ザ・タワーレジデンス大塚 パート2

[マンコミュファンさん]

パート2立ち上げました。よろしくお願いします。


パート1＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/58106/

＜全体概要＞
所在地＝東京都豊島区北大塚1丁目13-1（地番）
交通＝山手線大塚駅より徒歩4分
総戸数＝201戸
間取り＝1LDK～4LDK
面積＝40.42～105.07平米
完成・入居＝2012年7月下旬予定

売主＝東京建物、三菱地所レジデンス（旧藤和不動産分・三菱地所承継分ともあり）、中央商事、東京急行電鉄
設計＝三菱地所設計
施工＝東急建設
管理＝三菱地所コミュニティ（11/3/31までは三菱地所藤和コミュニティ）

[442: 匿名さん]

興味があるのでやってみました「豊島区」「ディスポーザー」でググッたら
プラウド駒込、目白ガーデンヒルズ、池袋周辺のタワーしか出てこなかった
賃貸も含めてそうだから、巣鴨と大塚はディスポーザー真空地帯？
行政の規制か何かあるのかもしれませんね。

千川も南長崎も新築物件ではあります。
http://www.shinchiku-athome.jp/tokusyu-13/pref-13/city-13116/
賃貸でも
http://www.onestoprent-tokyo.jp/mansion_area/%E8%B1%8A%E5%B3%B6%E5%8C%...

[443: 匿名さん]

ブリリア巣鴨　北山手賓館はディスポーザーありますよ。

[444: 匿名さん]

地元として、あえて弁護すると
ディスポーザーは、大型のマンションでは、一戸あたりの単価が安くなります。
プラウド駒込、目白ガーデンヒルズ、池袋周辺のタワーの共通点は、大規模マンションです。
ブリリア巣鴨も112戸で大きいほうです。
郊外の普通のマンションでも、戸数が多ければ、ディスポーザーはついていることが多いです。
逆に小規模マンションは、割高となるので、ディスポーザーはつけられません。

大塚は広い土地が確保できないので、小型マンションが多く、ディスポーザーをあまり見かけないのでしょう。
このマンションは、201戸なので、つけてほしかった。残念です。

[445: 匿名さん]

あったほうが良い、なければ無くてもよい、と色んな意見が出ていますが、ディスポーザーの有る無しがどの程度価格に反映されているんでしょうね。
「ディスポーザー無しなのでこの値段、もし付いてたらこれだけの値段になってました」なんて事がわかれば納得できそう（笑）確かに今まで使ったことのない設備なので憧れはありますけどね。

[446: 匿名さん]

パークハウス駒込染井は50戸だけどディスポーザー、ミストサウナ、太陽光発電付いてたよん。　

[447: 匿名さん]

マンション理事の経験が数年ありますが、ディスポーザーは流行りですが費用がかさみます
排水管清掃は通常高圧洗浄車を使って年に1度しますが、管理会社の担当者に聞いた話では
ディスポーザーのついたマンションは臭気が出るので2倍の頻度で実施するそうです
下水にそのまま流すわけにいかないので、浄化槽を設置してその費用もかかるので
けっこうな出費にはなるそうです。
戸数にもよりますが、80戸程度のマンションでしたが40万円位の費用が掛かります。
余談ですが20年以上前に、戸建てにディスポーザーがありましたが、当時は国産ではなくて
米国製でとっても高額、最初は面白くて利用していましたが音もうるさく故障も多かったです、
結局使わなくなりました。
当たり前の話ですが、機械は必ず壊れて交換が必要になりますから今の流行のマンションんで
10年後にどれほど使っているか疑問ですね。
交換には10万円ほどですから、食洗機よりは安いですね。
こんなHPがありましたのでご参考まで。
http://www.e-disposer.com/html/user_data/repair_case.php

[448: 匿名さん]

うちもシンクマスター10年以上使ってますけど大きな生ごみとかは小分けにして捨ててますね
壊れそうなイメージが有るもので

[449: 匿名さん]

ディスポーザーってそんなに高い設備じゃないんですね、でも個人的に後付出来ないから
あったほうが便利かもしれませんね、天井カセットエアコンは50万円位ですが
マンションの場合これも後付出来ないから同じようなものかも。

[450: 匿名さん]

天井カセットエアコンより普通のエアコンの方が良くないですか？

[451: 匿名さん]

ディスポーザーはなくていいですが、オール電化っていうのが、後戻りできなくて怖いな

やっぱり、今、オール電化を買うっていうのは考えられない

[452: 匿名さん]

てかまだ造ってないからオール電化やめればいいのにね
仕様変更だとコストがかなり上がるのかな

[453: 匿名さん]

＞450
天井カセットエアコンは本来は業務用ですからラーメン屋さんでも普通にあります
マンションには不要だと思いますけど、リビングが広いと1台で賄えないから2台付ける
格好が悪いから業務用にするという感じですね。
このマンションも最上階はLDKで20帖になるから天井カセットエアコンでしょうね。

[454: 匿名さん]

北山手賓館は、名前が示すとおり地域一番の高級マンションですから
ディスポーザーくらいありますよね。
しかし、豪華な名前ですね　「ブリリア＋北山手賓館」巣鴨や駒込の
お金持ちが集まっているのでしょうね
マンションも高い時期に分譲されたから、半分くらい億ションだったのですか？

[455: 匿名さん]

北山手賓館は坪300～350万円でしたっけ？
高いですよね。

[456: 匿名さん]

文京区民が北山手で爆笑してましたよね

[457: 匿名さん]

完売してHPがなくなってしまったのでわからないのですが、
北山手賓館は、坪300～350万円で億ションが多数ということは
100㎡以上が多数あったということですか。
150㎡なら1億6000万円以上なんて凄い高級マンションですね、どんなお金持ちが
住んでいるのでしょう、芸能人やスポーツ選手や財界人が沢山いるのかな？

[458: 匿名はん]

北山手賓館の駐車場にはポルシェやアストンマーチンなど高級車が多数停まってます。

[459: 匿名さん]

このスレに出てくる北山手賓館の方、大金持ちなんですね

[460: 匿名さん]

北山手賓館概要に書いてありました。

「都心にありながら、陽光あふれる静かな高台に暮らす」—そんな贅沢を叶えられる場所が、都内にどれくらいあるだろう。本郷台地の一画、標高約25mとなる南傾斜の高台。稀有なる場所に相応しい邸宅が、いま、誕生しました。建物の外構には割肌二丁掛タイルを纏った門柱。そして、エントランスの外壁の漆黒の御影石、エントランスホール壁の大理石などの天然石がやわらかい肌合をもつ表情を演出する。また、ラウンジ、ライブラリー壁の天然石・小端積やライブラリー床のヘリンボーン貼フローリングが賓館としての美しき存在感を醸し出すように、「Brillia巣鴨　北山手賓館」には正統を継ぐ美意識が息づいている。

100㎡を越える部屋は、タワーレジデンスの方が多いですね。
ほとんど６１～８０㎡台で8000万円未満ですから、億ションは１つか２つだけのようです。

[461: ご近所さん]

六価クロムの上に建つ賓館

[462: 匿名さん]

谷底からニョキニョキそそり立つマンション。

ディスポーザーがないから生ゴミ抱えて共用内廊下持ち歩いたりエレベータに乗るんだろ？

汚汁が滴り、臭そう。

夏場は特に臭うぞ～ゴミ置き場も腐敗臭で気持ち悪い。

[463: 匿名]

すみません、
北山手という言葉は
造語ですか？
それとも地元では、よくつかう言葉なのですか・・・？

[464: 匿名さん]

巣鴨は巣鴨であって、北山手って使いませんよね？

[465: 匿名さん]

人生で北山手なんて初めて聞いた、
すぐそばに山手ゴルフがあるから、山手ゴルフの北側→北山手？
賓館といのは、マンション名にブリリアなんてネーミングにするデベだから
推して知るべしかな。
感覚的には　ブリリアと　北山手賓館　で人にいう時は二度恥ずかしいかもね・・・

[466: 匿名さん]

山の手の北だから北山手と付けて売ろうという感じでしょうな

[467: 匿名さん]

山手線の最北端は、田端かな、その北側は王子と赤羽　北山手賓館Part2　Part3　とか
ネーミングしそうですね。

[468: 購入検討中さん]

ブリリア巣鴨は1年以上前に完売したマンションだよね。
この物件とはまったく関係なく盛り上がっている人がいるけど
別のマンションをネガって精神状態を保っている人？
追い込まれた営業マンが切羽詰まってる感じ？
もしくはディスポーザーがついてなくて悔しくて仕方がない人？
とにかくしつこいね。
そろそろこの「北大塚計画」についてのネタはないのかね？

[469: 匿名さん]

このスレにはブリリア巣鴨を異常に敵対視していて、
大塚と巣鴨の風俗の数を捏造しながら競った人が
住み着いていましたからね。
きっとその方が書き込んでいるのでしょうね。
おそらくタワレジ契約者さんでしょうが。
大塚のイメージダウンになるだけで本当に迷惑です。

タワレジは第1期1次、2次あたりで本気で検討していた人が
一通り片付いた筈で、これからは新たな買い手を探す
フェーズに移行しているので、しぱらく盛り上がらないでしょう。
利益率の高い高層階が2割しか売れていないというのは
かなり致命的と思います。少ないながらも契約した部屋が
存在している為、完成まで値下げもできないでしょうし、
売主はかなり困っているのでしょう。

[470: 匿名さん]

北山手賓館には手が出なくて、指をくわえて見ていた、
今度もやはり高層階買えない人のひがみでしたか、低層階買っちゃた人・・・

[471: 匿名]

>>469
データ捏造は愚かしいことだけど、誰しもカッとなって過ちを犯すことはあるからそっとしておきなよ。

[472: 匿名さん]

ここで皆さんが書かれているので興味があるの昨晩の雨の中会社帰りの遅くに
巣鴨駅から大塚まで歩いてみました。
巣鴨駅から賑やかな白山通りを渡り、本屋さんの路地を入ると飲み屋、焼肉屋と続く
街路灯が少なく道が寂しくなるので、線路脇の道に向かって左折したけどやはり
雨もあってか街路灯が少なく暗い感じで人通りも少なく怖い感じ。

北山手賓館は豪華な門扉と緑があって雰囲気はよかったです。建物を見上げると
洒落たモダンな団地といった感じの直方体、駐車場は建物に刺さるように車が駐車している
掲示板にもあったように外車が多い。ふっと裏を見渡すとなーんだ外廊下じゃないの
高級マンションで死部屋のできる外廊下はないでしょう。外廊下の北山手賓館はないよね。

坂を下ってタワーレジデンスの建設地に行くと周囲にマンションやオフィスもあるので
急に明るくなるから安全だと思った。
谷底なんて書いてあるけどマンションとしては道も広く敷地も正方形に近くて一等地ですね。
ここは高級仕様じゃなくても、プライバシーの保てるシックな内廊下で期待できます。
そのまま大塚駅まで歩いたが、道が広くて安心して歩けました、駅前は賑やかですが
とても近く感じる道のり。ここに書かれているような風俗店の前なんて通りませんでした。

[473: 匿名さん]

>472
別のマンションをネガって精神状態を保っている人？
追い込まれた営業マンが切羽詰まってる感じ？
もしくはディスポーザーがついてなくて悔しくて仕方がない人？

図星か？
執念深い。。。

[474: 匿名さん]

何だか幼稚な文体でお書きになっていますが、どんな立場の人なんでしょう。
モデルルームに行ったので興味があって、実際に歩いてみましたから本当です
疑うなら同じルートで歩いてみたら・・

[475: 周辺住民さん]

ここは、日立プラントの事務所。
その前は、巣鴨公園に記念碑がある廃兵院ですかね？
その前は、松平の屋敷。
土地の素性は、大塚駅周辺では最高と思います。

[476: 匿名さん]

谷底に見えますが、標高は文京区本郷3丁目や護国寺と同じ19ｍでした。

http://wisteriahill.sakura.ne.jp/GMAP/GMAP_ALTITUDE_II/index.php

[477: 匿名]

営業さんお疲れ様

[478: 匿名さん]

完成予想図見ると、プアーなタワーだね。

[479: 匿名さん]

治安が悪く雑多な北大塚の中でも、この物件は警察署前なので、
その点で立地面の相対的な優位性はある。

ただ、いくらなんでも高すぎるよ。相場よりも1～2割は高い。
北大塚の物件なのに南大塚を飛び越えた価格設定。
いくら仕様や立地がよくても、ここまで相場と乖離した価格を
設定するとさすがに売れない。
高層階の販売状況が閑古鳥であることがこれを如実に表している。

このスレに書き込むと「大塚の住民は貧乏で買えないので僻み」か
「大崎のタワマンより割安なので大崎と天秤にかけている
」とか文句を言われるけど、本当にそんなことはあるのか？
大崎とここを比較検討している奴なんて見たことない。

[480: 匿名さん]

1～2割も安かったら江東区と同じくらいだぞ？
豊島区ならこのぐらいが普通

[481: 匿名さん]

大塚巣鴨仕様のエコノミー＆小規模マンションと比較してないかい？

大塚では、ほとんど見られない床はジュータン敷、壁はクロス張りでエアコンが24時間
入っているホテルライクな設計ですよ。
その分だけでも割高になって当然だと思うけどね。

エコノミーマンションの廊下は、ビニール張りの床でコンクリートのかタイル張りの壁
雨が吹き込み風が舞う外廊下ばかり。

[482: 匿名さん]

しょせんホテルライク。

ホテルじゃないからたいしたことはない。

[483: 匿名さん]

外廊下の方が季節がわかりますね。

ディスポーザー同様、大塚には内廊下のマンションってほとんどない？

内廊下のマンションは、大塚では三井のタワーくらいかな。

グランフォート青苑閣、Dグランディア、アーデル大塚、ドレシア、コスモレジア
イニシア上池袋、グランスイート、グローリオタワー巣鴨、話題の北山手賓館も外廊下

80㎡超の部屋も少ないから、設計上こうなるのかもね。

[484: 匿名さん]

現に高層階は殆ど売れていないのだから、いくら仕様がよくても
割高でミスマッチで売れないなものを作ってしまったということだろう。

大手不動産仲介の池袋支店担当者は、
この物件はこの地域ではシティテラス目白と双璧の
売れ残りマンションになるとコメントしていた。

[485: 匿名さん]

＞現に高層階は殆ど売れていないのだから、
まだ建設途中ですよ・・あちらとは比較にならないのではないですか。

住友のシティテラスは、億ション100戸の目白ガーデンヒルズの二番煎じ？
ここより2ランクくらい上のグレードで100㎡超が多数、坪単価400万万円～500万円ですね、
完成前から売りだしてもう4年以上か、新築未入居どころが中古マンション
シティハウス南大塚と同時期で両方共前田建設でよく似ているけど立地がとっても
悪いから売れないだろうな・・

[486: 匿名さん]

池袋西口のタワーグランディアも3年も売れなくて、高層階の億ションを
あとから中古で売り出してたな。

[487: 匿名さん]

オール電化でなければかなりの人が買ってたでしょうね

[488: 匿名さん]

通常タワーでは青田でも先に売れる高層階が全く売れていないのだから、
大苦戦と言ってもいいだろう。

引きの強い客は第一期で片付いてしまうので、
スタートダッシュには完全に失敗した。
あとはジリジリと売っていくしかないが、
この物件は震災後の目線に照らすとマイナスポイントが多い。

夏が終わり停電も節電も危惧するほどのものではなかった、
ということが判明したら徐々にマインドが反転するかもだが、
現段階ではなんともいえないよね。

完成時に三、四割売れ残っていたら値引き覚悟になるのだろう、
(今の販売状況からすればそのくらい売れ残りそうだし)、
売主は住友不動産ほどは値引きには頑なではないので、
この物件が欲しい人は、慌てずに完成後に値引き交渉をしてみる
くらいのつもりでいればいいのでは。
完成後の方が実際の眺望や音の問題を確かめられるので、
その方がいいと思うよ。

[489: 匿名さん]

高層階が本当に残るのであれば、完成後に検討するのもいいですね。
ステーションフロントタワーも高層階が売れなかったから、地域性でしょうか。

[490: 匿名]

でも今回は売主が複数いるから値下げの意思決定は鈍りそうだね。
完成時に3、4割空いていれば流石に焦りそうだが。

ステーションフロントの高層階もそうだが北大塚で坪300万円を超えると、流石に高いな〜と感じるよ。

北大塚の新築相場は坪250万円切るくらいだから、比較すると随分高いと感じてしまうので、買いが鈍る。

南大塚と比較すると安い(同じくらい)という人はいるが、北大塚と南大塚は全くマーケットが違うよ。

[491: 匿名さん]

南大塚に越して３年経つけど、北大塚に足を踏み入れたことがない

南大塚の商店街を早く再開発して、西友とか無印とかマツキヨに進出してほしいね

抵抗してるのは古くからの地元住民だけ

ちなみに、あの商店街でも買い物したことない

春日通り沿いに２つもスーパーあるからね

[492: 匿名さん]

湾岸埋立てや23区東側低地が不人気になって、液状化の心配がなく都心にも近いこのエリアは、相対的に上がってくるから、北大塚といえども価格としては相当

しかし、オール電化、タワーっていうのが痛かったね

特にオール電化は、原発が落ち着いても、新エネルギーが具体化しない限り、復活はない

オール電化設備が、マンション管理に相当なお荷物となってしまうことは確実

[493: 匿名]

>>492
湾岸地域の凋落により内陸高台の城北地区に注目が集まってきているとしても、
値上がりまではしてない。震災後も従前と同水準プラスアルファくらいの販売ができているくらい。

その中でもこの物件はやや不振といえる。
タワレジの高層階が売れないということは、
いくら内陸部とはいえタワーマンションへの抵抗が強いことを如実に示している。
オール電化もネガティブだが、単純に高層階への心理的抵抗が強いということでは？

今後タワーマンションを売る為には、免震or制震の他、
エレベーターを動かせる程度の自家発電がある等、ライフラインの強みが不可欠になるのでは？

[494: 匿名さん]

今のところ普通のタワマンで自家発電装備の所ってあるんですかね

[495: 匿名さん]

この前の地震でもエレベーターは2日で復旧しましたよ、友人の埼玉は1週間止まったらしい。
エレベーターも最新のは、地震があっても最寄り階に止まるそうです。
エレベーターの関係者にで聞いたら、エレベーター会社が優先するのは学校、病院。、
官公庁で民間の会社やマンションは後回しになると決まっているそうです。

＞南大塚に越して３年経つけど、北大塚に足を踏み入れたことがない

これはさすがに、バーチャルだね・・

[496: 匿名さん]

>この物件はこの地域ではシティテラス目白と双璧の売れ残りマンションになるとコメントしていた。

シティテラス目白と双璧なのはアウルタワーですよ。
タワレジは戸数が少ないから売れ残りは少なくなると思います。

[497: 匿名さん]

シティテラス目白を始め、景気のせいか億ションが大量に売れ残っているみたいだね。
ここ5年位大塚のマンションの場合、最上階が長期間売れ残るのが多いね。

[498: 周辺住民さん]

関東の外から客観的にこちらのサイトをみていますが、凄いネガキャンですね。いろいろな駆け引きが見えてとても面白いです。どんな展開になってくるのか、楽しみです。周辺住民から見ると、とてもうらやましいです。価格もまさにお得な価格帯ですので、値下げを狙っている人にはきびしいですよね。

[499: 匿名さん]

匿名掲示板は玉石混交だから、投稿を見る目が必要ですね、

ここに限らず、豊島区の掲示板は「割安」より「割高」という投稿が多いのは
東京23区内でも中途半端な地域性でしょうか。
高級でもなく、庶民的でもなく、地価は山手線沿線だからかなり高い。

期待してモデルルームに足を運んで、収入などのアンケートを書かされたり
それによって、買える部屋を案内されたりして気分を害してネガに回る人が
それなりにいるみたい。

タワーマンションなんて、目障りな高層建物を快く思わない地元民も沢山いる。
当然といえば当然の感情だと思います。

ここで話題になっている、シティテラス目白ですがマンション反対運動の横断幕を
出したのは、複数の近隣のマンションでした。2年以上出ていました。

自分達が近隣の日照や眺望を奪ったことは忘れてしまって、マンション住民が率先して
反対運動やネガティブキャンペーンをしていました。
後楽園の手前の文京区のマンションは、新築入居早々隣にマンション計画があったようで
管理組合が、大きな建設反対の立て看板を出していたのは失笑でした・・

[500: 匿名さん]

こういう情勢になってくると
自家発電設備は欲しかったですね…せめてエレベーターが動かせるような…
今からでは難しいでしょうけれど。
やはり健康な大人でも上層階に階段で上がるのは厳しいですからね…

[501: 匿名さん]

いまどきのタワマンは自家発電付きが普通だと思ってましたが、ここはないんですか？

[502: 匿名さん]

>>494
流石にマンション全体の電力を賄える自家発電装置をもっているマンションはないと思うが、エレベーターなどの共用設備程度なら賄える装置をもっているタワーマンションは結構ある。
ただし、通常は非常用という位置づけなので1～2日分くらいの燃料しか確保していないマンションがほとんどではある。

[503: 匿名さん]

分譲マンションにお住まいではないのか、エレベターのことわかっていないようですが、地震発ししてエレベーターが止まるのは、安全装置が作動して最寄り階で停止して自動的にドアーが空いた状態で停止するのです。
今回の地震でも停電でエレベーターが止まったのではなく、安全装置を解除して点検しないと動かせないということですよ。
自家発電装置があろうとなかろうと、エレベーターの点検と安全装置を解除しないと動きません。
このスレには、戸建て住まいの方しかいないのですね・・・

[504: 匿名さん]

こいつ何も分かってないな。
最新のマンション自動復旧するんだけど。
ここは知らんが、503程度の人が検討する物件だよ。

[505: 匿名さん]

自家発電は計画停電時の話かと思ってたが違うのか？

[506: 匿名さん]

>>503
502だが、流石にそのくらいのことは知っているよ。あんたはどんな輩かわからんが、勝手に都合のよい解釈をして戸建ての人しかいないとか人格否定するなよ。気分悪い。
早とちりして聞きかじった知識披露して人格否定なんて・・

[507: 匿名さん]

自家発電なんて無関係の論議は、検討版には無駄なことですね。
外廊下で雨でも眺めてください

[508: 匿名さん]

＞このスレには、戸建て住まいの方しかいないのですね・・・
これどこが人格否定？
マンションで今回の地震を体験したので、理事として管理会社から報告と説明を受けました
あなたのマンションには、理事会はないのですか？

[509: 周辺住民さん]

＞タワーマンションなんて、目障りな高層建物を快く思わない地元民も沢山いる。

目障りではないでしょう。
ＴＶの映りが悪くならない限り、タワーマンションが地元にできるのは、嬉しいものです。
地元が発展するわけですから。ネガは、地元以外の人間の気がしますが・・・

[510: 匿名さん]

＞タワーマンションが地元にできるのは、嬉しい

なんで？

日照の影響は考えないの？、風害も考えない？、それなりの規模になるので、個人と業者の路駐が増えますけど？どんな管理規約でも破るヤツっているので、布団干したり、洗濯物干したりで、街の美観も損ねるんだよね。

509氏は近くで商売されてる方ですか？、単なるタワマンの周辺住民にメリットなんて無いよ。
むしろ周辺住民にとって、嬉しいって言葉が出てくる理由を知りたい。地元が発展する？＝人が増えるだけ？　

コンビニも無いようなところにコンビニで来たらうれしいかもね、ここはそれも無いし。

[511: 匿名さん]

戸建てもマンションも豊島ケーブルでFMも地デジ受信してないんですか？
大塚は全部ケーブルテレビだと思っていました。

[512: 匿名さん]

もともと会社の跡地出し二丁目のタワーと違って反対運動無かったし
なんとも思ってない人が多いんじゃない？
個人的にはワンルームが大量にある方のが嫌だな

[513: 匿名さん]

反対運動するもなにも、周辺には都営住宅とオフィスと賃貸マンションしかありませんから
管理組合もないから、眺望が遮られても住民が結束する手段が限られるというかほとんど無い。
戸建て住民は最初から、夜景とか眺望とは無縁ですから風害とか日影とか建設されてみないと
実感がわかないのでしょう。

管理組合ネタとホテルライクな内廊下は、どうも無縁みたいですね。
最近のマンションはオートロックですから、エントランスは外から覗けても
親しい知人でも住んでいないと廊下まで入れないから、マンションの内廊下なんて
実際に見たこともないんでしょう。モデルルームも普通は内廊下は再現しませんから。
ホテルの廊下とは、全く雰囲気も設備も違いますからね。

[514: 周辺住民さん]

＞509氏は近くで商売されてる方ですか？

現時点では、大塚では商売していませんが、少し土地を持ってます。
昔は、借地でしたが、有名な大地主Y氏から買いとり、アパートに建て替えました。
自分で言うのもなんですが、アパートが増えたり、敷地がミニ開発されたり、
ワンルームになったりするより、タワーマンションになった方が、ずっとよいですよ。

[515: 匿名さん]

＞514
借地権は最初からあなたのものですから、30％の底地を地主から買ったんですね

旧借地権なら、買い取らなくても多少の建替え承諾料を支払えばアパート建てられたのに。

ワンルームにはならないですよ、これだけ土地が大きいと豊島区に対する罰金？が
大変ですから。

タワーマンション大歓迎という人もいるんですね。

地元で聞くと、マンション住民は地元にお金を落とさないと言いますよね。

[516: 匿名さん]

住宅地図で見ると確かに周辺には分譲マンションらしきは2つしかない。
都営住宅や賃貸マンションでは、反対運動も結束できないし
建設説明会も呼ばれたのかな・・

[517: 匿名さん]

この近辺の分譲マンションだと、ヒルズ山手大塚がいい。
坂の上の高台にあり、線路からも離れていて音の問題もない。
南側が公園で日当たりは抜群。
10年前の物件だが、隠れた北大塚の地域一番物件だと思う。

[518: 匿名さん]

確かにヒルズ山手大塚はいいですね。中古だとステーションフロントと
同等以上の価格ですぐに売れていきます。

[519: 匿名さん]

山手巣鴨　マンションで検索すると
北山手賓館ブリリア巣鴨

山手大塚　マンションだと
ヒルズ山手大塚　センシア山手大塚　Dクラディア山手大塚　パークビュー山手大塚

山手池袋　山手駒込　ではヒット0件

マンション名の『山手』は北大塚エリアのマンション販売のポイントなのかも。

[520: 匿名さん]

ずっとここはネガキャンやすぐ反論の方が多いな。

近所の三井のパークホームズ南大塚や日神パレスとは
価格帯が全然違うし・南側だし小規模だしここの検討者と違うのかな。

似ている物件にある浅草タワーやアウルタワーの検討者さん達？
あとは地元対決（北大塚ｖｓ南大塚、大塚ｖｓ巣鴨）ですかね。

タワー物件はどこも色々書きこまれる宿命ですね。
良くも悪くも注目され、時勢柄ツッコミしやすい仕様ですしね。

この地域で検討したいのですが、やっぱり人気度でいえば
ここなんでしょうかね。他と比較されてます？

[521: 匿名さん]

このスレを見てて少し心配してたのですが、とりあえず反対運動のようなものが無さそうなのは安心しました。まだ物件周辺を歩いたことがないのですが派手に反対のノボリとかがあがっているとやっぱり気になりますからね。
確かにネガっぽい意見も多いように思いますが、注目度という点では高いのかな？山手線の駅近くというのは魅力的ですしね。

[522: 匿名さん]

＞あとは地元対決（北大塚ｖｓ南大塚、大塚ｖｓ巣鴨）ですかね。
誰が見ても最初から勝負があっているものを対決なんてしないよね。
金持ち喧嘩せずじゃないの？

マンションは立地が全てと言われるけど、地域なら人気投票の結果の地価が全て
つまり世間の不動産評価、路線と実勢価格の土地の価格が全てでしょう。
財務省、国税庁のお墨付きが路線価（財産評価基準書）です。
道路付は全て角地だから、前面道路で比較できる。

平成22年度の路線価によると　㎡単価は以下のとおり
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h22/tokyo/tokyo/pref_frm.htm

パーク南大塚540＞タワーレジデンス480＞日神パレス450＞北山手賓館400

パークを100％とすると、
タワーレジデンス88％　日神パレス83％　北山手賓館74％

北山手賓館を１００％とすると
パーク南大塚１３５％　タワーレジデンス１２０％　日神パレス１１３％

土地の評価は明確だから、坪単価が高いのは建築費とデベの利幅ですね。

ここは坂下とけなしても虚しいのは、お上の評価は決まっているから
吠えているだけに思えますよ。

[523: 周辺住民さん]

素朴な疑問ですが、、、
マンションの土地分価値を比較するのは、路線価ではなく、路線価/容積率を使うべきでは、ないでしょうか？

[524: 匿名さん]

>522
坂下って自分で表現しているけどそんなにコンプレックスなんだ？

他にもザ・北谷底レジデンスに興味がある人もいるんだから他のマンションを引き合いに出すのは
いい加減やめたら？みっともないよ。
販売中のマンションならまだしも完売したマンションまで並べて…

ザ・北谷底レジデンスの評価がますます落ちるよ。

路線価？お上のお墨付き？
路線価は死んだときと無償で譲ったときの目安の価額でしょう？
そんなこと気にして買う人ほとんどいないんだよ。

条件がよければ直ぐに完売するんだろ？

営業さんよ～

オンボロ北大塚アパート建て直しになったら視界が悪くなるのかな～とか考えるほうが
買う人の考え方だろ？

[525: 匿名さん]

＞523さん
面倒なので容積率はご自分で調べて投稿してください。
中高層マンションが出来るのですから、多分全部４００％以上だと思いますよ。
http://www.city.toshima.lg.jp/toshikeikaku/tiikitikuzu/index.html

＞路線価は死んだときと無償で譲ったときの目安の価額でしょう？
不動産屋さんに言ったら笑われますよ。
土地取引の基準価格です

[526: 匿名]

路線価って相続路線価だろ。税金算定のためだぞ。

[527: 匿名さん]

なにやら白熱していますね・・・（汗）

全く地縁のなく検討している身からすると
南大塚も北大塚も一緒なのですが、
中に入ると色々とあるんですねぇ。
自分は仕事面で通勤のことを考えるとこちらが便利かな…と思っているだけなのですが。

[528: 匿名さん]

>522
例の
別のマンションをネガって精神状態を保っている
ディスポーザーがついてなくて悔しくて仕方がない人
（もしくは追い込まれた営業マンが切羽詰まっている？）
が現れましたね。

確かに、北大塚アパートが建て直しになる可能性はあるのか
気になりますね。結構老朽化していそうですし目の前ですから。
どなたかＭＲで確認した方いらっしゃいますか？

[529: 匿名]

巣鴨と大塚の比較って笑える。

横浜と楽天はどっちが弱いか。

[530: 匿名さん]

>金持ち喧嘩せずじゃないの？

しかも自分でカネモチとか言っちゃってるし

[531: 匿名]

山手線の駅比較だからそんな下位争いでもないよ。

[532: 匿名さん]

場所はどこであれマイホーム買えるんだったら、そこそこお金持ちなんじゃないの？

[533: 匿名さん]

北大塚の都営も、南大塚の都営も建替えは当分ないだろうし
東京都は新規の都営は作らないらしいから、民間売却でしょうね。

不動産取引では経験的に
路線価☓2.0～2.7倍位で取引をします、もちろん容積率は利用価値だから
日影規制、車線規制、高度地区など規制が緩ければマンション用地としては
高くなります。

[534: 匿名さん]

管理組合ないらしいから賃貸じゃないの
内廊下も経験ないから羨ましがってるみたいだし。

大塚って住まいじゃ判断できないよね、賃貸でも高級外車乗ってたり
クルーザー持っている知り合いもいるからね。

まあ、ここは大塚でも屈指の高級マンションになることは間違いないね
ゲストルームがあるマンションなんて聞かないしね。
惜しいのは、財閥系に分譲して欲しかったことだけですな。

[535: 匿名さん]

並びの旧ケイセイ予備校のあたりもマンション用地には最適だから買うなら西向きは将来わからない。
大塚で広い土地が残っているのは、ここくらいじゃないのかな。

[536: 匿名さん]

>>475
土地の素性なんて都内で関係あるのですかね、
廃兵院はイメージが悪いのですか？

関東大震災ではたいした火災もなかった大塚ですが
戦災では、辺り一面に焼け野原ですから、あなたのお住まいも
当時は焼け野原でもしかすると人が焼け死んでいるかもしれませんよ。
旧癌研センターの上池袋の高台から大塚駅が見えたそうです、
都電の駅のガード下に住民が空襲を逃れて逃げ込んで何人も
蒸し焼きになったそうです、資料で調べた話では
ありません先祖はここ大塚で空襲にあっていますから。

罹災のバラック住まいや、戦地から復員した方達が財産税で困った
地主からほとんどタダ同然で借地して、戦災復興したのが大塚の歴史らしいですよ。
昭和30年代まで南口も北口も闇市の後のように駅前に店舗が密集していた
その後の区画整理で広い道が整備されたようですね。

[537: 匿名さん]

>>533
都営住宅って何年くらいで建て替えになるんですかね
すでに40年以上立っているんですけど

ここで言い争ってる人は豊島区住人には見えないんですけどね

[538: 匿名]

売れ行きが全て。

[539: 匿名さん]

豊島区（不人気）新御三家

シティテラス目白高田、アウルタワー東池袋、ザ・タワーレジデンス北大塚

[540: 匿名さん]

都営住宅建替え、優先は昭和30年代とエレベーターなし。
http://www.toyokeizai.net/business/society/detail/AC/8ead98e3df13d9bd1...

[541: 昔を知るもの]

＞廃兵院はイメージが悪いのですか？

廃兵院は、広大な敷地で、一般の人はもみじと桜の咲く時期
つまり年に2回しか入れなかった。
庭には、皇后から送られた鶴が2羽いました。
正門は、十文字学園の近くにあったとか。
この辺は、裏門があったところ。
話題にのぼったヒルズ山手大塚あたりで、傷痍軍人が余生を送ったかもしれません。

当時の日本は、軍国主義の時代。廃兵も優遇されていました。
廃兵院は、マイナスイメージではないでしょう。
北大塚の都営のあたりは、ゴム工場があったところ。
確か、パイロット万年筆もこの辺にあったと聞いています。