ザ・タワーレジデンス大塚 パート2

[マンコミュファンさん]

パート2立ち上げました。よろしくお願いします。


パート1＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/58106/

＜全体概要＞
所在地＝東京都豊島区北大塚1丁目13-1（地番）
交通＝山手線大塚駅より徒歩4分
総戸数＝201戸
間取り＝1LDK～4LDK
面積＝40.42～105.07平米
完成・入居＝2012年7月下旬予定

売主＝東京建物、三菱地所レジデンス（旧藤和不動産分・三菱地所承継分ともあり）、中央商事、東京急行電鉄
設計＝三菱地所設計
施工＝東急建設
管理＝三菱地所コミュニティ（11/3/31までは三菱地所藤和コミュニティ）

[301: 購入検討中さん]

三井もあるんですね、週末行ってみたいけどどこにモデルルームあるんですか？

[302: 匿名さん]

春日の真砂坂でしょうかね。

[303: 匿名さん]

＞291
電気だと配管ではないから有事の復旧が早いですよ。
仙台ではガスは最後まで復旧に時間がかかりました。
でも今、この状況だとオール電化は敬遠されがちですが･･･

電気代に跳ね返ってくるのは簡便してほしいですね。

[304: 匿名さん]

このスレでも巣鴨のスレでも、山手線の内側と外側の話題がありますが住環境について
違うものなのでしょうか？
歩いてみると、外側のほうが閑静な住宅地が多いような気がします。

[305: 匿名さん]

>>304
気のせいだね。
どちらにも閑静な住宅地はあるよ。

[306: 周辺住民さん]

南口も文京区大塚4丁目まで行けば、素晴らしい環境（路線価550万円以上）ですが、
南口の豊島区（南大塚2丁目）は、道路は迷路のようで雰囲気は今一です。
路線価は、340万円ぐらいでしょうか。
一方の北口ですが
このマンションから坂を上がったところ（北大塚1丁目20～26の辺り）は、道路も整然とした閑静な住宅地。
この雰囲気は私も大好きです。
路線価を調べると450万円もするんですね。

[307: 匿名さん]

>306
>路線価550万円以上

550千円の間違いでしょ。

[308: 周辺住民さん]

間違いました
「万円」を「千円」に読み替えてください

[309: 匿名さん]

＞306
路線価って相続税の課税評価ですから、地価とは確かに連動してますね
でも6ｍ道路の双方向と4ｍ一方通行、12ｍ道路だと全然違うものですよ。
駅からの距離や用途地域によっても、土地の利用価値が違うから大きく違いますけど。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h22/tokyo/tokyo/prices/html/44034f.h...

千川通りが北大塚から南大塚、文京区大塚千石と同じ道幅であるから比較しやすいです。
北大塚1　　→540～640千円　
南大塚1～2　→570～680千円
文京区大塚4→490～530千円
千石　　　　→530～
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h22/tokyo/tokyo/prices/html/23008f.h...
まあ環境とか印象ではなくて、人気があったり土地の利用価値がある所は高いですね。

税務署は、税金取るのに必死ですから・・・・

[310: 匿名さん]

全戸の3/4まだ売ってないのですか？

[311: 匿名さん]

正直、思ったよりは価格は抑え目だったね。
路線価もそこそこするのは知っていたんだけど。
物件が売れているかどうかはこちらからは窺い知れないけど
まぁ入居は１年以上先だし、
今は震災直後だからなかなか動かないのもしょうがないと思うよ。

[312: 匿名さん]

完成売にした方が売れるような気がしますけど
タワーマンションだけは、建ってみないとわからない。

茗荷谷のアトラスタワーなんて、イメージとは全然違うタワーになりました

[313: 匿名さん]

アトラスは二子玉並にひどかったんですか？

[314: 匿名さん]

アトラスは近くで一目見たらわかりますよ。

[315: 匿名さん]

確かに違和感のあるマンション。
隣にバスの車庫があるのが醜い！

[316: 匿名さん]

ここは値段は妥当だと思うけどなかなか売れないと思うよ。
なぜなら安めの低層~中層階なんてまん前に壁やビルやマンションとお見合いなんだもん。
なんだかんだ言ってもタワーに住みたい人は眺望や開放感を重視するからね。

[317: 匿名さん]

タワーの低層階は、大規模ならでわのエントランスホール
豪華装備で割安で高収入の君と貧しいボクには人気だよね。

[318: 匿名さん]

どちらかというと自分は眺望より利便性をとっていますが…
そんな人もいるということで。
あとはアトレがどんなカンジになるのか、とかかな
今気になっているのは。

[319: 匿名さん]

利便性なら山手線内側のパークホームズ南大塚や日神パレステージ大塚の方がいいよね。
値段もお手頃だし。
ここは割高だから第一期から売れ残ってしまった。

[320: 周辺住民さん]

日神パレステージ大塚だけは、やめといたほうがよいよ。
あそこは、三業通り沿いじゃなかった？

[321: 匿名さん]

３１９さん
南口駅前側に自由通路の上をまたぐ感じで、１２階建ての駅ビルができる
みたいですね。
恵比寿アトレとアトレビィ田端の間くらいの規模らしいみたいですよ。
２４年の秋にオープン予定みたいです。
ますます大塚駅は活気づきますよね。

[322: 匿名さん]

駅前商店街は全滅か、悲しいことですね。

[323: 近所をよく知る人]

Brillia巣鴨の広告入りましたよ。
13階81.5平米で8580万　坪単価348万
バルコニーも20平米以上あるようです。
相続なんかで金のあるファミリーは、Brillia買うだろうな。

[324: 匿名さん]

ステーションフロントタワーの中古のチラシが入っていたよ。
25階南東部分で坪250万円。それと比べるとこの物件は少し高めのような・・

[325: 匿名さん]

ブリリアスレで13階のやつがどうのこうの書かれてるんですが
何かあったのですか？

[326: 匿名さん]

Brillia巣鴨 北山手賓館って高いんですね驚きだ。

これあの十文字学園の前のマンションですよね、昔奇妙な形のビルと化学工場だった
線路脇の寂しいところ？

『北山手迎賓館』なんて、ネーミングは成金趣味でちょっとやり過ぎじゃないんですか
現場を知っている人には、ちょっと恥ずかしくて年賀状には書けない。
マンションも山手線の外側に限って『山手』を強調するから面白いね、内側では聞かない
ネーミングですね。
スーパーよしやの隣のダイワハウスのマンションも『Dグランディア山手大塚』だね。

「Brillia巣鴨 北山手賓館に住んでいますよの奥様～」なんて会話はありえない（笑

マンションのネーミングも恥ずかしくないように考えて欲しい
マンションの名前も、バブリーだからダブルパンチかもね、庶民的な巣鴨のネーミングと
チグハグで面白いですね。
ブリリア＝ダイヤモンドのカットの一。通常58面体にしたもの。ブリリアントカット。

100㎡があったけど億ションだったのかな、３ＬＤＫじゃなくてリビング小さくして
４ＬＤＫにしたから実用性重視
中古でも高いから、きっと巣鴨では高級マンションなんでしょうね。

[327: 匿名]

何だか荒らしているの一人だね。

やけに巣鴨自体やブリリア巣鴨を敵対視していて、大塚と巣鴨の風俗数を競っていた人だよね？

きっとタワーレジデンスの契約者さんが大塚やこの物件のネガティブな書き込みに感情的な反応をしているんだろうが荒らすの止めなよ。
かえって大塚のイメージ悪くなるよ。

[328: 匿名さん]

荒らしているのは、三井不動産の南口の物件の関係者のように
思えてしまうのは、気のせいだろうか？

[329: 匿名さん]

神のみぞ知るだけど、
大塚北口の風俗の話になると感情的な反応をして、
妙にBrillia巣鴨に反発しているから大塚北口関係者のような気がするが。
いずれにせよ、静かにして欲しい。

ところで、このマンションの販売状況はどうかな？
最近ＭＲに行った方はいないのかな？
上の方に4分の1も売れていないという書き込みはあったが・・
近所なので冷やかしでちょっと行ってみようかな。

[330: 匿名さん]

第一期は何戸販売だったのですか？

[331: 匿名さん]

時々出てくる感情的な書き込みは同一人物なんでしょうか。
なんかくさいですね。
ちなみにBrillia巣鴨の正式名称に北山手賓館なんてつきませんよ。

[332: 購入検討中さん]

>329さん

本日、モデルルームに行ってきた者です。
既に半分くらいは埋まっていました。
方角の良い間取りから売れているようです（南東角はほとんぼ
埋まっていました。）

割と順調なようですよ。

[333: 匿名さん]

マジ？？？

今、オール電化を買うバカがいるか？？？

[334: 匿名さん]

この地図に書いてありました『北山手賓館』　
商業ビルの名門東京建物分譲、巣鴨駅より至近で利便性もあり
高級住宅地閑静なエリア巣鴨の一角にあって名門マンションの香りがします
分譲時には多数の1億超の住戸があり、地域一番の高級マンションと評判が高いそうです。
すぐ前は女子名門校の十文字学園が威風堂々と並んでいます。
http://www.smatch.jp/A030990010002911/map/

[335: 匿名さん]

326さん、あんたは、大塚や巣鴨の不動産に馬鹿に詳しいが、地元民では絶対にない。
豊島区大塚の地元民は、巣鴨の悪口は絶対に言わないんだ。
なぜだか、わかるかい？

大塚とは、国鉄大塚駅ができるまでは、そもそも文京区の地名だったんだ。
昔は豊島区北大塚も豊島区南大塚も「巣鴨」という住居表示だったんだ。
北大塚に「巣鴨警察署」があったり、南大塚に「巣鴨小学校」があるのは、昔の名残だ。
子供の頃、あるいは親や先祖が慣れ親しみ、愛着のある「巣鴨」の地名を汚す人間は
大塚の地元民は、大嫌いだ。

[336: 匿名さん]

わたしも326に不快感を感じます。
俺の親せきはキクチカラーに勤めていましたが、奇妙な形だとか、
小馬鹿にしやがって。
もし名前がわかったらただではおかない。

[337: 匿名さん]

＞335
親は田舎から戦後に上京した新参者だね？

ここが北大塚になったのは昭和40年代、それ以前のたった20年間が豊島区巣鴨
それ以前の駒込～池袋の一部（豊島区の東半分）まで北豊島郡巣鴨町
明治から昭和初期までの50年間は、東京府下北豊島郡大字宮下
北大塚になって40年余だから、巣鴨駅とは無関係といえる
大塚の地元民が巣鴨を仲間意識することはない、戦前の大塚駅は巣鴨と池袋を
しのぐ歓楽街で唯一百貨店の白木屋（現大塚ビル、マクドナルド）があった。

巣鴨小学校：
仰高西小学校として創立→戦後大塚小学校に改名する予定が文京に
同名があったため巣鴨小学校に
巣鴨警察：
板橋警察署巣鴨分署として創立、もとは北大塚2丁目にあったが空襲で移転
戦後大塚警察に改名予定が文京区音羽に同名があるので断念
巣鴨に旧大塚中学（巣鴨北中）があったり、上池袋に巣鴨学園（大正期創立）
西巣鴨に都立文京高校（旧豊島中学校）と、大塚駅の存在で名前はメチャクチャ。
現在の町名も、文京区大塚の北側に南大塚がある。

[338: 匿名さん]

ここが坪単価250万円が適正だと思う方

■新築マンションの平均坪単価（Yahoo不動産より2011.5ランキング　）
　単位：万円
1 東京都 港区　　　　 434
2 東京都 千代田区 　　412
3 東京都 渋谷区　 　　352
4 東京都 品川区 　　　349
5 東京都 武蔵野市 　　344
6 東京都 目黒区 　　　307
7 東京都 文京区 　　　306
8 東京都 杉並区 　　　303
9 東京都 新宿区 　　　301
10 東京都 豊島区　　 297
11 東京都 世田谷区 　288
12 東京都 中央区　　 287
13 東京都 台東区 　　278
14 東京都 中野区 　　277
15 東京都 大田区 　　275
16 神奈川県 横浜市南区 270
17 東京都 小金井市　 258
18 東京都 江東区 　　253
19 東京都 調布市 　　249
20 神奈川県 川崎市中区247

番外　北区235　逗子市243　練馬区233

江東区や川崎市に検討しましょう！

[339: 匿名さん]

豊島区平均坪単価 297?

ありえないな。
実際にこの坪単価の物件名上げてみてよ。

[340: 匿名さん]

周辺の中古タワーだと、坪200万台前半でも中層以上の部屋が買えるよ！
シティタワー池袋とかライオンズタワー池袋とか。
グローリオタワー巣鴨とか東京シティトリエ、上池袋タワーレジデンスとかなら坪200万以下もある。

まあ、この周辺は新築と中古の価格が乖離しているということは間違いないね。

[341: 匿名さん]

＞グローリオタワー巣鴨とか東京シティトリエ、上池袋タワーレジデンスとかなら坪200万以下もある。
駅遠で分譲価格の安いエコノミーマンションと、住友、大京の比較してどうするんですか
中古価格は、周辺相場＆偏差値（人気、分譲デベ、管理）で決まると思います。

駅徒歩10分以内で比較するとどうなりますか？

[342: 匿名さん]

大塚駅徒歩3分のステーションフロントは高層で坪250万、低中層だと200万円台前半くらい

[343: 匿名さん]

＞実際にこの坪単価の物件名上げてみてよ。
ワンルームもエコノミーも含めたものでしょう、Yahooに聞いてください。
豊島区内も、目白、駒込クラスから、要町、長崎、北池袋まである。

地価というより、高級物件を作る地域性というのが大きいと思う。
北大塚と南大塚の違いは、山手線の内外という要因もあるけど、緑地の少なさかも。
南大塚に多いわけでもないけど、文京区隣接で、大塚公園、護国寺の豊島ヶ丘、小石川植物園
教育の森公園など徒歩圏が、マンションのHPで紹介されているから人気があるのかも。
サンシャインの展望台から大塚駅を眺めると、北と南では明らかに緑地の多さは違うと感じます。

[344: 匿名さん]

豊島区が過小評価されてるんだよ

[345: 匿名さん]

＞シティタワー池袋
中古のオープンルームで高層階プレミアム住戸内覧したことがあるけど、さすがに
分譲時に億ション多数でエントランスは豪華でホテルみたい、内廊下の仕様も低層階と
高層階の一部が全く違う。仕様にかなりの格差がある財閥デベ流だと驚いた。
シティハウス南大塚も北側と南側、低層階と高層階は価格なりに仕様がかなり違ってた。

ここは、高層階も低層階もほぼ同一仕様という点では、格差がなくて良いかもしれないですね。
完成したら、最上階の内廊下にだけ豪華な絵画とフカフカのジュータンということになるのかな？

[346: 匿名さん]

アトラスでもアッパーとその他でかなり違うらしいですね

[347: 匿名さん]

ここの購入者や営業は近所の中古相場のことを良く知らないみたいだね。
この周辺の中古では駅徒歩10分以内のタワーが坪200万前半で多く売り出されているだけではなく、
その価格でもなかなか売れていないのが現実なんだよね。

[348: 匿名さん]

ステーションフロントタワーはこの物件よりも駅に近く、
スーパーの隣で利便性ではかなり優れている。
三井不動産でトップブランド。
また構造面もかなり優れていたと思う。
物件名に地名を付けなかったのは、三井不動産の中でも
この物件は別格扱いしていた為と当時聞いた記憶有り。

もちろん、10年前の物件で新築物件の価格と直接は
比べることはできないけど、ステーションフロントタワーの
中古価格の水準から見ても、タワレジは相場の1くらい高いのでは？

[349: 匿名さん]

最後は「タワレジは相場の1割くらいのでは」ね。失礼しました。

[350: 匿名さん]

中古のタワーなんて23区どこもかなり安くなってますよ