ザ・タワーレジデンス大塚 パート2

[マンコミュファンさん]

パート2立ち上げました。よろしくお願いします。


パート1＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/58106/

＜全体概要＞
所在地＝東京都豊島区北大塚1丁目13-1（地番）
交通＝山手線大塚駅より徒歩4分
総戸数＝201戸
間取り＝1LDK～4LDK
面積＝40.42～105.07平米
完成・入居＝2012年7月下旬予定

売主＝東京建物、三菱地所レジデンス（旧藤和不動産分・三菱地所承継分ともあり）、中央商事、東京急行電鉄
設計＝三菱地所設計
施工＝東急建設
管理＝三菱地所コミュニティ（11/3/31までは三菱地所藤和コミュニティ）

[182: 購入経験者さん]

第一期第二次って、抽選が多かったと言う事ではないかしら？価格設定等を考慮しても、人気は高いですよね。購入しなかった場合は後で後悔すると思うような物件ではないかと。買える人はうらやましいです。

[183: 匿名さん]

第1期2次の日程が先延ばしされてるね。
3次4次と増えるのがかっこ悪いから2次で粘るのか…

こういう売り方して売れてる物件見たこと無い。

[184: 匿名さん]

ご近所の財閥系のマンションは2年くらいずっと1次販売を継続してましたよ

[185: 匿名さん]

アウルタワーみたいにココも完成時点で半分以上売れ残るのかな？
人気マンションは1期1次で半分くらい売っちゃうのにね。

[186: 匿名さん]

時期が悪いよ

[187: 匿名さん]

すぐ近くに住んでいるので日曜日の昼間と夕方に中をのぞいたが、
見る限り客の姿は見えなかった。
贔屓目に見てもそんな人気が出ている物件とは思えない。

第1期1次はすごく気に入って買いたくなった人が申し込んだのだろうから、
出した件数の半分くらいは売れたのかもしれない。でも2次以降は・・

坪300から320万円出すならわざわざ大塚の物件を買わなくともと思うが・・

[188: 匿名さん]

立地自体はすごく良いと思うんだけどなぁ
やはり山手線の駅近って本当に貴重だし。
でもタワマン・オール電化で二の足踏んでしまう気持ちもわかる。
今は結構なやみますねぇ

[189: 匿名さん]

＞172
地域一番のマンションといえば、住友不動産のシティハウス南大塚だと思います。
高級マンションかどうかはわかりませんが、プチバブルもありましたが場違いな
高額マンションで三割くらいが1億円を越える部屋だったみたいです。
大塚エリアで億ションはほとんど皆無ですから別格という感じでしょうか。
売れるかどうか話題になりましたが、不思議なことに売れてしまったようです。

タワーレジデンスの1億円以上の部屋がすぐに売れるのか興味がありますね
駅近の静かな土地ですから案外早く売れてしまうかも。
大塚という土地柄、外国人のお金持ちが多く買われるかもしれませんね。

[190: 匿名さん]

5月7日に1期102戸が抽選分譲され、82件69戸に申込みが入った。
引続き5月14日に1期2次として11戸が分譲されるが、
こちらは人気の高い住戸であるため完売となる見込みという。

[191: 匿名さん]

意外とがんばってますね
湾岸じゃないのが大きいのか

[192: 匿名さん]

オール電化タワーといえども、内陸ですものね。
その点は、安心。
大塚駅に徒歩４分ですもの、案外早くに売れちゃうんじゃないかしら？

[193: 匿名さん]

弟1期で完売できないのは相当痛いでしょ。

[194: 匿名さん]

自分の望む条件をある程度満たしているし、山手線の駅まで徒歩4分という立地を考えたらすごく良い物件なんだけど、この価格は少し悩んでしまいます。
両隣の駅も池袋、巣鴨と便利な場所だし大塚駅にはアトレも出来るそうですし、将来的にも期待できそうなんだけどな。

[195: 匿名]

アトレには過度な期待しない方が。。あの駅の構造を考えるとかなり小さくなりそうだし、
まず食品スーパーは入らない。
できて成城石井くらいでは。

[196: 匿名さん]

スーパー、コンビニは沢山あるから今更いらないでしょ
12階建てのうち1階は保育所なのであとはカフェ、ケーキ屋くらいで十分です

[197: 匿名さん]

できて成城石井でも相当嬉しいけれど…
この辺りって高級系スーパーってないですし。
あ、スーパーじゃなくて、カルディなど輸入食材が豊富な店も嬉しい。
駅力は将来的に高くなっていくと思います。
…だからこその強気の価格設定？

[198: 匿名さん]

＞１９７さん
そういった志向の方は文京区や目白、駒込にした方がいいです、間違いなく失望しますよ
ここに住んで池袋や銀座まで買い物に行くのが固い選択かと。

大塚はそういう街ではありません、おしゃれなお店が間違って出来たりしますが
需要がないので短期間で閉店したお店をいくつも知ってます。

[199: 匿名さん]

大塚っておしゃれなお店の需要が少ないんですか。。。
あんまり若い世代がいないってこと？

立地的には、通勤や通学にもってこいだと思うのですが、
やっぱり価格が悩みどころかな。

[200: 匿名さん]

ピンサロが多すぎて毎日寄り道しちゃいそう。4000円で2回転て、働く女子もかわいそうだな。

[201: 匿名さん]

↑
それ看板だけですよ(^^ゞ
ピンクサロンはずいぶん減りました巣鴨とか池袋がはるかに多い感じ

よくわからないのですが、北大塚はマッサージ店がとっても多いです
そんなに疲れる街なんでしょうか、住んでいるとわからないけど。

[202: 匿名さん]

怪しいマッサージは違法マッサージの可能性が多いですね
この間も捕まってました、巣鴨警察署が近くにあるのでもっと取り締まっていただきたい

[203: 匿名さん]

＞＞197
あの辺で高級路線のスーパーって見当たりませんね。
少し離れると色々あるんですけどね、白山通りのクイーンズ伊勢丹や後楽園ラクーア内の成城石井など。
ただそういうお店って日常的な食材を買うような所じゃないし、ちょっと離れててもあればそれでいいかな。ちょっと変わったものが欲しかったら隣の池袋でいくらでも手に入りますからね。

[204: 匿名さん]

風俗店の看板が出てるけど看板だけなんて本当にあるの？
北口のちよだ鮨の裏手はかなりの数の風俗店があるよ。
あと夜になると北口の盛り場はかなりガラの悪い人が歩いていることが多い。
まあ盛り場を避ければ大丈夫だし、この物件の周囲は大丈夫だろうが。
よしやに寄る際は注意。

[205: 匿名さん]

＞２０３　そういうお店って日常的な食材を買うような所じゃない

日常的な食材を売ってますし、みんなそこで買ってますけど？

あの商品を誰も買ってないならあそこで商売が成り立つはずが無い。

[206: 匿名さん]

山手線で往復260円、池袋のデパ地下の夕方がオススメですよ
文京区のクィーンズや三徳行くよりはるかに早くて、安くて品もいい。
我が家もマグロと輸入品は、デパ地下が定番になりました。

[207: 匿名さん]

＞＞206
ここに住むことがあれば池袋駅の商業施設はどんどん利用したいですね、せっかく隣駅、しかも直結した場所にあんな便利が場所があるんだから使わないと勿体無い。
大塚駅まで徒歩4分というのは通勤、通学以外でこういう部分も有効利用したいですね。
反対となりの巣鴨も好きだけどあちらは自転車で行ったほうが便利そうかな。

[208: 匿名さん]

>>207
巣鴨は散歩コースにいいですよ、自転車はずっと上り坂だから電動自転車は必須ですね。
駅前の西友は40年くらいやってる古い店舗なので、ゆったりと買い物ができます。
文京区、池袋、巣鴨などの人気エリアに隣接して、ちゃっかり利用出来る不人気エリアは
お買い得だと思います。
ただ小学校の学区は少し問題があるのかもしれません、商店街の子供が多くて
庶民的すぎます。

[209: 匿名さん]

不人気エリアという割には高いですよね？
どうしてですか？

[210: 匿名さん]

MRの前に置かれているパンフでは先着順になっていたよ。
中をのぞいてみたが、一人も客が入っていなかった。
係員も暇そうにお喋りをしていた。
大丈夫か？

[211: 匿名]

不人気といっても山手線のなかではだから。根本的にある程度の需要があるなかでの不人気ということ。名門高校の成績下位みたいなもん。

[212: 匿名さん]

山手線に限定すれば、田端～鶯谷あたりが最も安いエリアですが、
これはあくまでもイメージと人気なんだよね。
反対に人気があって高いのは新宿～恵比寿あたり
大塚はよくも悪くも豊島区の中でも平均的、
23区の中でも平均的な価格と人気と価格だと思います。

＞不人気エリアという割には高いですよね？
JR山手線の駅だから、他に比べて高いのは当たり前だと思います。
どこと比較して高いと言われているのでしょう？　
感覚的なものですか？

[213: 匿名さん]

209ではないけど、このスレの上の方でも書かれているように、
2008-2009年に売り出されたブリリア巣鴨より坪30万円高いのが
納得できない。立地はブリリア巣鴨(巣鴨駅5分)の方が優れているし・・

山手線外と内ではマーケットが違うし(なので内側の住不の物件との比較は不適当)、
茗荷谷や新大塚の物件と比較するのは適当でない。

10年前なので記憶ベースだが、よしやの隣でこの物件よりも
駅近の三井不動産のステーションフロントタワー(大塚駅徒歩3分)が、
新築時に坪270-280万円くらいだったと思う。間違っていたらごめん。
中古では最近坪220-230万円くらい。
このマンションも10年経過するとこのくらいまで価値は落ちると
見るべきでは。それを考えると新築時坪300-320万円は
発射台としては高いような気がする。

あと、参考になるのは、
グランフォート青淵閣(大塚駅徒歩9分)は新築時坪250-260万円、
パークホームズ西巣鴨(大塚駅徒歩10分)は新築時坪230万円。

[214: 匿名]

10年前ってマンション最安値みたいな時期じゃん。そんときで坪270なら今の坪単価で納得だが。

[215: 購入検討中さん]

住友の大崎駅と直結のタワーマンションは坪320ー330だったけど、山手線つながりで比較するとここの相場感ってどうなんでしょうね

[216: 匿名さん]

マンション価格の底は2002-2003年くらいで、
ステーションフロントは1999年築で、おそらく販売されたのは1997-1998年頃。
レインズの価格指数で比較すると、今とあまり変わらない水準だよ。
http://www.reins.or.jp/pdf/trend/tm/tm_201104.pdf

ITバブルが弾け、銀行の不良債権問題が深刻化し、2000年台に
入ってから急激に不動産マーケットが萎んだんだよな。

[217: 匿名さん]

高い安いは、購入者が判断する問題なのではありませんか？
豚ロースがあのスーパーではグラム200円、となりの肉屋では230円と言うようなもの
品質も違うし、産地も違うから。

大塚初のタワーマンションという三井不動産のステーションフロントタワーは、タワーとしては
安め、大塚価格だなと当時思いました。
完成したら安い理由がわかりました、エントランスホールには悲しそうに噴水が今でも
水を吹いています？

例えばタワーレジデンスの最上階110Aなんて4LDKで、1億超えるけど山手線の駅近タワーの最上階と
しては、大変割安感があると思います。
少し前の住友のシティハウス南大塚の高層階が1億2000～1億5000万円でしたから、こちらの方が
デザインといい設備といい割安感を感じる人は多いのではと思います。

グランフォート青淵閣やパークホームズ西巣鴨は青田売りですが、完成してみたら前評判とは
かなり違う感じで高級マンションにしてはチープな感じでした。

[218: 匿名]

大崎は大規模な再開発だから比較にならない
昔はいい勝負だったが今は
大崎＞＞＞＞大塚

[219: 周辺住民さん]

住めば都の街です。これ以上便利な所を探すのも難しいかと。まとまったものは池袋で、普段は近所で十分。外食も肩のこらない名店が多い。飲み屋もくだけた店も近くにある。バスを使えば文京区の良い学校群まで数分。山手線は言うまでもなく便利この上無し。都電も休日はリラックスできるところまで連れて行ってくれる。以前は文京区、大田区、新宿区、板橋区など数年で移り住んでいましたが、結局ここに永住する可能性が高いです。グレードの高いここに住める人がうらやましい。掲示板では色々とネガのことも言われていますが、どうなのでしょうか。よくわかりません。

[220: 匿名さん]

まあ買う人が完全に納得していればいいのだが。

でも、地域性をあまり考慮せず、山手線の駅近という点を捉えて
他の山手線の駅のタワーマンションと比較して高い安いを議論するのは
かなり危険だと思う。中古で査定を出すと、どうしてもその駅と
駅からの距離と築年で、直近の取引価格を参考に価格が決まってしまうから。
分譲時の価格とか、内装のグレードとかはほとんど考慮されない。

マンションの内装設備のグレードを上げたとしても、
各部屋あたり標準的な仕様から比べて100万円も差は出ないよ。
内装設備は日々進化していくものだし、絶対的な価格差もないから、
あまり査定価格には影響がない。
故に御影石の天板とか、外国製のキッチン設備等、内装設備の豪華さで
物件を選んだり、高い価格を許容するのも危険。
ディスポーザー以外は大抵は事後的に作ることができるわけだし。

共用設備について、他のタワーマンションに比べたら寧ろ簡素な方だと思うし、
これだけ戸数があれば分譲価格に転嫁している額は大したことはないと思う。
ディスポーザーがないのでコストが安くなっている面もあると思う。

ブリリア巣鴨は、巣鴨駅5分で山手線駅近だし、グレード、絶対的な距離、
線路に近いというマイナス点でもこの物件とかなり似ている。
内装の設備面では、ディスポーザー、ミストサウナ、食洗機が標準で
付いていた点でこの物件よりもむしろ優れていたかもしれないね。
どうもこのブリリア巣鴨よりも高いというのは納得ができない。

この物件は、ミニバブルの最盛期に土地を仕入れ、
その後、どんな事情があったのかはわからないが、販売開始まで
3年以上要していることから、デベ側はかなりコスト高な状況なのだろう。
だからこの価格水準にせざるを得ないのだと推測するが。

[221: 購入経験者さん]

＞中古で査定を出すと、どうしてもその駅と
＞駅からの距離と築年で、直近の取引価格を参考に価格が決まってしまうから。
既に価格に反映されてますよ、同じものを目白や駒込に作れば1～2割増だと思います。

現金で買って10年以内に売却できる人は参考に出来ますね、住宅ロンーならどうでしょう？
大塚に利便性を求めて検討する人は多いですが、資産価値を求める人が多いですか。

＞故に御影石の天板とか、外国製のキッチン設備等、内装設備の豪華さで
＞物件を選んだり、高い価格を許容するのも危険。
外国製のキッチン設備は最初からないですよ、独製グローエの洗面水栓は交換して6万円位
御影石の天板に人工大理石から交換して10万円くらい。御影石は硬くてグラスは割れ易い
むしろステンレスに交換するほうがずっと高いですよ。
コストに関係あるのはむしろ壁紙フローリング、ユニットバスのグレードですよ。
高級感を演出できて、購入者が満足すればいいのではないでしょうか？

高級車や外車を買う人の気持ちは、大衆車に乗っている人には理解出来ないから
無関係だと思います。

＞ミニバブルの最盛期に土地を仕入れ、
ミニバブルの時期に販売されたマンションの用地仕入れ3～5年前ですから安値ですね
デベは大儲けだったんですか？
販売終了したブリリア巣鴨を比較に出しても今から買えないしコンセプトが違う。
巣鴨駅から夜は寂しい線路際の道、飲食店や風俗を通って帰宅する。
立地はこちらの方がはるかに良いと思いますけど。

プチバブルの中途半端なブリリア巣鴨の低層階を買ってしまった方ですか
住友のシティハウスが検討できなかったからですか。

[222: 匿名さん]

目白・駒込との比較ではなく、同じ大塚近辺の山手線外側の
マーケット価格に比べると割高と感じられるのだが。
一生住み続けるから資産価値を気にしないという人は結構いるけど、
本当にそうなのか。子供が成長して手狭になることもあるだろうし、
転勤することもあるだろうし、30年も経てばかなり古くなってくるし。
実際どのマンションでも1～2年で売却する人が出てくる。
そうした時にマーケットとのギャップのある物件を購入していると
困ると思う。

ミニバブルの頃はデベはかなり儲けたのでは？
その頃が大手デベの過去15年くらいの最高益の時期だと思うけど。

あと立地は個人の主観が強いのであまり議論したくないけど、
このマンションの立地は洪水ハザードマップで1-2mの浸水が
指摘されているし、あとは週末になると真如苑への訪問者が
列をなして歩いていることもあるよ。個人的にはかなり嫌だけどな。
巣鴨の大塚側の線路沿いの風俗は無くなったと思う。
そもそもブリリア巣鴨に行くのにわざわざ線路沿いを通る
必要もないのでそれを問題視するのもどうかと思うよ。

ブリリア巣鴨とこの物件のコンセプトの違いって？
そんな言う程違いがあるかな。

[223: 匿名さん]

＞222
このマンションの土地は海抜何メートルなんですか？
浸水するって、近くに川があるんですか？

[224: 匿名さん]

ゲリラ豪雨じゃない？
豊島区で水没とか聞いたこと無いけど

[225: 匿名さん]

＞ミニバブルの最盛期に土地を仕入れ

これは嘘ですね。
ここは東池袋に移転した日立プラントのあった土地。
日立の子会社の中央商事が売主に入ってます。

[226: 匿名さん]

>>225
よく読みなよ
>>176　　さんが書いてくれてる。
日立製作所グループの不動産会社、中央商事は2007年8月、豊島区北大塚1丁目の日立プラントテクノロジー大塚事業所を取得した。売り主は日立プラントテクノロジー。価格は35億円だ。今後の活用方法は明らかにしていない。

2007年はミニバブルじゃないの批判する前に、よく調べないと笑われるよ？
系列の中央商事さんは、仕入の半額で売ったの？
普通は貴重なマンション用地、上乗せしないと売らないんじゃないの？

[227: 匿名さん]

調べたわけではありませんが（笑い）、大手の場合、販売用不動産は特損を出して引き直しをしていると思います。どの土地をいくらにしたのかわかりませんけどね・・・　特に割高なものなどないと思いますよ。

[228: 匿名さん]

財閥グループに勤務してますが、グループの土地を購入してよほどの事情がない限り
特別損失して売ったら連結決算に響きますから普通はやりませんよ。
特にメーカーの多い日立日産系は体力があるから、多分ないと思います。

マンションの用地仕入れでも、これだけのまとまった土地なら入札して仕入れるのが
普通だと思います。
マンション用地を確保するのに、都心では周囲を買収して1年以上時間が掛かるのが
普通ですから、デベにとっても美味しい土地は高値でも買いますよ。

別スレで見ましたが、住友のシティハウス南大塚の売れ残り最上階が売れて
完売したみたいですね、実売価格は定かではありませんが分譲価格1億5000万円
大塚でも条件が良ければ億ションが売れるのは驚きです。
プチバブルを挟んで、グランフォートにも億ションがありましたから
住友と合わせて20戸は売れているようです。
地震の影響で湾岸のタワーを敬遠する富裕層が、内陸を物色する時代になりそうです。

[229: 匿名さん]

＞223
ゲリラ豪雨の事だと思われるけれど、
確かコチラは排水設備の整備が行われているはず。
以前は大雨の際は大きな水溜りが出来ていましたが
最近はそういうことが全くないと前スレで言われていたような。

[230: 匿名さん]

>>229
ゲリラ豪雨で万一関係があるのはマンションの1階だけですよね
タワーマンションだから96％の住民には無関係なのではないでしょうか。
近くに住んでいますが、ここが浸水したということは聞いたことがありません。
南口の巣鴨小学校の前の道は昔は川で現在は暗渠（川の上に道路）ですが、
それでも聞いたことがないですよ。
豊島区内だと高田のあたりの神田川で昔は氾濫したらしいですが
河川整備で最近はないですね。
神田川でも豪雨でニュースになるのは上流の川幅の狭い中野とか練馬区のところですよ。
豊島区で低地は高田の海抜5ｍから高台の池袋の30ｍだそうです。ここは15ｍくらいですかね。

[231: 匿名さん]

ブリリア巣鴨が線路ぎわというのは間違いですよ。
それぞれのマンション用地前で電車の音を聞いてみてください。
全然違うから。

ちなみにブリリア巣鴨の坪単価は前半と後半で違うと聞きました。
前半は坪310万円で後半は270万円まで引き下げて売りきったはずです。

あれは在庫圧縮の目的があったから特別価格でしょうね。