ザ・タワーレジデンス大塚 パート2

[マンコミュファンさん]

パート2立ち上げました。よろしくお願いします。


パート1＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/58106/

＜全体概要＞
所在地＝東京都豊島区北大塚1丁目13-1（地番）
交通＝山手線大塚駅より徒歩4分
総戸数＝201戸
間取り＝1LDK～4LDK
面積＝40.42～105.07平米
完成・入居＝2012年7月下旬予定

売主＝東京建物、三菱地所レジデンス（旧藤和不動産分・三菱地所承継分ともあり）、中央商事、東京急行電鉄
設計＝三菱地所設計
施工＝東急建設
管理＝三菱地所コミュニティ（11/3/31までは三菱地所藤和コミュニティ）

[351: 匿名]

タワーで資産価値望むなら、山手線駅近の城南地区でしょ

[352: 匿名さん]

城南といっても外周だとやはり落ちる
渋谷～品川の内側
ここが買えるなら大塚の選択肢なんて鼻から無いよね

[353: 匿名さん]

337さんよ
ネットで、にわかに勉強しても、だめだよ。
巣鴨村も「巣鴨」がつくだろ。
例えば、巣鴨の住宅街にある清和小学校の生徒のかなりの割合は、北大塚の子供たちだよ。
このマンションの子供も、この小学校に通うはずだ。
大塚駅から徒歩4分の子供だよ。
彼らは、地蔵通りなどの巣鴨の子供たちと仲良く遊び勉強する。
巣鴨公園（北大塚にある）で遊び、巣鴨図書館（道路の直ぐ向かい側は北大塚）を利用し、巣鴨体育館で水泳をし、巣鴨に住む幼馴染が大勢いる地元民が、大人になって巣鴨の悪口をいえると思うのか？

[354: 匿名さん]

＞巣鴨の住宅街にある清和小学校の生徒のかなりの割合は、北大塚の子供たちだよ。
珍しく全学年2クラスあるからね、ただそれだけ。

[355: 匿名さん]

このマンション最上階の１０５㎡の最高級を３ＬＤＫにしないで４ＬＤＫにするのでしょう？
ＭＢＲもリビングも中途半端な気がします。
北山手賓館と同じコンセプトなのかと不思議です。

[356: 匿名さん]

タワマンの上層階売り物件情報が氾濫しているぞ。
反対に低層階の売りがほとんどない。
ヤフーの不動産情報見て、ビックリガード。

[357: 匿名さん]

ここは、幹線道路でない住宅地にたつタワーというのが、売りなんだろうね。
江戸時代は、松平播磨守の下屋敷（19000坪）があったみたいだし。
交通量が多い癌研通りのタワーとは、雰囲気は違うね。

[358: 匿名さん]

幹線道路沿いでなくても線路近くだから、閑静な住宅街とは言い難い。

[359: 匿名さん]

ここは電車の音がかなり五月蝿い。
うるさいから２重窓。
高層階はもっとううさいと思う。

[360: 匿名さん]

週末にタワーレジデンスのMRに行ったところ、
目算で14階以下の低中層部分は5、6割くらい、
15階以上の高層部分は2割くらいの販売率でした。
南大塚のパークホームズに申し込むつもりです。

この物件でネガティブに感じた点は以下です。

・立地
大塚は北と南では雰囲気がかなり違いますね。
北側は風俗やラブホテルが街に溶け込むように点在していて、
やはりカオスな感じです。子育てのことを考えると躊躇してしまいます。
スーパーに寄ろうとすると意外に距離があるのも少しマイナスです。
現地に行くと警察署の脇から山手線の音が
大きく聞こえてくるのもかなり気になりました。
二重サッシにしているのは音の問題が大きいことの
証左のような気がしています。
また、新大塚まで遠い点は南大塚に比べてマイナスですね。

・価格
やはり価格面では高いように感じてしまいます。
比較するのが不適切といわれてしまいかもしれませんが、
山手線内側にあるパークホームズよりも坪単価で30～50万円
違うというのは、絶対額で1,000万円近い差があり、
それを見せ付けられると躊躇してしまいます。
いくら免震などの仕様がよいといっても、
山手線の内外の差があり、(私にとっては)利便性に劣る
この物件を選択する理由にはなりませんでした。
また、免震ではない単なる耐震の物件でも、中低層階であれば、
免震の場合と揺れは大きく変わらないと聞きますので、
そこまで免震には惹かれませんでした。
高層階であれば差が出てくると思いますが、
でもこの物件の高層階はあまり売れていませんね・・

山手線駅近のタワーマンションにしては大崎などに比べて
安いというご意見もありますが、
この物件についてそういった選ばれ方をしているのでしょうか？

MRの方に聞くと、購入者は地元の方が多いと聞きます。
ただ、南大塚の方は北大塚を下に見ている場合が多いので、
この物件が地元の方に爆発的な人気が出てくるような
感じはしませんね。

[361: 匿名さん]

南大塚のパークホームズの場所は、軟弱地盤で
杭を47ｍも打つ必要があるらしいね。

[362: 周辺住民さん]

360さん
ネガレスが多い掲示板
頭脳明晰でで素晴らしい分析力だと思います、感心しました（笑）
高層階にこだわらず、住まいとして子育てしながら大塚に20年以上
住むつもりなら賢い選択だと思います。

[363: 匿名さん]

＞このマンション最上階の１０５㎡の最高級を３ＬＤＫにしないで４ＬＤＫにするのでしょう？
山手線外側のマンションには、高級マンションにゆったり住むというニーズより
部屋数を増やして、コストを押さえて内装も華美にせず生活重視というコンセプトが
あるんだと思うよ。
最上階のいわば最も高く売れる住戸がこういった感じだから、中層以下は推して知るべし。

高級物件を目指すのではなく、都心ＪＲ駅近の機能的なタワーマンションとしては
エコノミーで都内屈指かと思う。

[364: 匿名さん]

豊島区のマンションは間取りが大きめなのってあまりないですよね

[365: 匿名さん]

>>360さん
詳しくありがとうございます。
やはり高層階は出足鈍いですよね…
せめてもうちょっと間取りにゆとりがあれば、とも感じますが。
中低層は全体的にマンション販売が厳しいと伝えられている中、
まぁまぁなカンジではありますね。

[366: 匿名さん]

ここって、オール電化なんですよね？

山手線の駅近で利便性は高そうだけど、これからオール電化ってどうなっていくのか…

とても買う気にはなれない

[367: 匿名さん]

竣工までまだ先だから様子見でいいと思うね
オール電化については

[368: 匿名さん]

>>361
ここの杭は何ｍ打ってあるかわかりますか？

[369: 匿名さん]

ここは盆地だから支持層まで近いんじゃない。

[370: 匿名さん]

巣鴨の悪口いってもおかしくないと思うけど。
巣鴨どうしでも山手線の内側は外側を悪く言いますしね。
大塚だって、同じ大塚とつくのに、
南は北のことよく思ってないでしょう？
文京区からみると目くそ鼻くそですが。

[371: 匿名さん]

文京区でも文京区大塚馬鹿にしてるんでしょ

[372: 匿名さん]

文京区でも茗荷谷が格上、大塚は豊島区隣接でダメだとバカにしてますね
マンション住民は不思議なもので、自分のマンションでプライド高いのは低層階中住戸と
狭小住戸の住人らしき人なんだよね。
都心3区にコンプレックスがあるくせに、ＪＲ駅が1つもなくてバスと地下鉄駅しかないからか
なぜか山手線駅近のマンションを非難する不思議な住民層、地方出身者が多いのも文京区
マンションの特色みたい？

[373: 匿名さん]

文京区民は大塚バカにしませんよ。
名門校は大塚にあることを知っていますから。
バカにしているのは一部の掲示板に書き込むようなマニア（文京区民外）でしょう。
370で目くそ鼻くそといったのは、
文京区から見ると、南大塚が北大塚を下に見るのは滑稽だということです。
豊島区の大塚をバカにはしていません。

[374: 匿名さん]

＞373
大塚を持ち上げてくれて喜ばしいいんですけど、大塚に名門校ってありますか？
あまり思い浮かばないから、ただのお世辞ですね。

[375: 匿名さん]

文京区民とかいうの、どうも鼻につく、高台の本郷、本駒込、湯島あたりだと素直に
認めるけど坂下のマンションじゃ、交通不便で可哀想としか思わない。
南大塚のライフに大挙して押しかけるし、大塚駅南口に不法駐輪山積みだったころは
半分は文京区のマンションステッカーが貼ってあったから、
「地下鉄しかないから、交通不便で苦労してるんだな～」とよく話題になった。
豊島区だったら、徒歩10分以内だから放置自転車なんてありえないし。

南口の地元民は北大塚を下になんて見てないですよ。
昔は南口の方が発展してたけど、都電車庫跡地に都営住宅が出来た頃から住民層も低下して
賃貸アパートマンションが乱立して、高齢化もあって衰退してきたのは間違いない。
最近はどう見ても、北大塚の方が発展しているから便利に使わせてもらってみんな感謝してます。

[376: 周辺住民さん]

＞巣鴨どうしでも山手線の内側は外側を悪く言いますしね。
そんな話、聞きませんね。
巣鴨は坂がないので、上とか下とか偏見がない。
駅出口は、一つ。前に広い17号線があり、右も左も区別を感じない。
地蔵どおりは、山手線の外側なので、むしろ外側のほうが賑やかですよ。

[377: 周辺住民さん]

巣鴨は、どこから先が千石なのか。よく分かりません。
巣鴨も、千石も変わりはないですよ。
さすがに本駒込6丁目は、立派な邸宅が多いと認めますが。
それ以外は、文京区を意識しない町です。
北大塚と巣鴨の境も、道路一つ隔てて、同じような家が並んでいる。
どこも平坦な高台。平等な町。
その辺が暮らしやすい理由なんですかね。

[378: ご近所さん]

＞地蔵どおりは、山手線の外側なので、むしろ外側のほうが賑やかですよ。
大塚も北大塚の外側のほうが賑やかです、理由は簡単面積が広いし土地に
ゆとりがあるから。
地蔵通りは、お寺と近くの信用金庫が親戚ですから確かに発展してます。

[379: 匿名さん]

全然こちらとは縁のない地域の者ですが、
（利便性でコチラも検討対象です）
見ていると地元同士色々とあるんですね…
外から見ていると「？」ですが…
でもまぁ住めば都じゃないですか！？

[380: 匿名さん]

>>374

大塚って、３７３さんが言ってるのは文京区大塚だよ。
どんな学校があるか調べてみたら？

[381: 匿名さん]

大塚の名門校って、S高校？
今年は東大合格者30人、理３の医学部に5人（定員90人）、偏差値72らしいよ。
一時の90人より急落したけど大塚では競争相手はいないね。

[382: 匿名さん]

S高校は、文京区のT高校といい勝負でしょうね。
あとは、住民が団結し、警察を動かし、通学路の雰囲気を一掃すれば、
大塚も名門S校のある町として、もっと尊敬されるかもしれませんね。

[383: 匿名さん]

>>364
このマンションの特色は、大塚では稀少価値の広い住戸があるね。
このエリアのマンションで80㎡以上のゆとりのある３ＬＤＫはまず無い
ほとんど７０㎡台の３ＬＤＫばかりだった。

[384: 匿名さん]

大塚が立地の良さを生かしきれてないのは、古くからの地元民の抵抗

そういう地元民の既得権に肩を持つ、ふるぼう区議が、大塚の発展を妨げている

でも、分譲マンションの購入住民が増えているから、大塚駅アトレを皮切りに、周辺のパッとしない商店街が淘汰され、大型スーパーなどが整備されるのは時間の問題

それを望んでいる住民のほうが多いんだから

[385: 匿名さん]

JRの駅ビルは中途半端で終わることが多いからな。地元の商店街の反対に負けてしまう。
大塚みたいに中途半端に商店街があるところだと失敗しそうな気がする。

[386: 匿名さん]

>>384さん
でも今回の区議選はダントツのトップ当選ですよ。
分譲マンションの住民の数なんて20％にも充たないと思うよ。
仮に分譲マンションが30物件として平均60戸として1世帯あたり2.5人で合計4,500人？

豊島区のHPによると　http://www.city.toshima.lg.jp/kusei/toukei/h20/007189.html
H21年の世帯数と人口は
北大塚1～3丁目：5,936世帯　9,560人（1世帯：1.6人）
南大塚1～3丁目：8,166世帯　13,523人（1世帯：1.7人）
---------------------------------------------------
　　　　合計　；14,102世帯　23,083人

・・・意外な結果、南大塚の方が世帯数も人口が多いんだ、知らなかった・・。
人口密度は　
北大塚3＞北大塚2＞南大塚1＞南大塚2＞南大塚3＞北大塚1　の順番。

大塚の最大派閥は、賃貸マンションとアパートの住民だと思います。

ちなみに
西巣鴨1～4丁目；6,656世帯　11,692人（1世帯：1.8人）
巣鴨1～5丁目　：9,111世帯　16,107人（1世帯：1.8人）

[387: 匿名さん]

地主が土地を売らないで小さいアパートばっか立てて店がはいらないので風俗に貸したりする
これが悪いんですよね

[388: 匿名さん]

>>385
巣鴨アトレも失敗だよね。
客が入ってないし、パン屋の場所が酷すぎる。
池袋もメトポリからルミネになって客が減ってるみたい。

[389: 匿名さん]

都営住宅は確か北大塚1、南大塚2にあったと思うんだけど意外と少ないんですね

[390: 匿名さん]

豊島区の住宅地の3割ぐらいは、借地だと聞いたことがある。
大塚は駅の周辺は大地主がいるらしい、池袋も同じだけどね大昔の農家。

[391: 匿名さん]

多くは期待できないが、12階建てにするなら流石に微妙なテナントだけでは持たないよな。

ユニクロなら商店街とあまり競合しないだろうから是非お願いしたい。

12階建てだと池袋側の高台の橋からスカイツリーが見えなくなるのかな？微妙な駅ビルになるなら作ってくれない方が有り難い。

[392: 匿名さん]

こんなところでアトレの話するのもなんだけど無印とか入ってほしいな
雑貨とか意外と少ないし無印は豊島区の会社だし

ベルクラと同じくらいの高さと聞いたから空蝉橋からは変わらず見れるでしょ

[393: 匿名さん]

>>382
S高校って名門なんですか？　ただの受験校だと思いますよ。
中学高校と通ったけど、通学路に風俗や繁華街があるから男子校の生徒には
毎日とっても刺激があって、みんなガリガリ勉強しました。
近年は医者の子供が多いから、東大は不人気で医学部にたくさん行くらしい。

[394: 匿名さん]

360さん
詳しくありがとうございます。参考になります。
やはり、15階以上の高層階より14階以下の低中層階の方が
販売率が高いんですね。これも震災や計画停電の影響かな。
366さん
ここはオール電化ですね。オール電化は増えると思います。
電気代はこれからも値上がりする可能性がありますからね。
でもガスも同じように値上げ せざるを得ないと思うんです。
オール電化って決して悪くないと思うんですよね。

[395: 匿名さん]

オール電化は夏場に電気をかなり使うので、
夏場にはガス併用よりもかなり光熱費が高くなると聞きました。

タワーで低層・中層だとあまりタワーのメリットが無いような。
高層だからこそ他の構造比免震の効果があるんだと思います。
タワーの低層・中層階を買うなら、普通の低層・中層マンションを
購入すればよいのでは、と思ってしまいます。その方が安いですし。
もちろん、共用施設の充実さはタワーの方が上ですので、
それを求めるということならわかりますが・・

[396: 匿名さん]

タワーの低層階は割安ですが、住み心地の良く高く売れる高層階の引き立て役ということ
になります、低層階なしには高層階は作れませんから。
これはタワーに限ったことでもありませんが、中高層マンションも同じです。
資金的な余裕があれば多くの人が高層階や角住戸を購入するのは当たり前、共用設備と
いいますが、通過するのは普通は朝晩のほんの数分間、施設も年間に何度使うことか。
居住中の99％は部屋の中で過ごすということになります、マンション選びの難しところ？
タワーマンションは、低層階、高層階が売れて中層階が残る傾向がありますが、景気と
エリアの特性なのでしょうか。

[397: 匿名さん]

中層階は地震時一番ダメージが大きいらしいから知らずに避けてしまうんではないのかな

[398: 匿名さん]

タワーは高層階の角部屋など高い部屋から売れていく。
低層階は、高層階や中層階が欲しいけど、資金面で余裕が無いが
どうしてもそこに住みたいという見栄っ張りやSOHOの購入が多いと聞く。
結果、眺望、割安感のない中層階が売れ残る。
価格差（収入格差）の大きいタワマンは、管理や修繕で
高層階住人と低層階住人で揉めるケースがよくあるようだね。

[399: 匿名]

でもこの物件は高層階がサッパリで低中層が売れている感じだよね。

[400: 匿名さん]

高層階を購入する予算があればもっと良いとこに買えるもんね。