ザ・タワーレジデンス大塚 パート2

[マンコミュファンさん]

パート2立ち上げました。よろしくお願いします。


パート1＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/58106/

＜全体概要＞
所在地＝東京都豊島区北大塚1丁目13-1（地番）
交通＝山手線大塚駅より徒歩4分
総戸数＝201戸
間取り＝1LDK～4LDK
面積＝40.42～105.07平米
完成・入居＝2012年7月下旬予定

売主＝東京建物、三菱地所レジデンス（旧藤和不動産分・三菱地所承継分ともあり）、中央商事、東京急行電鉄
設計＝三菱地所設計
施工＝東急建設
管理＝三菱地所コミュニティ（11/3/31までは三菱地所藤和コミュニティ）

[42: 匿名さん]

地盤の良し悪しは土地条件図で調べられます。正直言って、ここは地盤が悪いです。昔は谷端川の流域でした。

[43: 匿名さん]

現在住んでいる地域ではやっと食料品関係の品薄感が少しづつなくなってきました、ガソリンスタンドはまだまだ大変みたいですが。
大塚周辺はどんな感じなんでしょうね、普段この辺や巣鴨方面で買い物する事が多い方が居ればぜひ教えてください。

[44: 匿名さん]

地盤が弱いところは・・・って話も聞きますが、逆に地盤が強くても・・・って話もありますよね。実際どちらの方がまだマシなのかわからないな・・・って思います。

>>39
ハザードマップというものはその土地の高さで表わされているのかと思い込んでおりましたが、そうでもなかったのでしょうか。この辺りの１～２ｍの浸水の可能性というのは、下水の排水状態が原因だったのでしょうか？

[45: 匿名さん]

現地に行ってみたけど、南西側に壁のようなアパートがあり、北は高台にマンションが建っていた。
眺望が期待できるのは南は15階以上、北は10階以上という感じかな。東は比較的抜けてる。
30階建てくらいにしておけばよかったのにね。

[46: 匿名]

水のたまりそうな場所、坂下とかは要注意の場所ですね、ここもそういう所ですか？

[47: 匿名さん]

>>46
少し前のレスに下水工事が完了して、水がたまる事はなくなったと書かれていますよ。
自分もちょっと気になるのでMRで聞いてみようと思っています。

>>45
自分は眺望よりもアクセス重視なのであまり気にならないのですが、
気にされる方は高層階を検討される方が多いかもしれないですね。

[48: 匿名さん]

>>44
ほんとなってみないとわからないと言うか、色んな側面を見れば見るほど気になりますね。
少なくとも液状化の心配は少ない場所なのかな～という気はしますが。
大塚界隈で大きな破損や被害は無かったようですが、これがもっと大きな地震ならどうだったとか、考え出すとキリがなくなります。
それでも都内限定で見れば比較的安全な土地には見えます、加えて警察と病院が近いというのもいいですね。

[49: 匿名さん]

高台で地盤が良くて液状化の心配がなく、駅近でアクセスのいい場所、、となると
価格が物凄く高くなったりするんですかね。

そうすると何かを優先させて何かは妥協しないとどこも住めなくなってしまいますよね。
最低限地震対策として建物の構造だけは調べておく、ぐらいしか思いつきません。

[50: 匿名さん]

現地から巣鴨駅方面、東池袋方面、どっちに行くにしても坂を上るよ。

[51: 近所をよく知る人]

５５階まで３０分…都心の超高層マンションに潜む不安

「東日本大震災では、首都圏の高層マンションで暮らす住民も大きな揺れに
見舞われ、エレベーターの緊急停止で階段の上り下りを余儀なくされた。
快適な摩天楼の暮らしに潜む不安や苦労も浮かび上がった。」
http://www.asahi.com/national/update/0322/TKY201103220490.html

[52: 匿名さん]

>>51
>「ところが、高さ約１８０メートルの５５階から十数秒で１階に到達するエレベーターが緊急停止していた。」

そんなに早いエレベーターついてるマンションってないんじゃないかな？
分速６００メートルで１８秒かかるのに。

[53: 匿名さん]

オール電化住宅、普及裏目…原発２基分の消費増

読売新聞 3月23日(水)14時42分配信
オール電化住宅、普及裏目…原発２基分の消費増

　東京電力が、給湯や調理などすべてを電気でまかなう「オール電化住宅」の普及を推進してきたことが、今回の電力不足に拍車をかけている。

　この３年間で戸数が倍増し、最大で原子力発電プラント２基分にあたる約２００万キロ・ワット分の電力消費能力が増えた可能性がある。東電は、東日本巨大地震後、計画停電をせざるをえない状態で、オール電化の普及策は抜本的な見直しを迫られている。

　東電によると、管内９都県のオール電化戸数は２００２年３月末時点で１万３０００戸だったのが、０８年３月末に４５万６０００戸になった。１０年末には８５万５０００戸に倍増した。「原子力は発電時に二酸化炭素を排出せず、地球温暖化の防止につながる。省エネにもなる」とアピールし、電気料金の割引を適用してきたが、急速な普及策が裏目に出た形だ。

[54: 匿名さん]

>53
まるで今回の計画停電がオール電化の普及が原因であると言っているような記事ですが、
鵜呑みにするのは危険かもしれません。
ただ、今回の計画停電で不便を感じた人は、次に住み替える時はガス併用住宅を選ぶ
かもしれませんよね。将来光熱エネルギーが電気一本に絞られる未来はあるのかしら？

[55: 匿名さん]

51さん
55階まで階段でって想像するだけでぞっとします。しかも背負えるタイプのベビーカーに次男を乗せて背負い、長男の手を引いて再び55階までって…。こういう被害を想定していたかしていなかったかは別として、超高層マンションに住んだからには、エレベーターが停まるような事故があることもあるわけで、仕方がない状況ではありますよね。そういうことも踏まえた上で購入をしなくてはいけないなと感じました。

[56: 匿名さん]

中央区で５５階があるタワーなら、勝どきのトーキョータワーズでしょう。
勝どきが、都心かどうかはビミョー。

[57: 匿名さん]

販売が４月中旬とホームページではなっていますね。それでいけると良いですが。

今私は１３階に住んでいるのですが、荷物が無ければ階段の昇り降りはそんなに大変じゃないです。
ただ買物の荷物があるとしんどいですね。
いつ余震があるか判らないので、念のために階段を使っています。

[58: 匿名]

この周辺はゲリラ豪雨の被害はまだないのでしょうか？地震だけが災害ではないし、、、

[59: 匿名さん]

前レスで排水設備が整備されたような書き込みを見ましたが・・・＞58
以前は雨が続くと水が溜まったが、最近は解消されたそうです。

確かに災害はいろいろな形で起きますね。
今回の事で改めて深く考えるようになりました。

[60: 匿名さん]

こういった大震災の後だと経済の低迷・復興のために増税、というのが
一気に進むかもしれませんね。
被災地や日本全体のことを考えれば致し方ないですが、購入者側でも影響が出そうですね。

[61: 匿名さん]

>>経済の低迷・復興のために増税
増税、ありそうですね。マンションの購入時期によっては増税の影響を受ける方も多くみられるかもしれませんね。マンション購入について、今回の地震の影響で少し先にしようかと悩みつつもありましたが、そういう金銭面で考えると早めに購入しておいた方が得なのかという気もしなくもない・・

[62: 匿名さん]

これから税金カンケイどう転ぶかわからないですから、
増税されたり、控除がなくなっていない今がもしかしたら一番買い時なのかもしれないですね。

[63: 匿名]

地震でなんか購買意欲がなくなってきた感じ

[64: 匿名さん]

>>58
去年の夏にゲリラ豪雨の時期に、こちらのスレでもよく話題が挙がっていましたが私の記憶では被害や浸水という話はありませんでしたね。
ゲリラ豪雨というくらいだから地形云々ではなく、たまたまこの地域に来なかっただけなのかもしれませんが。水はけや地形的にはどうなのでしょうね。

[65: 物件比較中さん]

63
当方も同感です。。。
今まで見てきたのがタワー型だからですかね。。。
うーん、やはり低層かな。。。

[66: 匿名さん]

>57さん
階段の昇降も、13階くらいまでなら耐えられそうですか？
タワー物件の階層による安全性の違いは人によって意見が異なり、
どれが真実かいまひとつわからなくなっていますが、エレベーターが
機能しなくなる事だけを考えると子持ちの家は低階層が良いかもしれませんね。

[67: 匿名さん]

＞62も一理あるし、＞63も一理ある。
でも増税論があるなかで数千万の買物をするとなると、
そうなる前が一番いいに決まっていますよね。
今なら控除もあるわけだし。
でも…家族ともう一度いろいろと話し合わないとな。

[68: 匿名さん]

国民の７０％が復興のための増税に反対しないというニュースがありましたが、もし数ヵ月後に消費税などが増税されるとしたら、どんなに早く契約してもこのマンションは増税後の購入ということになってしまうのでしょうか？
なんか、ここに限らず、現在の状態で関東にマンションを新規購入するのって結構勇気がいりますよね。

[69: 匿名さん]

ちなみに過去の消費税導入の際、消費税の増税の際はともに
不動産は契約時現在の税制が適用されましたから、例えば
本物件の契約日が5月で引渡しが予定通り来年の7月の場合
消費税は今年の5月時点のものが適用されるということに
なるでしょう。

しかしながら、この地震で不動産購入に対する意欲が減退し
不動産相場が下落することも既に起こり始めているわけで
消費税が低いうちにといっても、それ以上に本体価格が
下落する可能性もあるので、急いで買った方が良いとは
限りませんね。

本物件ですが、夜に巣鴨から現地まで歩いて見ました。
巣鴨から線路沿いに歩いてくると、確かに8分程度で
現地に着きます。
しかし、巣鴨の駅から横断歩道を渡って線路沿いの道に入ると
全く店のようなものも無く寂しい道で、現地の少し手前には
この都会に寂れたｺﾞﾙﾌ練習場までありました。そして
そのｺﾞﾙﾌ練習場のあたりから現地までは下り坂が続きます。
その下りきったところが現地でした。
このあたりでは一番低そうな場所に感じられました。

考えてみれば、大塚駅は高架の上にあり、巣鴨は地下にあります。
この間山手線の線路に傾斜が無いなら、大塚は低地で
巣鴨は丘ということになります。このあたり
購入を検討している方は大塚からだけでなく巣鴨からも
一度は歩いて見られることをお勧めします。

[70: 匿名さん]

>69さん
今回の大地震の影響で高層マンションの価格が下落する考えがある一方、
建築費の値上がりに伴う本体価格の値上がりが懸念されていますよね。
今は、正直買い時が解からないと言うのが率直な気持ちです。

あるアドバイザーの意見によれば、マンション価格は一時高騰→完売までに
時間がかかるようになり、値引き販売開始と言うシナリオを予想しているようですね。

[71: 匿名さん]

＞69
多方面から物件を見るのは重要ですね。
といいつつ巣鴨からは行ったことがないので、
チェックしがてら時間が出来たら行っています。
この辺りは結構高低差ありますよね～。

[72: 匿名さん]

ここから東池袋駅、池袋駅方面に行くにも坂を上りますね。
ちょっとした盆地です。

[73: 匿名さん]

66さん
57さんではないですが、13階くらいの階段の昇降も1日程度のことであれば耐えられそうに思いますが、数日続くと思うとやってられないと思えてくると思います。それを考えるとある程度、大丈夫そうな低層階に住むのが一番いいのかなと考えますね。
70さん
建築資材の高騰の話も聞かれますが、こういう事態ですので正直値上げはないんじゃないかなと思います。

[74: 匿名さん]

>>31さん
区役所の出張所が近くにあるのはいいですね。
遠いい所は本当遠いいですよね。
引越し後以外にもなんだかんだ区役所へ行く機会はありますからね。

[75: 匿名さん]

区役所は転入届以外にも印鑑証明の登録やら年金やらいろいろありますもんね…。
あとは免許証の住所変更にも戸籍謄本必要ですし。
確かに近いのはありがたいですよね。

ここは免許の住所変更は最寄の大塚警察ではなく、板橋警察署みたいですね。
それはちょっと残念。。。

[76: 匿名さん]

68さん
今は、震災等の被害の影響もあり、マンションの購入者も減っている事でしょうね。しかも、竣工や販売が延びているデベも多いようで。こういう時だからこそ、余計マンションの購入に一歩進めないところがあります。でも数ヵ月後に消費税の増税が実施されるのであれば、今購入しておいた方がかなりお得な気もしますよね。むずかしいですね。

[77: 近所をよく知る人]

>>69さん

寂れたゴルフ練習場ですが、都内一安いので好きな方にはよいですよ。
近所にゴルフ練習場が２カ所もあるなんてね。

そこから坂を下って右へ行けば現地、左のガードをくぐってみると
更に低地へお続きますので、次回は左へもどうぞ。

>>75さん

免許の住所変更は目の前で出来ますよ。（経験あり）
更新は板橋ですが。

[78: 匿名さん]

復興の為の消費税増税が実現しそうですが、
消費税増税で景気がさらに冷え込むという考えもありますよね。
マンションに関しても、今は皆とりあえず様子見状態なので
すぐに好景気に繋がる事は難しそう。

しかしながら、この景気の落ち込みも、電力の使用量が落ち着く秋口から
ようやく回復するのでは？という話を聞きました。
その頃には被災地復興の足がかりができている事を願います。

[79: 匿名さん]

>>75
地名が大塚なので大塚警察と思っているのね。

[80: 匿名さん]

>75さん
免許の書き換えなんて滅多にないのでそのぐらいの頻度なら板橋警察署でも
不便はなさそうですけどね。。

ところでここは入り組んだ細い路地がたくさんありますね。
もしもの災害の時に緊急車両が入れなくなることはないでしょうか？
警察署の通りがあれば何も問題ないですかね？

[81: 近所をよく知る人]

数年に１度の割合で消防自動車が来たことがありました。
直近では、目の前の都営住宅の高層階での火事がありましたね。

入り組んだ辺りの火事では、ガード向こう、警察署前で車両封鎖し、
ホースを延ばして消化しておりました。

警察の対応が素早いのは言う迄もありません。

[82: 匿名さん]

この辺りは緩やかな坂が多いですよね。
自転車に乗るなら電動アシストじゃないときついかもしれませんね

[83: 匿名さん]

今巣鴨在住ですが確か南側の都営アパートは、住民間のトラブルが相次いだり、権利意識が強い人が住んでいたりして少し問題だったような。
巣鴨に引っ越してきた時にあのアパートには関わらない方がよいと忠告された記憶があります。

現状明示的な建設反対運動等はありませんし、これが真実なのか今でも問題が継続しているのかはわかりませんが、検討している方は少し注意された方がいいかもしれません。

[84: 匿名さん]

＞＞65
今回の件で低層マンションも視野に入れた人は多いでしょうね、実際私も少し興味が出ましたし。
逆に高層マンションの建物自体の強さのようなものも証明された気もするし、悩みますね。
ただ高層階の不安は大きく印象づけられましたが。
GW前後にはマンションの販売活動も正常に戻りそうという報道もあるけど、今後どうなっていくのかな～

[85: 近所をよく知る人]

>>83
へぇ、初めて聞きました。
あそこは築後40年近く、住民も高齢化の一途。
それなりに玄関にスロープ付けたり、共同で掃除したり盆踊りを開催したり
和気あいあいに見えました。

まぁ、この辺りの住民はご近所意識が希薄ですので、煩わしさはないと思います。

[86: 匿名さん]

＞＞85
少し前になりますが付近を歩いたときには反対運動などはしているように見えなかったし、マンション外とのご近所トラブルはあまり心配しなくていいのかな。やっぱり建設地周辺に反対のノボリがあったりすると気になりますからね。

ところで駅ビルの完成に結構期待しているのですが今回の地震で完成時期に影響は出るのかな？

[87: 匿名さん]

77さん
ゴルフ場は大塚ゴルフプラザですよね。
昭和50年からある様です。有名人の人が来ている
ゴルフ場としても有名です。
大塚と巣鴨どちらかも歩いていかれます。

[88: 匿名さん]

>>84
私も今回の地震では、高層マンションの建物の強さが証明されたように思います。高層マンションの崩壊、崩れなどあれば大きく問題になり、今後、高層マンションすら見かけなくなるかもしれませんね。高層階の不安としては、停電時の不安くらいかなと思います。

[89: 匿名さん]

豊島区じゃ、計画停電になるかもしれないし。
来年も計画停電の可能性があるから。

[90: 匿名さん]

自家発電があるでしょ？
うちのタワマンは停電してもエレベーター動くとサポーターが言ってましたよ。

[91: 匿名さん]

自家発電あるんですか？
豊島区の停電範囲は目白だけでしたよ。
北大塚は含まれていませんでしたので、大丈夫じゃないでしょうか