ザ・タワーレジデンス大塚 パート2

[マンコミュファンさん]

パート2立ち上げました。よろしくお願いします。


パート1＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/58106/

＜全体概要＞
所在地＝東京都豊島区北大塚1丁目13-1（地番）
交通＝山手線大塚駅より徒歩4分
総戸数＝201戸
間取り＝1LDK～4LDK
面積＝40.42～105.07平米
完成・入居＝2012年7月下旬予定

売主＝東京建物、三菱地所レジデンス（旧藤和不動産分・三菱地所承継分ともあり）、中央商事、東京急行電鉄
設計＝三菱地所設計
施工＝東急建設
管理＝三菱地所コミュニティ（11/3/31までは三菱地所藤和コミュニティ）

[482: 匿名さん]

しょせんホテルライク。

ホテルじゃないからたいしたことはない。

[483: 匿名さん]

外廊下の方が季節がわかりますね。

ディスポーザー同様、大塚には内廊下のマンションってほとんどない？

内廊下のマンションは、大塚では三井のタワーくらいかな。

グランフォート青苑閣、Dグランディア、アーデル大塚、ドレシア、コスモレジア
イニシア上池袋、グランスイート、グローリオタワー巣鴨、話題の北山手賓館も外廊下

80㎡超の部屋も少ないから、設計上こうなるのかもね。

[484: 匿名さん]

現に高層階は殆ど売れていないのだから、いくら仕様がよくても
割高でミスマッチで売れないなものを作ってしまったということだろう。

大手不動産仲介の池袋支店担当者は、
この物件はこの地域ではシティテラス目白と双璧の
売れ残りマンションになるとコメントしていた。

[485: 匿名さん]

＞現に高層階は殆ど売れていないのだから、
まだ建設途中ですよ・・あちらとは比較にならないのではないですか。

住友のシティテラスは、億ション100戸の目白ガーデンヒルズの二番煎じ？
ここより2ランクくらい上のグレードで100㎡超が多数、坪単価400万万円～500万円ですね、
完成前から売りだしてもう4年以上か、新築未入居どころが中古マンション
シティハウス南大塚と同時期で両方共前田建設でよく似ているけど立地がとっても
悪いから売れないだろうな・・

[486: 匿名さん]

池袋西口のタワーグランディアも3年も売れなくて、高層階の億ションを
あとから中古で売り出してたな。

[487: 匿名さん]

オール電化でなければかなりの人が買ってたでしょうね

[488: 匿名さん]

通常タワーでは青田でも先に売れる高層階が全く売れていないのだから、
大苦戦と言ってもいいだろう。

引きの強い客は第一期で片付いてしまうので、
スタートダッシュには完全に失敗した。
あとはジリジリと売っていくしかないが、
この物件は震災後の目線に照らすとマイナスポイントが多い。

夏が終わり停電も節電も危惧するほどのものではなかった、
ということが判明したら徐々にマインドが反転するかもだが、
現段階ではなんともいえないよね。

完成時に三、四割売れ残っていたら値引き覚悟になるのだろう、
(今の販売状況からすればそのくらい売れ残りそうだし)、
売主は住友不動産ほどは値引きには頑なではないので、
この物件が欲しい人は、慌てずに完成後に値引き交渉をしてみる
くらいのつもりでいればいいのでは。
完成後の方が実際の眺望や音の問題を確かめられるので、
その方がいいと思うよ。

[489: 匿名さん]

高層階が本当に残るのであれば、完成後に検討するのもいいですね。
ステーションフロントタワーも高層階が売れなかったから、地域性でしょうか。

[490: 匿名]

でも今回は売主が複数いるから値下げの意思決定は鈍りそうだね。
完成時に3、4割空いていれば流石に焦りそうだが。

ステーションフロントの高層階もそうだが北大塚で坪300万円を超えると、流石に高いな〜と感じるよ。

北大塚の新築相場は坪250万円切るくらいだから、比較すると随分高いと感じてしまうので、買いが鈍る。

南大塚と比較すると安い(同じくらい)という人はいるが、北大塚と南大塚は全くマーケットが違うよ。

[491: 匿名さん]

南大塚に越して３年経つけど、北大塚に足を踏み入れたことがない

南大塚の商店街を早く再開発して、西友とか無印とかマツキヨに進出してほしいね

抵抗してるのは古くからの地元住民だけ

ちなみに、あの商店街でも買い物したことない

春日通り沿いに２つもスーパーあるからね

[492: 匿名さん]

湾岸埋立てや23区東側低地が不人気になって、液状化の心配がなく都心にも近いこのエリアは、相対的に上がってくるから、北大塚といえども価格としては相当

しかし、オール電化、タワーっていうのが痛かったね

特にオール電化は、原発が落ち着いても、新エネルギーが具体化しない限り、復活はない

オール電化設備が、マンション管理に相当なお荷物となってしまうことは確実

[493: 匿名]

>>492
湾岸地域の凋落により内陸高台の城北地区に注目が集まってきているとしても、
値上がりまではしてない。震災後も従前と同水準プラスアルファくらいの販売ができているくらい。

その中でもこの物件はやや不振といえる。
タワレジの高層階が売れないということは、
いくら内陸部とはいえタワーマンションへの抵抗が強いことを如実に示している。
オール電化もネガティブだが、単純に高層階への心理的抵抗が強いということでは？

今後タワーマンションを売る為には、免震or制震の他、
エレベーターを動かせる程度の自家発電がある等、ライフラインの強みが不可欠になるのでは？

[494: 匿名さん]

今のところ普通のタワマンで自家発電装備の所ってあるんですかね

[495: 匿名さん]

この前の地震でもエレベーターは2日で復旧しましたよ、友人の埼玉は1週間止まったらしい。
エレベーターも最新のは、地震があっても最寄り階に止まるそうです。
エレベーターの関係者にで聞いたら、エレベーター会社が優先するのは学校、病院。、
官公庁で民間の会社やマンションは後回しになると決まっているそうです。

＞南大塚に越して３年経つけど、北大塚に足を踏み入れたことがない

これはさすがに、バーチャルだね・・

[496: 匿名さん]

>この物件はこの地域ではシティテラス目白と双璧の売れ残りマンションになるとコメントしていた。

シティテラス目白と双璧なのはアウルタワーですよ。
タワレジは戸数が少ないから売れ残りは少なくなると思います。

[497: 匿名さん]

シティテラス目白を始め、景気のせいか億ションが大量に売れ残っているみたいだね。
ここ5年位大塚のマンションの場合、最上階が長期間売れ残るのが多いね。

[498: 周辺住民さん]

関東の外から客観的にこちらのサイトをみていますが、凄いネガキャンですね。いろいろな駆け引きが見えてとても面白いです。どんな展開になってくるのか、楽しみです。周辺住民から見ると、とてもうらやましいです。価格もまさにお得な価格帯ですので、値下げを狙っている人にはきびしいですよね。

[499: 匿名さん]

匿名掲示板は玉石混交だから、投稿を見る目が必要ですね、

ここに限らず、豊島区の掲示板は「割安」より「割高」という投稿が多いのは
東京23区内でも中途半端な地域性でしょうか。
高級でもなく、庶民的でもなく、地価は山手線沿線だからかなり高い。

期待してモデルルームに足を運んで、収入などのアンケートを書かされたり
それによって、買える部屋を案内されたりして気分を害してネガに回る人が
それなりにいるみたい。

タワーマンションなんて、目障りな高層建物を快く思わない地元民も沢山いる。
当然といえば当然の感情だと思います。

ここで話題になっている、シティテラス目白ですがマンション反対運動の横断幕を
出したのは、複数の近隣のマンションでした。2年以上出ていました。

自分達が近隣の日照や眺望を奪ったことは忘れてしまって、マンション住民が率先して
反対運動やネガティブキャンペーンをしていました。
後楽園の手前の文京区のマンションは、新築入居早々隣にマンション計画があったようで
管理組合が、大きな建設反対の立て看板を出していたのは失笑でした・・

[500: 匿名さん]

こういう情勢になってくると
自家発電設備は欲しかったですね…せめてエレベーターが動かせるような…
今からでは難しいでしょうけれど。
やはり健康な大人でも上層階に階段で上がるのは厳しいですからね…

[501: 匿名さん]

いまどきのタワマンは自家発電付きが普通だと思ってましたが、ここはないんですか？

[502: 匿名さん]

>>494
流石にマンション全体の電力を賄える自家発電装置をもっているマンションはないと思うが、エレベーターなどの共用設備程度なら賄える装置をもっているタワーマンションは結構ある。
ただし、通常は非常用という位置づけなので1～2日分くらいの燃料しか確保していないマンションがほとんどではある。

[503: 匿名さん]

分譲マンションにお住まいではないのか、エレベターのことわかっていないようですが、地震発ししてエレベーターが止まるのは、安全装置が作動して最寄り階で停止して自動的にドアーが空いた状態で停止するのです。
今回の地震でも停電でエレベーターが止まったのではなく、安全装置を解除して点検しないと動かせないということですよ。
自家発電装置があろうとなかろうと、エレベーターの点検と安全装置を解除しないと動きません。
このスレには、戸建て住まいの方しかいないのですね・・・

[504: 匿名さん]

こいつ何も分かってないな。
最新のマンション自動復旧するんだけど。
ここは知らんが、503程度の人が検討する物件だよ。

[505: 匿名さん]

自家発電は計画停電時の話かと思ってたが違うのか？

[506: 匿名さん]

>>503
502だが、流石にそのくらいのことは知っているよ。あんたはどんな輩かわからんが、勝手に都合のよい解釈をして戸建ての人しかいないとか人格否定するなよ。気分悪い。
早とちりして聞きかじった知識披露して人格否定なんて・・

[507: 匿名さん]

自家発電なんて無関係の論議は、検討版には無駄なことですね。
外廊下で雨でも眺めてください

[508: 匿名さん]

＞このスレには、戸建て住まいの方しかいないのですね・・・
これどこが人格否定？
マンションで今回の地震を体験したので、理事として管理会社から報告と説明を受けました
あなたのマンションには、理事会はないのですか？

[509: 周辺住民さん]

＞タワーマンションなんて、目障りな高層建物を快く思わない地元民も沢山いる。

目障りではないでしょう。
ＴＶの映りが悪くならない限り、タワーマンションが地元にできるのは、嬉しいものです。
地元が発展するわけですから。ネガは、地元以外の人間の気がしますが・・・

[510: 匿名さん]

＞タワーマンションが地元にできるのは、嬉しい

なんで？

日照の影響は考えないの？、風害も考えない？、それなりの規模になるので、個人と業者の路駐が増えますけど？どんな管理規約でも破るヤツっているので、布団干したり、洗濯物干したりで、街の美観も損ねるんだよね。

509氏は近くで商売されてる方ですか？、単なるタワマンの周辺住民にメリットなんて無いよ。
むしろ周辺住民にとって、嬉しいって言葉が出てくる理由を知りたい。地元が発展する？＝人が増えるだけ？　

コンビニも無いようなところにコンビニで来たらうれしいかもね、ここはそれも無いし。

[511: 匿名さん]

戸建てもマンションも豊島ケーブルでFMも地デジ受信してないんですか？
大塚は全部ケーブルテレビだと思っていました。

[512: 匿名さん]

もともと会社の跡地出し二丁目のタワーと違って反対運動無かったし
なんとも思ってない人が多いんじゃない？
個人的にはワンルームが大量にある方のが嫌だな

[513: 匿名さん]

反対運動するもなにも、周辺には都営住宅とオフィスと賃貸マンションしかありませんから
管理組合もないから、眺望が遮られても住民が結束する手段が限られるというかほとんど無い。
戸建て住民は最初から、夜景とか眺望とは無縁ですから風害とか日影とか建設されてみないと
実感がわかないのでしょう。

管理組合ネタとホテルライクな内廊下は、どうも無縁みたいですね。
最近のマンションはオートロックですから、エントランスは外から覗けても
親しい知人でも住んでいないと廊下まで入れないから、マンションの内廊下なんて
実際に見たこともないんでしょう。モデルルームも普通は内廊下は再現しませんから。
ホテルの廊下とは、全く雰囲気も設備も違いますからね。

[514: 周辺住民さん]

＞509氏は近くで商売されてる方ですか？

現時点では、大塚では商売していませんが、少し土地を持ってます。
昔は、借地でしたが、有名な大地主Y氏から買いとり、アパートに建て替えました。
自分で言うのもなんですが、アパートが増えたり、敷地がミニ開発されたり、
ワンルームになったりするより、タワーマンションになった方が、ずっとよいですよ。

[515: 匿名さん]

＞514
借地権は最初からあなたのものですから、30％の底地を地主から買ったんですね

旧借地権なら、買い取らなくても多少の建替え承諾料を支払えばアパート建てられたのに。

ワンルームにはならないですよ、これだけ土地が大きいと豊島区に対する罰金？が
大変ですから。

タワーマンション大歓迎という人もいるんですね。

地元で聞くと、マンション住民は地元にお金を落とさないと言いますよね。

[516: 匿名さん]

住宅地図で見ると確かに周辺には分譲マンションらしきは2つしかない。
都営住宅や賃貸マンションでは、反対運動も結束できないし
建設説明会も呼ばれたのかな・・

[517: 匿名さん]

この近辺の分譲マンションだと、ヒルズ山手大塚がいい。
坂の上の高台にあり、線路からも離れていて音の問題もない。
南側が公園で日当たりは抜群。
10年前の物件だが、隠れた北大塚の地域一番物件だと思う。

[518: 匿名さん]

確かにヒルズ山手大塚はいいですね。中古だとステーションフロントと
同等以上の価格ですぐに売れていきます。

[519: 匿名さん]

山手巣鴨　マンションで検索すると
北山手賓館ブリリア巣鴨

山手大塚　マンションだと
ヒルズ山手大塚　センシア山手大塚　Dクラディア山手大塚　パークビュー山手大塚

山手池袋　山手駒込　ではヒット0件

マンション名の『山手』は北大塚エリアのマンション販売のポイントなのかも。

[520: 匿名さん]

ずっとここはネガキャンやすぐ反論の方が多いな。

近所の三井のパークホームズ南大塚や日神パレスとは
価格帯が全然違うし・南側だし小規模だしここの検討者と違うのかな。

似ている物件にある浅草タワーやアウルタワーの検討者さん達？
あとは地元対決（北大塚ｖｓ南大塚、大塚ｖｓ巣鴨）ですかね。

タワー物件はどこも色々書きこまれる宿命ですね。
良くも悪くも注目され、時勢柄ツッコミしやすい仕様ですしね。

この地域で検討したいのですが、やっぱり人気度でいえば
ここなんでしょうかね。他と比較されてます？

[521: 匿名さん]

このスレを見てて少し心配してたのですが、とりあえず反対運動のようなものが無さそうなのは安心しました。まだ物件周辺を歩いたことがないのですが派手に反対のノボリとかがあがっているとやっぱり気になりますからね。
確かにネガっぽい意見も多いように思いますが、注目度という点では高いのかな？山手線の駅近くというのは魅力的ですしね。

[522: 匿名さん]

＞あとは地元対決（北大塚ｖｓ南大塚、大塚ｖｓ巣鴨）ですかね。
誰が見ても最初から勝負があっているものを対決なんてしないよね。
金持ち喧嘩せずじゃないの？

マンションは立地が全てと言われるけど、地域なら人気投票の結果の地価が全て
つまり世間の不動産評価、路線と実勢価格の土地の価格が全てでしょう。
財務省、国税庁のお墨付きが路線価（財産評価基準書）です。
道路付は全て角地だから、前面道路で比較できる。

平成22年度の路線価によると　㎡単価は以下のとおり
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h22/tokyo/tokyo/pref_frm.htm

パーク南大塚540＞タワーレジデンス480＞日神パレス450＞北山手賓館400

パークを100％とすると、
タワーレジデンス88％　日神パレス83％　北山手賓館74％

北山手賓館を１００％とすると
パーク南大塚１３５％　タワーレジデンス１２０％　日神パレス１１３％

土地の評価は明確だから、坪単価が高いのは建築費とデベの利幅ですね。

ここは坂下とけなしても虚しいのは、お上の評価は決まっているから
吠えているだけに思えますよ。

[523: 周辺住民さん]

素朴な疑問ですが、、、
マンションの土地分価値を比較するのは、路線価ではなく、路線価/容積率を使うべきでは、ないでしょうか？

[524: 匿名さん]

>522
坂下って自分で表現しているけどそんなにコンプレックスなんだ？

他にもザ・北谷底レジデンスに興味がある人もいるんだから他のマンションを引き合いに出すのは
いい加減やめたら？みっともないよ。
販売中のマンションならまだしも完売したマンションまで並べて…

ザ・北谷底レジデンスの評価がますます落ちるよ。

路線価？お上のお墨付き？
路線価は死んだときと無償で譲ったときの目安の価額でしょう？
そんなこと気にして買う人ほとんどいないんだよ。

条件がよければ直ぐに完売するんだろ？

営業さんよ～

オンボロ北大塚アパート建て直しになったら視界が悪くなるのかな～とか考えるほうが
買う人の考え方だろ？

[525: 匿名さん]

＞523さん
面倒なので容積率はご自分で調べて投稿してください。
中高層マンションが出来るのですから、多分全部４００％以上だと思いますよ。
http://www.city.toshima.lg.jp/toshikeikaku/tiikitikuzu/index.html

＞路線価は死んだときと無償で譲ったときの目安の価額でしょう？
不動産屋さんに言ったら笑われますよ。
土地取引の基準価格です

[526: 匿名]

路線価って相続路線価だろ。税金算定のためだぞ。

[527: 匿名さん]

なにやら白熱していますね・・・（汗）

全く地縁のなく検討している身からすると
南大塚も北大塚も一緒なのですが、
中に入ると色々とあるんですねぇ。
自分は仕事面で通勤のことを考えるとこちらが便利かな…と思っているだけなのですが。

[528: 匿名さん]

>522
例の
別のマンションをネガって精神状態を保っている
ディスポーザーがついてなくて悔しくて仕方がない人
（もしくは追い込まれた営業マンが切羽詰まっている？）
が現れましたね。

確かに、北大塚アパートが建て直しになる可能性はあるのか
気になりますね。結構老朽化していそうですし目の前ですから。
どなたかＭＲで確認した方いらっしゃいますか？

[529: 匿名]

巣鴨と大塚の比較って笑える。

横浜と楽天はどっちが弱いか。

[530: 匿名さん]

>金持ち喧嘩せずじゃないの？

しかも自分でカネモチとか言っちゃってるし

[531: 匿名]

山手線の駅比較だからそんな下位争いでもないよ。