ザ・タワーレジデンス大塚 パート2

[マンコミュファンさん]

パート2立ち上げました。よろしくお願いします。


パート1＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/58106/

＜全体概要＞
所在地＝東京都豊島区北大塚1丁目13-1（地番）
交通＝山手線大塚駅より徒歩4分
総戸数＝201戸
間取り＝1LDK～4LDK
面積＝40.42～105.07平米
完成・入居＝2012年7月下旬予定

売主＝東京建物、三菱地所レジデンス（旧藤和不動産分・三菱地所承継分ともあり）、中央商事、東京急行電鉄
設計＝三菱地所設計
施工＝東急建設
管理＝三菱地所コミュニティ（11/3/31までは三菱地所藤和コミュニティ）

[442: 匿名さん]

興味があるのでやってみました「豊島区」「ディスポーザー」でググッたら
プラウド駒込、目白ガーデンヒルズ、池袋周辺のタワーしか出てこなかった
賃貸も含めてそうだから、巣鴨と大塚はディスポーザー真空地帯？
行政の規制か何かあるのかもしれませんね。

千川も南長崎も新築物件ではあります。
http://www.shinchiku-athome.jp/tokusyu-13/pref-13/city-13116/
賃貸でも
http://www.onestoprent-tokyo.jp/mansion_area/%E8%B1%8A%E5%B3%B6%E5%8C%...

[443: 匿名さん]

ブリリア巣鴨　北山手賓館はディスポーザーありますよ。

[444: 匿名さん]

地元として、あえて弁護すると
ディスポーザーは、大型のマンションでは、一戸あたりの単価が安くなります。
プラウド駒込、目白ガーデンヒルズ、池袋周辺のタワーの共通点は、大規模マンションです。
ブリリア巣鴨も112戸で大きいほうです。
郊外の普通のマンションでも、戸数が多ければ、ディスポーザーはついていることが多いです。
逆に小規模マンションは、割高となるので、ディスポーザーはつけられません。

大塚は広い土地が確保できないので、小型マンションが多く、ディスポーザーをあまり見かけないのでしょう。
このマンションは、201戸なので、つけてほしかった。残念です。

[445: 匿名さん]

あったほうが良い、なければ無くてもよい、と色んな意見が出ていますが、ディスポーザーの有る無しがどの程度価格に反映されているんでしょうね。
「ディスポーザー無しなのでこの値段、もし付いてたらこれだけの値段になってました」なんて事がわかれば納得できそう（笑）確かに今まで使ったことのない設備なので憧れはありますけどね。

[446: 匿名さん]

パークハウス駒込染井は50戸だけどディスポーザー、ミストサウナ、太陽光発電付いてたよん。　

[447: 匿名さん]

マンション理事の経験が数年ありますが、ディスポーザーは流行りですが費用がかさみます
排水管清掃は通常高圧洗浄車を使って年に1度しますが、管理会社の担当者に聞いた話では
ディスポーザーのついたマンションは臭気が出るので2倍の頻度で実施するそうです
下水にそのまま流すわけにいかないので、浄化槽を設置してその費用もかかるので
けっこうな出費にはなるそうです。
戸数にもよりますが、80戸程度のマンションでしたが40万円位の費用が掛かります。
余談ですが20年以上前に、戸建てにディスポーザーがありましたが、当時は国産ではなくて
米国製でとっても高額、最初は面白くて利用していましたが音もうるさく故障も多かったです、
結局使わなくなりました。
当たり前の話ですが、機械は必ず壊れて交換が必要になりますから今の流行のマンションんで
10年後にどれほど使っているか疑問ですね。
交換には10万円ほどですから、食洗機よりは安いですね。
こんなHPがありましたのでご参考まで。
http://www.e-disposer.com/html/user_data/repair_case.php

[448: 匿名さん]

うちもシンクマスター10年以上使ってますけど大きな生ごみとかは小分けにして捨ててますね
壊れそうなイメージが有るもので

[449: 匿名さん]

ディスポーザーってそんなに高い設備じゃないんですね、でも個人的に後付出来ないから
あったほうが便利かもしれませんね、天井カセットエアコンは50万円位ですが
マンションの場合これも後付出来ないから同じようなものかも。

[450: 匿名さん]

天井カセットエアコンより普通のエアコンの方が良くないですか？

[451: 匿名さん]

ディスポーザーはなくていいですが、オール電化っていうのが、後戻りできなくて怖いな

やっぱり、今、オール電化を買うっていうのは考えられない

[452: 匿名さん]

てかまだ造ってないからオール電化やめればいいのにね
仕様変更だとコストがかなり上がるのかな

[453: 匿名さん]

＞450
天井カセットエアコンは本来は業務用ですからラーメン屋さんでも普通にあります
マンションには不要だと思いますけど、リビングが広いと1台で賄えないから2台付ける
格好が悪いから業務用にするという感じですね。
このマンションも最上階はLDKで20帖になるから天井カセットエアコンでしょうね。

[454: 匿名さん]

北山手賓館は、名前が示すとおり地域一番の高級マンションですから
ディスポーザーくらいありますよね。
しかし、豪華な名前ですね　「ブリリア＋北山手賓館」巣鴨や駒込の
お金持ちが集まっているのでしょうね
マンションも高い時期に分譲されたから、半分くらい億ションだったのですか？

[455: 匿名さん]

北山手賓館は坪300～350万円でしたっけ？
高いですよね。

[456: 匿名さん]

文京区民が北山手で爆笑してましたよね

[457: 匿名さん]

完売してHPがなくなってしまったのでわからないのですが、
北山手賓館は、坪300～350万円で億ションが多数ということは
100㎡以上が多数あったということですか。
150㎡なら1億6000万円以上なんて凄い高級マンションですね、どんなお金持ちが
住んでいるのでしょう、芸能人やスポーツ選手や財界人が沢山いるのかな？

[458: 匿名はん]

北山手賓館の駐車場にはポルシェやアストンマーチンなど高級車が多数停まってます。

[459: 匿名さん]

このスレに出てくる北山手賓館の方、大金持ちなんですね

[460: 匿名さん]

北山手賓館概要に書いてありました。

「都心にありながら、陽光あふれる静かな高台に暮らす」—そんな贅沢を叶えられる場所が、都内にどれくらいあるだろう。本郷台地の一画、標高約25mとなる南傾斜の高台。稀有なる場所に相応しい邸宅が、いま、誕生しました。建物の外構には割肌二丁掛タイルを纏った門柱。そして、エントランスの外壁の漆黒の御影石、エントランスホール壁の大理石などの天然石がやわらかい肌合をもつ表情を演出する。また、ラウンジ、ライブラリー壁の天然石・小端積やライブラリー床のヘリンボーン貼フローリングが賓館としての美しき存在感を醸し出すように、「Brillia巣鴨　北山手賓館」には正統を継ぐ美意識が息づいている。

100㎡を越える部屋は、タワーレジデンスの方が多いですね。
ほとんど６１～８０㎡台で8000万円未満ですから、億ションは１つか２つだけのようです。

[461: ご近所さん]

六価クロムの上に建つ賓館

[462: 匿名さん]

谷底からニョキニョキそそり立つマンション。

ディスポーザーがないから生ゴミ抱えて共用内廊下持ち歩いたりエレベータに乗るんだろ？

汚汁が滴り、臭そう。

夏場は特に臭うぞ～ゴミ置き場も腐敗臭で気持ち悪い。

[463: 匿名]

すみません、
北山手という言葉は
造語ですか？
それとも地元では、よくつかう言葉なのですか・・・？

[464: 匿名さん]

巣鴨は巣鴨であって、北山手って使いませんよね？

[465: 匿名さん]

人生で北山手なんて初めて聞いた、
すぐそばに山手ゴルフがあるから、山手ゴルフの北側→北山手？
賓館といのは、マンション名にブリリアなんてネーミングにするデベだから
推して知るべしかな。
感覚的には　ブリリアと　北山手賓館　で人にいう時は二度恥ずかしいかもね・・・

[466: 匿名さん]

山の手の北だから北山手と付けて売ろうという感じでしょうな

[467: 匿名さん]

山手線の最北端は、田端かな、その北側は王子と赤羽　北山手賓館Part2　Part3　とか
ネーミングしそうですね。

[468: 購入検討中さん]

ブリリア巣鴨は1年以上前に完売したマンションだよね。
この物件とはまったく関係なく盛り上がっている人がいるけど
別のマンションをネガって精神状態を保っている人？
追い込まれた営業マンが切羽詰まってる感じ？
もしくはディスポーザーがついてなくて悔しくて仕方がない人？
とにかくしつこいね。
そろそろこの「北大塚計画」についてのネタはないのかね？

[469: 匿名さん]

このスレにはブリリア巣鴨を異常に敵対視していて、
大塚と巣鴨の風俗の数を捏造しながら競った人が
住み着いていましたからね。
きっとその方が書き込んでいるのでしょうね。
おそらくタワレジ契約者さんでしょうが。
大塚のイメージダウンになるだけで本当に迷惑です。

タワレジは第1期1次、2次あたりで本気で検討していた人が
一通り片付いた筈で、これからは新たな買い手を探す
フェーズに移行しているので、しぱらく盛り上がらないでしょう。
利益率の高い高層階が2割しか売れていないというのは
かなり致命的と思います。少ないながらも契約した部屋が
存在している為、完成まで値下げもできないでしょうし、
売主はかなり困っているのでしょう。

[470: 匿名さん]

北山手賓館には手が出なくて、指をくわえて見ていた、
今度もやはり高層階買えない人のひがみでしたか、低層階買っちゃた人・・・

[471: 匿名]

>>469
データ捏造は愚かしいことだけど、誰しもカッとなって過ちを犯すことはあるからそっとしておきなよ。

[472: 匿名さん]

ここで皆さんが書かれているので興味があるの昨晩の雨の中会社帰りの遅くに
巣鴨駅から大塚まで歩いてみました。
巣鴨駅から賑やかな白山通りを渡り、本屋さんの路地を入ると飲み屋、焼肉屋と続く
街路灯が少なく道が寂しくなるので、線路脇の道に向かって左折したけどやはり
雨もあってか街路灯が少なく暗い感じで人通りも少なく怖い感じ。

北山手賓館は豪華な門扉と緑があって雰囲気はよかったです。建物を見上げると
洒落たモダンな団地といった感じの直方体、駐車場は建物に刺さるように車が駐車している
掲示板にもあったように外車が多い。ふっと裏を見渡すとなーんだ外廊下じゃないの
高級マンションで死部屋のできる外廊下はないでしょう。外廊下の北山手賓館はないよね。

坂を下ってタワーレジデンスの建設地に行くと周囲にマンションやオフィスもあるので
急に明るくなるから安全だと思った。
谷底なんて書いてあるけどマンションとしては道も広く敷地も正方形に近くて一等地ですね。
ここは高級仕様じゃなくても、プライバシーの保てるシックな内廊下で期待できます。
そのまま大塚駅まで歩いたが、道が広くて安心して歩けました、駅前は賑やかですが
とても近く感じる道のり。ここに書かれているような風俗店の前なんて通りませんでした。

[473: 匿名さん]

>472
別のマンションをネガって精神状態を保っている人？
追い込まれた営業マンが切羽詰まってる感じ？
もしくはディスポーザーがついてなくて悔しくて仕方がない人？

図星か？
執念深い。。。

[474: 匿名さん]

何だか幼稚な文体でお書きになっていますが、どんな立場の人なんでしょう。
モデルルームに行ったので興味があって、実際に歩いてみましたから本当です
疑うなら同じルートで歩いてみたら・・

[475: 周辺住民さん]

ここは、日立プラントの事務所。
その前は、巣鴨公園に記念碑がある廃兵院ですかね？
その前は、松平の屋敷。
土地の素性は、大塚駅周辺では最高と思います。

[476: 匿名さん]

谷底に見えますが、標高は文京区本郷3丁目や護国寺と同じ19ｍでした。

http://wisteriahill.sakura.ne.jp/GMAP/GMAP_ALTITUDE_II/index.php

[477: 匿名]

営業さんお疲れ様

[478: 匿名さん]

完成予想図見ると、プアーなタワーだね。

[479: 匿名さん]

治安が悪く雑多な北大塚の中でも、この物件は警察署前なので、
その点で立地面の相対的な優位性はある。

ただ、いくらなんでも高すぎるよ。相場よりも1～2割は高い。
北大塚の物件なのに南大塚を飛び越えた価格設定。
いくら仕様や立地がよくても、ここまで相場と乖離した価格を
設定するとさすがに売れない。
高層階の販売状況が閑古鳥であることがこれを如実に表している。

このスレに書き込むと「大塚の住民は貧乏で買えないので僻み」か
「大崎のタワマンより割安なので大崎と天秤にかけている
」とか文句を言われるけど、本当にそんなことはあるのか？
大崎とここを比較検討している奴なんて見たことない。

[480: 匿名さん]

1～2割も安かったら江東区と同じくらいだぞ？
豊島区ならこのぐらいが普通

[481: 匿名さん]

大塚巣鴨仕様のエコノミー＆小規模マンションと比較してないかい？

大塚では、ほとんど見られない床はジュータン敷、壁はクロス張りでエアコンが24時間
入っているホテルライクな設計ですよ。
その分だけでも割高になって当然だと思うけどね。

エコノミーマンションの廊下は、ビニール張りの床でコンクリートのかタイル張りの壁
雨が吹き込み風が舞う外廊下ばかり。

[482: 匿名さん]

しょせんホテルライク。

ホテルじゃないからたいしたことはない。

[483: 匿名さん]

外廊下の方が季節がわかりますね。

ディスポーザー同様、大塚には内廊下のマンションってほとんどない？

内廊下のマンションは、大塚では三井のタワーくらいかな。

グランフォート青苑閣、Dグランディア、アーデル大塚、ドレシア、コスモレジア
イニシア上池袋、グランスイート、グローリオタワー巣鴨、話題の北山手賓館も外廊下

80㎡超の部屋も少ないから、設計上こうなるのかもね。

[484: 匿名さん]

現に高層階は殆ど売れていないのだから、いくら仕様がよくても
割高でミスマッチで売れないなものを作ってしまったということだろう。

大手不動産仲介の池袋支店担当者は、
この物件はこの地域ではシティテラス目白と双璧の
売れ残りマンションになるとコメントしていた。

[485: 匿名さん]

＞現に高層階は殆ど売れていないのだから、
まだ建設途中ですよ・・あちらとは比較にならないのではないですか。

住友のシティテラスは、億ション100戸の目白ガーデンヒルズの二番煎じ？
ここより2ランクくらい上のグレードで100㎡超が多数、坪単価400万万円～500万円ですね、
完成前から売りだしてもう4年以上か、新築未入居どころが中古マンション
シティハウス南大塚と同時期で両方共前田建設でよく似ているけど立地がとっても
悪いから売れないだろうな・・

[486: 匿名さん]

池袋西口のタワーグランディアも3年も売れなくて、高層階の億ションを
あとから中古で売り出してたな。

[487: 匿名さん]

オール電化でなければかなりの人が買ってたでしょうね

[488: 匿名さん]

通常タワーでは青田でも先に売れる高層階が全く売れていないのだから、
大苦戦と言ってもいいだろう。

引きの強い客は第一期で片付いてしまうので、
スタートダッシュには完全に失敗した。
あとはジリジリと売っていくしかないが、
この物件は震災後の目線に照らすとマイナスポイントが多い。

夏が終わり停電も節電も危惧するほどのものではなかった、
ということが判明したら徐々にマインドが反転するかもだが、
現段階ではなんともいえないよね。

完成時に三、四割売れ残っていたら値引き覚悟になるのだろう、
(今の販売状況からすればそのくらい売れ残りそうだし)、
売主は住友不動産ほどは値引きには頑なではないので、
この物件が欲しい人は、慌てずに完成後に値引き交渉をしてみる
くらいのつもりでいればいいのでは。
完成後の方が実際の眺望や音の問題を確かめられるので、
その方がいいと思うよ。

[489: 匿名さん]

高層階が本当に残るのであれば、完成後に検討するのもいいですね。
ステーションフロントタワーも高層階が売れなかったから、地域性でしょうか。

[490: 匿名]

でも今回は売主が複数いるから値下げの意思決定は鈍りそうだね。
完成時に3、4割空いていれば流石に焦りそうだが。

ステーションフロントの高層階もそうだが北大塚で坪300万円を超えると、流石に高いな〜と感じるよ。

北大塚の新築相場は坪250万円切るくらいだから、比較すると随分高いと感じてしまうので、買いが鈍る。

南大塚と比較すると安い(同じくらい)という人はいるが、北大塚と南大塚は全くマーケットが違うよ。

[491: 匿名さん]

南大塚に越して３年経つけど、北大塚に足を踏み入れたことがない

南大塚の商店街を早く再開発して、西友とか無印とかマツキヨに進出してほしいね

抵抗してるのは古くからの地元住民だけ

ちなみに、あの商店街でも買い物したことない

春日通り沿いに２つもスーパーあるからね