ザ・タワーレジデンス大塚 パート2

[マンコミュファンさん]

パート2立ち上げました。よろしくお願いします。


パート1＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/58106/

＜全体概要＞
所在地＝東京都豊島区北大塚1丁目13-1（地番）
交通＝山手線大塚駅より徒歩4分
総戸数＝201戸
間取り＝1LDK～4LDK
面積＝40.42～105.07平米
完成・入居＝2012年7月下旬予定

売主＝東京建物、三菱地所レジデンス（旧藤和不動産分・三菱地所承継分ともあり）、中央商事、東京急行電鉄
設計＝三菱地所設計
施工＝東急建設
管理＝三菱地所コミュニティ（11/3/31までは三菱地所藤和コミュニティ）

[502: 匿名さん]

>>494
流石にマンション全体の電力を賄える自家発電装置をもっているマンションはないと思うが、エレベーターなどの共用設備程度なら賄える装置をもっているタワーマンションは結構ある。
ただし、通常は非常用という位置づけなので1～2日分くらいの燃料しか確保していないマンションがほとんどではある。

[503: 匿名さん]

分譲マンションにお住まいではないのか、エレベターのことわかっていないようですが、地震発ししてエレベーターが止まるのは、安全装置が作動して最寄り階で停止して自動的にドアーが空いた状態で停止するのです。
今回の地震でも停電でエレベーターが止まったのではなく、安全装置を解除して点検しないと動かせないということですよ。
自家発電装置があろうとなかろうと、エレベーターの点検と安全装置を解除しないと動きません。
このスレには、戸建て住まいの方しかいないのですね・・・

[504: 匿名さん]

こいつ何も分かってないな。
最新のマンション自動復旧するんだけど。
ここは知らんが、503程度の人が検討する物件だよ。

[505: 匿名さん]

自家発電は計画停電時の話かと思ってたが違うのか？

[506: 匿名さん]

>>503
502だが、流石にそのくらいのことは知っているよ。あんたはどんな輩かわからんが、勝手に都合のよい解釈をして戸建ての人しかいないとか人格否定するなよ。気分悪い。
早とちりして聞きかじった知識披露して人格否定なんて・・

[507: 匿名さん]

自家発電なんて無関係の論議は、検討版には無駄なことですね。
外廊下で雨でも眺めてください

[508: 匿名さん]

＞このスレには、戸建て住まいの方しかいないのですね・・・
これどこが人格否定？
マンションで今回の地震を体験したので、理事として管理会社から報告と説明を受けました
あなたのマンションには、理事会はないのですか？

[509: 周辺住民さん]

＞タワーマンションなんて、目障りな高層建物を快く思わない地元民も沢山いる。

目障りではないでしょう。
ＴＶの映りが悪くならない限り、タワーマンションが地元にできるのは、嬉しいものです。
地元が発展するわけですから。ネガは、地元以外の人間の気がしますが・・・

[510: 匿名さん]

＞タワーマンションが地元にできるのは、嬉しい

なんで？

日照の影響は考えないの？、風害も考えない？、それなりの規模になるので、個人と業者の路駐が増えますけど？どんな管理規約でも破るヤツっているので、布団干したり、洗濯物干したりで、街の美観も損ねるんだよね。

509氏は近くで商売されてる方ですか？、単なるタワマンの周辺住民にメリットなんて無いよ。
むしろ周辺住民にとって、嬉しいって言葉が出てくる理由を知りたい。地元が発展する？＝人が増えるだけ？　

コンビニも無いようなところにコンビニで来たらうれしいかもね、ここはそれも無いし。

[511: 匿名さん]

戸建てもマンションも豊島ケーブルでFMも地デジ受信してないんですか？
大塚は全部ケーブルテレビだと思っていました。

[512: 匿名さん]

もともと会社の跡地出し二丁目のタワーと違って反対運動無かったし
なんとも思ってない人が多いんじゃない？
個人的にはワンルームが大量にある方のが嫌だな

[513: 匿名さん]

反対運動するもなにも、周辺には都営住宅とオフィスと賃貸マンションしかありませんから
管理組合もないから、眺望が遮られても住民が結束する手段が限られるというかほとんど無い。
戸建て住民は最初から、夜景とか眺望とは無縁ですから風害とか日影とか建設されてみないと
実感がわかないのでしょう。

管理組合ネタとホテルライクな内廊下は、どうも無縁みたいですね。
最近のマンションはオートロックですから、エントランスは外から覗けても
親しい知人でも住んでいないと廊下まで入れないから、マンションの内廊下なんて
実際に見たこともないんでしょう。モデルルームも普通は内廊下は再現しませんから。
ホテルの廊下とは、全く雰囲気も設備も違いますからね。

[514: 周辺住民さん]

＞509氏は近くで商売されてる方ですか？

現時点では、大塚では商売していませんが、少し土地を持ってます。
昔は、借地でしたが、有名な大地主Y氏から買いとり、アパートに建て替えました。
自分で言うのもなんですが、アパートが増えたり、敷地がミニ開発されたり、
ワンルームになったりするより、タワーマンションになった方が、ずっとよいですよ。

[515: 匿名さん]

＞514
借地権は最初からあなたのものですから、30％の底地を地主から買ったんですね

旧借地権なら、買い取らなくても多少の建替え承諾料を支払えばアパート建てられたのに。

ワンルームにはならないですよ、これだけ土地が大きいと豊島区に対する罰金？が
大変ですから。

タワーマンション大歓迎という人もいるんですね。

地元で聞くと、マンション住民は地元にお金を落とさないと言いますよね。

[516: 匿名さん]

住宅地図で見ると確かに周辺には分譲マンションらしきは2つしかない。
都営住宅や賃貸マンションでは、反対運動も結束できないし
建設説明会も呼ばれたのかな・・

[517: 匿名さん]

この近辺の分譲マンションだと、ヒルズ山手大塚がいい。
坂の上の高台にあり、線路からも離れていて音の問題もない。
南側が公園で日当たりは抜群。
10年前の物件だが、隠れた北大塚の地域一番物件だと思う。

[518: 匿名さん]

確かにヒルズ山手大塚はいいですね。中古だとステーションフロントと
同等以上の価格ですぐに売れていきます。

[519: 匿名さん]

山手巣鴨　マンションで検索すると
北山手賓館ブリリア巣鴨

山手大塚　マンションだと
ヒルズ山手大塚　センシア山手大塚　Dクラディア山手大塚　パークビュー山手大塚

山手池袋　山手駒込　ではヒット0件

マンション名の『山手』は北大塚エリアのマンション販売のポイントなのかも。

[520: 匿名さん]

ずっとここはネガキャンやすぐ反論の方が多いな。

近所の三井のパークホームズ南大塚や日神パレスとは
価格帯が全然違うし・南側だし小規模だしここの検討者と違うのかな。

似ている物件にある浅草タワーやアウルタワーの検討者さん達？
あとは地元対決（北大塚ｖｓ南大塚、大塚ｖｓ巣鴨）ですかね。

タワー物件はどこも色々書きこまれる宿命ですね。
良くも悪くも注目され、時勢柄ツッコミしやすい仕様ですしね。

この地域で検討したいのですが、やっぱり人気度でいえば
ここなんでしょうかね。他と比較されてます？

[521: 匿名さん]

このスレを見てて少し心配してたのですが、とりあえず反対運動のようなものが無さそうなのは安心しました。まだ物件周辺を歩いたことがないのですが派手に反対のノボリとかがあがっているとやっぱり気になりますからね。
確かにネガっぽい意見も多いように思いますが、注目度という点では高いのかな？山手線の駅近くというのは魅力的ですしね。

[522: 匿名さん]

＞あとは地元対決（北大塚ｖｓ南大塚、大塚ｖｓ巣鴨）ですかね。
誰が見ても最初から勝負があっているものを対決なんてしないよね。
金持ち喧嘩せずじゃないの？

マンションは立地が全てと言われるけど、地域なら人気投票の結果の地価が全て
つまり世間の不動産評価、路線と実勢価格の土地の価格が全てでしょう。
財務省、国税庁のお墨付きが路線価（財産評価基準書）です。
道路付は全て角地だから、前面道路で比較できる。

平成22年度の路線価によると　㎡単価は以下のとおり
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h22/tokyo/tokyo/pref_frm.htm

パーク南大塚540＞タワーレジデンス480＞日神パレス450＞北山手賓館400

パークを100％とすると、
タワーレジデンス88％　日神パレス83％　北山手賓館74％

北山手賓館を１００％とすると
パーク南大塚１３５％　タワーレジデンス１２０％　日神パレス１１３％

土地の評価は明確だから、坪単価が高いのは建築費とデベの利幅ですね。

ここは坂下とけなしても虚しいのは、お上の評価は決まっているから
吠えているだけに思えますよ。

[523: 周辺住民さん]

素朴な疑問ですが、、、
マンションの土地分価値を比較するのは、路線価ではなく、路線価/容積率を使うべきでは、ないでしょうか？

[524: 匿名さん]

>522
坂下って自分で表現しているけどそんなにコンプレックスなんだ？

他にもザ・北谷底レジデンスに興味がある人もいるんだから他のマンションを引き合いに出すのは
いい加減やめたら？みっともないよ。
販売中のマンションならまだしも完売したマンションまで並べて…

ザ・北谷底レジデンスの評価がますます落ちるよ。

路線価？お上のお墨付き？
路線価は死んだときと無償で譲ったときの目安の価額でしょう？
そんなこと気にして買う人ほとんどいないんだよ。

条件がよければ直ぐに完売するんだろ？

営業さんよ～

オンボロ北大塚アパート建て直しになったら視界が悪くなるのかな～とか考えるほうが
買う人の考え方だろ？

[525: 匿名さん]

＞523さん
面倒なので容積率はご自分で調べて投稿してください。
中高層マンションが出来るのですから、多分全部４００％以上だと思いますよ。
http://www.city.toshima.lg.jp/toshikeikaku/tiikitikuzu/index.html

＞路線価は死んだときと無償で譲ったときの目安の価額でしょう？
不動産屋さんに言ったら笑われますよ。
土地取引の基準価格です

[526: 匿名]

路線価って相続路線価だろ。税金算定のためだぞ。

[527: 匿名さん]

なにやら白熱していますね・・・（汗）

全く地縁のなく検討している身からすると
南大塚も北大塚も一緒なのですが、
中に入ると色々とあるんですねぇ。
自分は仕事面で通勤のことを考えるとこちらが便利かな…と思っているだけなのですが。

[528: 匿名さん]

>522
例の
別のマンションをネガって精神状態を保っている
ディスポーザーがついてなくて悔しくて仕方がない人
（もしくは追い込まれた営業マンが切羽詰まっている？）
が現れましたね。

確かに、北大塚アパートが建て直しになる可能性はあるのか
気になりますね。結構老朽化していそうですし目の前ですから。
どなたかＭＲで確認した方いらっしゃいますか？

[529: 匿名]

巣鴨と大塚の比較って笑える。

横浜と楽天はどっちが弱いか。

[530: 匿名さん]

>金持ち喧嘩せずじゃないの？

しかも自分でカネモチとか言っちゃってるし

[531: 匿名]

山手線の駅比較だからそんな下位争いでもないよ。

[532: 匿名さん]

場所はどこであれマイホーム買えるんだったら、そこそこお金持ちなんじゃないの？

[533: 匿名さん]

北大塚の都営も、南大塚の都営も建替えは当分ないだろうし
東京都は新規の都営は作らないらしいから、民間売却でしょうね。

不動産取引では経験的に
路線価☓2.0～2.7倍位で取引をします、もちろん容積率は利用価値だから
日影規制、車線規制、高度地区など規制が緩ければマンション用地としては
高くなります。

[534: 匿名さん]

管理組合ないらしいから賃貸じゃないの
内廊下も経験ないから羨ましがってるみたいだし。

大塚って住まいじゃ判断できないよね、賃貸でも高級外車乗ってたり
クルーザー持っている知り合いもいるからね。

まあ、ここは大塚でも屈指の高級マンションになることは間違いないね
ゲストルームがあるマンションなんて聞かないしね。
惜しいのは、財閥系に分譲して欲しかったことだけですな。

[535: 匿名さん]

並びの旧ケイセイ予備校のあたりもマンション用地には最適だから買うなら西向きは将来わからない。
大塚で広い土地が残っているのは、ここくらいじゃないのかな。

[536: 匿名さん]

>>475
土地の素性なんて都内で関係あるのですかね、
廃兵院はイメージが悪いのですか？

関東大震災ではたいした火災もなかった大塚ですが
戦災では、辺り一面に焼け野原ですから、あなたのお住まいも
当時は焼け野原でもしかすると人が焼け死んでいるかもしれませんよ。
旧癌研センターの上池袋の高台から大塚駅が見えたそうです、
都電の駅のガード下に住民が空襲を逃れて逃げ込んで何人も
蒸し焼きになったそうです、資料で調べた話では
ありません先祖はここ大塚で空襲にあっていますから。

罹災のバラック住まいや、戦地から復員した方達が財産税で困った
地主からほとんどタダ同然で借地して、戦災復興したのが大塚の歴史らしいですよ。
昭和30年代まで南口も北口も闇市の後のように駅前に店舗が密集していた
その後の区画整理で広い道が整備されたようですね。

[537: 匿名さん]

>>533
都営住宅って何年くらいで建て替えになるんですかね
すでに40年以上立っているんですけど

ここで言い争ってる人は豊島区住人には見えないんですけどね

[538: 匿名]

売れ行きが全て。

[539: 匿名さん]

豊島区（不人気）新御三家

シティテラス目白高田、アウルタワー東池袋、ザ・タワーレジデンス北大塚

[540: 匿名さん]

都営住宅建替え、優先は昭和30年代とエレベーターなし。
http://www.toyokeizai.net/business/society/detail/AC/8ead98e3df13d9bd1...

[541: 昔を知るもの]

＞廃兵院はイメージが悪いのですか？

廃兵院は、広大な敷地で、一般の人はもみじと桜の咲く時期
つまり年に2回しか入れなかった。
庭には、皇后から送られた鶴が2羽いました。
正門は、十文字学園の近くにあったとか。
この辺は、裏門があったところ。
話題にのぼったヒルズ山手大塚あたりで、傷痍軍人が余生を送ったかもしれません。

当時の日本は、軍国主義の時代。廃兵も優遇されていました。
廃兵院は、マイナスイメージではないでしょう。
北大塚の都営のあたりは、ゴム工場があったところ。
確か、パイロット万年筆もこの辺にあったと聞いています。

[542: 匿名さん]

いいお話聞けて良かったです。

[543: 匿名さん]

>>539
御三家というより、億ションのある高額物件ばかりですね。
住友が南大塚を売り切ったから大塚は大丈夫だと思いますよ
当時は大塚で億ションなんて売れないと言われてましたよね。
湾岸特需とかでお金持ちが内陸の見晴らしのいい、高級マンションに
移ってきているそうですから。
お金持ちは、庶民と違って焦って青田買いなんてしないらしいから
完成物件を好むらしいです。

[544: 匿名さん]

大塚駅の駅ビル、平成25年完成とか言ってたけど、まだ工事も始まってないね
地下に豊島区の駐輪場も出来るらしいけど、最近は駅前がすっきりしたから
必要ないですね。

[545: 匿名さん]

駐輪場はあった方がよくない？
やはり潜在的に利用希望者は多いと思うけれど。
駅ビルは震災の影響で遅れているのかな？
そろそろ工事が始まっても良さそうな頃ですものね。

[546: 匿名さん]

大塚駅に自転車で行く豊島区民は多くないでしょう徒歩10分圏内
多いのは文京区民、北区民です、自転車にマンションの
ステッカーが貼ってあるのは、北区と文京区のマンションばかり。

[547: 匿名さん]

色々な意味で中途半端な物件でしょう。
北大塚なんてアウトローな場所にそこそこの仕様で山手線内側水準超の価格のマンションですから。

間違っても北大塚は高台でないと手を出さないよ。

[548: 匿名さん]

今時、｢路線価のx倍｣みたいな賃料の決め方してるマンションなんてないのでは。

路線価に一喜一憂する前にもっとやることあるのでは？

[549: 匿名さん]

風俗関係減らすだけでえらく価格変わるのにね
下手にビル持ってないで売って欲しい
だからまともに開発されない

[550: 匿名さん]

>547
ステーションフロントタワーは、ここより低い土地で売れましたけど
理由を説明してみて。

＞今時、｢路線価のx倍｣みたいな賃料の決め方してるマンションなんてないのでは。
昔から、賃料について路線価を基準にしているマンションはありません。
前のレスよく読んでみて。　


地価ですよ。

[551: 匿名さん]

急に静かになりましたね。

[552: 匿名さん]

やっぱ、オール電化っていうのが、とどめを刺してるね

今、オール電化を買うのはリスク大きいから、候補から外れてってるんだと思うよ

立地自体は、都心に近く便利で、埋立地でもない点で優位なんだけどね

[553: 匿名さん]

オール電化自体がそこまで嫌われている感じはしないが、
タワーマンションであるという点と
価格がかなりネガティブに見られているのでは。

[554: 匿名さん]

オール電化も以前はそれなりに人気だったんですけどね、やっぱり先日の地震の影響や計画停電の話題ですっかり不人気になっちゃったのかな？
それにしても都内の計画停電は全然はっきりした情報出てきませんね。もし始まるとしたら約一ヶ月後くらいから？

[555: 匿名さん]

＞＞５４６さん
確かに。徒歩４分だったらみんな歩いてしまいますよね。
大塚駅は５箇所の駐輪場があって３箇所がつ月契約の駐輪場、２箇所が
時間貸しの駐輪場になっています。
最初の２時間までが無料、６時間ごとに１００円なのでそんなには
高くないですがね。

[556: 匿名さん]

駐輪場が５箇所もあるのはいいですよね。
月極の駐輪場には空きはありそうなんですか？

[557: 匿名さん]

石原都知事か以前何かの番組で言ってたけど、山手線周辺や都心部は徒歩10分圏内に駅があるそうですから歩けばいいんです、体の不自由な人は自転車に乗らないから駐輪場設置は弱者救済にもならない。

駐輪問題があるのはむしろ、駅前が発展していない地下鉄駅、新大塚も護国寺も茗荷谷も
駅前に自転車が溢れていた。文京区に住んで自慢するなら地元の駅を使えよ！格下と思ってる
豊島区のＪＲ大塚駅まで来ることないんだよね。
地下鉄は終電が早いから、深夜に南口のタクシー乗り場に並んでいるのはどこへ帰るのでしょう？

交通の便で言えば、山手線＞丸ノ内線＞有楽町線　じゃないのかな。

[558: 匿名さん]

555さん
駅に５箇所の駐輪場ですか。まあ、徒歩４分のところをわざわざ自転車に乗っていくこともあまりないでしょうけど、何かの時にはいいですね。確かこのマンションの駐輪場は１世帯に対して１台だったと思いますから、２台３台と利用したい世帯にとっては便利に思うかもしれませんよね。空いていれば駐輪場側も文句言わないのではないかな。

[559: 匿名さん]

免震のゴムって何年で交換ですか？
また費用は？

[560: 匿名さん]

>>557
池袋～巣鴨の放置自転車はひどかったですね
あの時の処理のお金って豊島区のみの負担だったんですか？

[561: 匿名さん]

周りに月極の駐輪場があるんですか。
駅周辺が違法駐輪で溢れていると雰囲気的にもいまいちなので
そういうのは歓迎ですね。
こちらは駅から近いので住民が使う事はあまりないでしょうけれど
治安的には効果があるかと。

[562: 匿名さん]

豊島区は違法駐輪で撤去されると5,000円です、最近は自転車が安いから取りに行かない人が多いらしい、新宿区は3,000円だから取りに行く人が多い。

[563: 匿名さん]

周辺を散歩していると、大塚駅山手線外側の一等地はこのあたりかと思いました。
自転車でなくても少し歩けば都営三田線も使えるし、丸ノ内線も使えますから
交通の便も大変いいです。
北大塚の繁華街も通らずに通勤通学が出来ますから、価格が高めということ意外に
問題ないように思えます。
大塚全体を見渡しても、タワーマンションは駅前のセントラルと、向原のクリオタワー
しかありませんから大塚のランドマーク的な存在になりそうで期待しています。。

[564: 匿名さん]

大塚駅は都電も通ってていいなって思います。
都電は味があって休みの日に一日券を利用して、都電に乗って観光するのもいいですよね。

[565: 匿名さん]

普段の通勤で都電使う人はあまりいないかもしれないけれど、
確かに休日にのんびりどこかに行くのには良いかもしれないですね。
たまに自分も無性に乗りたくなって足を運びます。
どの時間帯もかなり都電、混んでいませんか？
周辺の方たちの重要な足なんですね。

[566: 匿名さん]

先着順ってほとんど売れて無くない？

[567: 匿名さん]

ここに価値を見出して、買いたい人が買えばいいんじゃないですか？

契約した人にとってマンションの売れ行きって無関係ですよ

長期売れ残りがあっても、ちゃんと管理費も駐車場もデベが売れるまで払ってくれますから。

[568: 匿名さん]

関係なくはないよ。

人気があって早期に完売した物件は、当然転売しやすいし。

売れ残りの新規も値下げするから、最初から住んでるものを転売するときはさらに値が下がる。

建物は使わないと傷むってのは常識だし、売れ残りが最終的にバッタもん扱いで売り飛ばされてみなよ、住民層にも影響を及ぼす。

[569: 匿名さん]

タワーなんてもう転売するような物件じゃないよ

[570: 匿名さん]

＞最初から住んでるものを転売するときはさらに値が下がる。

住まいとして買うんだから関係ない、
あっち行けば、ここは検討版だよ！

[571: 匿名さん]

568では無いが、最初は一生住むつもりでいても、仕事・子育て等の事情で予期せず売却することはあり得ると思うよ。

実際マンションは10年で1割が入れ替わるという話は聞く。

なので資産価値に直結する販売状況は注視すべきと思うが。

[572: 匿名さん]

築20年ぐらいで半分が入れ替わるのは、都心マンションの特徴かもしれない

中古物件を検討したことがあるけど、ネットでもチラシでも築10年で分譲時の
売れ行きなんて調べようもないし仲介業者も知りません。
分譲価格もデータベースに入っていたり、いなかったり。

財閥系の「旧三井不動産分譲」の文言がチラシに入ることはあるけど、それ以外の
デベの名前が表示されるのを見たことがない。
中古になると、階数や部屋の方位もそれほど関係なく坪200万万円とか売買実績しか
なくて、非常にアバウトになる。

不動産業者に聞くとよくわかりますよ。

[573: 匿名さん]

販売状況が資産価値に直結するなんて、驚愕の誤認
マンションの資産価値がわからない、戸建ての人？

[574: 匿名]

そうか？長期完成在庫が残っているような物件は、入居済の部屋を売ろうとしても買いたたかれるだけなので、そもそも売るに売れないのでは？

[575: 周辺住民さん]

買ったマンションを直ぐに売る人は、稀だろう。
何年かして売りたいときがくる。
相場がどうなっているか？
インフレが起こっているかもしれないし、反対に土地の暴落が起こるかもしれない。
そんなことは、誰にも分からぬ。
神のみぞ知る。
むしろ、自分や家族が住んで、満足が得られるかどうかが重要だと思う。

[576: 匿名さん]

10年前だと確かにわかんないけど、このHPみると、5年前から売れてない物件で未だにまともな評価がされてないものっていくつか現実的に有りますよね。

少なくとも、人気があって１期完売みたいなのと、長期にうだうだ販売してるのと、どう考えても違うと思いますけど。

何年後かの相場は、わからないというお話はその通りですよ、でもその話ってこの話と関係ありません。
ここで話してるのはその相場の中で、売れ残りがたくさんある物件と全く売り物が出ないような、出てもすぐ売れる見たいな物件は違うという話でしょ。

中古を買おうかと見に行ったときに新築が値下げして売ってたらそっち買うし、値下げしてなくても新築未入居よりも中古は安くしないと売れないし。

[577: 周辺住民さん]

大塚の底地を初めて買ったのは、大昔だな。
相続税が払えない地主に協力した。
借金を返すのは、大変だった。
まわりで、このチャンスを逃した人も多かったね。
値段が、高すぎるとかごねて。
その後、土地は面白いように値上がり。
この時買った土地が、一番儲かったね。
（まだ、売っていないけどね）
思い出すのはバブル崩壊の直前。
1989年のマンション販売は、全て抽選。
あっという間に、瞬間蒸発。
手付金を払い、完成の頃に売れば、1割は儲かると誰でも思っていた。
しかし、外れた人は、幸運だった。
当たったら、その後、大暴落。買い手は消えた。
数年後、やっと売れたときは4分の1ぐらいだったかな。

[578: 匿名さん]

＞577
そうですね、結果論かもしれませんがその場では
真剣に悩んで行動した結果ですね。
誰も笑えないし、褒められもしない自己責任。

そんな時代がありましたね。

大塚は値上がりが少なかった分被害も少ない
ご近所だと高騰した茗荷谷、駒込、目白のマンンションは値下り額では
大塚の比じゃなかったですね、場所によっては1／6位だと地元不動産から聞きました。

[579: 匿名さん]

でもマンションを買うのって何と言うかその時の「縁」みたいなものがあるような。
先のことを考えて買ったつもりでも、状況が変わってしまうことも多々あるし。
まぁ「買いたい時が、買いたい物件が」運命の物件なんじゃないかと。
それは人によって違うから、良いも悪いもないんじゃない？

[580: 匿名]

人気があると言うか、多くの人が欲しがる、住みたがるかも、市況が変わっても同じ。

[581: ご近所さん]

営業さん辛いだろうね
地震、痛過ぎる

[582: 匿名さん]

近所の築浅中古タワーがここより2～3割安く出てるから、ここは厳しいよね。

[583: 匿名さん]

中古のタワーとかいらないだろ
地震受けてるし

[584: 匿名さん]

まあ、オール電化タワーがある意味で一番被災しているわけだが…

[585: 匿名さん]

そんなにオール電化ってダメかな？
オール電化じゃないマンションでも停電になりゃ、風呂は湧かないし、エアコンつかないし、、、
メリットは、ガスコンロ使えるだけでしょ。今時のマンション、どこも電子デバイスでコントロールなんだから。
このマンションは、地震で水道とまっても、自家用タンクで水を確保できたり、よく考えられてますよ。

[586: 匿名さん]

停電になればガスコンロも使えないんじゃない？

[587: 匿名さん]

オール電化のデメリットを一番実感しているのはデベの営業だろうな。
ここのビラにも震災後はオール電化を売り出さなくなったからね。

[588: 周辺住民さん]

大震災になったら、ガスはまず使えない。
電気も使えないが、普及の速度が違う。
ガスは電気にくらべて復旧は何ヶ月も遅いよ。
電気の調理もメリットある。
この辺が、アピールできていないのも事実だが・・

[589: 匿名さん]

免震構造の建物って、何年かに一度発生する費用が結構かかるので、住宅には向いていないものなの？

ちなみに、あまり揺れないっていう触れ込みだけど、３・１１に丸の内の免震のオフィスビルにいたけど、かなり揺れましたよ。机上じゃわからない部分も多いですね。

[590: 匿名さん]

その何年かに１度かかる費用のためにタワマンは修繕積立金が高いんだと思うけれど…。
最初は安くても徐々に上がっていきます。

オール電化はどうなんだろう…。
電気料金の値上げはないって今のところはいっているけれど、
補償金を捻出するのだってそう遠くない未来に東電は行き詰るだろうし。

[591: 匿名さん]

停電になってもガスコンロは使えるよ。ほとんど電池式だから。
ちなみにオール電化の欠点は計画停電による停電で麻痺すること。
ガスは計画停ガスない。

[592: 匿名さん]

＞このマンションは、地震で水道とまっても、自家用タンクで水を確保できたり、よく考えられてますよ。

エコキュートの水ですか？
屋上にタンクがあるんですか？

[593: 匿名さん]

23区は計画停電無いから気になるのは電気料金だけだな

[594: 匿名さん]

電気料金の値上げ第一弾は可決されたんだっけ？
第二弾もあるようだし。

[595: 匿名さん]

免震の建物って、インシュレーターの交換を定期的に行う必要はあるのですか？　制震のマンションは、そういうのって無さそうだけど。

[596: 匿名さん]

本当に電力足りなくなったら、千代田区、中央区、港区以外は
停電になるだろうな。

[597: 匿名さん]

高層階は壊滅的であるが、低中層階はそこそこ売れているのだから、
オール電化がすごく嫌われているということではないと思う。
電力不足も今夏は何とかなりそうな感じもあるし。

やはりそもそも高層階への不安がある点や、
この立地だと高層階でも眺望面では期待ができない点が
問題なのでは。

[598: 匿名さん]

自分なりのこの物件に対する評価は以下のとおりです。
この界隈の物件は一通り見て周り、巣鴨のとあるキャンセル物件を
購入しました。

（良いところ）
1.免震構造
-低層階は耐震と大差は無いが、高層階は確実に差が出る。

2.警察署の目の前
-北大塚の中では治安面では最高か

3.山手線駅近
-利便性随一の山手線駅近は貴重
-少し歩くが、丸の内線・三田線も使える

4.火災危険少ない
-周囲に戸建は少なく、面している道路も広く、延焼や避難危険性は低い

5.生活利便性
-徒歩10分圏内にスーパー・商店街・本屋・有名居酒屋等があり、生活利便性は中々。


（悪いところ）
1.タワーであること
-災害時の高層階への漠然とした不安（階段の上り下り等）

2.山手線の音
-警察署側の道路は、山手線通過時80～90dBはある
-湘南新宿ラインや貨物も通るので頻繁にうるさい
-高層階になればなる程、遮る物がなく、周囲の音を拾ってしまう恐れ

3.価格
-北大塚の他物件比確実に高い
-同時期に販売された大塚・巣鴨周辺物件に比べても高く、比較すると価格面の高さが際立っている印象も。

4.最寄が大塚駅
-世間的には風俗街というイメージがあり、ステイタスはイマイチ
-ただし世間的なステイタスの低さは城北地区全般に言える問題

5.北大塚であること
-大塚の中でも南＞北という印象は強い
-特に北大塚は風俗街を抱えている点がマイナス
（細かく見れば、この物件近辺には風俗店は少ないのだが、同じ北大塚としてひとくくりに見られる）
-山手線外側なので内側に比べて世間的なステイタスは劣る

6.設備
-タワマンで高い管理費の割には共用設備がやや貧弱
-管理費高い割にはディスポーザーも無い

7.窪地
-池袋・巣鴨などの周辺からすれば窪地であり、地盤は弱いように見られてしまう
-窪地のタワーマンションなので眺望面でのアピールは弱いか

[599: 匿名さん]

このスレでも時々話題になるブリリア巣鴨の駐車場を
覗いてみたら、、、すごいね。

[600: 匿名さん]

ですよね。

[601: 匿名]

ブリリア巣鴨の話題は目の敵にしてる人がやめた方がいいよ