ザ・タワーレジデンス大塚 パート2

[マンコミュファンさん]

パート2立ち上げました。よろしくお願いします。


パート1＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/58106/

＜全体概要＞
所在地＝東京都豊島区北大塚1丁目13-1（地番）
交通＝山手線大塚駅より徒歩4分
総戸数＝201戸
間取り＝1LDK～4LDK
面積＝40.42～105.07平米
完成・入居＝2012年7月下旬予定

売主＝東京建物、三菱地所レジデンス（旧藤和不動産分・三菱地所承継分ともあり）、中央商事、東京急行電鉄
設計＝三菱地所設計
施工＝東急建設
管理＝三菱地所コミュニティ（11/3/31までは三菱地所藤和コミュニティ）

[282: 匿名さん]

小さいお子さん連れや年配の方って電車を避けてバス移動を好む方が多いですからね、多少遠回りになっても都電を使いたい人は結構居るんじゃないかな。
もちろん近所で使える交通機関が都電・都バスだけじゃ話にならないと思うけど。最寄りに山手線の駅がある上で都電も使えるというのは嬉しいですよ。

[283: 匿名さん]

なんだただの荒らしか

[284: 匿名さん]

回答します
＞駅前の風俗街やラブホテルがあり治安がよいといえるのか？
ラブホと治安はどういう関係でしょう。
ラブホテル街は大塚三業地の影響か巣鴨の江戸橋公園あたりと
地元では忌嫌われていました。

＞風俗店の数は巣鴨よりも圧倒的に多くないか？
東京の山手線風俗店情報によると
池袋：257店　大塚：106店　巣鴨：163店　駒込：134店　と巣鴨優勢になります。

＞ラブホテルがあって気にならないの？
同じく検索すると
池袋：77店　大塚：15店　巣鴨：23店　という結果で相変わらず巣鴨優勢でした。

■巣鴨の風俗
「北口・南口ともに駅周辺に風俗店の入った雑居ビルが多数存在する。」老舗のピンクサロンも何件も存在するが、特徴的なのはエステ店の存在である。中国系を中心としたアジアンエステが多数存在し、それらが短期間で改装や店名変更を繰り返す傾向がある。それらエステ店の多くで○○○○サービスが提供されている。巣鴨はかくれたメッカと言われて人気がある。

■大塚の風俗
池袋の隣なのだが、都会的というよりはどこか下町のような空気が漂うローカルチックな駅、それが大塚だ。風俗客は池袋に流れることも多く、それに対抗すべく激安で勝負する店も多い。

個人的な印象は結構ですが、データと世間の見方ではどう考えても風俗は巣鴨に
一歩も二歩も譲りますね。・・・参りました。

[285: 匿名さん]

池袋も大塚も巣鴨もいい街ですよ

[286: 物件比較中さん]

三井のパークホームズと比較中です。価格的には三井が検討しやすいし丸ノ内線も利用できるので三井がいいかなと…モデルルームにもう一度行って決めたいと思っています。

[287: 匿名さん]

>284
貴方が何で検索したかはわからんが、
風＊については「風＊アットマーク東京」で駅別に検索すると、
大塚162件、巣鴨153件。(直リンクは控えます)
また、このサイトの大塚の紹介文は以下。
284は都合の良いところだけ抽出していないか？
微妙に表現も変えたり削除したりしているし・・
284の紹介文はこのサイトをベースにしているのは間違いないので、
「風＊アットマーク東京」が284のソースだと思うが、
件数が大きく違うのは不可解だね。

>大塚の風＊
>池袋の隣なのだが、都会的というよりはどこか下町のような空気が漂うローカルチックな駅、それが大塚だ。風＊客は池袋に流れることも多く、それに対抗すべく濃＊サービスを謳い、激安で勝負する店も多い。
>＊＊サロやエ＊テ（多くはアジア人コ＊パニオン）が多く、ホ＊ルヘ＊スなどがそこに紛れているような具合であるが、マッ＊ージで体をリフレッシュし、さらに股＊のコリまでほぐしてもらって＊円かからないなんてことも珍しくないので、懐が寂しいときには助かる街であると言えよう。
>北口に店が多く、雑居ビルの中には怪しげな店もちらほら。人＊や熟＊のD＊などもあり裏＊＊街としても名を馳せているので、遊ぶ際は注意が必要である。

あと、ラブホについては、どこで検索したかはわからないけど、
「ハッピーホテル」というサイトで検索すると、大塚15件、巣鴨9件。
江戸橋付近にラブホが多いのは事実だけど、
その大部分は大塚バッティングセンターの面している通りから、
江戸橋のある通りに向かった急坂の近辺だよね？
あそこって巣鴨というよりも大塚では？実際に大塚からの方が近いし、住所も南大塚だし。

[288: 匿名さん]

↑
さすが、風俗が好きな方は研究熱心で感心します・・・
巣鴨がお似合いでしすね。
巣鴨高校じゃないですよ、あそこは名門校だから失礼です。

[289: 匿名さん]

大塚、巣鴨、池袋の物件スレに書き込んでるのって株男さんでしょ？

[290: ご近所さん]

昨日の夕方にＭＲをのぞいたら確かにお客さんは入っていませんでした。やはり苦戦しているのでしょうか。

大塚についてネガティブなコメントが出ていますが、風俗なんてどの駅にもあるので、聞き流せばいいと思います。巣鴨と大塚のどちらが風俗の数を競うなんて、五十歩百歩でしょうに。
266様＝284様とお見受けしますが、どちらのマンションに住んでいるのかはわかりませんが、ここよりも高いというと南大塚の住友のマンションですかね。276で指摘されているネガティブな点は、北大塚にはある程度あてはまりますが、南大塚については風俗もなく巣鴨との間にあるホテル街を除けばほぼ当て嵌まりませんし。北大塚の話だと思って聞き流せばいいのでは？自分の住んでいる地域にネガティブなコメントが出て、反論したくなる気持ちはわかりますが、煽るような感情的なコメントはどうかと思います。かえってネガの人たちを煽る結果となっていますよ。しかも風俗の数字や文章を改ざんして大塚の方が優れているということをアピールするのは見苦しいです。ネガティブなコメントは、真正面から反論せず受け流してスルーすればいいんだと思います。

[291: 匿名さん]

利便性高いし、湾岸みたく液状化の心配もないんだけど、オール電化ってのが痛いね

[292: 匿名さん]

ひどい言い方だけど23区内だからむしろオール電化でよかったと思いますよ

[293: 匿名]

いずれにせよ数字等の捏造はちょっと頂けませんね。

大塚の利便性はいいと思います。値段は山手線内側プライスだけどこの物件はいい物件と思います。

[294: 匿名さん]

南大塚の三井のパークホームズのほうが、丸ノ内線も近いし、山手線内側だし、のわりに値段がそんなにかわらないとなると、オール電化のタワーなんて買う気にならないよ

[295: 匿名さん]

ディスポーザーは無いとはいえ設備はかなりいいですから

[296: 匿名さん]

やはり高いよ。南大塚の三井はこの物件より
1割くらい安くて設備もいいよ。しかも山手線内側で、
雑多な北大塚にあるタワレジとはレベルが違うと思う。
比べてしまうとちょっとね。

[297: 匿名さん]

国産高級車タワーレジデンス
ドイツ製大衆車は南大塚の三井？

コンセプトが違うから、比較する人は少ないのではないかな？

[298: 匿名さん]

この物件は国産車というよりも現代自動車あたりのイメージだよね。

[299: 匿名さん]

現代自動車の高級車ね。失礼。

[300: 匿名さん]

現代自動車の高級車、
うまい表現ですが、その通りですね。
金は出すけど知恵がないから、専門家の余剰人員をを参謀に。

[301: 購入検討中さん]

三井もあるんですね、週末行ってみたいけどどこにモデルルームあるんですか？

[302: 匿名さん]

春日の真砂坂でしょうかね。

[303: 匿名さん]

＞291
電気だと配管ではないから有事の復旧が早いですよ。
仙台ではガスは最後まで復旧に時間がかかりました。
でも今、この状況だとオール電化は敬遠されがちですが･･･

電気代に跳ね返ってくるのは簡便してほしいですね。

[304: 匿名さん]

このスレでも巣鴨のスレでも、山手線の内側と外側の話題がありますが住環境について
違うものなのでしょうか？
歩いてみると、外側のほうが閑静な住宅地が多いような気がします。

[305: 匿名さん]

>>304
気のせいだね。
どちらにも閑静な住宅地はあるよ。

[306: 周辺住民さん]

南口も文京区大塚4丁目まで行けば、素晴らしい環境（路線価550万円以上）ですが、
南口の豊島区（南大塚2丁目）は、道路は迷路のようで雰囲気は今一です。
路線価は、340万円ぐらいでしょうか。
一方の北口ですが
このマンションから坂を上がったところ（北大塚1丁目20～26の辺り）は、道路も整然とした閑静な住宅地。
この雰囲気は私も大好きです。
路線価を調べると450万円もするんですね。

[307: 匿名さん]

>306
>路線価550万円以上

550千円の間違いでしょ。

[308: 周辺住民さん]

間違いました
「万円」を「千円」に読み替えてください

[309: 匿名さん]

＞306
路線価って相続税の課税評価ですから、地価とは確かに連動してますね
でも6ｍ道路の双方向と4ｍ一方通行、12ｍ道路だと全然違うものですよ。
駅からの距離や用途地域によっても、土地の利用価値が違うから大きく違いますけど。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h22/tokyo/tokyo/prices/html/44034f.h...

千川通りが北大塚から南大塚、文京区大塚千石と同じ道幅であるから比較しやすいです。
北大塚1　　→540～640千円　
南大塚1～2　→570～680千円
文京区大塚4→490～530千円
千石　　　　→530～
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h22/tokyo/tokyo/prices/html/23008f.h...
まあ環境とか印象ではなくて、人気があったり土地の利用価値がある所は高いですね。

税務署は、税金取るのに必死ですから・・・・

[310: 匿名さん]

全戸の3/4まだ売ってないのですか？

[311: 匿名さん]

正直、思ったよりは価格は抑え目だったね。
路線価もそこそこするのは知っていたんだけど。
物件が売れているかどうかはこちらからは窺い知れないけど
まぁ入居は１年以上先だし、
今は震災直後だからなかなか動かないのもしょうがないと思うよ。

[312: 匿名さん]

完成売にした方が売れるような気がしますけど
タワーマンションだけは、建ってみないとわからない。

茗荷谷のアトラスタワーなんて、イメージとは全然違うタワーになりました

[313: 匿名さん]

アトラスは二子玉並にひどかったんですか？

[314: 匿名さん]

アトラスは近くで一目見たらわかりますよ。

[315: 匿名さん]

確かに違和感のあるマンション。
隣にバスの車庫があるのが醜い！

[316: 匿名さん]

ここは値段は妥当だと思うけどなかなか売れないと思うよ。
なぜなら安めの低層~中層階なんてまん前に壁やビルやマンションとお見合いなんだもん。
なんだかんだ言ってもタワーに住みたい人は眺望や開放感を重視するからね。

[317: 匿名さん]

タワーの低層階は、大規模ならでわのエントランスホール
豪華装備で割安で高収入の君と貧しいボクには人気だよね。

[318: 匿名さん]

どちらかというと自分は眺望より利便性をとっていますが…
そんな人もいるということで。
あとはアトレがどんなカンジになるのか、とかかな
今気になっているのは。

[319: 匿名さん]

利便性なら山手線内側のパークホームズ南大塚や日神パレステージ大塚の方がいいよね。
値段もお手頃だし。
ここは割高だから第一期から売れ残ってしまった。

[320: 周辺住民さん]

日神パレステージ大塚だけは、やめといたほうがよいよ。
あそこは、三業通り沿いじゃなかった？

[321: 匿名さん]

３１９さん
南口駅前側に自由通路の上をまたぐ感じで、１２階建ての駅ビルができる
みたいですね。
恵比寿アトレとアトレビィ田端の間くらいの規模らしいみたいですよ。
２４年の秋にオープン予定みたいです。
ますます大塚駅は活気づきますよね。

[322: 匿名さん]

駅前商店街は全滅か、悲しいことですね。

[323: 近所をよく知る人]

Brillia巣鴨の広告入りましたよ。
13階81.5平米で8580万　坪単価348万
バルコニーも20平米以上あるようです。
相続なんかで金のあるファミリーは、Brillia買うだろうな。

[324: 匿名さん]

ステーションフロントタワーの中古のチラシが入っていたよ。
25階南東部分で坪250万円。それと比べるとこの物件は少し高めのような・・

[325: 匿名さん]

ブリリアスレで13階のやつがどうのこうの書かれてるんですが
何かあったのですか？

[326: 匿名さん]

Brillia巣鴨 北山手賓館って高いんですね驚きだ。

これあの十文字学園の前のマンションですよね、昔奇妙な形のビルと化学工場だった
線路脇の寂しいところ？

『北山手迎賓館』なんて、ネーミングは成金趣味でちょっとやり過ぎじゃないんですか
現場を知っている人には、ちょっと恥ずかしくて年賀状には書けない。
マンションも山手線の外側に限って『山手』を強調するから面白いね、内側では聞かない
ネーミングですね。
スーパーよしやの隣のダイワハウスのマンションも『Dグランディア山手大塚』だね。

「Brillia巣鴨 北山手賓館に住んでいますよの奥様～」なんて会話はありえない（笑

マンションのネーミングも恥ずかしくないように考えて欲しい
マンションの名前も、バブリーだからダブルパンチかもね、庶民的な巣鴨のネーミングと
チグハグで面白いですね。
ブリリア＝ダイヤモンドのカットの一。通常58面体にしたもの。ブリリアントカット。

100㎡があったけど億ションだったのかな、３ＬＤＫじゃなくてリビング小さくして
４ＬＤＫにしたから実用性重視
中古でも高いから、きっと巣鴨では高級マンションなんでしょうね。

[327: 匿名]

何だか荒らしているの一人だね。

やけに巣鴨自体やブリリア巣鴨を敵対視していて、大塚と巣鴨の風俗数を競っていた人だよね？

きっとタワーレジデンスの契約者さんが大塚やこの物件のネガティブな書き込みに感情的な反応をしているんだろうが荒らすの止めなよ。
かえって大塚のイメージ悪くなるよ。

[328: 匿名さん]

荒らしているのは、三井不動産の南口の物件の関係者のように
思えてしまうのは、気のせいだろうか？

[329: 匿名さん]

神のみぞ知るだけど、
大塚北口の風俗の話になると感情的な反応をして、
妙にBrillia巣鴨に反発しているから大塚北口関係者のような気がするが。
いずれにせよ、静かにして欲しい。

ところで、このマンションの販売状況はどうかな？
最近ＭＲに行った方はいないのかな？
上の方に4分の1も売れていないという書き込みはあったが・・
近所なので冷やかしでちょっと行ってみようかな。

[330: 匿名さん]

第一期は何戸販売だったのですか？

[331: 匿名さん]

時々出てくる感情的な書き込みは同一人物なんでしょうか。
なんかくさいですね。
ちなみにBrillia巣鴨の正式名称に北山手賓館なんてつきませんよ。

[332: 購入検討中さん]

>329さん

本日、モデルルームに行ってきた者です。
既に半分くらいは埋まっていました。
方角の良い間取りから売れているようです（南東角はほとんぼ
埋まっていました。）

割と順調なようですよ。

[333: 匿名さん]

マジ？？？

今、オール電化を買うバカがいるか？？？

[334: 匿名さん]

この地図に書いてありました『北山手賓館』　
商業ビルの名門東京建物分譲、巣鴨駅より至近で利便性もあり
高級住宅地閑静なエリア巣鴨の一角にあって名門マンションの香りがします
分譲時には多数の1億超の住戸があり、地域一番の高級マンションと評判が高いそうです。
すぐ前は女子名門校の十文字学園が威風堂々と並んでいます。
http://www.smatch.jp/A030990010002911/map/

[335: 匿名さん]

326さん、あんたは、大塚や巣鴨の不動産に馬鹿に詳しいが、地元民では絶対にない。
豊島区大塚の地元民は、巣鴨の悪口は絶対に言わないんだ。
なぜだか、わかるかい？

大塚とは、国鉄大塚駅ができるまでは、そもそも文京区の地名だったんだ。
昔は豊島区北大塚も豊島区南大塚も「巣鴨」という住居表示だったんだ。
北大塚に「巣鴨警察署」があったり、南大塚に「巣鴨小学校」があるのは、昔の名残だ。
子供の頃、あるいは親や先祖が慣れ親しみ、愛着のある「巣鴨」の地名を汚す人間は
大塚の地元民は、大嫌いだ。

[336: 匿名さん]

わたしも326に不快感を感じます。
俺の親せきはキクチカラーに勤めていましたが、奇妙な形だとか、
小馬鹿にしやがって。
もし名前がわかったらただではおかない。

[337: 匿名さん]

＞335
親は田舎から戦後に上京した新参者だね？

ここが北大塚になったのは昭和40年代、それ以前のたった20年間が豊島区巣鴨
それ以前の駒込～池袋の一部（豊島区の東半分）まで北豊島郡巣鴨町
明治から昭和初期までの50年間は、東京府下北豊島郡大字宮下
北大塚になって40年余だから、巣鴨駅とは無関係といえる
大塚の地元民が巣鴨を仲間意識することはない、戦前の大塚駅は巣鴨と池袋を
しのぐ歓楽街で唯一百貨店の白木屋（現大塚ビル、マクドナルド）があった。

巣鴨小学校：
仰高西小学校として創立→戦後大塚小学校に改名する予定が文京に
同名があったため巣鴨小学校に
巣鴨警察：
板橋警察署巣鴨分署として創立、もとは北大塚2丁目にあったが空襲で移転
戦後大塚警察に改名予定が文京区音羽に同名があるので断念
巣鴨に旧大塚中学（巣鴨北中）があったり、上池袋に巣鴨学園（大正期創立）
西巣鴨に都立文京高校（旧豊島中学校）と、大塚駅の存在で名前はメチャクチャ。
現在の町名も、文京区大塚の北側に南大塚がある。

[338: 匿名さん]

ここが坪単価250万円が適正だと思う方

■新築マンションの平均坪単価（Yahoo不動産より2011.5ランキング　）
　単位：万円
1 東京都 港区　　　　 434
2 東京都 千代田区 　　412
3 東京都 渋谷区　 　　352
4 東京都 品川区 　　　349
5 東京都 武蔵野市 　　344
6 東京都 目黒区 　　　307
7 東京都 文京区 　　　306
8 東京都 杉並区 　　　303
9 東京都 新宿区 　　　301
10 東京都 豊島区　　 297
11 東京都 世田谷区 　288
12 東京都 中央区　　 287
13 東京都 台東区 　　278
14 東京都 中野区 　　277
15 東京都 大田区 　　275
16 神奈川県 横浜市南区 270
17 東京都 小金井市　 258
18 東京都 江東区 　　253
19 東京都 調布市 　　249
20 神奈川県 川崎市中区247

番外　北区235　逗子市243　練馬区233

江東区や川崎市に検討しましょう！

[339: 匿名さん]

豊島区平均坪単価 297?

ありえないな。
実際にこの坪単価の物件名上げてみてよ。

[340: 匿名さん]

周辺の中古タワーだと、坪200万台前半でも中層以上の部屋が買えるよ！
シティタワー池袋とかライオンズタワー池袋とか。
グローリオタワー巣鴨とか東京シティトリエ、上池袋タワーレジデンスとかなら坪200万以下もある。

まあ、この周辺は新築と中古の価格が乖離しているということは間違いないね。

[341: 匿名さん]

＞グローリオタワー巣鴨とか東京シティトリエ、上池袋タワーレジデンスとかなら坪200万以下もある。
駅遠で分譲価格の安いエコノミーマンションと、住友、大京の比較してどうするんですか
中古価格は、周辺相場＆偏差値（人気、分譲デベ、管理）で決まると思います。

駅徒歩10分以内で比較するとどうなりますか？

[342: 匿名さん]

大塚駅徒歩3分のステーションフロントは高層で坪250万、低中層だと200万円台前半くらい

[343: 匿名さん]

＞実際にこの坪単価の物件名上げてみてよ。
ワンルームもエコノミーも含めたものでしょう、Yahooに聞いてください。
豊島区内も、目白、駒込クラスから、要町、長崎、北池袋まである。

地価というより、高級物件を作る地域性というのが大きいと思う。
北大塚と南大塚の違いは、山手線の内外という要因もあるけど、緑地の少なさかも。
南大塚に多いわけでもないけど、文京区隣接で、大塚公園、護国寺の豊島ヶ丘、小石川植物園
教育の森公園など徒歩圏が、マンションのHPで紹介されているから人気があるのかも。
サンシャインの展望台から大塚駅を眺めると、北と南では明らかに緑地の多さは違うと感じます。

[344: 匿名さん]

豊島区が過小評価されてるんだよ

[345: 匿名さん]

＞シティタワー池袋
中古のオープンルームで高層階プレミアム住戸内覧したことがあるけど、さすがに
分譲時に億ション多数でエントランスは豪華でホテルみたい、内廊下の仕様も低層階と
高層階の一部が全く違う。仕様にかなりの格差がある財閥デベ流だと驚いた。
シティハウス南大塚も北側と南側、低層階と高層階は価格なりに仕様がかなり違ってた。

ここは、高層階も低層階もほぼ同一仕様という点では、格差がなくて良いかもしれないですね。
完成したら、最上階の内廊下にだけ豪華な絵画とフカフカのジュータンということになるのかな？

[346: 匿名さん]

アトラスでもアッパーとその他でかなり違うらしいですね

[347: 匿名さん]

ここの購入者や営業は近所の中古相場のことを良く知らないみたいだね。
この周辺の中古では駅徒歩10分以内のタワーが坪200万前半で多く売り出されているだけではなく、
その価格でもなかなか売れていないのが現実なんだよね。

[348: 匿名さん]

ステーションフロントタワーはこの物件よりも駅に近く、
スーパーの隣で利便性ではかなり優れている。
三井不動産でトップブランド。
また構造面もかなり優れていたと思う。
物件名に地名を付けなかったのは、三井不動産の中でも
この物件は別格扱いしていた為と当時聞いた記憶有り。

もちろん、10年前の物件で新築物件の価格と直接は
比べることはできないけど、ステーションフロントタワーの
中古価格の水準から見ても、タワレジは相場の1くらい高いのでは？

[349: 匿名さん]

最後は「タワレジは相場の1割くらいのでは」ね。失礼しました。

[350: 匿名さん]

中古のタワーなんて23区どこもかなり安くなってますよ

[351: 匿名]

タワーで資産価値望むなら、山手線駅近の城南地区でしょ

[352: 匿名さん]

城南といっても外周だとやはり落ちる
渋谷～品川の内側
ここが買えるなら大塚の選択肢なんて鼻から無いよね

[353: 匿名さん]

337さんよ
ネットで、にわかに勉強しても、だめだよ。
巣鴨村も「巣鴨」がつくだろ。
例えば、巣鴨の住宅街にある清和小学校の生徒のかなりの割合は、北大塚の子供たちだよ。
このマンションの子供も、この小学校に通うはずだ。
大塚駅から徒歩4分の子供だよ。
彼らは、地蔵通りなどの巣鴨の子供たちと仲良く遊び勉強する。
巣鴨公園（北大塚にある）で遊び、巣鴨図書館（道路の直ぐ向かい側は北大塚）を利用し、巣鴨体育館で水泳をし、巣鴨に住む幼馴染が大勢いる地元民が、大人になって巣鴨の悪口をいえると思うのか？

[354: 匿名さん]

＞巣鴨の住宅街にある清和小学校の生徒のかなりの割合は、北大塚の子供たちだよ。
珍しく全学年2クラスあるからね、ただそれだけ。

[355: 匿名さん]

このマンション最上階の１０５㎡の最高級を３ＬＤＫにしないで４ＬＤＫにするのでしょう？
ＭＢＲもリビングも中途半端な気がします。
北山手賓館と同じコンセプトなのかと不思議です。

[356: 匿名さん]

タワマンの上層階売り物件情報が氾濫しているぞ。
反対に低層階の売りがほとんどない。
ヤフーの不動産情報見て、ビックリガード。

[357: 匿名さん]

ここは、幹線道路でない住宅地にたつタワーというのが、売りなんだろうね。
江戸時代は、松平播磨守の下屋敷（19000坪）があったみたいだし。
交通量が多い癌研通りのタワーとは、雰囲気は違うね。

[358: 匿名さん]

幹線道路沿いでなくても線路近くだから、閑静な住宅街とは言い難い。

[359: 匿名さん]

ここは電車の音がかなり五月蝿い。
うるさいから２重窓。
高層階はもっとううさいと思う。

[360: 匿名さん]

週末にタワーレジデンスのMRに行ったところ、
目算で14階以下の低中層部分は5、6割くらい、
15階以上の高層部分は2割くらいの販売率でした。
南大塚のパークホームズに申し込むつもりです。

この物件でネガティブに感じた点は以下です。

・立地
大塚は北と南では雰囲気がかなり違いますね。
北側は風俗やラブホテルが街に溶け込むように点在していて、
やはりカオスな感じです。子育てのことを考えると躊躇してしまいます。
スーパーに寄ろうとすると意外に距離があるのも少しマイナスです。
現地に行くと警察署の脇から山手線の音が
大きく聞こえてくるのもかなり気になりました。
二重サッシにしているのは音の問題が大きいことの
証左のような気がしています。
また、新大塚まで遠い点は南大塚に比べてマイナスですね。

・価格
やはり価格面では高いように感じてしまいます。
比較するのが不適切といわれてしまいかもしれませんが、
山手線内側にあるパークホームズよりも坪単価で30～50万円
違うというのは、絶対額で1,000万円近い差があり、
それを見せ付けられると躊躇してしまいます。
いくら免震などの仕様がよいといっても、
山手線の内外の差があり、(私にとっては)利便性に劣る
この物件を選択する理由にはなりませんでした。
また、免震ではない単なる耐震の物件でも、中低層階であれば、
免震の場合と揺れは大きく変わらないと聞きますので、
そこまで免震には惹かれませんでした。
高層階であれば差が出てくると思いますが、
でもこの物件の高層階はあまり売れていませんね・・

山手線駅近のタワーマンションにしては大崎などに比べて
安いというご意見もありますが、
この物件についてそういった選ばれ方をしているのでしょうか？

MRの方に聞くと、購入者は地元の方が多いと聞きます。
ただ、南大塚の方は北大塚を下に見ている場合が多いので、
この物件が地元の方に爆発的な人気が出てくるような
感じはしませんね。

[361: 匿名さん]

南大塚のパークホームズの場所は、軟弱地盤で
杭を47ｍも打つ必要があるらしいね。

[362: 周辺住民さん]

360さん
ネガレスが多い掲示板
頭脳明晰でで素晴らしい分析力だと思います、感心しました（笑）
高層階にこだわらず、住まいとして子育てしながら大塚に20年以上
住むつもりなら賢い選択だと思います。

[363: 匿名さん]

＞このマンション最上階の１０５㎡の最高級を３ＬＤＫにしないで４ＬＤＫにするのでしょう？
山手線外側のマンションには、高級マンションにゆったり住むというニーズより
部屋数を増やして、コストを押さえて内装も華美にせず生活重視というコンセプトが
あるんだと思うよ。
最上階のいわば最も高く売れる住戸がこういった感じだから、中層以下は推して知るべし。

高級物件を目指すのではなく、都心ＪＲ駅近の機能的なタワーマンションとしては
エコノミーで都内屈指かと思う。

[364: 匿名さん]

豊島区のマンションは間取りが大きめなのってあまりないですよね

[365: 匿名さん]

>>360さん
詳しくありがとうございます。
やはり高層階は出足鈍いですよね…
せめてもうちょっと間取りにゆとりがあれば、とも感じますが。
中低層は全体的にマンション販売が厳しいと伝えられている中、
まぁまぁなカンジではありますね。

[366: 匿名さん]

ここって、オール電化なんですよね？

山手線の駅近で利便性は高そうだけど、これからオール電化ってどうなっていくのか…

とても買う気にはなれない

[367: 匿名さん]

竣工までまだ先だから様子見でいいと思うね
オール電化については

[368: 匿名さん]

>>361
ここの杭は何ｍ打ってあるかわかりますか？

[369: 匿名さん]

ここは盆地だから支持層まで近いんじゃない。

[370: 匿名さん]

巣鴨の悪口いってもおかしくないと思うけど。
巣鴨どうしでも山手線の内側は外側を悪く言いますしね。
大塚だって、同じ大塚とつくのに、
南は北のことよく思ってないでしょう？
文京区からみると目くそ鼻くそですが。

[371: 匿名さん]

文京区でも文京区大塚馬鹿にしてるんでしょ

[372: 匿名さん]

文京区でも茗荷谷が格上、大塚は豊島区隣接でダメだとバカにしてますね
マンション住民は不思議なもので、自分のマンションでプライド高いのは低層階中住戸と
狭小住戸の住人らしき人なんだよね。
都心3区にコンプレックスがあるくせに、ＪＲ駅が1つもなくてバスと地下鉄駅しかないからか
なぜか山手線駅近のマンションを非難する不思議な住民層、地方出身者が多いのも文京区
マンションの特色みたい？

[373: 匿名さん]

文京区民は大塚バカにしませんよ。
名門校は大塚にあることを知っていますから。
バカにしているのは一部の掲示板に書き込むようなマニア（文京区民外）でしょう。
370で目くそ鼻くそといったのは、
文京区から見ると、南大塚が北大塚を下に見るのは滑稽だということです。
豊島区の大塚をバカにはしていません。

[374: 匿名さん]

＞373
大塚を持ち上げてくれて喜ばしいいんですけど、大塚に名門校ってありますか？
あまり思い浮かばないから、ただのお世辞ですね。

[375: 匿名さん]

文京区民とかいうの、どうも鼻につく、高台の本郷、本駒込、湯島あたりだと素直に
認めるけど坂下のマンションじゃ、交通不便で可哀想としか思わない。
南大塚のライフに大挙して押しかけるし、大塚駅南口に不法駐輪山積みだったころは
半分は文京区のマンションステッカーが貼ってあったから、
「地下鉄しかないから、交通不便で苦労してるんだな～」とよく話題になった。
豊島区だったら、徒歩10分以内だから放置自転車なんてありえないし。

南口の地元民は北大塚を下になんて見てないですよ。
昔は南口の方が発展してたけど、都電車庫跡地に都営住宅が出来た頃から住民層も低下して
賃貸アパートマンションが乱立して、高齢化もあって衰退してきたのは間違いない。
最近はどう見ても、北大塚の方が発展しているから便利に使わせてもらってみんな感謝してます。

[376: 周辺住民さん]

＞巣鴨どうしでも山手線の内側は外側を悪く言いますしね。
そんな話、聞きませんね。
巣鴨は坂がないので、上とか下とか偏見がない。
駅出口は、一つ。前に広い17号線があり、右も左も区別を感じない。
地蔵どおりは、山手線の外側なので、むしろ外側のほうが賑やかですよ。

[377: 周辺住民さん]

巣鴨は、どこから先が千石なのか。よく分かりません。
巣鴨も、千石も変わりはないですよ。
さすがに本駒込6丁目は、立派な邸宅が多いと認めますが。
それ以外は、文京区を意識しない町です。
北大塚と巣鴨の境も、道路一つ隔てて、同じような家が並んでいる。
どこも平坦な高台。平等な町。
その辺が暮らしやすい理由なんですかね。

[378: ご近所さん]

＞地蔵どおりは、山手線の外側なので、むしろ外側のほうが賑やかですよ。
大塚も北大塚の外側のほうが賑やかです、理由は簡単面積が広いし土地に
ゆとりがあるから。
地蔵通りは、お寺と近くの信用金庫が親戚ですから確かに発展してます。

[379: 匿名さん]

全然こちらとは縁のない地域の者ですが、
（利便性でコチラも検討対象です）
見ていると地元同士色々とあるんですね…
外から見ていると「？」ですが…
でもまぁ住めば都じゃないですか！？

[380: 匿名さん]

>>374

大塚って、３７３さんが言ってるのは文京区大塚だよ。
どんな学校があるか調べてみたら？

[381: 匿名さん]

大塚の名門校って、S高校？
今年は東大合格者30人、理３の医学部に5人（定員90人）、偏差値72らしいよ。
一時の90人より急落したけど大塚では競争相手はいないね。