豊島区の停電範囲は目白だけでしたよ。
北大塚は含まれていませんでしたので、大丈夫じゃないでしょうか

[92: 匿名さん]

>90
本当に動かすのかな。あちこちのビルで非常用ディーゼル発電機を動かすと都内の大気汚染は大変なことになるらしいが。
>91
夏の電力不足量は今までよりはるかに多い。
停電範囲を広げて対処する可能性が高い。

[93: 匿名さん]

確かに停電範囲は広がると思ってたほうがいい雰囲気ですよね・・・こんな時に自家発電がある物件というのは心強いんでしょうね。
今回の停電にはどうやっても間に合わないけど、せめてこの事態を機に蓄電の技術が進歩してくれるといいな、電気のない不便さを痛感しています、病院など場所によっては命に関わる問題ですからね。

[94: 匿名さん]

今回の計画停電中に自家発電している病院があるんだけど、結構な爆音ですよ。
発電機の種類は分かりませんが、動力がディーゼルなのかな？
92さんが仰るように空気の汚れも気になります。
それと、発電機が災害時に使われる事はあっても、計画停電中はどうなんだろう。
動くのはエレベーターくらいなのでは？

[95: 匿名さん]

自家発電って、爆音というほど大きな音がするんですか？
しかも空気の汚れにも影響するとは…知らなかったです。
マンションのエレベーターを動かそうと思えば、
ご近所の方へ大迷惑になってしまいますね。病院など
命にかかわるような場所では問題ないかもしれないですが、
普通にマンションの電力の為なんて言ったら苦情がきそう。

計画停電は来年まで続くかもしれないそうですね。
夏にはたくさんの電力を必要とするでしょうから、
停電範囲も拡大しそうに思いますね。

[96: 匿名さん]

工事現場などで見かける小型の発電機でも結構な音を出してますからね。
それなりの大きさともなれば音も大きくなるのかな？とりあえず非常事態に使用するモノなので快適性が望めないのは仕方ないかな～、うるさくてもエレベーターが動かないよりは全然マシだし。
今までは全然興味のない設備だったけど、こうなると心強いです。

[97: 匿名さん]

ＥＶを昇降させる力ですから、確かにそれなりのパワーが必要ですものね…。
みんなが好きなときに乗り降りしていたら
あっという間にオイルが足りなくなりそうな気がする。。。
10階以下で健康な人は階段・○○分に1回昇降させるなどルールを作っていかないと
大変な事になってしまうかも。

[98: 匿名さん]

さきほどニュースで読みましたが、大型の蓄電池システムを開発した
企業の株価が急伸しているそうですね。
その蓄電池は3時間の計画停電中、工場も操業可能な電池量だそうです。
導入には7億かかるそうで大規模な工場しか導入できそうにありませんが、
そのうち、マンションにも小型のものが組み込まれるかもね。

[99: 匿名さん]

そもそも一般家庭の電力なんて大したことなくて、
工場や商業ビルの電力の方が大幅に多いのだから、
工場や商業ビルを交代で１日ずつ休ませればいいのに。

[100: 匿名さん]

大企業で20％の節電、一般家庭で15％の節電目標っていうのは実行されるんですかね。
エレベーターとか街灯とかはせめて停電させてほしくないな。

[101: 匿名さん]

99さん
私も当初単純にそう考えましたが、今後の
経済復興も考えると、そういう訳にもいかないんでしょうね。
今朝は計画停電の影響で100万人が解雇危機と言うニュースを読みました。
計画停電が4月で打ち切られるのはそういった二次災害を防ぐ理由もあるそうです。

[102: 匿名さん]

関東では計画停電も一段落し、生活もようやく普通に戻りつつありますが・・・
電力需要が高まる夏場も原則実施せず、と言う話は本当？
もし夏場の計画停電においてエリアが拡充されるなら、早めに
アナウンスして欲しいですよね。

[103: 匿名さん]

これみると既に1000万キロワットの削減ができています

池袋物件は見も当てられません。

http://www.meti.go.jp/electricity.html#jukyu

[104: 匿名さん]

なるほどこんなグラフがあるのですね。　ちなみに東電が電力量上方修正したので実際は８月まで問題ないみたい・・・　最悪の数値ばかり並んでいるので判断が難しいです。おそらく原発も似たりでしょう。

マンションも実際は売れてるよね。

[105: 匿名さん]

今週末から第１期登録を始めるようです。
購入者確保のメドがついたのでしょうか。

[106: 匿名さん]

＞150
そうなのでは？
でなければ販売延期で良かったのだし。
どうなるでしょうね？
駅が近いのでかなり人気がでるのでは？と思うのですが・・・

[107: 匿名さん]

>103さん
私もこのグラフ、初めて知りました。
前年比と比較しても、節電への努力がデータとして表われてますね。

そう言えばホームページに4月の建築現場写真もアップされてましたね。
4月8日の時点で地下1階躯体構築が完了だそうです。
今後は免震装置の設置工事に入ると書いてあります。

[108: 匿名さん]

＞＞107
このマンションのHPは何度かみていたのですが建築現場写真が定期的にアップされていたのは気づきませんでした。
この写真で細部までは見えないし、みえたとしても専門的な知識もないのでわからないのですけどね。
どこのマンションもHPというと大体は資料請求への繋ぎという印象ですが、こういう細かい情報を載せてくれてるのは好感がもてます。

[109: 匿名さん]

＞105
今週末から、第1期登録受付開始になっていますね。少しずつですが、生活が元に戻りつつあるのかもしれませんね。希望者も多くいるんでしょうかね。賑わい具合が気になります。
＞107
建築現場の写真、私も知らなかったです。2月からの様子が見られるんですね。徐々に完成していく様子も見られて楽しいですね。

[110: 匿名さん]

余震もやっと落ち着いてきたかな？という感じでマンション選びも安全性最優先という雰囲気が少しは緩和されてきたのかな？周辺のお店情報など楽しい話題が少しづつ増えていくといいですね。
そういった意味で私が一番気になるのが大塚駅のアトレですね、今はJR田端駅のアトレをよく利用しているのですが、本当に使い勝手がいいです。アトレの店舗情報ってどこかで見れないのかな？

[111: 匿名さん]

大塚のアトレって具体的な話はまだまだネットにも出ていないですよね。
私もすごく気になっています。
食料品が充実していると面白いと思います。
あとレストランなどかな。

[112: 匿名さん]

オール電化でタワー。
このご時世、どうなのかなって感じですが気になります。
第一期の登録受付、土・日賑わっていたのかな？

[113: 匿名さん]

角部屋や南向きは今回の販売で、かなり出てしまう感じ。
タワーマンションとしては地味目ですが、立地のよさが注目されてるようです。

[114: 匿名さん]

停電してしまうとオール電化でなくても結局はかなりの不便なので
『オール電化だから』というのは私の中ではマイナス要素にはならないかな。
ガスの物だって、スイッチは結局電気だし。

山手線駅近ので、人気があるみたいですよね。
希望の部屋が当たらなかったら悲しい。

[115: 匿名さん]

立地は良いですよね。
駅に近いというのは、かなりの強み。
１期で角部屋や南向きが相当数出るのなら第１期は即日完売ってこともあるのかな。

[116: 匿名さん]

オール電化でタワーマンションっていうと、
どうしてもマイナスイメージに感じてしまいますが、
それ以上に立地の良さには、惹かれてしまいます。
また立地の他にも、周辺環境も優れていると思います。
今でも便利な街なのに、駅前にアトレができたら、
更に便利な場所になりますよね。楽しみです。
ここは人気がありそうなので、倍率も高くなりそうですね。

[117: 匿名さん]

人気物件ほどネガが居るけど、ここは営業の宣伝ばかりだ。

[118: 匿名]

そもそも山手線駅近で魅力的なタワマンは他にないので、かなり稀少です。

[119: 匿名さん]

山手線を挟んで直ぐ近くにできる日神パレステージ大塚って、山手線の内側なのにここより随分安いね。
やっぱ、ラブホ・ピンサロ街だからそんなもんなんだろう。

[120: 匿名さん]

今回の地震で免震タワーで被害がいくつもでてるみたいだね。長周期にはやはり弱かったのか。

[121: 匿名さん]

>>119
54平米だから大差ないですよ

[122: 匿名さん]

山手線駅近ならグラスカがよいのでは？山手線マンションとしてはNo.1物件だとおもいます。

[123: 匿名さん]

>120
免震マンションの長周期地震動に対する弱点が多く指摘されてますね。
でも、逆に免震マンションは地震に強かったという意見も多く目にします。
東北地方で震度6や7だった免震マンションでも、揺れは大きかったそうですが、
部屋の中で壊れたもの、倒れたものが何一つなく、ほとんど
被害がなかったそうです。

[124: 匿名さん]

ついに第一期の登録がはじまりましたね。
タワー特有の間取りで長方形の部屋が少ないのですが
リビングが変形していても、特に住んでいて気になりませんかね？
角部屋がいいと思うけど、角は全てリビングが変形してるんです。

[125: 匿名さん]

124
角住戸はバルコニー無いから日差しがダイレクト。
夏は住戸内がまさに灼熱地獄。南、西は停電でもあったら溶けます（＾＾）
エアコンが使える事を前提に考えられた間取。

[126: 匿名さん]

低・中層階に人気が集まっていると聞くね。
それならタワーの意味がないと思うが・・・

[127: 匿名]

ここは駅に近いけど山手線の音はどうですか？
窓開けても大丈夫でしょうか？

[128: 匿名さん]

＞エアコンが使える事を前提に考えられた間取。

マンションはエアコンをつけて窓を開けずに生活するのが基本です。

防火の関係で、開き戸なんてストッパーがない部屋があるくらい、つまり窓を解放する
という発想がありません。

[129: 匿名さん]

＞低・中層階に人気が集まっていると聞くね。

豊島区のマンションだから普通のことではないでしょうか。

億ションが2割あったスミフの南大塚は、そのあたり上手で億ションや
高層階から派手に宣伝して売りだして集客して低層階は後からサッサと売り切りました。
独特の販売で、3フロアーまとめてグループで同価格、そのグループが変わると
同じ間取りで数百万円アップという売り方でした。

山手線に限らず電車は、加速減速する時に音がうるさい
駅の近くは、それがないから比較的静かです。

[130: 匿名さん]

>127さん
二重サッシになっているので、窓をあけるとそれなりに音は気になるのでは
と推察しています
ただ閉めている限りは防音性が高いのでは？と思います。
あとはよく現地を見て周るしかないですね。

[131: 匿名]

ちょっと高いよな。震災後タワーマンションに対する嫌悪感があることを考えると
高層階中心にかなり売れ残るでしょう。

竣工後の値引き狙い前提だな。

[132: 周辺住民さん]

デベはプロですよ、適正な分譲価格を何ヶ月もかけて考えてます。

高層階のプレミアム億ションを除けば、リーズナブルな値付けだと思います。

ここは、山手線の外側ですが大塚駅に近くて、エリアにしては珍しく閑静な住宅地の
入り口といった感じで北大塚の一等地だと思います。
以前は学校がいくつかあった静かなところです、警察も近いので防犯も期待できる。

値引きは竣工して1年間くらいはしないのかと思います
庶民が思っている以上にお金持ちはいるものですから、大塚で稀少価値のある
タワーは高層階も、徐々に売れると思います。

ここ数年高級物件といえば、上池袋のグランフォート、ダイワハウス、三井のタワー
住友不動産の南大塚など
売れ残ったという記憶がないですから値引きは期待しない方がいいかもしれませんよ。

[133: 匿名さん]

電車の音については最後まで気を使ってチェックしていきたいと思ってます。
特に窓を開けたときの状態。一回の音はそろほど大きく聞こえなかったとしても山手線ですし頻度は相当でしょうから。
朝の通勤時とか上下線あわせて何本通るんだろう。

[134: ご近所さん]

＞133
朝の7時8時台は外回りだけで1時間に24本　両方合わせて48本
その他に、宇都宮線などあるから隙間なく走ると思います。

電車の音が気になるなら、山手線沿線は避けたほうが懸命
地下鉄の走る茗荷谷や護国寺、新大塚あたりを検討されてはいかがでしょうか。
但し、価格は15％位高くなりますけど。

二重サッシが標準ということは、設計者が騒音があることを予測している証拠です。

ここのメリットは、地価が安いので分譲価格が安いことでしょう。

税務署の路線価図を見るとわかりますが、北大塚は南大塚より2割ぐらい土地が安いです。
古くからの内側の住民は、山手線の外側と見下している人もいます。

大塚駅に関しては、北口は南口より近年は発展しています
北大塚は風俗も以前に比べて減りました、その筋の人も少なくなった

[135: 匿名さん]

>132
東池袋のアウルタワーの高層階はかなり売れ残ってますが、20数階建てのタワーの高層階を買う人がそんなにいるとは思えないんですけど。
大塚だといるんですかね？

[136: 匿名さん]

大塚の山手線外側で坪300～320万円前後ですよね？結構意欲的な価格のような・・
元々、このあたりは供給が少ないので何ともいえませんが。

北大塚は落ち着いた静かな場所であると思いますが、
どちらかというと巣鴨公園の近辺、
ファミリーマートのある坂を上ったあたりの方が好みですね。
線路からも離れていて本当に静かですし。

あと駅からスーパーに寄って帰る場合等、
買い物しようとする場合の利便性がよくないのがちょっと気になります。
以上から個人的にはパスしました。

ただ免震であったりいいところが多い物件であると思います。
近隣の物件の業者はこの物件がどうなるか注目しているところが多いです。
どんな結果になるか結構楽しみです。

[137: 匿名さん]

上を見たらキリがない、大塚駅の山手線の内側は350万円～400万円位だから割安だと思います。

確かに大塚にしては買い物に不便ですが、閑静ということは多少不便と裏腹です
不便といっても山手線の駅ですから、ちょっと足を延ばせば何でもあります。

副都心池袋のデパート、小石川植物園や後楽園、庶民的な町巣鴨界隈。

この立地で300万円とは、数年前なら考えられないお買い得だと思います
良心的に内装も外国製品を使わず、備品のグレードも標準的で質実剛健で暮らしやすそう
タワー特有の間取りさえ満足出来れば住みやすそうなマンションだと思います。

ただ、大塚周辺の人は買えないかもしれませんね。

ひとつ疑問なのは、モデルルームが文京区に隣接の南大塚にあること
販売的にどうなんでしょう

[138: 匿名さん]

> 大塚駅の山手線の内側は350万円～400万円位

何時代の話ですか？

[139: 匿名さん]

いまだと350万円～400万円位は目黒レベルだね
300～350が妥当かな

[140: 匿名]

300だと大崎五反田レベルだね

[141: 匿名]

300だと大崎五反田レベルだね

[142: 匿名さん]

http://jutaku-chishiki.com/sobaeki/20077.html
こんな感じだな、ここのタワー買うなら池袋行くけどね自分は

[143: 匿名さん]

前リーマンショック時代

[144: 匿名さん]

スミフの南大塚のことではないですか、確か平均370万くらい
3年経って100㎡で1億5000万円がまだ売れ残っているみたい。
70㎡台の3LDKが8000万円以上でしたよ。

[145: 匿名さん]

駅平均価格だと山手線内外が一緒になるので比較し辛いけど、
今売り出し中の大塚近辺の物件だと、南大塚のパークホームズが坪280〜290万円、
日神パレスステージが230万円(これは比較にならないが)、巣鴨の東急が250万円、
駒込4丁目のタカラレーベンが300万円弱だよね。

北大塚1丁目に出物は少ないが地域的に特別な場所ではないという認識。駅でいうと巣鴨の方が上。
以上を考えるとこの物件の坪320万円は一際高い価格帯。山手線外であることを考えると尚更。

山手線駅近のタワー物件や免震など希少性があることは認める。
個人的にはこの物件の販売状況にはかなり注目してる。
今のトレンドは高台・中低層で、この物件はタワーで若干低地でしかもオール電化と微妙にトレンドとはずれているポイントもあるので。
市況の強弱を計るのにちょうどピッタリな物件だと思っている。

[146: 匿名さん]

スミフの物件と比較しては駄目だよ。マーケット無視で在庫が残っても気にしない人達。

タワーでいえば、エアライズタワーとアウルタワーが新築時坪300万円、
池袋西口のタワーグランディアは中古で坪300万円、
池袋東口のパークタワーは中古で坪270～280万円。
ただし、中古価格は震災前なのでどこまで参考になるかは不明。

近隣物件だと、おそらくタワーレジデンスの価格設定で最も参考にしたのは
2008年から2009年に売り出した巣鴨のブリリア巣鴨北山手賓館。
距離も近いし山手線外側であることも参考になる。売主も(一部)同じ。
一旦坪320～330万円で出して反響イマイチで坪300万円まで下げた。
販売スケジュールがリーマン直後だったこともあるのだろう。

駅力でいうと巣鴨＞大塚だし、立地としても、高台で学校に面している
ブリリアの方が優れている。
故に、タワーレジデンスがブリリアよりも高いのは違和感有り。

おそらく、ブリリアはリーマン直後だったが、
タワーレジデンスは経済危機は一服感があるので強気に価格設定したのだろう。
ただ、震災が起きたし、タワーマンションへの逆風もある。
それは認識しつつ、半分様子見的に価格は変えずに進めているのではないか。
反響イマイチならもう一段下がっても仕方ないような気がするけど。
第1期で何件か決まってしまったので価格を下げるに下げられずに
ズルズルと販売していく、ということにならなければいいが・・

[147: 匿名さん]

リーマン直後のブリリア巣鴨を検討しました。
あの時は東京建物も在庫減らすことにあせっていて、買手優位でした。
価格交渉せずにすぐに売れる単価ということで、坪270で出していました。
モデルルームの営業も、今後どんなにマンションが出てもこの仕様でこの単価
は出ないと豪語していたと記憶してます。
あれはリーマンショックがもたらしたお買い得物件だったと思います。
買っておけばよかった。。。
その後の中古も坪270以上で売れてますしね。

ちなみにその後たくさんのマンションを検討してきましたが、ブランズ巣鴨は
値段の割に仕様も良くてナイス（本郷台地上で地盤も良い）。
正直ここよりも私の中では評価高いです。
１４５の方のおっしゃるとおり、ここは微妙にいまいちの点もあり、市況を見る
上では良いですね。

[148: 匿名]

この物件は売主が複数いるので意思決定が遅いのでは？
価格改定や値引き等がスピーディーに行われない感じがあります。
震災の影響で価格等を柔軟に変えづらいような気がします。
今日もそうですが毎週必ず新聞にチラシが入りますね。
広告費は嵩みますし、あまり売れていないので焦っているようにもうつります。

[149: 匿名さん]

西向きと東向きの高層階は希望が少ないようです。
値段の割に間取りは魅力薄。

[150: 匿名さん]

低中層であれば人気物件だったかもしれないのに

[151: 物件比較中さん]

私はかなり悩んだ結果、見送りました。
この界隈の新築物件は一通り回り、仕様・スペックは一番気に入ってました。免震がとても心強かったです。ただ、やはり価格面がネックでした。

山手線内外へのこだわりはありませんが、ファミリータイプになると、例えば同じ外側のブランズ巣鴨とは同じ広さで１千万円くらい違いますので、比較してしまうと経済的な差が大きいです。致命的な差ではありませんが何かと不安なご時勢ですのですし。ブランズは仕様も中々良いので、その点でもこの物件を選ぶ理由にはなりませんでした。

今は、ある完成物件の値引き交渉を第一候補、ブランズを第二候補として考えています。この物件がもう少し下がってくれれば（たとえば坪単価で２０－３０万円）再検討するのですが。。

[152: 匿名さん]

販売に勢いがなくなる事態は十分予想されます。
第２期以降の売れ行きはそれこそ不透明。
とくに中低層階で隣地お見合いとなる住戸は販売長期化するかもしれません。

[153: 匿名さん]

>151
ある完成物件とはどこのことでしょうか。
もしや、プラウド駒込？

[154: 匿名さん]

スミフのは、地域一番の高級物件と豪語する営業さんがいましたが
完成売でしたが1年少しでほとんど売れましたね
やたらと高級仕様を強調し、駐車場も50％もありましたからコンセプトが違って
比較にならないと思います。

今回の震災で、タワーとオール電化が以前ほど売りにならなくなってきました。

[155: 匿名さん]

>>153
新築物件ですのでプラウド駒込ではありませんが、
交渉中ですので物件名はご容赦下さい。すいません。

[156: 匿名さん]

＞146さん

2010年の都内のマンション供給戸数
１ 住友不動産 2576
２ 野村不動産 2456
３ 三井不動産 1946
・
・
８ 東京建物 853

[157: 匿名さん]

北大塚一丁目の巣鴨公園の斜向かい、真如苑の正面のアパートが入口が閉鎖されていて、
今にも取り壊されそう。敷地はそこそこ広く、線路からも離れていて、高台の閑静な住宅街で、
マンション立地としてはかなり優れていそう。
地元の皆様、何か情報はお持ちですか？

[158: 匿名さん]

やっぱり価格に納得できない人が多いのかな、山手線の駅まで徒歩4分という立地だけど同じ値段で買うなら大塚じゃなく、もっと人気のある場所にマンション買えそうですもんね。
周辺を歩いているとあまり賑やかでもないし地味な印象だけど、山手線で両隣の駅が池袋と巣鴨って相当便利そう。

[159: 匿名さん]

山手線の巣鴨、池袋へのアクセスを評価するなら
素直に巣鴨のブランズを選んだ方が安いしお得な感じがするんですよね。

[160: 匿名さん]

このスレで度々出るので見てみましたブランズ巣鴨。

ブランズ巣鴨は駅力だけですね。
立地は白山通りの庶民マンション街の一角、一日中ダンプが通る騒音は山手線の比ではありませんよ
仕様はまるで埼玉のマンションのような必要最小限の国産品ばかり
唯一の高級ぽいシャワー水栓がグローエですが、ホームセンターで1万円で売ってるタイプ。
リビング8帖で64㎡の3LDKは、どうみても3DKでしょう。防犯カメラも節約なのかたった10台
タワーレジデンスと比較しても2ランクは下がる都内最低限仕様、どう考えても安い部材しか使ってない。
東急さんどうしたの？

[161: 匿名さん]

十分だと思うけどねー。
固く作ってるみたいだし。