ザ・タワーレジデンス大塚 パート2

[マンコミュファンさん]

パート2立ち上げました。よろしくお願いします。


パート1＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/58106/

＜全体概要＞
所在地＝東京都豊島区北大塚1丁目13-1（地番）
交通＝山手線大塚駅より徒歩4分
総戸数＝201戸
間取り＝1LDK～4LDK
面積＝40.42～105.07平米
完成・入居＝2012年7月下旬予定

売主＝東京建物、三菱地所レジデンス（旧藤和不動産分・三菱地所承継分ともあり）、中央商事、東京急行電鉄
設計＝三菱地所設計
施工＝東急建設
管理＝三菱地所コミュニティ（11/3/31までは三菱地所藤和コミュニティ）

[562: 匿名さん]

豊島区は違法駐輪で撤去されると5,000円です、最近は自転車が安いから取りに行かない人が多いらしい、新宿区は3,000円だから取りに行く人が多い。

[563: 匿名さん]

周辺を散歩していると、大塚駅山手線外側の一等地はこのあたりかと思いました。
自転車でなくても少し歩けば都営三田線も使えるし、丸ノ内線も使えますから
交通の便も大変いいです。
北大塚の繁華街も通らずに通勤通学が出来ますから、価格が高めということ意外に
問題ないように思えます。
大塚全体を見渡しても、タワーマンションは駅前のセントラルと、向原のクリオタワー
しかありませんから大塚のランドマーク的な存在になりそうで期待しています。。

[564: 匿名さん]

大塚駅は都電も通ってていいなって思います。
都電は味があって休みの日に一日券を利用して、都電に乗って観光するのもいいですよね。

[565: 匿名さん]

普段の通勤で都電使う人はあまりいないかもしれないけれど、
確かに休日にのんびりどこかに行くのには良いかもしれないですね。
たまに自分も無性に乗りたくなって足を運びます。
どの時間帯もかなり都電、混んでいませんか？
周辺の方たちの重要な足なんですね。

[566: 匿名さん]

先着順ってほとんど売れて無くない？

[567: 匿名さん]

ここに価値を見出して、買いたい人が買えばいいんじゃないですか？

契約した人にとってマンションの売れ行きって無関係ですよ

長期売れ残りがあっても、ちゃんと管理費も駐車場もデベが売れるまで払ってくれますから。

[568: 匿名さん]

関係なくはないよ。

人気があって早期に完売した物件は、当然転売しやすいし。

売れ残りの新規も値下げするから、最初から住んでるものを転売するときはさらに値が下がる。

建物は使わないと傷むってのは常識だし、売れ残りが最終的にバッタもん扱いで売り飛ばされてみなよ、住民層にも影響を及ぼす。

[569: 匿名さん]

タワーなんてもう転売するような物件じゃないよ

[570: 匿名さん]

＞最初から住んでるものを転売するときはさらに値が下がる。

住まいとして買うんだから関係ない、
あっち行けば、ここは検討版だよ！

[571: 匿名さん]

568では無いが、最初は一生住むつもりでいても、仕事・子育て等の事情で予期せず売却することはあり得ると思うよ。

実際マンションは10年で1割が入れ替わるという話は聞く。

なので資産価値に直結する販売状況は注視すべきと思うが。

[572: 匿名さん]

築20年ぐらいで半分が入れ替わるのは、都心マンションの特徴かもしれない

中古物件を検討したことがあるけど、ネットでもチラシでも築10年で分譲時の
売れ行きなんて調べようもないし仲介業者も知りません。
分譲価格もデータベースに入っていたり、いなかったり。

財閥系の「旧三井不動産分譲」の文言がチラシに入ることはあるけど、それ以外の
デベの名前が表示されるのを見たことがない。
中古になると、階数や部屋の方位もそれほど関係なく坪200万万円とか売買実績しか
なくて、非常にアバウトになる。

不動産業者に聞くとよくわかりますよ。

[573: 匿名さん]

販売状況が資産価値に直結するなんて、驚愕の誤認
マンションの資産価値がわからない、戸建ての人？

[574: 匿名]

そうか？長期完成在庫が残っているような物件は、入居済の部屋を売ろうとしても買いたたかれるだけなので、そもそも売るに売れないのでは？

[575: 周辺住民さん]

買ったマンションを直ぐに売る人は、稀だろう。
何年かして売りたいときがくる。
相場がどうなっているか？
インフレが起こっているかもしれないし、反対に土地の暴落が起こるかもしれない。
そんなことは、誰にも分からぬ。
神のみぞ知る。
むしろ、自分や家族が住んで、満足が得られるかどうかが重要だと思う。

[576: 匿名さん]

10年前だと確かにわかんないけど、このHPみると、5年前から売れてない物件で未だにまともな評価がされてないものっていくつか現実的に有りますよね。

少なくとも、人気があって１期完売みたいなのと、長期にうだうだ販売してるのと、どう考えても違うと思いますけど。

何年後かの相場は、わからないというお話はその通りですよ、でもその話ってこの話と関係ありません。
ここで話してるのはその相場の中で、売れ残りがたくさんある物件と全く売り物が出ないような、出てもすぐ売れる見たいな物件は違うという話でしょ。

中古を買おうかと見に行ったときに新築が値下げして売ってたらそっち買うし、値下げしてなくても新築未入居よりも中古は安くしないと売れないし。

[577: 周辺住民さん]

大塚の底地を初めて買ったのは、大昔だな。
相続税が払えない地主に協力した。
借金を返すのは、大変だった。
まわりで、このチャンスを逃した人も多かったね。
値段が、高すぎるとかごねて。
その後、土地は面白いように値上がり。
この時買った土地が、一番儲かったね。
（まだ、売っていないけどね）
思い出すのはバブル崩壊の直前。
1989年のマンション販売は、全て抽選。
あっという間に、瞬間蒸発。
手付金を払い、完成の頃に売れば、1割は儲かると誰でも思っていた。
しかし、外れた人は、幸運だった。
当たったら、その後、大暴落。買い手は消えた。
数年後、やっと売れたときは4分の1ぐらいだったかな。

[578: 匿名さん]

＞577
そうですね、結果論かもしれませんがその場では
真剣に悩んで行動した結果ですね。
誰も笑えないし、褒められもしない自己責任。

そんな時代がありましたね。

大塚は値上がりが少なかった分被害も少ない
ご近所だと高騰した茗荷谷、駒込、目白のマンンションは値下り額では
大塚の比じゃなかったですね、場所によっては1／6位だと地元不動産から聞きました。

[579: 匿名さん]

でもマンションを買うのって何と言うかその時の「縁」みたいなものがあるような。
先のことを考えて買ったつもりでも、状況が変わってしまうことも多々あるし。
まぁ「買いたい時が、買いたい物件が」運命の物件なんじゃないかと。
それは人によって違うから、良いも悪いもないんじゃない？

[580: 匿名]

人気があると言うか、多くの人が欲しがる、住みたがるかも、市況が変わっても同じ。

[581: ご近所さん]

営業さん辛いだろうね
地震、痛過ぎる

[582: 匿名さん]

近所の築浅中古タワーがここより2～3割安く出てるから、ここは厳しいよね。

[583: 匿名さん]

中古のタワーとかいらないだろ
地震受けてるし

[584: 匿名さん]

まあ、オール電化タワーがある意味で一番被災しているわけだが…

[585: 匿名さん]

そんなにオール電化ってダメかな？
オール電化じゃないマンションでも停電になりゃ、風呂は湧かないし、エアコンつかないし、、、
メリットは、ガスコンロ使えるだけでしょ。今時のマンション、どこも電子デバイスでコントロールなんだから。
このマンションは、地震で水道とまっても、自家用タンクで水を確保できたり、よく考えられてますよ。

[586: 匿名さん]

停電になればガスコンロも使えないんじゃない？

[587: 匿名さん]

オール電化のデメリットを一番実感しているのはデベの営業だろうな。
ここのビラにも震災後はオール電化を売り出さなくなったからね。

[588: 周辺住民さん]

大震災になったら、ガスはまず使えない。
電気も使えないが、普及の速度が違う。
ガスは電気にくらべて復旧は何ヶ月も遅いよ。
電気の調理もメリットある。
この辺が、アピールできていないのも事実だが・・

[589: 匿名さん]

免震構造の建物って、何年かに一度発生する費用が結構かかるので、住宅には向いていないものなの？

ちなみに、あまり揺れないっていう触れ込みだけど、３・１１に丸の内の免震のオフィスビルにいたけど、かなり揺れましたよ。机上じゃわからない部分も多いですね。

[590: 匿名さん]

その何年かに１度かかる費用のためにタワマンは修繕積立金が高いんだと思うけれど…。
最初は安くても徐々に上がっていきます。

オール電化はどうなんだろう…。
電気料金の値上げはないって今のところはいっているけれど、
補償金を捻出するのだってそう遠くない未来に東電は行き詰るだろうし。

[591: 匿名さん]

停電になってもガスコンロは使えるよ。ほとんど電池式だから。
ちなみにオール電化の欠点は計画停電による停電で麻痺すること。
ガスは計画停ガスない。

[592: 匿名さん]

＞このマンションは、地震で水道とまっても、自家用タンクで水を確保できたり、よく考えられてますよ。

エコキュートの水ですか？
屋上にタンクがあるんですか？

[593: 匿名さん]

23区は計画停電無いから気になるのは電気料金だけだな

[594: 匿名さん]

電気料金の値上げ第一弾は可決されたんだっけ？
第二弾もあるようだし。

[595: 匿名さん]

免震の建物って、インシュレーターの交換を定期的に行う必要はあるのですか？　制震のマンションは、そういうのって無さそうだけど。

[596: 匿名さん]

本当に電力足りなくなったら、千代田区、中央区、港区以外は
停電になるだろうな。

[597: 匿名さん]

高層階は壊滅的であるが、低中層階はそこそこ売れているのだから、
オール電化がすごく嫌われているということではないと思う。
電力不足も今夏は何とかなりそうな感じもあるし。

やはりそもそも高層階への不安がある点や、
この立地だと高層階でも眺望面では期待ができない点が
問題なのでは。

[598: 匿名さん]

自分なりのこの物件に対する評価は以下のとおりです。
この界隈の物件は一通り見て周り、巣鴨のとあるキャンセル物件を
購入しました。

（良いところ）
1.免震構造
-低層階は耐震と大差は無いが、高層階は確実に差が出る。

2.警察署の目の前
-北大塚の中では治安面では最高か

3.山手線駅近
-利便性随一の山手線駅近は貴重
-少し歩くが、丸の内線・三田線も使える

4.火災危険少ない
-周囲に戸建は少なく、面している道路も広く、延焼や避難危険性は低い

5.生活利便性
-徒歩10分圏内にスーパー・商店街・本屋・有名居酒屋等があり、生活利便性は中々。


（悪いところ）
1.タワーであること
-災害時の高層階への漠然とした不安（階段の上り下り等）

2.山手線の音
-警察署側の道路は、山手線通過時80～90dBはある
-湘南新宿ラインや貨物も通るので頻繁にうるさい
-高層階になればなる程、遮る物がなく、周囲の音を拾ってしまう恐れ

3.価格
-北大塚の他物件比確実に高い
-同時期に販売された大塚・巣鴨周辺物件に比べても高く、比較すると価格面の高さが際立っている印象も。

4.最寄が大塚駅
-世間的には風俗街というイメージがあり、ステイタスはイマイチ
-ただし世間的なステイタスの低さは城北地区全般に言える問題

5.北大塚であること
-大塚の中でも南＞北という印象は強い
-特に北大塚は風俗街を抱えている点がマイナス
（細かく見れば、この物件近辺には風俗店は少ないのだが、同じ北大塚としてひとくくりに見られる）
-山手線外側なので内側に比べて世間的なステイタスは劣る

6.設備
-タワマンで高い管理費の割には共用設備がやや貧弱
-管理費高い割にはディスポーザーも無い

7.窪地
-池袋・巣鴨などの周辺からすれば窪地であり、地盤は弱いように見られてしまう
-窪地のタワーマンションなので眺望面でのアピールは弱いか

[599: 匿名さん]

このスレでも時々話題になるブリリア巣鴨の駐車場を
覗いてみたら、、、すごいね。

[600: 匿名さん]

ですよね。

[601: 匿名]

ブリリア巣鴨の話題は目の敵にしてる人がやめた方がいいよ

[602: 匿名さん]

＞598
１つ１つに納得。
自分が気に入っている点も、ちょっと考え込んでしまう点も全部一緒。

大塚という場所のイメージとしては、他の人の印象なんて自分はあまり気にしないかな。
だって誰がどう言おうと、結局自分が住むんだしね。

[603: 匿名さん]

目のかたきも何も、グレードも格も違うから問題ないでしょう。
いまどきエコノミー仕様の外廊下の団地型マンションとは違うでしょう。

[604: 匿名さん]

５９８さん
都立大塚病院が徒歩圏内というのもいいなと思います。
徒歩３分の一心病院も、２４時間体勢の病院で規模も大きそうですね。
ただ一心病院は小児科の入院ができない様です。
他の病院を紹介してくれるとなっているので都立病院と連携を組んでいるのかな。

[605: 匿名さん]

一心病院は某＊＊＊＊系の病院だよ。
だから漢方とかやってる。
地元では有名。

[606: 周辺住民さん]

手術室には、詐欺師夫婦の写真が掲げられているとか。
昔は多宝塔も事務室にあったが、今は撤去されたとか。
古くからの地元民は、重病のときは絶対に使わない病院。

[607: 匿名さん]

> 604

皆さん親切で良かったですね。

[608: 匿名さん]

大塚病院は紹介ないと受診できませんよ。
裏口の救急外来はOKですが。

[609: 匿名さん]

都立大塚病院は、個人医院が山ほどある大塚で民業圧迫？しないように配慮して
建替えの時に、医療機関の紹介状がないと受診できないことになったとか。
規模では当時東洋一とか言われてました。

[610: 匿名さん]

この辺りは確かにちらほらクリニックを見かけますから
都立病院行くほどでもないかな…
どちらかというと、地域では施設がないようなものだと都立病院に紹介される形になるのでしょうかね！？

[611: 匿名さん]

もともと都立病院だった人がここらへんで独立してやってる方が多いですね
個人病院で簡単に紹介状がもらえるのはそのためです