ザ・タワーレジデンス大塚 パート2

[マンコミュファンさん]

パート2立ち上げました。よろしくお願いします。


パート1＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/58106/

＜全体概要＞
所在地＝東京都豊島区北大塚1丁目13-1（地番）
交通＝山手線大塚駅より徒歩4分
総戸数＝201戸
間取り＝1LDK～4LDK
面積＝40.42～105.07平米
完成・入居＝2012年7月下旬予定

売主＝東京建物、三菱地所レジデンス（旧藤和不動産分・三菱地所承継分ともあり）、中央商事、東京急行電鉄
設計＝三菱地所設計
施工＝東急建設
管理＝三菱地所コミュニティ（11/3/31までは三菱地所藤和コミュニティ）

[502: 匿名さん]

>>494
流石にマンション全体の電力を賄える自家発電装置をもっているマンションはないと思うが、エレベーターなどの共用設備程度なら賄える装置をもっているタワーマンションは結構ある。
ただし、通常は非常用という位置づけなので1～2日分くらいの燃料しか確保していないマンションがほとんどではある。

[503: 匿名さん]

分譲マンションにお住まいではないのか、エレベターのことわかっていないようですが、地震発ししてエレベーターが止まるのは、安全装置が作動して最寄り階で停止して自動的にドアーが空いた状態で停止するのです。
今回の地震でも停電でエレベーターが止まったのではなく、安全装置を解除して点検しないと動かせないということですよ。
自家発電装置があろうとなかろうと、エレベーターの点検と安全装置を解除しないと動きません。
このスレには、戸建て住まいの方しかいないのですね・・・

[504: 匿名さん]

こいつ何も分かってないな。
最新のマンション自動復旧するんだけど。
ここは知らんが、503程度の人が検討する物件だよ。

[505: 匿名さん]

自家発電は計画停電時の話かと思ってたが違うのか？

[506: 匿名さん]

>>503
502だが、流石にそのくらいのことは知っているよ。あんたはどんな輩かわからんが、勝手に都合のよい解釈をして戸建ての人しかいないとか人格否定するなよ。気分悪い。
早とちりして聞きかじった知識披露して人格否定なんて・・

[507: 匿名さん]

自家発電なんて無関係の論議は、検討版には無駄なことですね。
外廊下で雨でも眺めてください

[508: 匿名さん]

＞このスレには、戸建て住まいの方しかいないのですね・・・
これどこが人格否定？
マンションで今回の地震を体験したので、理事として管理会社から報告と説明を受けました
あなたのマンションには、理事会はないのですか？

[509: 周辺住民さん]

＞タワーマンションなんて、目障りな高層建物を快く思わない地元民も沢山いる。

目障りではないでしょう。
ＴＶの映りが悪くならない限り、タワーマンションが地元にできるのは、嬉しいものです。
地元が発展するわけですから。ネガは、地元以外の人間の気がしますが・・・

[510: 匿名さん]

＞タワーマンションが地元にできるのは、嬉しい

なんで？

日照の影響は考えないの？、風害も考えない？、それなりの規模になるので、個人と業者の路駐が増えますけど？どんな管理規約でも破るヤツっているので、布団干したり、洗濯物干したりで、街の美観も損ねるんだよね。

509氏は近くで商売されてる方ですか？、単なるタワマンの周辺住民にメリットなんて無いよ。
むしろ周辺住民にとって、嬉しいって言葉が出てくる理由を知りたい。地元が発展する？＝人が増えるだけ？　

コンビニも無いようなところにコンビニで来たらうれしいかもね、ここはそれも無いし。

[511: 匿名さん]

戸建てもマンションも豊島ケーブルでFMも地デジ受信してないんですか？
大塚は全部ケーブルテレビだと思っていました。

[512: 匿名さん]

もともと会社の跡地出し二丁目のタワーと違って反対運動無かったし
なんとも思ってない人が多いんじゃない？
個人的にはワンルームが大量にある方のが嫌だな

[513: 匿名さん]

反対運動するもなにも、周辺には都営住宅とオフィスと賃貸マンションしかありませんから
管理組合もないから、眺望が遮られても住民が結束する手段が限られるというかほとんど無い。
戸建て住民は最初から、夜景とか眺望とは無縁ですから風害とか日影とか建設されてみないと
実感がわかないのでしょう。

管理組合ネタとホテルライクな内廊下は、どうも無縁みたいですね。
最近のマンションはオートロックですから、エントランスは外から覗けても
親しい知人でも住んでいないと廊下まで入れないから、マンションの内廊下なんて
実際に見たこともないんでしょう。モデルルームも普通は内廊下は再現しませんから。
ホテルの廊下とは、全く雰囲気も設備も違いますからね。

[514: 周辺住民さん]

＞509氏は近くで商売されてる方ですか？

現時点では、大塚では商売していませんが、少し土地を持ってます。
昔は、借地でしたが、有名な大地主Y氏から買いとり、アパートに建て替えました。
自分で言うのもなんですが、アパートが増えたり、敷地がミニ開発されたり、
ワンルームになったりするより、タワーマンションになった方が、ずっとよいですよ。

[515: 匿名さん]

＞514
借地権は最初からあなたのものですから、30％の底地を地主から買ったんですね

旧借地権なら、買い取らなくても多少の建替え承諾料を支払えばアパート建てられたのに。

ワンルームにはならないですよ、これだけ土地が大きいと豊島区に対する罰金？が
大変ですから。

タワーマンション大歓迎という人もいるんですね。

地元で聞くと、マンション住民は地元にお金を落とさないと言いますよね。

[516: 匿名さん]

住宅地図で見ると確かに周辺には分譲マンションらしきは2つしかない。
都営住宅や賃貸マンションでは、反対運動も結束できないし
建設説明会も呼ばれたのかな・・

[517: 匿名さん]

この近辺の分譲マンションだと、ヒルズ山手大塚がいい。
坂の上の高台にあり、線路からも離れていて音の問題もない。
南側が公園で日当たりは抜群。
10年前の物件だが、隠れた北大塚の地域一番物件だと思う。

[518: 匿名さん]

確かにヒルズ山手大塚はいいですね。中古だとステーションフロントと
同等以上の価格ですぐに売れていきます。

[519: 匿名さん]

山手巣鴨　マンションで検索すると
北山手賓館ブリリア巣鴨

山手大塚　マンションだと
ヒルズ山手大塚　センシア山手大塚　Dクラディア山手大塚　パークビュー山手大塚

山手池袋　山手駒込　ではヒット0件

マンション名の『山手』は北大塚エリアのマンション販売のポイントなのかも。

[520: 匿名さん]

ずっとここはネガキャンやすぐ反論の方が多いな。

近所の三井のパークホームズ南大塚や日神パレスとは
価格帯が全然違うし・南側だし小規模だしここの検討者と違うのかな。

似ている物件にある浅草タワーやアウルタワーの検討者さん達？
あとは地元対決（北大塚ｖｓ南大塚、大塚ｖｓ巣鴨）ですかね。

タワー物件はどこも色々書きこまれる宿命ですね。
良くも悪くも注目され、時勢柄ツッコミしやすい仕様ですしね。

この地域で検討したいのですが、やっぱり人気度でいえば
ここなんでしょうかね。他と比較されてます？

[521: 匿名さん]

このスレを見てて少し心配してたのですが、とりあえず反対運動のようなものが無さそうなのは安心しました。まだ物件周辺を歩いたことがないのですが派手に反対のノボリとかがあがっているとやっぱり気になりますからね。
確かにネガっぽい意見も多いように思いますが、注目度という点では高いのかな？山手線の駅近くというのは魅力的ですしね。

[522: 匿名さん]

＞あとは地元対決（北大塚ｖｓ南大塚、大塚ｖｓ巣鴨）ですかね。
誰が見ても最初から勝負があっているものを対決なんてしないよね。
金持ち喧嘩せずじゃないの？

マンションは立地が全てと言われるけど、地域なら人気投票の結果の地価が全て
つまり世間の不動産評価、路線と実勢価格の土地の価格が全てでしょう。
財務省、国税庁のお墨付きが路線価（財産評価基準書）です。
道路付は全て角地だから、前面道路で比較できる。

平成22年度の路線価によると　㎡単価は以下のとおり
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h22/tokyo/tokyo/pref_frm.htm

パーク南大塚540＞タワーレジデンス480＞日神パレス450＞北山手賓館400

パークを100％とすると、
タワーレジデンス88％　日神パレス83％　北山手賓館74％

北山手賓館を１００％とすると
パーク南大塚１３５％　タワーレジデンス１２０％　日神パレス１１３％

土地の評価は明確だから、坪単価が高いのは建築費とデベの利幅ですね。

ここは坂下とけなしても虚しいのは、お上の評価は決まっているから
吠えているだけに思えますよ。

[523: 周辺住民さん]

素朴な疑問ですが、、、
マンションの土地分価値を比較するのは、路線価ではなく、路線価/容積率を使うべきでは、ないでしょうか？

[524: 匿名さん]

>522
坂下って自分で表現しているけどそんなにコンプレックスなんだ？

他にもザ・北谷底レジデンスに興味がある人もいるんだから他のマンションを引き合いに出すのは
いい加減やめたら？みっともないよ。
販売中のマンションならまだしも完売したマンションまで並べて…

ザ・北谷底レジデンスの評価がますます落ちるよ。

路線価？お上のお墨付き？
路線価は死んだときと無償で譲ったときの目安の価額でしょう？
そんなこと気にして買う人ほとんどいないんだよ。

条件がよければ直ぐに完売するんだろ？

営業さんよ～

オンボロ北大塚アパート建て直しになったら視界が悪くなるのかな～とか考えるほうが
買う人の考え方だろ？

[525: 匿名さん]

＞523さん
面倒なので容積率はご自分で調べて投稿してください。
中高層マンションが出来るのですから、多分全部４００％以上だと思いますよ。
http://www.city.toshima.lg.jp/toshikeikaku/tiikitikuzu/index.html

＞路線価は死んだときと無償で譲ったときの目安の価額でしょう？
不動産屋さんに言ったら笑われますよ。
土地取引の基準価格です

[526: 匿名]

路線価って相続路線価だろ。税金算定のためだぞ。

[527: 匿名さん]

なにやら白熱していますね・・・（汗）

全く地縁のなく検討している身からすると
南大塚も北大塚も一緒なのですが、
中に入ると色々とあるんですねぇ。
自分は仕事面で通勤のことを考えるとこちらが便利かな…と思っているだけなのですが。

[528: 匿名さん]

>522
例の
別のマンションをネガって精神状態を保っている
ディスポーザーがついてなくて悔しくて仕方がない人
（もしくは追い込まれた営業マンが切羽詰まっている？）
が現れましたね。

確かに、北大塚アパートが建て直しになる可能性はあるのか
気になりますね。結構老朽化していそうですし目の前ですから。
どなたかＭＲで確認した方いらっしゃいますか？

[529: 匿名]

巣鴨と大塚の比較って笑える。

横浜と楽天はどっちが弱いか。

[530: 匿名さん]

>金持ち喧嘩せずじゃないの？

しかも自分でカネモチとか言っちゃってるし

[531: 匿名]

山手線の駅比較だからそんな下位争いでもないよ。

[532: 匿名さん]

場所はどこであれマイホーム買えるんだったら、そこそこお金持ちなんじゃないの？

[533: 匿名さん]

北大塚の都営も、南大塚の都営も建替えは当分ないだろうし
東京都は新規の都営は作らないらしいから、民間売却でしょうね。

不動産取引では経験的に
路線価☓2.0～2.7倍位で取引をします、もちろん容積率は利用価値だから
日影規制、車線規制、高度地区など規制が緩ければマンション用地としては
高くなります。

[534: 匿名さん]

管理組合ないらしいから賃貸じゃないの
内廊下も経験ないから羨ましがってるみたいだし。

大塚って住まいじゃ判断できないよね、賃貸でも高級外車乗ってたり
クルーザー持っている知り合いもいるからね。

まあ、ここは大塚でも屈指の高級マンションになることは間違いないね
ゲストルームがあるマンションなんて聞かないしね。
惜しいのは、財閥系に分譲して欲しかったことだけですな。

[535: 匿名さん]

並びの旧ケイセイ予備校のあたりもマンション用地には最適だから買うなら西向きは将来わからない。
大塚で広い土地が残っているのは、ここくらいじゃないのかな。

[536: 匿名さん]

>>475
土地の素性なんて都内で関係あるのですかね、
廃兵院はイメージが悪いのですか？

関東大震災ではたいした火災もなかった大塚ですが
戦災では、辺り一面に焼け野原ですから、あなたのお住まいも
当時は焼け野原でもしかすると人が焼け死んでいるかもしれませんよ。
旧癌研センターの上池袋の高台から大塚駅が見えたそうです、
都電の駅のガード下に住民が空襲を逃れて逃げ込んで何人も
蒸し焼きになったそうです、資料で調べた話では
ありません先祖はここ大塚で空襲にあっていますから。

罹災のバラック住まいや、戦地から復員した方達が財産税で困った
地主からほとんどタダ同然で借地して、戦災復興したのが大塚の歴史らしいですよ。
昭和30年代まで南口も北口も闇市の後のように駅前に店舗が密集していた
その後の区画整理で広い道が整備されたようですね。

[537: 匿名さん]

>>533
都営住宅って何年くらいで建て替えになるんですかね
すでに40年以上立っているんですけど

ここで言い争ってる人は豊島区住人には見えないんですけどね

[538: 匿名]

売れ行きが全て。

[539: 匿名さん]

豊島区（不人気）新御三家

シティテラス目白高田、アウルタワー東池袋、ザ・タワーレジデンス北大塚

[540: 匿名さん]

都営住宅建替え、優先は昭和30年代とエレベーターなし。
http://www.toyokeizai.net/business/society/detail/AC/8ead98e3df13d9bd1...

[541: 昔を知るもの]

＞廃兵院はイメージが悪いのですか？

廃兵院は、広大な敷地で、一般の人はもみじと桜の咲く時期
つまり年に2回しか入れなかった。
庭には、皇后から送られた鶴が2羽いました。
正門は、十文字学園の近くにあったとか。
この辺は、裏門があったところ。
話題にのぼったヒルズ山手大塚あたりで、傷痍軍人が余生を送ったかもしれません。

当時の日本は、軍国主義の時代。廃兵も優遇されていました。
廃兵院は、マイナスイメージではないでしょう。
北大塚の都営のあたりは、ゴム工場があったところ。
確か、パイロット万年筆もこの辺にあったと聞いています。

[542: 匿名さん]

いいお話聞けて良かったです。

[543: 匿名さん]

>>539
御三家というより、億ションのある高額物件ばかりですね。
住友が南大塚を売り切ったから大塚は大丈夫だと思いますよ
当時は大塚で億ションなんて売れないと言われてましたよね。
湾岸特需とかでお金持ちが内陸の見晴らしのいい、高級マンションに
移ってきているそうですから。
お金持ちは、庶民と違って焦って青田買いなんてしないらしいから
完成物件を好むらしいです。

[544: 匿名さん]

大塚駅の駅ビル、平成25年完成とか言ってたけど、まだ工事も始まってないね
地下に豊島区の駐輪場も出来るらしいけど、最近は駅前がすっきりしたから
必要ないですね。

[545: 匿名さん]

駐輪場はあった方がよくない？
やはり潜在的に利用希望者は多いと思うけれど。
駅ビルは震災の影響で遅れているのかな？
そろそろ工事が始まっても良さそうな頃ですものね。

[546: 匿名さん]

大塚駅に自転車で行く豊島区民は多くないでしょう徒歩10分圏内
多いのは文京区民、北区民です、自転車にマンションの
ステッカーが貼ってあるのは、北区と文京区のマンションばかり。

[547: 匿名さん]

色々な意味で中途半端な物件でしょう。
北大塚なんてアウトローな場所にそこそこの仕様で山手線内側水準超の価格のマンションですから。

間違っても北大塚は高台でないと手を出さないよ。

[548: 匿名さん]

今時、｢路線価のx倍｣みたいな賃料の決め方してるマンションなんてないのでは。

路線価に一喜一憂する前にもっとやることあるのでは？

[549: 匿名さん]

風俗関係減らすだけでえらく価格変わるのにね
下手にビル持ってないで売って欲しい
だからまともに開発されない

[550: 匿名さん]

>547
ステーションフロントタワーは、ここより低い土地で売れましたけど
理由を説明してみて。

＞今時、｢路線価のx倍｣みたいな賃料の決め方してるマンションなんてないのでは。
昔から、賃料について路線価を基準にしているマンションはありません。
前のレスよく読んでみて。　


地価ですよ。

[551: 匿名さん]

急に静かになりましたね。