ザ・タワーレジデンス大塚 パート2

[マンコミュファンさん]

パート2立ち上げました。よろしくお願いします。


パート1＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/58106/

＜全体概要＞
所在地＝東京都豊島区北大塚1丁目13-1（地番）
交通＝山手線大塚駅より徒歩4分
総戸数＝201戸
間取り＝1LDK～4LDK
面積＝40.42～105.07平米
完成・入居＝2012年7月下旬予定

売主＝東京建物、三菱地所レジデンス（旧藤和不動産分・三菱地所承継分ともあり）、中央商事、東京急行電鉄
設計＝三菱地所設計
施工＝東急建設
管理＝三菱地所コミュニティ（11/3/31までは三菱地所藤和コミュニティ）

[222: 匿名さん]

目白・駒込との比較ではなく、同じ大塚近辺の山手線外側の
マーケット価格に比べると割高と感じられるのだが。
一生住み続けるから資産価値を気にしないという人は結構いるけど、
本当にそうなのか。子供が成長して手狭になることもあるだろうし、
転勤することもあるだろうし、30年も経てばかなり古くなってくるし。
実際どのマンションでも1～2年で売却する人が出てくる。
そうした時にマーケットとのギャップのある物件を購入していると
困ると思う。

ミニバブルの頃はデベはかなり儲けたのでは？
その頃が大手デベの過去15年くらいの最高益の時期だと思うけど。

あと立地は個人の主観が強いのであまり議論したくないけど、
このマンションの立地は洪水ハザードマップで1-2mの浸水が
指摘されているし、あとは週末になると真如苑への訪問者が
列をなして歩いていることもあるよ。個人的にはかなり嫌だけどな。
巣鴨の大塚側の線路沿いの風俗は無くなったと思う。
そもそもブリリア巣鴨に行くのにわざわざ線路沿いを通る
必要もないのでそれを問題視するのもどうかと思うよ。

ブリリア巣鴨とこの物件のコンセプトの違いって？
そんな言う程違いがあるかな。

[223: 匿名さん]

＞222
このマンションの土地は海抜何メートルなんですか？
浸水するって、近くに川があるんですか？

[224: 匿名さん]

ゲリラ豪雨じゃない？
豊島区で水没とか聞いたこと無いけど

[225: 匿名さん]

＞ミニバブルの最盛期に土地を仕入れ

これは嘘ですね。
ここは東池袋に移転した日立プラントのあった土地。
日立の子会社の中央商事が売主に入ってます。

[226: 匿名さん]

>>225
よく読みなよ
>>176　　さんが書いてくれてる。
日立製作所グループの不動産会社、中央商事は2007年8月、豊島区北大塚1丁目の日立プラントテクノロジー大塚事業所を取得した。売り主は日立プラントテクノロジー。価格は35億円だ。今後の活用方法は明らかにしていない。

2007年はミニバブルじゃないの批判する前に、よく調べないと笑われるよ？
系列の中央商事さんは、仕入の半額で売ったの？
普通は貴重なマンション用地、上乗せしないと売らないんじゃないの？

[227: 匿名さん]

調べたわけではありませんが（笑い）、大手の場合、販売用不動産は特損を出して引き直しをしていると思います。どの土地をいくらにしたのかわかりませんけどね・・・　特に割高なものなどないと思いますよ。

[228: 匿名さん]

財閥グループに勤務してますが、グループの土地を購入してよほどの事情がない限り
特別損失して売ったら連結決算に響きますから普通はやりませんよ。
特にメーカーの多い日立日産系は体力があるから、多分ないと思います。

マンションの用地仕入れでも、これだけのまとまった土地なら入札して仕入れるのが
普通だと思います。
マンション用地を確保するのに、都心では周囲を買収して1年以上時間が掛かるのが
普通ですから、デベにとっても美味しい土地は高値でも買いますよ。

別スレで見ましたが、住友のシティハウス南大塚の売れ残り最上階が売れて
完売したみたいですね、実売価格は定かではありませんが分譲価格1億5000万円
大塚でも条件が良ければ億ションが売れるのは驚きです。
プチバブルを挟んで、グランフォートにも億ションがありましたから
住友と合わせて20戸は売れているようです。
地震の影響で湾岸のタワーを敬遠する富裕層が、内陸を物色する時代になりそうです。

[229: 匿名さん]

＞223
ゲリラ豪雨の事だと思われるけれど、
確かコチラは排水設備の整備が行われているはず。
以前は大雨の際は大きな水溜りが出来ていましたが
最近はそういうことが全くないと前スレで言われていたような。

[230: 匿名さん]

>>229
ゲリラ豪雨で万一関係があるのはマンションの1階だけですよね
タワーマンションだから96％の住民には無関係なのではないでしょうか。
近くに住んでいますが、ここが浸水したということは聞いたことがありません。
南口の巣鴨小学校の前の道は昔は川で現在は暗渠（川の上に道路）ですが、
それでも聞いたことがないですよ。
豊島区内だと高田のあたりの神田川で昔は氾濫したらしいですが
河川整備で最近はないですね。
神田川でも豪雨でニュースになるのは上流の川幅の狭い中野とか練馬区のところですよ。
豊島区で低地は高田の海抜5ｍから高台の池袋の30ｍだそうです。ここは15ｍくらいですかね。

[231: 匿名さん]

ブリリア巣鴨が線路ぎわというのは間違いですよ。
それぞれのマンション用地前で電車の音を聞いてみてください。
全然違うから。

ちなみにブリリア巣鴨の坪単価は前半と後半で違うと聞きました。
前半は坪310万円で後半は270万円まで引き下げて売りきったはずです。

あれは在庫圧縮の目的があったから特別価格でしょうね。

[232: 匿名さん]

＞231
それは高層階と低層階とか方位の違いじゃないですか？
たった10％くらいしか違わないですから。
同じ階でも中住戸と角住戸の坪単価は10％近く違います
階数による価格差はデベにもよりますけど１％では利かないですよね。

勝手に平均単価と言う人が多いですが、全部の部屋の分譲価格が公表されていない限り平均単価ってデベじゃないと案外わからないものです。
普通は中層階の南向き中住戸あたりが、平均坪単価になることが多いですよ。

[233: 匿名さん]

>232
なるほど、そうかもしれませんね。
ただブリリア巣鴨の営業に後半戦で10％下げて販売したと聞きましたよ。
本当かどうかは分かりませんが。

[234: 匿名さん]

>233
商売人がよく言いますが、日本人はお得感が好きな国民性だそうです
定価がいくらで○％安いというのは好きなんですよね。
マンションも一度に分譲価格を公開しないので、様子見ながら上げたり下げたりありますよ。
だいたいの相場はあっても、マンション個々の事情やコストがあります。

しかしタワーレジデンスも立地がいいのに何で青田売りするのでしょう？
完成売の方が高く売れそうな気がします

[235: 匿名さん]

大塚駅の旧北口というとゴミゴミしていて飲食店や有楽街が多く
あまり良い印象がありませんでしたが、タワーレジデンスの周辺を歩いてみると
意外に閑静で道路も広くて交通量も少なく住宅地の入り口でいい場所ですね。
南大塚よりとてもいい環境だと思いました。

[236: 匿名さん]

>233
仮に10%下げてまでも売り切れば立派じゃないですか!
何年も売れずに陳腐化している高田の物件を見て御覧なさい。
灯りも疎らでゴーストマンションですよ。

しかし、このマンションはオール電化でディスポーザーもなく
立地も谷底だし売り切るには難しいけど、買う人もいるんだよね。

それと、目の前に警察署もあるけど、近くに893さんたちの事務所がいっぱいあるよ。

[237: マンション住民さん]

大塚のマンション買う時点で、893さんなんて気にしないでしょ。風俗だってあるんだし、いても当然。それよりも利便性ですよ。

[238: 匿名さん]

↑　やはり利便性を重視するなら
ここのマンションは買いってことでしょうか？
とんでもなく環境が悪いわけでもないし。

[239: 匿名]

利便性なら大塚よりも巣鴨が上。利便性重視ならむしろ他の選択肢があるのでは。
巣鴨の駒込4丁目の物件を中古で買うとか。余程環境もいいよ。

[240: 匿名さん]

池袋を使うのであれば大塚のほうが上だし
自分の環境を考えたほうがいい

[241: 匿名さん]

それに地震後の中古物件を買うのは問題があるし

[242: 匿名さん]

池袋と大塚ではどう考えても池袋が上でしょう。
新大塚だったらなんとなくいい感じはするけど、ここは北大塚。

[243: 匿名さん]

>目の前に警察署もあるけど、近くに893さんたちの事務所がいっぱいあるよ。
そうですか？
20年くらい前はいくつかありましたけど、大塚から移転したと聞いてますよ
7のつく日は大塚の縁日ですが、ずいぶん屋台が少なくなったのが物語りますね。

警察の前で事件起こすような間抜けな関係者は、破門されそうですから
考えようによっては大塚で一番安全な場所かもしれません。

>新大塚だったらなんとなくいい感じはするけど、ここは北大塚。
違うと思いますよ。
南大塚の住友物件も最初は、新大塚駅近を宣伝してましたが
売れ残りが多数で方向転換したのか、山手線大塚駅近に変更しましたよ。

まあ残念なのは、昔の反対運動で丸の内線が大塚駅を通らなかったことですね。

[244: 匿名さん]

住まいとして考えると、茗荷谷のアトラスタワーより便利で住みやすい立地だと思います。

[245: 匿名さん]

アトラスタワーの名前は出さないほうがいいよ
立地や環境が違いすぎる、値段も違うけど
そもそも文京区に住めるならコチラを選択肢に入れないだろうし

[246: 匿名さん]

ここは窪地だし、近くに風俗やラブホが沢山ある。
そういう立地だから南大塚や新大塚とは全然違うよ。
また周囲に大きい建物があり閉塞感もあり、15階以上じゃないと抜けない立地。
中層以下はタワーの意味ないから、パークホームズ南大塚の方がお手頃でいい。

[247: 匿名さん]

喧騒の駅前で地下鉄だけのアトラスタワーより山手線の交通至便で、閑静な住宅地だったら
こちらを選ぶ人が多いと思うけどなぜ？
確かに普通の部屋なら、内装は少し違うけどあちらも豪華とは言えないとMRに行って思ったよ、

[248: 匿名さん]

とりあえず風俗に関しては普段の生活では通過しないような所なので、それほど気にならないかな。最初からなければそれに越したことはないですが。
周辺環境はたしかに新大塚や南大塚の方がいいのかな？ただ山手線の駅徒歩4分は捨てがたい魅力ですよね。もちろん価格もそれなりですが。

[249: 匿名]

そうか？
山手線の音がうるさくて凡そ閑静とはいえないと思うが。駅前に風俗があるしイメージは悪い。
ちよだ鮨の裏あたりは明らかな893が徘徊してるよ。
特に子育てを考えると、茗荷谷の方が遥かにいい。
山手線の利便性は認めるけど、丸の内線も中々だよ。池袋や東京へのアクセスが便利。

多くの人が大塚を選ぶなんて言い過ぎでは？世間的には圧倒的に茗荷谷が上だよ。

[250: 匿名さん]

駅前にあるのは本屋ですが？

[251: 匿名]

駅前に沢山風俗あるでしょ。本屋の隣はラブホだし、風紀がよいとは考え難いが。

[252: 匿名さん]

風俗がお嫌いな人が多いんですね、東大進学校の生徒さんが大塚の風俗の前を通って
通学していますが彼らは影響されるのでしょうか？
山手線の豊島区の駅で風俗がないのは目白（数年前までラブホが2つ）だけだと思います、
駅力のあると言われる巣鴨も池袋も大塚の比ではありません。

[253: 匿名さん]

>ちよだ鮨の裏あたりは明らかな893が徘徊してるよ。
それって、あなたが風俗街を徘徊しないとわからないよね、
詳しいですね・・・お会いしたりしてるかも？

>特に子育てを考えると、茗荷谷の方が遥かにいい。
優秀であると同時に抽選でくじ運が良くないと入れない国立小ですか
公立中学なら違いますよ、頭のいい子は私立中に行きます。

あなたの好きな茗荷谷の播磨坂の手前で育ち親が住んでいます
住んでみると大塚の方が場所を選べば、緑は少ないですが利便性と
住環境はいいと思います。

窪地とか谷とかいう方がいますが、海抜は15mくらいですか
文京区の本郷と同じくらいですよ。

[254: 匿名さん]

海抜は18mですね
左右の駅が高いので谷になっていても山手線右側より地盤はいいですよ
http://hwm8.wh.qit.ne.jp/san-sai/f.jrest.html
ここを参考にしてください

[255: 匿名さん]

どう見ても谷底でしょう。あそこはすり鉢だよ。

相対的に見てだから、海抜云々は意味ないよ。

山手線の大塚駅が橋脚の上にあるのはあの辺が低いからでしょ？

巣鴨は高台だから駅も下にあるし。

ホー〇軒のおばさんもこの辺はほこりっぽいって言ってた。

北なんだよ北大塚ってモヤモヤさま～ずに出てきそうだけど
この辺は何にもないよ。昔、100円バーガーがあったけど今はないのかな？

[256: 匿名さん]

下品な古くからお住まいの中国の方が書き込んでいて、掲示板の品位が下がりますね。
ラーメン屋さんの店長はよく知っていますから、聞いておきますよ。

[257: 匿名さん]

ホー〇軒の若い方の従業員は中国人だけど、店長も中国人なんですか？

[258: 匿名さん]

このタワーマンションは中層以下は眺望はなかなか抜けない。
下半身は抜ける街なんだが…

[259: 匿名さん]

シティハウス南大塚、グランフォート、こちらも大塚で高級マンションのスレには
地元の賃貸の方がいつも寄ってきますね。
大塚は古いアパートや古家が多いから妬ましいのでしょうね。
地元の方って、地元の高額マンション買えないからお気持ちはわかりますけどね。

[260: 匿名さん]

中層つうか２０階以上じゃないと展望は抜けないでしょ？

[261: 匿名さん]

大塚は中途半端。

利便性を重視なら池袋や巣鴨が上だし、閑静な住宅地に住みたければ目白でしょ。池袋へのアクセスなら目白も池袋に一駅だし利便性も引けを取らない。

大塚のしかも北口は風俗あり治安もよくない。窪地で浸水懸念があり地盤も不安で坂下だからどこに行くにも坂を登らねばならない。

この物件が高級マンションかはさておき、大塚北口の高級マンションとやらはミスマッチでは。

[262: 匿名さん]

目白が利便性いいと言うけど行ったことあります？
結構不便ですよ
まぁ住環境はいいので値段は文京区並の高さになりますけど

[263: 匿名さん]

目白は山手線内側はやや不便だと思うけど、外側は大丸ピーコックもあるし商店街があるしかなり便利だと思うよ。

目白3丁目、4丁目、下落合3丁目あたりはかなり便利だよね。

[264: 匿名さん]

目白が便利なんて誰も思ってないですよ、駅前の一等地は学習院ですから
内側で1番駅近なのはガーデンヒルズ？
ピーコックや丸正なんて駅から遠くて不便でしたよ、学習院下のよしやか
高田馬場で皆さん買い物してました。

大塚では、巣鴨の駅力が上なんて聞いたこともないです
おばあちゃんの原宿では有名ですが。
三田線は深くて本数も少ない、板橋からの庶民的な方が使う電車で昔は有名でした。
池袋の駅近は住む場所ではなく、買い物したり遊ぶところと思います。
大塚南口を褒める方が多いですが、南口には大規模マンションはないですよね
あるのは新大塚の周辺。

[265: 匿名さん]

こんなに大塚駅北口を称えられる人はそうはいないと思います。
本当に頭が下がります。タワレジの契約者さんでしょうか。

目白の内側に住んでいる人がわざわざピーコックや丸正に
買いにいくことはないでしょうね。よしやの方が近いですから。
山手線内側を基点にピーコックや丸正が遠いとか批判するのはおかしくないですか。
そんなの当たり前ですから。

だから目白は山手線外側の方が人気があると思います。
ガーデンヒルズのあたりは急坂ですので暮らしづらいです。
駅から山手線外側にピーコックのあるあたりまでは、
目白通りの北・南も平坦で便利で閑静ですごく暮らしやすいですよ。

巣鴨と大塚については、大塚駅につながっているのは都電荒川線で、
三田線と接続している巣鴨の方が交通面では明らかに便利ですよ。
板橋からの庶民的な人が使う路線なんて批判してますが、
利便性とは全く関係ないじゃないですか。

[266: 匿名さん]

タワーレジの契約者ではありませんが、体験に基づかない偏向情報が多すぎるので。
目白にもマンションを持っております、大塚のもう少し高いマンションに住んでおります。

[267: 匿名さん]

都電って結構いいところは知ってますから便利ですよね。

サンシャインのほうに行くのにも便利ですし。

それにお子さんがいたら、喜ぶのではないでしょうか？

[268: 匿名さん]

都電といえば区役所が移動したら都電で行けますね

[269: 匿名さん]

大塚といえば
「おおつかぁ～　かどまぁ～ん」だよね。

今はあるのかな？

昔にくらべりゃ大塚駅も大分キレイになったけど、山手線の改修工事の順番では田端駅より後
だよ。いかに地味かって。

所詮、地味なりにこのスレを盛り上げていかなきゃ売れないもんね？営業さん！

地味でも魅力はあるんだよ！

[270: 匿名さん]

＞　おおつかぁ～　かどまぁ～ん

269さんは、東京の方ですね、あの時代に東京でテレビを見てたって事ですもんね。
ちなみに、＜角萬＞とかきます。

正直、理解出来る人、東京に少ないと思いますよ。東京は田舎 モンの町だから。

今は、ライオンズマンションになってる、駅の北側の線路沿い、すこし池袋の方に歩いたところです。

[271: 匿名さん]

たしかに東京は田舎者の町で、東京育ちは大塚でも少ないですね。
ビルの屋上の金閣寺のカドマンは、マンション世代だと知らないかもしれません。

田端の駅前もキレイになって駅ビルが出来て驚きますね、大塚は山手線の駅でありながら
駅周辺を地主がけっこう持っているので、発展しないところが魅力だと思います。

大塚を長年離れていたので改めて人口密度が多く医療機関がたくさんある
目白なんて陸の孤島のような少なさでした、医療機関の選択肢は大塚の半分の半分以下？

発展しない大塚に住んで、上野や池袋を用をたす。
文化施設や学校は文京区を拝借するというのが、ちゃっかりした都心ライフかも
文化施設やスポーツ施設の利便性は、豊島区はかなりレベルが低いです。

駅ビル計画も、どうせ成功なんてしませんから早めに退散して欲しいです
大塚は今のままでちょうどいいと思います。