ザ・タワーレジデンス大塚 パート2

[マンコミュファンさん]

パート2立ち上げました。よろしくお願いします。


パート1＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/58106/

＜全体概要＞
所在地＝東京都豊島区北大塚1丁目13-1（地番）
交通＝山手線大塚駅より徒歩4分
総戸数＝201戸
間取り＝1LDK～4LDK
面積＝40.42～105.07平米
完成・入居＝2012年7月下旬予定

売主＝東京建物、三菱地所レジデンス（旧藤和不動産分・三菱地所承継分ともあり）、中央商事、東京急行電鉄
設計＝三菱地所設計
施工＝東急建設
管理＝三菱地所コミュニティ（11/3/31までは三菱地所藤和コミュニティ）

[382: 匿名さん]

S高校は、文京区のT高校といい勝負でしょうね。
あとは、住民が団結し、警察を動かし、通学路の雰囲気を一掃すれば、
大塚も名門S校のある町として、もっと尊敬されるかもしれませんね。

[383: 匿名さん]

>>364
このマンションの特色は、大塚では稀少価値の広い住戸があるね。
このエリアのマンションで80㎡以上のゆとりのある３ＬＤＫはまず無い
ほとんど７０㎡台の３ＬＤＫばかりだった。

[384: 匿名さん]

大塚が立地の良さを生かしきれてないのは、古くからの地元民の抵抗

そういう地元民の既得権に肩を持つ、ふるぼう区議が、大塚の発展を妨げている

でも、分譲マンションの購入住民が増えているから、大塚駅アトレを皮切りに、周辺のパッとしない商店街が淘汰され、大型スーパーなどが整備されるのは時間の問題

それを望んでいる住民のほうが多いんだから

[385: 匿名さん]

JRの駅ビルは中途半端で終わることが多いからな。地元の商店街の反対に負けてしまう。
大塚みたいに中途半端に商店街があるところだと失敗しそうな気がする。

[386: 匿名さん]

>>384さん
でも今回の区議選はダントツのトップ当選ですよ。
分譲マンションの住民の数なんて20％にも充たないと思うよ。
仮に分譲マンションが30物件として平均60戸として1世帯あたり2.5人で合計4,500人？

豊島区のHPによると　http://www.city.toshima.lg.jp/kusei/toukei/h20/007189.html
H21年の世帯数と人口は
北大塚1～3丁目：5,936世帯　9,560人（1世帯：1.6人）
南大塚1～3丁目：8,166世帯　13,523人（1世帯：1.7人）
---------------------------------------------------
　　　　合計　；14,102世帯　23,083人

・・・意外な結果、南大塚の方が世帯数も人口が多いんだ、知らなかった・・。
人口密度は　
北大塚3＞北大塚2＞南大塚1＞南大塚2＞南大塚3＞北大塚1　の順番。

大塚の最大派閥は、賃貸マンションとアパートの住民だと思います。

ちなみに
西巣鴨1～4丁目；6,656世帯　11,692人（1世帯：1.8人）
巣鴨1～5丁目　：9,111世帯　16,107人（1世帯：1.8人）

[387: 匿名さん]

地主が土地を売らないで小さいアパートばっか立てて店がはいらないので風俗に貸したりする
これが悪いんですよね

[388: 匿名さん]

>>385
巣鴨アトレも失敗だよね。
客が入ってないし、パン屋の場所が酷すぎる。
池袋もメトポリからルミネになって客が減ってるみたい。

[389: 匿名さん]

都営住宅は確か北大塚1、南大塚2にあったと思うんだけど意外と少ないんですね

[390: 匿名さん]

豊島区の住宅地の3割ぐらいは、借地だと聞いたことがある。
大塚は駅の周辺は大地主がいるらしい、池袋も同じだけどね大昔の農家。

[391: 匿名さん]

多くは期待できないが、12階建てにするなら流石に微妙なテナントだけでは持たないよな。

ユニクロなら商店街とあまり競合しないだろうから是非お願いしたい。

12階建てだと池袋側の高台の橋からスカイツリーが見えなくなるのかな？微妙な駅ビルになるなら作ってくれない方が有り難い。

[392: 匿名さん]

こんなところでアトレの話するのもなんだけど無印とか入ってほしいな
雑貨とか意外と少ないし無印は豊島区の会社だし

ベルクラと同じくらいの高さと聞いたから空蝉橋からは変わらず見れるでしょ

[393: 匿名さん]

>>382
S高校って名門なんですか？　ただの受験校だと思いますよ。
中学高校と通ったけど、通学路に風俗や繁華街があるから男子校の生徒には
毎日とっても刺激があって、みんなガリガリ勉強しました。
近年は医者の子供が多いから、東大は不人気で医学部にたくさん行くらしい。

[394: 匿名さん]

360さん
詳しくありがとうございます。参考になります。
やはり、15階以上の高層階より14階以下の低中層階の方が
販売率が高いんですね。これも震災や計画停電の影響かな。
366さん
ここはオール電化ですね。オール電化は増えると思います。
電気代はこれからも値上がりする可能性がありますからね。
でもガスも同じように値上げ せざるを得ないと思うんです。
オール電化って決して悪くないと思うんですよね。

[395: 匿名さん]

オール電化は夏場に電気をかなり使うので、
夏場にはガス併用よりもかなり光熱費が高くなると聞きました。

タワーで低層・中層だとあまりタワーのメリットが無いような。
高層だからこそ他の構造比免震の効果があるんだと思います。
タワーの低層・中層階を買うなら、普通の低層・中層マンションを
購入すればよいのでは、と思ってしまいます。その方が安いですし。
もちろん、共用施設の充実さはタワーの方が上ですので、
それを求めるということならわかりますが・・

[396: 匿名さん]

タワーの低層階は割安ですが、住み心地の良く高く売れる高層階の引き立て役ということ
になります、低層階なしには高層階は作れませんから。
これはタワーに限ったことでもありませんが、中高層マンションも同じです。
資金的な余裕があれば多くの人が高層階や角住戸を購入するのは当たり前、共用設備と
いいますが、通過するのは普通は朝晩のほんの数分間、施設も年間に何度使うことか。
居住中の99％は部屋の中で過ごすということになります、マンション選びの難しところ？
タワーマンションは、低層階、高層階が売れて中層階が残る傾向がありますが、景気と
エリアの特性なのでしょうか。

[397: 匿名さん]

中層階は地震時一番ダメージが大きいらしいから知らずに避けてしまうんではないのかな

[398: 匿名さん]

タワーは高層階の角部屋など高い部屋から売れていく。
低層階は、高層階や中層階が欲しいけど、資金面で余裕が無いが
どうしてもそこに住みたいという見栄っ張りやSOHOの購入が多いと聞く。
結果、眺望、割安感のない中層階が売れ残る。
価格差（収入格差）の大きいタワマンは、管理や修繕で
高層階住人と低層階住人で揉めるケースがよくあるようだね。

[399: 匿名]

でもこの物件は高層階がサッパリで低中層が売れている感じだよね。

[400: 匿名さん]

高層階を購入する予算があればもっと良いとこに買えるもんね。

[401: 匿名さん]

>366さん
私もオール電化の将来性に不安を感じています。
以下URLでは震災がらみの体験談なども交えて論議されていて、
なかなか参考になりましたよ。

大規模地震とオール電化マンションの未来
http://sutekicookan.com/%E3%82%AA%E3%83%BC%E3%83%AB%E9%9B%BB%E5%8C%96%...

[402: 匿名さん]

今は高層より低層のほうが高くなってると聞いたけど
それに湾岸じゃなければどこも高層じゃたいした景色じゃないよ

[403: 周辺住民さん]

大塚にタワーマンションや駅ビルができるのは、大歓迎。
大塚の新しいランドマークになるのは、間違いなし。
教育熱心な若い夫婦が増えてほしいな。
津波や液状化を考えると湾岸や下町より、ここは、ずっと安全安心ですよ。

[404: 匿名さん]

津波や液状化の心配はないけど火災はどうなの？
高台に戸建が多いけど。

[405: 匿名さん]

場所見に行けば分かるけど北大塚一丁目はマンションが多いから大丈夫ですよ
火災の心配があるのは南大塚一丁目
ここはIHだからマンションからの出火も無いだろうし

[406: 匿名さん]

　＞４０２　今は高層より低層のほうが高くなってると聞いた

　おいおい、全く情報無しで参加かよ。

[407: 匿名]

耐震構造だと揺れは高層の方が激しいが、建物(躯体)に対するストレスが中層部分にかかるらしいね。


この物件は高層部分が売れないのはデベにとってかなり痛手では？
タワーマンションは高層部分で利幅を稼ぎ、中低層の売れ残り部分は値引き等で売り切るというビジネスモデルだから。

高層部分が売れ残り値引きせざるを得ないならかなり痛いな。
この物件はかなり広告宣伝や人件費等に金を使っているから余裕も無いだろうし。

[408: 匿名さん]

タワマンの高層階を高い金払って買おうって人が豊島区は少ないのでは？
東池袋のタワマンも低層に比べて中層・高層は売れてないようだし。
ここの高層を買う予算があるならもっと良いとこに買えるからね。

[409: 匿名さん]

ここの高層を買える予算でいいところなんて余り無いけど？
恵比寿とかは高いし世田谷は論外だし

[410: 匿名さん]

私も、タワーマンションで低層、中層、高層を選ぶとしたら、やっぱり高層を選ぶかなと思います。でも、低層や中層の販売率が高いってことは、やはり今回の震災で高層を選ぶ人が減っているってことになるんじゃないですかね。また小さな子供のいる世帯では、騒音問題を気にして低層を選ぶ世帯も多いようですね。確かにタワーで低層・中層だとタワーのメリットがないようにも思いますが、それでも良いって思う人は多くいるようですね。

[411: 匿名さん]

＞　それでも良いって思う人は多くいる

予算だよ、予算。

[412: 匿名さん]

>それに湾岸じゃなければどこも高層じゃたいした景色じゃないよ

見たことないからじゃないのかな？
湾岸なんて、高層マンションと海しか見えないけどね。
パークタワーとだいたい同じであれば、南東にスカイツリー
南側に丸の内方面の都心の夜景と東京タワー、防衛庁の電波塔　新宿の高層ビル群
西方向には池袋の夜景と富士山が見えて、夜景を見ながらウットリした気分でワイン～。
北向きは山と住宅地しか見えないと思うよ。

[413: 匿名さん]

富士山はサンシャイン60で見えないんじゃないかな？
http://www.yo-4.jp/view.html

[414: 匿名さん]

ＨＰのこの夜景のCGは汚すぎ、雨上がりの夜なんてもっと実際は綺麗に見えますよ。

[415: 匿名さん]

＞大塚の新しいランドマークになるのは、間違いなし。
現在のランドマークはどこなんでしょう？
駅前のマックの入っている旧白木屋デパートの大塚ビルだね。

ところで、ここ10年位で大塚で一番の高級物件はよしやの隣のパークタワーなのかな？

[416: 匿名さん]

＞よしやの隣のパークタワーなのかな？
失礼しました、ステーションフロントタワーでした。
http://www.mansion-hyoka.com/mode/details/642/

[417: 匿名さん]

＞ここ10年位で大塚で一番の高級物件はよしやの隣のパークタワーなのかな？
住友の南大塚

[418: ご近所さん]

ここの高層階なら東京湾大華火が見えますよ

それと湾岸から見る東京の夜景はとっても綺麗です
ココから見る比ではないと思われます
有明のマンションから実体験致しております

[419: 匿名さん]

大塚は窪地で周囲より10m近く海抜が低く、
それでいてこの物件は23階建てくらいなので、
高層階でも眺望はあまり期待できないと思います。

中低層階だとタワーの良さがあまり出ないですね。
しかも周囲の中低層物件よりも価格面で高いのに、
何故この物件の中低層階が売れるのでしょうか？

震災の影響があるとはいえ、少し疑問に感じるところがあります。

[420: 匿名さん]

湾岸と豊島区のタワマンの景色なら湾岸が綺麗に同意。
サンシャインからたまに見るが、たいした夜景ではない。
都心部まで遠すぎるんだよな。

[421: 匿名さん]

ここから都心が遠いとは？
ほとんど都心近くですけど

[422: 匿名さん]

豊島区は都心7区にカテゴライズされています。
周辺住民さんの戸建てや賃貸マンションからは夜景が見えないので
想像で書き込んでいるとしか思えないですね。
海抜10ｍの差は3階相当だとマンションを買ったことがないのでわからない？
うちは分譲の10階以上ですが、夜景はきれいで富士山も見えます。

[423: 匿名さん]

＞　豊島区は都心7区にカテゴライズされています。

このカテコライズは誰がしたんですか？

yahoo の知恵袋に以下の見つけました。みんな自分に都合のいいのだけ採用するんだよね。
まあ、おそらく品川区の人にとっては自分を差し置いて豊島区が都心なんて笑わせるって感じでしょうね。

少なくとも、＜豊島区は都心7区にカテゴライズ＞という主張がとても劣等感を感じますよ。

東京の都心の範囲は様々であり、統一的な定義は存在しません。都心の定義により区分されます。
メディアなどでは、「都心3区」、「都心5区」、「都心7区」などの言葉が使われます。ただし、「都心
7区」は各機関によって区域が異なるので複数の区域例があります。
◆都心の区分
都心3区 : 千代田区・中央区・港区
都心5区 : 都心3区 + 新宿区・文京区
都心7区 : 都心5区 + 台東区・豊島区
都心7区（マーキュリー）: 都心5区 + 渋谷区 + 豊島区
都心7区（リプラス・レジデンシャル）: 都心5区 + 目黒区 + 世田谷区
都心7区（リクルート）: 都心5区 + 品川区 + 渋谷区
都心7区（アドバンス・レジデンス）: 都心5区 + 目黒区 + 世田谷区など

[424: 匿名さん]

都心の山手線内隣接徒歩２分ということで。（南大塚１丁目）

[425: 匿名さん]

＞ここ10年位で大塚で一番の高級物件はよしやの隣のパークタワーなのかな？
巣鴨高校のそばの、大京のグランフォート青淵閣じゃないのかな、
あの時期で億ションがいくつかあった。
ステーションフロントタワーも大塚初のタワーで価格も比較的リーズナブルなのに、
エントランスは豪華満載で噴水があって話題になった。
あの噴水は、今でも稼働しているのですか？

[426: 匿名さん]

都心5区は都心3区 + 新宿区・渋谷区だぞ、さらっと嘘をつくな

[427: 匿名さん]

国語が苦手なようで、可哀想。

[428: 匿名さん]

明確な定義なんかない、これが正解です。

皆さん嘘はやめましょう。

[429: 匿名さん]

http://allabout.co.jp/r_house/glossary/words/w005438/%E9%83%BD%E5%BF%8...
そうですね、ごめんなさいね

[430: 匿名さん]

私鉄沿線多数の渋谷区も新宿区も都心？
農家が多い世田谷区や山手線駅がない目黒が都心？

[431: 匿名さん]

住友の南大塚は見学に行きましたが、タワーより格差があるマンションでした
坪単価300～500万円なんて別のマンションみたいな価格設定で5000～1億5000万円。
億ションが十数戸というのはプチバブルにしても、大塚にもお金持ちがいるものだ
と思ったりした。