ザ・タワーレジデンス大塚 パート2

[マンコミュファンさん]

パート2立ち上げました。よろしくお願いします。


パート1＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/58106/

＜全体概要＞
所在地＝東京都豊島区北大塚1丁目13-1（地番）
交通＝山手線大塚駅より徒歩4分
総戸数＝201戸
間取り＝1LDK～4LDK
面積＝40.42～105.07平米
完成・入居＝2012年7月下旬予定

売主＝東京建物、三菱地所レジデンス（旧藤和不動産分・三菱地所承継分ともあり）、中央商事、東京急行電鉄
設計＝三菱地所設計
施工＝東急建設
管理＝三菱地所コミュニティ（11/3/31までは三菱地所藤和コミュニティ）

[462: 匿名さん]

谷底からニョキニョキそそり立つマンション。

ディスポーザーがないから生ゴミ抱えて共用内廊下持ち歩いたりエレベータに乗るんだろ？

汚汁が滴り、臭そう。

夏場は特に臭うぞ～ゴミ置き場も腐敗臭で気持ち悪い。

[463: 匿名]

すみません、
北山手という言葉は
造語ですか？
それとも地元では、よくつかう言葉なのですか・・・？

[464: 匿名さん]

巣鴨は巣鴨であって、北山手って使いませんよね？

[465: 匿名さん]

人生で北山手なんて初めて聞いた、
すぐそばに山手ゴルフがあるから、山手ゴルフの北側→北山手？
賓館といのは、マンション名にブリリアなんてネーミングにするデベだから
推して知るべしかな。
感覚的には　ブリリアと　北山手賓館　で人にいう時は二度恥ずかしいかもね・・・

[466: 匿名さん]

山の手の北だから北山手と付けて売ろうという感じでしょうな

[467: 匿名さん]

山手線の最北端は、田端かな、その北側は王子と赤羽　北山手賓館Part2　Part3　とか
ネーミングしそうですね。

[468: 購入検討中さん]

ブリリア巣鴨は1年以上前に完売したマンションだよね。
この物件とはまったく関係なく盛り上がっている人がいるけど
別のマンションをネガって精神状態を保っている人？
追い込まれた営業マンが切羽詰まってる感じ？
もしくはディスポーザーがついてなくて悔しくて仕方がない人？
とにかくしつこいね。
そろそろこの「北大塚計画」についてのネタはないのかね？

[469: 匿名さん]

このスレにはブリリア巣鴨を異常に敵対視していて、
大塚と巣鴨の風俗の数を捏造しながら競った人が
住み着いていましたからね。
きっとその方が書き込んでいるのでしょうね。
おそらくタワレジ契約者さんでしょうが。
大塚のイメージダウンになるだけで本当に迷惑です。

タワレジは第1期1次、2次あたりで本気で検討していた人が
一通り片付いた筈で、これからは新たな買い手を探す
フェーズに移行しているので、しぱらく盛り上がらないでしょう。
利益率の高い高層階が2割しか売れていないというのは
かなり致命的と思います。少ないながらも契約した部屋が
存在している為、完成まで値下げもできないでしょうし、
売主はかなり困っているのでしょう。

[470: 匿名さん]

北山手賓館には手が出なくて、指をくわえて見ていた、
今度もやはり高層階買えない人のひがみでしたか、低層階買っちゃた人・・・

[471: 匿名]

>>469
データ捏造は愚かしいことだけど、誰しもカッとなって過ちを犯すことはあるからそっとしておきなよ。

[472: 匿名さん]

ここで皆さんが書かれているので興味があるの昨晩の雨の中会社帰りの遅くに
巣鴨駅から大塚まで歩いてみました。
巣鴨駅から賑やかな白山通りを渡り、本屋さんの路地を入ると飲み屋、焼肉屋と続く
街路灯が少なく道が寂しくなるので、線路脇の道に向かって左折したけどやはり
雨もあってか街路灯が少なく暗い感じで人通りも少なく怖い感じ。

北山手賓館は豪華な門扉と緑があって雰囲気はよかったです。建物を見上げると
洒落たモダンな団地といった感じの直方体、駐車場は建物に刺さるように車が駐車している
掲示板にもあったように外車が多い。ふっと裏を見渡すとなーんだ外廊下じゃないの
高級マンションで死部屋のできる外廊下はないでしょう。外廊下の北山手賓館はないよね。

坂を下ってタワーレジデンスの建設地に行くと周囲にマンションやオフィスもあるので
急に明るくなるから安全だと思った。
谷底なんて書いてあるけどマンションとしては道も広く敷地も正方形に近くて一等地ですね。
ここは高級仕様じゃなくても、プライバシーの保てるシックな内廊下で期待できます。
そのまま大塚駅まで歩いたが、道が広くて安心して歩けました、駅前は賑やかですが
とても近く感じる道のり。ここに書かれているような風俗店の前なんて通りませんでした。

[473: 匿名さん]

>472
別のマンションをネガって精神状態を保っている人？
追い込まれた営業マンが切羽詰まってる感じ？
もしくはディスポーザーがついてなくて悔しくて仕方がない人？

図星か？
執念深い。。。

[474: 匿名さん]

何だか幼稚な文体でお書きになっていますが、どんな立場の人なんでしょう。
モデルルームに行ったので興味があって、実際に歩いてみましたから本当です
疑うなら同じルートで歩いてみたら・・

[475: 周辺住民さん]

ここは、日立プラントの事務所。
その前は、巣鴨公園に記念碑がある廃兵院ですかね？
その前は、松平の屋敷。
土地の素性は、大塚駅周辺では最高と思います。

[476: 匿名さん]

谷底に見えますが、標高は文京区本郷3丁目や護国寺と同じ19ｍでした。

http://wisteriahill.sakura.ne.jp/GMAP/GMAP_ALTITUDE_II/index.php

[477: 匿名]

営業さんお疲れ様

[478: 匿名さん]

完成予想図見ると、プアーなタワーだね。

[479: 匿名さん]

治安が悪く雑多な北大塚の中でも、この物件は警察署前なので、
その点で立地面の相対的な優位性はある。

ただ、いくらなんでも高すぎるよ。相場よりも1～2割は高い。
北大塚の物件なのに南大塚を飛び越えた価格設定。
いくら仕様や立地がよくても、ここまで相場と乖離した価格を
設定するとさすがに売れない。
高層階の販売状況が閑古鳥であることがこれを如実に表している。

このスレに書き込むと「大塚の住民は貧乏で買えないので僻み」か
「大崎のタワマンより割安なので大崎と天秤にかけている
」とか文句を言われるけど、本当にそんなことはあるのか？
大崎とここを比較検討している奴なんて見たことない。

[480: 匿名さん]

1～2割も安かったら江東区と同じくらいだぞ？
豊島区ならこのぐらいが普通

[481: 匿名さん]

大塚巣鴨仕様のエコノミー＆小規模マンションと比較してないかい？

大塚では、ほとんど見られない床はジュータン敷、壁はクロス張りでエアコンが24時間
入っているホテルライクな設計ですよ。
その分だけでも割高になって当然だと思うけどね。

エコノミーマンションの廊下は、ビニール張りの床でコンクリートのかタイル張りの壁
雨が吹き込み風が舞う外廊下ばかり。

[482: 匿名さん]

しょせんホテルライク。

ホテルじゃないからたいしたことはない。

[483: 匿名さん]

外廊下の方が季節がわかりますね。

ディスポーザー同様、大塚には内廊下のマンションってほとんどない？

内廊下のマンションは、大塚では三井のタワーくらいかな。

グランフォート青苑閣、Dグランディア、アーデル大塚、ドレシア、コスモレジア
イニシア上池袋、グランスイート、グローリオタワー巣鴨、話題の北山手賓館も外廊下

80㎡超の部屋も少ないから、設計上こうなるのかもね。

[484: 匿名さん]

現に高層階は殆ど売れていないのだから、いくら仕様がよくても
割高でミスマッチで売れないなものを作ってしまったということだろう。

大手不動産仲介の池袋支店担当者は、
この物件はこの地域ではシティテラス目白と双璧の
売れ残りマンションになるとコメントしていた。

[485: 匿名さん]

＞現に高層階は殆ど売れていないのだから、
まだ建設途中ですよ・・あちらとは比較にならないのではないですか。

住友のシティテラスは、億ション100戸の目白ガーデンヒルズの二番煎じ？
ここより2ランクくらい上のグレードで100㎡超が多数、坪単価400万万円～500万円ですね、
完成前から売りだしてもう4年以上か、新築未入居どころが中古マンション
シティハウス南大塚と同時期で両方共前田建設でよく似ているけど立地がとっても
悪いから売れないだろうな・・

[486: 匿名さん]

池袋西口のタワーグランディアも3年も売れなくて、高層階の億ションを
あとから中古で売り出してたな。

[487: 匿名さん]

オール電化でなければかなりの人が買ってたでしょうね

[488: 匿名さん]

通常タワーでは青田でも先に売れる高層階が全く売れていないのだから、
大苦戦と言ってもいいだろう。

引きの強い客は第一期で片付いてしまうので、
スタートダッシュには完全に失敗した。
あとはジリジリと売っていくしかないが、
この物件は震災後の目線に照らすとマイナスポイントが多い。

夏が終わり停電も節電も危惧するほどのものではなかった、
ということが判明したら徐々にマインドが反転するかもだが、
現段階ではなんともいえないよね。

完成時に三、四割売れ残っていたら値引き覚悟になるのだろう、
(今の販売状況からすればそのくらい売れ残りそうだし)、
売主は住友不動産ほどは値引きには頑なではないので、
この物件が欲しい人は、慌てずに完成後に値引き交渉をしてみる
くらいのつもりでいればいいのでは。
完成後の方が実際の眺望や音の問題を確かめられるので、
その方がいいと思うよ。

[489: 匿名さん]

高層階が本当に残るのであれば、完成後に検討するのもいいですね。
ステーションフロントタワーも高層階が売れなかったから、地域性でしょうか。

[490: 匿名]

でも今回は売主が複数いるから値下げの意思決定は鈍りそうだね。
完成時に3、4割空いていれば流石に焦りそうだが。

ステーションフロントの高層階もそうだが北大塚で坪300万円を超えると、流石に高いな〜と感じるよ。

北大塚の新築相場は坪250万円切るくらいだから、比較すると随分高いと感じてしまうので、買いが鈍る。

南大塚と比較すると安い(同じくらい)という人はいるが、北大塚と南大塚は全くマーケットが違うよ。

[491: 匿名さん]

南大塚に越して３年経つけど、北大塚に足を踏み入れたことがない

南大塚の商店街を早く再開発して、西友とか無印とかマツキヨに進出してほしいね

抵抗してるのは古くからの地元住民だけ

ちなみに、あの商店街でも買い物したことない

春日通り沿いに２つもスーパーあるからね

[492: 匿名さん]

湾岸埋立てや23区東側低地が不人気になって、液状化の心配がなく都心にも近いこのエリアは、相対的に上がってくるから、北大塚といえども価格としては相当

しかし、オール電化、タワーっていうのが痛かったね

特にオール電化は、原発が落ち着いても、新エネルギーが具体化しない限り、復活はない

オール電化設備が、マンション管理に相当なお荷物となってしまうことは確実

[493: 匿名]

>>492
湾岸地域の凋落により内陸高台の城北地区に注目が集まってきているとしても、
値上がりまではしてない。震災後も従前と同水準プラスアルファくらいの販売ができているくらい。

その中でもこの物件はやや不振といえる。
タワレジの高層階が売れないということは、
いくら内陸部とはいえタワーマンションへの抵抗が強いことを如実に示している。
オール電化もネガティブだが、単純に高層階への心理的抵抗が強いということでは？

今後タワーマンションを売る為には、免震or制震の他、
エレベーターを動かせる程度の自家発電がある等、ライフラインの強みが不可欠になるのでは？

[494: 匿名さん]

今のところ普通のタワマンで自家発電装備の所ってあるんですかね

[495: 匿名さん]

この前の地震でもエレベーターは2日で復旧しましたよ、友人の埼玉は1週間止まったらしい。
エレベーターも最新のは、地震があっても最寄り階に止まるそうです。
エレベーターの関係者にで聞いたら、エレベーター会社が優先するのは学校、病院。、
官公庁で民間の会社やマンションは後回しになると決まっているそうです。

＞南大塚に越して３年経つけど、北大塚に足を踏み入れたことがない

これはさすがに、バーチャルだね・・

[496: 匿名さん]

>この物件はこの地域ではシティテラス目白と双璧の売れ残りマンションになるとコメントしていた。

シティテラス目白と双璧なのはアウルタワーですよ。
タワレジは戸数が少ないから売れ残りは少なくなると思います。

[497: 匿名さん]

シティテラス目白を始め、景気のせいか億ションが大量に売れ残っているみたいだね。
ここ5年位大塚のマンションの場合、最上階が長期間売れ残るのが多いね。

[498: 周辺住民さん]

関東の外から客観的にこちらのサイトをみていますが、凄いネガキャンですね。いろいろな駆け引きが見えてとても面白いです。どんな展開になってくるのか、楽しみです。周辺住民から見ると、とてもうらやましいです。価格もまさにお得な価格帯ですので、値下げを狙っている人にはきびしいですよね。

[499: 匿名さん]

匿名掲示板は玉石混交だから、投稿を見る目が必要ですね、

ここに限らず、豊島区の掲示板は「割安」より「割高」という投稿が多いのは
東京23区内でも中途半端な地域性でしょうか。
高級でもなく、庶民的でもなく、地価は山手線沿線だからかなり高い。

期待してモデルルームに足を運んで、収入などのアンケートを書かされたり
それによって、買える部屋を案内されたりして気分を害してネガに回る人が
それなりにいるみたい。

タワーマンションなんて、目障りな高層建物を快く思わない地元民も沢山いる。
当然といえば当然の感情だと思います。

ここで話題になっている、シティテラス目白ですがマンション反対運動の横断幕を
出したのは、複数の近隣のマンションでした。2年以上出ていました。

自分達が近隣の日照や眺望を奪ったことは忘れてしまって、マンション住民が率先して
反対運動やネガティブキャンペーンをしていました。
後楽園の手前の文京区のマンションは、新築入居早々隣にマンション計画があったようで
管理組合が、大きな建設反対の立て看板を出していたのは失笑でした・・

[500: 匿名さん]

こういう情勢になってくると
自家発電設備は欲しかったですね…せめてエレベーターが動かせるような…
今からでは難しいでしょうけれど。
やはり健康な大人でも上層階に階段で上がるのは厳しいですからね…

[501: 匿名さん]

いまどきのタワマンは自家発電付きが普通だと思ってましたが、ここはないんですか？

[502: 匿名さん]

>>494
流石にマンション全体の電力を賄える自家発電装置をもっているマンションはないと思うが、エレベーターなどの共用設備程度なら賄える装置をもっているタワーマンションは結構ある。
ただし、通常は非常用という位置づけなので1～2日分くらいの燃料しか確保していないマンションがほとんどではある。

[503: 匿名さん]

分譲マンションにお住まいではないのか、エレベターのことわかっていないようですが、地震発ししてエレベーターが止まるのは、安全装置が作動して最寄り階で停止して自動的にドアーが空いた状態で停止するのです。
今回の地震でも停電でエレベーターが止まったのではなく、安全装置を解除して点検しないと動かせないということですよ。
自家発電装置があろうとなかろうと、エレベーターの点検と安全装置を解除しないと動きません。
このスレには、戸建て住まいの方しかいないのですね・・・

[504: 匿名さん]

こいつ何も分かってないな。
最新のマンション自動復旧するんだけど。
ここは知らんが、503程度の人が検討する物件だよ。

[505: 匿名さん]

自家発電は計画停電時の話かと思ってたが違うのか？

[506: 匿名さん]

>>503
502だが、流石にそのくらいのことは知っているよ。あんたはどんな輩かわからんが、勝手に都合のよい解釈をして戸建ての人しかいないとか人格否定するなよ。気分悪い。
早とちりして聞きかじった知識披露して人格否定なんて・・

[507: 匿名さん]

自家発電なんて無関係の論議は、検討版には無駄なことですね。
外廊下で雨でも眺めてください

[508: 匿名さん]

＞このスレには、戸建て住まいの方しかいないのですね・・・
これどこが人格否定？
マンションで今回の地震を体験したので、理事として管理会社から報告と説明を受けました
あなたのマンションには、理事会はないのですか？

[509: 周辺住民さん]

＞タワーマンションなんて、目障りな高層建物を快く思わない地元民も沢山いる。

目障りではないでしょう。
ＴＶの映りが悪くならない限り、タワーマンションが地元にできるのは、嬉しいものです。
地元が発展するわけですから。ネガは、地元以外の人間の気がしますが・・・

[510: 匿名さん]

＞タワーマンションが地元にできるのは、嬉しい

なんで？

日照の影響は考えないの？、風害も考えない？、それなりの規模になるので、個人と業者の路駐が増えますけど？どんな管理規約でも破るヤツっているので、布団干したり、洗濯物干したりで、街の美観も損ねるんだよね。

509氏は近くで商売されてる方ですか？、単なるタワマンの周辺住民にメリットなんて無いよ。
むしろ周辺住民にとって、嬉しいって言葉が出てくる理由を知りたい。地元が発展する？＝人が増えるだけ？　

コンビニも無いようなところにコンビニで来たらうれしいかもね、ここはそれも無いし。

[511: 匿名さん]

戸建てもマンションも豊島ケーブルでFMも地デジ受信してないんですか？
大塚は全部ケーブルテレビだと思っていました。