ザ・タワーレジデンス大塚 パート2

[マンコミュファンさん]

パート2立ち上げました。よろしくお願いします。


パート1＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/58106/

＜全体概要＞
所在地＝東京都豊島区北大塚1丁目13-1（地番）
交通＝山手線大塚駅より徒歩4分
総戸数＝201戸
間取り＝1LDK～4LDK
面積＝40.42～105.07平米
完成・入居＝2012年7月下旬予定

売主＝東京建物、三菱地所レジデンス（旧藤和不動産分・三菱地所承継分ともあり）、中央商事、東京急行電鉄
設計＝三菱地所設計
施工＝東急建設
管理＝三菱地所コミュニティ（11/3/31までは三菱地所藤和コミュニティ）

[182: 購入経験者さん]

第一期第二次って、抽選が多かったと言う事ではないかしら？価格設定等を考慮しても、人気は高いですよね。購入しなかった場合は後で後悔すると思うような物件ではないかと。買える人はうらやましいです。

[183: 匿名さん]

第1期2次の日程が先延ばしされてるね。
3次4次と増えるのがかっこ悪いから2次で粘るのか…

こういう売り方して売れてる物件見たこと無い。

[184: 匿名さん]

ご近所の財閥系のマンションは2年くらいずっと1次販売を継続してましたよ

[185: 匿名さん]

アウルタワーみたいにココも完成時点で半分以上売れ残るのかな？
人気マンションは1期1次で半分くらい売っちゃうのにね。

[186: 匿名さん]

時期が悪いよ

[187: 匿名さん]

すぐ近くに住んでいるので日曜日の昼間と夕方に中をのぞいたが、
見る限り客の姿は見えなかった。
贔屓目に見てもそんな人気が出ている物件とは思えない。

第1期1次はすごく気に入って買いたくなった人が申し込んだのだろうから、
出した件数の半分くらいは売れたのかもしれない。でも2次以降は・・

坪300から320万円出すならわざわざ大塚の物件を買わなくともと思うが・・

[188: 匿名さん]

立地自体はすごく良いと思うんだけどなぁ
やはり山手線の駅近って本当に貴重だし。
でもタワマン・オール電化で二の足踏んでしまう気持ちもわかる。
今は結構なやみますねぇ

[189: 匿名さん]

＞172
地域一番のマンションといえば、住友不動産のシティハウス南大塚だと思います。
高級マンションかどうかはわかりませんが、プチバブルもありましたが場違いな
高額マンションで三割くらいが1億円を越える部屋だったみたいです。
大塚エリアで億ションはほとんど皆無ですから別格という感じでしょうか。
売れるかどうか話題になりましたが、不思議なことに売れてしまったようです。

タワーレジデンスの1億円以上の部屋がすぐに売れるのか興味がありますね
駅近の静かな土地ですから案外早く売れてしまうかも。
大塚という土地柄、外国人のお金持ちが多く買われるかもしれませんね。

[190: 匿名さん]

5月7日に1期102戸が抽選分譲され、82件69戸に申込みが入った。
引続き5月14日に1期2次として11戸が分譲されるが、
こちらは人気の高い住戸であるため完売となる見込みという。

[191: 匿名さん]

意外とがんばってますね
湾岸じゃないのが大きいのか

[192: 匿名さん]

オール電化タワーといえども、内陸ですものね。
その点は、安心。
大塚駅に徒歩４分ですもの、案外早くに売れちゃうんじゃないかしら？

[193: 匿名さん]

弟1期で完売できないのは相当痛いでしょ。

[194: 匿名さん]

自分の望む条件をある程度満たしているし、山手線の駅まで徒歩4分という立地を考えたらすごく良い物件なんだけど、この価格は少し悩んでしまいます。
両隣の駅も池袋、巣鴨と便利な場所だし大塚駅にはアトレも出来るそうですし、将来的にも期待できそうなんだけどな。

[195: 匿名]

アトレには過度な期待しない方が。。あの駅の構造を考えるとかなり小さくなりそうだし、
まず食品スーパーは入らない。
できて成城石井くらいでは。

[196: 匿名さん]

スーパー、コンビニは沢山あるから今更いらないでしょ
12階建てのうち1階は保育所なのであとはカフェ、ケーキ屋くらいで十分です

[197: 匿名さん]

できて成城石井でも相当嬉しいけれど…
この辺りって高級系スーパーってないですし。
あ、スーパーじゃなくて、カルディなど輸入食材が豊富な店も嬉しい。
駅力は将来的に高くなっていくと思います。
…だからこその強気の価格設定？

[198: 匿名さん]

＞１９７さん
そういった志向の方は文京区や目白、駒込にした方がいいです、間違いなく失望しますよ
ここに住んで池袋や銀座まで買い物に行くのが固い選択かと。

大塚はそういう街ではありません、おしゃれなお店が間違って出来たりしますが
需要がないので短期間で閉店したお店をいくつも知ってます。

[199: 匿名さん]

大塚っておしゃれなお店の需要が少ないんですか。。。
あんまり若い世代がいないってこと？

立地的には、通勤や通学にもってこいだと思うのですが、
やっぱり価格が悩みどころかな。

[200: 匿名さん]

ピンサロが多すぎて毎日寄り道しちゃいそう。4000円で2回転て、働く女子もかわいそうだな。

[201: 匿名さん]

↑
それ看板だけですよ(^^ゞ
ピンクサロンはずいぶん減りました巣鴨とか池袋がはるかに多い感じ

よくわからないのですが、北大塚はマッサージ店がとっても多いです
そんなに疲れる街なんでしょうか、住んでいるとわからないけど。

[202: 匿名さん]

怪しいマッサージは違法マッサージの可能性が多いですね
この間も捕まってました、巣鴨警察署が近くにあるのでもっと取り締まっていただきたい

[203: 匿名さん]

＞＞197
あの辺で高級路線のスーパーって見当たりませんね。
少し離れると色々あるんですけどね、白山通りのクイーンズ伊勢丹や後楽園ラクーア内の成城石井など。
ただそういうお店って日常的な食材を買うような所じゃないし、ちょっと離れててもあればそれでいいかな。ちょっと変わったものが欲しかったら隣の池袋でいくらでも手に入りますからね。

[204: 匿名さん]

風俗店の看板が出てるけど看板だけなんて本当にあるの？
北口のちよだ鮨の裏手はかなりの数の風俗店があるよ。
あと夜になると北口の盛り場はかなりガラの悪い人が歩いていることが多い。
まあ盛り場を避ければ大丈夫だし、この物件の周囲は大丈夫だろうが。
よしやに寄る際は注意。

[205: 匿名さん]

＞２０３　そういうお店って日常的な食材を買うような所じゃない

日常的な食材を売ってますし、みんなそこで買ってますけど？

あの商品を誰も買ってないならあそこで商売が成り立つはずが無い。

[206: 匿名さん]

山手線で往復260円、池袋のデパ地下の夕方がオススメですよ
文京区のクィーンズや三徳行くよりはるかに早くて、安くて品もいい。
我が家もマグロと輸入品は、デパ地下が定番になりました。

[207: 匿名さん]

＞＞206
ここに住むことがあれば池袋駅の商業施設はどんどん利用したいですね、せっかく隣駅、しかも直結した場所にあんな便利が場所があるんだから使わないと勿体無い。
大塚駅まで徒歩4分というのは通勤、通学以外でこういう部分も有効利用したいですね。
反対となりの巣鴨も好きだけどあちらは自転車で行ったほうが便利そうかな。

[208: 匿名さん]

>>207
巣鴨は散歩コースにいいですよ、自転車はずっと上り坂だから電動自転車は必須ですね。
駅前の西友は40年くらいやってる古い店舗なので、ゆったりと買い物ができます。
文京区、池袋、巣鴨などの人気エリアに隣接して、ちゃっかり利用出来る不人気エリアは
お買い得だと思います。
ただ小学校の学区は少し問題があるのかもしれません、商店街の子供が多くて
庶民的すぎます。

[209: 匿名さん]

不人気エリアという割には高いですよね？
どうしてですか？

[210: 匿名さん]

MRの前に置かれているパンフでは先着順になっていたよ。
中をのぞいてみたが、一人も客が入っていなかった。
係員も暇そうにお喋りをしていた。
大丈夫か？

[211: 匿名]

不人気といっても山手線のなかではだから。根本的にある程度の需要があるなかでの不人気ということ。名門高校の成績下位みたいなもん。

[212: 匿名さん]

山手線に限定すれば、田端～鶯谷あたりが最も安いエリアですが、
これはあくまでもイメージと人気なんだよね。
反対に人気があって高いのは新宿～恵比寿あたり
大塚はよくも悪くも豊島区の中でも平均的、
23区の中でも平均的な価格と人気と価格だと思います。

＞不人気エリアという割には高いですよね？
JR山手線の駅だから、他に比べて高いのは当たり前だと思います。
どこと比較して高いと言われているのでしょう？　
感覚的なものですか？

[213: 匿名さん]

209ではないけど、このスレの上の方でも書かれているように、
2008-2009年に売り出されたブリリア巣鴨より坪30万円高いのが
納得できない。立地はブリリア巣鴨(巣鴨駅5分)の方が優れているし・・

山手線外と内ではマーケットが違うし(なので内側の住不の物件との比較は不適当)、
茗荷谷や新大塚の物件と比較するのは適当でない。

10年前なので記憶ベースだが、よしやの隣でこの物件よりも
駅近の三井不動産のステーションフロントタワー(大塚駅徒歩3分)が、
新築時に坪270-280万円くらいだったと思う。間違っていたらごめん。
中古では最近坪220-230万円くらい。
このマンションも10年経過するとこのくらいまで価値は落ちると
見るべきでは。それを考えると新築時坪300-320万円は
発射台としては高いような気がする。

あと、参考になるのは、
グランフォート青淵閣(大塚駅徒歩9分)は新築時坪250-260万円、
パークホームズ西巣鴨(大塚駅徒歩10分)は新築時坪230万円。

[214: 匿名]

10年前ってマンション最安値みたいな時期じゃん。そんときで坪270なら今の坪単価で納得だが。

[215: 購入検討中さん]

住友の大崎駅と直結のタワーマンションは坪320ー330だったけど、山手線つながりで比較するとここの相場感ってどうなんでしょうね

[216: 匿名さん]

マンション価格の底は2002-2003年くらいで、
ステーションフロントは1999年築で、おそらく販売されたのは1997-1998年頃。
レインズの価格指数で比較すると、今とあまり変わらない水準だよ。
http://www.reins.or.jp/pdf/trend/tm/tm_201104.pdf

ITバブルが弾け、銀行の不良債権問題が深刻化し、2000年台に
入ってから急激に不動産マーケットが萎んだんだよな。

[217: 匿名さん]

高い安いは、購入者が判断する問題なのではありませんか？
豚ロースがあのスーパーではグラム200円、となりの肉屋では230円と言うようなもの
品質も違うし、産地も違うから。

大塚初のタワーマンションという三井不動産のステーションフロントタワーは、タワーとしては
安め、大塚価格だなと当時思いました。
完成したら安い理由がわかりました、エントランスホールには悲しそうに噴水が今でも
水を吹いています？

例えばタワーレジデンスの最上階110Aなんて4LDKで、1億超えるけど山手線の駅近タワーの最上階と
しては、大変割安感があると思います。
少し前の住友のシティハウス南大塚の高層階が1億2000～1億5000万円でしたから、こちらの方が
デザインといい設備といい割安感を感じる人は多いのではと思います。

グランフォート青淵閣やパークホームズ西巣鴨は青田売りですが、完成してみたら前評判とは
かなり違う感じで高級マンションにしてはチープな感じでした。

[218: 匿名]

大崎は大規模な再開発だから比較にならない
昔はいい勝負だったが今は
大崎＞＞＞＞大塚

[219: 周辺住民さん]

住めば都の街です。これ以上便利な所を探すのも難しいかと。まとまったものは池袋で、普段は近所で十分。外食も肩のこらない名店が多い。飲み屋もくだけた店も近くにある。バスを使えば文京区の良い学校群まで数分。山手線は言うまでもなく便利この上無し。都電も休日はリラックスできるところまで連れて行ってくれる。以前は文京区、大田区、新宿区、板橋区など数年で移り住んでいましたが、結局ここに永住する可能性が高いです。グレードの高いここに住める人がうらやましい。掲示板では色々とネガのことも言われていますが、どうなのでしょうか。よくわかりません。

[220: 匿名さん]

まあ買う人が完全に納得していればいいのだが。

でも、地域性をあまり考慮せず、山手線の駅近という点を捉えて
他の山手線の駅のタワーマンションと比較して高い安いを議論するのは
かなり危険だと思う。中古で査定を出すと、どうしてもその駅と
駅からの距離と築年で、直近の取引価格を参考に価格が決まってしまうから。
分譲時の価格とか、内装のグレードとかはほとんど考慮されない。

マンションの内装設備のグレードを上げたとしても、
各部屋あたり標準的な仕様から比べて100万円も差は出ないよ。
内装設備は日々進化していくものだし、絶対的な価格差もないから、
あまり査定価格には影響がない。
故に御影石の天板とか、外国製のキッチン設備等、内装設備の豪華さで
物件を選んだり、高い価格を許容するのも危険。
ディスポーザー以外は大抵は事後的に作ることができるわけだし。

共用設備について、他のタワーマンションに比べたら寧ろ簡素な方だと思うし、
これだけ戸数があれば分譲価格に転嫁している額は大したことはないと思う。
ディスポーザーがないのでコストが安くなっている面もあると思う。

ブリリア巣鴨は、巣鴨駅5分で山手線駅近だし、グレード、絶対的な距離、
線路に近いというマイナス点でもこの物件とかなり似ている。
内装の設備面では、ディスポーザー、ミストサウナ、食洗機が標準で
付いていた点でこの物件よりもむしろ優れていたかもしれないね。
どうもこのブリリア巣鴨よりも高いというのは納得ができない。

この物件は、ミニバブルの最盛期に土地を仕入れ、
その後、どんな事情があったのかはわからないが、販売開始まで
3年以上要していることから、デベ側はかなりコスト高な状況なのだろう。
だからこの価格水準にせざるを得ないのだと推測するが。

[221: 購入経験者さん]

＞中古で査定を出すと、どうしてもその駅と
＞駅からの距離と築年で、直近の取引価格を参考に価格が決まってしまうから。
既に価格に反映されてますよ、同じものを目白や駒込に作れば1～2割増だと思います。

現金で買って10年以内に売却できる人は参考に出来ますね、住宅ロンーならどうでしょう？
大塚に利便性を求めて検討する人は多いですが、資産価値を求める人が多いですか。

＞故に御影石の天板とか、外国製のキッチン設備等、内装設備の豪華さで
＞物件を選んだり、高い価格を許容するのも危険。
外国製のキッチン設備は最初からないですよ、独製グローエの洗面水栓は交換して6万円位
御影石の天板に人工大理石から交換して10万円くらい。御影石は硬くてグラスは割れ易い
むしろステンレスに交換するほうがずっと高いですよ。
コストに関係あるのはむしろ壁紙フローリング、ユニットバスのグレードですよ。
高級感を演出できて、購入者が満足すればいいのではないでしょうか？

高級車や外車を買う人の気持ちは、大衆車に乗っている人には理解出来ないから
無関係だと思います。

＞ミニバブルの最盛期に土地を仕入れ、
ミニバブルの時期に販売されたマンションの用地仕入れ3～5年前ですから安値ですね
デベは大儲けだったんですか？
販売終了したブリリア巣鴨を比較に出しても今から買えないしコンセプトが違う。
巣鴨駅から夜は寂しい線路際の道、飲食店や風俗を通って帰宅する。
立地はこちらの方がはるかに良いと思いますけど。

プチバブルの中途半端なブリリア巣鴨の低層階を買ってしまった方ですか
住友のシティハウスが検討できなかったからですか。

[222: 匿名さん]

目白・駒込との比較ではなく、同じ大塚近辺の山手線外側の
マーケット価格に比べると割高と感じられるのだが。
一生住み続けるから資産価値を気にしないという人は結構いるけど、
本当にそうなのか。子供が成長して手狭になることもあるだろうし、
転勤することもあるだろうし、30年も経てばかなり古くなってくるし。
実際どのマンションでも1～2年で売却する人が出てくる。
そうした時にマーケットとのギャップのある物件を購入していると
困ると思う。

ミニバブルの頃はデベはかなり儲けたのでは？
その頃が大手デベの過去15年くらいの最高益の時期だと思うけど。

あと立地は個人の主観が強いのであまり議論したくないけど、
このマンションの立地は洪水ハザードマップで1-2mの浸水が
指摘されているし、あとは週末になると真如苑への訪問者が
列をなして歩いていることもあるよ。個人的にはかなり嫌だけどな。
巣鴨の大塚側の線路沿いの風俗は無くなったと思う。
そもそもブリリア巣鴨に行くのにわざわざ線路沿いを通る
必要もないのでそれを問題視するのもどうかと思うよ。

ブリリア巣鴨とこの物件のコンセプトの違いって？
そんな言う程違いがあるかな。

[223: 匿名さん]

＞222
このマンションの土地は海抜何メートルなんですか？
浸水するって、近くに川があるんですか？

[224: 匿名さん]

ゲリラ豪雨じゃない？
豊島区で水没とか聞いたこと無いけど

[225: 匿名さん]

＞ミニバブルの最盛期に土地を仕入れ

これは嘘ですね。
ここは東池袋に移転した日立プラントのあった土地。
日立の子会社の中央商事が売主に入ってます。

[226: 匿名さん]

>>225
よく読みなよ
>>176　　さんが書いてくれてる。
日立製作所グループの不動産会社、中央商事は2007年8月、豊島区北大塚1丁目の日立プラントテクノロジー大塚事業所を取得した。売り主は日立プラントテクノロジー。価格は35億円だ。今後の活用方法は明らかにしていない。

2007年はミニバブルじゃないの批判する前に、よく調べないと笑われるよ？
系列の中央商事さんは、仕入の半額で売ったの？
普通は貴重なマンション用地、上乗せしないと売らないんじゃないの？

[227: 匿名さん]

調べたわけではありませんが（笑い）、大手の場合、販売用不動産は特損を出して引き直しをしていると思います。どの土地をいくらにしたのかわかりませんけどね・・・　特に割高なものなどないと思いますよ。

[228: 匿名さん]

財閥グループに勤務してますが、グループの土地を購入してよほどの事情がない限り
特別損失して売ったら連結決算に響きますから普通はやりませんよ。
特にメーカーの多い日立日産系は体力があるから、多分ないと思います。

マンションの用地仕入れでも、これだけのまとまった土地なら入札して仕入れるのが
普通だと思います。
マンション用地を確保するのに、都心では周囲を買収して1年以上時間が掛かるのが
普通ですから、デベにとっても美味しい土地は高値でも買いますよ。

別スレで見ましたが、住友のシティハウス南大塚の売れ残り最上階が売れて
完売したみたいですね、実売価格は定かではありませんが分譲価格1億5000万円
大塚でも条件が良ければ億ションが売れるのは驚きです。
プチバブルを挟んで、グランフォートにも億ションがありましたから
住友と合わせて20戸は売れているようです。
地震の影響で湾岸のタワーを敬遠する富裕層が、内陸を物色する時代になりそうです。

[229: 匿名さん]

＞223
ゲリラ豪雨の事だと思われるけれど、
確かコチラは排水設備の整備が行われているはず。
以前は大雨の際は大きな水溜りが出来ていましたが
最近はそういうことが全くないと前スレで言われていたような。

[230: 匿名さん]

>>229
ゲリラ豪雨で万一関係があるのはマンションの1階だけですよね
タワーマンションだから96％の住民には無関係なのではないでしょうか。
近くに住んでいますが、ここが浸水したということは聞いたことがありません。
南口の巣鴨小学校の前の道は昔は川で現在は暗渠（川の上に道路）ですが、
それでも聞いたことがないですよ。
豊島区内だと高田のあたりの神田川で昔は氾濫したらしいですが
河川整備で最近はないですね。
神田川でも豪雨でニュースになるのは上流の川幅の狭い中野とか練馬区のところですよ。
豊島区で低地は高田の海抜5ｍから高台の池袋の30ｍだそうです。ここは15ｍくらいですかね。

[231: 匿名さん]

ブリリア巣鴨が線路ぎわというのは間違いですよ。
それぞれのマンション用地前で電車の音を聞いてみてください。
全然違うから。

ちなみにブリリア巣鴨の坪単価は前半と後半で違うと聞きました。
前半は坪310万円で後半は270万円まで引き下げて売りきったはずです。

あれは在庫圧縮の目的があったから特別価格でしょうね。

[232: 匿名さん]

＞231
それは高層階と低層階とか方位の違いじゃないですか？
たった10％くらいしか違わないですから。
同じ階でも中住戸と角住戸の坪単価は10％近く違います
階数による価格差はデベにもよりますけど１％では利かないですよね。

勝手に平均単価と言う人が多いですが、全部の部屋の分譲価格が公表されていない限り平均単価ってデベじゃないと案外わからないものです。
普通は中層階の南向き中住戸あたりが、平均坪単価になることが多いですよ。

[233: 匿名さん]

>232
なるほど、そうかもしれませんね。
ただブリリア巣鴨の営業に後半戦で10％下げて販売したと聞きましたよ。
本当かどうかは分かりませんが。

[234: 匿名さん]

>233
商売人がよく言いますが、日本人はお得感が好きな国民性だそうです
定価がいくらで○％安いというのは好きなんですよね。
マンションも一度に分譲価格を公開しないので、様子見ながら上げたり下げたりありますよ。
だいたいの相場はあっても、マンション個々の事情やコストがあります。

しかしタワーレジデンスも立地がいいのに何で青田売りするのでしょう？
完成売の方が高く売れそうな気がします

[235: 匿名さん]

大塚駅の旧北口というとゴミゴミしていて飲食店や有楽街が多く
あまり良い印象がありませんでしたが、タワーレジデンスの周辺を歩いてみると
意外に閑静で道路も広くて交通量も少なく住宅地の入り口でいい場所ですね。
南大塚よりとてもいい環境だと思いました。

[236: 匿名さん]

>233
仮に10%下げてまでも売り切れば立派じゃないですか!
何年も売れずに陳腐化している高田の物件を見て御覧なさい。
灯りも疎らでゴーストマンションですよ。

しかし、このマンションはオール電化でディスポーザーもなく
立地も谷底だし売り切るには難しいけど、買う人もいるんだよね。

それと、目の前に警察署もあるけど、近くに893さんたちの事務所がいっぱいあるよ。

[237: マンション住民さん]

大塚のマンション買う時点で、893さんなんて気にしないでしょ。風俗だってあるんだし、いても当然。それよりも利便性ですよ。

[238: 匿名さん]

↑　やはり利便性を重視するなら
ここのマンションは買いってことでしょうか？
とんでもなく環境が悪いわけでもないし。

[239: 匿名]

利便性なら大塚よりも巣鴨が上。利便性重視ならむしろ他の選択肢があるのでは。
巣鴨の駒込4丁目の物件を中古で買うとか。余程環境もいいよ。

[240: 匿名さん]

池袋を使うのであれば大塚のほうが上だし
自分の環境を考えたほうがいい

[241: 匿名さん]

それに地震後の中古物件を買うのは問題があるし

[242: 匿名さん]

池袋と大塚ではどう考えても池袋が上でしょう。
新大塚だったらなんとなくいい感じはするけど、ここは北大塚。

[243: 匿名さん]

>目の前に警察署もあるけど、近くに893さんたちの事務所がいっぱいあるよ。
そうですか？
20年くらい前はいくつかありましたけど、大塚から移転したと聞いてますよ
7のつく日は大塚の縁日ですが、ずいぶん屋台が少なくなったのが物語りますね。

警察の前で事件起こすような間抜けな関係者は、破門されそうですから
考えようによっては大塚で一番安全な場所かもしれません。

>新大塚だったらなんとなくいい感じはするけど、ここは北大塚。
違うと思いますよ。
南大塚の住友物件も最初は、新大塚駅近を宣伝してましたが
売れ残りが多数で方向転換したのか、山手線大塚駅近に変更しましたよ。

まあ残念なのは、昔の反対運動で丸の内線が大塚駅を通らなかったことですね。

[244: 匿名さん]

住まいとして考えると、茗荷谷のアトラスタワーより便利で住みやすい立地だと思います。

[245: 匿名さん]

アトラスタワーの名前は出さないほうがいいよ
立地や環境が違いすぎる、値段も違うけど
そもそも文京区に住めるならコチラを選択肢に入れないだろうし

[246: 匿名さん]

ここは窪地だし、近くに風俗やラブホが沢山ある。
そういう立地だから南大塚や新大塚とは全然違うよ。
また周囲に大きい建物があり閉塞感もあり、15階以上じゃないと抜けない立地。
中層以下はタワーの意味ないから、パークホームズ南大塚の方がお手頃でいい。

[247: 匿名さん]

喧騒の駅前で地下鉄だけのアトラスタワーより山手線の交通至便で、閑静な住宅地だったら
こちらを選ぶ人が多いと思うけどなぜ？
確かに普通の部屋なら、内装は少し違うけどあちらも豪華とは言えないとMRに行って思ったよ、

[248: 匿名さん]

とりあえず風俗に関しては普段の生活では通過しないような所なので、それほど気にならないかな。最初からなければそれに越したことはないですが。
周辺環境はたしかに新大塚や南大塚の方がいいのかな？ただ山手線の駅徒歩4分は捨てがたい魅力ですよね。もちろん価格もそれなりですが。

[249: 匿名]

そうか？
山手線の音がうるさくて凡そ閑静とはいえないと思うが。駅前に風俗があるしイメージは悪い。
ちよだ鮨の裏あたりは明らかな893が徘徊してるよ。
特に子育てを考えると、茗荷谷の方が遥かにいい。
山手線の利便性は認めるけど、丸の内線も中々だよ。池袋や東京へのアクセスが便利。

多くの人が大塚を選ぶなんて言い過ぎでは？世間的には圧倒的に茗荷谷が上だよ。

[250: 匿名さん]

駅前にあるのは本屋ですが？

[251: 匿名]

駅前に沢山風俗あるでしょ。本屋の隣はラブホだし、風紀がよいとは考え難いが。

[252: 匿名さん]

風俗がお嫌いな人が多いんですね、東大進学校の生徒さんが大塚の風俗の前を通って
通学していますが彼らは影響されるのでしょうか？
山手線の豊島区の駅で風俗がないのは目白（数年前までラブホが2つ）だけだと思います、
駅力のあると言われる巣鴨も池袋も大塚の比ではありません。

[253: 匿名さん]

>ちよだ鮨の裏あたりは明らかな893が徘徊してるよ。
それって、あなたが風俗街を徘徊しないとわからないよね、
詳しいですね・・・お会いしたりしてるかも？

>特に子育てを考えると、茗荷谷の方が遥かにいい。
優秀であると同時に抽選でくじ運が良くないと入れない国立小ですか
公立中学なら違いますよ、頭のいい子は私立中に行きます。

あなたの好きな茗荷谷の播磨坂の手前で育ち親が住んでいます
住んでみると大塚の方が場所を選べば、緑は少ないですが利便性と
住環境はいいと思います。

窪地とか谷とかいう方がいますが、海抜は15mくらいですか
文京区の本郷と同じくらいですよ。

[254: 匿名さん]

海抜は18mですね
左右の駅が高いので谷になっていても山手線右側より地盤はいいですよ
http://hwm8.wh.qit.ne.jp/san-sai/f.jrest.html
ここを参考にしてください

[255: 匿名さん]

どう見ても谷底でしょう。あそこはすり鉢だよ。

相対的に見てだから、海抜云々は意味ないよ。

山手線の大塚駅が橋脚の上にあるのはあの辺が低いからでしょ？

巣鴨は高台だから駅も下にあるし。

ホー〇軒のおばさんもこの辺はほこりっぽいって言ってた。

北なんだよ北大塚ってモヤモヤさま～ずに出てきそうだけど
この辺は何にもないよ。昔、100円バーガーがあったけど今はないのかな？

[256: 匿名さん]

下品な古くからお住まいの中国の方が書き込んでいて、掲示板の品位が下がりますね。
ラーメン屋さんの店長はよく知っていますから、聞いておきますよ。

[257: 匿名さん]

ホー〇軒の若い方の従業員は中国人だけど、店長も中国人なんですか？

[258: 匿名さん]

このタワーマンションは中層以下は眺望はなかなか抜けない。
下半身は抜ける街なんだが…

[259: 匿名さん]

シティハウス南大塚、グランフォート、こちらも大塚で高級マンションのスレには
地元の賃貸の方がいつも寄ってきますね。
大塚は古いアパートや古家が多いから妬ましいのでしょうね。
地元の方って、地元の高額マンション買えないからお気持ちはわかりますけどね。

[260: 匿名さん]

中層つうか２０階以上じゃないと展望は抜けないでしょ？

[261: 匿名さん]

大塚は中途半端。

利便性を重視なら池袋や巣鴨が上だし、閑静な住宅地に住みたければ目白でしょ。池袋へのアクセスなら目白も池袋に一駅だし利便性も引けを取らない。

大塚のしかも北口は風俗あり治安もよくない。窪地で浸水懸念があり地盤も不安で坂下だからどこに行くにも坂を登らねばならない。

この物件が高級マンションかはさておき、大塚北口の高級マンションとやらはミスマッチでは。

[262: 匿名さん]

目白が利便性いいと言うけど行ったことあります？
結構不便ですよ
まぁ住環境はいいので値段は文京区並の高さになりますけど

[263: 匿名さん]

目白は山手線内側はやや不便だと思うけど、外側は大丸ピーコックもあるし商店街があるしかなり便利だと思うよ。

目白3丁目、4丁目、下落合3丁目あたりはかなり便利だよね。

[264: 匿名さん]

目白が便利なんて誰も思ってないですよ、駅前の一等地は学習院ですから
内側で1番駅近なのはガーデンヒルズ？
ピーコックや丸正なんて駅から遠くて不便でしたよ、学習院下のよしやか
高田馬場で皆さん買い物してました。

大塚では、巣鴨の駅力が上なんて聞いたこともないです
おばあちゃんの原宿では有名ですが。
三田線は深くて本数も少ない、板橋からの庶民的な方が使う電車で昔は有名でした。
池袋の駅近は住む場所ではなく、買い物したり遊ぶところと思います。
大塚南口を褒める方が多いですが、南口には大規模マンションはないですよね
あるのは新大塚の周辺。

[265: 匿名さん]

こんなに大塚駅北口を称えられる人はそうはいないと思います。
本当に頭が下がります。タワレジの契約者さんでしょうか。

目白の内側に住んでいる人がわざわざピーコックや丸正に
買いにいくことはないでしょうね。よしやの方が近いですから。
山手線内側を基点にピーコックや丸正が遠いとか批判するのはおかしくないですか。
そんなの当たり前ですから。

だから目白は山手線外側の方が人気があると思います。
ガーデンヒルズのあたりは急坂ですので暮らしづらいです。
駅から山手線外側にピーコックのあるあたりまでは、
目白通りの北・南も平坦で便利で閑静ですごく暮らしやすいですよ。

巣鴨と大塚については、大塚駅につながっているのは都電荒川線で、
三田線と接続している巣鴨の方が交通面では明らかに便利ですよ。
板橋からの庶民的な人が使う路線なんて批判してますが、
利便性とは全く関係ないじゃないですか。

[266: 匿名さん]

タワーレジの契約者ではありませんが、体験に基づかない偏向情報が多すぎるので。
目白にもマンションを持っております、大塚のもう少し高いマンションに住んでおります。

[267: 匿名さん]

都電って結構いいところは知ってますから便利ですよね。

サンシャインのほうに行くのにも便利ですし。

それにお子さんがいたら、喜ぶのではないでしょうか？

[268: 匿名さん]

都電といえば区役所が移動したら都電で行けますね

[269: 匿名さん]

大塚といえば
「おおつかぁ～　かどまぁ～ん」だよね。

今はあるのかな？

昔にくらべりゃ大塚駅も大分キレイになったけど、山手線の改修工事の順番では田端駅より後
だよ。いかに地味かって。

所詮、地味なりにこのスレを盛り上げていかなきゃ売れないもんね？営業さん！

地味でも魅力はあるんだよ！

[270: 匿名さん]

＞　おおつかぁ～　かどまぁ～ん

269さんは、東京の方ですね、あの時代に東京でテレビを見てたって事ですもんね。
ちなみに、＜角萬＞とかきます。

正直、理解出来る人、東京に少ないと思いますよ。東京は田舎 モンの町だから。

今は、ライオンズマンションになってる、駅の北側の線路沿い、すこし池袋の方に歩いたところです。

[271: 匿名さん]

たしかに東京は田舎者の町で、東京育ちは大塚でも少ないですね。
ビルの屋上の金閣寺のカドマンは、マンション世代だと知らないかもしれません。

田端の駅前もキレイになって駅ビルが出来て驚きますね、大塚は山手線の駅でありながら
駅周辺を地主がけっこう持っているので、発展しないところが魅力だと思います。

大塚を長年離れていたので改めて人口密度が多く医療機関がたくさんある
目白なんて陸の孤島のような少なさでした、医療機関の選択肢は大塚の半分の半分以下？

発展しない大塚に住んで、上野や池袋を用をたす。
文化施設や学校は文京区を拝借するというのが、ちゃっかりした都心ライフかも
文化施設やスポーツ施設の利便性は、豊島区はかなりレベルが低いです。

駅ビル計画も、どうせ成功なんてしませんから早めに退散して欲しいです
大塚は今のままでちょうどいいと思います。

[272: 匿名さん]

どうせ住むならどんどん便利になっていって欲しいというのが本音ですが、大塚という場所に愛着を持ってい
る方にとってはあまり歓迎できない変化なのかな？
確かに隣の駅が池袋ですからね、利便性なんてそれだけで十分満たしているような気もします。
もし、地域住民の方がいるなら今の大塚で不便を感じる所など教えて欲しいです。

[273: 匿名さん]

何いってんのこの人
30年前からずっと便利で時刻表いらず、これ以上何を望むの？

・・と言いながら、初めてマクドナルドが出店した時、
吉野家がドミノ会館に出来たときは嬉しかったな、
これで大塚もやっと一人前になったと。

[274: 匿名さん]

大正生まれの死んだ爺さん
「生まれた時から、電気も水道もガスもあった」と自慢してたな
婆さんは恵比寿育ちで、戦後までガスがなくて薪のでご飯炊いてたらしい。

[275: 匿名さん]

小さいマンションが多いからもうちょっとまとめてほしいなと思ったり
あとはファミレスかな、ロイホは高すぎだ

[276: 匿名さん]

よしやか高田馬場で買い物してるって、住所でいうと高田丁目から3丁目？
あそこは目白の中でもかなり不便な場所だろ。急な坂の下だし。
目白なら下落合2丁目か3丁目あたりに住んでみなよ。閑静な住宅街だよ。
駅から近く平坦で、ピーコックが近い。目白病院があるし、
知っているだけでクリニックは3、4件ある。
わざわざ目白の不便な場所を挙げて批判しないでよ。

大塚について本当に理解できないのだが、
都電荒川線は本当にいいところ走っているか？
早稲田と荒川方面に行く機会ってそんなにあるか？
大塚から王子に行くなら山手線と京浜東北線使った方が早いのでは？
豊島区役所ができたとして、行くのはせいぜい年数回くらいでは？
子供が喜ぶって、最初だけでは？

駅周辺は窪地で川が流れていたらしいが、地盤に問題はないのか？
どこに行くにも坂を登らねばならないのは辛くないのか？

駅前の風俗街やラブホテルがあり治安がよいといえるのか？
風俗店の数は巣鴨よりも圧倒的に多くないか？
風俗街以外にマクドナルド・あおい書店の隣に
いきなりラブホテルがあって気にならないの？
駅北側には中国人が多過ぎないか？
北側商店街の893は？
＊＊＊＊の施設や宗教団体系列の病院が
あるのは気にならない？

[277: 匿名さん]

荒川線と子供、、、サンシャイン、飛鳥山公園、荒川遊園．
どこも楽しいね．

そもそも東京はみんな便利ね。

フィリピーナより

[278: 匿名]

大塚といえば、駅前にBOOK・OFFが二件あるからいいななんて思ったことがある。
マンガの立ち読みができるから

[279: 大塚在住２代目]

谷端川の位置を特定することは、大塚の住人にとって重要だと思う。
まず、明治通りと交差するまでは、北区と豊島区の境界を流れていたことは、間違いない。
そこから、日章機械の前の通りを流れたのは、確実だろう。北大塚3丁目の交差点で、この道はなくなる。
その先は、436号線（よしやの前の通り）に沿って流れたのだろうか？
この点が、調べてもよく分からない。
大塚駅（北口）近くでは、都電の西側を流れていたという話も聞くが、、、
誰か、情報がある人は教えて欲しい。
確実なのは、谷端川が大塚駅の直ぐ東側で南口に抜け、三業通りへと流れたことだ。

[280: 大塚在住２代目]

いろいろ調べたら、大塚駅周辺の谷端川の地図が発見できました。

http://www.geocities.jp/yamanote_bridge/14ohtsuka/5yabata/yabata-r.htm

[281: 匿名さん]

>よしやか高田馬場で買い物してるって、住所でいうと高田丁目から3丁目？
＞あそこは目白の中でもかなり不便な場所だろ。急な坂の下だし。

格上の高田馬場から5分なんだけど何か困りますか？

＞目白なら下落合2丁目か3丁目あたりに住んでみなよ。閑静な住宅街だよ。
閑静と不便は同一だって、豊島区の人口密度ワースト3の住民に言ってもわからないよね。