ザ・タワーレジデンス大塚 パート2

[マンコミュファンさん]

パート2立ち上げました。よろしくお願いします。


パート1＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/58106/

＜全体概要＞
所在地＝東京都豊島区北大塚1丁目13-1（地番）
交通＝山手線大塚駅より徒歩4分
総戸数＝201戸
間取り＝1LDK～4LDK
面積＝40.42～105.07平米
完成・入居＝2012年7月下旬予定

売主＝東京建物、三菱地所レジデンス（旧藤和不動産分・三菱地所承継分ともあり）、中央商事、東京急行電鉄
設計＝三菱地所設計
施工＝東急建設
管理＝三菱地所コミュニティ（11/3/31までは三菱地所藤和コミュニティ）

[522: 匿名さん]

＞あとは地元対決（北大塚ｖｓ南大塚、大塚ｖｓ巣鴨）ですかね。
誰が見ても最初から勝負があっているものを対決なんてしないよね。
金持ち喧嘩せずじゃないの？

マンションは立地が全てと言われるけど、地域なら人気投票の結果の地価が全て
つまり世間の不動産評価、路線と実勢価格の土地の価格が全てでしょう。
財務省、国税庁のお墨付きが路線価（財産評価基準書）です。
道路付は全て角地だから、前面道路で比較できる。

平成22年度の路線価によると　㎡単価は以下のとおり
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h22/tokyo/tokyo/pref_frm.htm

パーク南大塚540＞タワーレジデンス480＞日神パレス450＞北山手賓館400

パークを100％とすると、
タワーレジデンス88％　日神パレス83％　北山手賓館74％

北山手賓館を１００％とすると
パーク南大塚１３５％　タワーレジデンス１２０％　日神パレス１１３％

土地の評価は明確だから、坪単価が高いのは建築費とデベの利幅ですね。

ここは坂下とけなしても虚しいのは、お上の評価は決まっているから
吠えているだけに思えますよ。

[523: 周辺住民さん]

素朴な疑問ですが、、、
マンションの土地分価値を比較するのは、路線価ではなく、路線価/容積率を使うべきでは、ないでしょうか？

[524: 匿名さん]

>522
坂下って自分で表現しているけどそんなにコンプレックスなんだ？

他にもザ・北谷底レジデンスに興味がある人もいるんだから他のマンションを引き合いに出すのは
いい加減やめたら？みっともないよ。
販売中のマンションならまだしも完売したマンションまで並べて…

ザ・北谷底レジデンスの評価がますます落ちるよ。

路線価？お上のお墨付き？
路線価は死んだときと無償で譲ったときの目安の価額でしょう？
そんなこと気にして買う人ほとんどいないんだよ。

条件がよければ直ぐに完売するんだろ？

営業さんよ～

オンボロ北大塚アパート建て直しになったら視界が悪くなるのかな～とか考えるほうが
買う人の考え方だろ？

[525: 匿名さん]

＞523さん
面倒なので容積率はご自分で調べて投稿してください。
中高層マンションが出来るのですから、多分全部４００％以上だと思いますよ。
http://www.city.toshima.lg.jp/toshikeikaku/tiikitikuzu/index.html

＞路線価は死んだときと無償で譲ったときの目安の価額でしょう？
不動産屋さんに言ったら笑われますよ。
土地取引の基準価格です

[526: 匿名]

路線価って相続路線価だろ。税金算定のためだぞ。

[527: 匿名さん]

なにやら白熱していますね・・・（汗）

全く地縁のなく検討している身からすると
南大塚も北大塚も一緒なのですが、
中に入ると色々とあるんですねぇ。
自分は仕事面で通勤のことを考えるとこちらが便利かな…と思っているだけなのですが。

[528: 匿名さん]

>522
例の
別のマンションをネガって精神状態を保っている
ディスポーザーがついてなくて悔しくて仕方がない人
（もしくは追い込まれた営業マンが切羽詰まっている？）
が現れましたね。

確かに、北大塚アパートが建て直しになる可能性はあるのか
気になりますね。結構老朽化していそうですし目の前ですから。
どなたかＭＲで確認した方いらっしゃいますか？

[529: 匿名]

巣鴨と大塚の比較って笑える。

横浜と楽天はどっちが弱いか。

[530: 匿名さん]

>金持ち喧嘩せずじゃないの？

しかも自分でカネモチとか言っちゃってるし

[531: 匿名]

山手線の駅比較だからそんな下位争いでもないよ。

[532: 匿名さん]

場所はどこであれマイホーム買えるんだったら、そこそこお金持ちなんじゃないの？

[533: 匿名さん]

北大塚の都営も、南大塚の都営も建替えは当分ないだろうし
東京都は新規の都営は作らないらしいから、民間売却でしょうね。

不動産取引では経験的に
路線価☓2.0～2.7倍位で取引をします、もちろん容積率は利用価値だから
日影規制、車線規制、高度地区など規制が緩ければマンション用地としては
高くなります。

[534: 匿名さん]

管理組合ないらしいから賃貸じゃないの
内廊下も経験ないから羨ましがってるみたいだし。

大塚って住まいじゃ判断できないよね、賃貸でも高級外車乗ってたり
クルーザー持っている知り合いもいるからね。

まあ、ここは大塚でも屈指の高級マンションになることは間違いないね
ゲストルームがあるマンションなんて聞かないしね。
惜しいのは、財閥系に分譲して欲しかったことだけですな。

[535: 匿名さん]

並びの旧ケイセイ予備校のあたりもマンション用地には最適だから買うなら西向きは将来わからない。
大塚で広い土地が残っているのは、ここくらいじゃないのかな。

[536: 匿名さん]

>>475
土地の素性なんて都内で関係あるのですかね、
廃兵院はイメージが悪いのですか？

関東大震災ではたいした火災もなかった大塚ですが
戦災では、辺り一面に焼け野原ですから、あなたのお住まいも
当時は焼け野原でもしかすると人が焼け死んでいるかもしれませんよ。
旧癌研センターの上池袋の高台から大塚駅が見えたそうです、
都電の駅のガード下に住民が空襲を逃れて逃げ込んで何人も
蒸し焼きになったそうです、資料で調べた話では
ありません先祖はここ大塚で空襲にあっていますから。

罹災のバラック住まいや、戦地から復員した方達が財産税で困った
地主からほとんどタダ同然で借地して、戦災復興したのが大塚の歴史らしいですよ。
昭和30年代まで南口も北口も闇市の後のように駅前に店舗が密集していた
その後の区画整理で広い道が整備されたようですね。

[537: 匿名さん]

>>533
都営住宅って何年くらいで建て替えになるんですかね
すでに40年以上立っているんですけど

ここで言い争ってる人は豊島区住人には見えないんですけどね

[538: 匿名]

売れ行きが全て。

[539: 匿名さん]

豊島区（不人気）新御三家

シティテラス目白高田、アウルタワー東池袋、ザ・タワーレジデンス北大塚

[540: 匿名さん]

都営住宅建替え、優先は昭和30年代とエレベーターなし。
http://www.toyokeizai.net/business/society/detail/AC/8ead98e3df13d9bd1...

[541: 昔を知るもの]

＞廃兵院はイメージが悪いのですか？

廃兵院は、広大な敷地で、一般の人はもみじと桜の咲く時期
つまり年に2回しか入れなかった。
庭には、皇后から送られた鶴が2羽いました。
正門は、十文字学園の近くにあったとか。
この辺は、裏門があったところ。
話題にのぼったヒルズ山手大塚あたりで、傷痍軍人が余生を送ったかもしれません。

当時の日本は、軍国主義の時代。廃兵も優遇されていました。
廃兵院は、マイナスイメージではないでしょう。
北大塚の都営のあたりは、ゴム工場があったところ。
確か、パイロット万年筆もこの辺にあったと聞いています。

[542: 匿名さん]

いいお話聞けて良かったです。

[543: 匿名さん]

>>539
御三家というより、億ションのある高額物件ばかりですね。
住友が南大塚を売り切ったから大塚は大丈夫だと思いますよ
当時は大塚で億ションなんて売れないと言われてましたよね。
湾岸特需とかでお金持ちが内陸の見晴らしのいい、高級マンションに
移ってきているそうですから。
お金持ちは、庶民と違って焦って青田買いなんてしないらしいから
完成物件を好むらしいです。

[544: 匿名さん]

大塚駅の駅ビル、平成25年完成とか言ってたけど、まだ工事も始まってないね
地下に豊島区の駐輪場も出来るらしいけど、最近は駅前がすっきりしたから
必要ないですね。

[545: 匿名さん]

駐輪場はあった方がよくない？
やはり潜在的に利用希望者は多いと思うけれど。
駅ビルは震災の影響で遅れているのかな？
そろそろ工事が始まっても良さそうな頃ですものね。

[546: 匿名さん]

大塚駅に自転車で行く豊島区民は多くないでしょう徒歩10分圏内
多いのは文京区民、北区民です、自転車にマンションの
ステッカーが貼ってあるのは、北区と文京区のマンションばかり。

[547: 匿名さん]

色々な意味で中途半端な物件でしょう。
北大塚なんてアウトローな場所にそこそこの仕様で山手線内側水準超の価格のマンションですから。

間違っても北大塚は高台でないと手を出さないよ。

[548: 匿名さん]

今時、｢路線価のx倍｣みたいな賃料の決め方してるマンションなんてないのでは。

路線価に一喜一憂する前にもっとやることあるのでは？

[549: 匿名さん]

風俗関係減らすだけでえらく価格変わるのにね
下手にビル持ってないで売って欲しい
だからまともに開発されない

[550: 匿名さん]

>547
ステーションフロントタワーは、ここより低い土地で売れましたけど
理由を説明してみて。

＞今時、｢路線価のx倍｣みたいな賃料の決め方してるマンションなんてないのでは。
昔から、賃料について路線価を基準にしているマンションはありません。
前のレスよく読んでみて。　


地価ですよ。

[551: 匿名さん]

急に静かになりましたね。

[552: 匿名さん]

やっぱ、オール電化っていうのが、とどめを刺してるね

今、オール電化を買うのはリスク大きいから、候補から外れてってるんだと思うよ

立地自体は、都心に近く便利で、埋立地でもない点で優位なんだけどね

[553: 匿名さん]

オール電化自体がそこまで嫌われている感じはしないが、
タワーマンションであるという点と
価格がかなりネガティブに見られているのでは。

[554: 匿名さん]

オール電化も以前はそれなりに人気だったんですけどね、やっぱり先日の地震の影響や計画停電の話題ですっかり不人気になっちゃったのかな？
それにしても都内の計画停電は全然はっきりした情報出てきませんね。もし始まるとしたら約一ヶ月後くらいから？

[555: 匿名さん]

＞＞５４６さん
確かに。徒歩４分だったらみんな歩いてしまいますよね。
大塚駅は５箇所の駐輪場があって３箇所がつ月契約の駐輪場、２箇所が
時間貸しの駐輪場になっています。
最初の２時間までが無料、６時間ごとに１００円なのでそんなには
高くないですがね。

[556: 匿名さん]

駐輪場が５箇所もあるのはいいですよね。
月極の駐輪場には空きはありそうなんですか？

[557: 匿名さん]

石原都知事か以前何かの番組で言ってたけど、山手線周辺や都心部は徒歩10分圏内に駅があるそうですから歩けばいいんです、体の不自由な人は自転車に乗らないから駐輪場設置は弱者救済にもならない。

駐輪問題があるのはむしろ、駅前が発展していない地下鉄駅、新大塚も護国寺も茗荷谷も
駅前に自転車が溢れていた。文京区に住んで自慢するなら地元の駅を使えよ！格下と思ってる
豊島区のＪＲ大塚駅まで来ることないんだよね。
地下鉄は終電が早いから、深夜に南口のタクシー乗り場に並んでいるのはどこへ帰るのでしょう？

交通の便で言えば、山手線＞丸ノ内線＞有楽町線　じゃないのかな。

[558: 匿名さん]

555さん
駅に５箇所の駐輪場ですか。まあ、徒歩４分のところをわざわざ自転車に乗っていくこともあまりないでしょうけど、何かの時にはいいですね。確かこのマンションの駐輪場は１世帯に対して１台だったと思いますから、２台３台と利用したい世帯にとっては便利に思うかもしれませんよね。空いていれば駐輪場側も文句言わないのではないかな。

[559: 匿名さん]

免震のゴムって何年で交換ですか？
また費用は？

[560: 匿名さん]

>>557
池袋～巣鴨の放置自転車はひどかったですね
あの時の処理のお金って豊島区のみの負担だったんですか？

[561: 匿名さん]

周りに月極の駐輪場があるんですか。
駅周辺が違法駐輪で溢れていると雰囲気的にもいまいちなので
そういうのは歓迎ですね。
こちらは駅から近いので住民が使う事はあまりないでしょうけれど
治安的には効果があるかと。

[562: 匿名さん]

豊島区は違法駐輪で撤去されると5,000円です、最近は自転車が安いから取りに行かない人が多いらしい、新宿区は3,000円だから取りに行く人が多い。

[563: 匿名さん]

周辺を散歩していると、大塚駅山手線外側の一等地はこのあたりかと思いました。
自転車でなくても少し歩けば都営三田線も使えるし、丸ノ内線も使えますから
交通の便も大変いいです。
北大塚の繁華街も通らずに通勤通学が出来ますから、価格が高めということ意外に
問題ないように思えます。
大塚全体を見渡しても、タワーマンションは駅前のセントラルと、向原のクリオタワー
しかありませんから大塚のランドマーク的な存在になりそうで期待しています。。

[564: 匿名さん]

大塚駅は都電も通ってていいなって思います。
都電は味があって休みの日に一日券を利用して、都電に乗って観光するのもいいですよね。

[565: 匿名さん]

普段の通勤で都電使う人はあまりいないかもしれないけれど、
確かに休日にのんびりどこかに行くのには良いかもしれないですね。
たまに自分も無性に乗りたくなって足を運びます。
どの時間帯もかなり都電、混んでいませんか？
周辺の方たちの重要な足なんですね。

[566: 匿名さん]

先着順ってほとんど売れて無くない？

[567: 匿名さん]

ここに価値を見出して、買いたい人が買えばいいんじゃないですか？

契約した人にとってマンションの売れ行きって無関係ですよ

長期売れ残りがあっても、ちゃんと管理費も駐車場もデベが売れるまで払ってくれますから。

[568: 匿名さん]

関係なくはないよ。

人気があって早期に完売した物件は、当然転売しやすいし。

売れ残りの新規も値下げするから、最初から住んでるものを転売するときはさらに値が下がる。

建物は使わないと傷むってのは常識だし、売れ残りが最終的にバッタもん扱いで売り飛ばされてみなよ、住民層にも影響を及ぼす。

[569: 匿名さん]

タワーなんてもう転売するような物件じゃないよ

[570: 匿名さん]

＞最初から住んでるものを転売するときはさらに値が下がる。

住まいとして買うんだから関係ない、
あっち行けば、ここは検討版だよ！

[571: 匿名さん]

568では無いが、最初は一生住むつもりでいても、仕事・子育て等の事情で予期せず売却することはあり得ると思うよ。

実際マンションは10年で1割が入れ替わるという話は聞く。

なので資産価値に直結する販売状況は注視すべきと思うが。