ザ・タワーレジデンス大塚 パート2

[マンコミュファンさん]

パート2立ち上げました。よろしくお願いします。


パート1＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/58106/

＜全体概要＞
所在地＝東京都豊島区北大塚1丁目13-1（地番）
交通＝山手線大塚駅より徒歩4分
総戸数＝201戸
間取り＝1LDK～4LDK
面積＝40.42～105.07平米
完成・入居＝2012年7月下旬予定

売主＝東京建物、三菱地所レジデンス（旧藤和不動産分・三菱地所承継分ともあり）、中央商事、東京急行電鉄
設計＝三菱地所設計
施工＝東急建設
管理＝三菱地所コミュニティ（11/3/31までは三菱地所藤和コミュニティ）

[201: 匿名さん]

↑
それ看板だけですよ(^^ゞ
ピンクサロンはずいぶん減りました巣鴨とか池袋がはるかに多い感じ

よくわからないのですが、北大塚はマッサージ店がとっても多いです
そんなに疲れる街なんでしょうか、住んでいるとわからないけど。

[202: 匿名さん]

怪しいマッサージは違法マッサージの可能性が多いですね
この間も捕まってました、巣鴨警察署が近くにあるのでもっと取り締まっていただきたい

[203: 匿名さん]

＞＞197
あの辺で高級路線のスーパーって見当たりませんね。
少し離れると色々あるんですけどね、白山通りのクイーンズ伊勢丹や後楽園ラクーア内の成城石井など。
ただそういうお店って日常的な食材を買うような所じゃないし、ちょっと離れててもあればそれでいいかな。ちょっと変わったものが欲しかったら隣の池袋でいくらでも手に入りますからね。

[204: 匿名さん]

風俗店の看板が出てるけど看板だけなんて本当にあるの？
北口のちよだ鮨の裏手はかなりの数の風俗店があるよ。
あと夜になると北口の盛り場はかなりガラの悪い人が歩いていることが多い。
まあ盛り場を避ければ大丈夫だし、この物件の周囲は大丈夫だろうが。
よしやに寄る際は注意。

[205: 匿名さん]

＞２０３　そういうお店って日常的な食材を買うような所じゃない

日常的な食材を売ってますし、みんなそこで買ってますけど？

あの商品を誰も買ってないならあそこで商売が成り立つはずが無い。

[206: 匿名さん]

山手線で往復260円、池袋のデパ地下の夕方がオススメですよ
文京区のクィーンズや三徳行くよりはるかに早くて、安くて品もいい。
我が家もマグロと輸入品は、デパ地下が定番になりました。

[207: 匿名さん]

＞＞206
ここに住むことがあれば池袋駅の商業施設はどんどん利用したいですね、せっかく隣駅、しかも直結した場所にあんな便利が場所があるんだから使わないと勿体無い。
大塚駅まで徒歩4分というのは通勤、通学以外でこういう部分も有効利用したいですね。
反対となりの巣鴨も好きだけどあちらは自転車で行ったほうが便利そうかな。

[208: 匿名さん]

>>207
巣鴨は散歩コースにいいですよ、自転車はずっと上り坂だから電動自転車は必須ですね。
駅前の西友は40年くらいやってる古い店舗なので、ゆったりと買い物ができます。
文京区、池袋、巣鴨などの人気エリアに隣接して、ちゃっかり利用出来る不人気エリアは
お買い得だと思います。
ただ小学校の学区は少し問題があるのかもしれません、商店街の子供が多くて
庶民的すぎます。

[209: 匿名さん]

不人気エリアという割には高いですよね？
どうしてですか？

[210: 匿名さん]

MRの前に置かれているパンフでは先着順になっていたよ。
中をのぞいてみたが、一人も客が入っていなかった。
係員も暇そうにお喋りをしていた。
大丈夫か？

[211: 匿名]

不人気といっても山手線のなかではだから。根本的にある程度の需要があるなかでの不人気ということ。名門高校の成績下位みたいなもん。

[212: 匿名さん]

山手線に限定すれば、田端～鶯谷あたりが最も安いエリアですが、
これはあくまでもイメージと人気なんだよね。
反対に人気があって高いのは新宿～恵比寿あたり
大塚はよくも悪くも豊島区の中でも平均的、
23区の中でも平均的な価格と人気と価格だと思います。

＞不人気エリアという割には高いですよね？
JR山手線の駅だから、他に比べて高いのは当たり前だと思います。
どこと比較して高いと言われているのでしょう？　
感覚的なものですか？

[213: 匿名さん]

209ではないけど、このスレの上の方でも書かれているように、
2008-2009年に売り出されたブリリア巣鴨より坪30万円高いのが
納得できない。立地はブリリア巣鴨(巣鴨駅5分)の方が優れているし・・

山手線外と内ではマーケットが違うし(なので内側の住不の物件との比較は不適当)、
茗荷谷や新大塚の物件と比較するのは適当でない。

10年前なので記憶ベースだが、よしやの隣でこの物件よりも
駅近の三井不動産のステーションフロントタワー(大塚駅徒歩3分)が、
新築時に坪270-280万円くらいだったと思う。間違っていたらごめん。
中古では最近坪220-230万円くらい。
このマンションも10年経過するとこのくらいまで価値は落ちると
見るべきでは。それを考えると新築時坪300-320万円は
発射台としては高いような気がする。

あと、参考になるのは、
グランフォート青淵閣(大塚駅徒歩9分)は新築時坪250-260万円、
パークホームズ西巣鴨(大塚駅徒歩10分)は新築時坪230万円。

[214: 匿名]

10年前ってマンション最安値みたいな時期じゃん。そんときで坪270なら今の坪単価で納得だが。

[215: 購入検討中さん]

住友の大崎駅と直結のタワーマンションは坪320ー330だったけど、山手線つながりで比較するとここの相場感ってどうなんでしょうね

[216: 匿名さん]

マンション価格の底は2002-2003年くらいで、
ステーションフロントは1999年築で、おそらく販売されたのは1997-1998年頃。
レインズの価格指数で比較すると、今とあまり変わらない水準だよ。
http://www.reins.or.jp/pdf/trend/tm/tm_201104.pdf

ITバブルが弾け、銀行の不良債権問題が深刻化し、2000年台に
入ってから急激に不動産マーケットが萎んだんだよな。

[217: 匿名さん]

高い安いは、購入者が判断する問題なのではありませんか？
豚ロースがあのスーパーではグラム200円、となりの肉屋では230円と言うようなもの
品質も違うし、産地も違うから。

大塚初のタワーマンションという三井不動産のステーションフロントタワーは、タワーとしては
安め、大塚価格だなと当時思いました。
完成したら安い理由がわかりました、エントランスホールには悲しそうに噴水が今でも
水を吹いています？

例えばタワーレジデンスの最上階110Aなんて4LDKで、1億超えるけど山手線の駅近タワーの最上階と
しては、大変割安感があると思います。
少し前の住友のシティハウス南大塚の高層階が1億2000～1億5000万円でしたから、こちらの方が
デザインといい設備といい割安感を感じる人は多いのではと思います。

グランフォート青淵閣やパークホームズ西巣鴨は青田売りですが、完成してみたら前評判とは
かなり違う感じで高級マンションにしてはチープな感じでした。

[218: 匿名]

大崎は大規模な再開発だから比較にならない
昔はいい勝負だったが今は
大崎＞＞＞＞大塚

[219: 周辺住民さん]

住めば都の街です。これ以上便利な所を探すのも難しいかと。まとまったものは池袋で、普段は近所で十分。外食も肩のこらない名店が多い。飲み屋もくだけた店も近くにある。バスを使えば文京区の良い学校群まで数分。山手線は言うまでもなく便利この上無し。都電も休日はリラックスできるところまで連れて行ってくれる。以前は文京区、大田区、新宿区、板橋区など数年で移り住んでいましたが、結局ここに永住する可能性が高いです。グレードの高いここに住める人がうらやましい。掲示板では色々とネガのことも言われていますが、どうなのでしょうか。よくわかりません。

[220: 匿名さん]

まあ買う人が完全に納得していればいいのだが。

でも、地域性をあまり考慮せず、山手線の駅近という点を捉えて
他の山手線の駅のタワーマンションと比較して高い安いを議論するのは
かなり危険だと思う。中古で査定を出すと、どうしてもその駅と
駅からの距離と築年で、直近の取引価格を参考に価格が決まってしまうから。
分譲時の価格とか、内装のグレードとかはほとんど考慮されない。

マンションの内装設備のグレードを上げたとしても、
各部屋あたり標準的な仕様から比べて100万円も差は出ないよ。
内装設備は日々進化していくものだし、絶対的な価格差もないから、
あまり査定価格には影響がない。
故に御影石の天板とか、外国製のキッチン設備等、内装設備の豪華さで
物件を選んだり、高い価格を許容するのも危険。
ディスポーザー以外は大抵は事後的に作ることができるわけだし。

共用設備について、他のタワーマンションに比べたら寧ろ簡素な方だと思うし、
これだけ戸数があれば分譲価格に転嫁している額は大したことはないと思う。
ディスポーザーがないのでコストが安くなっている面もあると思う。

ブリリア巣鴨は、巣鴨駅5分で山手線駅近だし、グレード、絶対的な距離、
線路に近いというマイナス点でもこの物件とかなり似ている。
内装の設備面では、ディスポーザー、ミストサウナ、食洗機が標準で
付いていた点でこの物件よりもむしろ優れていたかもしれないね。
どうもこのブリリア巣鴨よりも高いというのは納得ができない。

この物件は、ミニバブルの最盛期に土地を仕入れ、
その後、どんな事情があったのかはわからないが、販売開始まで
3年以上要していることから、デベ側はかなりコスト高な状況なのだろう。
だからこの価格水準にせざるを得ないのだと推測するが。

[221: 購入経験者さん]

＞中古で査定を出すと、どうしてもその駅と
＞駅からの距離と築年で、直近の取引価格を参考に価格が決まってしまうから。
既に価格に反映されてますよ、同じものを目白や駒込に作れば1～2割増だと思います。

現金で買って10年以内に売却できる人は参考に出来ますね、住宅ロンーならどうでしょう？
大塚に利便性を求めて検討する人は多いですが、資産価値を求める人が多いですか。

＞故に御影石の天板とか、外国製のキッチン設備等、内装設備の豪華さで
＞物件を選んだり、高い価格を許容するのも危険。
外国製のキッチン設備は最初からないですよ、独製グローエの洗面水栓は交換して6万円位
御影石の天板に人工大理石から交換して10万円くらい。御影石は硬くてグラスは割れ易い
むしろステンレスに交換するほうがずっと高いですよ。
コストに関係あるのはむしろ壁紙フローリング、ユニットバスのグレードですよ。
高級感を演出できて、購入者が満足すればいいのではないでしょうか？

高級車や外車を買う人の気持ちは、大衆車に乗っている人には理解出来ないから
無関係だと思います。

＞ミニバブルの最盛期に土地を仕入れ、
ミニバブルの時期に販売されたマンションの用地仕入れ3～5年前ですから安値ですね
デベは大儲けだったんですか？
販売終了したブリリア巣鴨を比較に出しても今から買えないしコンセプトが違う。
巣鴨駅から夜は寂しい線路際の道、飲食店や風俗を通って帰宅する。
立地はこちらの方がはるかに良いと思いますけど。

プチバブルの中途半端なブリリア巣鴨の低層階を買ってしまった方ですか
住友のシティハウスが検討できなかったからですか。

[222: 匿名さん]

目白・駒込との比較ではなく、同じ大塚近辺の山手線外側の
マーケット価格に比べると割高と感じられるのだが。
一生住み続けるから資産価値を気にしないという人は結構いるけど、
本当にそうなのか。子供が成長して手狭になることもあるだろうし、
転勤することもあるだろうし、30年も経てばかなり古くなってくるし。
実際どのマンションでも1～2年で売却する人が出てくる。
そうした時にマーケットとのギャップのある物件を購入していると
困ると思う。

ミニバブルの頃はデベはかなり儲けたのでは？
その頃が大手デベの過去15年くらいの最高益の時期だと思うけど。

あと立地は個人の主観が強いのであまり議論したくないけど、
このマンションの立地は洪水ハザードマップで1-2mの浸水が
指摘されているし、あとは週末になると真如苑への訪問者が
列をなして歩いていることもあるよ。個人的にはかなり嫌だけどな。
巣鴨の大塚側の線路沿いの風俗は無くなったと思う。
そもそもブリリア巣鴨に行くのにわざわざ線路沿いを通る
必要もないのでそれを問題視するのもどうかと思うよ。

ブリリア巣鴨とこの物件のコンセプトの違いって？
そんな言う程違いがあるかな。

[223: 匿名さん]

＞222
このマンションの土地は海抜何メートルなんですか？
浸水するって、近くに川があるんですか？

[224: 匿名さん]

ゲリラ豪雨じゃない？
豊島区で水没とか聞いたこと無いけど

[225: 匿名さん]

＞ミニバブルの最盛期に土地を仕入れ

これは嘘ですね。
ここは東池袋に移転した日立プラントのあった土地。
日立の子会社の中央商事が売主に入ってます。

[226: 匿名さん]

>>225
よく読みなよ
>>176　　さんが書いてくれてる。
日立製作所グループの不動産会社、中央商事は2007年8月、豊島区北大塚1丁目の日立プラントテクノロジー大塚事業所を取得した。売り主は日立プラントテクノロジー。価格は35億円だ。今後の活用方法は明らかにしていない。

2007年はミニバブルじゃないの批判する前に、よく調べないと笑われるよ？
系列の中央商事さんは、仕入の半額で売ったの？
普通は貴重なマンション用地、上乗せしないと売らないんじゃないの？

[227: 匿名さん]

調べたわけではありませんが（笑い）、大手の場合、販売用不動産は特損を出して引き直しをしていると思います。どの土地をいくらにしたのかわかりませんけどね・・・　特に割高なものなどないと思いますよ。

[228: 匿名さん]

財閥グループに勤務してますが、グループの土地を購入してよほどの事情がない限り
特別損失して売ったら連結決算に響きますから普通はやりませんよ。
特にメーカーの多い日立日産系は体力があるから、多分ないと思います。

マンションの用地仕入れでも、これだけのまとまった土地なら入札して仕入れるのが
普通だと思います。
マンション用地を確保するのに、都心では周囲を買収して1年以上時間が掛かるのが
普通ですから、デベにとっても美味しい土地は高値でも買いますよ。

別スレで見ましたが、住友のシティハウス南大塚の売れ残り最上階が売れて
完売したみたいですね、実売価格は定かではありませんが分譲価格1億5000万円
大塚でも条件が良ければ億ションが売れるのは驚きです。
プチバブルを挟んで、グランフォートにも億ションがありましたから
住友と合わせて20戸は売れているようです。
地震の影響で湾岸のタワーを敬遠する富裕層が、内陸を物色する時代になりそうです。

[229: 匿名さん]

＞223
ゲリラ豪雨の事だと思われるけれど、
確かコチラは排水設備の整備が行われているはず。
以前は大雨の際は大きな水溜りが出来ていましたが
最近はそういうことが全くないと前スレで言われていたような。

[230: 匿名さん]

>>229
ゲリラ豪雨で万一関係があるのはマンションの1階だけですよね
タワーマンションだから96％の住民には無関係なのではないでしょうか。
近くに住んでいますが、ここが浸水したということは聞いたことがありません。
南口の巣鴨小学校の前の道は昔は川で現在は暗渠（川の上に道路）ですが、
それでも聞いたことがないですよ。
豊島区内だと高田のあたりの神田川で昔は氾濫したらしいですが
河川整備で最近はないですね。
神田川でも豪雨でニュースになるのは上流の川幅の狭い中野とか練馬区のところですよ。
豊島区で低地は高田の海抜5ｍから高台の池袋の30ｍだそうです。ここは15ｍくらいですかね。

[231: 匿名さん]

ブリリア巣鴨が線路ぎわというのは間違いですよ。
それぞれのマンション用地前で電車の音を聞いてみてください。
全然違うから。

ちなみにブリリア巣鴨の坪単価は前半と後半で違うと聞きました。
前半は坪310万円で後半は270万円まで引き下げて売りきったはずです。

あれは在庫圧縮の目的があったから特別価格でしょうね。

[232: 匿名さん]

＞231
それは高層階と低層階とか方位の違いじゃないですか？
たった10％くらいしか違わないですから。
同じ階でも中住戸と角住戸の坪単価は10％近く違います
階数による価格差はデベにもよりますけど１％では利かないですよね。

勝手に平均単価と言う人が多いですが、全部の部屋の分譲価格が公表されていない限り平均単価ってデベじゃないと案外わからないものです。
普通は中層階の南向き中住戸あたりが、平均坪単価になることが多いですよ。

[233: 匿名さん]

>232
なるほど、そうかもしれませんね。
ただブリリア巣鴨の営業に後半戦で10％下げて販売したと聞きましたよ。
本当かどうかは分かりませんが。

[234: 匿名さん]

>233
商売人がよく言いますが、日本人はお得感が好きな国民性だそうです
定価がいくらで○％安いというのは好きなんですよね。
マンションも一度に分譲価格を公開しないので、様子見ながら上げたり下げたりありますよ。
だいたいの相場はあっても、マンション個々の事情やコストがあります。

しかしタワーレジデンスも立地がいいのに何で青田売りするのでしょう？
完成売の方が高く売れそうな気がします

[235: 匿名さん]

大塚駅の旧北口というとゴミゴミしていて飲食店や有楽街が多く
あまり良い印象がありませんでしたが、タワーレジデンスの周辺を歩いてみると
意外に閑静で道路も広くて交通量も少なく住宅地の入り口でいい場所ですね。
南大塚よりとてもいい環境だと思いました。

[236: 匿名さん]

>233
仮に10%下げてまでも売り切れば立派じゃないですか!
何年も売れずに陳腐化している高田の物件を見て御覧なさい。
灯りも疎らでゴーストマンションですよ。

しかし、このマンションはオール電化でディスポーザーもなく
立地も谷底だし売り切るには難しいけど、買う人もいるんだよね。

それと、目の前に警察署もあるけど、近くに893さんたちの事務所がいっぱいあるよ。

[237: マンション住民さん]

大塚のマンション買う時点で、893さんなんて気にしないでしょ。風俗だってあるんだし、いても当然。それよりも利便性ですよ。

[238: 匿名さん]

↑　やはり利便性を重視するなら
ここのマンションは買いってことでしょうか？
とんでもなく環境が悪いわけでもないし。

[239: 匿名]

利便性なら大塚よりも巣鴨が上。利便性重視ならむしろ他の選択肢があるのでは。
巣鴨の駒込4丁目の物件を中古で買うとか。余程環境もいいよ。

[240: 匿名さん]

池袋を使うのであれば大塚のほうが上だし
自分の環境を考えたほうがいい

[241: 匿名さん]

それに地震後の中古物件を買うのは問題があるし

[242: 匿名さん]

池袋と大塚ではどう考えても池袋が上でしょう。
新大塚だったらなんとなくいい感じはするけど、ここは北大塚。

[243: 匿名さん]

>目の前に警察署もあるけど、近くに893さんたちの事務所がいっぱいあるよ。
そうですか？
20年くらい前はいくつかありましたけど、大塚から移転したと聞いてますよ
7のつく日は大塚の縁日ですが、ずいぶん屋台が少なくなったのが物語りますね。

警察の前で事件起こすような間抜けな関係者は、破門されそうですから
考えようによっては大塚で一番安全な場所かもしれません。

>新大塚だったらなんとなくいい感じはするけど、ここは北大塚。
違うと思いますよ。
南大塚の住友物件も最初は、新大塚駅近を宣伝してましたが
売れ残りが多数で方向転換したのか、山手線大塚駅近に変更しましたよ。

まあ残念なのは、昔の反対運動で丸の内線が大塚駅を通らなかったことですね。

[244: 匿名さん]

住まいとして考えると、茗荷谷のアトラスタワーより便利で住みやすい立地だと思います。

[245: 匿名さん]

アトラスタワーの名前は出さないほうがいいよ
立地や環境が違いすぎる、値段も違うけど
そもそも文京区に住めるならコチラを選択肢に入れないだろうし

[246: 匿名さん]

ここは窪地だし、近くに風俗やラブホが沢山ある。
そういう立地だから南大塚や新大塚とは全然違うよ。
また周囲に大きい建物があり閉塞感もあり、15階以上じゃないと抜けない立地。
中層以下はタワーの意味ないから、パークホームズ南大塚の方がお手頃でいい。

[247: 匿名さん]

喧騒の駅前で地下鉄だけのアトラスタワーより山手線の交通至便で、閑静な住宅地だったら
こちらを選ぶ人が多いと思うけどなぜ？
確かに普通の部屋なら、内装は少し違うけどあちらも豪華とは言えないとMRに行って思ったよ、

[248: 匿名さん]

とりあえず風俗に関しては普段の生活では通過しないような所なので、それほど気にならないかな。最初からなければそれに越したことはないですが。
周辺環境はたしかに新大塚や南大塚の方がいいのかな？ただ山手線の駅徒歩4分は捨てがたい魅力ですよね。もちろん価格もそれなりですが。

[249: 匿名]

そうか？
山手線の音がうるさくて凡そ閑静とはいえないと思うが。駅前に風俗があるしイメージは悪い。
ちよだ鮨の裏あたりは明らかな893が徘徊してるよ。
特に子育てを考えると、茗荷谷の方が遥かにいい。
山手線の利便性は認めるけど、丸の内線も中々だよ。池袋や東京へのアクセスが便利。

多くの人が大塚を選ぶなんて言い過ぎでは？世間的には圧倒的に茗荷谷が上だよ。

[250: 匿名さん]

駅前にあるのは本屋ですが？

[251: 匿名]

駅前に沢山風俗あるでしょ。本屋の隣はラブホだし、風紀がよいとは考え難いが。

[252: 匿名さん]

風俗がお嫌いな人が多いんですね、東大進学校の生徒さんが大塚の風俗の前を通って
通学していますが彼らは影響されるのでしょうか？
山手線の豊島区の駅で風俗がないのは目白（数年前までラブホが2つ）だけだと思います、
駅力のあると言われる巣鴨も池袋も大塚の比ではありません。

[253: 匿名さん]

>ちよだ鮨の裏あたりは明らかな893が徘徊してるよ。
それって、あなたが風俗街を徘徊しないとわからないよね、
詳しいですね・・・お会いしたりしてるかも？

>特に子育てを考えると、茗荷谷の方が遥かにいい。
優秀であると同時に抽選でくじ運が良くないと入れない国立小ですか
公立中学なら違いますよ、頭のいい子は私立中に行きます。

あなたの好きな茗荷谷の播磨坂の手前で育ち親が住んでいます
住んでみると大塚の方が場所を選べば、緑は少ないですが利便性と
住環境はいいと思います。

窪地とか谷とかいう方がいますが、海抜は15mくらいですか
文京区の本郷と同じくらいですよ。

[254: 匿名さん]

海抜は18mですね
左右の駅が高いので谷になっていても山手線右側より地盤はいいですよ
http://hwm8.wh.qit.ne.jp/san-sai/f.jrest.html
ここを参考にしてください

[255: 匿名さん]

どう見ても谷底でしょう。あそこはすり鉢だよ。

相対的に見てだから、海抜云々は意味ないよ。

山手線の大塚駅が橋脚の上にあるのはあの辺が低いからでしょ？

巣鴨は高台だから駅も下にあるし。

ホー〇軒のおばさんもこの辺はほこりっぽいって言ってた。

北なんだよ北大塚ってモヤモヤさま～ずに出てきそうだけど
この辺は何にもないよ。昔、100円バーガーがあったけど今はないのかな？

[256: 匿名さん]

下品な古くからお住まいの中国の方が書き込んでいて、掲示板の品位が下がりますね。
ラーメン屋さんの店長はよく知っていますから、聞いておきますよ。

[257: 匿名さん]

ホー〇軒の若い方の従業員は中国人だけど、店長も中国人なんですか？

[258: 匿名さん]

このタワーマンションは中層以下は眺望はなかなか抜けない。
下半身は抜ける街なんだが…

[259: 匿名さん]

シティハウス南大塚、グランフォート、こちらも大塚で高級マンションのスレには
地元の賃貸の方がいつも寄ってきますね。
大塚は古いアパートや古家が多いから妬ましいのでしょうね。
地元の方って、地元の高額マンション買えないからお気持ちはわかりますけどね。

[260: 匿名さん]

中層つうか２０階以上じゃないと展望は抜けないでしょ？

[261: 匿名さん]

大塚は中途半端。

利便性を重視なら池袋や巣鴨が上だし、閑静な住宅地に住みたければ目白でしょ。池袋へのアクセスなら目白も池袋に一駅だし利便性も引けを取らない。

大塚のしかも北口は風俗あり治安もよくない。窪地で浸水懸念があり地盤も不安で坂下だからどこに行くにも坂を登らねばならない。

この物件が高級マンションかはさておき、大塚北口の高級マンションとやらはミスマッチでは。

[262: 匿名さん]

目白が利便性いいと言うけど行ったことあります？
結構不便ですよ
まぁ住環境はいいので値段は文京区並の高さになりますけど

[263: 匿名さん]

目白は山手線内側はやや不便だと思うけど、外側は大丸ピーコックもあるし商店街があるしかなり便利だと思うよ。

目白3丁目、4丁目、下落合3丁目あたりはかなり便利だよね。

[264: 匿名さん]

目白が便利なんて誰も思ってないですよ、駅前の一等地は学習院ですから
内側で1番駅近なのはガーデンヒルズ？
ピーコックや丸正なんて駅から遠くて不便でしたよ、学習院下のよしやか
高田馬場で皆さん買い物してました。

大塚では、巣鴨の駅力が上なんて聞いたこともないです
おばあちゃんの原宿では有名ですが。
三田線は深くて本数も少ない、板橋からの庶民的な方が使う電車で昔は有名でした。
池袋の駅近は住む場所ではなく、買い物したり遊ぶところと思います。
大塚南口を褒める方が多いですが、南口には大規模マンションはないですよね
あるのは新大塚の周辺。

[265: 匿名さん]

こんなに大塚駅北口を称えられる人はそうはいないと思います。
本当に頭が下がります。タワレジの契約者さんでしょうか。

目白の内側に住んでいる人がわざわざピーコックや丸正に
買いにいくことはないでしょうね。よしやの方が近いですから。
山手線内側を基点にピーコックや丸正が遠いとか批判するのはおかしくないですか。
そんなの当たり前ですから。

だから目白は山手線外側の方が人気があると思います。
ガーデンヒルズのあたりは急坂ですので暮らしづらいです。
駅から山手線外側にピーコックのあるあたりまでは、
目白通りの北・南も平坦で便利で閑静ですごく暮らしやすいですよ。

巣鴨と大塚については、大塚駅につながっているのは都電荒川線で、
三田線と接続している巣鴨の方が交通面では明らかに便利ですよ。
板橋からの庶民的な人が使う路線なんて批判してますが、
利便性とは全く関係ないじゃないですか。

[266: 匿名さん]

タワーレジの契約者ではありませんが、体験に基づかない偏向情報が多すぎるので。
目白にもマンションを持っております、大塚のもう少し高いマンションに住んでおります。

[267: 匿名さん]

都電って結構いいところは知ってますから便利ですよね。

サンシャインのほうに行くのにも便利ですし。

それにお子さんがいたら、喜ぶのではないでしょうか？

[268: 匿名さん]

都電といえば区役所が移動したら都電で行けますね

[269: 匿名さん]

大塚といえば
「おおつかぁ～　かどまぁ～ん」だよね。

今はあるのかな？

昔にくらべりゃ大塚駅も大分キレイになったけど、山手線の改修工事の順番では田端駅より後
だよ。いかに地味かって。

所詮、地味なりにこのスレを盛り上げていかなきゃ売れないもんね？営業さん！

地味でも魅力はあるんだよ！

[270: 匿名さん]

＞　おおつかぁ～　かどまぁ～ん

269さんは、東京の方ですね、あの時代に東京でテレビを見てたって事ですもんね。
ちなみに、＜角萬＞とかきます。

正直、理解出来る人、東京に少ないと思いますよ。東京は田舎 モンの町だから。

今は、ライオンズマンションになってる、駅の北側の線路沿い、すこし池袋の方に歩いたところです。

[271: 匿名さん]

たしかに東京は田舎者の町で、東京育ちは大塚でも少ないですね。
ビルの屋上の金閣寺のカドマンは、マンション世代だと知らないかもしれません。

田端の駅前もキレイになって駅ビルが出来て驚きますね、大塚は山手線の駅でありながら
駅周辺を地主がけっこう持っているので、発展しないところが魅力だと思います。

大塚を長年離れていたので改めて人口密度が多く医療機関がたくさんある
目白なんて陸の孤島のような少なさでした、医療機関の選択肢は大塚の半分の半分以下？

発展しない大塚に住んで、上野や池袋を用をたす。
文化施設や学校は文京区を拝借するというのが、ちゃっかりした都心ライフかも
文化施設やスポーツ施設の利便性は、豊島区はかなりレベルが低いです。

駅ビル計画も、どうせ成功なんてしませんから早めに退散して欲しいです
大塚は今のままでちょうどいいと思います。

[272: 匿名さん]

どうせ住むならどんどん便利になっていって欲しいというのが本音ですが、大塚という場所に愛着を持ってい
る方にとってはあまり歓迎できない変化なのかな？
確かに隣の駅が池袋ですからね、利便性なんてそれだけで十分満たしているような気もします。
もし、地域住民の方がいるなら今の大塚で不便を感じる所など教えて欲しいです。

[273: 匿名さん]

何いってんのこの人
30年前からずっと便利で時刻表いらず、これ以上何を望むの？

・・と言いながら、初めてマクドナルドが出店した時、
吉野家がドミノ会館に出来たときは嬉しかったな、
これで大塚もやっと一人前になったと。

[274: 匿名さん]

大正生まれの死んだ爺さん
「生まれた時から、電気も水道もガスもあった」と自慢してたな
婆さんは恵比寿育ちで、戦後までガスがなくて薪のでご飯炊いてたらしい。

[275: 匿名さん]

小さいマンションが多いからもうちょっとまとめてほしいなと思ったり
あとはファミレスかな、ロイホは高すぎだ

[276: 匿名さん]

よしやか高田馬場で買い物してるって、住所でいうと高田丁目から3丁目？
あそこは目白の中でもかなり不便な場所だろ。急な坂の下だし。
目白なら下落合2丁目か3丁目あたりに住んでみなよ。閑静な住宅街だよ。
駅から近く平坦で、ピーコックが近い。目白病院があるし、
知っているだけでクリニックは3、4件ある。
わざわざ目白の不便な場所を挙げて批判しないでよ。

大塚について本当に理解できないのだが、
都電荒川線は本当にいいところ走っているか？
早稲田と荒川方面に行く機会ってそんなにあるか？
大塚から王子に行くなら山手線と京浜東北線使った方が早いのでは？
豊島区役所ができたとして、行くのはせいぜい年数回くらいでは？
子供が喜ぶって、最初だけでは？

駅周辺は窪地で川が流れていたらしいが、地盤に問題はないのか？
どこに行くにも坂を登らねばならないのは辛くないのか？

駅前の風俗街やラブホテルがあり治安がよいといえるのか？
風俗店の数は巣鴨よりも圧倒的に多くないか？
風俗街以外にマクドナルド・あおい書店の隣に
いきなりラブホテルがあって気にならないの？
駅北側には中国人が多過ぎないか？
北側商店街の893は？
＊＊＊＊の施設や宗教団体系列の病院が
あるのは気にならない？

[277: 匿名さん]

荒川線と子供、、、サンシャイン、飛鳥山公園、荒川遊園．
どこも楽しいね．

そもそも東京はみんな便利ね。

フィリピーナより

[278: 匿名]

大塚といえば、駅前にBOOK・OFFが二件あるからいいななんて思ったことがある。
マンガの立ち読みができるから

[279: 大塚在住２代目]

谷端川の位置を特定することは、大塚の住人にとって重要だと思う。
まず、明治通りと交差するまでは、北区と豊島区の境界を流れていたことは、間違いない。
そこから、日章機械の前の通りを流れたのは、確実だろう。北大塚3丁目の交差点で、この道はなくなる。
その先は、436号線（よしやの前の通り）に沿って流れたのだろうか？
この点が、調べてもよく分からない。
大塚駅（北口）近くでは、都電の西側を流れていたという話も聞くが、、、
誰か、情報がある人は教えて欲しい。
確実なのは、谷端川が大塚駅の直ぐ東側で南口に抜け、三業通りへと流れたことだ。

[280: 大塚在住２代目]

いろいろ調べたら、大塚駅周辺の谷端川の地図が発見できました。

http://www.geocities.jp/yamanote_bridge/14ohtsuka/5yabata/yabata-r.htm

[281: 匿名さん]

>よしやか高田馬場で買い物してるって、住所でいうと高田丁目から3丁目？
＞あそこは目白の中でもかなり不便な場所だろ。急な坂の下だし。

格上の高田馬場から5分なんだけど何か困りますか？

＞目白なら下落合2丁目か3丁目あたりに住んでみなよ。閑静な住宅街だよ。
閑静と不便は同一だって、豊島区の人口密度ワースト3の住民に言ってもわからないよね。

[282: 匿名さん]

小さいお子さん連れや年配の方って電車を避けてバス移動を好む方が多いですからね、多少遠回りになっても都電を使いたい人は結構居るんじゃないかな。
もちろん近所で使える交通機関が都電・都バスだけじゃ話にならないと思うけど。最寄りに山手線の駅がある上で都電も使えるというのは嬉しいですよ。

[283: 匿名さん]

なんだただの荒らしか

[284: 匿名さん]

回答します
＞駅前の風俗街やラブホテルがあり治安がよいといえるのか？
ラブホと治安はどういう関係でしょう。
ラブホテル街は大塚三業地の影響か巣鴨の江戸橋公園あたりと
地元では忌嫌われていました。

＞風俗店の数は巣鴨よりも圧倒的に多くないか？
東京の山手線風俗店情報によると
池袋：257店　大塚：106店　巣鴨：163店　駒込：134店　と巣鴨優勢になります。

＞ラブホテルがあって気にならないの？
同じく検索すると
池袋：77店　大塚：15店　巣鴨：23店　という結果で相変わらず巣鴨優勢でした。

■巣鴨の風俗
「北口・南口ともに駅周辺に風俗店の入った雑居ビルが多数存在する。」老舗のピンクサロンも何件も存在するが、特徴的なのはエステ店の存在である。中国系を中心としたアジアンエステが多数存在し、それらが短期間で改装や店名変更を繰り返す傾向がある。それらエステ店の多くで○○○○サービスが提供されている。巣鴨はかくれたメッカと言われて人気がある。

■大塚の風俗
池袋の隣なのだが、都会的というよりはどこか下町のような空気が漂うローカルチックな駅、それが大塚だ。風俗客は池袋に流れることも多く、それに対抗すべく激安で勝負する店も多い。

個人的な印象は結構ですが、データと世間の見方ではどう考えても風俗は巣鴨に
一歩も二歩も譲りますね。・・・参りました。

[285: 匿名さん]

池袋も大塚も巣鴨もいい街ですよ

[286: 物件比較中さん]

三井のパークホームズと比較中です。価格的には三井が検討しやすいし丸ノ内線も利用できるので三井がいいかなと…モデルルームにもう一度行って決めたいと思っています。

[287: 匿名さん]

>284
貴方が何で検索したかはわからんが、
風＊については「風＊アットマーク東京」で駅別に検索すると、
大塚162件、巣鴨153件。(直リンクは控えます)
また、このサイトの大塚の紹介文は以下。
284は都合の良いところだけ抽出していないか？
微妙に表現も変えたり削除したりしているし・・
284の紹介文はこのサイトをベースにしているのは間違いないので、
「風＊アットマーク東京」が284のソースだと思うが、
件数が大きく違うのは不可解だね。

>大塚の風＊
>池袋の隣なのだが、都会的というよりはどこか下町のような空気が漂うローカルチックな駅、それが大塚だ。風＊客は池袋に流れることも多く、それに対抗すべく濃＊サービスを謳い、激安で勝負する店も多い。
>＊＊サロやエ＊テ（多くはアジア人コ＊パニオン）が多く、ホ＊ルヘ＊スなどがそこに紛れているような具合であるが、マッ＊ージで体をリフレッシュし、さらに股＊のコリまでほぐしてもらって＊円かからないなんてことも珍しくないので、懐が寂しいときには助かる街であると言えよう。
>北口に店が多く、雑居ビルの中には怪しげな店もちらほら。人＊や熟＊のD＊などもあり裏＊＊街としても名を馳せているので、遊ぶ際は注意が必要である。

あと、ラブホについては、どこで検索したかはわからないけど、
「ハッピーホテル」というサイトで検索すると、大塚15件、巣鴨9件。
江戸橋付近にラブホが多いのは事実だけど、
その大部分は大塚バッティングセンターの面している通りから、
江戸橋のある通りに向かった急坂の近辺だよね？
あそこって巣鴨というよりも大塚では？実際に大塚からの方が近いし、住所も南大塚だし。

[288: 匿名さん]

↑
さすが、風俗が好きな方は研究熱心で感心します・・・
巣鴨がお似合いでしすね。
巣鴨高校じゃないですよ、あそこは名門校だから失礼です。

[289: 匿名さん]

大塚、巣鴨、池袋の物件スレに書き込んでるのって株男さんでしょ？

[290: ご近所さん]

昨日の夕方にＭＲをのぞいたら確かにお客さんは入っていませんでした。やはり苦戦しているのでしょうか。

大塚についてネガティブなコメントが出ていますが、風俗なんてどの駅にもあるので、聞き流せばいいと思います。巣鴨と大塚のどちらが風俗の数を競うなんて、五十歩百歩でしょうに。
266様＝284様とお見受けしますが、どちらのマンションに住んでいるのかはわかりませんが、ここよりも高いというと南大塚の住友のマンションですかね。276で指摘されているネガティブな点は、北大塚にはある程度あてはまりますが、南大塚については風俗もなく巣鴨との間にあるホテル街を除けばほぼ当て嵌まりませんし。北大塚の話だと思って聞き流せばいいのでは？自分の住んでいる地域にネガティブなコメントが出て、反論したくなる気持ちはわかりますが、煽るような感情的なコメントはどうかと思います。かえってネガの人たちを煽る結果となっていますよ。しかも風俗の数字や文章を改ざんして大塚の方が優れているということをアピールするのは見苦しいです。ネガティブなコメントは、真正面から反論せず受け流してスルーすればいいんだと思います。

[291: 匿名さん]

利便性高いし、湾岸みたく液状化の心配もないんだけど、オール電化ってのが痛いね

[292: 匿名さん]

ひどい言い方だけど23区内だからむしろオール電化でよかったと思いますよ

[293: 匿名]

いずれにせよ数字等の捏造はちょっと頂けませんね。

大塚の利便性はいいと思います。値段は山手線内側プライスだけどこの物件はいい物件と思います。

[294: 匿名さん]

南大塚の三井のパークホームズのほうが、丸ノ内線も近いし、山手線内側だし、のわりに値段がそんなにかわらないとなると、オール電化のタワーなんて買う気にならないよ

[295: 匿名さん]

ディスポーザーは無いとはいえ設備はかなりいいですから

[296: 匿名さん]

やはり高いよ。南大塚の三井はこの物件より
1割くらい安くて設備もいいよ。しかも山手線内側で、
雑多な北大塚にあるタワレジとはレベルが違うと思う。
比べてしまうとちょっとね。

[297: 匿名さん]

国産高級車タワーレジデンス
ドイツ製大衆車は南大塚の三井？

コンセプトが違うから、比較する人は少ないのではないかな？

[298: 匿名さん]

この物件は国産車というよりも現代自動車あたりのイメージだよね。

[299: 匿名さん]

現代自動車の高級車ね。失礼。

[300: 匿名さん]

現代自動車の高級車、
うまい表現ですが、その通りですね。
金は出すけど知恵がないから、専門家の余剰人員をを参謀に。

[301: 購入検討中さん]

三井もあるんですね、週末行ってみたいけどどこにモデルルームあるんですか？

[302: 匿名さん]

春日の真砂坂でしょうかね。

[303: 匿名さん]

＞291
電気だと配管ではないから有事の復旧が早いですよ。
仙台ではガスは最後まで復旧に時間がかかりました。
でも今、この状況だとオール電化は敬遠されがちですが･･･

電気代に跳ね返ってくるのは簡便してほしいですね。

[304: 匿名さん]

このスレでも巣鴨のスレでも、山手線の内側と外側の話題がありますが住環境について
違うものなのでしょうか？
歩いてみると、外側のほうが閑静な住宅地が多いような気がします。

[305: 匿名さん]

>>304
気のせいだね。
どちらにも閑静な住宅地はあるよ。

[306: 周辺住民さん]

南口も文京区大塚4丁目まで行けば、素晴らしい環境（路線価550万円以上）ですが、
南口の豊島区（南大塚2丁目）は、道路は迷路のようで雰囲気は今一です。
路線価は、340万円ぐらいでしょうか。
一方の北口ですが
このマンションから坂を上がったところ（北大塚1丁目20～26の辺り）は、道路も整然とした閑静な住宅地。
この雰囲気は私も大好きです。
路線価を調べると450万円もするんですね。

[307: 匿名さん]

>306
>路線価550万円以上

550千円の間違いでしょ。

[308: 周辺住民さん]

間違いました
「万円」を「千円」に読み替えてください

[309: 匿名さん]

＞306
路線価って相続税の課税評価ですから、地価とは確かに連動してますね
でも6ｍ道路の双方向と4ｍ一方通行、12ｍ道路だと全然違うものですよ。
駅からの距離や用途地域によっても、土地の利用価値が違うから大きく違いますけど。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h22/tokyo/tokyo/prices/html/44034f.h...

千川通りが北大塚から南大塚、文京区大塚千石と同じ道幅であるから比較しやすいです。
北大塚1　　→540～640千円　
南大塚1～2　→570～680千円
文京区大塚4→490～530千円
千石　　　　→530～
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h22/tokyo/tokyo/prices/html/23008f.h...
まあ環境とか印象ではなくて、人気があったり土地の利用価値がある所は高いですね。

税務署は、税金取るのに必死ですから・・・・

[310: 匿名さん]

全戸の3/4まだ売ってないのですか？

[311: 匿名さん]

正直、思ったよりは価格は抑え目だったね。
路線価もそこそこするのは知っていたんだけど。
物件が売れているかどうかはこちらからは窺い知れないけど
まぁ入居は１年以上先だし、
今は震災直後だからなかなか動かないのもしょうがないと思うよ。

[312: 匿名さん]

完成売にした方が売れるような気がしますけど
タワーマンションだけは、建ってみないとわからない。

茗荷谷のアトラスタワーなんて、イメージとは全然違うタワーになりました

[313: 匿名さん]

アトラスは二子玉並にひどかったんですか？

[314: 匿名さん]

アトラスは近くで一目見たらわかりますよ。

[315: 匿名さん]

確かに違和感のあるマンション。
隣にバスの車庫があるのが醜い！

[316: 匿名さん]

ここは値段は妥当だと思うけどなかなか売れないと思うよ。
なぜなら安めの低層~中層階なんてまん前に壁やビルやマンションとお見合いなんだもん。
なんだかんだ言ってもタワーに住みたい人は眺望や開放感を重視するからね。

[317: 匿名さん]

タワーの低層階は、大規模ならでわのエントランスホール
豪華装備で割安で高収入の君と貧しいボクには人気だよね。

[318: 匿名さん]

どちらかというと自分は眺望より利便性をとっていますが…
そんな人もいるということで。
あとはアトレがどんなカンジになるのか、とかかな
今気になっているのは。

[319: 匿名さん]

利便性なら山手線内側のパークホームズ南大塚や日神パレステージ大塚の方がいいよね。
値段もお手頃だし。
ここは割高だから第一期から売れ残ってしまった。

[320: 周辺住民さん]

日神パレステージ大塚だけは、やめといたほうがよいよ。
あそこは、三業通り沿いじゃなかった？

[321: 匿名さん]

３１９さん
南口駅前側に自由通路の上をまたぐ感じで、１２階建ての駅ビルができる
みたいですね。
恵比寿アトレとアトレビィ田端の間くらいの規模らしいみたいですよ。
２４年の秋にオープン予定みたいです。
ますます大塚駅は活気づきますよね。

[322: 匿名さん]

駅前商店街は全滅か、悲しいことですね。

[323: 近所をよく知る人]

Brillia巣鴨の広告入りましたよ。
13階81.5平米で8580万　坪単価348万
バルコニーも20平米以上あるようです。
相続なんかで金のあるファミリーは、Brillia買うだろうな。

[324: 匿名さん]

ステーションフロントタワーの中古のチラシが入っていたよ。
25階南東部分で坪250万円。それと比べるとこの物件は少し高めのような・・

[325: 匿名さん]

ブリリアスレで13階のやつがどうのこうの書かれてるんですが
何かあったのですか？

[326: 匿名さん]

Brillia巣鴨 北山手賓館って高いんですね驚きだ。

これあの十文字学園の前のマンションですよね、昔奇妙な形のビルと化学工場だった
線路脇の寂しいところ？

『北山手迎賓館』なんて、ネーミングは成金趣味でちょっとやり過ぎじゃないんですか
現場を知っている人には、ちょっと恥ずかしくて年賀状には書けない。
マンションも山手線の外側に限って『山手』を強調するから面白いね、内側では聞かない
ネーミングですね。
スーパーよしやの隣のダイワハウスのマンションも『Dグランディア山手大塚』だね。

「Brillia巣鴨 北山手賓館に住んでいますよの奥様～」なんて会話はありえない（笑

マンションのネーミングも恥ずかしくないように考えて欲しい
マンションの名前も、バブリーだからダブルパンチかもね、庶民的な巣鴨のネーミングと
チグハグで面白いですね。
ブリリア＝ダイヤモンドのカットの一。通常58面体にしたもの。ブリリアントカット。

100㎡があったけど億ションだったのかな、３ＬＤＫじゃなくてリビング小さくして
４ＬＤＫにしたから実用性重視
中古でも高いから、きっと巣鴨では高級マンションなんでしょうね。

[327: 匿名]

何だか荒らしているの一人だね。

やけに巣鴨自体やブリリア巣鴨を敵対視していて、大塚と巣鴨の風俗数を競っていた人だよね？

きっとタワーレジデンスの契約者さんが大塚やこの物件のネガティブな書き込みに感情的な反応をしているんだろうが荒らすの止めなよ。
かえって大塚のイメージ悪くなるよ。

[328: 匿名さん]

荒らしているのは、三井不動産の南口の物件の関係者のように
思えてしまうのは、気のせいだろうか？

[329: 匿名さん]

神のみぞ知るだけど、
大塚北口の風俗の話になると感情的な反応をして、
妙にBrillia巣鴨に反発しているから大塚北口関係者のような気がするが。
いずれにせよ、静かにして欲しい。

ところで、このマンションの販売状況はどうかな？
最近ＭＲに行った方はいないのかな？
上の方に4分の1も売れていないという書き込みはあったが・・
近所なので冷やかしでちょっと行ってみようかな。

[330: 匿名さん]

第一期は何戸販売だったのですか？

[331: 匿名さん]

時々出てくる感情的な書き込みは同一人物なんでしょうか。
なんかくさいですね。
ちなみにBrillia巣鴨の正式名称に北山手賓館なんてつきませんよ。

[332: 購入検討中さん]

>329さん

本日、モデルルームに行ってきた者です。
既に半分くらいは埋まっていました。
方角の良い間取りから売れているようです（南東角はほとんぼ
埋まっていました。）

割と順調なようですよ。

[333: 匿名さん]

マジ？？？

今、オール電化を買うバカがいるか？？？

[334: 匿名さん]

この地図に書いてありました『北山手賓館』　
商業ビルの名門東京建物分譲、巣鴨駅より至近で利便性もあり
高級住宅地閑静なエリア巣鴨の一角にあって名門マンションの香りがします
分譲時には多数の1億超の住戸があり、地域一番の高級マンションと評判が高いそうです。
すぐ前は女子名門校の十文字学園が威風堂々と並んでいます。
http://www.smatch.jp/A030990010002911/map/

[335: 匿名さん]

326さん、あんたは、大塚や巣鴨の不動産に馬鹿に詳しいが、地元民では絶対にない。
豊島区大塚の地元民は、巣鴨の悪口は絶対に言わないんだ。
なぜだか、わかるかい？

大塚とは、国鉄大塚駅ができるまでは、そもそも文京区の地名だったんだ。
昔は豊島区北大塚も豊島区南大塚も「巣鴨」という住居表示だったんだ。
北大塚に「巣鴨警察署」があったり、南大塚に「巣鴨小学校」があるのは、昔の名残だ。
子供の頃、あるいは親や先祖が慣れ親しみ、愛着のある「巣鴨」の地名を汚す人間は
大塚の地元民は、大嫌いだ。

[336: 匿名さん]

わたしも326に不快感を感じます。
俺の親せきはキクチカラーに勤めていましたが、奇妙な形だとか、
小馬鹿にしやがって。
もし名前がわかったらただではおかない。

[337: 匿名さん]

＞335
親は田舎から戦後に上京した新参者だね？

ここが北大塚になったのは昭和40年代、それ以前のたった20年間が豊島区巣鴨
それ以前の駒込～池袋の一部（豊島区の東半分）まで北豊島郡巣鴨町
明治から昭和初期までの50年間は、東京府下北豊島郡大字宮下
北大塚になって40年余だから、巣鴨駅とは無関係といえる
大塚の地元民が巣鴨を仲間意識することはない、戦前の大塚駅は巣鴨と池袋を
しのぐ歓楽街で唯一百貨店の白木屋（現大塚ビル、マクドナルド）があった。

巣鴨小学校：
仰高西小学校として創立→戦後大塚小学校に改名する予定が文京に
同名があったため巣鴨小学校に
巣鴨警察：
板橋警察署巣鴨分署として創立、もとは北大塚2丁目にあったが空襲で移転
戦後大塚警察に改名予定が文京区音羽に同名があるので断念
巣鴨に旧大塚中学（巣鴨北中）があったり、上池袋に巣鴨学園（大正期創立）
西巣鴨に都立文京高校（旧豊島中学校）と、大塚駅の存在で名前はメチャクチャ。
現在の町名も、文京区大塚の北側に南大塚がある。

[338: 匿名さん]

ここが坪単価250万円が適正だと思う方

■新築マンションの平均坪単価（Yahoo不動産より2011.5ランキング　）
　単位：万円
1 東京都 港区　　　　 434
2 東京都 千代田区 　　412
3 東京都 渋谷区　 　　352
4 東京都 品川区 　　　349
5 東京都 武蔵野市 　　344
6 東京都 目黒区 　　　307
7 東京都 文京区 　　　306
8 東京都 杉並区 　　　303
9 東京都 新宿区 　　　301
10 東京都 豊島区　　 297
11 東京都 世田谷区 　288
12 東京都 中央区　　 287
13 東京都 台東区 　　278
14 東京都 中野区 　　277
15 東京都 大田区 　　275
16 神奈川県 横浜市南区 270
17 東京都 小金井市　 258
18 東京都 江東区 　　253
19 東京都 調布市 　　249
20 神奈川県 川崎市中区247

番外　北区235　逗子市243　練馬区233

江東区や川崎市に検討しましょう！

[339: 匿名さん]

豊島区平均坪単価 297?

ありえないな。
実際にこの坪単価の物件名上げてみてよ。

[340: 匿名さん]

周辺の中古タワーだと、坪200万台前半でも中層以上の部屋が買えるよ！
シティタワー池袋とかライオンズタワー池袋とか。
グローリオタワー巣鴨とか東京シティトリエ、上池袋タワーレジデンスとかなら坪200万以下もある。

まあ、この周辺は新築と中古の価格が乖離しているということは間違いないね。

[341: 匿名さん]

＞グローリオタワー巣鴨とか東京シティトリエ、上池袋タワーレジデンスとかなら坪200万以下もある。
駅遠で分譲価格の安いエコノミーマンションと、住友、大京の比較してどうするんですか
中古価格は、周辺相場＆偏差値（人気、分譲デベ、管理）で決まると思います。

駅徒歩10分以内で比較するとどうなりますか？

[342: 匿名さん]

大塚駅徒歩3分のステーションフロントは高層で坪250万、低中層だと200万円台前半くらい

[343: 匿名さん]

＞実際にこの坪単価の物件名上げてみてよ。
ワンルームもエコノミーも含めたものでしょう、Yahooに聞いてください。
豊島区内も、目白、駒込クラスから、要町、長崎、北池袋まである。

地価というより、高級物件を作る地域性というのが大きいと思う。
北大塚と南大塚の違いは、山手線の内外という要因もあるけど、緑地の少なさかも。
南大塚に多いわけでもないけど、文京区隣接で、大塚公園、護国寺の豊島ヶ丘、小石川植物園
教育の森公園など徒歩圏が、マンションのHPで紹介されているから人気があるのかも。
サンシャインの展望台から大塚駅を眺めると、北と南では明らかに緑地の多さは違うと感じます。

[344: 匿名さん]

豊島区が過小評価されてるんだよ

[345: 匿名さん]

＞シティタワー池袋
中古のオープンルームで高層階プレミアム住戸内覧したことがあるけど、さすがに
分譲時に億ション多数でエントランスは豪華でホテルみたい、内廊下の仕様も低層階と
高層階の一部が全く違う。仕様にかなりの格差がある財閥デベ流だと驚いた。
シティハウス南大塚も北側と南側、低層階と高層階は価格なりに仕様がかなり違ってた。

ここは、高層階も低層階もほぼ同一仕様という点では、格差がなくて良いかもしれないですね。
完成したら、最上階の内廊下にだけ豪華な絵画とフカフカのジュータンということになるのかな？

[346: 匿名さん]

アトラスでもアッパーとその他でかなり違うらしいですね

[347: 匿名さん]

ここの購入者や営業は近所の中古相場のことを良く知らないみたいだね。
この周辺の中古では駅徒歩10分以内のタワーが坪200万前半で多く売り出されているだけではなく、
その価格でもなかなか売れていないのが現実なんだよね。

[348: 匿名さん]

ステーションフロントタワーはこの物件よりも駅に近く、
スーパーの隣で利便性ではかなり優れている。
三井不動産でトップブランド。
また構造面もかなり優れていたと思う。
物件名に地名を付けなかったのは、三井不動産の中でも
この物件は別格扱いしていた為と当時聞いた記憶有り。

もちろん、10年前の物件で新築物件の価格と直接は
比べることはできないけど、ステーションフロントタワーの
中古価格の水準から見ても、タワレジは相場の1くらい高いのでは？

[349: 匿名さん]

最後は「タワレジは相場の1割くらいのでは」ね。失礼しました。

[350: 匿名さん]

中古のタワーなんて23区どこもかなり安くなってますよ

[351: 匿名]

タワーで資産価値望むなら、山手線駅近の城南地区でしょ

[352: 匿名さん]

城南といっても外周だとやはり落ちる
渋谷～品川の内側
ここが買えるなら大塚の選択肢なんて鼻から無いよね

[353: 匿名さん]

337さんよ
ネットで、にわかに勉強しても、だめだよ。
巣鴨村も「巣鴨」がつくだろ。
例えば、巣鴨の住宅街にある清和小学校の生徒のかなりの割合は、北大塚の子供たちだよ。
このマンションの子供も、この小学校に通うはずだ。
大塚駅から徒歩4分の子供だよ。
彼らは、地蔵通りなどの巣鴨の子供たちと仲良く遊び勉強する。
巣鴨公園（北大塚にある）で遊び、巣鴨図書館（道路の直ぐ向かい側は北大塚）を利用し、巣鴨体育館で水泳をし、巣鴨に住む幼馴染が大勢いる地元民が、大人になって巣鴨の悪口をいえると思うのか？

[354: 匿名さん]

＞巣鴨の住宅街にある清和小学校の生徒のかなりの割合は、北大塚の子供たちだよ。
珍しく全学年2クラスあるからね、ただそれだけ。

[355: 匿名さん]

このマンション最上階の１０５㎡の最高級を３ＬＤＫにしないで４ＬＤＫにするのでしょう？
ＭＢＲもリビングも中途半端な気がします。
北山手賓館と同じコンセプトなのかと不思議です。

[356: 匿名さん]

タワマンの上層階売り物件情報が氾濫しているぞ。
反対に低層階の売りがほとんどない。
ヤフーの不動産情報見て、ビックリガード。

[357: 匿名さん]

ここは、幹線道路でない住宅地にたつタワーというのが、売りなんだろうね。
江戸時代は、松平播磨守の下屋敷（19000坪）があったみたいだし。
交通量が多い癌研通りのタワーとは、雰囲気は違うね。

[358: 匿名さん]

幹線道路沿いでなくても線路近くだから、閑静な住宅街とは言い難い。

[359: 匿名さん]

ここは電車の音がかなり五月蝿い。
うるさいから２重窓。
高層階はもっとううさいと思う。

[360: 匿名さん]

週末にタワーレジデンスのMRに行ったところ、
目算で14階以下の低中層部分は5、6割くらい、
15階以上の高層部分は2割くらいの販売率でした。
南大塚のパークホームズに申し込むつもりです。

この物件でネガティブに感じた点は以下です。

・立地
大塚は北と南では雰囲気がかなり違いますね。
北側は風俗やラブホテルが街に溶け込むように点在していて、
やはりカオスな感じです。子育てのことを考えると躊躇してしまいます。
スーパーに寄ろうとすると意外に距離があるのも少しマイナスです。
現地に行くと警察署の脇から山手線の音が
大きく聞こえてくるのもかなり気になりました。
二重サッシにしているのは音の問題が大きいことの
証左のような気がしています。
また、新大塚まで遠い点は南大塚に比べてマイナスですね。

・価格
やはり価格面では高いように感じてしまいます。
比較するのが不適切といわれてしまいかもしれませんが、
山手線内側にあるパークホームズよりも坪単価で30～50万円
違うというのは、絶対額で1,000万円近い差があり、
それを見せ付けられると躊躇してしまいます。
いくら免震などの仕様がよいといっても、
山手線の内外の差があり、(私にとっては)利便性に劣る
この物件を選択する理由にはなりませんでした。
また、免震ではない単なる耐震の物件でも、中低層階であれば、
免震の場合と揺れは大きく変わらないと聞きますので、
そこまで免震には惹かれませんでした。
高層階であれば差が出てくると思いますが、
でもこの物件の高層階はあまり売れていませんね・・

山手線駅近のタワーマンションにしては大崎などに比べて
安いというご意見もありますが、
この物件についてそういった選ばれ方をしているのでしょうか？

MRの方に聞くと、購入者は地元の方が多いと聞きます。
ただ、南大塚の方は北大塚を下に見ている場合が多いので、
この物件が地元の方に爆発的な人気が出てくるような
感じはしませんね。

[361: 匿名さん]

南大塚のパークホームズの場所は、軟弱地盤で
杭を47ｍも打つ必要があるらしいね。

[362: 周辺住民さん]

360さん
ネガレスが多い掲示板
頭脳明晰でで素晴らしい分析力だと思います、感心しました（笑）
高層階にこだわらず、住まいとして子育てしながら大塚に20年以上
住むつもりなら賢い選択だと思います。

[363: 匿名さん]

＞このマンション最上階の１０５㎡の最高級を３ＬＤＫにしないで４ＬＤＫにするのでしょう？
山手線外側のマンションには、高級マンションにゆったり住むというニーズより
部屋数を増やして、コストを押さえて内装も華美にせず生活重視というコンセプトが
あるんだと思うよ。
最上階のいわば最も高く売れる住戸がこういった感じだから、中層以下は推して知るべし。

高級物件を目指すのではなく、都心ＪＲ駅近の機能的なタワーマンションとしては
エコノミーで都内屈指かと思う。

[364: 匿名さん]

豊島区のマンションは間取りが大きめなのってあまりないですよね

[365: 匿名さん]

>>360さん
詳しくありがとうございます。
やはり高層階は出足鈍いですよね…
せめてもうちょっと間取りにゆとりがあれば、とも感じますが。
中低層は全体的にマンション販売が厳しいと伝えられている中、
まぁまぁなカンジではありますね。

[366: 匿名さん]

ここって、オール電化なんですよね？

山手線の駅近で利便性は高そうだけど、これからオール電化ってどうなっていくのか…

とても買う気にはなれない

[367: 匿名さん]

竣工までまだ先だから様子見でいいと思うね
オール電化については

[368: 匿名さん]

>>361
ここの杭は何ｍ打ってあるかわかりますか？

[369: 匿名さん]

ここは盆地だから支持層まで近いんじゃない。

[370: 匿名さん]

巣鴨の悪口いってもおかしくないと思うけど。
巣鴨どうしでも山手線の内側は外側を悪く言いますしね。
大塚だって、同じ大塚とつくのに、
南は北のことよく思ってないでしょう？
文京区からみると目くそ鼻くそですが。

[371: 匿名さん]

文京区でも文京区大塚馬鹿にしてるんでしょ

[372: 匿名さん]

文京区でも茗荷谷が格上、大塚は豊島区隣接でダメだとバカにしてますね
マンション住民は不思議なもので、自分のマンションでプライド高いのは低層階中住戸と
狭小住戸の住人らしき人なんだよね。
都心3区にコンプレックスがあるくせに、ＪＲ駅が1つもなくてバスと地下鉄駅しかないからか
なぜか山手線駅近のマンションを非難する不思議な住民層、地方出身者が多いのも文京区
マンションの特色みたい？

[373: 匿名さん]

文京区民は大塚バカにしませんよ。
名門校は大塚にあることを知っていますから。
バカにしているのは一部の掲示板に書き込むようなマニア（文京区民外）でしょう。
370で目くそ鼻くそといったのは、
文京区から見ると、南大塚が北大塚を下に見るのは滑稽だということです。
豊島区の大塚をバカにはしていません。

[374: 匿名さん]

＞373
大塚を持ち上げてくれて喜ばしいいんですけど、大塚に名門校ってありますか？
あまり思い浮かばないから、ただのお世辞ですね。

[375: 匿名さん]

文京区民とかいうの、どうも鼻につく、高台の本郷、本駒込、湯島あたりだと素直に
認めるけど坂下のマンションじゃ、交通不便で可哀想としか思わない。
南大塚のライフに大挙して押しかけるし、大塚駅南口に不法駐輪山積みだったころは
半分は文京区のマンションステッカーが貼ってあったから、
「地下鉄しかないから、交通不便で苦労してるんだな～」とよく話題になった。
豊島区だったら、徒歩10分以内だから放置自転車なんてありえないし。

南口の地元民は北大塚を下になんて見てないですよ。
昔は南口の方が発展してたけど、都電車庫跡地に都営住宅が出来た頃から住民層も低下して
賃貸アパートマンションが乱立して、高齢化もあって衰退してきたのは間違いない。
最近はどう見ても、北大塚の方が発展しているから便利に使わせてもらってみんな感謝してます。

[376: 周辺住民さん]

＞巣鴨どうしでも山手線の内側は外側を悪く言いますしね。
そんな話、聞きませんね。
巣鴨は坂がないので、上とか下とか偏見がない。
駅出口は、一つ。前に広い17号線があり、右も左も区別を感じない。
地蔵どおりは、山手線の外側なので、むしろ外側のほうが賑やかですよ。

[377: 周辺住民さん]

巣鴨は、どこから先が千石なのか。よく分かりません。
巣鴨も、千石も変わりはないですよ。
さすがに本駒込6丁目は、立派な邸宅が多いと認めますが。
それ以外は、文京区を意識しない町です。
北大塚と巣鴨の境も、道路一つ隔てて、同じような家が並んでいる。
どこも平坦な高台。平等な町。
その辺が暮らしやすい理由なんですかね。

[378: ご近所さん]

＞地蔵どおりは、山手線の外側なので、むしろ外側のほうが賑やかですよ。
大塚も北大塚の外側のほうが賑やかです、理由は簡単面積が広いし土地に
ゆとりがあるから。
地蔵通りは、お寺と近くの信用金庫が親戚ですから確かに発展してます。

[379: 匿名さん]

全然こちらとは縁のない地域の者ですが、
（利便性でコチラも検討対象です）
見ていると地元同士色々とあるんですね…
外から見ていると「？」ですが…
でもまぁ住めば都じゃないですか！？

[380: 匿名さん]

>>374

大塚って、３７３さんが言ってるのは文京区大塚だよ。
どんな学校があるか調べてみたら？

[381: 匿名さん]

大塚の名門校って、S高校？
今年は東大合格者30人、理３の医学部に5人（定員90人）、偏差値72らしいよ。
一時の90人より急落したけど大塚では競争相手はいないね。

[382: 匿名さん]

S高校は、文京区のT高校といい勝負でしょうね。
あとは、住民が団結し、警察を動かし、通学路の雰囲気を一掃すれば、
大塚も名門S校のある町として、もっと尊敬されるかもしれませんね。

[383: 匿名さん]

>>364
このマンションの特色は、大塚では稀少価値の広い住戸があるね。
このエリアのマンションで80㎡以上のゆとりのある３ＬＤＫはまず無い
ほとんど７０㎡台の３ＬＤＫばかりだった。

[384: 匿名さん]

大塚が立地の良さを生かしきれてないのは、古くからの地元民の抵抗

そういう地元民の既得権に肩を持つ、ふるぼう区議が、大塚の発展を妨げている

でも、分譲マンションの購入住民が増えているから、大塚駅アトレを皮切りに、周辺のパッとしない商店街が淘汰され、大型スーパーなどが整備されるのは時間の問題

それを望んでいる住民のほうが多いんだから

[385: 匿名さん]

JRの駅ビルは中途半端で終わることが多いからな。地元の商店街の反対に負けてしまう。
大塚みたいに中途半端に商店街があるところだと失敗しそうな気がする。

[386: 匿名さん]

>>384さん
でも今回の区議選はダントツのトップ当選ですよ。
分譲マンションの住民の数なんて20％にも充たないと思うよ。
仮に分譲マンションが30物件として平均60戸として1世帯あたり2.5人で合計4,500人？

豊島区のHPによると　http://www.city.toshima.lg.jp/kusei/toukei/h20/007189.html
H21年の世帯数と人口は
北大塚1～3丁目：5,936世帯　9,560人（1世帯：1.6人）
南大塚1～3丁目：8,166世帯　13,523人（1世帯：1.7人）
---------------------------------------------------
　　　　合計　；14,102世帯　23,083人

・・・意外な結果、南大塚の方が世帯数も人口が多いんだ、知らなかった・・。
人口密度は　
北大塚3＞北大塚2＞南大塚1＞南大塚2＞南大塚3＞北大塚1　の順番。

大塚の最大派閥は、賃貸マンションとアパートの住民だと思います。

ちなみに
西巣鴨1～4丁目；6,656世帯　11,692人（1世帯：1.8人）
巣鴨1～5丁目　：9,111世帯　16,107人（1世帯：1.8人）

[387: 匿名さん]

地主が土地を売らないで小さいアパートばっか立てて店がはいらないので風俗に貸したりする
これが悪いんですよね

[388: 匿名さん]

>>385
巣鴨アトレも失敗だよね。
客が入ってないし、パン屋の場所が酷すぎる。
池袋もメトポリからルミネになって客が減ってるみたい。

[389: 匿名さん]

都営住宅は確か北大塚1、南大塚2にあったと思うんだけど意外と少ないんですね

[390: 匿名さん]

豊島区の住宅地の3割ぐらいは、借地だと聞いたことがある。
大塚は駅の周辺は大地主がいるらしい、池袋も同じだけどね大昔の農家。

[391: 匿名さん]

多くは期待できないが、12階建てにするなら流石に微妙なテナントだけでは持たないよな。

ユニクロなら商店街とあまり競合しないだろうから是非お願いしたい。

12階建てだと池袋側の高台の橋からスカイツリーが見えなくなるのかな？微妙な駅ビルになるなら作ってくれない方が有り難い。

[392: 匿名さん]

こんなところでアトレの話するのもなんだけど無印とか入ってほしいな
雑貨とか意外と少ないし無印は豊島区の会社だし

ベルクラと同じくらいの高さと聞いたから空蝉橋からは変わらず見れるでしょ

[393: 匿名さん]

>>382
S高校って名門なんですか？　ただの受験校だと思いますよ。
中学高校と通ったけど、通学路に風俗や繁華街があるから男子校の生徒には
毎日とっても刺激があって、みんなガリガリ勉強しました。
近年は医者の子供が多いから、東大は不人気で医学部にたくさん行くらしい。

[394: 匿名さん]

360さん
詳しくありがとうございます。参考になります。
やはり、15階以上の高層階より14階以下の低中層階の方が
販売率が高いんですね。これも震災や計画停電の影響かな。
366さん
ここはオール電化ですね。オール電化は増えると思います。
電気代はこれからも値上がりする可能性がありますからね。
でもガスも同じように値上げ せざるを得ないと思うんです。
オール電化って決して悪くないと思うんですよね。

[395: 匿名さん]

オール電化は夏場に電気をかなり使うので、
夏場にはガス併用よりもかなり光熱費が高くなると聞きました。

タワーで低層・中層だとあまりタワーのメリットが無いような。
高層だからこそ他の構造比免震の効果があるんだと思います。
タワーの低層・中層階を買うなら、普通の低層・中層マンションを
購入すればよいのでは、と思ってしまいます。その方が安いですし。
もちろん、共用施設の充実さはタワーの方が上ですので、
それを求めるということならわかりますが・・

[396: 匿名さん]

タワーの低層階は割安ですが、住み心地の良く高く売れる高層階の引き立て役ということ
になります、低層階なしには高層階は作れませんから。
これはタワーに限ったことでもありませんが、中高層マンションも同じです。
資金的な余裕があれば多くの人が高層階や角住戸を購入するのは当たり前、共用設備と
いいますが、通過するのは普通は朝晩のほんの数分間、施設も年間に何度使うことか。
居住中の99％は部屋の中で過ごすということになります、マンション選びの難しところ？
タワーマンションは、低層階、高層階が売れて中層階が残る傾向がありますが、景気と
エリアの特性なのでしょうか。

[397: 匿名さん]

中層階は地震時一番ダメージが大きいらしいから知らずに避けてしまうんではないのかな

[398: 匿名さん]

タワーは高層階の角部屋など高い部屋から売れていく。
低層階は、高層階や中層階が欲しいけど、資金面で余裕が無いが
どうしてもそこに住みたいという見栄っ張りやSOHOの購入が多いと聞く。
結果、眺望、割安感のない中層階が売れ残る。
価格差（収入格差）の大きいタワマンは、管理や修繕で
高層階住人と低層階住人で揉めるケースがよくあるようだね。

[399: 匿名]

でもこの物件は高層階がサッパリで低中層が売れている感じだよね。

[400: 匿名さん]

高層階を購入する予算があればもっと良いとこに買えるもんね。