ザ・タワーレジデンス大塚 パート2

[マンコミュファンさん]

パート2立ち上げました。よろしくお願いします。


パート1＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/58106/

＜全体概要＞
所在地＝東京都豊島区北大塚1丁目13-1（地番）
交通＝山手線大塚駅より徒歩4分
総戸数＝201戸
間取り＝1LDK～4LDK
面積＝40.42～105.07平米
完成・入居＝2012年7月下旬予定

売主＝東京建物、三菱地所レジデンス（旧藤和不動産分・三菱地所承継分ともあり）、中央商事、東京急行電鉄
設計＝三菱地所設計
施工＝東急建設
管理＝三菱地所コミュニティ（11/3/31までは三菱地所藤和コミュニティ）

[21: 匿名さん]

都内ではそこまでの被害が出なかったようですが、更に酷い被害が出たときに警察や病院の近くというのは何かと安心に繋がるのかな？
地震直後の巣鴨警察ってどんな様子だったかご存じの方いますか？
あと、こちらの物件に出た影響は色々と気がかりですが、立地の地盤自体は意外と強そうな印象を受けました。

[23: 入居前さん]

オール電化のタワマン・・・・
普通なら快適、今は不安の塊

[24: 匿名さん]

>23
オール電化でもガスが使えるマンションでも不安は一緒ですよ。
停電時はガスが使えても、お湯がでないですし水が使えません。
コンロが使えるだけです。

結局一緒ですよ。

[25: 匿名さん]

ガスを使っているお宅でも、ガスコンロもお風呂も一部電気を使っているので
停電していれば同じと聞きました。

こういった震災を目の当たりにすると病院・警察が近いのは心理的にも安心材料なのでは
ないでしょうか。子供がいたらすぐに受診できる場所であれば遠い場所よりかなり心強いですよね。

[26: 匿名さん]

ガスコンロも電気を使っていたのですか…オール電化だと不安かなと思ったりもしていたのですが、結局非常時にはどこでも一緒なのですね。

警察・病院が近いと、非常時にも比較的治安が良いのではないかと期待しています。
山手線は今回のような状況だと本数は減らしつつも運転していますね。

[27: 匿名さん]

多少の距離があったとしても徒歩圏内にいくつかの路線があるとこういう時の安心にも繋がりますね、ここだったら巣鴨、池袋は徒歩でも行けますし。
山手線は都内でも優先的に点検～運転されるでしょうし、心強いです。
ただ指定の避難所はあるのでしょうけど広くひらけた場所が近くにないのがちょっと怖いかな。この辺だと避難所はどこになるんだろう？

[28: 匿名さん]

>27
災害時の避難所は染井墓地・駒込中学校一帯みたいですよ。
詳しくはＨＰに記載されています。
↓
http://www.city.toshima.lg.jp/bosai/10111/006307.html

[29: 匿名さん]

つくづく今回の震災で都区内は強いなと感じました。
郊外の路線はすぐに止まってしまいましたからね。
まあ、都区内をマヒさせてしまうと経済に大打撃ですから当たり前といえば当たり前なのかな。

結局都心から徒歩圏内はさらに強いと再認識です。
…原発がこれから分からないので最悪首都が変わる可能性はありますけどね。。

[30: 匿名さん]

>>21
やはり住む所の近くに警察や病院があるって思うだけで安心だったりしますよね。昔聞いたことがあるのですが、警察署や消防署などの行政機関というのは、比較的高い土地に作られることが多いと聞きました。そういう意味でも警察署のそばっていうのは安全かなと思えたりもします。ただ、警察署が近いと音の問題があったりするかなとも思いますけどね。

[31: 近所をよく知る人]

警察よりも区役所の出張所が斜め前にありますので
引越時の手続きには便利です。
警察は免許証の住所変更時に行くくらいかもしれませんが
一度覗いて役に立ちそうかご判断ください。

[32: 匿名さん]

ガスの給湯や暖房も、今では電気が必要だけれど、オール電化よりは遥かに「節電」できる。

停電してわかる、炎の温かさ。

検討してましたが。。。

[33: 匿名さん]

ガスの給湯も暖房も、今では電気が必要だけれど、オール電化よりはるかに「節電」できる。

停電してわかる炎の温かさ。

検討していましたが・・・

[34: 匿名さん]

>>30
このような状況にあると平時の快適性など二の次になってしまって、物件選びに関してはあまり良くないのですが、ここの立地の心強さは目を引きましたね。
警察署、救急受け入れの病院のそばというのは住んでみると騒音などのデメリットもあるのでしょうけど。この先しばらくの間は災害時に安心な立地、構造のマンションが人気になるんでしょうね。

[35: 匿名さん]

豊島区の洪水ハザードマップを拡大してよく見ると、巣鴨警察はセーフなのに
この物件の予定地だけ１～２ｍの浸水になってますね。微妙に低地なのでしょうか
部屋は２階以上でも1階が水浸しになると外に出られなくなりますね。

[36: 匿名さん]

豊島区の洪水ハザードマップを拡大してよく見ると、

微妙にこの物件のあたりだけ低地なようで、１～２ｍの浸水の可能性があるようです。

ちなみに巣鴨警察は微妙にセーフに見えます。

部屋は２階からですが、１階が１ｍも浸水すると外に出れなくなりますね。

まあ滅多に起こらないことではあるのでしょうが。

[37: 匿名さん]

すぐ近くに川があるわけではないのに浸水の可能性が１～２メートルなんですね。
微妙に低地なので水が集まってくるということなのでしょうか？
可能性としてはかなり低そうですが…。
警察が近くなのは心強いですね。広い公園が近いと本当はもっと安心ですけど。

[38: 匿名さん]

32さん
そうですね。ガスと電気併用住戸では、やろうと思えばいくらでも
意識的に節電できますもんね。
うちも、停電中はガスコンロで湯をわかして温かい飲み物を飲んだり、
足元には湯たんぽを使っていますが防寒対策はこれだけでもだいぶ違いますね。

[39: 近所をよく知る人]

この辺りは下水の排水が悪く
数年前迄はゲリラ豪雨で何度か水が溜まることがありました。
大人の膝くらいだったかな。
今は下水工事が終了しましたので
特にはそういった現象は起きておりません。

[40: 購入検討中さん]

ここだと今回の大地震と浸水を考慮して3階～5階ぐらいがベストな感じでしょうか？

ところでここの地盤って比較的強いほうなんですかね？

[41: 匿名さん]

＞＞39
詳しくありがとうございます。
そうなると、洪水のハザードマップより現状は良くなっているとの事なので
あまりそこは心配しなくても良いのでしょうか？

＞＞40
地盤の強さってどうやって調べればよいのでしょうね・・・

[42: 匿名さん]

地盤の良し悪しは土地条件図で調べられます。正直言って、ここは地盤が悪いです。昔は谷端川の流域でした。

[43: 匿名さん]

現在住んでいる地域ではやっと食料品関係の品薄感が少しづつなくなってきました、ガソリンスタンドはまだまだ大変みたいですが。
大塚周辺はどんな感じなんでしょうね、普段この辺や巣鴨方面で買い物する事が多い方が居ればぜひ教えてください。

[44: 匿名さん]

地盤が弱いところは・・・って話も聞きますが、逆に地盤が強くても・・・って話もありますよね。実際どちらの方がまだマシなのかわからないな・・・って思います。

>>39
ハザードマップというものはその土地の高さで表わされているのかと思い込んでおりましたが、そうでもなかったのでしょうか。この辺りの１～２ｍの浸水の可能性というのは、下水の排水状態が原因だったのでしょうか？

[45: 匿名さん]

現地に行ってみたけど、南西側に壁のようなアパートがあり、北は高台にマンションが建っていた。
眺望が期待できるのは南は15階以上、北は10階以上という感じかな。東は比較的抜けてる。
30階建てくらいにしておけばよかったのにね。

[46: 匿名]

水のたまりそうな場所、坂下とかは要注意の場所ですね、ここもそういう所ですか？

[47: 匿名さん]

>>46
少し前のレスに下水工事が完了して、水がたまる事はなくなったと書かれていますよ。
自分もちょっと気になるのでMRで聞いてみようと思っています。

>>45
自分は眺望よりもアクセス重視なのであまり気にならないのですが、
気にされる方は高層階を検討される方が多いかもしれないですね。

[48: 匿名さん]

>>44
ほんとなってみないとわからないと言うか、色んな側面を見れば見るほど気になりますね。
少なくとも液状化の心配は少ない場所なのかな～という気はしますが。
大塚界隈で大きな破損や被害は無かったようですが、これがもっと大きな地震ならどうだったとか、考え出すとキリがなくなります。
それでも都内限定で見れば比較的安全な土地には見えます、加えて警察と病院が近いというのもいいですね。

[49: 匿名さん]

高台で地盤が良くて液状化の心配がなく、駅近でアクセスのいい場所、、となると
価格が物凄く高くなったりするんですかね。

そうすると何かを優先させて何かは妥協しないとどこも住めなくなってしまいますよね。
最低限地震対策として建物の構造だけは調べておく、ぐらいしか思いつきません。

[50: 匿名さん]

現地から巣鴨駅方面、東池袋方面、どっちに行くにしても坂を上るよ。

[51: 近所をよく知る人]

５５階まで３０分…都心の超高層マンションに潜む不安

「東日本大震災では、首都圏の高層マンションで暮らす住民も大きな揺れに
見舞われ、エレベーターの緊急停止で階段の上り下りを余儀なくされた。
快適な摩天楼の暮らしに潜む不安や苦労も浮かび上がった。」
http://www.asahi.com/national/update/0322/TKY201103220490.html

[52: 匿名さん]

>>51
>「ところが、高さ約１８０メートルの５５階から十数秒で１階に到達するエレベーターが緊急停止していた。」

そんなに早いエレベーターついてるマンションってないんじゃないかな？
分速６００メートルで１８秒かかるのに。

[53: 匿名さん]

オール電化住宅、普及裏目…原発２基分の消費増

読売新聞 3月23日(水)14時42分配信
オール電化住宅、普及裏目…原発２基分の消費増

　東京電力が、給湯や調理などすべてを電気でまかなう「オール電化住宅」の普及を推進してきたことが、今回の電力不足に拍車をかけている。

　この３年間で戸数が倍増し、最大で原子力発電プラント２基分にあたる約２００万キロ・ワット分の電力消費能力が増えた可能性がある。東電は、東日本巨大地震後、計画停電をせざるをえない状態で、オール電化の普及策は抜本的な見直しを迫られている。

　東電によると、管内９都県のオール電化戸数は２００２年３月末時点で１万３０００戸だったのが、０８年３月末に４５万６０００戸になった。１０年末には８５万５０００戸に倍増した。「原子力は発電時に二酸化炭素を排出せず、地球温暖化の防止につながる。省エネにもなる」とアピールし、電気料金の割引を適用してきたが、急速な普及策が裏目に出た形だ。

[54: 匿名さん]

>53
まるで今回の計画停電がオール電化の普及が原因であると言っているような記事ですが、
鵜呑みにするのは危険かもしれません。
ただ、今回の計画停電で不便を感じた人は、次に住み替える時はガス併用住宅を選ぶ
かもしれませんよね。将来光熱エネルギーが電気一本に絞られる未来はあるのかしら？

[55: 匿名さん]

51さん
55階まで階段でって想像するだけでぞっとします。しかも背負えるタイプのベビーカーに次男を乗せて背負い、長男の手を引いて再び55階までって…。こういう被害を想定していたかしていなかったかは別として、超高層マンションに住んだからには、エレベーターが停まるような事故があることもあるわけで、仕方がない状況ではありますよね。そういうことも踏まえた上で購入をしなくてはいけないなと感じました。

[56: 匿名さん]

中央区で５５階があるタワーなら、勝どきのトーキョータワーズでしょう。
勝どきが、都心かどうかはビミョー。

[57: 匿名さん]

販売が４月中旬とホームページではなっていますね。それでいけると良いですが。

今私は１３階に住んでいるのですが、荷物が無ければ階段の昇り降りはそんなに大変じゃないです。
ただ買物の荷物があるとしんどいですね。
いつ余震があるか判らないので、念のために階段を使っています。

[58: 匿名]

この周辺はゲリラ豪雨の被害はまだないのでしょうか？地震だけが災害ではないし、、、

[59: 匿名さん]

前レスで排水設備が整備されたような書き込みを見ましたが・・・＞58
以前は雨が続くと水が溜まったが、最近は解消されたそうです。

確かに災害はいろいろな形で起きますね。
今回の事で改めて深く考えるようになりました。

[60: 匿名さん]

こういった大震災の後だと経済の低迷・復興のために増税、というのが
一気に進むかもしれませんね。
被災地や日本全体のことを考えれば致し方ないですが、購入者側でも影響が出そうですね。

[61: 匿名さん]

>>経済の低迷・復興のために増税
増税、ありそうですね。マンションの購入時期によっては増税の影響を受ける方も多くみられるかもしれませんね。マンション購入について、今回の地震の影響で少し先にしようかと悩みつつもありましたが、そういう金銭面で考えると早めに購入しておいた方が得なのかという気もしなくもない・・

[62: 匿名さん]

これから税金カンケイどう転ぶかわからないですから、
増税されたり、控除がなくなっていない今がもしかしたら一番買い時なのかもしれないですね。

[63: 匿名]

地震でなんか購買意欲がなくなってきた感じ

[64: 匿名さん]

>>58
去年の夏にゲリラ豪雨の時期に、こちらのスレでもよく話題が挙がっていましたが私の記憶では被害や浸水という話はありませんでしたね。
ゲリラ豪雨というくらいだから地形云々ではなく、たまたまこの地域に来なかっただけなのかもしれませんが。水はけや地形的にはどうなのでしょうね。

[65: 物件比較中さん]

63
当方も同感です。。。
今まで見てきたのがタワー型だからですかね。。。
うーん、やはり低層かな。。。

[66: 匿名さん]

>57さん
階段の昇降も、13階くらいまでなら耐えられそうですか？
タワー物件の階層による安全性の違いは人によって意見が異なり、
どれが真実かいまひとつわからなくなっていますが、エレベーターが
機能しなくなる事だけを考えると子持ちの家は低階層が良いかもしれませんね。

[67: 匿名さん]

＞62も一理あるし、＞63も一理ある。
でも増税論があるなかで数千万の買物をするとなると、
そうなる前が一番いいに決まっていますよね。
今なら控除もあるわけだし。
でも…家族ともう一度いろいろと話し合わないとな。

[68: 匿名さん]

国民の７０％が復興のための増税に反対しないというニュースがありましたが、もし数ヵ月後に消費税などが増税されるとしたら、どんなに早く契約してもこのマンションは増税後の購入ということになってしまうのでしょうか？
なんか、ここに限らず、現在の状態で関東にマンションを新規購入するのって結構勇気がいりますよね。

[69: 匿名さん]

ちなみに過去の消費税導入の際、消費税の増税の際はともに
不動産は契約時現在の税制が適用されましたから、例えば
本物件の契約日が5月で引渡しが予定通り来年の7月の場合
消費税は今年の5月時点のものが適用されるということに
なるでしょう。

しかしながら、この地震で不動産購入に対する意欲が減退し
不動産相場が下落することも既に起こり始めているわけで
消費税が低いうちにといっても、それ以上に本体価格が
下落する可能性もあるので、急いで買った方が良いとは
限りませんね。

本物件ですが、夜に巣鴨から現地まで歩いて見ました。
巣鴨から線路沿いに歩いてくると、確かに8分程度で
現地に着きます。
しかし、巣鴨の駅から横断歩道を渡って線路沿いの道に入ると
全く店のようなものも無く寂しい道で、現地の少し手前には
この都会に寂れたｺﾞﾙﾌ練習場までありました。そして
そのｺﾞﾙﾌ練習場のあたりから現地までは下り坂が続きます。
その下りきったところが現地でした。
このあたりでは一番低そうな場所に感じられました。

考えてみれば、大塚駅は高架の上にあり、巣鴨は地下にあります。
この間山手線の線路に傾斜が無いなら、大塚は低地で
巣鴨は丘ということになります。このあたり
購入を検討している方は大塚からだけでなく巣鴨からも
一度は歩いて見られることをお勧めします。

[70: 匿名さん]

>69さん
今回の大地震の影響で高層マンションの価格が下落する考えがある一方、
建築費の値上がりに伴う本体価格の値上がりが懸念されていますよね。
今は、正直買い時が解からないと言うのが率直な気持ちです。

あるアドバイザーの意見によれば、マンション価格は一時高騰→完売までに
時間がかかるようになり、値引き販売開始と言うシナリオを予想しているようですね。